上海閘北板塊價值評估報告

上海閘北板塊價值評估2007.6不夜城板塊公寓價格解讀引言板塊概況縱向市場橫向市場價格解讀引言

不夜城板塊，位于老上海的下支角地區(qū)之一——閘北，地理意義上的上海中心城區(qū)，在上海市中心土地資源日益緊張，以及老城區(qū)規(guī)模性改造的情況下，其區(qū)位、交通以及配套等居住生活方面的優(yōu)勢逐步明顯，公寓價格亦借房產(chǎn)市場整體上揚(yáng)的趨勢水漲船高。就該板塊整體較差的居住環(huán)境、上海居民的傳統(tǒng)觀念而言，當(dāng)前的公寓市場價格是否合適呢？這里將偏重從數(shù)據(jù)的角度進(jìn)行分析?；靖艣r區(qū)位特點交通條件生活配套市政規(guī)劃區(qū)位特點不夜城板塊位于：閘北區(qū)南部，蘇州河以北、中山北路以南。不夜城板塊不夜城板塊大寧板塊北外灘板塊武寧板塊長壽板塊北靜安板塊北黃埔板塊北臨大寧板塊；東接北外灘板塊、南倚北靜安板塊；北黃埔板塊；西靠武寧板塊、長壽板塊。區(qū)位特點該板塊在文化、商業(yè)等角度，一直處于城市亞中心的地位。以不夜城商圈為中心商業(yè)配套，各項配套豐富，但缺乏全市輻射力的商業(yè)、文化中心。由于板塊內(nèi)，老城區(qū)密布，火車站外來人流混雜，加之上海居民的傳統(tǒng)居住觀念，極大地降低了該板塊的住宅檔次。交通條件該板塊的交通配套相當(dāng)成熟：軌道交通1號、3號、4號、以及正在建設(shè)中的8號線、10號線縱橫穿插，929、942、962、928、912、955、837、845、823、862、706等40余條公交線路密集分布。南北高架方便自駕出行。鐵路上海站、中山路長途汽車站、上海長途客車總站、恒豐路長途汽車站、虬江路長途汽車站等是上海與周邊城市連接的主要節(jié)點。龐大的立體交通網(wǎng)絡(luò)頗具規(guī)模。不夜城板塊生活配套醫(yī)院：上海市中醫(yī)院、長征醫(yī)院閘北分院、芷江地段醫(yī)院、海寧地段醫(yī)院等；教育配套：同濟(jì)大學(xué)第三分校、上海機(jī)電學(xué)院、塘沽學(xué)校、滬北中學(xué)、市北中學(xué)、閘北第三中心小學(xué)、共和路小學(xué)等；商業(yè)配套：不夜城廣場、太平洋百貨、農(nóng)工商超市、吉盛偉邦等。各項配套均以滿足百姓基本生活需求為標(biāo)準(zhǔn)。

不夜城板塊各項生活配套設(shè)施齊備：市政規(guī)劃“規(guī)劃在十一五期間，依托交通樞紐優(yōu)勢，利用鐵路上海站北廣場土地儲備和綜合改造的契機(jī)，拆除不夜城地區(qū)成片舊區(qū)，加快閑置地塊建設(shè)和功能調(diào)整，基本完成不夜城地區(qū)形態(tài)建設(shè)，加大功能開發(fā)力度，建成以現(xiàn)代交通服務(wù)為核心，中小企業(yè)商務(wù)服務(wù)為支撐，旅游綜合服務(wù)為特色，商貿(mào)服務(wù)、中介服務(wù)、特色會展、房產(chǎn)建筑業(yè)為配套的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，成為上?，F(xiàn)代交通商務(wù)區(qū)核心區(qū)?！笨v向市場在售項目分布市場走勢市場價格供求關(guān)系項目分段分析在售售項項目目分分布布紫蘭蘭苑苑泰閣閣卓悅悅居居綠洲洲雅雅賓賓利利目前前閘閘北北內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)板板塊塊有有5個主主要要的的在在售售項項目目。。分分布布區(qū)區(qū)域域較較為為零零散散。。分分布布零零散散，，且且體體量量僅僅以以綠綠洲洲雅雅賓賓利利和和蒙蒙特特利利城城稍稍大大，，其其余余皆皆為為城城區(qū)區(qū)改改造造的的小小規(guī)規(guī)模模開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)物物。。