永大集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告

寧波永大投資集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告機密

北京北大縱橫管理咨詢公司二零零四年十一月重要說明本文件專為客戶使用分發(fā)、引用和復(fù)制-----即使是節(jié)選方式-----給第三方使用需事先得到北大縱橫公司的書面認(rèn)可導(dǎo)讀公司戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃職能戰(zhàn)略規(guī)劃各階段財務(wù)預(yù)測與風(fēng)險分析永大經(jīng)過十年的快速發(fā)展，初步完成了原始積累，但企業(yè)未來的發(fā)展方向長期以來不是十分清晰銷售額企業(yè)規(guī)模寧?？h城建開發(fā)有限公司成立，注冊資金200萬寧海城建更名為寧?？h永大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資金500萬寧波永大集團有限公司成立，下轄5家子公司？1999年2001年2001年2002年我們的方向2000年占地26.6萬平米的華庭家園竣工集團在南京以掛牌受讓方式取得2.8萬平米土地開發(fā)權(quán)，首次走出浙江2003年2003年11月，占地40萬平米的泰興項目一期工程開工建設(shè)集團領(lǐng)導(dǎo)層和員工對集團的發(fā)展均抱有很高期望，但對于公司的未來定位和發(fā)展方向，存在不同的看法集團應(yīng)該專注于房產(chǎn)項目的開發(fā)，對其他不能支持房產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的業(yè)務(wù)盡早進(jìn)行剝離集團應(yīng)該實行多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，同時介入幾個行業(yè)，以便互為支撐公司應(yīng)該在江浙一帶的中型城市發(fā)展，獲得天時地利人和優(yōu)勢。集團可以向全國的各大中城市進(jìn)軍，開創(chuàng)全國性的知名品牌集團在未來的幾年想成為多大規(guī)模的企業(yè)？集團將來的發(fā)展是一業(yè)為主，還是多業(yè)并舉？選擇的競爭區(qū)域到底多大合適？集團將來在各項業(yè)務(wù)的競爭地位如何定位？集團應(yīng)該結(jié)合自身資源和實力選擇最具競爭力行業(yè)做專做強集團可以采取追隨戰(zhàn)略，在不同階段將集團資源重點投入不同業(yè)務(wù)爭論的焦點觀點一觀點二觀點三高層管理者期望夯實管理基礎(chǔ)，盡快完成過渡期，抓住機會成功領(lǐng)導(dǎo)集團實現(xiàn)再次飛躍公司定位不明和戰(zhàn)略不清晰造成了很多管理上的問題，科學(xué)制定發(fā)展戰(zhàn)略成為集團的緊迫任務(wù)公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景組織結(jié)構(gòu)人力資源管理問題逐步放大企業(yè)文化過于概念化，尚未達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識，且缺乏戰(zhàn)略分解，無法真正發(fā)揮指導(dǎo)作用總部和下屬公司都存在職能缺失集團和下屬公司管理缺乏效率人力資源職能不完善，現(xiàn)有職能也存在很多問題工作積極性不高，滿意度較低缺乏規(guī)范意識和責(zé)任意識企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略必須進(jìn)行綜合規(guī)劃，從而有步驟、有計劃地實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)綜合分析永大業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，我們將永大的戰(zhàn)略發(fā)展劃分為三個階段價值時間第一階段夯實管理，培育核心競爭力第二階段縱向整合價值鏈，建立資本運作平臺第三階段開創(chuàng)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域近期中期遠(yuǎn)期200520072009………第一階段（2005~2006）是戰(zhàn)略發(fā)展的關(guān)鍵階段，核心戰(zhàn)略議題為夯實管理基礎(chǔ)，培育房產(chǎn)業(yè)務(wù)競爭力組織資源人力資源財務(wù)資源無形資源業(yè)務(wù)資源策劃能力資本能力整合能力品牌影響力服務(wù)能力完全滿足基本滿足一般基本不滿足缺乏永大能力匹配性評價從永大內(nèi)部資源與能力分析我們得出結(jié)論：永大目前在房產(chǎn)方面的資源與能力還不能滿足行業(yè)核心競爭力的需要，所以永大首要的任務(wù)是夯實管理基礎(chǔ)，提升自身競爭能力北大縱橫建議：現(xiàn)階段應(yīng)以發(fā)展核心業(yè)務(wù)為主，不宜考慮多元化問題永大的核心業(yè)務(wù)——住宅房產(chǎn)，目前行業(yè)發(fā)展勢頭良好，永大應(yīng)抓住歷史性機遇，以提升該業(yè)務(wù)的競爭力為主，加快發(fā)展步伐，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)永大目前還未建立自己的核心競爭優(yōu)勢，相關(guān)能力薄弱，不宜考慮多元化問題，應(yīng)在自身條件和時機成熟之時，再考慮多元化發(fā)展問題第二階段（2007~2008年）縱向整合價值鏈，提升物業(yè)和建筑等的業(yè)務(wù)運作能力，形成對房產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持物業(yè)管理參與房產(chǎn)開發(fā)，有助于把握市場動向物業(yè)管理的早期介入有利于設(shè)計的優(yōu)化、完善和房屋建造質(zhì)量的提高物業(yè)管理管理水平的提高對房屋銷售起到越來越重要的作用建筑隊伍提早參與圖紙的規(guī)劃設(shè)計，可以在建設(shè)過程中保證房屋的設(shè)計思想更好得到實施建筑隊伍的運作能力提高可以為工程爭取更短的時間，節(jié)約更大的成本，保證房屋最后質(zhì)量裝飾裝修工作如果能在房產(chǎn)開發(fā)前期參與規(guī)劃設(shè)計，能更好的反映居民對房屋的美觀實用偏好美觀實用的裝飾裝修對于房屋的銷售時間和價格都能提供有力的支持房屋建筑房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理裝飾裝修同時通過建建立資本運運作平臺，，促進(jìn)房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)快速速發(fā)展，并并為第三階階段新業(yè)務(wù)務(wù)的拓展奠奠定基礎(chǔ)金融性資本本運作平臺臺經(jīng)營性資金金運作平臺臺互動房產(chǎn)業(yè)務(wù)高速擴張新業(yè)務(wù)股市融資戰(zhàn)略股權(quán)融融資產(chǎn)業(yè)基金房地產(chǎn)信托托銀行貸款內(nèi)部積累預(yù)售房款工程墊款抵押拍賣開拓培育第三階段（（2009~）集集團考慮介介入新的行行業(yè)，進(jìn)行行多元化運運作，保持持永大的持持續(xù)發(fā)展能能力發(fā)展新的業(yè)業(yè)務(wù)將可以以規(guī)避行業(yè)業(yè)周期風(fēng)險險，保證企企業(yè)的持續(xù)續(xù)發(fā)展。