上風(fēng)尚城整合營(yíng)銷推廣案二

上風(fēng)尚城整合營(yíng)銷推廣案包河苑項(xiàng)目專案組

【營(yíng)銷環(huán)境淺析】尚城序曲【營(yíng)銷環(huán)境淺析】【第一章】

【時(shí)代背景】

崛起的片區(qū)板快經(jīng)濟(jì)【包河工業(yè)區(qū)簡(jiǎn)介】包河工業(yè)區(qū)位于312國(guó)道以南，包河大道(姥山路)兩側(cè)，美菱大道、駱崗機(jī)場(chǎng)以東、曉陸路以北，南北間距3公里，東西間距4公里，占地6.5平方公里。工業(yè)區(qū)地理位置得天獨(dú)厚，交通便捷，與駱崗機(jī)場(chǎng)一路之隔，312國(guó)道相鄰，距離巢湖、合肥市區(qū)僅幾公里。園區(qū)內(nèi)45米寬的市政道路縱橫交錯(cuò)，10千伏電力、400mm管徑的自來(lái)水為園內(nèi)的生產(chǎn)、生活提供可靠保障。

工業(yè)區(qū)按十年規(guī)劃，占地6.5平方公里，約9800畝。工業(yè)區(qū)分設(shè)7個(gè)功能園區(qū)：高新科技企業(yè)園、外商企業(yè)園、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)園、生態(tài)住宅園、物流倉(cāng)儲(chǔ)園、商業(yè)娛樂(lè)園、農(nóng)業(yè)生活園?？傮w規(guī)劃工業(yè)廠房建設(shè)面積20萬(wàn)平方米；住宅建筑面積12萬(wàn)平方米；工業(yè)產(chǎn)值50億元，實(shí)現(xiàn)稅收2個(gè)億，打造2-3家大型企業(yè)?？傮w目標(biāo)分三個(gè)階段實(shí)施：第一階段3年時(shí)間，建設(shè)好園區(qū)內(nèi)的道路、水、電、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程?！緯r(shí)代背景】

崛起的片區(qū)板快經(jīng)濟(jì)

【包河工業(yè)區(qū)簡(jiǎn)介】

同時(shí)啟動(dòng)占地3000畝的一期工程。興建住宅5萬(wàn)平方米；工業(yè)廠房5萬(wàn)平方米，引進(jìn)企業(yè)50家，爭(zhēng)取園區(qū)實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值5億元，稅收達(dá)3000萬(wàn)元，達(dá)到“一年進(jìn)項(xiàng)目，兩年出形象，三年上規(guī)?！钡囊?。第二階段2年時(shí)間，加大工業(yè)區(qū)的硬件設(shè)施建設(shè)，完善各園區(qū)的功能配套，實(shí)施二期工程建設(shè)。第三階段5年時(shí)間，全面提升工業(yè)區(qū)品位，努力創(chuàng)造一個(gè)檔次高、功能全、環(huán)境雅、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的新園區(qū)。

包河工業(yè)區(qū)是以全新的投融資理念、靈活的經(jīng)營(yíng)思路，建設(shè)融工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)、科教、旅游為一體的新型工業(yè)園區(qū)，開(kāi)創(chuàng)包河區(qū)新形象。力爭(zhēng)五年內(nèi)建成全省一流，獨(dú)具特色的縣區(qū)級(jí)工業(yè)園區(qū)，使之成為包河區(qū)對(duì)外招商引資的重要載體，全區(qū)最具活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?！緯r(shí)代背景】

崛起的片區(qū)板快經(jīng)濟(jì)

包河區(qū)政府的搬遷合肥新的園林大道——包河大道的暢通周邊配套設(shè)施的進(jìn)一步完善首批近40萬(wàn)回遷房的交付巢湖，母親河的近在咫尺

【核心價(jià)值】

片區(qū)核心價(jià)值的提煉關(guān)鍵詞：商業(yè)價(jià)值、機(jī)會(huì)價(jià)值、身份價(jià)值一、位于包河區(qū)政府對(duì)面和工業(yè)區(qū)門戶地段，得天獨(dú)厚的先天地段條件，造就了其物業(yè)的稀缺性和唯一性?！拔镆韵橘F”，稀缺性歷來(lái)是資本追逐投資的熱點(diǎn)。衡量產(chǎn)品的最核心指標(biāo)，是看它的稀缺度，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。經(jīng)濟(jì)法則，賦予“上風(fēng)尚城”最為充分的投資價(jià)值。二、以包河區(qū)政府為原點(diǎn)的地理尺度，良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將促進(jìn)優(yōu)質(zhì)生活網(wǎng)絡(luò)的建立和生活工作配套的進(jìn)一步完善。

舒適的居住環(huán)境、便捷的交通等大量生活配套的市政建設(shè)終將形成整體優(yōu)勢(shì)，一個(gè)新的成熟生活區(qū)呼之欲出。生活的舒適便利是人居的主流和核心要素，隨著生活網(wǎng)絡(luò)的成熟和完善，將直接推動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn)的升溫和增值。其價(jià)值增長(zhǎng)將隨著北區(qū)經(jīng)濟(jì)的騰飛而加速上升。

【核心價(jià)值】

片區(qū)核心價(jià)值的提煉三、工業(yè)區(qū)大型企業(yè)的進(jìn)駐，必將吸引為其配套服務(wù)的中小型企業(yè)聚其左右，迫于流動(dòng)資金的考慮，可能會(huì)租住住宅房用語(yǔ)辦公，形成獨(dú)特的房地產(chǎn)現(xiàn)象四、同樣區(qū)政府的搬遷也會(huì)吸引部分事業(yè)單位對(duì)本區(qū)域的關(guān)注結(jié)論：上風(fēng)尚城”與新區(qū)政府近在咫尺，正處于新政府中心的核心寶地。包河區(qū)政府的搬遷，行政重心的南移，將為周邊經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供有力的支持，必將帶來(lái)一方的繁榮昌盛，帶來(lái)“尚城”周邊區(qū)域的繁華景象?！竞诵膬r(jià)值】

片區(qū)核心價(jià)值的提煉

關(guān)鍵詞：環(huán)境價(jià)值、生活價(jià)值、人文價(jià)值

一、巢湖近在咫尺，優(yōu)質(zhì)生活的保證

西方學(xué)者說(shuō)，我們正生活在一個(gè)“麥當(dāng)勞”化的社會(huì)里，這個(gè)社會(huì)的特點(diǎn)是：效率、可計(jì)算性、可預(yù)測(cè)性、可控制性。對(duì)于生活我們渴望，一份閑適的從容，一種豁達(dá)的寧?kù)o，在水的面前，讓嚴(yán)肅成為柔情，讓暴躁回歸平靜，水是多情的，你是溫柔的

二、優(yōu)質(zhì)生活的保證不只是水，更是那份合肥最新鮮的純氧。三、項(xiàng)目本身的建筑形態(tài)決定在區(qū)域內(nèi)的唯一的標(biāo)志性建筑高度四、大賣場(chǎng)的形成給尚城帶來(lái)更美好的居住環(huán)境，更具環(huán)境價(jià)值與投資價(jià)值?！酒放茣r(shí)機(jī)】

上風(fēng)尚城的品牌推廣時(shí)機(jī)

項(xiàng)目一公里片區(qū)尚無(wú)成規(guī)模的成熟商品社區(qū)周邊高素質(zhì)居民存在無(wú)房可住的尷尬境地項(xiàng)目毗鄰的70萬(wàn)平方米回遷房將給本案商業(yè)帶來(lái)源源不斷的消費(fèi)原動(dòng)力

