專業(yè)基礎知識及項目策劃流程講義

專業(yè)基礎知識

及項目策劃流程

第一篇策劃基礎知識目錄房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)開發(fā)策劃以及房地產(chǎn)策劃一、房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)？？？

你的理解？？？如何？？？對土地資源經(jīng)過合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產(chǎn)生更大的經(jīng)濟價值！一、房地產(chǎn)基本概念1.1房地產(chǎn)的概念1.2房地產(chǎn)定義1.3實物、權益和區(qū)位1.4房地產(chǎn)的其他名稱1.5房地產(chǎn)業(yè)1.6常用的房地產(chǎn)術語1.7房地產(chǎn)的特性1.8房地產(chǎn)的類型1.1房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)土地建筑物其他土地定著物實物權益區(qū)位實體質(zhì)量功能土地建筑物房地地上空間地面地下空間房屋構筑物結(jié)構設備裝飾裝修一、房地產(chǎn)基本概念1.2房地產(chǎn)定義：

房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類；其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物；一、房地產(chǎn)基本概念1.3實物、權益和區(qū)位：房地產(chǎn)的實物分為有形的實體、實體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個方面；權益包括權利、利益和收益，在中國主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間使用權；區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，具體可分為位置、交通、環(huán)境（自然、人工、社會和景觀等）和配套設施四個方面；一、房地產(chǎn)基本概念1.4房地產(chǎn)的其他名稱不動產(chǎn)：中國物業(yè)：香港RealEstate：英國RealProperty：美國一、房地產(chǎn)基本概念1.5房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎性、先導性和風險性的產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)業(yè)；房地產(chǎn)服務業(yè)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè)一、房地產(chǎn)基基本概念1.6常用用的房地產(chǎn)術術語“一級市場””、“二級市市場”與“三三級市場”不同用途的土土地使用年限限建筑密度容積率建筑面積、使使用面積和套套內(nèi)建筑面積積常規(guī)物業(yè)實用用率不同制式單位位的換算（米米、公頃、英英尺、畝）一、房地產(chǎn)基基本概念1.6常用用的房地產(chǎn)術術語“一級市場””、“二級市市場”與“三三級市場”“一級市場””——指土地地使用權出讓讓，或批租的的市場指土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)經(jīng)營活動，新建商品房的租售，土地的使用權分割并轉(zhuǎn)移的市場；

“二級市場”——擁有房地產(chǎn)權證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓和租賃的交易市場“三級市場”——一、房地產(chǎn)基基本概念不同用途的土土地使用年限限居住用地：70年工業(yè)用地：50年商業(yè)、旅游、、娛樂等用地地：40年綜合或其他用用地：50年年1.6常用用的房地產(chǎn)術術語一、房地產(chǎn)基基本概念1.6常用用的房地產(chǎn)術術語建筑密度:又又稱為建筑覆覆蓋率，指一一定地塊內(nèi)所所有建筑物的的基地總面積積占建筑用地面積的比比率建筑密度=建建筑基底總總面積/建筑筑用地面積x100%（覆蓋率）試算：某地塊塊的總面積為為1000平平方米，其上上建筑物的基基地總面積為為600平方方米，問建筑密度？？一、房房地產(chǎn)產(chǎn)基本本概念念1.6常常用的的房地地產(chǎn)術術語容積率率:是是反映映和衡衡量地地塊開開發(fā)強強度的的一項項重要要指標標，指指一定定地塊塊內(nèi)總總建筑筑面積積與建建筑用用地面面積的的比值值。容積率率=總總建筑筑面積積/建建筑用用地面面積試算：：某地地塊的的總面面積為為1000平方方米，，其上上建筑筑物的的總面面積為為4000平方方米，，問容積積率為為多少少？