上海樓市上半年市場總結(jié)與下半年預(yù)判

上海樓市上半年市場總結(jié)及下半年研判2009.08上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司09年上半年市場回顧PartOne09.01-09.07由于中國經(jīng)濟(jì)的增長主要靠出口、投資、消費(fèi)來有效帶動(dòng)，以出口持續(xù)低迷，在全球金融危機(jī)的背景下。以傳統(tǒng)出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)就顯得不現(xiàn)實(shí)。所以，只有靠投資與消費(fèi)來拉動(dòng)內(nèi)需來刺激經(jīng)濟(jì)持續(xù)的增長，在這個(gè)背景下國家出臺(tái)了“4萬億內(nèi)需政策”2009年國家GDP目標(biāo)8%09年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢2008年11月，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化的背景下，國家出臺(tái)十項(xiàng)措施擴(kuò)大國內(nèi)需求，4萬億投入促經(jīng)濟(jì)、保增長。

4萬億投資的具體構(gòu)成主要包括，近一半投資將用于鐵路、公路、機(jī)場和城鄉(xiāng)電網(wǎng)建設(shè)，總額1.8萬億元；用于地震重災(zāi)區(qū)的恢復(fù)重建投資1萬億元；用于農(nóng)村民生工程和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施3700億元；生態(tài)環(huán)境3500億元，保障性安居工程2800億元，自主創(chuàng)新結(jié)構(gòu)調(diào)整1600億元，醫(yī)療衛(wèi)生和文化教育事業(yè)400億元。預(yù)計(jì)4萬億經(jīng)濟(jì)刺激每年將拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長約1個(gè)百分點(diǎn)。2008年2009年2009年上半年國內(nèi)GDP達(dá)139862億元，同比增長7.1%，比一季度加快1.0個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度增長6.1%，二季度增長7.9%。09年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢由此可見：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處于“企穩(wěn)回升”階段，但是投資信貸的過快增長也使人產(chǎn)生通貨膨脹的憂慮。投資增幅1-5月投資增幅接近三成，這是在地方為4萬億計(jì)劃配套資金只到位40%的現(xiàn)狀下取得的，若配套資金不打折，投資增幅自當(dāng)更為耀眼。銀行信貸銀行信貸全年計(jì)劃5萬億，上半年實(shí)際放貸7萬億，按此勢頭，到年底突破10萬億存有極大可能性。地王歸來伴隨京滬等地新地王批量現(xiàn)身，經(jīng)歷2008低谷后的房價(jià)一路走高，甚至可能出現(xiàn)比2007年更瘋狂的泡沫走勢09年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢全國上半年的投資信貸數(shù)據(jù)：經(jīng)濟(jì)形勢開始復(fù)蘇但要完成全年保8%目標(biāo)還需要繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需——房地產(chǎn)是主要支撐經(jīng)濟(jì)形勢的持續(xù)好轉(zhuǎn)也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展兩者之間形成相輔相成的關(guān)系09年上半年房地產(chǎn)市場-全國根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局09年1-6月全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示：1-6月，全國商品房銷售面積34109萬㎡，同比增長31.7%。6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為96.55，比5月份提高0.61%。在全國房地產(chǎn)的一片復(fù)蘇中，上海無疑是其中最耀眼的一個(gè)明星……Ⅰ.上海樓市政策回顧一季度：市場缺乏新的強(qiáng)心劑08年下半年的優(yōu)惠政策開始真正實(shí)施，上海市也出臺(tái)了相關(guān)救市政策，但是市場期待的二套房松綁、房地產(chǎn)進(jìn)入十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃等相繼落空。相關(guān)政策土地政策《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》房產(chǎn)政策稅務(wù)總局2009年1月1日起廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布2009年九大工作重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)房地產(chǎn)未能進(jìn)入十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》金融政策一季度并沒有推出涉及到地產(chǎn)行業(yè)的金融政策。主要是針對08年10月22日推出“商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍、最低首付款比例調(diào)整為20%”的政策，四大國有商業(yè)銀行年初開始出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，正式執(zhí)行。