一級開發(fā)成本測算

土地一級開發(fā)項目成本測算

北京京投土地項目管理咨詢股份有限公司

二零零六年五月

前言《北京市土地一級開發(fā)及管理培訓(xùn)教材》作為對當(dāng)前北京市土地一級開發(fā)模式和體系的系統(tǒng)梳理、歸納和總結(jié)，目的是推動土地開發(fā)和城市建設(shè)更加科學(xué)、規(guī)范和有序，進(jìn)而推動北京城市化和城市現(xiàn)代化的進(jìn)程。本次交流學(xué)習(xí)主要是從土地一級開發(fā)成本的概念、成本的構(gòu)成、其測算依據(jù)和測算報告的編制等方面進(jìn)行歸納和闡述，旨在對土地一級開發(fā)成本測算進(jìn)行系統(tǒng)化、規(guī)范化梳理。土地一級開發(fā)項目的成本測算一、土地一級開發(fā)項目成本的概念二、土地一級開發(fā)項目成本的構(gòu)成三、土地一級開發(fā)項目成本的測算依據(jù)四、土地一級開發(fā)項目成本的測算報告編制一、土地一級開發(fā)項目成本的概念

◆土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成。

二、土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成（一）項目前期費用（二）征地、拆遷費用

（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用

（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用

（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用

（六）工程建設(shè)其他費用

（七）管理費

（八）財務(wù)費用

（九）銷售費用

（十）應(yīng)納稅費

（十一）不可預(yù)見費

三、土地一級開發(fā)項目的成本測算依據(jù)

（一）項目前期費用包括：項目建議書、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用工程勘察、測繪等費用環(huán)境影響評價分析費用交通影響評價分析費用地震影響評價分析費用地價評估費用工程設(shè)計費及施工圖審查費招標(biāo)代理服務(wù)費工程保險費（一）項目前期費用項目建議書、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費→

測算標(biāo)準(zhǔn)可參考1999年9月10日國家計委制定的計價格［1999］1283號《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》及北京市物價局、北京市計劃委員會京價（房）字［1999］第487號文《關(guān)于建設(shè)項目前期工作咨詢收費的補充通知》中的有關(guān)計價標(biāo)準(zhǔn)。

◆項目建議書、可研報告的編制費◆土地一級開發(fā)實施方案的編制費◆項目前期的各種工程咨詢費（一）項目前期費用委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用→

2001年國家計委《關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價格的通知》（計價格[2001]1218號）中取消了1993年由建設(shè)部、國家物價局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計計費標(biāo)準(zhǔn)》，放開了規(guī)劃設(shè)計市場?！?004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計市場計費，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見》[2004]中規(guī)協(xié)秘字第022號，作為城市規(guī)劃設(shè)計計費的參考依據(jù)。