企業(yè)要想獲獲得長期持持續(xù)性發(fā)展展，應(yīng)該考考慮未來的的業(yè)務(wù)價值時間第一階段夯實管理，培育核心競爭力第二階段縱向整合價值鏈，建立資本運作平臺第三階段開創(chuàng)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域近期中期遠(yuǎn)期200520072009………永大的主營營業(yè)務(wù)—房房產(chǎn)行業(yè)，，具有周期期性波動特特征北大、清華華、搜房及及中房集團團的研究結(jié)結(jié)論：依據(jù)據(jù)銷售面積積、銷售額額和投資額額增長三要要素，自1983年年以來，已已經(jīng)歷了3個發(fā)展期期、2個低低落期的周周期波動，，隨著房地地產(chǎn)市場進(jìn)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)發(fā)展，波動動周期有延延長趨勢從國房景氣氣指數(shù)來看看，1993年經(jīng)濟濟過熱期房房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)約為120,扣扣除價格、、基數(shù)等因因素,相相當(dāng)于核對對口徑110點，而而2003年景氣指指數(shù)為107點，接接近經(jīng)濟過過熱期的指指數(shù)值因此永大要要考慮通過過多元化運運作以規(guī)避避行業(yè)經(jīng)營營風(fēng)險房產(chǎn)行業(yè)的的周期性波波動利潤房產(chǎn)業(yè)務(wù)利利潤綜合利潤房產(chǎn)業(yè)務(wù)利利潤其它業(yè)務(wù)利利潤無多元化業(yè)業(yè)務(wù)支持有多元化業(yè)業(yè)務(wù)支持利潤在房產(chǎn)行業(yè)業(yè)遇到周期期性波動，，處于行業(yè)業(yè)發(fā)展的低低谷時，如如果有其它它的業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行支持，，企業(yè)就可可以可以緩緩解甚至扭扭轉(zhuǎn)危機在房產(chǎn)行業(yè)業(yè)遇到周期期性波動，，處于行業(yè)業(yè)發(fā)展的低低谷時，如如果沒有其其它的業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)行支持持，企業(yè)有有可能會一一撅不振，，甚至出現(xiàn)現(xiàn)生存危機機但我們也必必須注意到到，多元化化經(jīng)營同樣樣存在風(fēng)險險行業(yè)退出風(fēng)風(fēng)險企業(yè)在多元元化投資前前往往很少少考慮到退退出的問題題。然而，，如果企業(yè)業(yè)深陷一個個錯誤的投投資項目卻卻無法做到到全身而退退，那么很很可能導(dǎo)致致企業(yè)全軍軍覆沒。一一個設(shè)計良良好的經(jīng)營營退出渠道道能有效地地降低多元元化經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險。原有經(jīng)營產(chǎn)業(yè)業(yè)的風(fēng)險企業(yè)資源總是是有限的，多多元化經(jīng)營的的投入往往意意味著原有經(jīng)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)要要受到削弱。。這種削弱不不僅是資金方方面的，管理理層注意力的的分散也是一一個方面行業(yè)進(jìn)入風(fēng)險險行業(yè)進(jìn)入不是是一個簡單的的“買入”過過程。企業(yè)在在進(jìn)入新產(chǎn)業(yè)業(yè)之后還必須須不斷地注入入后續(xù)資源，，去學(xué)習(xí)這個個行業(yè)并培養(yǎng)養(yǎng)自己的員工工隊伍，塑造造企業(yè)品牌。。內(nèi)部經(jīng)營整合合風(fēng)險新投資的產(chǎn)業(yè)業(yè)會通過財務(wù)務(wù)流、物流、、決策流、人人事流給企業(yè)業(yè)以及企業(yè)的的既有產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營帶來全面面的影響。不不同的行業(yè)有有不同的業(yè)務(wù)務(wù)流程和不同同的市場模式式，因而對企企業(yè)的管理機機制有不同的的要求。企業(yè)業(yè)作為一個整整體，必須把把不同行業(yè)對對其管理機制制的要求以某某種形式融合合在一起。多元元化化風(fēng)險險未來來業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)選選擇擇的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是是：：基基礎(chǔ)礎(chǔ)穩(wěn)穩(wěn)、、進(jìn)進(jìn)得得去去、、站站得得住住、、無無沖沖突突、、降降風(fēng)風(fēng)險險、、有有發(fā)發(fā)展展降風(fēng)風(fēng)險險：進(jìn)進(jìn)入入新新業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域域能能夠夠分分擔(dān)擔(dān)永永大大房房產(chǎn)產(chǎn)專專業(yè)業(yè)化化經(jīng)經(jīng)營營風(fēng)風(fēng)險險新業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)選擇擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)有發(fā)發(fā)展展：新新業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)能能為為永永大大進(jìn)進(jìn)一一步步發(fā)發(fā)展展打打下下基基礎(chǔ)礎(chǔ)無沖沖突突：新新的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)不不會會破破壞壞永永大大現(xiàn)現(xiàn)有有整整體體戰(zhàn)戰(zhàn)略略優(yōu)優(yōu)勢勢進(jìn)得得去去：為為在在新新市市場場取取得得優(yōu)優(yōu)勢勢，，永永大大必必須須結(jié)結(jié)合合自自身身的的資資源源能能力力降降低低進(jìn)進(jìn)入入壁壁壘壘站得住?。哼M(jìn)入入新業(yè)業(yè)務(wù)后后，永永大能能夠迅迅速切切入目目標(biāo)市市場基礎(chǔ)穩(wěn)穩(wěn)：在當(dāng)當(dāng)前主主營業(yè)業(yè)務(wù)市市場上上，比比對手手做得得更好好永大戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展各各階段段目標(biāo)標(biāo)公司發(fā)發(fā)展目目標(biāo)第一階階段第三階階段第二階階段業(yè)務(wù)目標(biāo)2006年主主營業(yè)務(wù)銷售售收入10.5億元，總總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)達(dá)到22億；；集中力量在寧寧波及其周邊邊地區(qū)發(fā)展，，以服務(wù)和質(zhì)質(zhì)量鑄造精品品項目品牌。。管理目標(biāo)修訂完善管理理制度，到2006成為為一級資質(zhì)的的開發(fā)企業(yè)建立起完善的的人力資源管管理體系，建建立一支房地地產(chǎn)高素質(zhì)經(jīng)經(jīng)營管理團隊隊，形成以高高素質(zhì)人才為為主的人力資資源結(jié)構(gòu)，使使人力資本成成為公司成長長的核心能力力之一；建立以項目管管理為核心的的管理體制，，用兩年的時時間建成以規(guī)規(guī)范化管理制制度和業(yè)務(wù)流流程管理為核核心的管理平平臺，以管理理求效益業(yè)務(wù)目標(biāo)成功實現(xiàn)上市市，2008年主營業(yè)務(wù)務(wù)銷售收入13億元，總總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)達(dá)到26億；；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成成功進(jìn)入其他他二類地區(qū)的的區(qū)域市場，，實現(xiàn)項目品品牌向公司品品牌的提升。。管理目標(biāo)加強對物業(yè)管管理公司、建建筑公司以及及裝飾裝修公公司的管理控控制，根據(jù)客客戶的個性化化要求，適時時調(diào)整服務(wù)內(nèi)內(nèi)容，體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品差異化通過縱向整合合價值鏈，確確保形成供應(yīng)應(yīng)鏈間的協(xié)同同效益，實現(xiàn)現(xiàn)價值增值，，從而賺取供供應(yīng)鏈增值利利潤。