一、房房地產(chǎn)產(chǎn)基本本概念念1.6常常用的的房地地產(chǎn)術術語如：在在一定定地塊塊內(nèi)，，建筑筑物的的各層層面積積均相相同，，則建筑總總面積積=土土地總總面積積x建建筑密密度x建建筑筑層數(shù)數(shù)容積率=建建筑密度度x建建筑層層數(shù)一、房地地產(chǎn)基本本概念1.6常常用的的房地產(chǎn)產(chǎn)術語建筑面積積、使用用面積和和套內(nèi)建建筑面積積套內(nèi)建筑筑面積=套套內(nèi)房屋屋使用面面積+套內(nèi)內(nèi)墻體面面積+套內(nèi)內(nèi)陽臺建建筑面積積建筑面積積=套套內(nèi)建建筑面積積+分分攤的的共有建建筑面積積一、房地地產(chǎn)基本本概念1.6常常用的的房地產(chǎn)產(chǎn)術語常規(guī)物業(yè)業(yè)實用率率多層住宅宅：90-93%小高層及及高層住住宅：80-88%寫字樓物物業(yè):70-75%商鋪物業(yè)業(yè)：50%左右右一、房地地產(chǎn)基本本概念1.6常常用的的房地產(chǎn)產(chǎn)術語不同制式式單位的的換算（（米、公公頃、英英尺、畝畝）1平方米米=10.764平平方英尺尺1公頃=10000平方方米1公頃=15畝1畝=666.67平平方米一、房地地產(chǎn)基本本概念1.7房房地地產(chǎn)的特特性不可移動動性,易易受限限制唯一性壽命長久久，用途途多樣，，相互影影響供給有限限，價值值量大，，流動性性差保值增值值一、房地地產(chǎn)基本本概念1.8房房地地產(chǎn)的類類型居住物業(yè)業(yè)：自住住、投資資商用物業(yè)業(yè)：經(jīng)營營性、收收益性或或投資性性物業(yè)。。包括：寫寫字樓、、零售商商業(yè)物業(yè)業(yè)（商場場、購物物中心、、店鋪）、酒酒店、娛娛樂類物物業(yè)等。。工業(yè)物業(yè)業(yè)：工業(yè)業(yè)廠房、、倉儲用用房、高高新技術術產(chǎn)業(yè)研研發(fā)等特殊物業(yè)：：得到政府府特殊許可可的，如加加油站、機機場、港口口、高速公公路、橋梁、、隧道、賽賽馬場、高高爾夫球場場、滑雪場場等二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場政府？？開發(fā)商？？？專業(yè)服務機機構？？消費者？？？二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.1房房地產(chǎn)市市場的定義義2.2房房地產(chǎn)市市場的參與與者2.3房房地產(chǎn)市市場的運行行環(huán)境及影影響因素2.4房房地產(chǎn)市市場指標2.5地地租和級級差地租2.6影影響房地產(chǎn)產(chǎn)價格的九九大因素2.7房房地產(chǎn)市場場的運行規(guī)規(guī)律2.8房房地產(chǎn)金融融與融資二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.1房房地產(chǎn)市市場的定義義從事房地產(chǎn)產(chǎn)買賣、租租賃、抵押押、典當?shù)鹊冉灰谆顒觿拥膱鏊砸约耙磺薪唤灰淄緩胶秃托问?。一個完整的的房地產(chǎn)市市場是由市市場主體、、客體、價價格、資金金、運行機機制等因素素構成的一一個系統(tǒng)。。二、房房地產(chǎn)市場場2.2房房地產(chǎn)市場場的參與者者土地所有者者或當前使使用者開發(fā)商政府及其機機構金融機構建筑承包商商專業(yè)顧問建筑師工程師及造造價工程師師物業(yè)代理及及估價師會計師律師消費者或買買家2.3房房地產(chǎn)市場場的運行環(huán)環(huán)境及其影影響因素2.4房房地產(chǎn)市市場規(guī)模2.4.1潛在在市場、有有效市場及及合格的有有效市場、、服務市場場、滲透市市場潛在市場：：對某種特定定商品有某某種興趣的的消費者。。有效市場：：對某種特定定商品有興興趣、收入入與途徑匹匹配的消費費者的集合合；如果對對某些商品有消消費的限制制，那么其其他的人群群就構成合合格的的有有效市場。。服務市場：：使公司決定定開拓的那那部分合格格的有效市市場。滲透市場：：指已經(jīng)購買買了企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品的消費費者的集合合參見下圖2.4房房地產(chǎn)市市場規(guī)模有效市場潛在市場整體市場服務市場滲透市場合格有效市場2.5房房地產(chǎn)市市場指標2.5.1需求求、供給與與價格需求：消費者在某某特定時期期，在一定定市場上，，按一定價價格愿意且且能購買的的某種商品和勞務的的數(shù)量。。與消費者者的偏好、、收入水平平、商品的的價格、相相關商品（互補品、、替代品））的價格、、對商品未未來價格的的預期等有有關。需求規(guī)律：：價格效應=替替代效應+收收入效應2.5房房地產(chǎn)市市場指標2.5.1需求求、供給與與價格供給：廠商在一定定市場上的的某一特定定時期內(nèi)，，與一定價價格相對應應，愿意且且能提供商品的數(shù)量量。與商品品本身的價價格、其他他商品的價價格、生產(chǎn)產(chǎn)技術的變變動、生產(chǎn)要素的價價格、政府府的政策以以及廠商對對未來的預預期正相關關。2.5房房地產(chǎn)市市場指標2.5.1.1需需求指標國內(nèi)生產(chǎn)總總值人口數(shù)城市家庭人人口就業(yè)人員數(shù)數(shù)量及就業(yè)業(yè)分布城市家庭可可支配收入入及城市家家庭總支出出房屋空間使使用數(shù)量商品零售價價格指數(shù)及及城市居民民消費價格格指數(shù)2.5房房地產(chǎn)市市場指標2.5.1.2供供給指標存量新竣工量滅失量空置量及空空置率可供租售量量房屋施工面面積房屋新開工工面積平均建設周周期竣工房屋價價值2.5房房地產(chǎn)市場場指標2.5.2彈性性理論需求價格彈彈性：商品的需求求量對商品品本身價格格變動的反反應程度供給價格彈彈性：供給量變動動率與價格格變動率的的比值。