世聯(lián)-別墅價值挖掘的認(rèn)識-定位于營銷-

別墅價值挖掘的認(rèn)識世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司陳勁松————定位與營銷一.多樣性與別墅的營銷定義二.需求：取決于供給的創(chuàng)新彈性三.供給：地價的路徑依賴四.定位彈性與地段價值五.幾個案例一·多樣性與別墅的營銷定義被稱之為“別墅”的房子：上海-丁香花園上海－九間堂；北京－長城腳下的公社北京－觀唐；北京－建外SOHO深圳－硅谷別墅深圳－波托菲諾深圳－中信紅樹灣深圳－萬科第五園深圳－十七英里成都－清華坊廬山－美廬上?！∠慊▓@廬山——美廬北京——長城腳下的公社上?！砰g堂北京——觀唐北京——觀唐成都———清華坊坊成都———清華坊坊深圳———硅谷別別墅深圳———硅谷別別墅深圳———波托菲菲諾深圳———波托菲菲諾深圳———波托菲菲諾深圳———萬科第第五園深圳———萬科第第五園深圳———十七英英里深圳———中信紅紅樹灣深圳———中信紅紅樹灣深圳———中信紅紅樹灣被稱之為為“別墅墅”：———獨獨立產(chǎn)權(quán)權(quán)—————獨立立占地—————庭園—————天臺獨獨立屋、、別館、、連院、、連排、、空中………別墅的功功能與位位置的相相容性地點主要功能城市郊區(qū)風(fēng)景區(qū)居住生活∨∨

度假

∨∨商務(wù)∨

接待∨∨∨商業(yè)∨∨∨二·需求求價值：：取決于于供給的的創(chuàng)新彈彈性1、關(guān)于于“富人人”的生生活方式式2、需求求價值

固定的生生活習(xí)慣慣

固定的家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)

固定的消消費偏好好

固定的休休閑方式式

固定的區(qū)區(qū)域有沒有富富人的生生活方式式？

十五年前前無無差異

十年前誕誕生差異異

五年前差差異化

二年前差差異異多樣化化差異化的的來源：：———供供給產(chǎn)品品的差異異化————城城市規(guī)劃劃的變遷遷—————財富富的積累累推論一：：需求的供供給創(chuàng)新新彈性大大三·關(guān)于于土地的的絕對價價值和供供給指標(biāo)類別容積率凈密度（戶數(shù)/公頃）鄰里密度獨戶住宅0.22012并立式住宅0.320-2515聯(lián)排式0.540-6030疊層式0.860-10045三層公寓1.0100-15050六層電梯公寓1.4160-19075十三層電梯公寓1.8215-240100各類住宅宅用地一一般指標(biāo)標(biāo)從城市土土地最優(yōu)優(yōu)價值實實現(xiàn)角度度獨立住宅宅/Townhouse/6層電梯梯公寓/13層電電梯公寓寓＝9/6/1.3/1單價的比比值關(guān)系系的不可可實觀推論二：：城市中別別墅具有有土地絕絕對價值值貶損性性開發(fā)商角角度條件A：：以樓面面地價為為核算依依據(jù)傾傾向于降降低容積積率條件B：：以土地地面積地地價為核核算依據(jù)據(jù)傾傾向于提提高容積積率條件C：：分期交交付地價價、分期期開發(fā)市市場場壓力小小條件D：：一次性性交付地地價、一一次性開開發(fā)市市場壓力力大推論三：：供給的的地價路路徑依賴賴性四·產(chǎn)權(quán)權(quán)角度：：定位與與彈性獨立住宅聯(lián)排住宅公寓相鄰單元不相鄰相鄰集合產(chǎn)權(quán)特征獨立相對獨立不獨立花園私家〉公共公共〉私家公共設(shè)施獨立半獨立公共案例一：：深圳硅硅谷別墅墅戶型轉(zhuǎn)換換的一個個例子：：從Townhouse到疊疊加疊加前疊加后疊下底層層平面圖圖五·營銷銷角度：：別墅Townhouse多層住宅院子☆☆☆圍墻☆☆☆私家泳池☆門廊☆平臺☆☆花架☆☆☆大門☆☆☆草坪☆☆私家車庫☆☆菜園☆☆☆花架種植☆☆☆別墅Townhouse多層住宅儲藏室☆☆☆☆☆☆地下室☆☆☆閣樓☆☆☆天窗☆☆☆度身定造☆私密☆☆☆家庭餐廳☆☆☆衣帽間☆☆☆☆☆☆案例二：：深圳波波托菲諾諾20042005200320022001800090001000011000120001300020000均價（元元/平方方米）時間（年年）2001.10天鵝堡一一期啟動動A、B、、C棟推推出8500元元入市2002.1天鵝堡一一期D、E棟棟推出8800元入市市2002.7純水岸一一期TH啟動16000入市市2002.7純水岸一一期多層層啟動9300入市2003.12天鵝堡二二期1區(qū)區(qū)啟動9800元入市市2004.10純水岸別別墅計劃啟動動30000入市市2004.6天鵝堡二二期2區(qū)區(qū)計劃啟啟動9500元入市市各期項目目價格變變化及銷銷售周期期項目整體