（一）項目前期費用3.工程勘察、測繪等費用→

2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格[2002]10號文發(fā)布了《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。根據(jù)該文件的相關(guān)規(guī)定核算工程勘察、測繪等費用。（一）項目前期費用4.環(huán)境影響評價分析費用→2002年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》，規(guī)定：在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對環(huán)境有影響的項目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評價。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》計價格[2002]125號文。該通知中規(guī)定了項目前期進(jìn)行建設(shè)項目環(huán)境影響評價分析，包括編制環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表和對環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表進(jìn)行技術(shù)評估的費用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評價分析費用的依據(jù)。（一））項目目前期期費用用5.交通影影響評評價分分析費費用→北京市市規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)委員員會早早在2001年年就發(fā)發(fā)布了了《關(guān)于于對部部分新新建項項目進(jìn)進(jìn)行交交通影影響評評價的的通知知》市市規(guī)發(fā)發(fā)[2001]1001號。規(guī)定定需要要進(jìn)行行交通通影響響評價價的項項目需需由項項目業(yè)業(yè)主方方委托托符合合資質(zhì)質(zhì)的設(shè)設(shè)計或或咨詢詢機構(gòu)構(gòu)進(jìn)行行交通通影響響評價價，并并按照照《北北京市市建設(shè)設(shè)項目目交通通影響響評價價準(zhǔn)則則和要要求》》編制制咨詢詢報告告。進(jìn)進(jìn)行建建設(shè)項項目交交通影影響評評價咨咨詢工工作的的機構(gòu)構(gòu)應(yīng)具具有城城市規(guī)規(guī)劃和和交通通咨詢詢甲級級資質(zhì)質(zhì)。但但對委委托編編制交交通影影響評評價報報告的的取費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)沒有有明確確規(guī)定定，實實踐中中可以以參照照委托托規(guī)劃劃設(shè)計計咨詢詢的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及及市場場行情情協(xié)商商（目目前收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)通通常在在0.5～2元元/平平米不不等）。（一））項目目前期期費用用6.地震影影響評評價分分析費費用→2002年年1月月1日日起施行行、中中華人人民共共和國國國務(wù)務(wù)院令令第323號公布布的《《地震震安全全性評評價管管理條條例》》規(guī)定定：新新建、、擴建建、改改建建建設(shè)工工程，，依照照《中中華人人民共共和國國防震震減災(zāi)災(zāi)法》》和本本條例例的規(guī)規(guī)定，，需要要進(jìn)行行地震震安全全性評評價的的，必必須嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行國國家地地震安安全性性評價價的技技術(shù)規(guī)規(guī)范，，確保保地震震安全全性評評價的的質(zhì)量量。建建設(shè)單單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)將將建設(shè)設(shè)工程程的地地震安安全性性評價價業(yè)務(wù)務(wù)委托托給具具有相相應(yīng)資資質(zhì)的的地震震安全全性評評價單單位。。地震震安全全性評評價單單位對對建設(shè)設(shè)工程程進(jìn)行行地震震安全全性評評價后后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)編編制該該建設(shè)設(shè)工程程的地地震安安全性性評價價報告告。目目前，，全國國各省省市對對地震震安全全性評評價收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)都都有不不同的的規(guī)定定，北北京市市的工工程可可依據(jù)據(jù)原北京京市市物物價價局局2002年年9月月18日日京京價價(收收)字字[2002]361號號文文件件《《關(guān)關(guān)于于地地震震安安全全性性評評價價收收費費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的函函》》的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定進(jìn)進(jìn)行行核核算算。。（一一））項項目目前前期期費費用用7.