世聯(lián)-XXXX年河南禹洲鼓山一號獨棟別墅項目營銷方案

2023/1/19禹洲.鼓山一號項目

2012年下半年營銷方案謹呈：禹洲地產(chǎn)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2下半年目標梳理1下半年工程節(jié)點安排2下半年營銷推廣計劃3項目營銷總控及費用預(yù)算42012年全年認購目標3.9億，約53套，面積16900㎡；簽約目標3.5億，約48套，面積15510㎡1.調(diào)控對豪宅市場影響巨大，去化量銳減為市場同類競品普遍現(xiàn)象，部分樓盤（如安妮女王）甚至處于半封盤狀態(tài)；2.項目在此情況下嚴控推廣，僅依靠每周20萬條短信，后又縮減為3--5萬條，新客上門量較少3.上半年銷售旺季為5-6月，在此期間，項目1-45#附近擋墻出現(xiàn)嚴重滑坡，工程封閉整治期間影響了正常銷售接待。實際完成計劃目標上半年完成情況未完成主要原因銷售目標上半年目標完成1-45#附件擋土墻塌方計劃認購目標2億，28套,面積8810㎡計劃簽約目標1.9億，25套，面積8090㎡認購實際完成目標1億，完成率50%；銷售套數(shù)13套，完成率46%，銷售面積6040㎡，完成率69%簽約實際完成金額5824萬元，完成率31%；完成套數(shù)8套，完成率32%，簽約面積3463㎡，完成率43%下半年銷售目標2.9億（原計劃1.9億+上半年未完成1億），每月約需去化7-8套，銷售難度很大，需工程整改、景觀提升及物業(yè)服務(wù)提升等按時完成配合目標分解：約銷售40套（計劃25套+上半年15套），每月約7~8套（5獨棟+1~2雙拼）套數(shù)40套面積13115平米總銷額約2.9億元認購目標簽約目標價格目標：整盤均價2.3萬/平米銷售金額：2.9億（原計劃1.9億+上半年遺留目標1億）套數(shù)40套（上半年未完成17+下半年23）面積13115平米總簽額約2.9億月份789101112銷售套數(shù)4471078銷售面積（㎡）130013002300330023002615銷售金額（萬）297429745200670452005948開發(fā)公司目標目標分解銷售目標下半年目標5下半年目標梳理1下半年工程節(jié)點安排2下半年營銷推廣計劃3項目營銷總控及費用預(yù)算47月8月9月10月11月12月下半年重要營銷節(jié)點出現(xiàn)于9-10月，項目必須在此前完成2區(qū)5個景觀節(jié)點工程改造6下半年關(guān)鍵節(jié)點關(guān)鍵工程金九銀十：下半年樓市銷售高點高峰出現(xiàn)于9、10月樓王庭院樣板區(qū)泳池體驗區(qū)山體公園體驗區(qū)國慶及中秋節(jié)點樓王立面樣板區(qū)+山體公園、會所區(qū)年終節(jié)點：中央水景+天墅樣板展示區(qū)中央水景區(qū)域二：中央水景+天墅樣板展示區(qū)：1.中央水景水系工程完善，周邊景觀細節(jié)提升效果2.天墅樣板房目前已基本完成，目前需加強整體區(qū)域展示（以上完成時間：2012年9月前）區(qū)域一：3-33樓王立面展示區(qū)+山體公園、會所區(qū)：1.3-33樓王立面未完成改造，庭院景觀未完成2.山體公園工程基本完成，需要雜草清理和整體清潔3.會所區(qū)域目前主要為泳池周邊淤泥清潔，以及綠化清理。（以上完成時間：2012年9月前）獨棟樣板房雙拼樣板房

項目僅有30棟庭院簡單覆草皮，其他只平整和覆砂，整個項目工地感強，整體綠化觀感差，建議9月前將剩余樓棟鋪設(shè)綠地要求完成時間：2012年9月前下半年關(guān)鍵工程關(guān)鍵工程所有庭院綠化項目產(chǎn)品集中規(guī)劃，遠觀樓體密布，綠化稀疏，檔次很低，觀感很差目前庭院多數(shù)只有簡單平整和覆砂土，工地感很強目前已有30棟庭院簡單鋪設(shè)草皮，工地感有細微改觀，建議將剩余樓棟庭院鋪設(shè)綠地，并簡單搭配綠植