上風(fēng)尚城12萬(wàn)平凡米的社區(qū)是南城區(qū)高檔住宅的顛峰之作品

必將引起業(yè)內(nèi)業(yè)外的廣泛關(guān)注和形成極大的社會(huì)影響力，是美地地產(chǎn)品牌提升與傳播的大好時(shí)機(jī)?！臼袌?chǎng)機(jī)會(huì)】

天時(shí)、地利、人和

天時(shí)：本區(qū)域?qū)儆诳瞻讌^(qū)，，地產(chǎn)力量目前非常薄弱，好的地產(chǎn)項(xiàng)目和優(yōu)秀的發(fā)展商沒(méi)有，而整個(gè)合肥地產(chǎn)2004年高速發(fā)展已經(jīng)成熟，本區(qū)域啟動(dòng)的時(shí)機(jī)同樣已經(jīng)成熟，市場(chǎng)購(gòu)買力支持力比較好。地利：以本項(xiàng)目周圍的三公里處沒(méi)有一個(gè)適宜的商品房居住區(qū)存在，更別提高檔居住社區(qū)，包河區(qū)最代表性的居住區(qū)是太湖路附近，而本區(qū)域與太湖路距離非常遠(yuǎn)，屬于獨(dú)立區(qū)，本地沒(méi)有優(yōu)秀項(xiàng)目，本區(qū)域人民目前處于“活得非常累”的狀態(tài)，人和：政務(wù)區(qū)的搬遷和工業(yè)園企業(yè)的紛紛入住，周邊人氣會(huì)逐步興旺起來(lái)。同時(shí)作為首個(gè)在本區(qū)域開(kāi)發(fā)的高檔項(xiàng)目，天時(shí)、地利、人和三點(diǎn)合一，已經(jīng)完全具備地產(chǎn)領(lǐng)袖品牌地位；【第第二二章章】】尚城城公公民民【目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶淺淺析析】】【市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)】】上帝帝和和撒撒旦旦，，往往往往只只是是一一個(gè)個(gè)事事物物的的兩兩面面而而已已人生生本本就就是是一一個(gè)個(gè)不不斷斷尋尋找找的的過(guò)過(guò)程程，，也也是是一一個(gè)個(gè)不不斷斷舍舍棄棄的的過(guò)過(guò)程程??！我們們總總是是固固執(zhí)執(zhí)的的認(rèn)認(rèn)為為某某一一類類人人是是項(xiàng)項(xiàng)目目的的目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群體體，，然然后后想想當(dāng)當(dāng)然然的的意意想想他他們們的的生生活活方方式式會(huì)會(huì)是是怎怎樣樣…………然而而現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)總總是是給給我我們們一一個(gè)個(gè)不不大大不不小小的的耳耳光光，，上上帝帝跟跟我我們們開(kāi)開(kāi)了了玩玩笑笑，，或或者者是是他他老老人人家家打打了了個(gè)個(gè)瞌瞌睡睡，，一個(gè)個(gè)定定位位于于文文化化社社區(qū)區(qū)可可能能住住的的大大部部分分只只是是初初中中畢畢業(yè)業(yè)，，一一個(gè)個(gè)號(hào)號(hào)稱稱中中產(chǎn)產(chǎn)階階級(jí)級(jí)理理想想家家園園走走出出來(lái)來(lái)可可能能是是剛剛剛剛走走過(guò)過(guò)溫溫飽飽線線的的你你和和我我，，雖雖然然這這對(duì)對(duì)于于一一些些熱熱衷衷中中定定位位思思考考的的策策劃劃人人來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)是是一一個(gè)個(gè)巨巨大大的的打打擊擊，，但但你你不不得得不不接接受受。。就像像真真理理和和謬謬誤誤只只是是一一步步之之遙遙一一樣樣，，買買或或不不買買只只是是幾幾秒秒鐘鐘的的時(shí)時(shí)間間誤誤差差，，你你的的上上帝帝和和撒撒旦旦永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只只是是一一個(gè)個(gè)事事物物的的正正反反面面。。實(shí)際際的的問(wèn)問(wèn)題題是是該該怎怎么么尋尋找找那那些些愿愿意意掏掏錢錢的的我我們們的的上上帝帝呢呢？？那么么讓讓我我們們閉閉上上眼眼睛睛虔虔誠(chéng)誠(chéng)的的祈祈禱禱：：所有有有有經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力購(gòu)購(gòu)買買的的包包河河區(qū)區(qū)居居民民都都過(guò)過(guò)來(lái)來(lái)吧吧【身身份份界界定定】】誰(shuí)來(lái)來(lái)購(gòu)購(gòu)買買？？1、、民民營(yíng)營(yíng)私私企企老老板板2、、區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)上上班班的的高高級(jí)級(jí)白白領(lǐng)領(lǐng)3、、機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)、、事事業(yè)業(yè)單單位位/國(guó)國(guó)企企中中高高層層管管理理人人員員4、、自自由由職職業(yè)業(yè)者者5、、辦辦公公用用途途的的小小型型公公司司和和辦辦事事處處6、、看看好好區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)的的投投資資客客戶戶。?！鞠M(fèi)費(fèi)群群體體寫(xiě)寫(xiě)真真】】描繪繪怎怎樣樣的的消消費(fèi)費(fèi)群群體體購(gòu)買買主主要要是是離離工工作作較較近近/親親戚戚朋朋友友較較近近/生生活活圈圈子子較較近近/家家就就在在附附近近一生生中中的的第第二二、、第第三三次次購(gòu)購(gòu)房房，，對(duì)他他們們來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，買買的的已已不不僅僅僅僅是是居居所所，，更是他們們的名片片，是他的家家族的一一個(gè)圖騰騰。他用自己己占據(jù)的的土地的的價(jià)值，，房子的的價(jià)值來(lái)來(lái)宣告他他自身的的價(jià)值【消費(fèi)群群體寫(xiě)真真】用一種新新的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)重新劃劃分客戶戶夢(mèng)想激涌涌，每個(gè)個(gè)成就都都是起點(diǎn)點(diǎn)！勇者，從從不滿足足現(xiàn)狀，，智者，尤尤擅提升升自我，，投資客，，對(duì)財(cái)富富的追求求永不停停步。勇者、智者、也也許是是對(duì)我們們上帝最最恰當(dāng)?shù)牡母爬ㄍ顿Y客，，【消費(fèi)費(fèi)群體寫(xiě)寫(xiě)真】人與人的的區(qū)別大大于人和和猴子的的區(qū)別一、勇者者牛頓曾說(shuō)說(shuō)：站在在巨人的的肩膀上上可以比比別人看看得更遠(yuǎn)遠(yuǎn)。即使使站在最最高處，，看不見(jiàn)見(jiàn)的景物物，仍然然比看見(jiàn)見(jiàn)的要多多：人群是有有階級(jí)的的，居住住是分階階層的，，所謂的階階層，應(yīng)應(yīng)該是在在一個(gè)大大環(huán)境中中自然形形成的，，俗話說(shuō)說(shuō)的人以以群分也也許就是是這個(gè)道道理。記?。荷缟鐣?huì)是通通過(guò)你的的房子來(lái)來(lái)認(rèn)識(shí)你你勇者，在在這個(gè)城城市尋找找機(jī)會(huì)的的一群人人，他們們可能是是政府的的公務(wù)員員、工業(yè)業(yè)園區(qū)的的中高層層管理干干部、周周圍私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主主、有錢錢的拆遷遷農(nóng)民他們信奉奉的生活活準(zhǔn)則是是擁有這個(gè)個(gè)城市的的唯一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)就是是和智者者平起平平坐【消費(fèi)費(fèi)群體寫(xiě)寫(xiě)真】這個(gè)社會(huì)會(huì)，少數(shù)數(shù)人制訂訂規(guī)則，，多數(shù)人人遵守規(guī)規(guī)則二、智者者用門牌標(biāo)標(biāo)示身份份是別人人學(xué)不到到的優(yōu)雅雅用居住定定論生活活是別處處買不到到的生涯涯真正的智智者不是是你的口口袋有多多少錢，，而是你你的腦袋袋里有多多少東西西。