蒙特利利城在售主主要項項目資資料名稱總建容積率建筑形態(tài)面積段（2R、3R）綠洲雅賓利60000(一期)3.3高層97--108130--160蒙特利城6900003.45小高層、高層88--114.38126--136.49紫蘭苑400003.4小高層、多層93-112120-137泰閣9044——小高層70-90130卓悅居513005.39高層86--98市場走走勢紫蘭苑苑綠洲雅雅賓利利蒙特利利城報價：：13000報價：：18500報價：：16000泰閣卓悅居居報價：：11000-13000報價：：16000-18000由于產(chǎn)產(chǎn)品地地段與與品質(zhì)質(zhì)的分分段，，各個個項目目定位位都有有所針針對。。立足各各檔次次主力力供應(yīng)應(yīng)與成成交的的三個個項目目的客客源，，來說說明目目前不不夜城城板塊塊的產(chǎn)產(chǎn)品定定位與與走勢勢。市場走走勢（以客客源入入手分分析））價格較較高，，壓縮縮了本本地客客源的的購買買意愿愿?？涂驮创蟠蟛糠址质切煨靺R、、黃埔埔、盧盧灣等等區(qū)擁擁有一一定購購買力力的人人士，，以及及近3成的外外籍華華裔客客戶。?？驮床坎糠謥韥碜孕煨靺R、、黃埔埔、盧盧灣等等區(qū)，，相對對緊鄰鄰綠洲洲雅賓賓利的的價格格優(yōu)勢勢，吸吸引大大量閘閘北老老區(qū)的的拆遷遷戶，，這些些客源源利用用拆遷遷補(bǔ)償償購買買原生生活環(huán)環(huán)境的的物業(yè)業(yè)。閘北本本區(qū)域域客源源占近近7成，其其余來來自全全市其其它區(qū)區(qū)；拆遷戶戶居多多；由于產(chǎn)產(chǎn)品自自身定定位經(jīng)經(jīng)濟(jì)化化，購購買客客層相相對較較低。。雅賓利利蒙特利利紫蘭苑苑市區(qū)客客、外外籍中中高客客源為為主市區(qū)客客與區(qū)區(qū)域客客各占占半壁壁區(qū)域客客為主主市場走走勢客源直直接反反應(yīng)的的就是是價格格承受受能力力，而而產(chǎn)品品定位位是區(qū)區(qū)位、、品質(zhì)質(zhì)、地地段等等條件件的結(jié)結(jié)合產(chǎn)產(chǎn)物，，并且且最終終歸結(jié)結(jié)到價價格。。從不夜夜城板板塊的的客源源層次次出發(fā)發(fā)，板板塊樓樓盤檔檔次定定位基基本上上可以以分為為高、、中、、低三三檔，，以房房產(chǎn)市市場同同時期期產(chǎn)物物的水水平比比較，，板塊塊產(chǎn)品品存在在較大大的差差異和和錯位位。市市場整整體呈呈現(xiàn)向向上的的走勢勢，表表現(xiàn)在在價格格的上上揚(yáng)。。雅賓賓利利市場價價格成交均均價：：1496006-4-3綠洲雅雅賓利利06-7-29蒙特利利城06-11-21紫蘭苑苑2期07-2-8卓悅居居06-11-26泰閣峰值市場價價格從統(tǒng)計計數(shù)據(jù)據(jù)中，，我們們可以以清楚楚地看看到06年至今今，不不夜城城板塊塊房產(chǎn)產(chǎn)市場場大幅幅上揚(yáng)揚(yáng)之勢勢：06年初始始，不不夜城城板塊塊以10000左右的的單價價低開開市場場；06年4月，伴伴隨綠綠洲雅雅賓利利強(qiáng)勢勢開盤盤，房房產(chǎn)市市場成成交均均價直直線上上竄至至17017的峰值值；之后，，低價價樓盤盤尾盤盤漸少少，以以及大大量中中高價價格樓樓盤上上市，，支撐撐不夜夜城板板塊將將房產(chǎn)產(chǎn)市場場各月月份的的成交交均價價一直直維持持在15000左右浮浮動。。反而而缺乏繼繼續(xù)上上揚(yáng)的的動力力和趨趨勢。。