成本管理培訓(xùn)成本中心魏平

成本控制中心2013.05魏平房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理VIIIVIIVIVIVIIIIII目錄開頭語成本管理存在的問題如何認(rèn)識成本成本的構(gòu)成成本控制的重心作業(yè)過程成本管理全員成本管理結(jié)束語【PPT創(chuàng)建】新建PPT（文化、主題、字體、風(fēng)格、效果）背景修飾【母版創(chuàng)建】編輯模板使用多個(gè)母版讓Logo出現(xiàn)在每張PPT上選擇母版版式【插入對象】插入圖表插入圖片插入音頻插入視頻插入Flash【段落修飾】項(xiàng)目符號和編號段落間距和行距字體和文字方向藝術(shù)字【繪圖編輯】手動繪圖形狀填充、輪廓、效果對象排列、組合、放置【動畫方案】幻燈片切換（聲音、速度、方式、時(shí)間）對象動畫效果（進(jìn)入、強(qiáng)調(diào)、退出）【發(fā)布放映】幻燈片發(fā)布打印版式打包成CD幻燈片放映放映方式排練計(jì)時(shí)和錄制旁白繪圖筆和常用快捷鍵【開頭語】新聞聯(lián)播中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程中國城鎮(zhèn)住房制度改革中國房地產(chǎn)發(fā)展階段特點(diǎn)發(fā)展階段

開頭語

成本管理的問題

如何認(rèn)識成本管理

成本的構(gòu)成

成本控制的重心

作業(yè)過程成本管理

全員成本管理

結(jié)束語

當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競更是成本控制力的競爭房地產(chǎn)企業(yè)競爭爭十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)。特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)加壓、政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。是資金實(shí)力的競爭也是投資策劃能力的競爭回首改革開放30多年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國30多年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國社會主義建設(shè)的改革開放史。中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程中國城鎮(zhèn)住房制度改革第一階段：78—90探索與試點(diǎn)階段78年鄧小平提出房改79年全價(jià)售房試點(diǎn)西安、柳州、梧州、南寧81年擴(kuò)23省的60多個(gè)城市82年補(bǔ)貼出售試點(diǎn)，政府、單位、個(gè)人各1/388年國務(wù)院《分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》第二階段：91—94全國推廣和配套改革階段91年提出部分產(chǎn)權(quán)理論92年上海“五位一體”，住房公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼等第三階段：94—98深化和全面實(shí)施階段94年國務(wù)院推行“三改四建”、

三改:改福利性的舊體制

四建：商品房供應(yīng)體系、住房公積金制度、住房信貸體系、房地產(chǎn)交易市場98年7月國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》標(biāo)志全國范圍取消住房實(shí)物分配，實(shí)行貨幣化分房第四階段:98年以后房地產(chǎn)的快速發(fā)展階段中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)重點(diǎn)發(fā)展重工業(yè)，還不存在完全意義上的房地產(chǎn)市場。新中國成立戰(zhàn)爭摧殘一窮二白19791980198619881958從1958年開始，房地產(chǎn)收歸國有，中國房地產(chǎn)從此消失。199119781991199920072010第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段1979年開始經(jīng)濟(jì)體制改革1980年4月鄧小平提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”的設(shè)想拉開了住房制度改革的序幕。19781991199920072010第二階段：探索階段：炒作與調(diào)整炒作期：1991-19931992年鄧小平同志的南巡講話，房地產(chǎn)開始迅速發(fā)展起來，掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮調(diào)整期：1994-1999炒作最嚴(yán)重區(qū)域：北海、大亞灣、海南等地蕭條繁榮19781991199920072010第三階段段：房地產(chǎn)產(chǎn)快速發(fā)發(fā)展階段段1999-2000市場回暖暖宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展展、房地產(chǎn)泡泡沫已得到控制制、房地產(chǎn)市市場明顯轉(zhuǎn)暖暖中國房地地產(chǎn)市場場進(jìn)入新新一輪的的發(fā)展時(shí)時(shí)期2002年，土地地市場規(guī)規(guī)范化政政策出臺臺招招拍掛掛2003年關(guān)鍵詞詞：地王、別墅墅供地、、SARS2003年2月，國土土資源部部叫停別墅墅供地，低密度度住宅成成”搶手手貨“2003年3月，SARS爆發(fā)，短暫”寒冬““出現(xiàn)2002-2004全面恢復(fù)復(fù)2004年關(guān)鍵詞詞：土地拍賣賣、加息息（9年來第一一次加息息）、個(gè)個(gè)人集資資建房2005年，走低低回落短短暫低低迷期2005年關(guān)鍵詞詞：調(diào)控控、一季度房房價(jià)上漲漲19.1%3.26國八條、、4.27新八條2006年，一個(gè)個(gè)字“漲漲”2006年關(guān)鍵詞詞：加息、國國六條條、金融融業(yè)開放放2006年4月28日再次加加息抑抑制制需求2006年5月17日國六六條2006年4月27日深圳市市民鄒濤濤發(fā)起““不買房房”運(yùn)動動2003年地王現(xiàn)象象出現(xiàn)2006年12月中國金金融業(yè)全全面開放放外資、熱熱錢涌入入2007年，瘋狂狂地暴漲漲2007年關(guān)鍵詞詞：暴漲、地地王頻出出2007年，地王王頻現(xiàn)面面粉粉比面包包貴2007年房地產(chǎn)產(chǎn)市場熱熱潮推動動土地市市場的火火爆，珠珠三角區(qū)區(qū)域土地地價(jià)格上上漲迅猛猛，頻頻頻出現(xiàn)地地價(jià)標(biāo)王王和搶地地現(xiàn)象，，土地價(jià)格格在房地地產(chǎn)商品品價(jià)格中中的結(jié)構(gòu)構(gòu)比重越越來越大大，并呈現(xiàn)現(xiàn)加速提提升趨勢勢。但到年末，受到國國家政策策和樓市市成交量量萎縮等等原因影影響。土土地流標(biāo)標(biāo)現(xiàn)在屢屢次上演演。19781991199920072012第四階段段：房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)全全面調(diào)整整階段土地市場場降溫寒流下下跌低低谷中介倒閉閉上市“流流產(chǎn)”銷量萎縮縮降降價(jià)促銷銷持幣待購購階段1：資源時(shí)代代階段2：產(chǎn)品時(shí)代代階段3：品牌時(shí)代代拿地就賺賺錢客戶重質(zhì)質(zhì)量，公公司重成成本關(guān)注品牌牌與形象象理念與與價(jià)值觀觀成本領(lǐng)先先戰(zhàn)略成本領(lǐng)先先戰(zhàn)略是是現(xiàn)階段段房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)重重要的競競爭手段段【PPT創(chuàng)建】新建PPT（文化、主題、字體、風(fēng)格、效果）背景修飾【母版創(chuàng)建】編輯模板使用多個(gè)母版讓Logo出現(xiàn)在每張PPT上選擇母版版式【插入對象】插入圖表插入圖片插入音頻插入視頻插入Flash【段落修飾】項(xiàng)目符號和編號段落間距和行距字體和文字方向藝術(shù)字【繪圖編輯】手動繪圖形狀填充、輪廓、效果對象排列、組合、放置【動畫方案】幻燈片切換（聲音、速度、方式、時(shí)間）對象動畫效果（進(jìn)入、強(qiáng)調(diào)、退出）【發(fā)布放映】幻燈片發(fā)布打印版式打包成CD幻燈片放映放映方式排練計(jì)時(shí)和錄制旁白繪圖筆和常用快捷鍵【成本管理存在的問題】成本管理現(xiàn)狀成本管理中的幾個(gè)問題