經(jīng)濟(jì)波動(dòng)動(dòng)不已，，仿佛是是一顆愛(ài)愛(ài)捉弄人人的智齒齒；智智者以以退為進(jìn)進(jìn)、冥思思苦想，，將自己己的觀點(diǎn)點(diǎn)隱藏在在一個(gè)個(gè)個(gè)重要的的淡漠籌籌劃之地地。一一個(gè)低低調(diào)的貴貴族居所所，能策策劃自己己高潮和和低谷所謂的智智者應(yīng)該該是這個(gè)個(gè)社會(huì)的的主導(dǎo)力力量。他他們可能能是政府府的官員員或者是是大型企企業(yè)的CEO，，外資白白領(lǐng)等。。他們選擇擇這里是是因?yàn)椋海阂驗(yàn)檫@里里是陶淵淵明和比比爾蓋茨茨的時(shí)空空對(duì)話。喜歡安靜靜，又不不想遠(yuǎn)離離繁華/喜喜歡品味味，又不不愿放棄棄節(jié)奏喜喜歡歡簡(jiǎn)單，，又不想想失去內(nèi)內(nèi)涵/喜歡歡實(shí)用，，又不想想拒絕豪豪華【消費(fèi)費(fèi)群體寫(xiě)寫(xiě)真】投資當(dāng)然然要地段段、投資資不能沒(méi)沒(méi)有氛圍圍三、投資資客所謂的獨(dú)獨(dú)具慧眼眼，不只只是指看看到什么么，更是是觀察世世界的敏敏銳角度度尚風(fēng)尚水水，財(cái)富富人生區(qū)政府的的搬遷、、工業(yè)園園區(qū)的企企業(yè)的紛紛紛入住住、工業(yè)業(yè)園區(qū)入入口大門門位置、、2萬(wàn)平平方米的的商業(yè)配配套、項(xiàng)項(xiàng)目本身身銀行的的進(jìn)駐………投資，是是一項(xiàng)全全民運(yùn)動(dòng)動(dòng)！【消費(fèi)費(fèi)群體寫(xiě)寫(xiě)真】目標(biāo)客戶戶群體的的心理分分析[目標(biāo)消消費(fèi)者的的需要][尚尚城能給給予的]價(jià)值的認(rèn)認(rèn)同感片片區(qū)唯唯一的高高檔社區(qū)區(qū)身份的象象征包包河河區(qū)政府府對(duì)面更多機(jī)會(huì)會(huì)的獲得得企業(yè)的尊尊貴身份份和行業(yè)業(yè)地位生活的品品位從從容容的，格格調(diào)化的的生活升值潛力力區(qū)區(qū)域未來(lái)來(lái)的發(fā)展展方向及及政府的的規(guī)劃樓盤(pán)的綜綜合素質(zhì)質(zhì)美美地地地產(chǎn)的的鼎力之之作【第三三章】尚城迷迷思思【面對(duì)的的問(wèn)題點(diǎn)點(diǎn)】【問(wèn)題題思考】】面對(duì)的問(wèn)問(wèn)題點(diǎn)區(qū)域4999畝畝地的未未來(lái)的市市場(chǎng)，高高檔住宅宅供應(yīng)量量將急劇劇加大，，以尚城目目前的價(jià)價(jià)位，同同比競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)來(lái)自全全市范圍圍，片區(qū)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃劃存在許許多變數(shù)數(shù)，包河工業(yè)業(yè)區(qū)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃劃在建設(shè)設(shè)上的滯滯后性，，區(qū)域本地地人居住住上的傳傳統(tǒng)意識(shí)識(shí)，區(qū)域內(nèi)回回遷房的的市場(chǎng)沖沖擊?！締?wèn)題題思考】】面對(duì)的問(wèn)問(wèn)題點(diǎn)以上六個(gè)個(gè)問(wèn)題點(diǎn)點(diǎn)在上風(fēng)尚尚城推廣廣中是無(wú)無(wú)法回避避的也是我們們的營(yíng)銷銷推廣中中必須面面對(duì)和解解決的。。因此，在在推廣中中要做到到1、改變他們們的態(tài)度度：改變他他們對(duì)區(qū)區(qū)域原有有的過(guò)偏偏、遠(yuǎn)、、差的認(rèn)認(rèn)識(shí)，通通過(guò)全新新生活形形態(tài)的塑塑造，倡倡導(dǎo)更尊尊貴的生生活體驗(yàn)驗(yàn)。對(duì)區(qū)區(qū)域價(jià)值值、未來(lái)來(lái)潛力的的充分闡闡釋，分分別從生生活享受受和投資資收益兩兩個(gè)角度度打消購(gòu)購(gòu)房客戶戶的疑慮慮。2：認(rèn)同物業(yè)業(yè)品牌：上風(fēng)尚尚城是包包河工業(yè)業(yè)區(qū)首席席高檔社社區(qū)3、認(rèn)同開(kāi)發(fā)發(fā)商品牌牌：美地房房產(chǎn)，品品質(zhì)和品品位并重重【尚城印印象】尚城留給給市場(chǎng)的的印象應(yīng)應(yīng)該是什什么推售上不不僅僅著著重是在在規(guī)劃上上和城市市,和自自然共融融。它所包含含的商業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)價(jià)價(jià)值它的稀缺缺性和在在片區(qū)的的標(biāo)志性性和巢湖的的血脈關(guān)關(guān)系，它和目標(biāo)標(biāo)群之間間的精神神共生………這些是我我我們應(yīng)應(yīng)該在傳傳播的過(guò)過(guò)程中用用心挖掘掘越來(lái)越多多的商品品已成為為使用者者的一個(gè)個(gè)符號(hào)化的的東西，有了很多多的社交意義義，【尚城印印象】尚城留給給市場(chǎng)的的印象應(yīng)應(yīng)該是什什么我們?cè)诘氐禺a(chǎn)上借借用產(chǎn)品品的手法法，讓尚城成成為居住住使用者者的符號(hào)號(hào)；這個(gè)符號(hào)號(hào)是他們們無(wú)言的的身份證證明，是他們是是什么樣樣的群體體的標(biāo)志志，同時(shí)也是是他們?nèi)∪〉盟麄儌兏髯孕栊枰臋C(jī)機(jī)遇而不僅僅僅是地理理的標(biāo)志志或一個(gè)個(gè)目的地地名【第四四章】】尚城引引擎擎【營(yíng)銷的的核心理理念】【尚城引引擎】推廣核心心思路我們希望望將尚城城的推廣廣變成推推廣一種種生活格格調(diào)和生生活方式式。以輕松的的姿態(tài)對(duì)對(duì)抗目前前流于泛泛濫的"賣點(diǎn)營(yíng)營(yíng)銷"。。我們強(qiáng)調(diào)調(diào)，住宅宅項(xiàng)目推推廣首先先應(yīng)該是是比生活活方式和和生活品品味，其其次才是是比地段段、比環(huán)環(huán)境、比比戶型、、比價(jià)格格。我們堅(jiān)持持靈性與與理性之之美兼容容并蓄的的廣告推推廣才能能深入人人心。充分挖掘掘項(xiàng)目之之外的資資源，利利用區(qū)政政府的商商業(yè)價(jià)值值、機(jī)會(huì)會(huì)價(jià)值、、身份價(jià)價(jià)值和巢巢湖帶來(lái)來(lái)的人文文價(jià)值、、生活價(jià)價(jià)值，達(dá)達(dá)到與目目標(biāo)可戶戶群體溝溝通的目目的。上風(fēng)尚城的的整合推廣廣通過(guò)“三個(gè)個(gè)重點(diǎn)，一一條主線””的緊密配配合。按照“四個(gè)個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)”、“五個(gè)廣廣告段”全全面展開(kāi)。。第一點(diǎn)：媒體的有效效運(yùn)用針對(duì)目標(biāo)客客戶，逐步步將不同主主題的推進(jìn)進(jìn)，強(qiáng)化定定位配合促促銷，公關(guān)關(guān)傳播發(fā)布布項(xiàng)目相關(guān)關(guān)信息。第二點(diǎn)：促銷，實(shí)效效傳播的緊緊密跟進(jìn)重視SP策策略的短程程激勵(lì)，利利益引誘，，分階段推推出銷售利利益點(diǎn)。第三點(diǎn)：有效利用房房展會(huì)的的的時(shí)機(jī)【三個(gè)重重點(diǎn)】有效的推售售手段是決決定項(xiàng)目成成敗的一個(gè)個(gè)關(guān)鍵【一條主主線】居住，在這這里我們理理解為一個(gè)個(gè)滿足欲望望的容器每個(gè)人都會(huì)會(huì)有很多的的愿望，當(dāng)當(dāng)他想去去實(shí)現(xiàn)這個(gè)個(gè)愿望的時(shí)時(shí)候，愿愿望就已不不是愿望，，