樓王內(nèi)部可以清水樣板房標準打造，外圍庭院景觀需營造出樓王獨有的獨占資源效果庭院泳池、露臺休閑桌椅等室內(nèi)局部裝飾與點綴展現(xiàn)生活氛圍與格調(diào)室內(nèi)各功能空間墻面利用彩繪或圖案進行裝飾，視覺性與趣味性極強要求完成時間：2012年9月底下半年關(guān)鍵工程關(guān)鍵工程3-33樓王立面樣板房未啟動

項目正對鼓山大橋，來往車流量巨大，打造夜景燈光工程，在夜晚具有很強昭示性夜間行道：打造福州首個夜景看房通道，用絢麗的燈光裝飾整個項目的各個行道，震撼全城，讓夜間上門的客戶體會鼓山的炫目；要求完成時間：2012年10月夜景工程未啟動下半年關(guān)鍵工程關(guān)鍵工程電話號碼8727188810下半年目標梳理1下半年工程節(jié)點安排2下半年營銷推廣計劃3項目營銷總控及費用預(yù)算411營銷策略關(guān)鍵思路釋放放二二期期售售罄罄信信息息，，擇擇機機推推售售三三期期新新品品，，錯錯開開已已售售產(chǎn)產(chǎn)品品，，重新新包包裝裝上上市市14深挖挖““老老帶帶新新””，，線線下下主主要要以以活活動動吸吸引引客客戶戶體體驗驗現(xiàn)現(xiàn)場場展展示示提提升升，，促促進進銷銷售售達達成成借勢時時事熱熱點、、景觀觀提升升、交交房在在即，，全面面提升升項目目價值值，塑塑造全全新形形象;推三期期入市市，通通過老老帶新新、現(xiàn)現(xiàn)場活活動拓拓展老老客新新客，，促進進成交交2借勢鼓嶺開發(fā)社會熱點，深挖鼓山價值;結(jié)合工程提升與項目交房利好，強化宜居價值，塑造全新形象3根據(jù)節(jié)點加大推廣量，搶奪下半年銷售旺期推售形象渠道推廣12舉措一一：釋放二二期售售罄信信息，，擇機機推售售三期期新品品，錯錯開已已售產(chǎn)產(chǎn)品，，重新新包裝裝上市市項目二二期概概念已已推出出一年年，8月開始始釋放放二期期售罄罄，以以“天天麓””概念念推出出三期期，三三期包包含18套獨棟棟，17套雙拼拼產(chǎn)品類型套數(shù)房號獨棟183-41~51/1-55~1-61雙拼172-21-101；

2-21-102；

2-22-101；

2-23-101；

2-23-102；2-24-101；

2-24-102；

1-33-101；1-32-101；1-31-101；

1-30-101；1-30-102；

1-29-101；

1-29-102；1-28-101；1-28-102；1-21-101第一層層級：：臨中中央水水景4大獨棟棟總價價都高高于2000萬主要要用以以樹立立組團團形象象以及及產(chǎn)品品價值值標桿桿；第二層層級：：天墅墅樣板板房邊邊高臺臺地房房源位位置較較高，，符合合項目目客群群意向向，但但產(chǎn)品品一般般，總總價為為1200-1500萬之間間，用用以拉拉開層層級；；第三層層級：：社區(qū)區(qū)中間間，C、D戶型一一般，，景觀資資源受受限產(chǎn)產(chǎn)品，，一共推推11套占總總推套套數(shù)的的61%，1000-1100萬總價價，為為主要要走量量產(chǎn)品品第四層層級：：靠高高擋土土墻，，壓迫迫感強強，戶戶型一一般，，屬問問題產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品推售三期推售項目目全全現(xiàn)現(xiàn)房房銷銷售售，，分分期期概概念念有有利利產(chǎn)產(chǎn)品品包包裝裝，，人人為為制制造造推推售售節(jié)節(jié)點點；；三期期組組團團包包含含18套獨獨棟棟，，17套雙雙拼拼，，預(yù)預(yù)計計均均價價2.3萬/平米米，，總總銷銷售售額額3.3億，，所所挑挑選選產(chǎn)產(chǎn)品品為為戶型型位位置置較較均均質(zhì)質(zhì)，，適適合合走走量量產(chǎn)產(chǎn)品品棟號戶型類別銷售面積地上面積地上價底單價底總價3-41＃C2-2獨棟502.95379.542805421170106475493-42＃C2-2獨棟502.95379.542808321192106585493-43＃C2-2獨棟502.95379.542811221214106695493-44＃C2-2獨棟502.95379.542814121236106805493-45＃C1-2獨棟490.04381.612752821437105050003-46＃C1-2獨棟490.04381.612767221549105600003-47＃C1-2獨棟490.04381.612778821639106040003-48＃D2-2獨棟431.65342.08282972242696800003-49＃D2-2獨棟431.65342.08282972242696800003-50＃D2-2獨棟431.65342.08282972242696800003-51＃D2-2獨棟431.65342.08282972242696800001-55#A-3獨棟592.08471.94238237157220000001-56#A-3獨棟592.08471.94217036971218900001-57#A-3獨棟592.08471.94132236228214500001-58#B-2獨棟492.72412.143370731014152811561-59#C1-3獨棟472.1381.353238028771135828001-60#B-1獨棟512.77411.323251928694147132251-61#C1-3獨棟472.1381.35301562679512650000三期期組組團團獨獨棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品考考慮慮不不同同層層級級搭搭售售，，標標桿桿產(chǎn)產(chǎn)品品塑塑形形象象，，均均質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品走走量量，，高高擋擋墻墻產(chǎn)產(chǎn)品品價價格格擠擠壓壓去去化化獨棟總面積均價總銷額8934.45㎡26259元234612377