地價價評評估估費費用用→1994年年12月月12日日，，國國家家計計委委和和國國家家土土地地管管理理局局聯(lián)聯(lián)合合發(fā)發(fā)布布了了““關(guān)關(guān)于于土土地地價價格格評評估估收收費費的的通通知知””，，通通知知規(guī)規(guī)定定：：““土土地地價價格格評評估估收收費費是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場重重要要的的經(jīng)經(jīng)營營性性中中介介服服務(wù)務(wù)收收費費行行為為，，評評估估機機構(gòu)構(gòu)要要按按照照‘‘自自愿愿委委托托、、有有償償服服務(wù)務(wù)’’的的原原則則與與委委托托方方簽簽訂訂合合同同，，開開展展評評估估服服務(wù)務(wù)工工作作，，收收取取合合理理費費用用。。凡凡具具備備土土地地估估價價資資格格并并經(jīng)經(jīng)土土地地、、物物價價部部門門確確認(rèn)認(rèn)的的單單位位，，可可接接受受土土地地所所有有者者或或使使用用者者的的委委托托，，對對土土地地價價格格進(jìn)進(jìn)行行評評估估，，并并按按本本通通知知的的規(guī)規(guī)定定收收取取土土地地評評估估費費。?！薄?997年年12月月1日日北北京京市市物物價價局局發(fā)發(fā)布布了了京價價(房房)字字[1997]第第398號號文文件件《《關(guān)關(guān)于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中介介服服務(wù)務(wù)收收費費的的通通知知》》，對對我我市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中介介服服務(wù)務(wù)收收費費的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定進(jìn)進(jìn)行行了了修修訂訂，，規(guī)規(guī)定定““房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格評評估估收收費費、、土土地地價價格格評評估估收收費費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)實實行行政政府府定定價價，，其其收收費費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)按按照照標(biāo)標(biāo)的的總總額額采采取取差差額額定定率率分分檔檔累累進(jìn)進(jìn)制制。。（一一））項項目目前前期期費費用用8.工程程設(shè)設(shè)計計費費及及施施工工圖圖審審查查費費→工程程設(shè)設(shè)計計費費的的測測算算可可依依據(jù)據(jù)2002年年1月月7日日國國家家計計委委、、建建設(shè)設(shè)部部以以計價價格格[2002]10號號文文發(fā)發(fā)布布的的《《工工程程勘勘察察設(shè)設(shè)計計收收費費管管理理規(guī)規(guī)定定》》中的的有有關(guān)關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)結(jié)結(jié)合合項項目目實實際際情情況況測測定定。。→施工工圖圖審審查查是是目目前前基基本本建建設(shè)設(shè)程程序序中中必必須須的的環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)。。2004年年8月月23日日，，建建設(shè)設(shè)部部134號號令令發(fā)發(fā)布布的的《《房房屋屋建建筑筑和和市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施工工程程施施工工圖圖設(shè)設(shè)計計文文件件審審查查管管理理辦辦法法》》中中再再次次明明確確規(guī)規(guī)定定““施施工工圖圖未未經(jīng)經(jīng)審審查查合合格格的的不不得得使使用用””。。但但相相應(yīng)應(yīng)的的圖圖紙紙審審查查收收費費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，國國家家沒沒有有統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)定定。。北北京京市市可可執(zhí)執(zhí)行行市規(guī)規(guī)發(fā)發(fā)[2001]761號號《《關(guān)關(guān)于于開開展展施施工工圖圖設(shè)設(shè)計計文文件件審審查查工工作作的的通通知知》》中第第五五條條““審審查查收收費費：：在在國國家家正正式式下下達(dá)達(dá)施施工工圖圖審審查查收收費費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)前前，，北北京京市市的的施施工工圖圖審審查查單單位位暫暫按按國國家家發(fā)發(fā)展展計計劃劃委委員員會會計價格[1999]1283號文件件中《工工程咨詢詢?nèi)藛T工工日費用用標(biāo)準(zhǔn)》》執(zhí)行?！薄保ㄒ唬╉楉椖壳捌谄谫M用9.招標(biāo)代理理服務(wù)費費→原國家計委委關(guān)于印印發(fā)《招招標(biāo)代理理服務(wù)收收費管理理暫行辦辦法》的的通知計計價格格[2002]1980號文中明確確了招標(biāo)標(biāo)代理服服務(wù)收費費標(biāo)準(zhǔn)。。→我們據(jù)此此編制了了招標(biāo)代理理服務(wù)收收費速查查表，可以方方便快捷捷地查取取收費金金額。（一）項項目前期期費用10.