建立多渠道資資金融通平臺臺，在所進(jìn)入入的區(qū)域市場場上通過規(guī)模模化運營，使使公司獲得快快速發(fā)展業(yè)務(wù)目標(biāo)2014年主主營業(yè)務(wù)銷售售收入36億億元，總資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模達(dá)到50億；第二階段結(jié)束束后三到五年年內(nèi)，使永大大成為全國性性房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)，企業(yè)品牌牌在國內(nèi)享有有較高的聲譽譽；通過多元化運運作，規(guī)避公公司規(guī)模擴大大后的運作風(fēng)風(fēng)險管理目標(biāo)通過長期的建建設(shè)，形成永永大獨特的組組織模式和企企業(yè)文化模式式內(nèi)外部客戶的的服務(wù)能力成成為公司的核核心能力，體體現(xiàn)在公司內(nèi)內(nèi)部信息溝通通的暢通、及及時，相互之之間形成有效效配合形成完善的項項目管理體系系和異地開發(fā)發(fā)模式，能夠夠支撐全國性性的多項目運運作導(dǎo)讀公司戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃職能戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃各階段財務(wù)務(wù)預(yù)測與風(fēng)風(fēng)險分析公司業(yè)務(wù)經(jīng)經(jīng)營層面的的戰(zhàn)略需要要考慮何處處、何時以以及如何的的問題何時競爭如何競爭何處競爭需要回答三三個維度的的問題永大業(yè)務(wù)經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略包包括區(qū)域、、階段和業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)規(guī)劃三個方方面的內(nèi)容容地理區(qū)域性性：房產(chǎn)市場場的供求狀狀況主要受受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟濟發(fā)展水平平的影響，，區(qū)域發(fā)展展不平衡，，級差收益益明顯行業(yè)周期性性：房產(chǎn)業(yè)屬屬于固定資資產(chǎn)投資的的范疇，體體現(xiàn)了明顯顯的宏觀經(jīng)經(jīng)濟周期性性特點產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性性：房產(chǎn)是以以住宅為主主體的支柱柱性產(chǎn)業(yè)，，對其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有高度度的綜合性性和關(guān)聯(lián)度度，因此對對地區(qū)經(jīng)濟濟增長有顯顯著的帶動動作用階段發(fā)展規(guī)規(guī)劃（何時時）區(qū)域發(fā)展規(guī)規(guī)劃（何地地）業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)規(guī)劃（如何何）根據(jù)房產(chǎn)地地理區(qū)域性性、行業(yè)周周期性、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性性、政策敏敏感性的特特點，對永永大房產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的整體戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃從以下下幾個方面面進(jìn)行分析析政策敏感性性土地資源供供應(yīng)、投融融資政策、、各項稅費費、房地產(chǎn)產(chǎn)流通政策策等各項政政策具有綜綜合性的影影響區(qū)域發(fā)展規(guī)規(guī)劃——區(qū)區(qū)域市場優(yōu)優(yōu)先級評估估幫助永大大解決何處處發(fā)展的問問題市場容量規(guī)模需求成長性性市場成長性性投資增長市場盈利性性收益增長與盈利投資環(huán)境供求平衡市場競爭態(tài)勢區(qū)域市場優(yōu)優(yōu)先級評估估術(shù)語解釋GDP：國國內(nèi)生產(chǎn)總總值城市化率=非農(nóng)人口口/總?cè)丝诳谏唐贩靠罩弥寐?未售售出數(shù)量/前三年竣竣工數(shù)量市場密集度度：主要用用企業(yè)數(shù)量量和從業(yè)人人數(shù)來衡量量經(jīng)營規(guī)模化化（程度））=總投資資規(guī)模/企企業(yè)數(shù)量人均GDP和城市化化率對房地地產(chǎn)市場緊緊密相關(guān)，，因而成為為預(yù)測房地地產(chǎn)市場的的主要指標(biāo)標(biāo)起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段萎縮階段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率30%70%根據(jù)世行住住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)統(tǒng)計，人均均GDP介介于1300美元到到8000美元之間間，房地產(chǎn)產(chǎn)市場將處處于快速上上升階段根據(jù)納瑟姆姆曲線，城城市化率介介于30%與70%之間，房房地產(chǎn)市場場將呈現(xiàn)高高速發(fā)展的的態(tài)勢以人均GDP為為劃分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，各區(qū)域域經(jīng)濟發(fā)達(dá)達(dá)程度依次次為：滬京京津地區(qū)；；東部省份份；中西部部省份；中中部地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟增長速速度高于西西部地區(qū)數(shù)據(jù)來源：：全國及各各地區(qū)2003年國國民經(jīng)濟和和社會發(fā)展展統(tǒng)計公報報，其中江江西省使用用2002年統(tǒng)計公公報數(shù)據(jù)黑龍江內(nèi)蒙古2003年全國人均GDP達(dá)到9030元，增長率為10.34%＄3000＄1300＄80005000100001500020000250003000035000400004500050000上海北京天津浙江廣東江蘇福建遼寧山東河北新疆吉林海南湖北重慶山西青海河南湖南西藏寧夏陜西安徽四川廣西*江西云南甘肅貴州元0%5%10%15%20%25%30%2003年人均GDP年增長率從城市化進(jìn)進(jìn)程來看，，滬京地區(qū)區(qū)及東部地地區(qū)城市化化率超過30%，其其中滬京地地區(qū)超過70%，而而中西部地地區(qū)由于人人口規(guī)模較較大，城市市化比例相相對偏低70%30%20%數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：全全國國及及各各地地區(qū)區(qū)2002年年國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟和和社社會會發(fā)發(fā)展展統(tǒng)統(tǒng)計計公公報報0102030405060708090上海北京天津遼寧黑龍江吉林內(nèi)蒙古廣東新疆江蘇福建寧夏山東青海湖北山西海南浙江江西陜西重慶河北湖南甘肅安徽四川河南廣西云南貴州西藏%020004000600080001000012000萬人城鎮(zhèn)化（非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诒壤┛側(cè)丝谝罁?jù)據(jù)經(jīng)經(jīng)濟濟和和人人口口宏宏觀觀指指標(biāo)標(biāo)，，全全國國大大致致劃劃分分為為四四個個區(qū)區(qū)域域：：一一類類地地區(qū)區(qū)為為直直轄轄市市；；二二類類地地區(qū)區(qū)為為東東部部8省省；；三三類類地地區(qū)區(qū)主主要要為為長長江江以以北北的的中中西西部部和和邊邊疆疆；；四四類類地地區(qū)區(qū)主主要要為為長長江江以以南南的的中中西西部部地地區(qū)區(qū)30%50%70%城市市化化率率人均均GDP$3,000$1,300$800寧夏*陜西江西*、安徽*四川*、廣西云南、甘肅貴州*吉林新疆、湖