與尹山湖地塊取地價格及可行性-經(jīng)濟(jì)測算-可

蘇州吳中區(qū)獨墅湖與尹山湖地塊取地價格及可行性研究2009年11月27日謹(jǐn)呈：天地源集團(tuán)項目本體分析2高新區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)古城區(qū)工業(yè)園區(qū)1蘇州東進(jìn)，金雞湖CBD規(guī)劃已被確認(rèn)，經(jīng)濟(jì)中心地位不可撼動獨墅湖，城市中的生態(tài)景觀資源，豪宅片區(qū)已見雛形新機(jī)場路獨墅湖湖底隧道的通車，意味著雙湖板塊的都市中心化指日可待雙湖板塊擁有高等教育區(qū)的產(chǎn)業(yè)依托，后勢發(fā)展被市場看好金雞湖&獨墅湖親水商圈的建成，將大大提高雙湖板塊居住功能

獨墅湖

&

金雞湖高尚CLD發(fā)展前景發(fā)展中的蘇州CBD金雞湖板塊獨墅湖板塊高等教育區(qū)兩湖板塊——蘇州正在崛起的CBD&CLD城市發(fā)展方向2雙湖板塊整體啟動時機(jī)已成熟，眾多高端項目開發(fā)將奠定雙湖板塊高尚人居住區(qū)的形象城市資源：CBD毗鄰，環(huán)湖商圈自然資源：雙湖生態(tài)&景觀都市內(nèi)涵生態(tài)內(nèi)涵金雞湖大酒店、高爾夫獨墅湖景&湖底隧道藍(lán)圖描繪李公堤資源價值決定項目地位雙湖——蘇州唯一城市資源與自然資源的完美結(jié)合尹山湖獨墅湖蘇嘉杭高速公路郭新東路尹山湖北路尹山湖地塊郭巷北路獨墅湖地塊通達(dá)路地塊周邊缺乏配套，遠(yuǎn)離城市中心3地塊印象