上海地方政策《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法(征求意見稿)》出臺(tái)、滬二套房最高可貸80萬公積金、上海試行居住證轉(zhuǎn)戶籍辦法、上海公布舊區(qū)改造新政策。階段性政策盤點(diǎn)二季度度：行行業(yè)政政策相相繼試試水征收物物業(yè)稅稅、70/90限制制松綁綁、資資本金金下調(diào)調(diào)等政政策將將積極極促進(jìn)進(jìn)房地地產(chǎn)市市場的的健康康發(fā)展展“物業(yè)業(yè)稅””———物業(yè)業(yè)稅征征收對對行業(yè)業(yè)發(fā)展展有利利，房房價(jià)或或迎來來回調(diào)調(diào)5月月25日日發(fā)布布的《《國務(wù)務(wù)院批批轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改改革委委關(guān)于于2009年年深化化經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制制改革革工作作意見見的通通知》》，研研究究開征征物業(yè)業(yè)稅。。我們們認(rèn)為為物業(yè)業(yè)稅在在當(dāng)前前提出出只是是一個(gè)個(gè)對市市場的的試探探，但但是物物業(yè)稅稅對市市場有有其積積極的的一面面：實(shí)實(shí)行物物業(yè)稅稅勢必必取消消土地地出讓讓金，，將緩緩解開開發(fā)商商前期期資金金壓力力；開開征物物業(yè)稅稅會(huì)加加大物物業(yè)持持有人人壓力力，改改變市市場預(yù)預(yù)期，，促進(jìn)進(jìn)房價(jià)價(jià)下調(diào)調(diào)?！?0/90限限制松松綁””———即使使取消消限制制，小小戶型型不會(huì)會(huì)供不不應(yīng)求求近期，，有關(guān)關(guān)上海海開始始松綁綁住宅宅“70/90”的的消息息不絕絕于耳耳，而而在最最新的的45號公公告中中果真真體現(xiàn)現(xiàn)，三三幅住住宅用用地的的小戶戶型比比例要要求在在掛牌牌文件件中首首次被被取消消。從市場場實(shí)際際需求求來看看，很很多資資金實(shí)實(shí)力尚尚淺的的婚房房一族族或首首次置置業(yè)客客戶，，他們們所青青睞的的仍然然是小小戶型型，有有遠(yuǎn)見見的開開發(fā)商商更會(huì)會(huì)在戶戶型創(chuàng)創(chuàng)新以以及高高性價(jià)價(jià)比上上下功功夫，，不會(huì)會(huì)只造造大戶戶型，，不設(shè)設(shè)小戶戶型，，從而而引起起小戶戶型市市場需需求的的空白白?！百Y本本金比比例下下調(diào)””———給開開發(fā)商商減壓壓同時(shí)時(shí)，也也促進(jìn)進(jìn)市場場供需需均衡衡5月27日日，國國務(wù)院院發(fā)布布《關(guān)關(guān)于調(diào)調(diào)整固固定資資產(chǎn)投投資項(xiàng)項(xiàng)目資資本金金比例例的通通知》》，其其中，，保障障性住住房和和普通通商品品住房房項(xiàng)目目的最最低資資本金金比例例為20%，其其他房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的最最低資資本金金比例例為30%；其其他項(xiàng)項(xiàng)目的的最低低資本本金比比例為為20%。。階段性性政策策盤點(diǎn)點(diǎn)6月25日日，國國土部部表示示，由由于各各地小小產(chǎn)權(quán)權(quán)房的的情況況不一一樣，，中央央或國國土資資源部部不會(huì)會(huì)出臺(tái)臺(tái)統(tǒng)一一的處處理意意見。。上海銀銀監(jiān)局局發(fā)布布《關(guān)關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步步規(guī)范范個(gè)人人住房房按揭揭貸款款業(yè)務(wù)務(wù)的通通知》》，要要求除除首套套自住住型普普通住住房和和首套套自住住改善善型普普通住住房外外，貸貸款首首付款款比例例不得得低于于40％。。銀監(jiān)會(huì)會(huì)發(fā)布布《固固定資資產(chǎn)貸貸款管管理暫暫行辦辦法》》，嚴(yán)嚴(yán)防固固定資資產(chǎn)貸貸款被被挪用用。中國銀銀監(jiān)會(huì)會(huì)緊急急下發(fā)發(fā)《關(guān)關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步步加強(qiáng)強(qiáng)信貸貸管理理的通通知》》，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)加加強(qiáng)信信貸管管理，，防止止對沖沖規(guī)模模。6月月25日日，，央央行行表表示示，，未未來來將將引引導(dǎo)導(dǎo)貨貨幣幣信信貸貸合合理理增增長長，，將將落落實(shí)實(shí)適適度度寬寬松松貨貨幣幣政政策策，，保保持持政政策策的的連連續(xù)續(xù)性性和和穩(wěn)穩(wěn)定定性性。。上海市政府7月17日召召開“促進(jìn)房房地產(chǎn)健康發(fā)發(fā)展工作會(huì)議議”提出“嚴(yán)嚴(yán)查捂盤惜售售”后的實(shí)質(zhì)質(zhì)性舉措，，隨即出臺(tái)《上海市商品品房銷售方案案備案管理暫暫行規(guī)定》，，規(guī)定商品房房的銷售方案案須經(jīng)備案并并在售樓場所所予以公示；；區(qū)縣房管部部門則應(yīng)通過過銷售方案備備案和房地產(chǎn)產(chǎn)登記等手段段，制止開發(fā)發(fā)商捂盤惜售售；捂盤惜售售者將撤銷資資質(zhì)。市房管局明確確表示不希望望房價(jià)太高、、制止人為炒炒作和捂盤，，市房協(xié)三三度召集會(huì)議議，呼吁開發(fā)發(fā)商認(rèn)清形勢勢、合理定價(jià)價(jià)。