北內(nèi)蒙古重慶、山西青海、湖南河北*海南*河南西藏*遼寧黑龍江廣東*江蘇福建山東*浙江*上海*、北京*天津*數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：全全國國及及各各地地區(qū)區(qū)2003年年國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟和和社社會會發(fā)發(fā)展展統(tǒng)統(tǒng)計計公公報報，，其其中中*地地區(qū)區(qū)依依據(jù)據(jù)2002年年統(tǒng)統(tǒng)計計數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)人均GDP超過過＄3,000，且城城市化率率超過60%的的一類地區(qū)區(qū)，包括上上海、北北京、天天津，房房地產(chǎn)市市場處于于快速上上升期向向平穩(wěn)期期過渡人均GDP超過＄1,300，或/且且城市化率率超過50%的二類地區(qū)，包括東部部沿海5省省和東北3省，房地地產(chǎn)市場處處于快速上上升期人均GDP超過＄800，或或/且城市市化率超過過30%的的三類地區(qū)，主要包括括河北、河河南、山西西、湖北、、湖南、重重慶、陜西西、寧夏、、青海及邊邊疆地區(qū)，，房地產(chǎn)市市場處于起起飛期人均GDP在＄800以下，，且城市化化率低于30%的四類地區(qū)，主要包括括江西、安安徽、四川川、云南、、甘肅等，，房地產(chǎn)市市場剛剛啟啟動區(qū)域市場需需求規(guī)模：：從銷售面面積看，二二類地區(qū)的的市場容量量最大；隨隨著單位價價格上漲，，房地產(chǎn)銷銷售額的增增長速度快快于銷售面面積增長；；三類地區(qū)區(qū)、四類地地區(qū)取得市市場成長領(lǐng)領(lǐng)先地位2003年年，二類地區(qū)商品房住宅宅銷售面積積超過1.22億平平米，占全全國市場（（2.85億平米））的43.06%；；三類地區(qū)銷售面積0.65億億平米，占占全國市場場的22.82%；；因此，處處于房地產(chǎn)產(chǎn)起飛期和和快速上升升期的地區(qū)區(qū)的住宅需求/消費量量約占占總體體的2/31999-2002年，，各區(qū)區(qū)域市市場的的銷售售額增增長率率普遍遍高于于銷售售面積積增長長率，，表現(xiàn)現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的持持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定的的增長長趨勢勢三年來來，各各區(qū)域域市場場銷售售增長長率的的變動動差異異很大大，三類地地區(qū)和和四類類地區(qū)區(qū)取得得市場場成長長領(lǐng)先先地位位一類地地區(qū)的的銷售售增長長放緩緩，年年銷售售面積積增長長率從從36%降降到20%二類地地區(qū)的的銷售售增長長一直直排名名最后后，但但2002年底底增長長率同同比上上升了了5個個百分分點左左右，，逆市市反彈彈較大大三類地地區(qū)的的銷售售增長長仍保保持市市場領(lǐng)領(lǐng)先，，尤其其是銷銷售額額增長長率高高于銷銷售面面積增增長率率7.45個百百分點點，體體現(xiàn)了了該地地區(qū)房房價的的快速速上漲漲四類地地區(qū)的的同比比增長長率位位居第第一，，但是是波動動較大大數(shù)據(jù)來來源：：中國國經(jīng)濟濟景氣氣月報報2004，歷歷年中中國統(tǒng)統(tǒng)計年年鑒2003年各區(qū)域商品房住宅銷售面積比較1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)銷售面積增長率和銷售額增長率比較二類地區(qū)43.06%三類地區(qū)22.82%一類地區(qū)16.55%四類地區(qū)17.57%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率廣東、、江蘇蘇、浙浙江、、上海海、北北京、、山東東等地地的市市場規(guī)規(guī)模名名列前前茅，，浙江江、山山東及及天津津的增增幅較較大，，而東東北地地區(qū)徘徘徊不不前一類地地區(qū)中中，滬滬京兩兩市占占全國國房地地產(chǎn)市市場的的1/7，，總量量和價價格都都在高高位上上增長長；2003年年津市市異軍軍突起起，銷銷售面面積同同比增增長率率達(dá)到到23%，，共750萬平平米，，為滬滬市的的1/3二類類地地區(qū)區(qū)中中，，粵粵、、蘇蘇、、浙浙三三省省銷銷售售面面積積都都達(dá)達(dá)到到2200萬萬平平米米以以上上，，占占全全國國的的1/4；；魯魯、、遼遼、、閩閩三三省省銷銷售售面面積積都都超超過過1000萬萬平平米米；；黑黑、、吉吉兩兩省省銷銷售售量量相相對對較較小小。。從從銷銷售售增增長長看看，，浙浙江江省省連連年年直直線線攀攀升升，，2002年年底底銷銷售售額額增增長長超超過過銷銷售售面面積積增增長長20個個百百分分點點，，山山東東省省的的年年銷銷售售額額增增長長率率保保持持在在30%以以上上；；廣廣東東、、福福建建的的增增長長率率已已回回落落到到10%左左右右；；東東北北三三省省的的增增長長相相對對緩緩慢慢010002000300040005000北京天津上海合計萬平米1999年銷售面積2000銷售面積2001年銷售面積2002年銷售面積0500100015002000北京天津上海合計億元1999年商品房銷售額2000商品房銷售額2001年商品房銷售額2002年商品房銷售額0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京天津上海一類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計050010001500200025003000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江合計02000400060008000100001200014000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江合計三類類、、四四類類地地區(qū)區(qū)市市場場規(guī)規(guī)模模較較大大的的依依次次為為四四川川、、重重慶慶、、湖湖北北、、安安徽徽、、河河南南、、河河北北、、湖湖南南、、江江西西等等，，基基本本位位于于中中西西部部地地區(qū)區(qū)從銷銷售售面面積積來來看看，，川川、、渝渝都都超超過過1000萬萬平平米米，，其其次次為為鄂鄂皖皖豫豫冀冀湘湘贛贛等等，，銷銷售售額額也也大大體體符符合合上上述述分分布布從銷銷售售增增長長來來看看，，上上述述地地區(qū)區(qū)保保持持著著穩(wěn)穩(wěn)定定快快速速的的增增長長率率，，而而其其他他地地區(qū)區(qū)由由于于需需求求規(guī)規(guī)模模小小，，年年度度間間差差異異較較大大，，如如桂桂、、黔黔020040060080010001200河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆04080120160200河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆-50%0%50%100%150%200%250%300%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆0200400600800100012001400160018002000江西安徽廣西四川甘肅貴州云南050100150200250300江西安徽廣西四川甘肅貴州云南-20%0%20%40%60%80%100%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南區(qū)域域市市場場供供應(yīng)應(yīng)分分析析：：各各區(qū)區(qū)域域供供給給差差異異較較大大，，一一類類地地區(qū)區(qū)年年供供給給增增長長率率持持續(xù)續(xù)上上升升；；二二類類地地區(qū)區(qū)的的市市場場供供給給量量最最大大，，約約占占全全國國的的45%；；三三類類地地區(qū)區(qū)年年供供給給增增幅幅由由高高位位下下滑滑；；四四類類地地區(qū)區(qū)波波動動很很大大2003年，，全國商品房房住宅施工面面積達(dá)9.1億平米，新新開工面積達(dá)達(dá)4.37億億平米，竣工工面積3.22億平米；；2000-2002年年全國房地產(chǎn)產(chǎn)竣工增長率率分別為9.18%、21.04%、12.81%二類類地地區(qū)區(qū)供供給給量量最最大大，2003年年住住宅宅施施工工面面積積占占全全國國的的46.27%，，竣竣工工面面積積占占44.2%不同同區(qū)區(qū)域域市市場場的的供給給變變化化很很不不平平衡衡，供供給給增增長長最最快快的的2000年年是是三三類類地地區(qū)區(qū)，，2001年年是是四四類類地地區(qū)區(qū)，，而而2002年年是是一一類類地地區(qū)區(qū)。。