世聯(lián)建發(fā)圣地亞哥商業(yè)銷售價格研判與策略制

建發(fā)圣地亞哥商業(yè)銷售價格研判與策略制定謹呈：建發(fā)房產(chǎn)[2007]GW53前提說明根據(jù)上次匯報的共識，目前銷售不利于實現(xiàn)項目價值，銷售不是目的。價格研判與銷售策略基于上次共識，既以價值最大化實現(xiàn)為前提，最大可能挖掘項目未來價值。2報告內(nèi)容商業(yè)市場環(huán)境分析商業(yè)物業(yè)價值研判銷售方式與策略項目均價研判3商業(yè)市場環(huán)境分析規(guī)模(㎡)銷售率出租率售價(元/㎡)平均租金(元/㎡/月)回報率區(qū)域商業(yè)漳州角美鎮(zhèn)中心25334--100%1.5萬856.8%漳州龍池開發(fā)區(qū)18734--90%1.1萬505.5%社區(qū)商業(yè)未來海岸23600100%45%1.6萬403%大學康城15000100%--1.6萬----區(qū)域市場租售市場樂觀，平均售價可達到1.1-1.6萬/㎡，但社區(qū)商業(yè)初期經(jīng)營回報低4項目前的海滄路是漳州、角美綜合開發(fā)區(qū)與廈門的主要通道，在與角美鎮(zhèn)主要街道僑光路比較中，海滄路轎車、貨車、公交車、的士測試值高于僑光路可證明其作為城際交通要道的地位。人、摩托車、自行車的缺失說明其缺少基本的商業(yè)消費人流，立足項目外圍市場發(fā)展商業(yè)的空間十分狹窄。依據(jù)目前小區(qū)人口規(guī)劃和置業(yè)情況分析，以及PX的影響未來小區(qū)入住人口量具有不可預測性。項目目前缺失基本商業(yè)人流，臨交通干道保證未來對外部人流的吸引商業(yè)市場環(huán)境分析規(guī)劃人口10000左右50-60%的購房業(yè)主是兼具投資和居住目的，約30%是計劃純居住使用。

5報告內(nèi)容商業(yè)市場環(huán)境分析商業(yè)物業(yè)價值研判銷售方式與策略項目均價研判6從市場角度對商業(yè)物業(yè)價值的研判商業(yè)物業(yè)價值研判消費市場周邊人流量周邊消費力投資市場投資觀念投資特征其它政策環(huán)境特殊環(huán)境小區(qū)規(guī)劃人口1萬，純自住30%；項目前以車流為主…小區(qū)規(guī)劃品質(zhì)高，入住人口消費能力強；龍池工薪層消費能力低；龍池高管，角美高收入者消費能力高…閩南一鋪養(yǎng)三代觀念，對回報率不敏感…注重長期升值價值，對短期租金收益不敏感…是否有稅收優(yōu)惠…PX項目影響…區(qū)位環(huán)境廈漳大都市區(qū)化的橋梁區(qū)位…區(qū)域經(jīng)濟龍池、海滄的快速發(fā)展…影響性7街區(qū)鋪位的位置、結(jié)構(gòu)是影響鋪位價值的直接因素臨路鋪位目標客戶最多，價格有一定溢價空間。內(nèi)街鋪接受度不高，目前價格空間較小，隨著主力商家的確定、招商工作的進展，內(nèi)鋪價格有望上調(diào)，可以采取低開高走的策略。商業(yè)物業(yè)價值研判銷售范圍8報告內(nèi)容商業(yè)市場環(huán)境分析商業(yè)物業(yè)價值研判銷售方式與策略項目均價研判9銷售方式：采取直接銷售，帶租約但不返租，參考萬科城三種銷售方式是開發(fā)商與投資者風險搏弈，而目前憑著開發(fā)商的本地規(guī)模和品牌實力，關(guān)注價值實現(xiàn)，在策略選擇上偏向提升投資者信心，保證銷售價值。直接銷售帶租約銷售返租銷售特點開發(fā)商把商鋪直接銷售給業(yè)主開發(fā)商找到商鋪租戶，并帶此租約與商鋪業(yè)主簽定買賣合約投資者在與發(fā)展商簽訂商鋪銷售合同后發(fā)展商許諾在未來的三到五年內(nèi)每年給與投資者一定的租金回報