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成本管理的問題

如何認(rèn)識成本管理

成本的構(gòu)成

成本控制的重心

作業(yè)過程成本管理

全員成本管理

結(jié)束語1.周期長：：從投入入到首期期產(chǎn)品計(jì)計(jì)算利潤潤，單個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的開發(fā)周周期一般般需持續(xù)續(xù)兩三年年的時(shí)間間一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本管管理現(xiàn)狀狀3.多樣化：：產(chǎn)品類類型增加加、領(lǐng)域域擴(kuò)大及及開發(fā)面面積的劇劇增2.環(huán)節(jié)多：：從置地地、設(shè)計(jì)計(jì)、施工工、市場場、銷售售、物業(yè)業(yè)、融資資（資本本運(yùn)營））等多環(huán)環(huán)節(jié)以上都會會導(dǎo)致成成本核算算難度增增強(qiáng)；使使房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本控制制難度越越來越大大。1、缺乏全全面規(guī)范范的目標(biāo)標(biāo)成本管管理體系系：成成本控制制就是項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施過程的的支出控控制，沒沒有建立立目標(biāo)成成本、責(zé)責(zé)任成本本和動態(tài)態(tài)成本跟跟蹤聯(lián)動動管理體體系；3、成本控控制忽視視重點(diǎn)：：只重重視“顯顯性成本本”的控控制，而而忽略對對“隱性性成本””的控制制；2、成本控控制的忽忽視前期期階段：：通常常只關(guān)注注項(xiàng)目施施工階段段過程的的“事事中”成成本控制制，而缺缺乏對前前期決策策、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、、招標(biāo)、、合約等等前期運(yùn)運(yùn)營階段段“事前前”成本本控制的的足夠重重視；4、成本控控制手段段不當(dāng)：：把壓壓縮必要要的項(xiàng)目目費(fèi)用開開支當(dāng)作作成本控控制的主主要手段段，反而而使項(xiàng)目目整個(gè)經(jīng)經(jīng)營計(jì)劃劃和開發(fā)發(fā)進(jìn)度目目標(biāo)受到到很大影影響，導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目目的最終終實(shí)際開開發(fā)成本本大大增增加，利利潤降低低，增加加了項(xiàng)目目后期開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本管管理中的的幾個(gè)問問題【PPT創(chuàng)建】新建PPT（文化、主題、字體、風(fēng)格、效果）背景修飾【母版創(chuàng)建】編輯模板使用多個(gè)母版讓Logo出現(xiàn)在每張PPT上選擇母版版式【插入對象】插入圖表插入圖片插入音頻插入視頻插入Flash【段落修飾】項(xiàng)目符號和編號段落間距和行距字體和文字方向藝術(shù)字【繪圖編輯】手動繪圖形狀填充、輪廓、效果對象排列、組合、放置【動畫方案】幻燈片切換（聲音、速度、方式、時(shí)間）對象動畫效果（進(jìn)入、強(qiáng)調(diào)、退出）【發(fā)布放映】幻燈片發(fā)布打印版式打包成CD幻燈片放映放映方式排練計(jì)時(shí)和錄制旁白繪圖筆和常用快捷鍵【如何認(rèn)識成本】成本是什么？成本管理是干啥的？認(rèn)識成本管理的兩個(gè)方面認(rèn)識成本管理的兩個(gè)類別認(rèn)識成本的管理范圍成本管理的概念成本管理的宗旨和目標(biāo)

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成本管理的問題

如何認(rèn)識成本

成本的構(gòu)成

成本控制的重心

作業(yè)過程成本管理

全員成本管理

結(jié)束語成本：為過程增增值和結(jié)結(jié)果有效效已付出出或應(yīng)付付出的資源代價(jià)?！狢CA中國成本本協(xié)會發(fā)發(fā)布的CCA2101：2005《成本管理理體系術(shù)術(shù)語》標(biāo)準(zhǔn)中第第條中對成成本術(shù)語語的定義義成本：為了達(dá)到到特定目目的而發(fā)發(fā)生或未未發(fā)生的的價(jià)值犧犧牲，它它可用貨幣單位加以以衡量—美國會計(jì)計(jì)學(xué)會（（AAA）所屬的的“成本本與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)委員會會”對成成本的定定義個(gè)人理解解：成本從從“三間間”去理理解。a.得到與付付出之間間：為有有所得而而必要的的付出b.多少之間間：為得得到一個(gè)個(gè)西瓜而而送一個(gè)個(gè)蘋果c.有無之間間：能產(chǎn)產(chǎn)生效益益的是成成本，不不能產(chǎn)生生效益的的就是浪浪費(fèi)成本是什么么？成本管理到到底是干啥啥的？算賬？砍價(jià)？限價(jià)？砍完施工單位再砍工程費(fèi)用？？先認(rèn)識成本本管理的兩兩個(gè)方面技術(shù)經(jīng)濟(jì)任何行業(yè)成成本管理都都是技術(shù)和和經(jīng)濟(jì)的結(jié)結(jié)合，房地地產(chǎn)也是如如此，成本本管理部首首先是一個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)管理理部門，要要求它通曉曉技術(shù)和業(yè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，，用經(jīng)濟(jì)管管理的方法法來實(shí)現(xiàn)成成本管理的的職責(zé)。再認(rèn)識成本本管理的兩兩個(gè)類別1.從項(xiàng)目角度度出發(fā)：：重點(diǎn)關(guān)注單單方可售面面積成本(元/m2)，直接用于于測算與確確定經(jīng)營績績效。2.從合同角度度出發(fā)：：重點(diǎn)回答單單位作業(yè)多多少元成本本，是項(xiàng)目目成本的構(gòu)構(gòu)成部分。。項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)施工銷售竣工物業(yè)分判招標(biāo)簽約變更結(jié)算成本管理范范圍以項(xiàng)目為管管理對象項(xiàng)目的完全全直接成本本測算分分解間接成本測測算分?jǐn)偝杀竟芾沓杀镜陌l(fā)生生屬于一個(gè)個(gè)部門或個(gè)個(gè)人的權(quán)責(zé)責(zé)控制范圍圍內(nèi)是該部部門或個(gè)人人的成本控控制成本控制是是通過管理理活動保證證達(dá)到組織織既定成本本目標(biāo)的過過程；或是是在一定的的約束條件件下為達(dá)到到既定成本本目標(biāo)采取取的一系列列有組織的的活動成本控制的的特點(diǎn)不是是無休止的的研究過去去的錯(cuò)誤、、而是集中中注意現(xiàn)在在的經(jīng)營活活動尤其是是將來的經(jīng)經(jīng)營活動，，以保證通通過有效的的方法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)既定成本本目標(biāo)組織織的各機(jī)構(gòu)構(gòu)聯(lián)系起來來成本才能能得到控制制，成本的的管理能力力受到管理理職權(quán)和時(shí)時(shí)間雙重影影響健康有序合理成本管理的的目標(biāo)和宗宗旨健康——是指成本管管理應(yīng)按符符合制度要要求，透明明、規(guī)范有序——是指產(chǎn)品成成本能提升升顧客價(jià)值值、帶來經(jīng)經(jīng)濟(jì)收益，，無重大大成本浪費(fèi)費(fèi)，控制、、減少無效效成本的發(fā)發(fā)生；合理——可研成本測測算、目標(biāo)標(biāo)成本、動動態(tài)成本與與結(jié)算成本本相互印證證并大體一一致，公司司對成本的的發(fā)生具有有較強(qiáng)的事事前控制能能力。宗旨——以經(jīng)濟(jì)合理理性最大的的成本提升升產(chǎn)品的競競爭力，并形成行業(yè)業(yè)成本優(yōu)勢勢【PPT創(chuàng)建】新建PPT（文化、主題、字體、風(fēng)格、效果）背景修飾【母版創(chuàng)建】編輯模板使用多個(gè)母版讓Logo出現(xiàn)在每張PPT上選擇母版版式【插入對象】插入圖表插入圖片插入音頻插入視頻插入Flash【段落修飾】項(xiàng)目符號和編號段落間距和行距字體和文字方向藝術(shù)字【繪圖編輯】手動繪圖形狀填充、輪廓、效果對象排列、組合、放置【動畫方案】幻燈片切換（聲音、速度、方式、時(shí)間）對象動畫效果（進(jìn)入、強(qiáng)調(diào)、退出）【發(fā)布放映】幻燈片發(fā)布打印版式打包成CD幻燈片放映放映方式排練計(jì)時(shí)和錄制旁白繪圖筆和常用快捷鍵【成本的構(gòu)成】土地成本前期費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)營銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用營業(yè)稅及附加