元地上面積均價6651.28㎡35270元面積區(qū)間單價區(qū)間總價區(qū)間431.56平米---592.08平米；21170元---37157元968萬---2200萬產(chǎn)品推售三期推售走量產(chǎn)品品高檔墻產(chǎn)產(chǎn)品標桿產(chǎn)品品三期組團團獨棟產(chǎn)產(chǎn)品主力力總價區(qū)區(qū)間在968萬-1100萬，主力力面積區(qū)區(qū)間在490㎡㎡-512㎡現(xiàn)金牛產(chǎn)產(chǎn)品價值標桿桿明星產(chǎn)品品431㎡4套470㎡2套490㎡4套502㎡4套512㎡1套592㎡3套獨棟：價價格區(qū)區(qū)間：968萬——2200萬

其中中：1000萬以下（（968萬）的4套1000萬-1100萬7套1101萬-1200萬1套1201萬-1500萬3套2000萬以上3套產(chǎn)品推售三期推售三期組團團雙拼產(chǎn)產(chǎn)品較為為均質(zhì)，，主要選選擇雙拼拼樣板房房周邊產(chǎn)產(chǎn)品，以以樣板帶帶動銷售售棟號戶型類別銷售面積地上面積地上單價底單價底總價2-21#101LC2雙拼256.59256.59207922079253350002-21#102LC2雙拼256.59256.59207492074953240002-22#102LC2雙拼256.59256.59207922079253350002-23#101LC1雙拼253.01253.01211302113053460002-23#102LC1雙拼253.01253.01210862108653350002-24#101LC1雙拼253.01253.01211302113053460002-24#102LC1雙拼253.01253.01210862108653350001-28#101LB雙拼396.95276.09223121551861600001-28#102LB雙拼361.41276.09220331683160830001-29#101LB雙拼396.95276.09223121551861600001-29#102LB雙拼361.41276.09220331683160830001-30#101LB雙拼396.95276.09223121551861600001-30#102LB雙拼361.41276.09220331683160830001-31#101LB雙拼399.95279.09220721540261600001-32#101LB雙拼399.95279.09220721540261600001-33#101LB雙拼399.95279.09259121808272318021-21#101LA2雙拼350.94276.0722911180236325000獨棟總面積均價總銷額5607.68㎡17826元99961802元地上面積均價4551.69㎡21961元面積區(qū)間單價區(qū)間總價區(qū)間253.01平米---399.95平米；20749元---25912元532.4萬---723.18萬產(chǎn)品推售三期推售三期組團團雙拼產(chǎn)產(chǎn)品主力力總價601萬-650萬，主力力面積300㎡㎡-350㎡雙拼：總總價區(qū)區(qū)間：532.4萬---723.18萬其中：550萬以下7套551-600萬0套601-650萬9套723萬1套雙拼：面面積區(qū)區(qū)間：253.01平米---399.95平米；其中：250㎡㎡-300㎡7套301㎡㎡-萬350㎡㎡9套351㎡㎡-萬400㎡㎡1套產(chǎn)品推售三期推售線上線下統(tǒng)一一口徑，強化化賣點，主要要圍繞項目升升級，三期““天麓”組團團全新產(chǎn)品推推出景觀全新升級級，二期“湖湖境”售罄，，三期“天麓麓”組團公開開東區(qū)中心，區(qū)區(qū)域核心性千古名山，國國家4A級鼓山風景區(qū)區(qū)，萬畝珍稀稀植物，自然然資源稀缺性性世外生活，不不離繁華。金金融街萬達商商圈，三環(huán)邊邊上，交通便便利性8000㎡社區(qū)山體公園園，6000㎡中央水景,350m疊水半山別墅墅超性價比（別別墅價值、土土地價值）產(chǎn)品推售三期說辭19舉措二：借勢鼓嶺開發(fā)發(fā)社會熱點，，深挖鼓山價價值;結(jié)合工程提升升與項目交房房利好，強化化宜居價值，，塑造全新形形象2011區(qū)域價值形象塑造