近期期政政策策：：在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長達(dá)達(dá)到到預(yù)預(yù)期期之之后后，，政政府府開開始始重重點(diǎn)點(diǎn)防防范范信信貸貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；地地方方政政府府層層面面，，上上海海市市開開始始打打壓壓開開發(fā)發(fā)商商急急于于漲漲價(jià)價(jià)的的心心態(tài)態(tài)。。階段段性性政政策策盤盤點(diǎn)點(diǎn)近期期政政策策對對上上海海樓樓市市的的影影響響《關(guān)關(guān)于于進(jìn)進(jìn)一一步步加加強(qiáng)強(qiáng)按按揭揭貸貸款款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管管理理的的通通知知》》核心心內(nèi)內(nèi)容容：：要堅(jiān)堅(jiān)持持面面測測面面試試和和實(shí)實(shí)訪訪制制，，把把做做實(shí)實(shí)每每筆筆貸貸款款的的盡盡職職調(diào)調(diào)查查作作為為發(fā)發(fā)放放貸貸款款的的前前提提條條件件。。堅(jiān)堅(jiān)持持落落實(shí)實(shí)借借款款合合同同面面簽簽制制度度，，核核實(shí)實(shí)借借款款人人首首付付款款真真實(shí)實(shí)情情況況，，采采取取切切實(shí)實(shí)有有效效措措施施防防范范““假假按按揭揭””、、““假假首首付付””現(xiàn)現(xiàn)象象的的發(fā)發(fā)生生；；堅(jiān)持持重重點(diǎn)點(diǎn)支支持持借借款款人人購購買買首首套套自自住住住住房房的的貸貸款款需需求求，，嚴(yán)嚴(yán)格格遵遵守守第第二二套套房房貸貸的的有有關(guān)關(guān)政政策策不不動(dòng)動(dòng)搖搖。。要要堅(jiān)堅(jiān)持持貸貸款款標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，嚴(yán)嚴(yán)格格借借款款人人資資格格審審查查，，審審慎慎評評估估借借款款人人風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，確確定定合合理理的的貸貸款款利利率率。。不不得得以以征征信信系系統(tǒng)統(tǒng)未未聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)、、異異地地購購房房難難調(diào)調(diào)查查等等為為由由放放棄棄““二二套套房房貸貸””政政策策約約束束，，不不得得自自行行解解釋釋““二二套套房房貸貸””認(rèn)認(rèn)定定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，不不得得以以任任何何手手段段變變相相降降低低首首付付款款的的比比例例成成數(shù)數(shù)。?！蛾P(guān)關(guān)于于進(jìn)進(jìn)一一步步加加強(qiáng)強(qiáng)按按揭揭貸貸款款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管管理理的的通通知知》》政策策影影響響：：今年年上上半半年年全全年年貸貸款款額額度度已已用用光光（（6月月份份人人民民幣幣貸貸款款增增加加1.53萬萬億億元元，，上上半半年年新新增增信信貸貸高高達(dá)達(dá)7.37萬萬億億元元,超超過過年年初初制制定定的的全全年年新新增增5萬萬億億元元的的信信貸貸目目標(biāo)標(biāo)）），，監(jiān)監(jiān)管管部部門門的的政政策策從從嚴(yán)嚴(yán)將將讓讓銀銀行行開開始始注注意意風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防防范范，，加加強(qiáng)強(qiáng)信信貸貸審審核核，，放放慢慢貸貸款款速速度度，，對市市場場成成交交量量有有一一定定打打壓壓作作用用；；現(xiàn)在在貸貸款款購購房房者者已已經(jīng)經(jīng)由由自自住住需需求求過過度度到到投投資資需需求求，，購購買買兩兩套套及及以以上上的的客客戶戶不不少少，，首付付款款嚴(yán)嚴(yán)格格執(zhí)執(zhí)行行四四成成的的規(guī)規(guī)定定將將對對抑抑制制投投機(jī)機(jī)購購房房有有一一定定的的作作用用；；目前前““收收緊緊二二套套房房貸貸””已已給給滬滬上上二二手手房房市市場場帶帶來來一一定定影影響響，，徐徐家家匯匯、、南南黃黃浦浦、、浦浦東東碧碧云云等等中中高高段段板板塊塊表表現(xiàn)現(xiàn)得得相相對對明明顯顯。。據(jù)據(jù)相相關(guān)關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，7月月份份以以來來，，二二手手房房貸貸款款申申請請總總量量正正在在大大幅幅度度下下降降，，降降幅幅約約為為25%。。在房貸政政策收緊緊的同時(shí)時(shí)，出于于對后市市預(yù)期的的不確定定，投資資者最先先進(jìn)入觀觀望狀態(tài)態(tài)，這對對樓市價(jià)價(jià)格尤其其是中高高端物業(yè)業(yè)價(jià)格的的上漲起起到冷卻卻的作用用。近期政策策對上海海樓市的的影響《上海市市商品房房銷售方方案備案案管理暫暫行規(guī)定定》核心內(nèi)容容：商品住房房項(xiàng)目超超過３萬萬㎡，確確需分批批預(yù)售的的，每次次申請預(yù)預(yù)售面積積不得少少于３萬萬㎡。