開頭語

成本管理的問題

如何認(rèn)識成本

成本的構(gòu)成

成本控制的重心

作業(yè)過程成本管理

全員成本管理

結(jié)束語序號一級科目二級科目備注一土地成本土地出讓金向國土資源與房屋管理局繳納的出讓金費(fèi)用土地補(bǔ)償費(fèi)對土地方、政府及拆遷發(fā)生的所有補(bǔ)償性質(zhì)支出合作款項(xiàng)補(bǔ)償合作方地價(jià)，合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金大市政配套費(fèi)向政府部門交納的大市政配套費(fèi)或紅線外道路、水電氣熱、通訊建造費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等增容費(fèi)包括水、電、煤氣、教育增容費(fèi)土地稅費(fèi)向政府部門交納的非補(bǔ)償性質(zhì)的稅金及費(fèi)用，包含土地契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)等其他土地成本支付的為取得土地發(fā)生的相關(guān)勘察、評估、咨詢費(fèi)用；拆遷過程中發(fā)生的非補(bǔ)償性質(zhì)的相關(guān)費(fèi)用支出開發(fā)項(xiàng)目成成本的組成成（土地成成本）序號一級科目二級科目備注二前期費(fèi)用勘測費(fèi)1.測量丈量費(fèi)：含拔地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)、2.勘探工程：包括初勘、詳勘，主要有水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)規(guī)劃費(fèi)1.前期規(guī)劃費(fèi)：含總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、2.規(guī)劃模型制作費(fèi)：規(guī)劃用模型費(fèi)用等（注：非銷售用模型）設(shè)計(jì)費(fèi)1.規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi)：包括可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案初步設(shè)計(jì)費(fèi)、效果圖制作設(shè)計(jì)費(fèi)等2、施工圖設(shè)計(jì)及其它費(fèi)用：包括初步設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、其它專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審圖費(fèi)、公共精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、樣板精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、燃?xì)庠O(shè)計(jì)費(fèi)等3.人防方案設(shè)計(jì)及審核費(fèi)等開發(fā)項(xiàng)目成成本的組成成（前期費(fèi)費(fèi)用）序號一級科目二級科目備注二前期費(fèi)用報(bào)建報(bào)批費(fèi)1.規(guī)證前報(bào)批報(bào)建費(fèi)：證照辦理費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、消防審核費(fèi)、土壤氡濃度檢測費(fèi)、抗震審核費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)等各種政府收費(fèi)2.規(guī)證前后咨訊顧問費(fèi)：環(huán)境評估費(fèi)、招標(biāo)委托代理費(fèi)、健康住宅專項(xiàng)費(fèi)用、法律顧問費(fèi)、房地產(chǎn)評估費(fèi)、其它專項(xiàng)咨詢委托費(fèi)等3.規(guī)證后報(bào)批報(bào)建費(fèi)：建設(shè)工程規(guī)劃許可證后發(fā)生的報(bào)批報(bào)建費(fèi),具體根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定，包括抗震審核費(fèi)、建筑市場招標(biāo)代理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、文物勘探發(fā)掘費(fèi)、工程定額測定費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、新型建筑材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金、建設(shè)項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)督備案手續(xù)費(fèi)、消防審核費(fèi)、紅線復(fù)核費(fèi)、水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)/水土流失防治費(fèi)、檔案整理綜合服務(wù)費(fèi)、垃圾服務(wù)費(fèi)、噪音防治費(fèi)等開發(fā)項(xiàng)目成成本的組成成（前期費(fèi)費(fèi)用）序號一級科目二級科目備注二前期費(fèi)用三通一平施工用臨時(shí)道路修筑、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、場地平整、高壓線拆移等工程臨時(shí)設(shè)施1.售樓部及樣板間：指獨(dú)立建造，后期需拆除的售樓部、樣板間（指建造在售樓部的樣板間，建造在現(xiàn)場的樣板間作為“現(xiàn)場示范單位”反映）所發(fā)生的工程費(fèi)用2.辦公室建造及裝修費(fèi)：臨時(shí)辦公場地工程費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)裝修（若臨時(shí)辦公室在售樓部，則該項(xiàng)成本費(fèi)用在售樓部、樣板間項(xiàng)目反映）、工程人員臨時(shí)宿舍建造工程費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)裝修3.圍墻建造及沙方回填費(fèi)用：臨時(shí)圍墻(如銷售分區(qū)間隔、場地圍蔽等）建造工程費(fèi)用（不含應(yīng)由施工單位承擔(dān)的施工臨時(shí)圍墻）4.臨時(shí)會所：臨時(shí)建造會所所發(fā)生的設(shè)計(jì)、工程費(fèi)用以及資產(chǎn)購置費(fèi)用5.臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。其它前期費(fèi)用其它前期費(fèi)用開發(fā)項(xiàng)目成成本的組成成（前期費(fèi)費(fèi)用）序號一級科目二級科目備注三建筑安裝工程費(fèi)地基及基礎(chǔ)工程主要包括土石方、樁基、基坑支護(hù)工程、地基處理工程、降水等費(fèi)用。主體土建及安裝工程1.地下室工程費(fèi)（土建部分）：僅指主體地下室的土建工程費(fèi)（地下車庫成本納入“公共配套設(shè)施費(fèi)”對應(yīng)科目）2.上部結(jié)構(gòu)及粗裝部分：包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水等上部施工的所有費(fèi)用，外立面等施工費(fèi)用。3.室內(nèi)給水排水系統(tǒng)(包括地上、地下）：包括室內(nèi)所有給水管道、雨污水排水管道（室內(nèi)與室外界劃分以室外的第一個(gè)閥門、第一個(gè)檢查井為分界線）4.室內(nèi)采暖系統(tǒng)(包括地上、地下）：包括地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片。5.室內(nèi)電氣工程(包括地上、地下）：以第一個(gè)電表箱為分界線（包括電表箱如為甲供材料則需將甲供材料剔出），包括樓棟及單元配電箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒的預(yù)埋、機(jī)電預(yù)埋工程費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目成成本的組成成（建安費(fèi)費(fèi)）序號一級科目二級科目備注三建筑安裝工程費(fèi)主體土建及安裝工程6.室內(nèi)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)(包括地上、地下）：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用。7.