影影響因素，，一是廠商商供應能力和產(chǎn)品生生產(chǎn)周期，，二是產(chǎn)品品的生產(chǎn)成成本2.5.3市場場均衡需求的數(shù)量量等于供給給的數(shù)量2.5房房地產(chǎn)市場場指標2.5.4消費費者行為理理論2.5.4.1效效用消費者決策策：指消費費者在既定定的預算支支出條件下下，為使自自己獲得最最大的消費費滿足而做出的消費費選擇。效用：消費費者在消費費某種商品品時所獲得得的心理滿滿足程度。。其取決于于兩種因素素，一是商品的自然然屬性可以以滿足人們們的某種使使用的需要要；二是人人們在消費費某種商品品時對滿足的的主觀感受受。2.5房房地產(chǎn)市場場指標2.5.4消消費費者者行行為為理理論論2.5.4.2邊邊際際效效用用邊際際效效用用（（MU））消費費的的某某種種物物品品每每增增加加一一個個單單位位所所獲獲得得的的總總效效用用的的增增加加。。邊際際效效用用遞遞減減規(guī)規(guī)律律：：消費費者者消消費費后后一一個個單單位位商商品品所所獲獲得得的的效效用用增增量量小小于于它它消消費前前一一個個單單位位商商品品所所獲獲得得的的效效用用增增量量。。2.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場指指標標2.5.4消消費費者者行行為為理理論論2.5.4.3消消費費者者均均衡衡：：消費費者者在在既既定定收收入入的的狀狀況況下下，，將將貨貨幣幣合合理理花花費費于于各各種種消消費費品品的的組組合合，，使使消消費費者者獲獲得得了了最最大大的的效效用用總總量量，，此此時時消消費費者者不不再再改改變變其其購購買買各各種種消消費費品品的的數(shù)數(shù)量量，，則則消消費費者者的的決決策策行行為為已已達達到到均均衡衡狀狀態(tài)態(tài)。。2.6地地租租及及級級差差地地租租2.6.1地租租：：利利用用土土地地所所獲獲得得的的超超額額報報酬酬地租租=市市場場價價格格––生生產(chǎn)產(chǎn)成成本本––平平均均利利潤潤2.6.2級差差地地租租：：不同同生生產(chǎn)產(chǎn)條條件件下下生生產(chǎn)產(chǎn)出出來來的的農(nóng)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品品具具有有統(tǒng)統(tǒng)一一的的市市場場價價格格，，不不同同位位置置的的土土地地因因而而具具有有不不同同的的地地租租城市市內(nèi)內(nèi)不不同同用用途途的的地地租租支支付付能能力力地租租及及級級差差地地租租距離中心商務區(qū)地租支付能力零售業(yè)服務業(yè)、貿(mào)易和批發(fā)業(yè)高層住宅多層住宅農(nóng)業(yè)高層住宅區(qū)多層住宅區(qū)工業(yè)地租租及及級級差差地地租租同一一街街道道上上不不同同用用途途的的地地租租支支付付能能力力地租距離士多店高檔家具店特色快餐店通信手機店珠寶店高級男裝店高級女裝店高級品牌專賣購物廣場時尚品牌專賣店2.6影影響響房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格的的九九大大因因素素2.6.1房地產(chǎn)產(chǎn)自身身的因因素2.6.2環(huán)環(huán)境境因素素2.6.3人人口口因素素2.6.4經(jīng)經(jīng)濟濟因素素2.6.5社社會會因素素2.6.6行行政政因素素2.6.7國國際際因素素2.6.8心心理理因素素2.6.9其其他他因素素2.7房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的運運行規(guī)規(guī)律房地產(chǎn)產(chǎn)的空空間市市場———使使用功功能與房地地產(chǎn)的的資產(chǎn)產(chǎn)市場場———資產(chǎn)產(chǎn)的投投資收收益功功能房地產(chǎn)產(chǎn)的空空間市市場與與房地地產(chǎn)的的資產(chǎn)產(chǎn)市場場的關關系這兩者者是緊緊密聯(lián)聯(lián)系在在一起起的，，空間間市場場的供供求關關系決決定了了房地地產(chǎn)租租金的的水平平，該該租金金水平平同時時決定定了房房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)的收收益率率。從從而影影響資資產(chǎn)市市場的的需求求；同同時，，空間間市場場的供供給又又是由由資產(chǎn)產(chǎn)市場場決定定的。。2.7房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的運運行規(guī)規(guī)律房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的周周期循循環(huán)傳統(tǒng)的房房地產(chǎn)周周期理論論認為：：房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展呈呈現(xiàn)出一一種自我我修正的的模式。。在每一一個運行行周期中中，均經(jīng)經(jīng)過擴張張、緩慢慢、蕭條條、調(diào)節(jié)節(jié)、復蘇蘇和再次次擴張的的過程。。