被加入入動(dòng)力的愿愿望，我們們理解為欲欲望。每每個(gè)人都有有希望生活活得更好的的權(quán)利，而而實(shí)現(xiàn)希希望的過(guò)程程就是欲望望爆炸的時(shí)時(shí)刻，你你不希望生生活得更好好嗎？你你難道不想想擁有一所所滿足欲望望的居所嗎嗎？你一直在尋尋找你的欲欲望停留地地嗎？關(guān)于居住，，每個(gè)人都都堅(jiān)持不同同的理解它是生活的的工具嗎，，我們說(shuō)不不是它是寄停的的碼頭嗎，，我們說(shuō)不不是欲望：對(duì)于于居住的另另一種理解解【一條主主線】居住，在這這里我們理理解為一個(gè)個(gè)滿足欲望望的容器都市的瘋狂狂迷亂，太太多的欲望望摻雜其中中，

擁有有了一輛帕帕薩特，還還想換成一一輛寶馬，，

擁有一一間公司，，你在想辦辦法把競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手打跨跨，

擁有有事業(yè)，現(xiàn)現(xiàn)在在渴求求片刻的閑閑暇，………

擁有有一套房子子，你能滿滿足這僅僅僅是一個(gè)滿滿足起居的的四方盒子子嗎？欲欲望，誰(shuí)都都有去實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的權(quán)利。。其實(shí)：抽煙不代表表什么，抽抽什么煙，，才能說(shuō)明明什么開(kāi)車不代表表什么，開(kāi)開(kāi)什么車，，才能說(shuō)明明什么同樣：有房子不代代表什么，，有什么樣樣的房子，，才能說(shuō)明明什么【產(chǎn)品定定位】隨心所欲，，創(chuàng)新是一一種冒險(xiǎn)產(chǎn)品屬性定定位：包河區(qū)政府府對(duì)面的國(guó)國(guó)際精英俱俱樂(lè)部包河工業(yè)區(qū)區(qū)首席高檔檔社區(qū)【案名】名字決定性性格，性格格決定命運(yùn)運(yùn)思路1、上風(fēng)上水———上風(fēng)尚城思路2：美美地方———美地房———美地坊思路3：美地·名人人錄美美地·名名人館思路4：財(cái)財(cái)智城市———財(cái)智方方程式———財(cái)智程式思路5：生活本色———本舍———本座其他：金鉆鉆領(lǐng)地、美美地城品、、城市銘座座、包河WINDOWS（包包河之窗））推薦案名：：上風(fēng)尚城城【案名】名字決定性性格，性格格決定命運(yùn)運(yùn)案名釋疑：：‘1、尚：：指時(shí)尚，，是一種自在在、時(shí)尚、、雅致、純純粹的品質(zhì)質(zhì)生活，追追求這種生生活的人，，是有閑情情、有品位位、有涵養(yǎng)養(yǎng)、有格調(diào)調(diào)的人。這這是一種現(xiàn)現(xiàn)代的主流流生活方式式，擁有這這種生活的的人，是現(xiàn)現(xiàn)在和未來(lái)來(lái)的社會(huì)精精英。2、上：指指項(xiàng)目所在在的地段，，上風(fēng)上水水，風(fēng)水寶寶地，同時(shí)時(shí)一個(gè)“上上”字也特特出了小區(qū)區(qū)為高層高高檔的建筑筑形態(tài)。3、上風(fēng)尚尚城：兩個(gè)個(gè)“上”字字，加深記記憶，突出出形象，【SLOGAN】一個(gè)精品的的誕生，是是因?yàn)榫奂颂嗥谄诖哪抗夤釹LOGAN——主主推廣告語(yǔ)語(yǔ)1、有怎樣樣的居住，，就有怎樣樣的人生2、居住改改變生活，，觀念改變變未來(lái)3、對(duì)位城城市精英階階層的精神神版圖4、欲望，，誰(shuí)都有去去實(shí)現(xiàn)的權(quán)權(quán)利5、制高點(diǎn)點(diǎn)，制勝權(quán)權(quán)6、新城市市、新風(fēng)貌貌、新生活活7、有些人人認(rèn)為非我我莫屬，有有些人感嘆嘆遙不可及及8、心有多多野，未來(lái)來(lái)就有多遠(yuǎn)遠(yuǎn)推薦SLOGAN：：有怎樣的居居住，就有有怎樣的人人生其余備選廣廣告語(yǔ)可作作為后面具具體廣告推推廣的階段段標(biāo)題使用用，【SLOGAN】財(cái)富到了一一個(gè)層次，，只有建筑筑才能證明明它的恒久久廣告內(nèi)涵的的深度挖掘掘有怎樣的居居住，就有有怎樣的人人生居住改變生生活滿足人生夢(mèng)夢(mèng)想的地方方事業(yè)。生活活—項(xiàng)目推廣基基調(diào)查的最最本質(zhì)內(nèi)涵涵CAUSE—LIFE【SLOGAN】廣告標(biāo)標(biāo)題狂狂想有些人認(rèn)為為非我莫屬屬，有些人人感嘆遙不不可及對(duì)一個(gè)家而而言，沒(méi)有有什么正確確的地點(diǎn)，，只要能滿滿足你的需需求，便是是一個(gè)滿意意的家。。嘗試過(guò)高速速駕臨包河河大道的人人，才有發(fā)發(fā)言權(quán)，讓讓高速公路路連接城市市與本座的的時(shí)空錯(cuò)覺(jué)覺(jué)買一個(gè)“家家”去經(jīng)營(yíng)營(yíng),周末去做一一天“孤獨(dú)獨(dú)的漁夫””在家門口享享受生活的的便利和購(gòu)購(gòu)物的樂(lè)趣趣。事業(yè)和工作作是相對(duì)論論，只有本本座幫你統(tǒng)統(tǒng)一每天早晨，，和巢湖一一起醒來(lái)呼吸合肥的的第一口空空氣一個(gè)階層需需要一個(gè)獨(dú)獨(dú)特空間，，一個(gè)空間間可以培養(yǎng)養(yǎng)一種氣質(zhì)質(zhì)【SLOGAN】廣告標(biāo)標(biāo)題狂狂想0.618，葛大店店與巢湖的的“黃金分分割點(diǎn)”財(cái)富平臺(tái)，，從容把握握事業(yè)與生生活的節(jié)奏奏所謂獨(dú)具慧慧眼，不只只是指看到到什么，更更是指觀察察世界的敏敏銳角度。一夜成名常常常寄生于于炒作品品位才是底底蘊(yùn)的裝訂訂線.有人耗盡畢畢生精力，，只為奠立立自己的成成就和定位位..一間屋和一一個(gè)家并不不相同。一一間屋可以以數(shù)得出，，一個(gè)家只只能感受得得到.可以預(yù)見(jiàn)，，一個(gè)傳奇奇正在上演演..【策略思路路】廣告表現(xiàn)總總原則最大爭(zhēng)奪點(diǎn)點(diǎn)：社會(huì)關(guān)關(guān)注度最大關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)：在目標(biāo)標(biāo)客戶群腦腦海中的地地位最有效溝通通方式:溝通語(yǔ)言必必須是有智慧和賦予予生活形態(tài)態(tài)的，一句句化就是有有觀點(diǎn),【策略思路路】入市時(shí)機(jī)的的選擇入市時(shí)機(jī)策策略安排10月1日，開(kāi)始內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。。9月26日，現(xiàn)場(chǎng)售售樓部銷售售進(jìn)場(chǎng)，賣賣場(chǎng)實(shí)景到到位。參加10月份秋秋季房地產(chǎn)交交易會(huì)，攔攔截客戶。。11月8日日，正式開(kāi)開(kāi)盤(pán)銷售【第五章章】尚城暢暢想【項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷舉措】】【營(yíng)銷總思思路】營(yíng)銷周期的的設(shè)定1、計(jì)計(jì)劃周期期12個(gè)月月2、前2個(gè)月市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研，編編輯投資手手冊(cè)，售樓樓部展示，，戶外展示示，售售樓人人員培訓(xùn)，，確定目標(biāo)標(biāo)人群資料料庫(kù)。3、第第3個(gè)月——第4個(gè)月月座談酒會(huì)會(huì)，推介造造市，內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)。