優(yōu)點缺點開發(fā)商回款快、流程簡單、操作方便提高商鋪對業(yè)主的吸引力，相對減低業(yè)主的風險將業(yè)主風險減到最低，對商鋪銷售有一定幫助銷售實現(xiàn)難度大操作較繁瑣操作、手續(xù)最為繁瑣項目目標保證銷售價值策略選取√×銷售方式與策略10B1-2B2-2B1-1B2-1銷售策略略：臨街街、小廣廣場1-2層商商鋪組合合銷售，，其他分分層二層和一一層打通通捆綁銷銷售，聯(lián)聯(lián)動解決決傳統(tǒng)二二層經(jīng)營營和銷售售的難題題。一、二樓樓打通捆捆綁銷售售，提升升二層的的價值；；方式：下下鋪+上上鋪銷售方式式與策略略11項目賣點點整合優(yōu)勢Strength劣勢Weakness機會Opportunity威脅Threat周邊居住住氛圍不不足周邊社會會配套缺缺乏高品質(zhì)大大盤社區(qū)區(qū)品牌開發(fā)發(fā)商廈漳交通通的咽喉喉PX影響響置業(yè)者趨趨向投資資位處廈漳漳交通要要道片區(qū)高檔檔住宅區(qū)區(qū)規(guī)劃片區(qū)缺乏乏高品質(zhì)質(zhì)商業(yè)銷售方式式與策略略商業(yè)街的的SWOT分析析及銷售售策略建建議片區(qū)高檔檔住宅區(qū)區(qū)規(guī)劃位處廈漳漳交通要要道片區(qū)缺乏乏高品質(zhì)質(zhì)商業(yè)PX項目目帶來的的未來消消費潛力力增加崛起中的的副城區(qū)區(qū)海滄區(qū)區(qū)商業(yè)價價值拉動動高速發(fā)展展中的龍龍池開發(fā)發(fā)區(qū)的商商業(yè)價值值提升潛在廈漳漳一體化化帶來的的利好12報告內(nèi)容容商業(yè)市場場環(huán)境分分析商業(yè)物業(yè)業(yè)價值研研判銷售方式與與策略項目均價研研判13項目商鋪價價格的制定定基于目前前和對未來來利好的最最大可能挖挖掘市場參考項目基準價價格住宅宅比比較較趨勢勢預預測測街鋪鋪價價值值研研判判分區(qū)區(qū)均均價價14以市市場場比比較較法法量量化化各各種種價價值值指指標標，，權(quán)權(quán)重重排排序序為為：：大大學學康康城城>本本項項目目>未未來來海海岸岸>龍龍池池項目目均均價價研研判判比較因素人流量商業(yè)氛圍交通條件升值潛力主力店產(chǎn)權(quán)狀況合計權(quán)重202015151515100比較項目未來海岸121891112668大學康城1618101213776龍項目16161213111179以未來來海海岸岸、、大大學學康康城城、、龍龍池池商商業(yè)業(yè)等商商業(yè)業(yè)項項目目作作為為比比準準項項目目，，從從人流流量量、、商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛、、交交通通條條件件、、升升值值潛潛力力、、主主力力店店及及產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)狀狀況況等主主要要商商業(yè)業(yè)價價值值影影響響因因素素進進行行綜綜合合評評分分，，得得出出項項目目核核心心均均價價測測算算值值。。大學學康康城城與與未未來來海海岸岸開開發(fā)發(fā)品品質(zhì)質(zhì)和和性性質(zhì)質(zhì)都都與與項項目目類類似似,又又同同處處于于廈廈門門遠遠郊郊大大盤盤,所所以以對對于于項項目目具具有有較較高高參參考考價價值值龍池作為項目目片區(qū)相對成成熟的生活與與商業(yè)區(qū),其其商業(yè)開發(fā)市市場對于項目目具有一定參參考價值15通過權(quán)重與市市場價格之間間測算，可可以推算出本本項目均價為1.65萬/㎡合計權(quán)重值銷售均價權(quán)重比例所占權(quán)重權(quán)重均價未來海岸681.6萬1.1630%0.65大學康城761.6萬1.0440%0.66龍池641.1萬1.2330%0.34本項目79------1.65風情街區(qū)均價價=1.65萬元/㎡“權(quán)重比例””是項目權(quán)重重值比參考案案例權(quán)重值結(jié)結(jié)果。“所占權(quán)重””是參考案例例對于項目參參考價值的評評估值?！皺?quán)重均價””是”銷售均均價”、“權(quán)權(quán)重比例”、、“所占權(quán)重重”的乘積結(jié)結(jié)果。