房地產(chǎn)周周期循環(huán)環(huán)的主要要原因是是：供需需因素的的影響，，其中以以金融相相關因素素的變動動最為關關鍵；市市場信息息不充分分，導致致從供需需兩方面面調(diào)整不不均衡的的實踐存存在時滯滯；生產(chǎn)產(chǎn)者與消消費者心心理因素素的影響響；政策策因素的的影響；；制度因因素的影影響等二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.7房房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的運行規(guī)規(guī)律房地產(chǎn)周周期分為為:(1)復蘇蘇期(2)高高漲期(3)危機期期(4)蕭條條期房地產(chǎn)市市場是周周期性極極為明顯顯的市場場，原因因有幾個個方面：：(1)房地產(chǎn)產(chǎn)的生產(chǎn)產(chǎn)期很長長，短則則一兩年年，長可可以三五五年。一一旦發(fā)現(xiàn)現(xiàn)供不應應求，短短期內(nèi)都都無法增增加供應應，令樓樓市可以以連年上上升。(2)房房地產(chǎn)是是傳統(tǒng)上上的主要要財富儲儲存工具具，有余余資的人人都傾向向投資地地產(chǎn)。因因此，經(jīng)經(jīng)濟好的的時候，，資金就就會源源源不絕地地流入房房地產(chǎn)市市場。流流入的資資金愈多多，樓價價就升得得愈快，，樓價上上升又吸吸引更多多的資金金流入，，令升市市進入自自我完成成的機制制。(3)投資資地產(chǎn)的的財務杠杠桿效益益大，按按揭貨款款往往可可高達樓樓價的七七至八成成。只需需拿出很很少的資資金，就就可以把把投資效效率擴大大。當然然，當資資金退的的時候，，亦會飽飽受債主主的壓力力，無法法退守，，形成恐恐懼性拋拋售。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.7房房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的運行規(guī)規(guī)律房地產(chǎn)市市場的自自然周期期見下頁圖圖長期平均均空置率率水平二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場銷售和出出租住宅宅需求變變化示意意圖供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降需求繼續(xù)續(xù)上漲，，開始新新的建設設，但需需求增長長比供給給快，空空置率仍仍下降，，租金增增長率上上升供給增長率=需求增長率供給（竣工）增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑下降上升需求增長長加快，，空置率率下降，，租金增增長率穩(wěn)穩(wěn)定或小小步上升升二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.7房房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的運行規(guī)規(guī)律房地產(chǎn)市市場的投投資周期期房地產(chǎn)自自然周期期與投資資周期的的關系投資周期期在第一一、二階階段初期期滯后于于市場自自然周期期的變化化，其他他階段則則超前于于市場自自然周期期的變化化二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.7房房地產(chǎn)市場場的運行規(guī)規(guī)律房地產(chǎn)泡沫沫與過熱房地產(chǎn)泡沫沫是指由于于房地產(chǎn)投投機引起的的房地產(chǎn)市市場價格與與使用價值值嚴重背離離，脫離了了實際使用用者支撐而而持續(xù)上漲漲的過程及及狀態(tài)。泡沫成因：：土地的有限限性和稀缺缺性是房地地產(chǎn)泡沫產(chǎn)產(chǎn)生的基礎礎；投機需求膨膨脹是房地地產(chǎn)泡沫產(chǎn)產(chǎn)生的直接接誘因；金融機構的的過度房貸貸是房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫產(chǎn)生生的直接助助燃劑二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.1房地地產(chǎn)資本市市場2.8.2房地地產(chǎn)金融2.8.3房地地產(chǎn)項目融融資2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.1房地地產(chǎn)資本市市場二、房房地產(chǎn)市場場2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.1房地地產(chǎn)資本市市場房地產(chǎn)資本本市場主要包括土土地儲備貸貸款、房地地產(chǎn)開發(fā)貸貸款、個人人住房貸款款、商業(yè)用用房貸款，，是商業(yè)銀銀行和儲蓄蓄等金融機機構資產(chǎn)的的主要組成成部分；房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司和房房地產(chǎn)投資資信托的股股票在股票票交易所交交易房地產(chǎn)抵押押貸款證券券逐漸成為為證券市場場的重要組組成部分二、房房地產(chǎn)市場場2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.1房地地產(chǎn)資本市市場房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的權益融融資與債務務融資權益融資：：投資者通通過公司上上市或增發(fā)發(fā)新股、吸吸收其它機機構投資者者資金、合合作開發(fā)等等方式，補補足資本金金；權益融融資的資金金供給方與與投資者共共擔風險，，所得報酬酬是項目投投資所形成成的可分配配利潤債務融資：：通過舉債債的方式，，除銀行外外，其它機機構投資者者如保險公公司、退休休基金也可可提供債務務融資。