價格時間點均價極低990306-0114960極高1701706-04供求關(guān)關(guān)系板塊市市場供供大于于求綠洲雅雅賓利利，蒙蒙特利利蒙特利利、圣圣和圣圣、紫紫蘭苑苑紫蘭苑苑、聯(lián)富假假日公公寓供求關(guān)關(guān)系06年1月至07年5月期間間，不不夜城城板塊塊總體體供應(yīng)應(yīng)、去去化統(tǒng)統(tǒng)計如如下：：套數(shù)面積供應(yīng)2680251624去化1906191174累計供供求比比例：：1.41累計17個月的的房產(chǎn)產(chǎn)交易易統(tǒng)計計顯示示，不不夜城城板塊塊呈現(xiàn)現(xiàn)供大大于求求的情情況，，供應(yīng)應(yīng)超出出需求求近1/4，市場場消化化潛力力被高估。項目分分段分分析06年1月-07年5月期間間，06年之前前開盤盤在售售的主主要尾尾盤交交易情情況：：樓盤成交均價成交套數(shù)成交面積富泉公寓10445333578協(xié)和大廈104232283富邑華庭10242141465新紅廈公寓99688911160北方佳苑9123374686累計988617521172項目分分段分分析06年1月-07年5月份期期間，，06年之后后開盤盤在售售的主主要樓樓盤交交易情情況：：樓盤成交均價成交套數(shù)成交面積綠洲雅賓利（一期）1759263967888蒙特利名都城1518624830362靈廣花園（二期）12240503865紫蘭苑二期1230124925203圣和圣廣場1306111610070卓悅居（西區(qū)）1670922019459聯(lián)富假日公寓1312021012791累計155451737169638項目分分段分分析在價格格產(chǎn)生生較大大的變變動之之后，，市場場供求求比例例呈現(xiàn)現(xiàn)增大大的趨趨勢項目分分段分分析成交均價漲幅06年前988657%06年后1554506年1月-07年5月，06年前開開盤項項目尾尾盤均均價僅僅9886，06年后開開盤的的項目目整體體均價價達(dá)15545，前后后漲幅幅57%，區(qū)域域市場場內(nèi)，，公寓寓產(chǎn)品品價格格的陡陡然增增長可可見一一斑。。成交均價成交套數(shù)推出套數(shù)成交面積推出面積去化率06年后155451737268016963825188165%06年4月份，，綠洲洲雅賓賓利上上市為為整個個不夜夜城板板塊的的價格格上揚(yáng)揚(yáng)打響響了頭頭炮。。這樣樣大幅幅度價價格提提升的的影響響下，，市場場反應(yīng)應(yīng)為累累計供供求比比出增增長趨趨勢，，腥增增供應(yīng)應(yīng)量去去化縱縱向比比較相相對困困難，，價格提提升的的程度度缺乏乏市場場支撐撐。1、不夜夜城板板塊區(qū)區(qū)位價價值的的體現(xiàn)現(xiàn)，以以及產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量的的提升升，勢勢必帶帶動板板塊成成交價價格；；2、經(jīng)過過樓價價暴漲漲后，，市場場持續(xù)續(xù)上漲漲缺乏乏動力力，當(dāng)當(dāng)前價格的的上升升空間間不足足；3、目前前市場場供求求比為為1.41，供大于于求，市場場價格格支撐撐存在在問題題；4、價格格暴漲漲后，，引發(fā)發(fā)累計計供求求比數(shù)數(shù)值上上漲，，出現(xiàn)現(xiàn)去化壓壓力，，價格格提升升的程程度缺缺乏市市場支支撐。橫向市市場類比板板塊選選擇板塊價價格比比較板塊供供求比比較整體市市場比比較類比板板塊選選擇武寧、、長壽壽板塊塊是指指普陀區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)環(huán)以內(nèi)內(nèi)、中中山北北路以以南、、蘇州州河以以北的區(qū)域域。與不夜夜城板板塊相相似，處于于準(zhǔn)城城市中中心的的位置置，區(qū)域內(nèi)內(nèi)樓盤盤性價價比較較高，，是高高品質(zhì)質(zhì)樓盤盤集中中的區(qū)區(qū)域之之一。。該地地區(qū)的的生活活配套套也相相當(dāng)成成熟。。武寧路路商圈圈是該地地區(qū)商商業(yè)的的主要要聚集集地，，商場場、大大賣場場、便便利店店、餐餐飲店店、電電影院院等商商業(yè)、、文化化設(shè)施施都很很齊全全。