工程保險險費→建設(shè)部和和中國保保險監(jiān)督督管理委委員會于于2005年8月出臺臺了《關(guān)關(guān)于推進(jìn)進(jìn)建設(shè)工工程質(zhì)量量保險工工作的意意見》建建質(zhì)[2005]133號，，指出出：“建建設(shè)工程程質(zhì)量保保險是一一種轉(zhuǎn)移移在工程程建設(shè)和和使用期期間由可可能的質(zhì)質(zhì)量缺陷陷引起的的經(jīng)濟責(zé)責(zé)任的方方式，它它由能夠夠轉(zhuǎn)移工工程技術(shù)術(shù)風(fēng)險、、落實質(zhì)質(zhì)量責(zé)任任的一系系列保險險產(chǎn)品組組成，包包括建筑筑工程一一切險、、安裝工工程一切切險、工工程質(zhì)量量保證保保險和相相關(guān)職業(yè)業(yè)責(zé)任保保險等。。其中，，工程質(zhì)質(zhì)量保證證保險主主要為工工程竣工工后一定定期限內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)的的主體結(jié)結(jié)構(gòu)問題題和滲漏漏問題等等提供風(fēng)風(fēng)險保障障。”。?？梢?，，工程建建設(shè)領(lǐng)域域涉及到到的保險險品種主主要有職職工意外外傷害險險（雇主主責(zé)任險險）、設(shè)設(shè)計責(zé)任任險、工工程質(zhì)量量保修保保險和建建筑（安安裝）工工程一切切險。但但具體費費率，市市場浮動動較大，，建設(shè)工工程一切切險一般般為投保保金額的的1%左左右，第第三者責(zé)責(zé)任險按按比例投投保。但但2004年11月中中旬進(jìn)行行的北京京地鐵4、5、、10號號線建安安險及第第三者責(zé)責(zé)任險合合同費率率卻是5‰左右右。2005年年深圳地地鐵項目目中，工工程質(zhì)量量險和運運營初期期的運營營險合計計也低至至投保金金額的5‰，可可見目前前保險業(yè)業(yè)競爭是是相當(dāng)激激烈的。。因此在在項目前前期階段段，要準(zhǔn)準(zhǔn)確估算算工程質(zhì)質(zhì)量保險險費是很很困難的的，可以以暫按建建安工程程造價的的1%-2%估估算。（二）征征地、拆拆遷費用用包括：征地補償償費用拆遷補償償費用房屋拆遷遷評估費費拆除工程程費用古樹保護(hù)護(hù)及文物物古建修修護(hù)、還還建費用用其它（二）征征地、拆拆遷費用用1.征地補償償費用→根據(jù)土地地所屬的的不同區(qū)區(qū)域及其其被征用用前的不不同用地地性質(zhì)相相應(yīng)發(fā)生生不同的的征地費費用?！臼行姓^(qū)域內(nèi)內(nèi)依法征征用農(nóng)民民集體所所有土地地的，根根據(jù)2004年5月月21日日北京市市人民政政府令第第148號公布布的《北北京市建建設(shè)征地地補償安安置辦法法》進(jìn)行補償償安置。。征地補補償費包包括土地地補償費費和安置置補助費費。涉及及青苗和和其他土土地附著著物的，，還應(yīng)當(dāng)當(dāng)向所有有權(quán)人支支付青苗苗補償費費和其他他土地附附著物補補償費。。青苗是是指尚未未收獲的的農(nóng)作物物。其他他土地附附著物包包括房屋屋、水井井、道路路、管線線、水渠渠等建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物以以及林木木和其他他經(jīng)濟作作物等。?！臼姓鞯氐匮a償費費實行最最低保護(hù)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制制度。征征地補償償費最低低保護(hù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由市市土地行行政主管管部門以以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為為單位結(jié)結(jié)合被征征地農(nóng)村村村民的的生活水水平、農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值值、土地地區(qū)位以以及本辦辦法規(guī)定定的人員員安置費費用等綜綜合因素素確定，，報市人人民政府府批準(zhǔn)后后公布執(zhí)執(zhí)行。征征地補償償費最低低保護(hù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)社社會、經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展水平適適時調(diào)整整。（二）征征地、拆拆遷費用用2.拆遷補償償費用◆根據(jù)房屋屋所屬的的不同區(qū)區(qū)域及其其不同屬屬性相應(yīng)應(yīng)發(fā)生不不同的拆拆遷補償償費用，，補償原原則及依依據(jù)亦不不同?！w土地地房屋拆拆遷：根根據(jù)2003年6月月6日北京市人人民政府府令第124號公布的的《北京京市集體體土地房房屋拆遷遷管理辦辦法》的相關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)行行拆遷補補償費計計算?！鞘蟹课菸莶疬w：：根據(jù)2001年11月1日日北京市政政府令第第87號號公布的的《北京京市城市市房屋拆拆遷管理理辦法》》的相關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)行行拆遷補補償費計計算?！凑丈鲜鍪龉芾磙k辦法進(jìn)行行房屋拆拆遷時，，需要對對被拆遷遷房屋重重置成新新價進(jìn)行行評估的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照關(guān)于發(fā)布布《北京京市房屋屋重置成成新價評評估技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》》的通知知京國土土房管拆拆[2003]808號文的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行。（二）征征地、拆拆遷費用用2.