項目知名度低，在于入市多年發(fā)聲時斷時續(xù)，推廣蜻蜓點水，形象模糊。2011年開始正式啟動形象起勢，從客戶最為認可的區(qū)域價值入手，一方面強調(diào)城市中心地段，另一方面避免客戶認為鼓山別墅在鼓山深山中的誤解。2012鼓山價值形象塑造

鼓山一直是項目最為核心的價值點之一，2011年，項目形象完成了區(qū)域價值塑造，客戶對于項目在福州中心地段的感知已建立初步認可，在次基礎(chǔ)上，對于鼓山價值的深入挖掘?qū)⒄絾印由钚蜗笏茉旃纳绞琼椖孔钭瞠毺氐腢SP，足以全面彰彰顯項目核心心價值區(qū)隔其其他對手，下下半年將深入入圍繞鼓山價價值塑造形象象USP，即“獨特的銷售主主張”形象塑造成功功與否，在于于形象能夠清晰晰定位，核心心價值點是否否準確訴求，，城市中心地段段與鼓山是客客戶對項目最最為認可的兩兩大價值點，率先啟動區(qū)區(qū)域價值目的的在于，市場場對于鼓山別別墅一直存在在山林別墅的的誤區(qū)，因此此又必要對鼓鼓山一號處于于城市中心這這一訴求提前前塑造；2011年，項目城市市別墅形象初初步梳理，然然而起勢活動動一直未能完完成，主要原原因在于活動動公司執(zhí)行過過程沒有按時時完成既定目目標與計劃推廣策略形象策略借勢鼓嶺開發(fā)發(fā)輿論熱點，，強化鼓山稀稀缺價值大美鼓山僅此一號借勢鼓山城市市地位，彰顯顯項目稀缺價價值代言鼓山證言價值推廣策略營銷推廣主題不是所有的山都能稱之為“千載名山”傳承千年，福州不再有如此厚重的地標眾山褪去，眾城仰望大美鼓山，僅此一號2200畝鼓山風景，成為私家後花園？億萬級原生態(tài)植被，每日呼吸純氧，領(lǐng)略山中無邊極景大美鼓山，僅此一號封疆造境，涵養(yǎng)于天地繁華之側(cè)，悠然自得于靜謐中尋求生活最高境界大美鼓山，僅此一號28舉措三：搶奪下半年9/10月銷售旺期，，線上加大推推廣投入，線線下主要以帶帶資源活動充充分展示項目目景觀升級效效果9-10月是傳統(tǒng)的銷銷售旺季，下下半年主要目目標在于完成成工程整改及及景觀升級，，線上則借助助鼓嶺開發(fā)的的輿論炒作熱熱點，炒作項項目升級面世世9月中秋節(jié)、國慶節(jié)10月11月交房硬廣4篇，軟文8篇：借勢鼓嶺嶺大開發(fā)熱點點，重塑老鼓鼓山新價值，，帶出項目重重裝形象升級級面世推廣主題線上推廣千年鼓山唯此此墅短信：：每周周15-20萬信息息傳播播，覆覆蓋項項目目目標客客群線下推推廣3場配合合節(jié)點點圈層層活動動，1-2場小型型暖場場活動動派單：：鼓山山下院院、專專業(yè)市市場等等目標標客戶戶集中中區(qū)域域產(chǎn)品推推售三期““天麓麓”新新品擇擇機推推出10月國慶慶節(jié)點點感恩恩回饋饋月推廣計計劃◎硬廣：：4篇硬廣廣，展展示鼓鼓山全全新升升級形形象，，釋放放二期期售罄罄，三三期面面世信信息◎軟文炒炒作：：“借借勢鼓鼓嶺開開發(fā)熱熱點，，訴求求鼓山山資源源稀缺缺”帶帶出全全新升升級形形象面面世9月10月第2周第3周第1周第2周第1周第3周11月第4周第4周軟文8篇：借勢鼓嶺開發(fā)熱點，訴求鼓山價值稀缺及全新升級形象借勢鼓嶺開發(fā)熱點，訴求鼓山資源稀缺釋放二期售罄，三期面世線上重重新發(fā)發(fā)聲，，8-10月安排排4篇硬廣廣，8篇軟文文，借借勢鼓鼓嶺開開發(fā)熱熱點，，訴求求鼓山山稀缺缺價值值及項項目全全新升升級形形象推廣計劃線上發(fā)聲報廣報廣報廣報廣軟文軟文軟文軟文軟文軟文軟文軟文保持每每周20萬條頻頻率，，9/10月增加加至30萬條，，實時時傳達達項目目景觀觀升級級、年年底交交房利利好信信息及及三期期推售售信息息根據(jù)成成交客客戶連連號特特征和和區(qū)域域特征征，運運用大大量短短信和和關(guān)鍵鍵點戶戶外進進行攔攔截，，吸引引客戶戶上門門推廣計劃短信渠道階段性性不定定期通通過專專業(yè)市市場等等目標標客群群聚集集地派派單進進行攔攔截東區(qū)生生活圈圈、馬馬尾海海產(chǎn)品品及福福興鋼鋼材市市場等等專業(yè)業(yè)市場場人流流較集集中，，且距距離項項目有有地緣緣性關(guān)關(guān)系，，轉(zhuǎn)上上門可可能性性較大大。