4、第第5個(gè)月——第7個(gè)月月，公開(kāi)強(qiáng)強(qiáng)銷。5、第8個(gè)月—第第9個(gè)月,銷售過(guò)過(guò)度期6、第10個(gè)月——第11個(gè)個(gè)月,二二次強(qiáng)銷銷售期7、第12個(gè)月,清盤(pán)鋪墊期板塊運(yùn)動(dòng)VIP卡發(fā)放開(kāi)盤(pán)酒會(huì)解析貼心幫業(yè)春節(jié)抽獎(jiǎng)城市對(duì)話－區(qū)域發(fā)展研討內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期持銷期尾盤(pán)消化期品牌提升期炒作區(qū)域，項(xiàng)目信息透露建立項(xiàng)目品質(zhì)高度形成熱銷，塑造企業(yè)形象項(xiàng)目品質(zhì)及企業(yè)形象提升項(xiàng)目品牌，企業(yè)品牌積累企業(yè)品牌提升財(cái)智人物發(fā)布會(huì)秋交會(huì)【營(yíng)銷總思思路】營(yíng)銷活動(dòng)全全程示意圖圖【營(yíng)銷總思思路】系列活動(dòng)一一：板塊運(yùn)動(dòng)（鋪墊期））意義：炒作包河河工業(yè)區(qū)。。時(shí)間：2004年年9月17日－9月月27日。。宣傳重點(diǎn)：：規(guī)劃前景；；良好的空空氣質(zhì)量；；區(qū)政府繁繁榮搬遷、、低人口密密度；入住住企業(yè)、人人員的高素素質(zhì)。效果控制：：與政府規(guī)劃劃部門聯(lián)合合炒作，增增強(qiáng)宣傳可可信性。廣告計(jì)劃：：主要以新聞聞的形式出出現(xiàn)，避免免成為開(kāi)發(fā)發(fā)商廣告【營(yíng)銷總思思路】系列活動(dòng)一一：新聞發(fā)布會(huì)會(huì)、意義：項(xiàng)目信息透透露，引起起市場(chǎng)關(guān)注注，表明開(kāi)開(kāi)發(fā)商決心心。時(shí)間：2004年10月12日地點(diǎn)：合肥某星級(jí)級(jí)酒店與會(huì)：政府，合作作單位，潛潛在客戶，，媒體記者者。主題：1，主持人作作開(kāi)場(chǎng)白，，介紹來(lái)賓賓；2，合作單位位代表發(fā)言言，闡述本本單位對(duì)““上風(fēng)尚城城”項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的支持持；3，政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)寄希望；；4，天山山作總結(jié)性性發(fā)言，表表明決心。。廣告宣傳：：3月21日日發(fā)布新聞聞發(fā)布會(huì)信信息，3月24日、25日以新聞形形式在各電電視臺(tái)、報(bào)報(bào)紙上。詳案在開(kāi)發(fā)發(fā)商認(rèn)同思思路后另行行提供?！緺I(yíng)銷總思思路】系列活動(dòng)一一：VIP卡的的發(fā)放【營(yíng)銷總思思路】系列活動(dòng)四四：秋季房地產(chǎn)產(chǎn)交易會(huì)意義：強(qiáng)勢(shì)勢(shì)建立項(xiàng)目目高品質(zhì)形形象、攔截截客戶，國(guó)國(guó)內(nèi)有不少少大盤(pán)都有有過(guò)類似的的成功操作作經(jīng)驗(yàn)———未正式開(kāi)開(kāi)盤(pán)的客戶戶攔截。時(shí)間：2004年合合肥秋季房房地產(chǎn)交易易會(huì)措施、手法法：1，買斷會(huì)會(huì)刊部分黃黃金版面：：封面、封封底、封2、32，在所有有房交會(huì)與與客戶溝通通的廣告中中出現(xiàn)上風(fēng)風(fēng)尚城形象象廣告。3，春節(jié)會(huì)會(huì)開(kāi)幕式及及其他活動(dòng)動(dòng)以“上風(fēng)風(fēng)尚城”作作背景板板。4，秋季會(huì)會(huì)期間，精精選一部分分受過(guò)良好好專業(yè)禮儀儀訓(xùn)練的天天山員工（（活部分禮禮儀小姐）），在春交交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)派派發(fā)宣傳資資料，5、可考慮慮在現(xiàn)場(chǎng)組組織抽獎(jiǎng)、、表演等聚聚集人氣的的方法?！緺I(yíng)銷總思思路】系列活動(dòng)五五：財(cái)智人物風(fēng)風(fēng)云榜A、意義：：針對(duì)潛在客客戶作宣傳傳，引起共共鳴，使其其產(chǎn)生興趣趣；同時(shí)創(chuàng)創(chuàng)造話題，，引起市場(chǎng)場(chǎng)廣泛關(guān)注注、提高項(xiàng)項(xiàng)目知名度度。B、時(shí)間：：10月6日日－11月月9日C、操作思思路：10月6日日－10月月10日：：炒作財(cái)智智人物8大大生活主張張，與項(xiàng)目目“高尚人人居領(lǐng)地””相呼應(yīng)；；10月11日－11月4日，，以“合肥肥晚報(bào)”的的名義，選選取中國(guó)十十大財(cái)智人人物，形成成“財(cái)智人人物風(fēng)云榜榜”，并以以征文的形形式，推出出“我解財(cái)財(cái)智人物””，讓普通通市民談?wù)務(wù)勊麄儗?duì)財(cái)財(cái)智人物及及其居家選選擇的理解解，本項(xiàng)目目以協(xié)辦單單位的身份份出現(xiàn)；4月26日日－5月9日，宣傳傳“上風(fēng)尚尚城”作為為“財(cái)智人人物”理想想居住地的的優(yōu)勢(shì)所在在；【營(yíng)銷總思思路】系列活動(dòng)六六：開(kāi)盤(pán)活動(dòng)意義：營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氣氛、調(diào)動(dòng)動(dòng)客戶購(gòu)房房情緒，實(shí)實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)熱熱銷。時(shí)間：11月8日地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)售樓部主題：形象代言言人現(xiàn)場(chǎng)作作秀、“VIP限時(shí)時(shí)排隊(duì)認(rèn)購(gòu)購(gòu)限時(shí)認(rèn)購(gòu)：1，開(kāi)盤(pán)盤(pán)前兩天，，只對(duì)VIP卡客戶戶銷售；2，11月月8日當(dāng)天天，從早上上8點(diǎn)，搶搶購(gòu)正式開(kāi)開(kāi)始，根據(jù)據(jù)排隊(duì)順序序依次選房房，每人限限制時(shí)間15分鐘，，超過(guò)15分鐘視為為自動(dòng)放棄棄，售樓部部開(kāi)放時(shí)間間到晚上6點(diǎn)整；3、、11月月10購(gòu)購(gòu)房房不不再再限限制制于于VIP卡客客戶戶、、但但可可以以有有暗暗折折。。