上東大街定價(jià)策略課件

2008年5月23日上東大街定價(jià)策略目錄

一、影響單價(jià)的權(quán)益因素

二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表

三、各棟價(jià)格總額統(tǒng)計(jì)表

四、商鋪返租計(jì)算

五、銷售策略貨包價(jià)值分析

六、平均折扣率計(jì)算過程

七、投資計(jì)劃舉例1.1商鋪結(jié)構(gòu)影響因素1.2商鋪位置影響因素1.3商鋪使用功能影響因素1.4商鋪層數(shù)影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.1商鋪結(jié)構(gòu)影響因素A級(jí)

商鋪內(nèi)開間大，室內(nèi)無柱網(wǎng)，此類商鋪?zhàn)罴?。B級(jí)

商鋪內(nèi)開間大，室內(nèi)有柱網(wǎng)，此類商鋪次佳。C級(jí)商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒，室內(nèi)無柱網(wǎng)，此類商鋪較差。D級(jí)

商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒，室內(nèi)有柱網(wǎng)，此類商鋪?zhàn)畈?。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.2商鋪位置影響因素A級(jí)

臨規(guī)劃路的商鋪（原蔡鍔大道、上東大道）價(jià)格加權(quán)系數(shù)最高。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素蔡鍔大道上東大道1.2商鋪位置影響因素B級(jí).臨次干道的商鋪（原東莊大道）價(jià)格加權(quán)系數(shù)較高。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素東莊大道1.2商鋪位置影響因素C級(jí).臨小區(qū)內(nèi)街的商鋪（原彩云街、天子街）價(jià)格加權(quán)系數(shù)較差。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素天子街彩云街1.2商鋪位置影響因素D級(jí).在商鋪內(nèi)街的商鋪（9＃樓內(nèi)街）價(jià)格加權(quán)系數(shù)最差。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素9＃摟內(nèi)街1.3商鋪使用功能影響因素1.3.1預(yù)留可做餐飲條件的商鋪（7＃、15＃、16＃）一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.3商鋪使用功能影響因素1.3.2可滿足汽車美容要求的商鋪（10＃）一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.4商鋪層層數(shù)影影響因因素臨主干干道的的二層層商鋪鋪（1＃、6＃、7＃、8＃A區(qū)域））一、影影響單單價(jià)的的權(quán)益益因素素蔡鍔大大道上東大大道AAAA1.4商鋪層層數(shù)影影響因因素臨次干干道的的二層層商鋪鋪（12＃，B區(qū)域））一、影影響單單價(jià)的的權(quán)益益因素素東莊大大道B1.商業(yè)摟摟層越越往上上價(jià)值值越低低，通通常如如果是是4層商業(yè)業(yè)，則則四樓價(jià)價(jià)格是是一樓樓的1/8；三樓樓價(jià)格格是一一樓的的1/4；二樓樓是一一樓的1/2。2.考慮昆昆明消消費(fèi)者者的逛逛街習(xí)習(xí)慣，，二層層商業(yè)業(yè)銷售售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較高高。3.為降低低二層層商鋪鋪銷售售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，利利用價(jià)價(jià)格杠杠桿，，采用用將一一層與二層層以上上商鋪鋪價(jià)格格拉開開較大大差距距的方方式，，吸引引部分分實(shí)力力相對較低低的投投資客客，低低價(jià)購購買二二層商商鋪。。天方觀觀點(diǎn)：：二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表?xiàng)澨?hào)層數(shù)對外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)1一層33834.5927000142萬～1048萬114萬～837萬16二層17543.8614000165萬～425萬132萬～276萬145二層復(fù)式25062.6620000401萬～642萬320萬～512萬76一層33834.592700085萬～384萬68萬～306萬17二層17543.8614000433萬～720萬345萬～575萬67一層31328.4625000106萬～1881萬84萬～1501萬7二層13784.4611000226萬～843萬181萬～673萬5三層8771.937000144萬～537萬115萬～428萬3四層8771.937000126萬～500萬100萬～399萬38一層31328.322500090萬～336萬72萬～268萬6二層17543.8614000197萬～366萬157萬～292萬5一層公寓8333.33800033萬～100萬32萬～96萬7二層公寓8333.33800016萬～76萬15萬～73萬119一層25062.662000012萬～116萬10萬～93萬33二層12531.3310000314萬～335萬251萬～267萬2二層公寓8333.33800016萬～50萬15萬～48萬13二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表?xiàng)澨?hào)層數(shù)對外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)10一層商鋪20050.131600037萬～221萬29萬～177萬12二層公寓8333.33800013萬～99萬12萬～95萬1411一層商鋪20050.131600071萬～194萬56萬～155萬512一層22556.391800064萬～559萬51萬～446萬10二層8771.93700064萬～225萬51萬～180萬513一層22556.391800039萬～337萬31萬～269萬11二層8771.93700082萬～144萬66萬～115萬2二層公寓8333.33800018萬～75萬17萬～72萬1214一層商鋪22556.391800067萬～166萬53萬～132萬1515一層28822.0623000143萬～216萬114萬～173萬4二層12531.3310000319萬254萬1三層7518.86000191萬153萬116一層商鋪35087.72280001677萬1338萬1二層商鋪17543.8614000838萬669萬1合計(jì)商鋪191/公寓57不同總總價(jià)區(qū)區(qū)間商商鋪分分布明明細(xì)表表?xiàng)澨?hào)50萬以下50-100萬100-300300-500萬500萬-1000萬1000萬以上小計(jì)1＃00141311295＃00061076＃0114530237＃008451188＃016400119＃151361003510＃7320001211＃032000512＃2480101513＃3541001314＃01410001515＃005100616＃0000112合計(jì)27447035123191合計(jì)14.14%23.04%36.65%18.32%6.28%1.57%注：以以上價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間為為價(jià)格格表的的總價(jià)價(jià)二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表1＃樓層數(shù)對外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層33834.5927000142萬～1048萬114萬～837萬16二層17543.8614000165萬～425萬132萬～276萬141＃樓一一層二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表1＃樓二二層二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表5＃樓層數(shù)對外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)二層復(fù)式25062.6620000401萬～642萬320萬～512萬75＃樓一一層二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