其其中中，，一一類類地地區(qū)區(qū)，，竣竣工工面面積積增增長長率率持持續(xù)續(xù)攀攀升升，，成成為為區(qū)區(qū)域域市市場場供供給給熱熱點點；；二二類類地地區(qū)區(qū)，，竣竣工工面面積積年年增增長長率率穩(wěn)穩(wěn)定定在在15%左左右右；；三三類類地地區(qū)區(qū)，，竣竣工工面面積積增增長長率率持持續(xù)續(xù)下下滑滑，，2000年年以以來來降降低低了了8個個百百分分點點，，供供給給增增長長放放緩緩；；四四類類地地區(qū)區(qū)，，三三年年來來竣竣工工面面積積增增長長率率在在20-30%間間大大幅幅波波動動施工工面面積積比比較較二類類地地區(qū)區(qū)45.27%四類類地地區(qū)區(qū)16.39%一類類地地區(qū)區(qū)16.56%三類類地地區(qū)區(qū)21.78%新開開工工面面積積比比較較一類類地地區(qū)區(qū)13.47%二類類地地區(qū)區(qū)45.93%四類類地地區(qū)區(qū)18.16%三類類地地區(qū)區(qū)22.44%竣工工面面積積比比較較二類類地地區(qū)區(qū)44.20%四類類地地區(qū)區(qū)16.82%一類類地地區(qū)區(qū)15.44%三類地區(qū)23.54%0%5%10%15%20%25%30%35%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)施工面積增長率竣工面積增長率上海、北京、、浙江、江蘇蘇、山東的供供給增長迅速速，而廣東、、浙江供給量量最大，天津津和東北地區(qū)區(qū)的供給漲幅幅不斷回落一類地區(qū)中，，滬市的住宅宅竣工面積比比銷售面積低低3.8%，，求大于供；；同時，滬市市竣工面積僅僅比北京市高高2.85%，但新開工工面積和施工工面積分別高高出4.34%、6.26%，反映映了市場需求求的拉動作用用；天津市的的竣工面積增增長率持續(xù)下下滑，2003年住宅施施工面積為銷銷售面積的2.7倍，未未來供給相對對不充足二類地地區(qū)中中，粵粵蘇浙浙魯四四省供供給量量最大大，2003年年住宅宅竣工工面積積都在在2000萬平平米以以上、、新開開工面面積都都超過過3200萬平平米、、施工工面積積都超超過5800萬萬平米米；施施工、、竣工工面積積最大大的為為粵、、浙，，而新新開工工面積積最大大的為為蘇、、浙，，兩省省供給給增長長未來來將繼繼續(xù)加加快；；山東東省施施工、、竣工工增幅幅都超超過福福建省省，供供給增增幅達(dá)達(dá)到高高位；；東北北三省省的供供給增增長回回落較較快020004000600080001000012000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江萬平米-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計010002000300040005000600070008000北京天津上海萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京天津上海一類地區(qū)施工面積增長率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京天津上海一類地區(qū)竣工面積增長率三類、、四類類地區(qū)區(qū)中供供給較較為集集中的的依次次為四四川、、重慶慶、湖湖北、、安徽徽、河河北、、湖南南、河河南，，總體體上仍仍有上上升空空間05001000150020002500300035004000河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆施工面積增長率-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆竣工面積增長率-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南0100020003000400050006000江西安徽廣西四川貴州云南甘肅萬平米四川省省供給給量最最大，，施工工、新新開工工、竣竣工面面積與與二類類地區(qū)區(qū)水平平類似似從竣工工面積積看，，超過過1000萬平平米的的依次次為渝渝、鄂鄂、皖皖、800萬平平米以以上的的依次次為冀冀、湘湘、豫豫；六六省目目前為為三類類、四四類地地區(qū)中中的供供給熱熱點從新開開工面面積看看，超超過1300萬萬平米米的為為渝、、鄂、、皖、、1100萬平平米以以上的的依次次為豫豫冀贛贛湘；；從施施工面面積看看，超超過2700萬萬平米米的依依次為為渝豫豫鄂、、2000萬平平米以以上的的依次次為冀冀皖湘湘；河河南、、江西西、湖湖南將將加入入未來來的供供給熱熱點從施工工面積積/銷銷售面面積來來看，，川鄂鄂為2.69倍倍，皖皖滇為為2.65倍，，目前前全國國的平平均水水平為為3.19倍，，四省省及邊邊疆地地區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)供給給仍有有較大大上升升空間間供求平平衡分分析：：除一一類地地區(qū)供供求基基本平平衡外外，其其他地地區(qū)需需求增增長快快于供供應(yīng)增增長2003年年，全全國商商品房房住宅宅竣工工面積積為3.2億平平米，，比銷銷售面面積高高13%；；施工工面積積為9.1億平平米，，為銷銷售面面積的的3.19倍。。根據(jù)據(jù)中國國房地地產(chǎn)協(xié)協(xié)會統(tǒng)統(tǒng)計，，商品品房空空置率率*從從2000年的的16.7%降降低到到2003年的的14%三年來，，一類地地區(qū)的房房地產(chǎn)竣竣工與銷銷售增幅幅差距逐逐漸縮小小，供需需同步增增長；2003年底竣竣工面積積略高于于銷售面面積5.4%二類地區(qū)區(qū)供需總總量最大大，增幅幅波動相相對較小小，2003年住宅宅施工面面積達(dá)4.1億億平米，，新開工工面積達(dá)達(dá)2億平平米，占占全國的的45%左右；；竣工面面積比銷銷售面積積高16%；市市場供應(yīng)應(yīng)年度增增幅的波波動較大大，目前前銷售增增長略快快于竣工工增長三類地區(qū)區(qū)銷售增長長率2000年年比竣工工增長率率高33.5個個百分點點，2002年年仍高于于竣工增增長率10個百百分點；；2003年底底住宅竣竣工面積積比銷售售面積高高16.5%，，市場供需兩旺旺四類地區(qū)區(qū)竣工增增長率持持續(xù)上升升，但是是需求增增長率始始終遠(yuǎn)高高于供應(yīng)應(yīng)增長率率；2003年施施工面積積1.5億平米米，不到到銷售面面積的3倍*現(xiàn)行商商品房空空置率計計算=未未售出數(shù)數(shù)量/前前三年竣竣工數(shù)量量2003年各區(qū)域商品房住宅市場供需比較1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)市場供需增長比較050001000015000200002500030000350004000045000一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)竣工面積增長率銷售面積增長率投資增長長分析：：各區(qū)域域投資在在20%以上的的高位增增長，推推動市場場繼續(xù)快快速成長長；漲幅幅波動大大，二類類地區(qū)較較穩(wěn)定，，四類地地區(qū)增長長較快如圖所示示*，房房地產(chǎn)施施工面積積與房地地產(chǎn)投資資增長率率有較強強的正向向相關(guān)性性，投資資增長將將推動未未來房地地產(chǎn)市場場的繼續(xù)續(xù)成長各區(qū)域市市場的投投資增長長不均衡衡：一類地區(qū)區(qū)的年投投資增長長率在15-30%之之間波動動，同期期施工面面積增長長率從17.5%上升升到19.5%二類地區(qū)區(qū)的年投投資增長長率波動動區(qū)間不不到1.5個百百分點，