債債務融資的的資金融出出方不承擔擔項目投資資風險，其其報酬為貸貸款利息和和有關費用用。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)可發(fā)發(fā)行企業(yè)債債券和借入入信用貸款款；債務融資在在一定的條條件下可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為權益益融資，可可轉(zhuǎn)債就是是一種。二、房房地產(chǎn)市場場2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.1房地地產(chǎn)資本市市場房地產(chǎn)土地地儲備貸款款與開發(fā)貸貸款土地儲備貸貸款：土地地收購儲備備貸款、土土地儲備貸貸款房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款：土土地購置貸貸款、土地地開發(fā)貸款款和建設貸貸款房地產(chǎn)抵押押貸款個人住房抵抵押貸款，，即融機構構發(fā)放個人人住房抵押押貸款的過過程構成了了抵押貸款款的一級市市場。商用房抵押押貸款在建工程抵抵押貸款二、房房地產(chǎn)市場場2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.1房地地產(chǎn)資本市市場抵押貸款二二級市場在一級市場場，商業(yè)銀銀行和儲蓄蓄機構等利利用間接融融資發(fā)放抵抵押貸款；；二級市場場利用類似似資本市場場的機構、、工具，通通過購買一一級市場發(fā)發(fā)放的抵押押貸款，將將其轉(zhuǎn)化為為房地產(chǎn)抵抵押支持證證券，并在在證券市場場上交易，，實現(xiàn)房地地產(chǎn)抵押貸貸款市場與與資本市場場的融合抵押貸款支支持證券的的類型：抵抵押貸款支支持證券、、抵押貸款款傳遞證券券、抵押貸貸款支付證證券和抵押押貸款擔保保證券二、房房地產(chǎn)市場場2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.1房地地產(chǎn)資本市市場房地產(chǎn)投資資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是指通過制制定信托投投資計劃，，信托公司司與投資者者簽訂信托托投資合同同，通過發(fā)發(fā)行信托受受益拼爭或或股票等方方式受托投投資者的資資金，用于于房地產(chǎn)抵抵押貸款投投資，并委委托或聘請請專業(yè)機構構和專業(yè)人人員實施經(jīng)經(jīng)營管理的的一種資金金信托投資資方式REITs的投資領領域涉及不不同地區(qū)的的不同類型型的房地產(chǎn)產(chǎn)（公寓、、超市、商商業(yè)中心、、寫字樓、、零售中心心、工業(yè)物物業(yè)和酒店店等）和抵抵押資產(chǎn)，，相應投資資的收入現(xiàn)現(xiàn)金流分配配給投資者者，自身是是投資代理理。REITs一般般以股份公公司或信托托基金的形形式出現(xiàn)，，資金來源源于發(fā)行股股票，或者者從金融市市場融資。。房地產(chǎn)投資資信托的種種類：權益益型、抵押押型和混合合型二、房房地產(chǎn)市場場2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.2房地地產(chǎn)金融風風險房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款風險險土地儲備貸貸款風險個人住房貸貸款風險房地產(chǎn)投資資信托風險險二、房房地產(chǎn)市場場2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.3房地地產(chǎn)項目融融資房地產(chǎn)投資資項目使用用資金特性性資金墊付量量大占用周期長長投資的固定定性和增值值性風險大，回回報率高二、房房地產(chǎn)市場場2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.3房地地產(chǎn)項目融融資房地產(chǎn)項目目融資方案案融資組織形形式：既有有項目法人人融資和新新設項目法法人融資常用融資渠渠道：自有有資金、信信貸資金、、證券市場場資金、非非銀行及融融機構資金金、其它機機構和個人人資金、預預售或預租租資金等。。中國房地地產(chǎn)開發(fā)投投資資金主主要是預售售收入、自自籌資金和和國內(nèi)商業(yè)業(yè)銀行貸款款。