拆遷補償償費用◆根據(jù)房屋屋的不同同用途相相應(yīng)發(fā)生生不同的的拆遷補補償費用用，補償償原則及及計算依依據(jù)亦不不同。→房屋拆遷遷評估：：根據(jù)《北京市房房屋拆遷遷評估規(guī)規(guī)則（暫暫行）》》京國土土房屋拆拆字[2001]1234號號文進(jìn)行房屋屋拆遷補補償價計計算。◆此外，拆拆遷補償償費用還還包括搬搬家補償償、停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)損損失、設(shè)設(shè)備（家家電）移移裝費補補償?shù)?，，因此需需對被拆拆遷區(qū)域域進(jìn)行詳詳實的現(xiàn)現(xiàn)況調(diào)查查、費用用評估，，才能最最終確定定。在不不具備詳詳實調(diào)查查的前提提下，通通過各種種渠道獲獲取基礎(chǔ)礎(chǔ)資料和和對該區(qū)區(qū)域拆遷遷補償經(jīng)經(jīng)驗值也也是該部部分費用用估算的的重要依依據(jù)之一一。（二）征征地、拆拆遷費用用2.拆遷補償償費用→住宅房屋屋：《北京市房房屋拆遷遷評估規(guī)規(guī)則（暫暫行）》》京國土土房屋拆拆字[2001]1234號號文進(jìn)行拆遷遷補償費費計算。。房屋拆遷遷補償價價=（基基準(zhǔn)地價價×Ｋ＋＋基準(zhǔn)房房價）××被拆遷遷房屋建建筑面積積＋被拆拆遷房屋屋重置成成新價→非住宅房房屋：根根據(jù)1234號文及及關(guān)于印發(fā)發(fā)《北京京市非住住宅房屋屋拆遷評評估技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》》的通知知京房地地評字[1999]656號號文進(jìn)行拆遷遷補償費費計算。。非住宅房房屋拆遷遷補償價價=區(qū)位位價格××K1××K2××K3××建筑面面積+地地上物補補償價（二）征征地、拆拆遷費用用3.房屋拆遷遷評估費費→1997年12月1日日，北京京市物價價局發(fā)布布了《關(guān)于房房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)收費的的通知》》京價(房)字字[1997]第398號文文，對我市市房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)收費費的有關(guān)關(guān)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行了修修訂，規(guī)規(guī)定“因因征用拆拆遷對房房屋進(jìn)行行價格評評估的，，按補償償價款金金額的1～1.5%向向征用拆拆遷單位位收取評評估費。?！保ǘ┱髡鞯?、拆拆遷費用用4.拆除工程程費用→拆除工程程費用應(yīng)應(yīng)按照工工程實際際需要估估算拆除除工程量量，并套套用相關(guān)關(guān)估算指指標(biāo)或概概算定額額，充分分考慮渣渣土運輸輸、消納納等因素素進(jìn)行測測算。（二）征征地、拆拆遷費用用5.古樹保護(hù)護(hù)及文物物古建修修護(hù)、還還建費用用→根據(jù)古樹樹保護(hù)方方案和文文物古建建的修護(hù)護(hù)、還建建方案，，套用相相關(guān)估算算指標(biāo)或或概算定定額，充充分考慮慮修繕、、保護(hù)、、還原等等因素進(jìn)進(jìn)行費用用測算。。（二）征征地、拆拆遷費用用6.其它→指根據(jù)國家或或地方政府要要求在征地、、拆遷過程中中還需發(fā)生的的各種費用，，如：新增城城市用地費、、耕地開墾費費、耕地占用用稅、菜田基基金、防洪費費、提前搬家家獎勵、支援援重點工程費費等，根據(jù)相相關(guān)文件或地地方規(guī)定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（三）公共區(qū)區(qū)域市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費費用包括：場地平整費用用及為各二級開開發(fā)單位提供供施工臨時供供水、供電設(shè)設(shè)施、臨時道道路的鋪設(shè)及及維護(hù)費用區(qū)域內(nèi)永久性性道路、橋梁梁建設(shè)費用市政管線建設(shè)設(shè)費用(包括雨水、、污水、中水水、上水、電電力、天然氣氣、電信、熱熱力等)市政場站建設(shè)設(shè)費用(包括雨水泵泵房、燃?xì)庹{(diào)調(diào)壓站、熱力力站、開閉站站、區(qū)域中水水站、區(qū)域管管理中央監(jiān)控控室及涉及城城市安全的公公共設(shè)施等，，其建設(shè)費用用視規(guī)劃情況況而定)配套公共設(shè)施施建設(shè)費用(區(qū)域內(nèi)的交交通智能化系系統(tǒng)、公共共標(biāo)識指示系系統(tǒng)、安防監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)、公公共衛(wèi)生間、、垃圾收集轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運站、消消防站、派出出所、郵局等等)（三）公共區(qū)區(qū)域市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費費用◆本部分費用是是指在土地一一級開發(fā)區(qū)域域內(nèi)，各二級級開發(fā)地塊紅線范圍外的的公共區(qū)域的的市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費用用。這是土地一級開發(fā)成成本中的另一一重要組成部部分?！