項目均價研判判16綜合其他因素素分析，以1.65萬/㎡作為銷售售基準價格較較為合理根據(jù)首次報報告研研究，商鋪鋪價格格一般般是住住宅的的2-3倍，廈門門市場場多取取上限限，目目前住住宅約約5000，商商鋪價價格不不低于于1.5萬/㎡根據(jù)首首次報報告對對2010年趨趨勢預預測，，最佳佳位置置商鋪鋪約2萬/㎡本項目目商鋪鋪銷售售基準準價格格1.65萬萬/㎡較為合合理項目均均價研研判17依據(jù)街街鋪位位置特特征將將商業(yè)業(yè)街分分為4個區(qū)區(qū)進行行價值值分析析和價價格判判斷內(nèi)街鋪鋪二樓樓小廣場場商鋪鋪內(nèi)街鋪鋪一樓樓2F1F臨街鋪鋪項目均均價研研判18商業(yè)街街分區(qū)區(qū)指標標評定定比較較得出出權(quán)重重從大大至小小依次次為：：小廣廣場商商鋪、、臨街街鋪、、內(nèi)鋪鋪一樓樓、內(nèi)內(nèi)鋪二二樓商鋪價價值主主要通通過鋪鋪位展展示面面、人人流量量、主主力店店影響響、增增值潛潛力等等價值值點來來體現(xiàn)現(xiàn)，以以此對對各位位置鋪鋪位價價值進進行權(quán)權(quán)重分分析。。價值點展示面人流量主力店增值潛力合計權(quán)重20353015100比較區(qū)域臨街鋪2028101270小廣場街鋪1420251574內(nèi)街鋪一樓61310837內(nèi)街鋪二樓5710628綜合以以上分分析比比較得得出，，項目目三個個價值值區(qū)域域大小小次序序為：：小廣場場商鋪鋪＞臨街鋪鋪＞內(nèi)鋪一一樓＞內(nèi)鋪二二樓項目均均價研研判19已推導導出本本項目目核心心均價價為16000元/㎡，，以此此為分分區(qū)定定價的的參考考基準準，推推導出出項目目各區(qū)區(qū)域的的價格格系數(shù)數(shù)：價值點展示面人流量主力店增值潛力合計加權(quán)系數(shù)核心均價權(quán)重11.51618.7510.556.751比較區(qū)域臨街鋪20252012771.4小廣場街3內(nèi)街鋪一樓8132010510.9內(nèi)街鋪二樓46105250.4從上面面各區(qū)區(qū)域價價格系系數(shù)得得出，，項目目各區(qū)區(qū)域價價格：：臨街鋪鋪（一一、二二層聯(lián)聯(lián)體））實收收均價價=1.65萬萬元/㎡××1.4≈≈2.31萬元元/㎡㎡小廣場場店鋪鋪實收收均價價（一一、二二層聯(lián)聯(lián)體））=1.65萬萬元/㎡××1.3≈≈2.145萬萬元/㎡內(nèi)街鋪鋪一樓樓實收收均價價=1.65萬萬元/㎡××0.9≈≈1.485萬萬元/㎡內(nèi)街鋪鋪二樓樓實收收均價價=1.65萬萬元/㎡××0.4≈≈0.66萬元元/㎡㎡“核心心均價價權(quán)重重”是是其它它區(qū)域域價格格權(quán)重重的均均值。?！凹訖?quán)權(quán)系數(shù)數(shù)”是是各權(quán)權(quán)重對對“核核心均均價權(quán)權(quán)重””的比比值。。分區(qū)各各均價價為2.31萬萬元/㎡、、2.145萬萬元/㎡、、1.485萬萬元/㎡、、0.66萬元元/㎡㎡項目均均價研研判20銷售價價格建建議：：可以以作為為實際際銷售售價格格項目均均價研研判內(nèi)街鋪鋪二樓樓小廣場場商鋪鋪內(nèi)街鋪鋪一樓樓2F1F臨街鋪鋪建議報報價>2.5萬/㎡建議報報價>2.3萬萬/㎡建議報報價>2.3萬萬/㎡建議報報價>1.8萬萬/㎡建議報報價>1.4萬萬/㎡建議報報價>0.8萬萬/㎡建議報報價>0.5萬萬/㎡銷售方式報價外街鋪聯(lián)體2.3-2.5萬/㎡內(nèi)街鋪一層1.4-1.8萬/㎡內(nèi)街鋪二層0.5-0.8萬/㎡小廣場聯(lián)體2.3萬/㎡建議的的銷售售價格格實現(xiàn)現(xiàn)了項項目價價值的的最大可可能挖挖掘，但并不以以銷售售實現(xiàn)現(xiàn)為主主要方方向，根據(jù)據(jù)首次次匯報報中的的研究究結(jié)論論，2010年年價值值能夠夠較好好兌現(xiàn)現(xiàn)，價價值方方能夠夠最大大化實實現(xiàn)。。