融資方案分分析：資金金來源可靠靠性、融資資結(jié)構、融融資成本和和融資風險險二、房房地產(chǎn)市場場*中國幾幾大區(qū)域的的房地產(chǎn)市市場發(fā)展回回顧二、房房地產(chǎn)市場場北京上海深圳廣州四大中心城市：深圳靠近香港港，可以從香香港借鑒房地地產(chǎn)管理體系系、產(chǎn)品、規(guī)規(guī)劃概念、推推廣、營銷手手法等；82年深圳市市政府建區(qū)后后，在87年年就開始拍賣賣第一塊地；；房地產(chǎn)市場化化的程度比較較高，比較早早，包括土地地的拍賣，相相關許可證的的獲取，從規(guī)規(guī)劃、建筑設設計、工程施施工、銷售、、推廣到其后后的物業(yè)管理理，都運用了了市場競爭的的方法；民營企業(yè)、股股份制公司、、國企各顯身身手；因此房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展水準準位列全國之之冠，國內(nèi)其其他地區(qū)的同同行不少都到到深圳來學習習房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和營銷的方方法和經(jīng)驗。。二、房地地產(chǎn)市場深圳房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)育與深圳基基本同步；舊城改造比較較失??；以出產(chǎn)郊區(qū)大大盤聞名，祁祁福新村、麗麗江花園、碧碧桂園、奧園園、星河灣等等；產(chǎn)品規(guī)劃設計計大手筆，領領風氣之先，，善于創(chuàng)新；；市場競爭激烈烈；民營企業(yè)是發(fā)發(fā)展商中的主主導。二、房地地產(chǎn)市場廣州央企房產(chǎn)很多多，產(chǎn)權不清清晰，三級市市場發(fā)展滯后后；二級市場的新新房，經(jīng)歷了了從“公關””手段之一到到個體“真實實居住”的過過程；以SOHO現(xiàn)現(xiàn)代城熱銷為為標志，住房房消費進入個個體時代；產(chǎn)品規(guī)劃設計計理念國際化化；發(fā)展商多元化化，有本地國國旗、中資紅紅籌、本地民民營、福建和和廣東大型民民營、國內(nèi)上上市公司，以以及港資、臺臺資等二、房地地產(chǎn)市場北京公房產(chǎn)權化，，市場化，老老公房置換開開始得很早；；三級市場發(fā)育育良好，租售售兩旺；土地批出權多多在區(qū)級政府府部門項目開發(fā)規(guī)模模很大，20萬平米以上上得很普遍；；上海市住房公公積金制度，，8成30年年按揭與國際際接軌；發(fā)展商中，本本地國有企業(yè)業(yè)或改制國企企的比例居多多；港資和臺臺資企業(yè)也不不少；整個市場投資資氛圍濃厚二、房地地產(chǎn)市場上海三、房房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)？？？從土地到實物物空間的價值值創(chuàng)造活動投資者：獲取取投資回報開發(fā)商：經(jīng)營營活動獲得利利潤代理商？？？？消費者：購買買使用功能和和投資權益三、房房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)？？？通過資本、勞勞動力、土地地資源和管理理技術等生產(chǎn)產(chǎn)要素的投入入，向社會大大眾提供有用用的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品或服務，，以此獲得相相應的回報。。三、房房地產(chǎn)開發(fā)整體流程招標掛牌拍賣《國有土地使用權證》《建設用地規(guī)劃許可證》

《建設工程規(guī)劃許可證》

《建設工程施工許可證》

《商品房預售許可證》

《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《房屋產(chǎn)權證》土地獲取項目方案設計報批報建項目施工項目銷售項目竣工項目結(jié)束三、房房地產(chǎn)開發(fā)*土地獲取取的中國特色色政府壟斷土土地資源；；從協(xié)議出讓讓，逐漸過過渡到招標標、拍賣、、掛牌；土地出讓的的對象和范范圍，由政政府決定。。大城市去去香港招商商，中型城城市到廣東東、深圳招招攬大型、、知名企業(yè)業(yè)；土地出讓，，有一次性性交清地價價、也有只只付少量定定金；政府官員調(diào)調(diào)任，不少少地產(chǎn)發(fā)展展商隨之北北上、南下下。三、房房地產(chǎn)開開發(fā)3.1房房地產(chǎn)開開發(fā)的定義義通過對土地地、建筑材材料、城市市基礎設施施、公用配配套設施、、勞動力、、資金和專專業(yè)人員經(jīng)經(jīng)驗等諸方方面的組合合使用，從從而為人類類提供居住住和各類活活動空間，，并改變?nèi)巳祟惿娴牡奈镔|(zhì)環(huán)境境的一種經(jīng)經(jīng)營活動。。涉及市場分分析、投資資決策、政政府法律法法規(guī)政策研研究、經(jīng)濟濟合同、資資金融通、、城市規(guī)劃劃、建筑設設計、建造造技術、成成本控制、、項目管理理、風險控控制和管理理、市場營營銷和資產(chǎn)產(chǎn)管理等內(nèi)內(nèi)容。