不不按規(guī)定定申請預(yù)預(yù)售的，，預(yù)售審審批系統(tǒng)統(tǒng)將不予予受理開開發(fā)企業(yè)業(yè)的預(yù)售售申請；；對于已達(dá)達(dá)到規(guī)定定條件但但無理由由長期不不申請預(yù)預(yù)售，或或取得商商品房預(yù)預(yù)售許可可證但未未按規(guī)定定將全部部房源公公開對外外銷售，，涉嫌捂捂盤惜售售的，房房管部門門將發(fā)出出《行政政告知書書》，責(zé)責(zé)令開發(fā)發(fā)企業(yè)限限時(shí)辦理理相關(guān)銷銷售手續(xù)續(xù)；為防止開開發(fā)企業(yè)業(yè)以保留留房屋的的方式變變相囤房房，此次次《暫行行規(guī)定》》還明確確，開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)在商商品房銷銷售方案案內(nèi)列明明用于銷銷售、租租賃以及及保留自自有的情情況，保保留自有有的房地地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合““少量、、合理””的原則則；對于于保留自自有和用用于租賃賃的房屋屋，則規(guī)規(guī)定在取取得大產(chǎn)產(chǎn)證前不不得再申申請上市市預(yù)售。。取得大大產(chǎn)證后后，需上上市的，，應(yīng)當(dāng)作作為二手手房納入入網(wǎng)上備備案；商品房銷銷售方案案應(yīng)包括括商品房房銷售計(jì)計(jì)劃與銷銷售方式式（包括括每期開開盤時(shí)間間、地點(diǎn)點(diǎn)，自行行銷售或或代理銷銷售，銷銷售人員員等相關(guān)關(guān)情況））和商商品房銷銷售價(jià)格格（包括括定價(jià)調(diào)調(diào)價(jià)方式式、方法法）。。近期政策策對上海海樓市的的影響《上海市市商品房房銷售方方案備案案管理暫暫行規(guī)定定》政策影響響：嚴(yán)格執(zhí)行行“３萬萬㎡”規(guī)規(guī)定，防防止“少少量多批批”，將將拘囿開開發(fā)商的的營銷手手段，同同時(shí)開盤盤房源多多，客戶戶選擇多多，難以以形成熱熱銷氣氛氛，會(huì)加加大項(xiàng)目目銷售壓壓力；《暫行規(guī)規(guī)定》對對涉嫌捂捂盤惜售售的控制制將增加加市場供供應(yīng)量，，改變市市場的供供求關(guān)系系，緩緩解目前前市場供供不應(yīng)求求的態(tài)勢勢；限時(shí)限價(jià)價(jià)的備案案要求將將極大地地限制價(jià)價(jià)格成長長和開盤盤操作空空間，實(shí)實(shí)質(zhì)性的的影響到到項(xiàng)目的的銷售；；同時(shí)，，銷售價(jià)價(jià)格、計(jì)計(jì)劃與方方式等信信息的公公布也容容易讓競競爭對手手獲取項(xiàng)項(xiàng)目情報(bào)報(bào)，制定定針對性性的營銷銷策略，，對項(xiàng)目目的長遠(yuǎn)遠(yuǎn)利益將將起到負(fù)負(fù)面的作作用。近期政策策對上海海樓市的的影響Ⅱ.上海海樓市成成交表現(xiàn)現(xiàn)上海市自自07年年“9··27新新政”出出臺(tái)，，成交量量開始直直線下降降，隨后后在一定定幅度內(nèi)內(nèi)波動(dòng)，，整體成成交低迷迷，直至至08年年“10·28新政””出臺(tái)及及政府救救市措施施的刺激激，成交交量從09年初初開始回回升，目目前整體體表現(xiàn)出出“量價(jià)價(jià)齊升””。09年1-7月月，商品品住宅累累計(jì)成交交1071.22萬㎡，與08年同同期相比比增加80.37%，，超過08年全全年的成成交面積積（08年全年年成交897.8萬㎡㎡）；同時(shí)成交交均價(jià)呈呈上升趨趨勢，6月份成成交均價(jià)價(jià)15463元元/㎡，是近一一年最高成成交均價(jià)。。09年上半半年整體表表現(xiàn)二套房政策出臺(tái)，打壓樓市政府救市政策出臺(tái)08年市場調(diào)整09年上半半年公寓成成交表現(xiàn)二套房政策出臺(tái)，打壓樓市政府救市政策出臺(tái)08年市場調(diào)整09年1-7月，上上海市公寓寓累計(jì)成交交880.59萬㎡㎡（剔除政政策性用房房），與與08年同同期相比增增加77.62%，，超過08年全年成成交量（08年全年年成交743.09萬㎡）；；在經(jīng)歷過08年的調(diào)調(diào)整之后，，09年上上半年上海海公寓成交交均價(jià)伴隨隨成交量的的上升保持持穩(wěn)定上漲漲趨勢，7月成交量量較6月小小幅下跌，，但是成交交均價(jià)達(dá)到到14442元/㎡㎡，達(dá)到近近一年的最最高均價(jià)水水平。在整體成交交連連攀升升的趨勢下下，上海市市豪宅去化化速度也明明顯加快。。09年上半半年公寓成成交表現(xiàn)09年上半半年別墅成成交表現(xiàn)09年1-7月，上上海市別墅墅累計(jì)成交交190.63萬㎡㎡，與08年同期相相比增加94.26%，超過過08年全全年成交量量（08年年全年成交交154.72萬㎡㎡）；09年上半半年，上海海市別墅市市場成交開開始回暖，，成交量一一直保持攀攀升趨勢，，即使7月月成交整體體市場和公公寓成交均均有小幅回回落的情況況，別墅成成交仍保持持穩(wěn)定上升升態(tài)勢；別墅市場價(jià)價(jià)格受區(qū)域域和具體物物業(yè)形態(tài)、、檔次影響響較大，因因此有較大大波動(dòng)，但但整體處于于一個(gè)穩(wěn)定定的價(jià)格區(qū)區(qū)間。二季度別墅墅成交發(fā)力力，成交量量同比翻番番；聯(lián)體別別墅是成交交主力，二二季度成交交占六成；；500萬元以下下的經(jīng)濟(jì)型型別墅是市市場的絕對對主流產(chǎn)品品。09年上半半年別墅成成交表現(xiàn)附件：09年上半年年各形態(tài)別別墅/商業(yè)業(yè)/辦公/廠房成交交走勢疊加別墅聯(lián)體別墅獨(dú)棟別墅商業(yè)辦公廠房09年下半半年及未來來市場預(yù)判判PartTwo09.08——？09年下半半年，市場場對通脹的的預(yù)期加重重……通脹下樓市市還能走多多遠(yuǎn)？通脹下樓市還能走多遠(yuǎn)？樓市為何如此火爆通脹真的會(huì)來嗎通脹離我們有多遠(yuǎn)樓市漲到什么程度政府會(huì)大力打壓嗎驚鴻一瞥重點(diǎn)城市銷銷售量迅速速反彈全國前6月月銷售面積積、房價(jià)攀攀升至新高高京滬廣深四四大城市房房價(jià)明顯上上揚(yáng)各大城市可可售余量加加速減少政府打壓苗苗頭漸現(xiàn)2009.05研研究開征征物業(yè)稅《國務(wù)院批批轉(zhuǎn)發(fā)展改改革委關(guān)于于2009年深化經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制改改革工作意意見的通知知》中明確確提出，今今年要深化化房地產(chǎn)稅稅制改革，，研究開征征物業(yè)稅。。