室內(nèi)消防系統(tǒng)(包括地上、地下）：包括室內(nèi)報(bào)警、自動滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、常開防火門、防火卷簾、電梯回降控制、火災(zāi)應(yīng)急廣播、火災(zāi)報(bào)警、火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示燈。（包括電消防的一些室外線路）8.鋼結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架設(shè)計(jì)施工費(fèi)9.主體采購及安裝：指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)甲方采購的材料、設(shè)備費(fèi)用。10.其它建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)項(xiàng)目成序號一級科目二級科目備注三建筑安裝工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)用1.室內(nèi)精裝修工程:指精裝修工程、商鋪二次裝修等2.現(xiàn)場示范單位裝修工程:指建造在現(xiàn)場的樣板間的裝修費(fèi)用及改造工程。3.公共區(qū)域裝飾工程:主要包括樓梯、公共走道、電梯廳、入口大廳等的裝修費(fèi)用。4.管理處裝修:物業(yè)管理處標(biāo)準(zhǔn)裝修工程費(fèi)用5.外墻干掛幕墻工程:樓宇幕墻、石材及照明裝飾工程費(fèi)6.其它開發(fā)項(xiàng)目成成本的組成成（建安費(fèi)費(fèi)）序號一級科目二級科目備注四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)供電工程建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)，室外高低壓線路工程、配電室、開閉站等（注：除設(shè)計(jì)、報(bào)建費(fèi)用以外的所有供電設(shè)施、工程費(fèi)用），臨時(shí)用電與永久用電的差價(jià)供水工程包括紅線外建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)，主要有自來水系統(tǒng)與直飲水系統(tǒng)及熱水系統(tǒng)，臨時(shí)用水與永久用水的差價(jià)供氣工程主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等供熱工程主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、熱量表小區(qū)園建包括廣場、門樓工程；園林桌椅購置及安裝；雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山及其他建筑小品建造；路燈、草坪燈；垃圾箱等,永久圍墻建造工程費(fèi)用小區(qū)綠化區(qū)內(nèi)、區(qū)外植被、花草等綠化物品采購、種植及維護(hù)費(fèi)用開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本的的組組成成（（序號一級科目二級科目備注四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)市政道路1.小區(qū)道路：指小區(qū)內(nèi)部大型道路工程(注：不含園建道路，園建道路含在小區(qū)園建項(xiàng)目)2.市政規(guī)劃路工程：屬于紅線外的市政規(guī)劃道路工程排水與排污工程主要指住宅樓下的第一個(gè)排水、排污、雨水檢查井至市政排水、排污、雨水檢查井的管道及工程費(fèi)用，包括污水處理站小區(qū)弱電系統(tǒng)1.智能化系統(tǒng)：包括閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、IC卡門禁系統(tǒng)、背景音樂及公共廣播系統(tǒng)、周界防范報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更管理系統(tǒng)等2.通訊工程：主要指電話3.網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：含寬帶網(wǎng)絡(luò)等4.有線電視：閉路電視系統(tǒng)工程或數(shù)字電視系統(tǒng)工程5.其它開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本的的組組成成（（基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)））序號一級科目二級科目備注五公共配套設(shè)施工程費(fèi)會所、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院等公共配套設(shè)施工程費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)、主體建安工程費(fèi)、室外配套工程費(fèi)、內(nèi)部裝修工程、運(yùn)動康體（場地）設(shè)施、配套資產(chǎn)購置等費(fèi)用小區(qū)運(yùn)動及游樂設(shè)施室外健身活動、游樂等場地用設(shè)施（注：非會所健身房運(yùn)動設(shè)備）地下車庫含平時(shí)及戰(zhàn)時(shí)所有地下車庫工程費(fèi)用政府配套費(fèi)包括開發(fā)中根據(jù)政府文件規(guī)定需向政府繳納的相關(guān)配套費(fèi)用（大市政配套費(fèi)用除外）：如電力配套費(fèi)、采暖增容配套費(fèi)其他配套工程及設(shè)施包括市場、車站、停車棚、居委會及綜合治理辦公室、垃圾中轉(zhuǎn)站等開發(fā)項(xiàng)目成本本的組成（公公共配套設(shè)施施工程）序號一級科目二級科目備注六開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、檢測費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)及其它等費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)1.公共維修基金：開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的大修基金、物業(yè)管理基金或其他專項(xiàng)基金（注：若為業(yè)主承擔(dān)，發(fā)展商只代收代付該筆費(fèi)用，則不列入開發(fā)商開發(fā)成本）2.物管前期介入顧問費(fèi)：指為保證順利交樓由物業(yè)公司派員參與工程質(zhì)量監(jiān)管人員發(fā)生的物業(yè)管理前期介入費(fèi)用（包括咨詢費(fèi)、顧問費(fèi)等）資本化利息銀行借款利息、債利息、匯兌損益、其他融資費(fèi)用等工程人員費(fèi)用直接從事項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)部門的人員工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)、勞保支出、辦公費(fèi)用、修理費(fèi)支出、水電費(fèi)支出及交樓過程中發(fā)生的水損、電損等費(fèi)用、折舊費(fèi)攤銷（注：從總帳系統(tǒng)引入數(shù)據(jù)）其它費(fèi)用其它開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)項(xiàng)目成本本的組成（開開發(fā)間接費(fèi)））序號一級科目二級科目備注七營銷費(fèi)用媒介推廣費(fèi)、促銷活動費(fèi)、顧問合作費(fèi)、地區(qū)銷售獎(jiǎng)金、銷售工具制作費(fèi)、現(xiàn)場管理費(fèi)用及其它營銷費(fèi)八財(cái)務(wù)費(fèi)利息、銀行費(fèi)用等九管理費(fèi)用十營業(yè)稅金及附加十一項(xiàng)目成本=（一+二+三+……+十）開發(fā)項(xiàng)目成本本的組成【PPT創(chuàng)建】新建PPT（文化、主題、字體、風(fēng)格、效果）背景修飾【母版創(chuàng)建】編輯模板使用多個(gè)母版讓Logo出現(xiàn)在每張PPT上選擇母版版式【插入對象】插入圖表插入圖片插入音頻插入視頻插入Flash【段落修飾】項(xiàng)目符號和編號段落間距和行距字體和文字方向藝術(shù)字【繪圖編輯】手動繪圖形狀填充、輪廓、效果對象排列、組合、放置【動畫方案】幻燈片切換（聲音、速度、方式、時(shí)間）對象動畫效果（進(jìn)入、強(qiáng)調(diào)、退出）【發(fā)布放映】幻燈片發(fā)布打印版式打包成CD幻燈片放映放映方式排練計(jì)時(shí)和錄制旁白繪圖筆和常用快捷鍵【成本控制的重心】各類成本（費(fèi)用）所占總額的比例影響成本和發(fā)生成本成本重要控制區(qū)域隱形成本和顯性成本