營(yíng)銷銷總總思思路路】】系列列活活動(dòng)動(dòng)六六：：酒會(huì)會(huì)及及樓樓盤(pán)盤(pán)解解析析會(huì)會(huì)活活動(dòng)動(dòng)意義義：：調(diào)動(dòng)動(dòng)客客戶戶購(gòu)購(gòu)房房情情緒緒、、增增強(qiáng)強(qiáng)其其購(gòu)購(gòu)買買信信息息具具體體價(jià)價(jià)格格的的及及時(shí)時(shí)公公開(kāi)開(kāi)時(shí)間間：：開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)前前三三天天地點(diǎn)點(diǎn)：：合合肥肥某某星星級(jí)級(jí)酒酒店店主題題：：上上風(fēng)風(fēng)尚尚城城小小型型產(chǎn)產(chǎn)品品推推薦薦會(huì)會(huì)操作作思思路路：：1、、邀邀請(qǐng)請(qǐng)政政府府、、專專家家對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域未未來(lái)來(lái)潛潛力力的的介介紹紹，，2、、公公司司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)對(duì)對(duì)城城市市運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的的責(zé)責(zé)任任（（對(duì)對(duì)其其形形象象拔拔高高））3、、具具體體價(jià)價(jià)格格的的公公開(kāi)開(kāi)營(yíng)銷銷總總思思路路】】系列列活活動(dòng)動(dòng)七七：：元旦旦促促銷銷計(jì)計(jì)劃劃你交交預(yù)預(yù)訂訂金金，，我我送送春春節(jié)節(jié)游游：：元元旦旦促促銷銷針針對(duì)對(duì)春春節(jié)節(jié)出出游游推推出出購(gòu)購(gòu)樓樓抽抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)活活動(dòng)動(dòng)元旦旦促促銷銷，，凡凡購(gòu)購(gòu)樓樓或或交交預(yù)預(yù)定定金金20000元元，，即即可可參參加加尚尚城城業(yè)業(yè)主主春春節(jié)節(jié)免免費(fèi)費(fèi)旅旅游游抽抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)活活動(dòng)動(dòng)人人人人有有獎(jiǎng)獎(jiǎng),分分三三類類抽抽出出新新馬馬泰泰、、云云南南、、海海南南旅旅游游名名額額，，并并同同時(shí)時(shí)推推出出購(gòu)購(gòu)樓樓優(yōu)優(yōu)惠惠折折扣扣。。此此活活動(dòng)動(dòng)力力求求活活躍躍購(gòu)購(gòu)樓樓氣氣氛氛，，給給業(yè)業(yè)主主時(shí)時(shí)尚尚與與浪浪漫漫生生活活感感受受。?！緺I(yíng)營(yíng)銷銷總總思思路路】】系列列活活動(dòng)動(dòng)九九：：貼心心助助業(yè)業(yè)計(jì)計(jì)劃劃貼心心助助業(yè)業(yè)計(jì)計(jì)劃劃：：符符合合條條件件的的業(yè)業(yè)主主可可獲獲發(fā)發(fā)展展商商提提供供的的50萬(wàn)萬(wàn)銀銀行行貸貸款款擔(dān)擔(dān)保保凡在在上上風(fēng)風(fēng)尚尚城城購(gòu)購(gòu)房房者者，，只只要要符符合合發(fā)發(fā)展展商商認(rèn)認(rèn)可可的的條條件件（（如如留留學(xué)學(xué)歸歸國(guó)國(guó)的的碩碩士士創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)者者、、擁?yè)碛杏懈吒咝滦录技夹g(shù)術(shù)專專利利的的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)者者、、有有商商業(yè)業(yè)合合同同抵抵押押的的商商務(wù)務(wù)人人士士等等等等）），，均均可可申申請(qǐng)請(qǐng)由由發(fā)發(fā)展展商商向向銀銀行行擔(dān)擔(dān)保保的的上上限限為為50萬(wàn)元的助業(yè)貸貸款。同時(shí)舉舉辦財(cái)務(wù)、股股票、稅務(wù)常常識(shí)培訓(xùn)，免免費(fèi)向中小企企業(yè)老板、上上風(fēng)尚城業(yè)主主開(kāi)放。建議：針對(duì)本本項(xiàng)目有很大大一部分為商商務(wù)用途，那那么在這里開(kāi)開(kāi)公司能不能能享受到工業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)項(xiàng)政策優(yōu)弧呢呢？希望開(kāi)發(fā)發(fā)商就此事盡盡快予以落實(shí)實(shí)?！緺I(yíng)銷總思路路】系列活動(dòng)十：：個(gè)性裝修計(jì)劃劃發(fā)展商提供多多種裝修套餐餐或業(yè)主裝修修個(gè)性設(shè)計(jì)大大賽在集中廣告推推廣中，推出出業(yè)主個(gè)性裝裝修設(shè)計(jì)大賽賽：凡業(yè)主自自己設(shè)計(jì)、或或請(qǐng)人設(shè)計(jì)的的自己喜歡的的個(gè)性化裝修修作品（設(shè)計(jì)計(jì)稿、已裝修修房子），發(fā)發(fā)展商主辦的的個(gè)性設(shè)計(jì)大大賽，優(yōu)勝者者送免費(fèi)全屋屋精裝修、全全屋小家電等等。同時(shí)由發(fā)發(fā)展商參照比比賽優(yōu)勝結(jié)果果，向業(yè)主提提供5種以上上的裝修風(fēng)格格套餐，供業(yè)業(yè)主購(gòu)房時(shí)隨隨喜選擇?！镜谖逭隆俊可谐切L(fēng)風(fēng)【項(xiàng)目推售總總共略】【推廣策略】】推廣階段的劃劃分任何產(chǎn)品的生生命周期都是是有限的，在在生命周期的的不同階段中中，通過(guò)銷售產(chǎn)品品的利潤(rùn)會(huì)有有所變化，企企業(yè)的營(yíng)銷推推廣策略也應(yīng)應(yīng)該隨著產(chǎn)品的生命周周期的變化及及時(shí)調(diào)整。一一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目也不例外外，他同樣也有自己的的生命周期。。根據(jù)對(duì)其營(yíng)銷銷周期的設(shè)立立,整個(gè)推廣廣具體內(nèi)容分分為以下幾個(gè)個(gè)階段第一階段:導(dǎo)導(dǎo)入期第二階段:引引爆期第三階段:保保溫期第四階段:二二次強(qiáng)銷期第五階段:掃掃尾期商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)作建議由于片區(qū)內(nèi)沒(méi)沒(méi)有上檔次的的消費(fèi)、休閑閑娛樂(lè)場(chǎng)所，，而本案約有有兩層2萬(wàn)平平方米的低商商，因此建議議可將一層約約5000平平方商業(yè)沿街街分割銷售，，而把大型賣賣場(chǎng)或超市往往二樓趕，這這樣一方面社社區(qū)規(guī)劃的5000平方方米精品商業(yè)業(yè)走廊提升物物業(yè)檔次，增增加項(xiàng)目的附附加值，也給給社區(qū)住戶帶帶來(lái)的切實(shí)的的便利。另一一方面有利于于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的的價(jià)值最大化化?！就茝V策略】】各推廣階段推廣廣計(jì)劃【導(dǎo)入期】1、階段目標(biāo)標(biāo)——預(yù)熱市市場(chǎng)，提高項(xiàng)項(xiàng)目的知名度度，使目標(biāo)客客戶初步了解項(xiàng)目情情況，引導(dǎo)目目標(biāo)客戶加深深對(duì)項(xiàng)目的關(guān)關(guān)注程度，同同時(shí)試探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的的承接能力，，積累一定的的客戶。2、營(yíng)銷手段段——廣告、、公關(guān)活動(dòng)、、房展會(huì)本階段以新聞聞媒體的宣傳傳報(bào)道為主，，為項(xiàng)目營(yíng)造造良好的前期期市場(chǎng)銷售氛圍；；在項(xiàng)目周邊邊建立設(shè)立戶戶外廣告牌、、道旗，首先先吸引周邊居民的關(guān)注注.