——獨墅湖地塊和尹山湖地塊獨墅湖地塊：地塊四至：西至通達(dá)路，南至東方大道，東邊為待建規(guī)劃道路；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積17萬㎡，容積率2.0。地塊印象：位于傳統(tǒng)的獨墅湖板塊區(qū)域，北側(cè)沿通達(dá)路兩側(cè)中高端公寓和別墅項目眾多，生活氛圍相對成熟，東側(cè)為中海和保利在建項目，南側(cè)東方大道沿線相對陌生。獨墅湖地塊：地塊四至：郭巷東路以西，郭新東路以南，望湖路以東，尹山湖北路以北；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積22萬㎡，容積率別墅0.65，公寓1.40。地塊印象：位于尹山湖西北側(cè)，與獨墅湖相距6Km左右，不屬于傳統(tǒng)的兩湖板塊，地塊周邊相對陌生，無在建or在售商品房項目，周邊配套匱乏，南側(cè)緊鄰尹山湖市民廣場，環(huán)境資源相對較好。西側(cè)湖岸名家通達(dá)路農(nóng)民房西南角工地圍墻北側(cè)成熟社區(qū)東方大道東側(cè)墅浦塘東側(cè)中海在建項目南側(cè)商業(yè)配套北側(cè)成熟小區(qū)獨墅湖西側(cè)湖岸名家西側(cè)大片空地尹山湖南側(cè)尹山湖市民廣場郭巷北路郭新東路與郭巷北路北側(cè)大片空地南側(cè)尹山湖市民廣場獨墅湖板塊市場概述9中海地塊保利地塊本地塊雙冠地塊中銳地塊鑫苑·湖岸名家星島·仁恒中房·瀾泊灣香檳水岸中房·寓上湖星嶼·仁恒中新置地悅湖項目規(guī)模容積率產(chǎn)品類型均價開盤時間星島·仁恒占地17.2萬平米，總建面10.58萬平米，共350戶0.56聯(lián)排別墅230-290平米聯(lián)排23000-25000元/平米2007-05星嶼·仁恒占地7.83萬平米，總建面10.03萬平米，共706戶1.276-11層普通公寓，公寓95-180平米公寓13700元/平米2008-04中房·寓上湖占地1.7萬平米，總建面2萬平米1.154棟7層電梯洋房，戶型面積70-170平米7000-10000元/平米2009-02中房·瀾泊灣占地面積11萬平米，總建面13萬平米，共958戶1.153層聯(lián)排別墅，7-18層電梯公寓，高層96－150平米，別墅200－440平米公寓9000-13000元/平米，別墅20000元/平米2009-10鑫苑·湖岸名家占地面積13萬平米，總建面積22.6萬平米，共2000余戶1.7037幢5-6層多層和12幢11-16層小高層高層公寓，公寓7300-7500元/平米2007-06香檳水岸占地面積8.5萬平米，總建面14.9萬平米，共577戶1.15288-110平米二房、112-128平米三房、160平米四房公寓11000-14000元/平米2008-09公寓+聯(lián)排項項目為為主，，價格格區(qū)間間9000-14000元/㎡，別墅墅2.0-2.5萬元/㎡獨墅湖湖核心心區(qū)域域，規(guī)規(guī)劃力力度大大，后后續(xù)開開發(fā)規(guī)規(guī)模大大客戶來來源主主要以以本地地客戶戶為主主，改改善型型自住住需求求優(yōu)美的的環(huán)境境、區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃和和地段段未來來價值值潛力力是客客戶置置業(yè)主主要因因素板塊特特征吳中區(qū)區(qū)獨墅墅湖地地塊項項目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算算及可可行性性分析析土地價價值評評估經(jīng)濟(jì)測測算進(jìn)行土土地價價值評評估的的前提提條件件和假假設(shè)報告中中各評評估方方法測測算依依據(jù)《城鎮(zhèn)土土地估估價規(guī)規(guī)程》（中華華人民民共和和國國國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001）和《房地產(chǎn)產(chǎn)估計計規(guī)范范》，并采采用專專業(yè)測測算與與市場場調(diào)研研相結(jié)結(jié)合，，其中中各因因子的的選定定參數(shù)數(shù)根據(jù)據(jù)專業(yè)業(yè)要求求及市市場評評估經(jīng)經(jīng)驗建建立；；本報告告中評評估的的土地地價值值是指指地塊塊為熟熟地（（即“七通一一平”）的價價格；；本地塊塊的地地價是是在擬擬定的的方案案基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行分分析和和評估估，假假設(shè)計計入容容積率率內(nèi)總總建筑筑面積積全部部可作作為商商品房房銷售售；我們對對建造造成本本、建建設(shè)期期等方方面進(jìn)進(jìn)行一一般假假設(shè)和和判斷斷；本報告告不考考慮開開發(fā)單單位項項目管管理、、營銷銷手段段、風(fēng)風(fēng)險控控制能能力、、利潤潤目標(biāo)標(biāo)等方方面的的差異異性所所造成成的價價值差差異，，我們們采取取市場場平均均水平平；本報告告中現(xiàn)現(xiàn)狀土土地價價值是是評估估時點點下客客觀分分析測測算之之價值值，同同時考考慮了了本區(qū)區(qū)域未未來市市場發(fā)發(fā)展變變化，，未考考慮地地塊整整體營營銷、、土地地出讓讓方式式及市市場競競投因因素對對地價價的浮浮動上上漲因因素。。市場比比較法法——原理和和公式式原理：：根據(jù)市市場中中的替替代原原理，，將待待估土土地與與具有有替代代性的的，且且在估估價期期日近近期市市場上上交易易的類類似地地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行比比較，，并對對類似似地產(chǎn)產(chǎn)的成成交價價格作作適當(dāng)當(dāng)修正正，參參考地地塊修修正后后的價價格加加權(quán)平平均得得出待待估土土地地地價。。公式：：估價對對象比比準(zhǔn)地地價=交易地地價×交易情情況修修正系系數(shù)×交易日日期修修正系系數(shù)×區(qū)域因因素修修正系系數(shù)×個別因因素修修正系系數(shù)市場比比較法法——技術(shù)思思路選擇比比較實實例，，選擇擇實例例與估估價對對象屬屬于同同一供供需圈圈、用用途相相同或或相近近、在在地域域上屬屬近鄰鄰區(qū)域域或類類似區(qū)區(qū)域步驟1建立各各地塊塊比較較因素素條件件說明明表：：交易時時間、、交易易情況況、交交易方方式、、個別別因素素（容積積率、、面積積、形形狀、、規(guī)劃劃等等等）步驟2確定各各地塊塊比較較因素素條件件指數(shù)數(shù)表步驟3計算各各地塊塊比較較因素素修正正系數(shù)數(shù)表步驟4取各案案例權(quán)權(quán)重，，確定定各地地塊土土地價價值；；根據(jù)據(jù)各地地塊土土地價價值，，加權(quán)權(quán)平均均測算算本地地塊土土地價價值步驟5地塊名稱出讓面積(㎡)容積率土地用途建筑面積(㎡)成交總價(萬元)成交單價(萬元/畝)樓面地價(元/㎡)出讓時間雙冠地塊4529962城鎮(zhèn)住宅用地86012754360806322006仁恒地塊3751040.9城鎮(zhèn)住宅用地33759421630038464072007-06中銳地塊550002城鎮(zhèn)住宅用地1000003920047539202007-12中海地塊3450000.8城鎮(zhèn)住宅用地27600015616130256582008-01保利地塊2929000.9城鎮(zhèn)住宅用地26361019899945375492009-08綠城地塊(06號)369500——城鎮(zhèn)住宅用地2528003600001100280572009-10綠城地塊(07號)——城鎮(zhèn)住宅用地250000200752009-10步驟一一：地地塊的的選取取，蘇蘇州市市06-09年獨墅墅湖西西岸周周邊土土地招招、拍拍、掛掛情況況資料來源：：蘇州市國國土資源局局網(wǎng)步驟一：地地塊的選取取選取原則估價時點原原則：近三年內(nèi)成成交用途一致原原則：地塊主要用用途為居住住同一供需圈圈原則：地塊位于同同一供求范范圍內(nèi)選取地塊