開頭語

成本管理的問題

如何認(rèn)識成本

成本的構(gòu)成

成本控制的重心

作業(yè)過程成本管理

全員成本管理

結(jié)束語各類成本（費(fèi)費(fèi)用）所占總總額的比例土地成本（約25-35%左右），主要要指土地獲得得階段形成的的各類費(fèi)用支支出，包括地地價(jià)、土地拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)、、各類補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、土地契稅稅等。在房地地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)發(fā)過程中，土土地一旦到手手，其成本即即基本確定，，直至項(xiàng)目開開發(fā)完成，該該成本一般也也不會有較大大變化。因此此控制土地成成本的關(guān)鍵在在于拿地時(shí)的的成本準(zhǔn)確分析。前期費(fèi)用（約約５%左右），主要要指設(shè)計(jì)費(fèi)、、各類報(bào)建報(bào)報(bào)批報(bào)審費(fèi)、、勘察測繪費(fèi)費(fèi)以及可研費(fèi)費(fèi)用。報(bào)建費(fèi)費(fèi)、勘察費(fèi)等等比重較小，，且一般有相相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)在在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)中十分分重要，選擇擇好設(shè)計(jì)單位位成為關(guān)鍵，，而成本控制制成為其次。。工程成本（約約50-55%左右），主要要由分項(xiàng)工程程及甲供物資資成本、室外外管網(wǎng)和環(huán)境境成本、公共共配套設(shè)施等等構(gòu)成。分項(xiàng)項(xiàng)工程及甲供供物資成本主主要包括土建建、機(jī)電安裝裝、裝飾、室室內(nèi)全裝修、、消防、弱電電、電梯、甲甲供材料等通通過招投標(biāo)確確定的分項(xiàng)工工程/供貨合同成本本。基礎(chǔ)設(shè)施配套套費(fèi)：（約5-10%左右）。主要要是指項(xiàng)目用用地紅線外的的水暖電氣等等大市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)費(fèi)用，目前絕絕大多數(shù)城市市基本上已經(jīng)經(jīng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，所以，，這部分成本本也相對固定定。三項(xiàng)費(fèi)用：管管理費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷銷售費(fèi)用（約約占8-10%）。其中管理理成本比較固固定，在財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用和銷售售費(fèi)用有一定定控制空間。。設(shè)計(jì)采購施工項(xiàng)目各期發(fā)生生的成本及對對成本的影響響項(xiàng)目周期成本比例發(fā)生成本的曲曲線影響成本曲線線新項(xiàng)目發(fā)展成本控制重點(diǎn)點(diǎn)放那兒好？？70%～80%20%銷售及物管影響成本：該環(huán)節(jié)作業(yè)過過程對產(chǎn)品總總成本的影響響。發(fā)生成本：該該環(huán)節(jié)作業(yè)過過程所發(fā)生的的成本。成本控制的關(guān)關(guān)鍵在于控制制影響成本??！主要控制價(jià)值區(qū)控制的效果控制的阻力控制的成本概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用隱性成本一種隱藏于總總成本之中、、游離于財(cái)務(wù)務(wù)審計(jì)監(jiān)督之之外的成本。。具有一定隱隱蔽性，是成成本的將來時(shí)時(shí)態(tài)和轉(zhuǎn)嫁的的成本形態(tài)的的總和。a.項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度度控制b.項(xiàng)目資金收支支計(jì)劃管理(現(xiàn)金流管理)c.規(guī)劃設(shè)計(jì)過程程中固化的成成本預(yù)控d.合同管理顯性成本－計(jì)入賬內(nèi)的、、看得見的實(shí)實(shí)際支出a.建安及工程成成本b.采購成本顯性成本（費(fèi)費(fèi)用）的控制制，包括土建建、安裝、室室外工程、材材料設(shè)備采購購、招投標(biāo)等等方面?！綪PT創(chuàng)建】新建PPT（文化、主題、字體、風(fēng)格、效果）背景修飾【母版創(chuàng)建】編輯模板使用多個(gè)母版讓Logo出現(xiàn)在每張PPT上選擇母版版式【插入對象】插入圖表插入圖片插入音頻插入視頻插入Flash【段落修飾】項(xiàng)目符號和編號段落間距和行距字體和文字方向藝術(shù)字【繪圖編輯】手動繪圖形狀填充、輪廓、效果對象排列、組合、放置【動畫方案】幻燈片切換（聲音、速度、方式、時(shí)間）對象動畫效果（進(jìn)入、強(qiáng)調(diào)、退出）【發(fā)布放映】幻燈片發(fā)布打印版式打包成CD幻燈片放映放映方式排練計(jì)時(shí)和錄制旁白繪圖筆和常用快捷鍵【作業(yè)過程的成本管理】作業(yè)過程各部門的作業(yè)流程關(guān)系作業(yè)過程成本管理－設(shè)計(jì)成本作業(yè)過程成本管理－招標(biāo)、簽約作業(yè)過程成本管理－施工管理作業(yè)過程成本管理－營銷及物管作業(yè)過程成本管理－結(jié)算、數(shù)據(jù)庫的建立