鷳?yīng)在不同階段段根據(jù)控制性性詳細(xì)規(guī)劃，，或修建性詳詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計圖圖紙，或施工工圖紙，參考考相應(yīng)工程的的估算指標(biāo)，或概算定定額，或預(yù)算算定額測定。。（四）區(qū)域內(nèi)內(nèi)公共環(huán)境景景觀建設(shè)費用用包括：綠化（（花草、樹木木的種植）、、微地形、藝藝術(shù)小品、噴噴泉、地下出出入口的處理理、休息座椅椅等。→本部分費用是是指在土地一一級開發(fā)區(qū)域域內(nèi)，各二級級開發(fā)地塊紅紅線范圍外的的公共區(qū)域的的環(huán)境景觀建建設(shè)費用。這這是土地一級級開發(fā)成本中中的一項重要要組成部分，，應(yīng)在不同階階段根據(jù)控制制性詳細(xì)規(guī)劃劃，或修建性性詳細(xì)規(guī)劃，，或初步設(shè)計計圖紙，或施施工圖紙，參參考相應(yīng)工程程的估算指標(biāo)標(biāo)，或概算定定額，或預(yù)算算定額測定。。（五）區(qū)域內(nèi)內(nèi)公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費用用包括：市政管管理用房建設(shè)設(shè)費用；機動動車停車場（（庫）、非機機動車停車設(shè)設(shè)施建設(shè)費用用；規(guī)劃中其其它須納入土土地一級開發(fā)發(fā)成本的公共共配套設(shè)施建建設(shè)費用?！诓煌A段根根據(jù)控制性詳詳細(xì)規(guī)劃，或或修建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃，或初初步設(shè)計圖紙紙，或施工圖圖紙，參考相相應(yīng)工程的估估算指標(biāo)，或或概算定額，，或預(yù)算定額額測定。（六）工程建建設(shè)其他費用用包括：工程監(jiān)理費竣工圖編制費費建設(shè)期區(qū)域管管理費用項目竣工后移移交管理單位位前的維護(hù)管管理費用項目后評價費費用其他（六）工程建建設(shè)其他費用用工程監(jiān)理費→1996年1月16日，，北京市建委委發(fā)布了《北京市工程程建設(shè)監(jiān)理費費收費標(biāo)準(zhǔn)實實施辦法》(京價收1996第043號)，規(guī)定：實行行監(jiān)理的工程程，監(jiān)理費按按工程的總造造價百分比計計取，用插入入法計算。建建設(shè)前期階段段按工程概預(yù)預(yù)算的0.1-0.2％％計取。（六）工程建建設(shè)其他費用用2.竣工圖編制費費→2002年國國家發(fā)展計劃劃委員會和建建設(shè)部聯(lián)合發(fā)發(fā)布的《工程勘察設(shè)設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》[2002]中《工程設(shè)計計收費標(biāo)準(zhǔn)》》1.0.16條規(guī)定：：編制工程施施工圖預(yù)算的的，按照該建建設(shè)項目基本本設(shè)計收費的的10%收取取施工圖預(yù)算算編制費；編編制工程竣工工圖的，按照照該建設(shè)項目目基本設(shè)計收收費的8%收收取竣工圖編編制費。（六）工程建建設(shè)其他費用用3.建設(shè)期區(qū)域管管理費用→包括安保、環(huán)環(huán)境保潔、臨臨時綠化、美美化等費用。。這部分費用用在項目建設(shè)設(shè)初期很難估估算。不同的的土地一級開開發(fā)項目建設(shè)設(shè)區(qū)域的面積積、基本狀況況、區(qū)域周邊邊的環(huán)境一定定后，即基本本明確每年需需要多少保安安、保潔人員員進(jìn)行公共區(qū)區(qū)域的管理，，需要做多少少面積的臨時時綠化，整個個區(qū)域的建設(shè)設(shè)期幾年等，，再據(jù)以測算算相應(yīng)費用。。（六）工程建建設(shè)其他費用用4.項目竣工后移移交管理單位位前的維護(hù)管管理費用→這部分費用主主要是由于目目前土地一級級開發(fā)項目完完成后，形成成了大量的資資產(chǎn)，而這些些資產(chǎn)的管理理主體比較復(fù)復(fù)雜，例如：：道路、水、、電、（天然然）氣、熱、、交通設(shè)施、、園林景觀綠綠化設(shè)施等都都分別歸屬不不同的管理單單位，產(chǎn)權(quán)移移交尚未有規(guī)規(guī)范的模式和和程序。這就就造成在土地地一級開發(fā)任任務(wù)基本完成成后，可能還還會對資產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行一段時間間的照管，對對有些項目還還要從社會利利益角度出發(fā)發(fā)，進(jìn)行運營營。為此，土土地一級開發(fā)發(fā)主體還要支支出一筆管理理費和運營費費。這筆費用用根據(jù)不同一一級開發(fā)項目目的情況，千千差萬別，不不一而足，須須慎重對待，，認(rèn)真估算。。（六）工程建建設(shè)其他費用用5.項目后評價費費用→指在土地一級級開發(fā)工作完完成后，由土土地一級開發(fā)發(fā)主體組織，，委托專業(yè)咨咨詢公司從經(jīng)經(jīng)濟效益、社社會效益、環(huán)環(huán)境效益出發(fā)發(fā)對整個土地地一級開發(fā)項項目和開發(fā)過過程進(jìn)行公正正、客觀的評評價。該費用用可參考國家家有關(guān)工程咨咨詢的收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（計價格格1283號號文）進(jìn)行測測算。（六）工程建建設(shè)其他費用用6.其他→指其他和工程程建設(shè)相關(guān)但但未歸屬前述述項目的其他他相關(guān)費用，，按預(yù)計發(fā)生生的項及相關(guān)關(guān)文件估算。。