2009.06《《土土地增值稅稅清算管理理規(guī)程》生生效，房屋屋贈(zèng)與征收收所得稅國家此時(shí)出出臺(tái)土地增增值稅清算算管理規(guī)程程有以下三三方面作用用：進(jìn)一步步完善土地地增值稅收收管理體制制；增加稅稅收收入；；釋放信號號抑制房價(jià)價(jià)上漲。2009.07重重申二二套房房信貸貸政策策銀監(jiān)會(huì)會(huì)下發(fā)發(fā)《關(guān)關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步步加強(qiáng)強(qiáng)按揭揭貸款款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理理的通通知》》，要要求““加強(qiáng)強(qiáng)對房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)形勢勢的研研判；；嚴(yán)格格貸前前審查查和按按揭貸貸款發(fā)發(fā)放標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；；不得自自行解解釋二二套房房貸認(rèn)認(rèn)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，不得得以任任何手手段變變相降降低首首付款款的比比例成成數(shù)”。反觀宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)未未出現(xiàn)現(xiàn)實(shí)質(zhì)質(zhì)好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)國際需需求疲疲軟，，出口口形勢勢不容容樂觀觀。進(jìn)出口口總值值雖相相較于于去年年底也也有所所好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，但但仍同同比負(fù)負(fù)增長長。宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)景景氣仍仍位于于趨降降區(qū)間間，社會(huì)會(huì)需求求、社社會(huì)收收入處處于近近十年年來的的低谷谷。進(jìn)出口口總值值及其其同比比增長長率實(shí)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)未未恢復(fù)復(fù)但資資產(chǎn)價(jià)價(jià)格一一路飛飛漲，，原因因?yàn)楹魏?？評論共共識在在于社社會(huì)對通貨貨膨脹脹的強(qiáng)強(qiáng)預(yù)期期為應(yīng)對對金融融危機(jī)機(jī)，各各國紛紛紛降降息，，不少少已接接近零零利率率，導(dǎo)導(dǎo)致流流通貨貨幣量量大幅幅增加加。各國均均出臺(tái)臺(tái)不同同規(guī)模模的救救助計(jì)計(jì)劃，，并向向金融融系統(tǒng)統(tǒng)注入入巨資資，通通貨膨膨脹的的預(yù)期期不斷斷強(qiáng)化化。為救市市，各各國執(zhí)執(zhí)行低低利率率英國：：宣布布創(chuàng)建建一只只500億億英鎊鎊的特特別基基金購購買高高質(zhì)量量貸款款資產(chǎn)產(chǎn)，同同時(shí)宣宣布的的救助助計(jì)劃劃花費(fèi)費(fèi)接近近2500億英英鎊；；英格格蘭銀銀行將將購買買1250億英英鎊的的資產(chǎn)產(chǎn)。美國：：再公公布超超過1萬億億美元元的救救助計(jì)計(jì)劃，，美聯(lián)聯(lián)儲(chǔ)將將購買買3000億美美元國國債和和7500億住住房抵抵押證證券。。日本：：每年年購買買21.6萬億億國債債。歐洲：：央行行將購購買600億歐歐元的的資產(chǎn)產(chǎn)擔(dān)保保債券券。09年年上半半年新新增信信貸7.4億，，已超超過08年年全年年的2.5萬億億。人民幣幣各項(xiàng)項(xiàng)貸款款余額額為36.21萬萬億元元，同同比增增長30.6%。廣義貨貨幣M2增增長28.5%，狹狹義貨貨幣M1增增長24.8%，為為1995年5月以以來的的最高高水平平。國內(nèi)信信貸閘閘門大大開，，貨幣幣大量量流入入市場場信貸月月度同同期對對比M0：：流通通中的的現(xiàn)金金M1：：M0+企企事業(yè)業(yè)單位位活期期存款款M2：：M1+企企事業(yè)業(yè)單位位定期期存款款+居居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存存款+其他他存款款流動(dòng)性性的急急劇增增加使得人人們普普遍認(rèn)認(rèn)為通通貨膨膨脹已已為時(shí)時(shí)不遠(yuǎn)遠(yuǎn)09年年下半半年為為預(yù)測測值通脹真真的要要來了了嗎？？經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)上通通用判判斷原原則：：M2增增速是是否顯顯著大大于GDP+CPI國際經(jīng)經(jīng)驗(yàn)：：CPI連連續(xù)六六個(gè)月月超過過3%視為為通貨貨膨脹脹實(shí)際際發(fā)生生（超額額貨幣幣增速速=M2增增速-GDP-CPI））中國超超額貨貨幣的的增速速遠(yuǎn)高高于其其他發(fā)發(fā)達(dá)地地區(qū)美國歷年超額貨幣增速6%以下香港歷年超額貨幣增速10%以下目前已已超過過20%中國超超額貨貨幣增增速通脹真真的要要來了了嗎？？2004年年通貨貨膨脹脹前，，超額額貨幣幣增速速超過過10%2007年年通貨貨膨脹脹前，，超額額貨幣幣增速速超過過7%預(yù)計(jì)年年末M2增速速：25%GDP：8%CPI：約約2%超額貨貨幣增增速約約15%目前超超額貨貨幣增增速已達(dá)頂頂峰，今后后通脹可可能性性非常常大。