案例一案例二案例三案例四地塊名稱仁恒地塊中銳地塊中海地塊保利地塊出讓面積(㎡)37510455000345000292900容積率0.920.80.9土地用途城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地建筑面積(㎡)337594100000276000263610成交總價(萬元)21630039200156161198999成交單價(萬元/畝)384475302453樓面地價(元/㎡)6407392056587549出讓時間2007-062007-122008-012009-08中海地塊保利地塊本地塊雙冠地塊中銳地塊仁恒地塊綠城地塊綠城地塊步驟一：地地塊的選取取案例說明1、可比案例例均為目標(biāo)標(biāo)地塊周邊邊區(qū)域，蘇蘇州市市場場上07-09年土地“招、拍、掛掛”成交地塊；；2、共選擇四四個案例，，其中仁恒恒、中海和和保利三個個地塊位于于濱湖一線線區(qū)域，緊緊鄰獨墅湖湖，資源條條件較好，，中銳和本本地塊位于于濱湖二線線區(qū)域，近近湖而不臨臨湖，資源源條件稍遜遜于前三幅幅地塊；3、綠城地塊塊由于地價價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過過周邊其他他項目，且且至今土地地款未繳清清，并傳出出退地傳聞聞。而雙冠冠地塊由于于拍賣時間間較早，且且價格較低低，可比性性較差。為為保證測算算的準(zhǔn)確性性，將以上上兩個案例例剔除。地塊比較因因素條件指數(shù)表編制制規(guī)則本項目各個個比較因素素的條件指指數(shù)標(biāo)定為為100；而案例的各各個條件指指數(shù)，則根根據(jù)步驟二二中的詳細(xì)細(xì)描述和比比較，以100為基準(zhǔn)，賦賦予相應(yīng)的的值；若案例的某某項比較因因素優(yōu)于本本項目，則則其條件指指數(shù)大于100，反之則小小于100；條件指數(shù)的的大小視案案例與本項項目因素差差異的大小小而定，但但一般應(yīng)該該控制在80-120以內(nèi)。步驟二：地地塊比較因因素條件說說明表地塊比較因因素條件比較因素宗地面積(萬㎡)1737.55.534.529.3宗地形狀較規(guī)整規(guī)整較規(guī)整規(guī)整規(guī)整區(qū)域生活配套東方大道南側(cè)少量生活配套西側(cè)通達(dá)路生活配套好西側(cè)通達(dá)路生活配套較好無生活配套無生活配套地塊周邊環(huán)境東側(cè)臨近墅浦塘東側(cè)緊鄰獨墅湖資源條件一般位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨墅湖位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨墅湖臨路狀況西至通達(dá)路、南至東方大道、東側(cè)為待規(guī)劃道路西至通達(dá)路、南至獨墅湖大道東至通達(dá)路西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連本項目案例一仁恒地塊案例二中銳地塊案例三中海地塊案例四保利地塊

估價對象與比較案例估計對象案例一案例二案例三案例四

比較因素地塊名稱本地塊仁恒地塊中銳地塊中海地塊保利地塊交易日期10080858595交易情況100100100100100交易方式100100100100100土地使用年限100100100100100土地用途100100100100100地塊環(huán)境因素區(qū)域規(guī)劃因素1001001009898基礎(chǔ)設(shè)施狀況100110979390資源環(huán)境條件100115102115115區(qū)域配套成熟度1001151058885區(qū)域道路通達(dá)度1001001058580公共交通便利度1001101059595地塊自身因素宗地面積10011585113110宗地形狀1001031059393相鄰?fù)恋乩脿顩r1001101059598臨路狀況100105988583宗地拆遷狀況100110105110110步驟三：制制作地塊比比較因素條條件指數(shù)表表