例如：委托托代建的項目目還會發(fā)生““代建工程管管理費”，參參京發(fā)改[2004]298號文關(guān)于于印發(fā)《北京京市政府投資資建設(shè)項目代代建制管理辦辦法（試行））》的通知執(zhí)行。（七）管理費費指土地一級開開發(fā)主體在土土地一級開發(fā)發(fā)全過程中所所發(fā)生的管理理費，包括土土地一級開發(fā)發(fā)的建設(shè)期和和代政府進(jìn)行行土地出讓的的銷售期。該該費用應(yīng)根據(jù)據(jù)項目的具體體情況和土地地一級開企業(yè)業(yè)的管理水平平、資源投入入情況等進(jìn)行行核算?！?005年8月3日，市市國土局發(fā)布布了關(guān)于印發(fā)《北北京市土地儲儲備和一級開開發(fā)暫行辦法法》的通知京京國土市[2005]540號文文，其中第十三三條規(guī)定：土土地儲備機構(gòu)構(gòu)負(fù)責(zé)實施土土地開發(fā)的，，由土地儲備備機構(gòu)負(fù)責(zé)籌籌措資金、辦辦理規(guī)劃、項項目核準(zhǔn)、征征地拆遷及大大市政建設(shè)等等手續(xù)并組織織實施。其中中通過招標(biāo)方方式選擇開發(fā)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土土地開發(fā)具體體管理的，開開發(fā)企業(yè)的管管理費用不高高于土地儲備備開發(fā)成本的的2%。以招招標(biāo)方式確定定開發(fā)企業(yè)后后，土地儲備備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與與中標(biāo)開發(fā)企企業(yè)簽訂土地地一級開發(fā)管管理委托協(xié)議議。（八）財務(wù)費費用指一級開發(fā)過過程中所發(fā)生生的相關(guān)財務(wù)務(wù)費用?！錅y算依企業(yè)業(yè)（或項目））的資本結(jié)構(gòu)構(gòu)和融資能力力不同而有不不同的融資方方案，因此融融資渠道、金金額和期限完完全不同，其其融資成本應(yīng)應(yīng)視具體情況況分別測算。?！鶕?jù)項目開發(fā)發(fā)實施方案中中開發(fā)進(jìn)度、、時序的安排排，相應(yīng)地做做出投資計劃劃，繪出資金金流入流出的的現(xiàn)金流量圖圖，并據(jù)此相相應(yīng)地計算預(yù)預(yù)計發(fā)生的財財務(wù)費用。（九）銷售費費用包括土地一級級開發(fā)主體為為提升開發(fā)區(qū)區(qū)域的土地價價值，吸引二二級開發(fā)商和和最終用戶，，完成土地出出讓任務(wù)，盡盡快收回開發(fā)發(fā)成本而進(jìn)行行的策劃、推推廣活動，和和因此發(fā)生的的各種廣告、、宣傳費用等等。→目前政府對土土地一級開發(fā)發(fā)的銷售費用用提取比例沒沒有專門規(guī)定定，而且市場場中二級開發(fā)發(fā)的銷售經(jīng)驗驗不適用于土土地一級開發(fā)發(fā)的銷售，已已實施完成的的土地一級開開發(fā)項目尚不不多，因此沒沒有太多的經(jīng)經(jīng)驗數(shù)據(jù)可供供借鑒。這就就需要企業(yè)根根據(jù)自己項目目的土地出讓讓計劃結(jié)合市市場需求分別別測算。（十）應(yīng)納稅稅費土地一級開發(fā)發(fā)涉及的應(yīng)納納稅種主要有有：營業(yè)稅、、城市建設(shè)維維護(hù)稅、教育育費附加、所所得稅、印花花稅、進(jìn)口設(shè)設(shè)備關(guān)稅等。?！唧w納稅額計計算方法詳見見國家相關(guān)稅稅收政策的規(guī)規(guī)定。（十一）不可可預(yù)見費包括基本預(yù)備備費和漲價預(yù)預(yù)備費?！暡煌A段的的測算精度以以及項目不可可預(yù)見因素多多少的不同，，以開發(fā)成本本為基數(shù)，以以一定比例適適當(dāng)計取，通通常為1％～～5％。四、土地一級級開發(fā)項目成成本測算報告告的編制以上闡述的是是土地一級開開發(fā)項目的成成本構(gòu)成及其其測算的相關(guān)關(guān)依據(jù)。我公公司據(jù)此編制制了土地一級開發(fā)發(fā)項目成本測測算通用模板板，作為成本測測算的基本模模板，結(jié)合具具體項目的具具體情況逐項項測算，并編編制該項目土土地一級開發(fā)發(fā)的成本測算算報告?！杀緶y算報告編制制包括：1.編制測算表格；2.編制測測算說明；3.編制測測算分析。四、土地一級級開發(fā)項目成成本測算報告告的編制編制流程如下下：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集集、整理根據(jù)通用模板板測算成本測算編制說明測算依據(jù)：原原始資料、數(shù)數(shù)據(jù)，政策文文件需說明的問題題：測算方法法、取值、原原由測算分析及結(jié)結(jié)論匯總編制出測測算報告結(jié)束語總之，土地一一級開發(fā)成本本測算是在培培訓(xùn)教材定義義的土地一級級開發(fā)范圍、、工作內(nèi)容、、品質(zhì)目標(biāo)的的基礎(chǔ)上，根根據(jù)相應(yīng)的項項目土地一級級開發(fā)實施方方案，對具體體項目的成本本進(jìn)行測算。。不同的土地地一級開發(fā)項項目，開發(fā)范范疇及具體建建設(shè)內(nèi)容不同同，現(xiàn)況及周周邊條件亦可可能千差萬別別，因此，項項目的開發(fā)成成本往往不盡盡相同，甚至至?xí)嗖詈艽蟠蟆哪撤N意意義上說，每每一個開發(fā)項項目都有其特特殊性，都是是不可復(fù)制的的。因此，我我們今天只是是闡述了一些些成本構(gòu)成及及測算方面的的普遍規(guī)律。。