2009年年上半半年M2增增速：：28.46%CPI：：-1.7%GDP：7.1%超額貨幣增增速為23.16%從往年情況況來看，超超額貨幣增增速達(dá)到最最大時(shí)，大大約經(jīng)歷一年的時(shí)間，通通脹實(shí)際出出現(xiàn)。由此我們預(yù)預(yù)測，今年年末通縮扭扭轉(zhuǎn)，CPI恢復(fù)正正數(shù)，2010年年三季度將有可能形形成實(shí)質(zhì)性的通通脹。但由于全全球產(chǎn)能過過剩，需求求不足，此此輪通脹的的程度將比較溫和。通脹離我們們還有多遠(yuǎn)遠(yuǎn)？超額貨幣增速達(dá)最大通貨膨脹實(shí)際發(fā)生2003.42004.52006.32007.4通脹各階段段房價(jià)的變變化特征房價(jià)先于物價(jià)上漲房價(jià)先于物價(jià)上漲商品房價(jià)格增長趨緩，住宅價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)商品房價(jià)格增長趨緩，住宅價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)基本特征通脹預(yù)期段段：房價(jià)先先于物價(jià)上上漲通脹發(fā)生期期：商品房房價(jià)格漲幅幅頂峰與CPI增速速頂峰基本本同步商品住宅價(jià)價(jià)格漲幅比比CPI增增速頂峰有有所滯后通脹消減期期：房價(jià)漲漲幅隨CPI下降通脹周期約約為兩年半半，第二年年末出現(xiàn)房房價(jià)高峰。。通脹各階段段房價(jià)的變變化特征標(biāo)志時(shí)間時(shí)間房價(jià)上漲2003Q12006Q2CPI上漲2003Q22006Q3進(jìn)入通脹2004Q22007Q3CPI頂峰2004Q32008Q1房價(jià)頂峰2005Q12008Q2CPI回落至1002005Q32008Q4房價(jià)上漲CPI上漲CPI頂峰房價(jià)頂峰CPI回落至100進(jìn)入通脹4個(gè)季度1個(gè)季度1-2個(gè)季度2個(gè)季度1-2個(gè)季度通脹周期各各階段特征征標(biāo)志本輪預(yù)測房價(jià)上漲2009Q2CPI上漲2009Q3進(jìn)入通脹2010Q3CPI頂峰2011Q1房價(jià)頂峰2011Q2CPI回落至1002011Q4CPI持續(xù)續(xù)上漲CPI達(dá)到到頂峰房價(jià)開始上漲進(jìn)入通脹房價(jià)達(dá)到頂峰CPI回落至100新一輪通脹脹周期預(yù)測測2009年年第二季度度正處于新新一輪周期期的開端，，預(yù)計(jì)2011年一一季度房價(jià)價(jià)漲幅達(dá)到到頂峰。未來房價(jià)漲漲幅預(yù)測標(biāo)志2003-2005年2006-2008年2009-2011年時(shí)間預(yù)測房價(jià)上漲-CPI上漲5%5%5%2009年下半年CPI上漲-進(jìn)入通脹5%5%5%2010年上半年進(jìn)入通脹-CPI頂峰9%10%10%2010年下半年CPI頂峰-房價(jià)頂峰11%10%10%2011年上半年房價(jià)頂峰-CPI回落7%4%5%2011年下半年我們估計(jì)，，2009年全國房房價(jià)同比上上漲約5%-10%2010年年全國房價(jià)價(jià)同比上漲漲約10%-15%一線城市尤尤其是核心心地段的房房價(jià)上漲幅幅度會(huì)更大大。房價(jià)在通貨貨膨脹周期期各階段漲漲幅在通脹大環(huán)環(huán)境下，火火熱的上海海，樓市將將如何表現(xiàn)現(xiàn)？09年上半半年上海均均價(jià)4萬元元/平米以以上的豪宅宅成交量達(dá)達(dá)到422套，接近近去年同期期水平，其其中6月份份成交量達(dá)達(dá)226套套，超過前前5個(gè)月的的成交總和和，7月的的成交占比比更是達(dá)到到1.85%，再創(chuàng)創(chuàng)歷史新高高。豪宅成交量量逐月攀高高注：物業(yè)類類型為公寓寓和別墅高端住宅投投資保值備受爭議的的“湯臣臣一品”于于6月22日新推盤盤，在過去去一個(gè)月的的時(shí)間內(nèi)售售出23套套，上海豪豪宅的熱度度可見一斑斑。市場后備供供給嚴(yán)重不不足08年全年年上海出現(xiàn)現(xiàn)住宅土地供供應(yīng)異常冷冷清的局面，除除工業(yè)用地地外，其他他土地成交交量銳減，，土地流拍拍率達(dá)四成成。房地產(chǎn)商品品“生產(chǎn)原原料”的減減少無疑將將在一到兩兩年內(nèi)體現(xiàn)現(xiàn)為市場供供給的減少少。根據(jù)新開工工量約在三三季度后形形成供應(yīng)的的規(guī)律，09年下半半年，上海海住宅市場場僅有550萬的的新增供應(yīng)應(yīng)量242308286注：新開工工面積中剔剔除經(jīng)濟(jì)適適用房、廉廉租房下半年新增供應(yīng)量同比08年下滑18%同比07年下滑30%預(yù)計(jì)09年三季季度開始會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)6-9個(gè)月月的供給緊緊張市場后備供供給嚴(yán)重不不足可售時(shí)間推推算：按09年上上半年市場場銷量估計(jì)計(jì)（平均每每月150萬方）新增供應(yīng)和存存量大約7個(gè)月可售完存需比遠(yuǎn)離合合理區(qū)間存需比均值9.17出現(xiàn)大面積促促銷價(jià)格促銷幅度度在15%-25%元/平米存需比均值7.56價(jià)格平穩(wěn)波動(dòng)動(dòng)漲幅在10%-15%存需比均值4.41價(jià)格大幅上漲漲漲幅15%-20%存需比均值5.7成交量出現(xiàn)縮縮減漲價(jià)幅度在5%存需比均值4.2價(jià)格大幅快速速上漲漲價(jià)幅度15%-20%存需比合理區(qū)區(qū)間8-12供不應(yīng)求通貨膨脹預(yù)計(jì)上海商品品住宅價(jià)格2009年底底同比上漲15%2010年底底同比上漲20%Source:ArthurD.Little8700960012000110001200014500150001650019000220002400029000中內(nèi)環(huán)間中外環(huán)間郊環(huán)以外外郊環(huán)間內(nèi)環(huán)內(nèi)310003400041000上海樓市火爆爆遠(yuǎn)高于全國國目前2009年底2010年底底“保增長”VS“穩(wěn)樓市市”陷于兩難中的的政府消費(fèi)+投資+出口三駕馬車雙輪驅(qū)動(dòng)單一引擎消費(fèi)+投資投資一輪獨(dú)轉(zhuǎn)目前GDP增增速雖略有回回升，但復(fù)蘇蘇的動(dòng)力主要要來自于政策策刺激下的投投資增長，而而消費(fèi)和出口口情況沒有出出現(xiàn)明顯改觀觀，產(chǎn)出水平平還低于潛在在水平，經(jīng)濟(jì)回回升的的基礎(chǔ)礎(chǔ)并不不穩(wěn)固固，經(jīng)經(jīng)濟(jì)保保持活活力和和信心心需要要寬松松的政政策環(huán)環(huán)境。。