表5＃樓二二層二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表6＃樓層數(shù)對外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層33834.592700085萬～384萬68萬～306萬17二層17543.8614000433萬～720萬345萬～575萬6二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表6＃樓一一層6＃樓二二層7＃樓層數(shù)對外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層31328.4625000106萬～1881萬84萬～1501萬7二層13784.4611000226萬～843萬181萬～673萬5三層8771.937000144萬～537萬115萬～428萬3四層8771.937000126萬～500萬100萬～399萬3二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表7＃樓一一層7＃樓二二層7＃樓三三層7＃樓四四層8＃樓層數(shù)對外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層31328.322500090萬～336萬72萬～268萬6二層17543.8614000197萬～366萬157萬～292萬5一層公寓8333.33800033萬～100萬32萬～96萬7二層公寓8333.33800016萬～76萬15萬～73萬11二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表8＃樓一一層公寓部部分8＃樓二二層公寓部部分9＃樓層數(shù)對外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層25062.662000012萬～116萬10萬～93萬33二層12531.3310000314萬～335萬251萬～267萬2二層公寓8333.33800016萬～50萬15萬～48萬13二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表9＃樓一一層公寓大大堂9＃樓二二層公寓部部分10＃樓層數(shù)對外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪20050.131600037萬～221萬29萬～177萬12二層公寓8333.33800013萬～99萬12萬～95萬14二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表10＃樓一一層公寓大大堂10＃樓二二層公寓部部分11＃樓層數(shù)對外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪20050.131600071萬～194萬56萬～155萬5二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表11＃樓一一層12＃樓層數(shù)對外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層22556.391800064萬～559萬51萬～446萬10二層8771.93700064萬～225萬51萬～180萬5二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表12＃樓一一層12＃樓二二層13＃樓層數(shù)對外均價(jià)實(shí)收均價(jià)價(jià)對外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層22556.391800039萬～337萬31萬～269萬11二層8771.93700082萬～144萬66萬～115萬2二層公寓8333.33800018萬～75萬17萬～72萬12二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表13＃樓一一層公寓大大堂13＃樓二二層公寓部部分14＃樓層數(shù)對外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪22556.391800067萬～166萬53萬～132萬15二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表14＃樓一一層15＃樓層數(shù)對外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層28822.0623000143萬～216萬114萬～173萬4二層12531.3310000319萬254萬1三層7518.86000191萬153萬1二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表15＃樓一一層15＃樓二二、三三層16＃樓層數(shù)對外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪35087.72280001677萬1338萬1二層商鋪17543.8614000838萬669萬1二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表16＃樓一一層三、各各棟價(jià)價(jià)格總總額統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表表?xiàng)澨?hào)類型銷售面積實(shí)收總額實(shí)收均價(jià)對外總價(jià)對外均價(jià)1＃商鋪3806.677620600.0020391.0697268922.3125552.705＃商鋪1377.1227542400.0020000.0034514285.7125062.666＃商鋪2829.1252900180.0018698.4666290952.3823431.657＃商鋪5022.7264733900.0012888.2281120175.4416150.658＃商鋪906.8922546630.0024861.4828253922.3131154.74公寓906.897255120.008000.007557416.678333.339＃商鋪1274.8720319200.0015938.2525462656.6419972.75公寓376.753014000.008000.003139583.338333.3310＃商鋪471.357541600.0016000.009450626.5720050.13公寓550.514404080.008000.004587583.338333.3311＃商鋪263.534216480.0016000.005283809.5220050.1312＃商鋪1479.5917221680.0011639.4921581052.6314585.8313＃商鋪827.5612059620.0014572.5015112305.7618261.28公寓407.73261600.008000.003397500.008333.3314＃商鋪583.4210501560.0018000.0013159849.6222556.3915＃商鋪741.139412490.0012700.1911795100.2515915.0216＃商鋪955.8420072640.0021000.0025153684.2126315.79合計(jì)22781.59364623780.0016005.19453129426.6919890.16四、銷銷售策策略貨貨包價(jià)價(jià)值分分析開盤日期區(qū)域銷售對象總建面積比例實(shí)收總額比例7.19A區(qū)6#、9#、10#、11#、12#、13#、14#7729.4433.93%124760320.0034.22%9.13B區(qū)1#、5#、7#、8#、15#12810.356.23%221928660.0060.87%09.1.1公寓8#、9#、10#、13#公寓部分2241.859.84%17934800.004.92%合計(jì)22781.59㎡364623780元五、商商鋪返返租計(jì)計(jì)算價(jià)格表表總價(jià)價(jià)=實(shí)收總總價(jià)/0.84/0.95（平均均折扣扣率））根據(jù)估估算價(jià)價(jià)格表表得出出：返租部部分的的對外外均價(jià)價(jià)為20050/㎡㎡六、平平均折折扣率率計(jì)算算過程程平均折折扣率率——是指樓樓盤各各種情情況下下打折折總和和后的的平均均值，，是在在做價(jià)價(jià)格表表時(shí)上上浮的的比例例。六、平平均折折扣率率計(jì)算算過程程1．一次性付付款方式(0.3%)3%*0.1=0.0032．領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠惠方式(0.6%)3%*0.2=0.0063.8達(dá)證10