在具體項目目成本測算時時還要具體問問題具體分析析，在獲得準(zhǔn)準(zhǔn)確、詳實的的基礎(chǔ)資料的的前提下，認(rèn)認(rèn)真分析研究究相關(guān)政策、、法規(guī)、文件件，結(jié)合目前前市場行情，，使成本測算算結(jié)果更合理理，更貼近操操作實際，這這才是我們進(jìn)進(jìn)行測算的最最終目的。謝謝！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。14:07:1314:07:1314:071/7/20232:07:13PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2314:07:1314:07Jan-2307-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。14:07:1314:07:1314:07Saturday,January7,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2314:07:1314:07:13January7,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。07一月月20232:07:13下下午14:07:131月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232:07下下午1月-2314:07January7,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/714:07:1314:07:1307January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。2:07:13下下午午2:07下下午午14:07:131月月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。14:07:1314:07:1314:071/7/20232:07:13PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2314:07:1314:07Jan-2307-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。14:07:1314:07:1314:07Saturday,January7,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2314:07:1314:07:13January7,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。07一月20232:07:13下午14:07:131月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月232:07下下午1月-2314:07January7,202316、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2023/1/714:07:1314:07:1307January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。2:07:13下下午午2:07下下午午14:07:131月月-239、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹澹吾慮。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、閱讀讀一切切好書書如同同和過過去最最杰出出的人人談話話。14:07:1314:07:1314:071/7/20232:07:13PM11、越是沒有有本領(lǐng)的就就越加自命命不凡。1月-2314:07:1314:07Jan-2307-Jan-2312、越越是是無無能能的的人人，，越越喜喜歡歡挑挑剔剔別別人人的的錯錯兒兒。。14:07:1314:07:1314:07Saturday,January7,202313、知知人人者者智智，，自自知知者者明明。。勝勝人人者者有有力力，，自自勝勝者者強強。。1月月-231月月-2314:07:1314:07:13January7,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。07一一月20232:07:13下午午14:07:131月-2315、最具挑戰(zhàn)性性的挑戰(zhàn)莫過過于提升自我我。。一月232:07下下午1月-2314:07January7,202316、業(yè)余余生活活要有有意義義，不不要越越軌。。2023/1/714:07:1314:07:1307January202317、一個人人即使已已登上頂頂峰，也也仍要自自強不息息。2:07:13下午午2:07下午午14:07:131月-23MOMODAPOWERPOINTLoremipsumdolorsit,eleifendnullaac,fringillapurus.Nullaiaculistemporfelisamet,consecteturadipiscingelit.Fusceidurnablanditutcursus.感謝您的的下載觀觀看專家告訴訴9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。14:07:1414:07:1414:071/7/20232:07:14PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2314:07:1414:07Jan-2307-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。