【推廣策略】】各推廣階段推廣廣計(jì)劃【導(dǎo)入期】3、完善樓盤(pán)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)包裝（1）外部環(huán)環(huán)境：設(shè)立戶戶外廣告牌，，樹(shù)立形象并并起指引的作作用；（2）售樓部部：體現(xiàn)出書(shū)書(shū)苑氣氛簡(jiǎn)約約而不失時(shí)尚尚，做到情景景交融；（3）現(xiàn)場(chǎng)路路段：多布置置道旗、導(dǎo)視視牌等加強(qiáng)指指引性；（4）工地圍圍墻重點(diǎn)包裝裝，要精美，，圍墻內(nèi)容要要體現(xiàn)出項(xiàng)目目特色；（5）基礎(chǔ)銷銷售資料的準(zhǔn)準(zhǔn)備（樓書(shū)、、單張、價(jià)目目表等）?！就茝V策略】】各推廣階段推廣廣計(jì)劃【導(dǎo)入期】4、完善樓盤(pán)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)包裝（1）外部環(huán)環(huán)境：設(shè)立戶戶外廣告牌，，樹(shù)立形象并并起指引的作作用；（2））售樓樓部：：體現(xiàn)現(xiàn)出尚尚城氣氣氛簡(jiǎn)簡(jiǎn)約而而不失失時(shí)尚尚，做做到情情景交交融；；（3））現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)路段段：多多布置置道旗旗、導(dǎo)導(dǎo)視牌牌等加加強(qiáng)指指引性性；（4））工地地圍墻墻重點(diǎn)點(diǎn)包裝裝，要要精美美，圍圍墻內(nèi)內(nèi)容要要體現(xiàn)現(xiàn)出項(xiàng)項(xiàng)目特特色；；（5））基礎(chǔ)礎(chǔ)銷售售資料料的準(zhǔn)準(zhǔn)備（（樓書(shū)書(shū)、單單張、、價(jià)目目表等等）【推廣廣策略略】各推廣階階段推推廣計(jì)計(jì)劃【引爆爆期】】1、階階段目目標(biāo)———全全面包包裝，，鞏固固項(xiàng)目目的鮮鮮明形形象，，制造造轟動(dòng)動(dòng)開(kāi)盤(pán)，取取得良良好的的開(kāi)頭頭。積積極引引導(dǎo)目目標(biāo)客客戶的的置業(yè)業(yè)心理理，獲獲得目目標(biāo)客客戶的認(rèn)認(rèn)同；；綜合合運(yùn)用用多種種推廣廣手段段，正正對(duì)目目標(biāo)消消費(fèi)群群進(jìn)行行有效效的宣宣傳。2、營(yíng)營(yíng)銷手手段———廣廣告、、公關(guān)關(guān)活動(dòng)動(dòng)、促促銷活活動(dòng)等等多種種立體體宣傳傳手段。（（主要要以報(bào)報(bào)紙廣廣告為為主，，配以以少量量的促促銷活活動(dòng)了了；擴(kuò)擴(kuò)大戶戶外廣廣告的設(shè)設(shè)立范范圍，，引導(dǎo)導(dǎo)更多多人的的注意意）【推廣廣策略略】各推廣階階段推推廣計(jì)計(jì)劃【引爆爆期】】3、硬硬、軟軟廣告告（1））硬性性廣告告：開(kāi)開(kāi)始強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)整整體導(dǎo)導(dǎo)入本本項(xiàng)目目的品品牌形形象，，通過(guò)過(guò)媒體體組合合有效效到達(dá)達(dá)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群。。廣告告訴求求以理性的的賣點(diǎn)點(diǎn)闡述為為主。。（2））軟性性文章章：通通過(guò)前前一階階段引引導(dǎo)、、形象象導(dǎo)入入，在在社會(huì)會(huì)上已已經(jīng)引引起一一定的的關(guān)注注。另另一方方面，，自從從公開(kāi)開(kāi)發(fā)售售以來(lái)來(lái)，前前來(lái)觀觀看樓樓盤(pán)的的消費(fèi)費(fèi)者已已達(dá)多多少人人次，，發(fā)布布他們們對(duì)本本項(xiàng)目目的良良好評(píng)評(píng)價(jià)等等。4、開(kāi)開(kāi)始實(shí)實(shí)行我我們先先前制制定的的價(jià)格格策略略，刺刺激消消費(fèi)。?！就茝V廣策略略】各推廣階階段推推廣計(jì)計(jì)劃【保溫溫期】】1、階階段目目標(biāo)———此此階段段是以以提高高銷售售數(shù)量量為目目標(biāo)，，通過(guò)過(guò)前兩兩階段段的銷銷售反反饋總總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，作出出各方方面的的快速速調(diào)整整，包包括價(jià)價(jià)格、、促銷銷方法法、宣宣傳包包裝等等，務(wù)務(wù)求更更切合合市場(chǎng)場(chǎng)需求求，此此階段段的宣宣傳速速度可可以適適時(shí)放放緩，，承接接前階階段所所建立立的聲聲譽(yù)逐逐漸達(dá)達(dá)成銷銷售目目標(biāo)。。2、營(yíng)營(yíng)銷手手段———廣廣告、、公關(guān)關(guān)活動(dòng)動(dòng)、促促銷活活動(dòng)【推廣廣策略略】各推廣階段推推廣計(jì)劃【保溫期】】3、硬、軟軟廣告（1）硬廣廣告：主要要是維護(hù)本本項(xiàng)目的形形象，廣告告訴求在后后期逐漸由由理性回歸歸到感性。。（2）軟廣廣告：對(duì)外外宣傳本項(xiàng)項(xiàng)目已取得得很好的銷銷售成績(jī)營(yíng)營(yíng)造市場(chǎng)緊緊迫感。4、公關(guān)、、促銷活動(dòng)動(dòng)——其中中以促銷活活動(dòng)為主。【推廣策略略】各推廣階段推推廣計(jì)劃【掃尾期】】1、階段目目標(biāo)——經(jīng)經(jīng)過(guò)近一年年的市場(chǎng)銷銷售，總結(jié)結(jié)前期銷售售過(guò)程中出出現(xiàn)的問(wèn)題題，調(diào)整對(duì)對(duì)策，對(duì)前前期觀望客客戶和新客客戶、采取取有針對(duì)性性的優(yōu)惠政政策，促使使盡快成交交。并利用用業(yè)主網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和少量的的市場(chǎng)宣傳傳，使樓盤(pán)盤(pán)售磬。2、營(yíng)銷手手段——廣廣告、促銷銷活動(dòng)此階段投入入少量的報(bào)報(bào)紙廣告，，報(bào)紙廣告告的宣傳內(nèi)內(nèi)容主要是是配合促銷銷優(yōu)惠活動(dòng)動(dòng)及宣傳開(kāi)開(kāi)發(fā)商實(shí)力力、樓盤(pán)銷銷售的良好好成績(jī)，以以此加深消消費(fèi)者對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的良良好印象，，為以后的的樓盤(pán)順利利開(kāi)發(fā)做準(zhǔn)準(zhǔn)備。【媒體策略略】媒體選擇的的計(jì)劃安排排【媒體選擇擇】1、報(bào)紙———報(bào)紙廣廣告是本項(xiàng)項(xiàng)目在推廣廣中的主要要推廣手段段之一，本項(xiàng)目目項(xiàng)目屬于于中高檔住住宅，因此此，更要善善于借助媒媒介的力量量來(lái)提升項(xiàng)目附附加值，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目在在區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)上的知名名度和美譽(yù)譽(yù)度，尤其其是在項(xiàng)目的的形象導(dǎo)入入期，更要要加大報(bào)媒媒投入。