，施工面面積漲幅幅也相對對穩(wěn)定三類地區(qū)區(qū)的年投投資增長長率在23-33%的的高位上上波動，，推動了了同期施施工面積積的高位位成長四類地區(qū)區(qū)的年投投資增長長率相對對最高，，2002年底底增長率率達(dá)30%，同同期施工工面積呈呈現(xiàn)相似似的增長長曲線﹡2003年房房地產(chǎn)相相關(guān)統(tǒng)計計數(shù)據(jù)尚尚未正式式公布，，因此使使用2002年統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)提供供分析參參考，以以下相同同1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)投資增長率比較1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)施工面積增長率比較0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)0%5%10%15%20%25%30%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)北京、浙浙江、山山東、湖湖南、河河北、江江西等省省的投資資增長較較快，上上海、江江蘇、山山西、河河南、安安徽、四四川等省省的投資資增長持持續(xù)性較較好一類地區(qū)區(qū)中，北北京投資資增長最最快，上上海投資資增長率率持續(xù)上上升二類地區(qū)區(qū)中，浙浙江、山山東投資資增長最最快，江江蘇投資資增長率率持續(xù)上上升，廣廣東、福福建投資資增長率率開始回回落，東東北三省省投資增增長率波波動很大大三類地區(qū)區(qū)中，湖湖南、重重慶、河河北、寧寧夏、陜陜西等省省投資增增長較快快,山西西、河南南、湖北北等投資資增長率率持續(xù)上上升四類地區(qū)中，，江西、廣西西投資增長最最快，安徽、、甘肅投資增增長率持續(xù)上上升，四川投投資增長相對對比較穩(wěn)定0%10%20%30%40%50%60%北京天津上海一類地區(qū)-10%0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南收益增長與盈盈利分析：一一類地區(qū)的房房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營營收益在35%左右的高高位穩(wěn)定增長長，二類、四四類地區(qū)的行行業(yè)盈利能力力最強三年來，各區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的經(jīng)營總收收入均持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定上升，但但漲幅因區(qū)域域市場不同略略有回落2002年底底，各區(qū)域房房地產(chǎn)業(yè)的營營業(yè)利潤率（（營業(yè)利潤總總額/經(jīng)營總總收入）區(qū)別別較大，盡管管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)認(rèn)為房地產(chǎn)利利潤率（2002年全國國僅為3.57%)存存在較大統(tǒng)計計誤差，但這這一區(qū)別仍反反映了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)外部監(jiān)管管環(huán)境和自身身獲利能力的的相對地區(qū)差差異性一類地區(qū)的經(jīng)營收入在在35%左右右的高位上穩(wěn)定增長，同期營業(yè)利利潤率增長也也逐漸上升二類地區(qū)的營業(yè)利潤率最最高，但經(jīng)營總收收入漲幅波動動最大三類地區(qū)的營業(yè)利潤率率最低、但收收入增長保持持在高位，反反映了該區(qū)域域房地產(chǎn)行業(yè)疏于管理理、企業(yè)項目目運作水平不不高四類地區(qū)的經(jīng)營收入增增長和營業(yè)利利潤表現(xiàn)都較較好，具有一定的未未來增長潛力力2000-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入增長率比較2002年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率比較（%）-1001020304050607080一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)上海、浙江、、廣東、安徽徽、江西、山山東、云南、、廣西等省的的行業(yè)盈利性性較高，超過過全國和本區(qū)區(qū)域的市場平平均水平一類地區(qū)中，，上海盈利性性最好，北京京收益增長率率在高位波動動，天津居于于兩者之間三類地區(qū)中，，重慶、湖南南、海南收益益增長率穩(wěn)定定上升，新疆疆漲幅最大，，湖北、寧夏夏、新疆盈利利性較好二類地區(qū)中，，盈利性較高高的依次為浙浙粵魯蘇閩，，且收益增長長率穩(wěn)定上升升，東北三省省營業(yè)利潤均均為負(fù)值四類地區(qū)，盈盈利性較高的的依次為皖贛贛滇桂川，其其中皖贛的收收益漲幅持續(xù)續(xù)穩(wěn)定-2.00-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00北京天津上海0102030405060702002年營業(yè)利潤率2000-2002年收入增長率-4.00-2.000.002.004.006.008.00廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江-100-50050100150200250300350-8.00-4.000.004.008.00河北山西內(nèi)蒙河南湖北湖南海南重慶陜西青海寧夏新疆-20020406080100120-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00安徽江西廣西四川貴州云南甘肅-10010203040506070市場競爭程度度：行業(yè)處于于完全競爭階階段，一類地地區(qū)規(guī)模化程程度和市場集集中度較高，，二類地區(qū)競競爭激烈但水水平不高，三三類、四類地地區(qū)企業(yè)弱小小、競爭強度度不高當(dāng)前房地產(chǎn)市市場競爭呈現(xiàn)以下特點：競爭密集程度度的地區(qū)不均均衡性：華北北、華東地區(qū)區(qū)占百強企業(yè)業(yè)的88%，，中西部占9%，東北占占3%經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)出現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營：如百百強企業(yè)的銷銷售額和銷售售面積占北京京市場的41％和30％％企業(yè)兩極分化化明顯，但開開發(fā)產(chǎn)品仍集集中于中低檔檔房地產(chǎn)行業(yè)基基本處于完全競爭階段段：各企業(yè)市場場占有率普遍遍很低，領(lǐng)先先企業(yè)的市場場份額不到1%，進(jìn)入入壁壘低、退退出壁壘高，，行業(yè)淘汰快快一類地區(qū)集中了全國10%的房地地產(chǎn)企業(yè)、30%的房地地產(chǎn)投資額和和商品房銷售售額，市場集集中度相對較較高，經(jīng)營規(guī)?