三期天麓派單派單推廣計劃線下渠道戶外資源山體公園無邊天際泳池1-33樓王立面樣板中央水系水景樣板區(qū)山語湖·小磨時光咖啡屋1-55天墅樣板房人文鼓山追溯：千年鼓山文化內(nèi)涵，上風上水人居福地傳承：鼓山之上傳世大邸，承蔭鼓山風水文脈體驗鼓山鼓山體驗之秋高氣爽鼓山體驗冬日溫暖下半年年安排排3場中型型活動動，圍圍繞鼓鼓山生生活體體驗，，充分分利用用項目目升級級的景景觀節(jié)節(jié)點，，讓客客戶在在戶外外領(lǐng)略略鼓山山居住住價值值鼓山體體驗?zāi)昴辏喝巳宋墓墓纳健んw驗生生活推廣計劃活動策略3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月②維多利利亞的的秘密密①1-33樓王中秋博博餅賞賞月③交房答答謝宴宴（家家宴））年底回回鄉(xiāng)客客攔截截所有工工程質(zhì)質(zhì)量問問題，，例如如：回回填土土下沉沉、墻墻體開開裂，，擋土土墻塌塌方等等整改改暖場活活動年底重要工工程整整改期期建議時時間：：中秋秋節(jié)前前后活動方方案：：待定定活動地地點：：3-33樓王目的的：維維護老老業(yè)主主關(guān)系系宣傳傳項目目口碑碑，同同時向向客戶戶傳遞遞二期期新組組團即即將開開盤等等推售售信息息費用預(yù)預(yù)算：：15萬中秋節(jié)節(jié)在3-33樓王舉舉辦““博餅餅賞月月”夜夜間活活動，，讓客客戶體體驗樓樓王的的壯闊闊視野野及改改造升升級后后的景景觀推廣計劃中型活動1時間：：2012年10月中中旬旬地點點：：1-55天墅墅樣樣板板房房對象象：：意意向向客客戶戶、、業(yè)業(yè)主主、、活活動動公公司司資資源源客客戶戶目的的：：活活動動時時間間定定于于夜夜間間，，直直觀觀感感受受中中心心別別墅墅俯俯瞰瞰福福州州的的價價值值稀稀缺缺，，同同時時通通過過對對天天墅墅場場地地與與活活動動主主題題的的合合理理結(jié)結(jié)合合，，充充分分展展示示標標桿桿產(chǎn)產(chǎn)品品的的亮亮點點；；費用用預(yù)預(yù)算算：：15萬35天墅墅樣樣板板房房舉舉辦辦拓拓客客活活動動”維多多利利亞亞秘秘密密之之夜夜”，讓讓客客戶戶直直觀觀感感受受天天墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品的的居居住住體體驗驗推廣計劃中型活動2活動動公公司司帶帶資資源源時間間：：2012年12月30日左左右右地點點：：無無邊邊際際泳泳池池對象象：：意意向向客客戶戶、、業(yè)業(yè)主主目的的：：借借勢勢邀邀請請意意向向客客戶戶上上門門，，結(jié)結(jié)合合現(xiàn)現(xiàn)場場高高人人氣氣，，促促成成成成交交費用用預(yù)預(yù)算算：：15萬36年終終交交房房業(yè)業(yè)主主答答謝謝家家宴宴,維護護老老業(yè)業(yè)主主的的同同時時，，老老帶帶新新上上門門，，結(jié)結(jié)合合現(xiàn)現(xiàn)場場高高人人氣氣，，促促成成成成交交推廣計劃中型活動3費用許許可的的情況況下舉舉辦1-2場小型型暖場場活動動：鼓鼓山清清泉品品茗（（帶資資源））鼓山清泉品茗·