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作業(yè)過程成本管理

全員成本管理

結(jié)束語言項(xiàng)目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售房地產(chǎn)成本作作業(yè)過程總目標(biāo)物業(yè)管理設(shè)計(jì)部銷售部成本管理部項(xiàng)目發(fā)展部財(cái)務(wù)管理部地塊現(xiàn)狀、地地價(jià)成本市場定位案方品產(chǎn)付款節(jié)奏周邊配套地塊現(xiàn)狀成本規(guī)劃要點(diǎn)建造造標(biāo)準(zhǔn)銷售節(jié)奏、開開發(fā)節(jié)奏況情益收收益情況況情益收況情益收項(xiàng)目評價(jià)工作流程控制要點(diǎn)：合合理的產(chǎn)品技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)周期、、設(shè)計(jì)質(zhì)量。控制原則：經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理性最最大。體型系數(shù)：大大局框框已定定，成本是設(shè)設(shè)計(jì)出來的（（70%的成本由設(shè)計(jì)計(jì)階段確定））作業(yè)過程管理理－設(shè)計(jì)成本本建筑專業(yè)：準(zhǔn)準(zhǔn)確的定位、、合理的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；；結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)經(jīng)濟(jì)意識、合合理的安全系系數(shù)；設(shè)備專業(yè)：材材料設(shè)備的性性價(jià)比、兼顧顧長期使用成成本。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)·······容積率建筑密度單方鋼筋含量量單方砼含量窗地比層高地下室的車位位面積建筑周長面積積比主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)限額控制可售比可售比＝可售售面積/建造面積×100％可售比對項(xiàng)目目成本的影響響是無可挽回回的。無原則的創(chuàng)新新和單純價(jià)值值最大化追求求使可售比不不斷降低。針針對不同項(xiàng)目目，設(shè)定可售售比底線，是是合理控制成成本的關(guān)鍵。。鋼筋筋含含量量鋼筋筋每每降降低低1kg/平方方米米，，成成本本減減少少5.5元/平方方米米左左右右。。鋼筋筋含含量量控控制制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)同同意意制制定定意意義義重重大大，，但但更更重重要要的的是是能能不不能能真真正正做做到到有有效效過過程程控控制制。窗地地比比隨著著三三步步節(jié)節(jié)能能制制度度出出臺臺，，門門窗窗造造價(jià)價(jià)明明顯顯提提高高，，每每減減少少0.01系數(shù)數(shù)，，成成本本即即節(jié)節(jié)省省8～10元/m2。制定定合合理理的立面面比比過于于復(fù)復(fù)雜雜的的立立面面造造型型是是增增大大立立面面比比系系數(shù)數(shù)的的重重要要因因素素，，復(fù)復(fù)雜雜的的立立面面導(dǎo)導(dǎo)致致施施工工單單位位腳腳手手架架及及模模板板的的大大量量耗耗費(fèi)費(fèi)，，人人工工降降效效，，措措施施費(fèi)費(fèi)用用大每增加0.1的系數(shù)增加成本22～30元/m2。合理確定立面比例系數(shù)，既節(jié)省成本，又減少質(zhì)量隱患，避免冷橋、滲漏出現(xiàn)，縮短施工工期。園林林環(huán)環(huán)境境費(fèi)費(fèi)軟硬硬景景比比例例失失衡衡。。大型型喬喬木木，，名名貴貴樹樹種種不不合合理理的的使使用用。。開盤盤與與非非開開盤盤區(qū)區(qū)的的不不正正確確區(qū)區(qū)分分。。公司司層層面面制制定定不不同同類類型型項(xiàng)項(xiàng)目目環(huán)環(huán)境境設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。改變傳統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì)思維模模式，不追追求均好。。部品標(biāo)準(zhǔn)門窗、外墻墻磚、涂料料、交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、大堂堂精裝修、、散熱器、、開關(guān)插座座等……作業(yè)過程管管理－招標(biāo)標(biāo)、簽約招標(biāo)控制要點(diǎn)：：獲取競爭爭性低價(jià)成成本，盡量量采用工程程量清單方方式、集中中采購控制原則：：全面招標(biāo)標(biāo)原則、合合理低價(jià)中中標(biāo)原則、、透明公正正原則簽約控制要點(diǎn)：：合同談判判、合同審審批控制原則：：合法性原原則、合同同書原則、、事前簽訂訂原則、招招標(biāo)原則、、利益明晰晰原則作業(yè)過程管管理－招標(biāo)標(biāo)、簽約招投標(biāo)環(huán)節(jié)節(jié)招投標(biāo)環(huán)節(jié)節(jié)的成本控控制涉及到到工程、設(shè)設(shè)計(jì)、審計(jì)計(jì)、銷售、、成本、采采購等多個(gè)個(gè)部門的實(shí)實(shí)際運(yùn)作，，在程序上上沒有太多多變數(shù)，但但具體內(nèi)容容特別是招招投標(biāo)評審審委員的選選擇則須有有很強(qiáng)的針針對性。這這個(gè)環(huán)節(jié)成成本控制的的難點(diǎn)在于于招標(biāo)文件件的制訂，，重點(diǎn)在于于評標(biāo)。材料采購環(huán)環(huán)節(jié)材料及設(shè)備備采購環(huán)節(jié)節(jié)成本控制制的核心要要素是計(jì)計(jì)劃和信息息，通過過明確而科科學(xué)的流程程，就可以以最大限度度的減少在在該環(huán)節(jié)出出現(xiàn)損失（（Eg定定貨時(shí)限，，貨期延誤誤/提前，，規(guī)格偏差差、收發(fā)貨貨數(shù)量差異異等））的概率，，達(dá)到成本本控制的目目的?？刂圃瓌t：：權(quán)力限制制原則、時(shí)時(shí)間限制原原則、多級級審核原則則、完工確確認(rèn)原則控制要點(diǎn)：：變更與簽簽證的控制制、工程質(zhì)質(zhì)量的控制制、工期控控制作業(yè)過程管管理－施工工施工階段管管理目標(biāo)成本制制定的全程程參與現(xiàn)場方案的的布局要多多溝通土方平衡基礎(chǔ)方案的的選擇圖紙會審招標(biāo)文件的的關(guān)注及投標(biāo)單位位的選擇合同的合理理制定及嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行施工組織及及施工方案案的確定分包工程構(gòu)構(gòu)配件的品品質(zhì)定位工程標(biāo)準(zhǔn)做做法的推廣廣和實(shí)施現(xiàn)場簽證變變更的時(shí)效效性和流程程合理性現(xiàn)金流的管管理監(jiān)理費(fèi)用的的嚴(yán)格控制制結(jié)算資料確確認(rèn)開發(fā)流程順序目標(biāo)利潤目標(biāo)成本實(shí)際成本項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)成本突破實(shí)際利潤為什么要進(jìn)進(jìn)行目標(biāo)成成本管理——利潤=售價(jià)-成本目標(biāo)成本的的作用——為開發(fā)決策策提供依據(jù)據(jù)、提前鎖鎖定投資、、合理確確定銷售價(jià)價(jià)格、預(yù)測測投資效益益目標(biāo)成本——根據(jù)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)，，所制定的的項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)完全成本本，并以此此作為成本本控制不得得突破的底底線。目標(biāo)成本是公司經(jīng)營營計(jì)劃的重重要保證。。目標(biāo)成本管管理內(nèi)容編制目標(biāo)成成本或計(jì)劃劃成本分階段對目目標(biāo)成本或或計(jì)劃成本本進(jìn)行檢查查、修正對目標(biāo)成本本或計(jì)劃成成本與實(shí)際際成本進(jìn)行行比較對項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行后后評估目標(biāo)成本編編制的方法法投資估算（（歷史成本本數(shù)據(jù)庫））設(shè)計(jì)概算目標(biāo)成本目標(biāo)成本執(zhí)執(zhí)行目標(biāo)成本模模式新項(xiàng)目發(fā)展方案設(shè)計(jì)實(shí)施方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測算目標(biāo)成本動態(tài)成本結(jié)算成本分析動態(tài)成本動態(tài)成本的的組成動態(tài)成本=已結(jié)算合同同成本+未結(jié)算合同同成本+非合同性成成本+待發(fā)生成本本動態(tài)成本待發(fā)生費(fèi)用用未簽約合同同估價(jià)非合同性成成本合同性成本本已結(jié)算合同同成本未結(jié)算合同同成本合同金額結(jié)算調(diào)整合同金額預(yù)估簽證變更簽證變更預(yù)估結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本本待發(fā)生成本本動態(tài)成本管管理要求決策、合同、變更、結(jié)算各科目、各部門即時(shí)記錄系統(tǒng)分解復(fù)審核對及時(shí)通報(bào)動態(tài)預(yù)測待發(fā)生成本、預(yù)計(jì)未來成本、財(cái)務(wù)定期核對公司領(lǐng)導(dǎo)層、相關(guān)部門