三、房房地產(chǎn)開開發(fā)開發(fā)經(jīng)營期期開發(fā)經(jīng)營期期開發(fā)期建造期前期銷售期經(jīng)營期情況(a):銷銷售(含預預售)開發(fā)經(jīng)營期期開發(fā)期建造期前期運營期情況(b):出出租或營業(yè)業(yè),自用三、房房地產(chǎn)開開發(fā)開發(fā)經(jīng)營期期經(jīng)營期三、房房地產(chǎn)開開發(fā)3.2生生地、毛毛地和熟地地生地：指不不具有城市市基礎設施施的土地，，如荒地、、農(nóng)地毛地：指具具有一定城城市基礎設設施，但尚尚未完成房房屋拆遷補補償安置的的土地熟地：指具具有較完善善的城市基基礎設施且且土地平整整，能直接接在其上進進行房地產(chǎn)產(chǎn)建設的土地地三、房房地產(chǎn)開開發(fā)3.3“三通一平平”、“五五通一平””與“七通通一平”“三通一平平”：路通通、水通、、電通和場場地平整；；“五通一平平”：具有有了道路、、供水、排排水、供電電、通信等等基礎設施施和條件以以及場地平平整；“七通一平平”：具有有了道路、、供水、排排水、供電電、通信、、燃氣、熱熱力等基礎礎設施和條條件以及場場地平整；；三、房房地產(chǎn)開開發(fā)3.4房房地產(chǎn)開開發(fā)程序3.4.1投資機會及及決策分析析3.4.2前期期工作：3.4.3建設設階段3.4.4租售售階段3.4.5交付付使用及產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移三、房房地產(chǎn)開開發(fā)3.2.1投資資機會及決決策分析——獲取符符合投資收收益目標的的“土地””投資機會選選擇決策分析三、房房地產(chǎn)開開發(fā)3.2.2前前期工作作獲取土地使使用權———《國有土土地使用權權證》確定規(guī)劃設設計方案并并獲得規(guī)劃劃許可———《建設用用地規(guī)劃許許可證》《建設工程程規(guī)劃許可可證》建設工程招招標開工申請與與審批———《建設工工程施工許許可證》前期工作的的其他環(huán)節(jié)節(jié)三、房房地產(chǎn)開開發(fā)3.2.3建建設階段段質(zhì)量控制進度控制成本控制合同管理安全管理竣工驗收三、房房地產(chǎn)開開發(fā)3.2.4租租售階段段選擇物業(yè)代代理確定租售方方案租售的監(jiān)控控簽訂買賣合合同協(xié)助辦理按按揭資金回收三、房房地產(chǎn)開開發(fā)3.2.4交交付使用用及產(chǎn)權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移選擇物業(yè)管管理公司確定合理的的入伙時間間辦理入伙手手續(xù)《房地產(chǎn)權權證》的相相關登記、、轉(zhuǎn)移過戶戶項目結(jié)束三、房房地產(chǎn)開開發(fā)*不同類類型開發(fā)商商之特點港資：新鴻鴻基、和黃黃、新世界界上市公司：：萬科、金金地、中海海外、招商商民營：珠江江投資、星星河灣、京京基、鴻榮榮源、星河河地產(chǎn)、SOHO中中國等等國企：長城城地產(chǎn)、上上海綠地、、外資：荷蘭蘭ING（（上海西郊郊網(wǎng)球俱樂樂部項目））、凱德置置地四、策策劃和房房地產(chǎn)策劃劃發(fā)展商（供供給者）想想：賣高價！賣賣得快！消費者(需需求者)想想：執(zhí)平貨！市場信息的的不對稱策劃？促使市場信信息的有效效配置四、策策劃和房房地產(chǎn)策劃劃策劃？該怎么做？四、策策劃和房概念！定定位！產(chǎn)品！推廣！促銷！做局？威逼利誘??！四、策策劃和房房地產(chǎn)策劃劃收集市場需求產(chǎn)品設計傳播方案銷售完全銷售推廣實踐傳播修正四、策策劃和房房地產(chǎn)策劃劃兌現(xiàn)市場價值！創(chuàng)造更好的市場價值！注入新的市場價值，提升交易價值！四、策策劃和房房地產(chǎn)策劃劃4.1策策劃的的定義及含含義4.2房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的含含義4.3房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的作作用4.5房地產(chǎn)策劃工作介入的階段及工作內(nèi)容劃分

四、策策劃和房房地產(chǎn)策劃劃4.1策策劃的定義義及含義Marketingistheprocessofplanningandexecutingtheconception,pricing,promotion,anddistributionofideas,goods,andservicestocreateexchangesthatsatisfyindividualandorganizationalgoals.策劃即營銷銷（MARKETING）,美國國市場營銷銷協(xié)會對營營銷所下的的定義:營銷是計劃劃和執(zhí)行關關于商品、、服務和創(chuàng)創(chuàng)意的觀念念、定價、、促銷和分分銷，以創(chuàng)創(chuàng)造符合個個人和組織織目標的交交換的一種種過程。四、策策劃和房房地產(chǎn)策劃劃4.1策策劃的定義義及含義策劃（Marketing））即營銷,從社社會角度看看：營銷是個人人和組織通通過創(chuàng)造，，提供出售售，并同別別人自由交交換產(chǎn)品和和價值，以以獲得其所所需之物的的一種社會會和管理過過程。計劃劃和執(zhí)行關關于商品、、服務和創(chuàng)創(chuàng)意的觀念念、定價、、促銷和分分銷，以創(chuàng)創(chuàng)造符合個個人和組織織目標的交交換的一種種過程。營銷的目的的在于深刻刻地認識和和了解客戶戶，從而使使產(chǎn)品或服服務完全適適合客戶的的需要而形形成自我銷銷售。理想想的營銷會會產(chǎn)生一個個已經(jīng)準備備來購買的的顧客，剩剩下的事就就是如何便便于顧客得得到這些產(chǎn)產(chǎn)品和服務務?！