紫砂流韻鼓山一號·

華祥苑紫砂壺品鑒沙龍推廣計劃拓客活動拓客活動4時間：：2012年11-12月地點：：小磨磨時光光咖啡啡屋對象：：意向向客戶戶、業(yè)業(yè)主目的：：挖掘掘意向向客戶戶，維維系業(yè)業(yè)主感感情，，通過過鼓山山泉水水泡茶茶的方方式向向客戶戶傳遞遞鼓山山健康康、原原生態(tài)態(tài)的自自然環(huán)環(huán)境，，促進進客戶戶對鼓鼓山及及項目目的知知名度度。費用預(yù)預(yù)算：：5萬費用許許可的的情況況下舉舉辦1-2場小型型暖場場活動動：環(huán)環(huán)球美美食嘉嘉年華華（帶帶資源源）拓客活動推廣計劃拓客活動5時間：：2012年11-12月地點：：天際際泳池池對象：：意向向客戶戶、業(yè)業(yè)主概況：：國慶慶7天，每每2天選取取全球球不同同地域域的美美食，，邀約約客戶戶前來來品嘗嘗；目的：：借勢勢邀請請意向向客戶戶上門門，結(jié)結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)場高高人氣氣，促促成成成交。。費用預(yù)預(yù)算：：5萬39舉措四四：重視““老帶帶新””，以以景觀觀升級級、年年底交交房利利好提提升信信息，，重新新挖掘掘老客客戶中中潛在在客群群項目景景觀全全新提提升，，交房房在即即，對對此前前所有有進線線上門門客戶戶重新新CALL客，邀邀約上上門，，重新新挖掘掘潛在在客戶戶1、項目目銷售售到目目前為為止，，積累累了上上千組組客戶戶，項項目在在這1年多時時間里里現(xiàn)場場展示示等條條件都都有不不同程程度的的提升升；2、今年年景觀觀提升升明顯顯，年年底交交房在在即，，項目目整體體形象象有更更新的的提升升，因因此借借此時時機，，將項項目新新變化化傳遞遞給客客戶，，重新新對此此前客客戶深深挖，，利用用活動動等節(jié)節(jié)點邀邀約上上門，，挖掘掘其中中可能能潛在在客戶戶。老客戶營銷銷以情感聯(lián)系系為紐帶，，加強與老老客戶之間間的互動聯(lián)聯(lián)系，通過過日常的情情感營銷，，刺激老帶帶新。活動時間：：2012下半年活動目的：：通過日常常對客戶的的登門拜訪訪了解客戶戶對項目的的看法，以以及增進雙雙方情感，，達到老帶帶新的效果果活動內(nèi)容：：老客戶“陌拜拜”活動形式：：銷售人員根據(jù)自自己手上客客戶，提前前一個月報報備下月即即將生日的的業(yè)主名單單，在其生生日日當天天發(fā)送祝福福短信，并并攜帶禮物物登門祝福福禮品組合：：鮮花+蛋糕+客戶喜好的的小禮品老客戶營銷銷活動時間：：2012下半年活動目的：：挖掘和培培育那些在在其圈子中中擁有話語語權(quán)的領(lǐng)袖袖型客戶，，給予其充充分的面子子和尊貴感感，刺激老老帶新，促促成跟隨他他的朋友一一起購買，，目前正在在進行的團團購客戶很很可能培育育為該類客客戶活動形式：：研究篩選選銷售人手頭客戶戶，圈定可可能的種子子客戶，提提前一個月月報備名單單，咨詢客客戶是否愿愿意參加由由項目為其其舉辦的生生日Party，根據(jù)客戶戶要求，為為其在項目目提供場地地舉辦慶生生Party規(guī)模費用：：3萬/場，超出部部分由客戶戶承擔務(wù)必挖掘和和培育出領(lǐng)領(lǐng)袖型客戶戶（如團購購客戶），，給予其充充分尊貴感感，刺激老老帶新老客戶營銷銷43舉措五：提高物管服服務(wù)水平，，全面提升升項目附加加值44項目物管水水準遠落后后于市場水水平，建議議從基礎(chǔ)服服務(wù)滿足及及服務(wù)意識識兩方面進進行改進提提升項目物管人人員配置不不足、態(tài)度度散漫，基基礎(chǔ)服務(wù)都都滿足不了了銷售過程程中的接待待需求，備備受客戶詬詬??；建議從以下下方面加強強物管服務(wù)務(wù)水準。1、基礎(chǔ)服務(wù)務(wù)滿足。