成本月報(bào)表表對已發(fā)生、、已結(jié)算合合同金額調(diào)調(diào)整，對未未發(fā)生合同同進(jìn)行清理理、預(yù)估對已發(fā)生已已結(jié)算的費(fèi)費(fèi)用金額調(diào)調(diào)整，對未未發(fā)生費(fèi)用用進(jìn)行清理理、預(yù)估項(xiàng)目合約規(guī)規(guī)劃將各費(fèi)項(xiàng)成成本對應(yīng)分分解成未來來可執(zhí)行的的合同隨項(xiàng)目進(jìn)展展，合約規(guī)規(guī)劃逐步變變成真實(shí)的的合同和合合同造價(jià)是投資策劃劃重要的一一環(huán)，其重重要性并不不亞于營銷銷、定位策策劃。案例：：多次次搬遷遷的臨臨建某樓盤盤，一一期工工程開開發(fā)中中，施施工單單位臨臨建搬搬遷四四次，，每搬搬遷一一次，，不考考慮人人力成成本，，直接接支出出的金金額不不少于于15萬元。。造造成施施工單單位索索賠??！現(xiàn)場總總平面面布置置非常常重要要，既既要兼兼顧工工作距距離，，還要要考慮慮銷售售布局局、臨臨建的的擺設(shè)設(shè)以及及對入入住客客戶的的影響響現(xiàn)場方方案的的布局局與成成本的的關(guān)系系某項(xiàng)目目，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理部部安排排將組組團(tuán)a基礎(chǔ)施施工的的土方方約7000m3，堆放放至運(yùn)運(yùn)距約約300m的下一一期組組團(tuán)b內(nèi)，原原來的的意思思是待待園建建施工工時(shí)，，可以以就近近安排排土方方回填填。組團(tuán)a待建組團(tuán)b堆土場c運(yùn)距300m運(yùn)距500m實(shí)際情況如下：由于工期拖延，待建組團(tuán)b動工時(shí)，組團(tuán)a工期尚未進(jìn)入填土階段；運(yùn)距300m與運(yùn)距500m土方價(jià)格相同，均為12元/m3；最后解解決方方案：：先將土土方由由待建建組團(tuán)團(tuán)b轉(zhuǎn)運(yùn)至至堆土土場c；待組組團(tuán)a進(jìn)入填填土階階段后后，再再由堆堆土場場c轉(zhuǎn)運(yùn)至至組團(tuán)團(tuán)a進(jìn)行填填土；；最終增增加土土方轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)費(fèi)用84000元。案例：：多轉(zhuǎn)運(yùn)運(yùn)一次次的土土方土方平平衡與成本本的關(guān)關(guān)系案例：：某項(xiàng)目樁樁基礎(chǔ)礎(chǔ)優(yōu)化化某項(xiàng)目目，原原設(shè)計(jì)計(jì)為直直徑400mm雙樁承承臺，，因項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理對設(shè)計(jì)計(jì)、施施工規(guī)規(guī)范有有所了了解，，建議將將設(shè)計(jì)計(jì)改為為直徑徑500mm單樁承承臺，，為此此項(xiàng)目目總共共減少少直徑徑400mm的樁78根，節(jié)節(jié)約成成本22萬，工工期縮縮短10天項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理部部對了解設(shè)計(jì)施工規(guī)規(guī)范不不僅可可以發(fā)發(fā)現(xiàn)設(shè)設(shè)計(jì)中中可以以節(jié)約約成本本的地地方，，還能能有利利施工工?；A(chǔ)方方案的的選擇擇與成成本的的關(guān)系系我們在在施工工過程程中最最不愿愿意見見到圖圖紙的的出入入，那那么圖圖紙審審核就就是一一切工工作的的前置置任務(wù)務(wù)，是是提升升效率率和減減少無無效成成本的的良方方圖紙會會審——建設(shè)單單位內(nèi)內(nèi)部組組織設(shè)設(shè)計(jì)、、工程程、成成本、、客服服、物物業(yè)等等相關(guān)關(guān)部門門進(jìn)行行“圖圖紙審審查””；審查重重點(diǎn)——成本節(jié)節(jié)約、、過往往錯(cuò)誤誤重犯犯、圖圖紙之之間對對不上上、標(biāo)標(biāo)高取取定等等；審查依依據(jù)——《《產(chǎn)品缺缺陷匯匯編(客服)》、《無效成成本案案例庫庫（成成本））》、《以往錯(cuò)錯(cuò)誤案案例（（設(shè)計(jì)計(jì)、項(xiàng)項(xiàng)目））》等；圖紙會會審與與成本本的關(guān)關(guān)系內(nèi)部圖圖紙會會審帶來的的成果果有時(shí)候是是驚人人的。。案例：：內(nèi)部部圖紙紙審查查帶來來的重重要成成果某項(xiàng)目目，吸吸取過過去設(shè)設(shè)計(jì)變變更、、無效效成本本的教教訓(xùn)，，招標(biāo)標(biāo)前召召集建建筑設(shè)設(shè)計(jì)師師、結(jié)結(jié)構(gòu)工工程師師、水水電工工程師師、成成本工工程師師封閉閉2天審圖圖，共共發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題題28處。累累計(jì)涉涉及成成本節(jié)節(jié)約11萬元，，避免免后期期變更更26項(xiàng)。思考：施工工前進(jìn)進(jìn)行細(xì)細(xì)致的的全方方位圖圖紙審審查是是避免免和減減少后后期設(shè)設(shè)計(jì)錯(cuò)錯(cuò)誤與與變更更的良良好途途徑之之一。。當(dāng)然然，根根本上上解決決設(shè)計(jì)計(jì)錯(cuò)誤誤問題題的途途徑是是加強(qiáng)強(qiáng)對設(shè)設(shè)計(jì)院院的管管理，，從源源頭上上抓住住設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量量。作作為后后期設(shè)設(shè)計(jì)圖圖紙的的實(shí)施施主體體，項(xiàng)項(xiàng)目部部利用用時(shí)間間間隙隙組織織相關(guān)關(guān)部門門進(jìn)行行圖紙紙會審審實(shí)際際上也也是對對自己己后期期工作作的幫幫助。。施工方案案的考量量應(yīng)充分分發(fā)揮施施工單位位的技術(shù)術(shù)力量，，摘下““有色眼眼鏡”，，攜手合合作供方方某項(xiàng)目護(hù)護(hù)坡方案案某項(xiàng)目護(hù)護(hù)坡方案案，在初初期組織織大量專專家進(jìn)行行研究可可方案均均較保守守，當(dāng)同同事們一一籌莫展展的時(shí)候候，某基基礎(chǔ)施工工專業(yè)公公司遞上上一份合合理化建建議讓人人們眼前前一亮，，此一項(xiàng)項(xiàng)節(jié)約成成本50萬以上。。投標(biāo)單位位的選擇擇與成本本的關(guān)系系了解合同同經(jīng)濟(jì)條條款，清清楚資金金支付的的節(jié)點(diǎn)與與節(jié)奏，，利用經(jīng)經(jīng)濟(jì)條款款賦予的的獎(jiǎng)罰權(quán)權(quán)利及資資金支付付的杠桿桿對供應(yīng)應(yīng)商進(jìn)行行管理，，是項(xiàng)目目經(jīng)理必必備的知知識?！艏訌?qiáng)合同同履行時(shí)時(shí)的全過過程動態(tài)態(tài)管理在在整個(gè)個(gè)施工合合同履行行過程中中，對每每一項(xiàng)工工作，都都要嚴(yán)格格管理，，妥善安安排，記記錄清楚楚，手續(xù)續(xù)齊全，，否則會會造成差差錯(cuò)引起起合同糾糾紛，給給企業(yè)帶帶來不應(yīng)應(yīng)有的損損失◆◆合理轉(zhuǎn)移移風(fēng)險(xiǎn)對于預(yù)測測到的合合同風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，在談?wù)勁泻秃灪炗喪┕すず贤瑫r(shí)時(shí)，采取取雙方合合理分擔(dān)擔(dān)的方法法◆合同一一經(jīng)簽訂訂，即成成為合同同雙方的的最高法法律在在合同談?wù)勁泻秃灪炗喼?，，對可能能發(fā)生的的情況和和各個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)問題題都要考考慮周到到，并作作明確的的確定，，不能存存有僥幸幸的心理理；一切切問題都都應(yīng)明確確具體地地以書面面形式規(guī)規(guī)定，不不要以口口頭承諾諾和保證證