；潭雀吒叨惖貐^(qū)擁有43%的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)、37%的的從業(yè)人員、、47%的年年度投資額和和40%的銷銷售額，企業(yè)業(yè)數(shù)量多、規(guī)規(guī)模偏小、經(jīng)經(jīng)營水平一般般，競爭激烈三類、四類地地區(qū)與二類地區(qū)相相比，企業(yè)數(shù)數(shù)量相當(dāng)、但但從業(yè)人員高高出13%、、將近全國的的一半，投資資額低20%、銷售額低低10%，不不到全國的30%；反映映了該區(qū)域市市場的企業(yè)普遍弱小小、經(jīng)營效率率低下、競爭爭強度不高數(shù)據(jù)來源：歷歷年中國統(tǒng)計計年鑒、《《中國房地產(chǎn)產(chǎn)百強企業(yè)研研究報告》2004886.773199.592396636219四類地區(qū)1310.774797.663244927892三類地區(qū)3679.2015028.7641962614164二類地區(qū)1914.1410927.721502284343一類地區(qū)7790.9233953.72113400932618全國2002年完成投資(億元)實際需要總投資(億元)平均從業(yè)人數(shù)企業(yè)數(shù)量地區(qū)各區(qū)域市場競爭分析（2002）19.0721.139.4211.3824.2028.6114.1316.8243.4237.0044.2647.2213.3113.2532.1824.570%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)北京的經(jīng)營規(guī)規(guī)模化程度最最高，其次為為上海、廣東東等；山東、、遼寧、天津津等行業(yè)競爭爭水平不高一類地區(qū)中，，京滬市場占占有90%以以上的投資額額、銷售額和和80%的企企業(yè)；其中，，北京市擁有有1/5的企企業(yè)數(shù)量和1/2強的年年度投資規(guī)模模，企業(yè)規(guī)模?；潭群芨吒?；滬津兩市市企業(yè)數(shù)量與與投資規(guī)模相相比較大，競競爭密集度較較高二類地區(qū)中，，1/4強的的企業(yè)和30%的投資額額、銷售額集集中在廣東，，規(guī)?；潭榷容^高；其次次為浙、蘇；；閩魯遼三省省的企業(yè)數(shù)量量相近，但與與閩省相比，，魯遼的房地地產(chǎn)從業(yè)人員員分別高出90%、30%，投資額額高出一半、、銷售額只是是略高，反映映了山東的房房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)規(guī)模較大，經(jīng)經(jīng)營效率偏低低；黑、吉兩兩省的企業(yè)經(jīng)經(jīng)營規(guī)模相對對低59.5952.8536.2639.1218.3515.847.589.1922.0631.3156.1751.690%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%北京天津上海4.286.072.363.962.953.432.093.1711.5411.229.2510.5512.4216.548.7710.6312.528.679.176.7714.4311.3116.0819.8114.9813.8010.0714.7926.8728.9542.2230.310%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江四川、重慶兩兩省市場密集集度較高，競競爭相對激烈烈；青海、山山西、河南、、內(nèi)蒙古、甘甘肅、貴州等等省企業(yè)規(guī)模模小，競爭最最弱三類地區(qū)中，渝豫鄂湘的市場密集程度最高；冀渝鄂陜及邊疆地區(qū)的經(jīng)營規(guī)?；潭容^高；青晉豫蒙的企業(yè)較小，市場競爭水平不高四類地區(qū)中，四川的市場密集程度最高，其次為皖贛黔；川滇的經(jīng)營規(guī)模化程度較高；甘黔的企業(yè)最小、競爭程度最弱11.9411.8011.5311.5113.6515.0917.6513.6314.0310.8511.3610.567.655.492.985.537.877.105.705.146.727.9410.1413.350%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南4.246.484.256.692.232.101.062.353.471.721.441.296.456.2310.649.4319.7523.6021.2518.761.961.571.921.530%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%海南重慶陜西青海寧夏新疆5.715.3510.1110.8615.6610.5110.979.3610.186.154.804.2526.4741.0232.5238.849.287.1812.338.4919.6215.7317.1416.5213.0914.0612.1311.690%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南投資環(huán)境分析析：一類、二二類地區(qū)具有有顯著的優(yōu)勢勢，特大城市市的投資環(huán)境境明顯強于中中小城市跨區(qū)域投資的的商業(yè)環(huán)境10要素資源環(huán)境與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度基礎(chǔ)建設(shè)（交交通通信、水水電燃?xì)猓﹨^(qū)域市場壁壘壘勞動力市場彈彈性及技術(shù)能能力對外合作與開開放程度私營企業(yè)參與與度融資環(huán)境政府管理及廉廉政稅費負(fù)擔(dān)司法效率世界銀行2003年對中中國23個城城市3900家企業(yè)的調(diào)調(diào)查顯示，投投資環(huán)境最好好的城市（杭杭州、上海、、廣州、深圳圳）都位于一一類、二類地地區(qū)；中西部部城市呈現(xiàn)相相對劣勢社科院2004年3月發(fā)發(fā)布的《中國國城市競爭力力研究報告No.2》進(jìn)進(jìn)一步闡明，，商務(wù)環(huán)境是是城市綜合競競爭力最重要要的因素，““貢獻(xiàn)彈性達(dá)達(dá)到0.616”投資環(huán)境最好好的前10個個城市分布：：一類地區(qū)3個，二類地地區(qū)5個，三三類地區(qū)2個個，充分體現(xiàn)現(xiàn)了大城市對對資源的聚集集效應(yīng)受東部地區(qū)的的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移影影響，中部地地區(qū)的部分城城市開始起飛飛，西部地區(qū)區(qū)的中心城市市顯著改善在長三角產(chǎn)業(yè)業(yè)北移的帶動動下，環(huán)渤海海特別是山東東半島的提高高速度加快綜上所述，三三類、二類地地區(qū)最具市場場吸引力，重重點省份基本本位于中東部部地區(qū)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)作為優(yōu)先發(fā)發(fā)展的區(qū)域市市場一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)階段發(fā)展規(guī)劃劃——房產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展展將分三個階階段進(jìn)行：能能力構(gòu)建、區(qū)區(qū)域領(lǐng)先、擴擴張競爭能力構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)先擴張競爭集中于本地區(qū)區(qū)的發(fā)展，通通過項目的成成功運作，構(gòu)構(gòu)建房產(chǎn)開發(fā)發(fā)的核心能力力通過適度的地地域與業(yè)務(wù)擴擴展，建立區(qū)區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)先先地位，樹立立公司的品牌牌形象將區(qū)域內(nèi)的成成功經(jīng)驗與運運作模式向其其他地區(qū)推廣廣，同時將公公司的品牌推推向全國200520072009年份業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃劃——通過區(qū)區(qū)域化、專業(yè)業(yè)化以及品牌牌化的競爭戰(zhàn)戰(zhàn)略來實現(xiàn)房房產(chǎn)業(yè)務(wù)的各各階段的戰(zhàn)略略目標(biāo)區(qū)域化專業(yè)化品牌化進(jìn)行準(zhǔn)確的市市場定位，有有目標(biāo)有步驟驟地擴展市場場，在局部地地區(qū)確立優(yōu)勢勢并摸索出成成功的運營模模式后，再向向其他地區(qū)擴擴展創(chuàng)建精品工程程，樹立項目目的品牌形象象，然后將項項目品牌向公公司品牌移植植；區(qū)域品牌牌樹立后再向向其他地區(qū)擴擴展明確公司每個個階段的產(chǎn)品品定位，集中中優(yōu)勢資源專專注于所確定定的產(chǎn)品細(xì)分分市場。