建議售售價銷售前前提———如果客客戶有有意向向購買買，必必須嚴嚴格根根據(jù)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃要要求執(zhí)執(zhí)行（（具體體由品品致操操作））。21商業(yè)街街各區(qū)區(qū)域價價值說說明內(nèi)街鋪鋪二樓樓小廣場場商鋪鋪內(nèi)街鋪鋪一樓樓2F1F臨街鋪鋪②③⑤⑦①④⑥①價值從從高到到低②…各個鋪鋪位的的價格格結(jié)合合分區(qū)區(qū)均價價進行行推算算，目目前等待提提供具具體的的鋪位位面積積等基基本指指標，各個個商鋪鋪通過過打分分（類類似住住宅））進行行得到到銷售售價格格。項目均均價研研判22TheEnd239、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:53:1003:53:1003:531/5/20233:53:10AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2303:53:1003:53Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:53:1003:53:1003:53Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2303:53:1003:53:10January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20233:53:10上午03:53:101月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:53上上午1月-2303:53January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/53:53:1003:53:1005January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。3:53:10上上午3:53上上午03:53:101月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:53:1003:53:1003:531/5/20233:53:10AM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2303:53:1003:53Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。03:53:1003:53:1003:53Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:53:1003:53:10January5,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月20233:53:10上上午03:53:101月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月233:53上上午1月-2303:53January5,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/53:53:1103:53:1105January202317、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。3:53:11上午3:53上上午03:53:111月-239、楊柳柳散和和風，，青山山澹吾吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀讀一切切好書書如同同和過過去最最杰出出的人人談話話。03:53:1103:53:1103:531/5/20233:53:11AM11