合合肥市主流流的報(bào)紙媒媒體是我們選選擇的對(duì)象象。建議考考慮報(bào)紙媒媒體主要是是:合肥晚晚報(bào)\安徽徽商報(bào)【媒體策略略】媒體選擇的的計(jì)劃安排排【媒體選擇擇】2、戶外———戶外廣廣告是（中中）高檔樓樓盤(pán)常用的的推廣方式式，不僅可以起到對(duì)對(duì)購(gòu)房者提提示的作用用，而且還還能夠?yàn)轫?xiàng)項(xiàng)目樹(shù)立鮮鮮明的形象象。他是報(bào)紙媒媒體的一種種補(bǔ)充。3、車身———公交車車在作為人人們重要的的出行工具具的同時(shí)，，也深植到到了人們的的情感中。。他對(duì)人們們提示率是是較高的。。4、網(wǎng)絡(luò)———考慮到到目標(biāo)客戶戶群文化水水平較高，，建議在合合房網(wǎng)上建立樓盤(pán)網(wǎng)網(wǎng)站并發(fā)布布樓盤(pán)信息息，并給予予及時(shí)更新新?！句N售策略略】銷售策略安安排影響銷售進(jìn)進(jìn)度的因素素分析———1、銷售進(jìn)進(jìn)度是隨著著工期的推推進(jìn)和廣告告力度逐漸漸得到提升升；2、整個(gè)市市場(chǎng)的放盤(pán)盤(pán)量以及政政府對(duì)于房房地產(chǎn)方面面的政策和和整個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境也影響銷銷售進(jìn)度；；3、項(xiàng)目自自身的開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)度也對(duì)對(duì)銷售進(jìn)度度有相當(dāng)程程度的影響響銷售總體目目標(biāo)計(jì)劃用1年年的時(shí)間，，完成144套住宅宅的的銷售售任務(wù)【銷售策略略】完成目標(biāo)之之必要條件件銷售是資金金流程、生利、資金的快速回籠，必須要求整個(gè)工作節(jié)拍高度統(tǒng)一，各項(xiàng)工作貫徹全程營(yíng)銷思想，來(lái)保證最后的銷售成功。1、樓盤(pán)的施工進(jìn)度的保證；2、綠化進(jìn)度的保證；3、現(xiàn)場(chǎng)售樓處形象保證；4、工地現(xiàn)場(chǎng)管理情況保證；5、售樓處資料制作保證；6、定價(jià)保證；7、宣傳推廣按照營(yíng)銷體系執(zhí)行保證；8、營(yíng)銷費(fèi)用到位保證；9、銷售人員素質(zhì)保證。【銷售策略】】銷售骨干作用用與人員搭配配在銷售團(tuán)隊(duì)中中，銷售骨干干起著重要的的作用——1、模范執(zhí)行行銷售任務(wù)，，帶動(dòng)整體成成交氣氛；2、以良好的的業(yè)績(jī)激勵(lì)整整個(gè)團(tuán)隊(duì)的積積極成交；3、能及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，能能協(xié)助經(jīng)理處處理銷售難題題；4、以較強(qiáng)的的團(tuán)隊(duì)精神，，保持良好的的內(nèi)部氛圍。。在銷售過(guò)程中中，售樓現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的基本人員員配備應(yīng)保持持：平日：銷售經(jīng)經(jīng)理1名，銷銷售人員2～～3名；節(jié)、假日：銷銷售經(jīng)理2名名，銷售人員員3名?！句N售策略】】銷售策略的安安排一、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期1、10月1日，正式式開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)。2、VIP卡為優(yōu)先購(gòu)房房及優(yōu)惠購(gòu)房房卡。3、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期間，不簽簽訂認(rèn)購(gòu)合同同，不認(rèn)購(gòu)房房號(hào)，但客戶戶可購(gòu)買優(yōu)先先購(gòu)房卡———VIP卡。4、VIP卡認(rèn)購(gòu)金為10000元，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日日可享有10000元沖沖抵20000元的購(gòu)房房?jī)?yōu)惠。。5、持有該VIP卡的客戶，享享有正式開(kāi)盤(pán)盤(pán)當(dāng)天的排隊(duì)隊(duì)搶購(gòu)權(quán)；開(kāi)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日沒(méi)有有持卡的客戶戶選房，6、該VIP卡可自由轉(zhuǎn)讓讓，但為防止止客戶丟失，，轉(zhuǎn)讓接收人人必須持有原原購(gòu)卡人的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓說(shuō)明書(shū)。。7、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期間，不公公布某一具體體房號(hào)的價(jià)格格，只公布一一期總體均價(jià)價(jià)范圍。8、預(yù)計(jì)放卡卡300張左左右就可開(kāi)盤(pán)盤(pán)，退卡客戶戶在開(kāi)盤(pán)后一一個(gè)月后集中中辦理?！句N售策略】】銷售策略的安安排開(kāi)盤(pán)強(qiáng)強(qiáng)銷期期5月18日日8：：00正式式開(kāi)盤(pán)盤(pán)銷售售，但但5月月18日、、19日只只對(duì)VIP卡客客戶。。5月18日日，8：00-12：00，，13：00-19：00為為上班班時(shí)間間。5月18日日，以以2400起價(jià)價(jià)，每每20人價(jià)價(jià)格上上調(diào)50元元，當(dāng)當(dāng)天限限100個(gè)個(gè)單位位；每每批10人人，限限時(shí)15分分鐘，，否則則視為為自動(dòng)動(dòng)放棄棄限時(shí)時(shí)搶購(gòu)購(gòu)活動(dòng)動(dòng)。5月19日日，價(jià)價(jià)格統(tǒng)統(tǒng)一均均價(jià)2600，，限50單單位。。5月20日日后，，項(xiàng)目目均價(jià)價(jià)2634。以上價(jià)價(jià)格均均為折折后實(shí)實(shí)收均均價(jià)，，最終終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一期期多層層總體體均價(jià)價(jià)2600【銷售售策略略】銷售策策略的的安排排持銷期期根據(jù)銷銷售情情況適適時(shí)提提升價(jià)價(jià)格。。根據(jù)開(kāi)開(kāi)盤(pán)強(qiáng)強(qiáng)銷期期各戶戶型走走勢(shì)，，對(duì)各各戶型型價(jià)格格進(jìn)行行調(diào)整整，以以保證證各戶戶型的的均衡衡走勢(shì)勢(shì)。尾盤(pán)消消化期期通過(guò)促促銷促促進(jìn)一一期銷銷售。。利用2期價(jià)價(jià)格的的提升升，促促進(jìn)1期剩剩余單單位的的消化化謝謝謝1月月-2303:24:4103:2403:241月月-231月月-2303:2403:2403:24:411月-231月-2303:24:412023/1/53:24:419、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,Jan