说玫碌卖斂耍ǎ≒eterDucker）四、策策劃劃和房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃4.2房房地地產(chǎn)策策劃的的含義義：房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃，就就是由由專業(yè)業(yè)的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場人員員對房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目以市市場為為導向向，對對市場場供應應、消消費者者需求求進行行針對對性地地信息息收集集、專專題研研究和和歸納納分析析，從從而對對未來來一定定時期期內(nèi)潛潛在的的消費費需求求做出出預測測，以以此作作為發(fā)發(fā)展商商產(chǎn)品品設計計的市市場依依據(jù)；；并制制定相相應的的市場場定位位、推推廣、、銷售售等的的一系系列計計劃和和方案案，最最終促促使?jié)摑撛谙M者者產(chǎn)生生實質(zhì)質(zhì)性購購買行行為的的一項項服務務。四、策策劃劃和房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃4.3房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃的作作用專業(yè)的的房地地產(chǎn)項項目策策劃，，能夠夠系統(tǒng)統(tǒng)地引引入市市場導導向的的理念念，通通過對對一系系列市市場資資源的的有效效整合合，促促使供供給和和需求求的有有效匹匹配，，從而而提升升項目目的附附加值值，降降低項項目的的市場場風險險，爭爭取獲獲得更更好的的經(jīng)濟濟收益益。四、、策策劃劃和房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃4.4房房地地產(chǎn)二二級市市場物物業(yè)代代理的的職能能：通過過市市場場調(diào)調(diào)查查，，掌掌握握潛潛在在的的市市場場需需求求，，預預測測消消費費者者行行為為、、偏偏好好、、潮潮流流與與品品味味，，為為發(fā)發(fā)展展商商或或業(yè)業(yè)主主提提供供產(chǎn)產(chǎn)品品及及市市場場定定位位依依據(jù)據(jù)和和決決策策參參考考；；通過過擬擬定定系系統(tǒng)統(tǒng)的的市市場場推推廣廣計計劃劃和和活活動動方方案案，，并并參參與與實實施施，，對對潛潛在在的的消消費費者者和和投投資資者者進進行行有有效效的的引引導導，，激激發(fā)發(fā)其其購購買買愿愿望望；；直接接負負責責銷銷售售的的具具體體實實施施，，參參與與對對客客戶戶的的接接待待、、講講解解、、說說服服、、談談判判和和成成交交工工作作；；提供供物物業(yè)業(yè)購購買買之之后后續(xù)續(xù)相相關關服服務務工工作作。。四、、策策劃劃和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃策劃劃可可能能介介入入的的時時機機4.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃工工作作介介入入的的階階段段全程策劃（土地評估、投資分析、規(guī)劃建議、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）規(guī)劃設計階段介入（規(guī)劃建議、投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）建設階段介入（投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）銷售階段介入（推廣策劃、銷售策劃和代理）土地地獲獲取取項目目方方案設設計計報批批報建建項目目施工工項目目銷售售項目目竣工工項目目結(jié)束束四、、策策劃劃和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃4.6房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃工工作作內(nèi)內(nèi)容容劃劃分分4.6.1前期期策策劃劃4.6.2公公開開銷銷售售前前的的籌籌備備4.6.3銷銷售售中中的的策策劃劃完9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。14:11:5414:11:5414:111/7/20232:11:54PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2314:11:5414:11Jan-2307-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。14:11:5414:11:5414:11Saturday,January7,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2314:11:5514:11:55January7,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。07一一月月20232:11:55下下午14:11:551月-2315、比不了得就就不比，得不不到的