增加相關(guān)崗崗位的物管管人員配置置，通過培培訓等手段段提升物管管人員服務(wù)務(wù)意識及服服務(wù)水準；；2、客戶服務(wù)務(wù)意識提升升。物管人員對對待客戶應(yīng)應(yīng)主動微笑笑打招呼，，并在客戶戶看房流程程中制作服服務(wù)場景，，表現(xiàn)出積積極工作的的意象，在在接待過程程中可多個個物管人員員同時服務(wù)務(wù)，給到客客戶簇擁感感及受尊崇崇的感覺。。物管階段培訓保安日常訓練物管人員服務(wù)意識物管建議完成時間：：8月30日前45下半年目標標梳理1下半年工程程節(jié)點安排排2下半年營銷銷推廣計劃劃3項目營銷總控及費用預(yù)算446時間1月6月7月8月9月10月11月12月營銷節(jié)點中秋節(jié)重要工程整整改及景觀觀提升營銷階段工程整改期期間，項目目不具備大大量客戶接接待工程進度景觀升級完完成（2區(qū)5景）營銷主題老鼓山，新新別墅全新升級，，二期售罄罄，三期面面世推廣渠道短信、戶外、短信信、報紙營銷活動中秋博餅營銷強度費用比例國慶慶節(jié)節(jié)交房房3期公公開開3期熱熱銷銷交房房夜夜宴宴維多多利利亞亞秘秘密密7月31日前前工工程程整整改改完完成成，，特特別別是是塌塌方方部部分分營銷銷總總控控47以上上費費用用不不包包括括工工程程及及展展示示類別細項預(yù)算（萬）比例備注營銷推廣費用戶外廣告6011%優(yōu)選效果較好戶外點，攔截項目地緣性客戶；短信3012%高頻次投放覆蓋項目目標客戶；報紙（硬廣+軟文）9043%形象廣告，新聞炒作，發(fā)布新品及熱銷訊息；營銷活動費用3大節(jié)點活動5024%引爆營銷節(jié)點，大型高端影響力活動；小型活動105%必要的開盤旺場活動，小型客戶活動；物品采購費用銷售物料制作50.5%戶型圖、手提袋、折頁（預(yù)留）禮品采購52%節(jié)點客戶禮品，老客戶關(guān)系維護15老客戶生日宴，生日等線下渠道10派單、電梯轎廂、加油站、節(jié)點公眾活動嫁接等階段性新拓展渠道預(yù)留不可預(yù)見費用152.5%總計210100%2012年下下半半年年營營銷銷費費用用預(yù)預(yù)算算約約為為210萬營銷銷費費用用行業(yè)業(yè)研研究究、、分分享享，，關(guān)關(guān)注注本本人人新新浪浪微微博博：：沙恩恩霍霍斯斯特特的的槍槍49THEEnd!Thankyou!9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:43:0303:43:0303:431/5/20233:43:03AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:43:0303:43Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:43:0303:43:0303:43Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2303:43:0303:43:03January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20233:43:03上上午03:43:031月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:43上上午1月-2303:43January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/53:43:0303:43:0305January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。3:43:03上午午3:43上午午03:43:031月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很