消費(fèi)拉拉動(dòng)GDP增長長的貢貢獻(xiàn)率率為3.8%，比一一季度度低0.5%投資拉拉動(dòng)GDP增長長的貢貢獻(xiàn)率率為6.2%，比一一季度度高4.2%凈出口口對經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長拖累2.9%，比一一季度度擴(kuò)大大2.7%老大，小點(diǎn)聲，眼下房地產(chǎn)助推經(jīng)濟(jì)增長呢打壓房價(jià)快速上漲，穩(wěn)定樓市?。?！加強(qiáng)保保障房房建設(shè)設(shè)土地登記記強(qiáng)調(diào)耕地地保護(hù)樓市政策策盤點(diǎn)20052006200820072009金融政策策稅收政策策土地政策策市場政策策國八條新國八條條購房實(shí)名名制國六條70/90嚴(yán)控外資資購房自住房銷銷售征稅稅二手房交交易征個(gè)個(gè)人所得稅貸款企業(yè)業(yè)資質(zhì)限限定外匯結(jié)匯匯金額限限定上調(diào)住房房貸款首首付和利率房產(chǎn)商企企業(yè)所得得稅重申申加大非商商品房土土地供應(yīng)應(yīng)嚴(yán)控低密密度住宅宅土地供供應(yīng)加大閑置置土地處處置力度度調(diào)高存貸貸款利率率加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸貸管理通通知明確自住住房首付付比例強(qiáng)征二手手房交易易個(gè)人所得得稅調(diào)高存款款準(zhǔn)備金金率提高二套套房首付付和利率率加大保障障性住房房力度嚴(yán)控經(jīng)濟(jì)濟(jì)試用房房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)重申閑置置土地清清理上調(diào)存款款準(zhǔn)備金金率加強(qiáng)保障障性安居居住房清理改變變性質(zhì)和和提高容積率的的房產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目減少流動(dòng)動(dòng)性防防止樓市市及經(jīng)濟(jì)濟(jì)過熱減少不合合理需求求加加強(qiáng)民生生保障清算土地地增值稅稅促進(jìn)合理理利用調(diào)調(diào)整利利用結(jié)構(gòu)構(gòu)增加交易易成本抑抑制制投機(jī)需需求未來政策策展望———短期期“保增長長”主基基調(diào)年內(nèi)內(nèi)不會(huì)改改變今年6月月初開始始，中央央決策層層到全國國15省省市進(jìn)行行密集調(diào)調(diào)研。溫家寶40天里里5次強(qiáng)強(qiáng)調(diào)、央央行一周周內(nèi)四次次重申：：現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)濟(jì)以金融融為核心心，信貸貸一定程程度上就就是“信信心”的的代名詞詞。下一階段段貨幣信信貸趨勢勢漸明：：適度增增長、優(yōu)優(yōu)化結(jié)構(gòu)構(gòu)、防范范風(fēng)險(xiǎn)我國經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展正正處在企穩(wěn)回升升的關(guān)鍵鍵時(shí)期，由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)回升升的基礎(chǔ)礎(chǔ)還不穩(wěn)穩(wěn)固，國國際金融融危機(jī)的的不利影影響并未未減弱，，必須堅(jiān)堅(jiān)定不移移地實(shí)施施積極的財(cái)財(cái)政政策策和適度度寬松的的貨幣政政策。從物價(jià)水水平和經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長速度看看，目前前僅僅是是出現(xiàn)通通脹預(yù)期期，CPI還處處于低位位，在這這種情況況下加息息將進(jìn)一一步提高高實(shí)際利利率水平平，對投投資活動(dòng)動(dòng)造成打打擊，因因此不會(huì)會(huì)在短期期內(nèi)直接接干預(yù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的走走勢。未來政策策展望———金融融、稅收收政策嚴(yán)控貸款款流向加加大大流動(dòng)性性回收銀監(jiān)會(huì)：：強(qiáng)化貸貸款流向向管理，確保銀銀行信貸貸資金真真正進(jìn)入入實(shí)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)，減減少貸款款挪用的的風(fēng)險(xiǎn)。。央行：發(fā)發(fā)行定向向央行票票據(jù)，鎖定商商業(yè)銀行行一部分分基礎(chǔ)貨貨幣，抑抑制銀行行的放貸貸沖動(dòng)。?；鼗\貨幣幣手段溫溫和，但但示范效效用明顯顯。調(diào)高契稅稅、營業(yè)業(yè)稅稅率率或提高高優(yōu)惠門門檻2008年10月，上上海為大大力救市市曾出臺(tái)臺(tái)一系列列稅費(fèi)減減免政策策。