板塊內(nèi)有兩兩條軌道交交通，10多條公交線線路，兩座座跨蘇州河河橋梁和中中山北路高高架，構(gòu)筑筑了三維立立體交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。也是是上海未來來主要的軌軌道交通樞樞紐之一。。板塊價格比比較不夜城以三三者最低的的起點價格格，漲至與與武寧、長長壽相近板塊價格比比較在以上三個個板塊中，，不夜城板板塊的價格格起點是最最低的，可可是經(jīng)過06年4月份的漲幅幅后，成交交均價一度度領(lǐng)跑武寧寧、長壽板板塊；但就就在不夜城城板塊漲勢減緩，成交均價價小幅變化化的時候，，武寧、長長壽的市場場價格卻平平穩(wěn)的逼近近，甚至趕趕超?？梢?，在經(jīng)經(jīng)過較為激激烈的價格格上漲后，，不夜城板板塊的市場場缺乏強(qiáng)勁勁的動力繼繼續(xù)推進(jìn)市市場價格上上揚(yáng)，后繼乏力，而平穩(wěn)發(fā)發(fā)展的武寧寧、長壽卻卻保持相當(dāng)當(dāng)連貫的市市場成長態(tài)態(tài)勢，穩(wěn)步步發(fā)展。另外，同質(zhì)質(zhì)板塊之間間存在近似似的發(fā)展速速度，就不不夜城板塊塊06年初較其它它兩個板塊塊較低的成成交均價來來說，目前前的市場價價格大大超出了價格所所應(yīng)有的上漲漲幅度；板塊供求比較較武寧供求比例例適中，成交交價格最具說說服力；不夜城板塊是是以較高的供供求比支撐著著較高的價格格板塊供求比較較供求關(guān)系決定定市場價格，，供、求、價三者之間的關(guān)關(guān)系可以明了了的說明市場場的健康狀況況，也就是市市場價格的合合理性，市場場供求平衡時的價格才是是真正合適的的市場價格。。從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)據(jù)、圖表我們們可以看到：：武寧板塊市場場供求較為平平衡，1.05的供求比例與與其13939價格是三個板板塊中最有說說服力的，長長壽板塊0.83的供求比例足足以支撐14655的市場價格。。而不夜城板塊塊市場卻以1.41的供求比例支支撐著14960的價格，可見見不夜城板塊塊市場價格虛高的情況。板塊供求比較較武寧、不夜城城供應(yīng)、去化化絕對量比較較：板塊供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)供應(yīng)面積去化面積武寧19981909252479230628不夜城26801906251624191174選取近似的去去化套數(shù)作為為標(biāo)準(zhǔn)。不夜城板塊較較武寧板塊在在供應(yīng)上具有有更大的選擇擇空間，而武武寧板塊的供供應(yīng)相對緊張張。以板塊同質(zhì)而而言，市場供供應(yīng)緊張的區(qū)區(qū)域市場反而而價格更低，，市場支撐乏力力。整體市場比較較14960173537766不夜城板塊較較之整體市場場成交均價波波動較大整體市場比較較不夜城板塊在在內(nèi)環(huán)地區(qū)以以及上海市場場整體發(fā)展較較為平穩(wěn)的狀狀態(tài)下，波動范圍較之之較大，市場的不穩(wěn)穩(wěn)定反映了產(chǎn)產(chǎn)品差異化帶帶給市場價格格的影響。以綠洲雅賓利利為區(qū)域領(lǐng)跑跑代表的情況況下，產(chǎn)品帶帶來的附加值值在市場“供供給源”項目目有限的狀況況下更加明顯顯，集中成交交的時間節(jié)點點導(dǎo)致高低價價位產(chǎn)品反復(fù)復(fù)拉扯板塊成成交均價，一一段時間內(nèi)，，在很大的波波動范圍維持持一個基本的的中值水平，，欠缺后續(xù)的發(fā)發(fā)展趨勢，影響板塊的的市場價格反反應(yīng)。1、長壽、武寧寧板塊，06年1月至今，板塊塊市場上漲趨趨勢穩(wěn)?。?、二者06年起點價位較較不夜城分別別高出1300-3000，以同質(zhì)板塊塊發(fā)展速度近近似來講，不不夜城目前的的市場價格是是被高估的；