專業(yè)業(yè)化并不排斥斥同時運營若若干產(chǎn)品，但但要求產(chǎn)品之之間緊密相關(guān)關(guān)，永大專業(yè)業(yè)化體現(xiàn)在專專注于住宅市市場第一階段：能能力構(gòu)建時間：2005年———2006年發(fā)展目標(biāo)：通過成功的項項目運作，構(gòu)構(gòu)建房產(chǎn)開發(fā)發(fā)的能力區(qū)域發(fā)展目標(biāo)標(biāo)：在江浙兩省范范圍內(nèi)，以寧寧波為中心，，向周邊地區(qū)區(qū)擴展業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)：繼續(xù)專注于普普通商品房的的開發(fā)品牌發(fā)展目標(biāo)標(biāo)：創(chuàng)造精品工程程，打造項目目品牌區(qū)域化：在江江浙兩省范圍圍內(nèi)，以寧波波為中心，向向周邊地區(qū)擴擴展區(qū)域市場場優(yōu)先級級評估表明，，二類地地區(qū)是目前較為為理想的的投資區(qū)區(qū)域，江浙浙兩省是是二類地地區(qū)中永大較為為理想的的選擇從城市發(fā)發(fā)展競爭爭力報告告看，浙浙江省中的蘇蘇州、杭杭州、寧寧波、南南京和溫州分別別排名第第5、6、8、、9、10位，，其中寧波波房屋價價格的上上漲勢頭頭最為強強勁，僅次次于上海海列為全全國第二二從公司本本身的情情況來看看，由于于永大根根植于寧寧波，對對于寧波的的市場環(huán)環(huán)境比較較了解，，在寧波波的各方方面資源源能力也相對成成熟，因此此寧波將作作為第一階階段的重點點區(qū)域，并且有選擇擇的向江浙浙兩省其他他區(qū)域擴展展浙江江蘇寧波專業(yè)化：仍仍然集中資資源專注于于普通商品品房的開發(fā)發(fā)，培養(yǎng)普普通商品房房開發(fā)的資資源與能力力小小大開發(fā)難度普通商品房房別墅市場吸引引力大經(jīng)濟適用用房公寓經(jīng)濟適用用房市場場需求大大，政策策支持性性強，但但是壟斷斷程度高高，需要要有較好好的政府府資源，，目前進(jìn)進(jìn)入時機機還不成成熟公寓受特特定區(qū)域域市場的的功能發(fā)發(fā)展限制制，土地地獲取難難度大，，市場定定位較難難，建筑筑技術(shù)要要求較高高，不宜宜進(jìn)入別墅市場場購買群群體小，，對經(jīng)營營運作能能力要求求很高，，政策限限制性強強,開發(fā)發(fā)風(fēng)險大大，不宜宜進(jìn)入隨著城市市化發(fā)展展，普通通住宅購購買群體體龐大，，市場總總體仍呈呈上升趨趨勢永大在普普通商品品房開發(fā)發(fā)方面積積累了一一定的經(jīng)經(jīng)驗，有有助于其其開發(fā)能能力的進(jìn)進(jìn)一步提提升建議重點點開發(fā)所所在區(qū)域域市場上上普通商商品房，，進(jìn)一步步培養(yǎng)該該產(chǎn)品領(lǐng)領(lǐng)域的開開發(fā)能力力品牌化：：創(chuàng)造精精品工程程，打造造項目品品牌功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量工程進(jìn)度與質(zhì)量售中服務(wù)質(zhì)量售后服務(wù)質(zhì)量細(xì)致的市場調(diào)研工作地理位置的選?。菏姓?、環(huán)境等深入的了解客戶需求，抓住客戶關(guān)注點完整的項目前期策劃工作人性與時尚的設(shè)計準(zhǔn)時交付使用完善工程管理與采購管理，建立國際標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量管理體系規(guī)?；麄髯鳛橹脴I(yè)顧問向客戶提供技術(shù)與置業(yè)咨詢，贏得客戶信任完善物業(yè)管理：采用“相對低價+相對優(yōu)質(zhì)”的模式提供周到細(xì)致的服務(wù)，有競爭力的價格系統(tǒng)、規(guī)范的管理，相應(yīng)職能的能力培養(yǎng)前期策劃與市場營銷聘用專業(yè)機構(gòu)協(xié)助完成，有助于項目品牌的提升，同時也有利于公司內(nèi)部相關(guān)人才的培養(yǎng)各階段段工工作措施施物業(yè)管理市場營銷工程建設(shè)前期策劃土地運營重點定位清晰晰：根據(jù)據(jù)土地的的位置、、自然環(huán)環(huán)境設(shè)定定項目的的檔次，，項目名名稱突出出環(huán)境特特點，給給消費者者一個清清晰的定定位簡單易記記：項目目名稱要要文字簡簡短、發(fā)發(fā)音順暢暢，使消消費者能能很快識識別和持持久記憶憶啟發(fā)聯(lián)想想：含義義悠遠(yuǎn)，，內(nèi)涵豐豐富，賦賦予項目目名稱產(chǎn)產(chǎn)品的特特性，啟啟發(fā)消費費者豐富富的想象象力個性突出出：標(biāo)新新立異，，不落俗俗套，有有獨特的的個性與與風(fēng)格，，不與其其他品牌牌名稱相相混淆，，體現(xiàn)項項目獨有有的魅力力項目命名名原則第二階段段：區(qū)域域領(lǐng)先時間：2007年———2008年發(fā)展目標(biāo)標(biāo)：繼續(xù)鞏固固在浙江江和江蘇蘇兩省內(nèi)內(nèi)的開發(fā)發(fā)實力，，力爭在在銷售額額、開發(fā)發(fā)面積以以及品牌牌知名度度等方面面躋身地地區(qū)領(lǐng)先先企業(yè)行行列區(qū)域發(fā)展展目標(biāo)：鞏固浙江江、江蘇蘇兩省業(yè)業(yè)務(wù)，進(jìn)進(jìn)一步向向山東、、福建等等其他二二類地區(qū)區(qū)擴展業(yè)務(wù)發(fā)展展目標(biāo)：繼續(xù)做好好普通商商品房的的開發(fā)，，尤其專專注于城城鄉(xiāng)結(jié)合合部，同同時開始始進(jìn)入經(jīng)經(jīng)濟適用用房市場場品牌牌發(fā)發(fā)展展目目標(biāo)標(biāo)：從前前期期成成功功的的項項目目品品牌牌向向公公司司品品牌牌轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移，，重重點點建建立立公公司司品品牌牌區(qū)域域化化：：鞏鞏固固浙浙江江、、江江蘇蘇兩兩省省業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)，，進(jìn)進(jìn)一一步步向向山山東東、、福福建建等等其其他他二二類類地地區(qū)區(qū)擴擴展展浙江江蘇山東福建區(qū)域域定定位位方方面面，，在在鞏鞏固固浙浙江江和和江江蘇蘇區(qū)區(qū)域域市市場場基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，關(guān)關(guān)注注山山東東、、福福建建等等二二類類地地區(qū)區(qū)，，機機會會允允許許，，即即可可進(jìn)進(jìn)入入向其其他他二二類類地地區(qū)區(qū)擴擴展展時時，，重重點點關(guān)關(guān)注注資源源型型中中小小城城市市資源源型型城城市市：：指主主要要功功能能是是提提供供礦礦產(chǎn)產(chǎn)品品及及其其初初加加工工品品等等資資源源型型產(chǎn)產(chǎn)品品的的城城市市特點點：：經(jīng)經(jīng)過過多多年年大大規(guī)規(guī)模模采采掘掘，，資資源源型型城城市市面面臨臨產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型：：1））從從單單一一功功能能型型城城市市向向綜綜合合型型城城市市的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變；；2））尋尋找找新新興興支支柱柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，發(fā)發(fā)展展私私營營經(jīng)經(jīng)濟濟，，多多業(yè)業(yè)并并舉舉；；3)改改善善礦礦區(qū)區(qū)型型生生活活環(huán)環(huán)境境，，加加強強城城市市基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)；；4)由由自自我我服服務(wù)務(wù)型型城城市市向向區(qū)區(qū)域域中中心心城城市市躍躍進(jìn)進(jìn)機遇遇：：1））資資源源型型城城市市中中現(xiàn)現(xiàn)有有的的資資源源基基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，造造就就了了較較高高的的就就業(yè)業(yè)率率、、人人均均可可支支配配