目前前樓市投投資性需需求日益益旺盛，，為防止止出現(xiàn)過過度投機(jī)機(jī)的發(fā)生生，不排排除政府府將上調(diào)調(diào)營業(yè)稅稅、契稅稅稅率或或提早恢恢復(fù)二手手房免稅稅5年限限制。稅收杠桿桿對于調(diào)調(diào)節(jié)市場場需求有有積極作作用上海、北北京等地地紛紛采采取措施施規(guī)范房房地產(chǎn)交交易市場場行為。。例如，，上海規(guī)規(guī)定樓盤盤銷售方方案須經(jīng)經(jīng)備案，，并在售售樓場所所公開，，區(qū)縣房房管部門門要通過過銷售方方案備案案和房地地產(chǎn)登記記等措施施，制止止開發(fā)商商囤積房房源。打擊捂盤惜惜售規(guī)范范市場行為為未來政策展展望——市市場政策上海市組織織實(shí)施的保保障性住房房大基地規(guī)規(guī)劃住宅面面積1900多萬平平方米。截截至2009年4月月，這些基基地在建住住宅面積約約561萬萬平方米。。若這些在在建住宅面面積于今年年底明年初初推入市場場，將形成成體量龐大大的供應(yīng)，，有利于平平抑房價(jià)的的過快上漲漲。加大保障性性住房供應(yīng)應(yīng)未來政策展展望——土土地政策增加土地供供應(yīng)北京：采用用“多儲(chǔ)、、快供”的的策略，計(jì)計(jì)劃投入1000億億元用于儲(chǔ)儲(chǔ)備土地，，主動(dòng)調(diào)整整供地節(jié)奏奏。廣州：今年年計(jì)劃供應(yīng)應(yīng)商品住宅宅用地250萬平方方米，大大大高出去年年供應(yīng)量。。上海：上半半年共供應(yīng)應(yīng)商品住宅宅用地257.84萬平米米，僅完成成計(jì)劃的30%，因因此下半年年可能有大大量土地入入市。提高容積率率上限去年年底上上海市已將將保障性住住房容積率率由2.5放寬至3.5，而而近期掛牌牌土地也達(dá)達(dá)到容積率率上限。目目前上海市市政府將調(diào)調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)的重點(diǎn)放放在了增加加供應(yīng)上，，而提高容容積率恰恰恰可以有效效增加住房房實(shí)際供應(yīng)應(yīng)量。盡管短期內(nèi)內(nèi)政策手段段比較溫和和但隨著通貨貨膨脹腳步步的臨近，，政策將有有所轉(zhuǎn)變………調(diào)高利息及及存款準(zhǔn)備備金率未來政策展展望——中中長期隨著實(shí)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)的逐步步恢復(fù)，GDP增長長對投資的的依賴減小小，為防止止出現(xiàn)資產(chǎn)產(chǎn)泡沫，寬寬松的貨幣幣環(huán)境必將將收緊。我們預(yù)計(jì)2010年年上半年CPI將持持續(xù)走高，，面對通貨貨膨脹的逐逐漸到來，，國家將出出臺(tái)一系列列調(diào)控政策策，因此緊縮性貨幣幣政策可能能會(huì)在2010年的的年中出現(xiàn)現(xiàn)。一旦實(shí)際進(jìn)進(jìn)入通脹，，加息和調(diào)調(diào)高存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率就就勢在必行行，此舉能能控制貨幣幣信貸的合合理增長，，增加儲(chǔ)蓄蓄，大量回回收流動(dòng)性性，抑制經(jīng)經(jīng)濟(jì)過熱，，降低通貨貨膨脹壓力力。中長期貨幣幣政策將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向收緊中長期來看看，貨幣政政策將在保保持增長和和通脹壓力力之間進(jìn)行行“平衡””，當(dāng)中國國經(jīng)濟(jì)開始始走上實(shí)質(zhì)質(zhì)性增長軌軌道時(shí)，寬松的貨幣幣環(huán)境將有有所改變。在實(shí)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后后，GDP增長目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)得以保證證，政府或?qū)⒊龀鍪执驌舴糠康禺a(chǎn)市場場，避免資產(chǎn)產(chǎn)泡沫的出出現(xiàn)。近期將采用用較溫和的的調(diào)控手段段近期市場不不會(huì)出臺(tái)扭扭轉(zhuǎn)性的金金融、市場場政策進(jìn)行行大力打壓壓，而是以以局部調(diào)整整為主，更更多的是起起到示范和和信號作用用。調(diào)控手手段比較溫溫和，對樓市整體體走向不會(huì)會(huì)起到明顯顯影響。未來政策展展望小結(jié)實(shí)體經(jīng)濟(jì)未未好轉(zhuǎn)而房房價(jià)飆升的的原因根據(jù)超額貨貨幣增速預(yù)預(yù)測，2010年三三季度出現(xiàn)現(xiàn)通脹流動(dòng)性過剩剩通脹脹預(yù)期樓市上升行行情將延續(xù)續(xù)至2011年初全國：20%-25%的漲價(jià)價(jià)空間上海：25%-30%的漲價(jià)價(jià)空間近期以溫和和手段為主主，信號作作用明顯，，對樓市影影響不大。。2010年年年中貨幣幣政策可能能轉(zhuǎn)向，實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢恢復(fù)后，樓樓市可能成成為打壓對對象。總結(jié)CPI、房房價(jià)持續(xù)上上升政策展望THEENDTHANKS謝謝1月-2303:21:0903:2103:211月-231月-2303:2103:2103:21:091月月-231月月-2303:21:092023/1/53:21:099、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:21:1003:21:1003:211/5/20233:21:10AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:21:1003:21Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:21:1003:21:1003:21Thursday,January5,2023