合同要要不要看看？

付款要要不要管管？合同管理理對成本本的影響響案例：某某項(xiàng)目地地梁磚胎胎模某樓盤，，由于施施工方案案未經(jīng)認(rèn)認(rèn)真審核核，在我我方確認(rèn)認(rèn)的地梁梁磚胎模模做法中中竟赫然然標(biāo)有構(gòu)構(gòu)造柱和和圈梁，，若非及及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)可能造造成近20萬的工程程索賠由于經(jīng)現(xiàn)現(xiàn)場人員員確認(rèn)的的施工方方案可作作為結(jié)算算的依據(jù)據(jù)，因此此每一個(gè)個(gè)簽字都都應(yīng)該是是專業(yè)的的，嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)氖┕そM織織及施工工方案與與成本的的關(guān)系矯枉過正正？案例研討討：開關(guān)50000次的合頁頁某公司曾曾在一次次櫥柜定定標(biāo)時(shí)，，曾選用用了能開開關(guān)50000次的合頁頁。簡單算一一個(gè)帳：：50000次÷70年使用期期÷365天≈2次/天。意味味著，業(yè)業(yè)主能在在70年內(nèi)，不不用為合合頁的損損壞而擔(dān)擔(dān)憂。同時(shí)，可可以預(yù)計(jì)計(jì)當(dāng)櫥柜柜柜體都都完全爛爛掉的時(shí)時(shí)候，合合頁卻依依然完好好如新……某公司曾曾在一次次櫥柜定定標(biāo)時(shí)，，曾選用用了能開開關(guān)50000次的合頁頁。簡單算一一個(gè)帳：：50000次÷70年使用期期÷365天≈2次/天。意味味著，業(yè)業(yè)主能在在70年內(nèi)，不不用為合合頁的損損壞而擔(dān)擔(dān)憂。同時(shí)，可可以預(yù)計(jì)計(jì)當(dāng)櫥柜柜柜體都都完全爛爛掉的時(shí)時(shí)候，合合頁卻依依然完好好如新……合頁換不不換？輪子轉(zhuǎn)不不轉(zhuǎn)？木頭爛不不爛？矯枉過正正？案例研討討：開關(guān)關(guān)50000次的合頁頁分包工程程構(gòu)配件件的品質(zhì)質(zhì)定位某室外道道路工程程，下發(fā)發(fā)一份工工程指令令，內(nèi)容容如下：：請某某公公司司完完成成標(biāo)標(biāo)高高室室外外標(biāo)標(biāo)高高-0.8米以以下下淤淤泥泥質(zhì)質(zhì)土土的的換換填填，，填填土土長長度度約約20米，，寬寬度度約約2米，，深深度度0.8米。。換換填填土土要要求求優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)黃黃土土，，分分層層壓壓實(shí)實(shí)，，摻摻10%石灰灰。。案例例：：這這樣樣的的簽簽證證能能結(jié)結(jié)算算嗎嗎？？3個(gè)月月后后，，該該指指令令在在項(xiàng)項(xiàng)目目部部確確認(rèn)認(rèn)完完畢畢，，報(bào)報(bào)成成本本部部結(jié)結(jié)算算。。簽簽證證單單內(nèi)內(nèi)容容如如下下：：1、施施工工單單位位報(bào)報(bào)送送完完成成量量：：根根據(jù)據(jù)甲甲方方**號號指指令令要要求求，，完完成成換換填填量量如如下下：：填填土土長長度度30.2米，，寬寬度度3.3米，，換換填填深深度度1.2米，，請請甲甲方方、、監(jiān)監(jiān)理理確確認(rèn)認(rèn)；；2、監(jiān)監(jiān)理理回回復(fù)復(fù)意意見見如如下下：：工工程程指指令令內(nèi)內(nèi)容容完完成成，，工工程程量量請請甲甲方方審審核核；；3、項(xiàng)項(xiàng)目目部部回回復(fù)復(fù)意意見見如如下下：：工工程程指指令令內(nèi)內(nèi)容容完完成成，，工工程程量量請請成成本本部部審審核核；；成本本部部收收到到此此單單后后，，當(dāng)當(dāng)場場暈暈倒倒，，我我上上哪哪核核量量啊??？？％％￥￥＃＃◎◎?。。＃＃ぃぁF(xiàn)場場簽簽證證變變更更與與成成本本的的關(guān)關(guān)系系經(jīng)過過緊緊鑼鑼密密鼓鼓的的開開盤盤，，經(jīng)經(jīng)過過徹徹夜夜難難眠眠的的入入伙伙，，經(jīng)經(jīng)過過無無數(shù)數(shù)的的變變更更與與修修改改剩下下的的是是結(jié)結(jié)算算對結(jié)結(jié)算算資資料料的的確確認(rèn)認(rèn)和和審審核核是是整整個(gè)個(gè)工工程程的的結(jié)結(jié)尾尾也也是是對對新新項(xiàng)項(xiàng)目目的的總總結(jié)結(jié)竣工工資資料料、、簽簽證證單單、、工工程程扣扣款款單單、、結(jié)結(jié)算算移移交交結(jié)算算資資料料確確認(rèn)認(rèn)與與成成本本的的關(guān)關(guān)系系工程程終終于于完完了了，，還還是是不不能能放放松松………………這才才叫叫大大功功告告成成工期期質(zhì)量量成本本我們們共共同同的的目目標(biāo)標(biāo)控制制要要點(diǎn)點(diǎn)：：銷銷售售承承諾諾(銷售售合合同同、、廣廣告告、、售售樓樓書書)、物物業(yè)業(yè)管管理理虧虧損損控制制原原則則：：獨(dú)獨(dú)立立、、健健康康運(yùn)運(yùn)營營，，不不產(chǎn)產(chǎn)生生經(jīng)經(jīng)營營負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)。作業(yè)業(yè)過過程程銷售售環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)：：一般般是是按按比比例例控控制制成成本本，，但但一一旦旦制制訂訂了了費(fèi)費(fèi)用用目目標(biāo)標(biāo)總總額額，，具具體體的的單單項(xiàng)項(xiàng)支支出出就就必必須須嚴(yán)嚴(yán)格格控控制制。。由由于于銷銷售售涉涉及及的的部部門門比比較較多多，，所所以以各各部部門門乃乃至至總總經(jīng)經(jīng)理理都都需需要要分分工工負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)這這部部分分的的控控制制職職能能。。此此外外，，由由于于銷銷售售環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的一一些些操操作作會會對對入入住住和和物物業(yè)業(yè)管管理理產(chǎn)產(chǎn)生生重重要要的的影影響響，，所所以以這這個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的成成本本控控制制也也必必須須有有長長線線考考慮慮。。結(jié)算算控制制要要點(diǎn)點(diǎn)：：嚴(yán)嚴(yán)格格審審核核結(jié)結(jié)算算工工程程量量、、合合理理確確定定結(jié)結(jié)算算單單價(jià)價(jià)控制制原原則則：：廉廉潔潔奉奉公公原原則則、、多多級級審審核核原原則則、、準(zhǔn)準(zhǔn)確確高高效效原原則則、、可可復(fù)復(fù)查查性性原原則則作業(yè)業(yè)過過程程管管理理－－結(jié)結(jié)算算、、數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫數(shù)據(jù)據(jù)庫庫對自自身身總總結(jié)結(jié)的的全全面面的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫、、針針對對市市場場的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫、、對對供供應(yīng)應(yīng)商商的的深深入入了了解解、、對對行行業(yè)業(yè)競競爭爭對對手手的的深深入入了了解解、、用用數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)說說話話-保證證對對話話能能力力、、用用統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)學(xué)學(xué)的的方方法法記記錄錄數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)、、用用數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)對對比比尋尋找找差差距距，，找找出出問問題題、、用用數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)追追溯溯過過程程，，優(yōu)優(yōu)化化作作業(yè)業(yè)、、用用數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)保保障障決決策策【PPT創(chuàng)建】新建PPT（文化、主題、字體、風(fēng)格、效果）背景修飾【母版創(chuàng)建】編輯模板使用多個(gè)母版讓Logo出現(xiàn)在每張PPT上選擇母版版式【插入對象】插入圖表插入圖片插入音頻插入視頻插入Flash【段落修飾】項(xiàng)目符號和編號段落間距和行距字體和文字方向藝術(shù)字【繪圖編輯】手動繪圖形狀填充、輪廓、效果對象排列、組合、放置【動畫方案】幻燈片切換（聲音、速度、方式、時(shí)間）對象動畫效果（進(jìn)入、強(qiáng)調(diào)、退出）【發(fā)布放映】幻燈片發(fā)布打印版式打包成CD幻燈片放映放映方式排練計(jì)時(shí)和錄制旁白繪圖筆和常用快捷鍵【全員成本管理】什么是全員成本管理全員成本管理的三大誤區(qū)成本管理的核心部門公司各層面的成本管理全員成本管理的總結(jié)全員成本管理意識

開頭語

成本管理的問題

如何認(rèn)識成本

成本的構(gòu)成

成本控制的重心

作業(yè)過程成本管理

全員成本管理

結(jié)束語言成本管理理的三大大誤區(qū)成本控制制管理主主體確立立失誤（（誰來管管）長期以來來，企業(yè)業(yè)一直把把成本管管理作為為少數(shù)部門門和管理理人員的的事情廣大員工工對于哪哪些成本本應(yīng)該控控制，怎怎樣控制制等問題題無意也也無力過過問，成成本意識識淡漠。。企業(yè)的成成本管理理失去偌偌大的管管理群體體當(dāng)然難難以真正正取得成成效。全員成本本控制成本控制制管理主主體確立立失誤（（管什么么）一方面，，沒有從從價(jià)值鏈鏈的角度度對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)進(jìn)行分分析，局局限于對對發(fā)生成成本的控控制，忽視了對對影響成成本的控控制。另一方面面，局限限于傳統(tǒng)統(tǒng)的“節(jié)節(jié)約一度度電、一一張紙””的簡單單、狹窄窄的模式式之內(nèi)，，忽視潛在在的損失失，尚未對對成本實(shí)實(shí)行全方方位的控控制。。全方位成本控制制成本控制制管理主主體確立立失誤（（怎么管管）成本管理理工作不不夠全面面和系統(tǒng)統(tǒng)。成本本控制偏偏重于事事后的反反饋，而而事前、事事中控制制不力。成本管理理基礎(chǔ)工作作薄弱，缺少一一套完善善的成本本管理制制度。甚甚至只求求形式，，不講實(shí)實(shí)效?？己酥贫榷炔煌晟粕?，力度度不大。。表現(xiàn)在在：考核核只是企企業(yè)內(nèi)部部考核，，沒有很很好地跟跟市場聯(lián)聯(lián)系起來來；獎(jiǎng)懲懲措施力力度不大大，達(dá)不不到調(diào)動動員工積積極性的的目的。。全過程成本控制制觀點(diǎn)一一：：合約預(yù)算算部門是觀點(diǎn)四四：：規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)部門是是控制成觀點(diǎn)三三：：現(xiàn)場項(xiàng)目目部是工工程成本本控制的的核心部部門，嚴(yán)嚴(yán)把合同同關(guān)，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行設(shè)計(jì)意意圖，有有效控制制設(shè)計(jì)變變更和現(xiàn)現(xiàn)場簽證證，是控控制工程程成本的的實(shí)施部部門，作作用重大大。觀點(diǎn)二二：：營銷部門門工程成成本控制制的核心心部門，，首先需需要提出出競爭對對手的樓樓盤和樓樓盤所在在地的同同一檔次次的樓盤盤，剖析析客戶的的敏感點(diǎn)點(diǎn)，分析析對手樓樓盤的定定位與檔檔次，把把樓盤設(shè)設(shè)計(jì)與選選材用料料的需求求描述清清楚了。。樓盤檔檔次描述述清楚了了，項(xiàng)目目的成本本基本上上也就確確定了，，所以營營銷部門門也是到底誰是是成本控控制的核核心部門門？綜上上所所述述：：房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本控控制制是是一一個(gè)個(gè)動動態(tài)態(tài)管管理理的的過過程程，，在在項(xiàng)公司司決決策策層層面面的的成成本