估價對象與比較案例估計對象案例一案例二案例三案例四

比較因素地塊名稱本地塊仁恒地塊中銳地塊中海地塊保利地塊成交價格（萬元/畝）——384.00475.00302.00453.00交易日期1001.251.181.181.05交易情況1001.001.001.001.00交易方式1001.001.001.001.00土地使用年限1001.001.001.001.00土地用途1001.001.001.001.00地塊環(huán)境因素區(qū)域規(guī)劃因素1001.001.001.021.02基礎(chǔ)設(shè)施狀況1000.911.031.081.11資源環(huán)境條件1000.870.980.870.87區(qū)域配套成熟度1000.870.951.141.18區(qū)域道路通達(dá)度1001.000.951.181.25公共交通便利度1000.910.951.051.05地塊自身因素宗地面積1000.871.180.880.91宗地形狀1000.970.951.081.08相鄰?fù)恋乩脿顩r1000.910.951.051.02臨路狀況1000.951.021.181.20宗地拆遷狀況1000.910.950.910.91修正系數(shù)合計——0.521.071.691.76比準(zhǔn)價值（萬元/畝）——199.32505.97511.05795.07步驟四：制制作地塊比比較因素修修正系數(shù)表表步驟五：地地塊價值加加權(quán)評估比準(zhǔn)價格=實際交易單單價×比準(zhǔn)系數(shù)修正后的評評估單價=比準(zhǔn)價格×權(quán)重系數(shù)最終評估單單價=各修正后的的評估單價價之和對四個案例例的修正后后評估單價價進(jìn)行加權(quán)權(quán)平均，根根據(jù)案例與與本項目地地塊的臨近近程度，對對可比案例例一、二、、三和四權(quán)權(quán)重分別取取0.10、0.30、0.25和0.35，得到本項項目的評估估單價。這里采用加加權(quán)平均的的方法，得得到本地塊的土土地單價為為578萬元/畝。本地塊的評評估總價為為147390萬元。項目案例一案例二案例三案例四交易單價（萬元/畝）384475302453比準(zhǔn)系數(shù)0.521.071.691.76比準(zhǔn)價格（萬元/畝）199.32505.97511.05795.07權(quán)重系數(shù)0.10.30.250.35修正后評估單價（萬元/畝）19.93151.79127.76278.27本地塊評估單價（萬元/畝）578本地塊評估總價（萬元）147390吳中區(qū)獨墅墅湖地塊項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算及可可行性分析析土地價值評評估經(jīng)濟(jì)測算項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)獨墅湖地塊占地面積255畝17萬㎡建筑面積34萬㎡容積率2

出讓年限70年土地單價578萬元/畝8670元/㎡土地總價14.74億元樓板價4335元/㎡經(jīng)濟(jì)測算前前提——土地價格578萬元/畝分期開發(fā)策策略參照蘇州市市獨墅湖周周邊項目的的年度開發(fā)發(fā)量，結(jié)合合自身地塊塊規(guī)模及取取地時間，，本次方案案從2010年7月開始計算算，分三期期共六年開開發(fā)，年度度開發(fā)量為為5.6萬㎡：分期時間節(jié)節(jié)點：共分三期，，每期兩年年時間；分期開發(fā)量量：將總開發(fā)量量平均到三三期之中按按35%：35%：30%的比例進(jìn)行行開發(fā)；開發(fā)產(chǎn)品：：按照地塊2.0的規(guī)劃容積積率，開發(fā)發(fā)產(chǎn)品全部部為高層普普通公寓。。分期一期二期三期開發(fā)比例35%35%30%分期開發(fā)量(平米)115600115600108800開發(fā)周期2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月開發(fā)比例30%70%60%40%60%40%年度開發(fā)量(平米)346808092069360462406528043520經(jīng)濟(jì)測算——開發(fā)成本在不計算地地價的情況況下，項目目總開發(fā)成成本約6.83億元。項目所有開開發(fā)成本均均來自100%自有資金，不考慮銀銀行貸款等等財務(wù)成本本因素。建安成本根根據(jù)蘇州市市普通高層層公寓經(jīng)驗驗數(shù)據(jù)取值值1800元/平米。序號項目名稱單價(元/㎡)金額(萬元）2前期工程費100.003400.002.1勘察測量費10.00340.002.2規(guī)劃設(shè)計費40.001360.002.3水電增容費20.00680.002.4三通一平10.00340.002.5其他籌建開辦費20.00680.003建筑安裝工程費1800.0061200.003.1普通電梯公寓1800.0061200.004園林30.00255.005室外配套20.00680.006管理費用62.352119.907財務(wù)費用————8不可預(yù)見費19.62667.209開發(fā)成本合計(不含地價)2009.4768322.10經(jīng)濟(jì)測算——銷售收入住宅三期按按開發(fā)總量量平均開發(fā)發(fā)；一期由于受受高層建造造周期影響響，第一年年銷售率為為30%，第二年銷銷售率為70%；二期和三期期按正常銷銷售周期測測算，第一一年和第二二年的銷售售率均分別別為60%和40%；參照目前周周邊區(qū)域普普通公寓銷銷售價格12000元/平米，價格格按照年均均增長率7%計算；當(dāng)年度銷售售率均按照照100%全部清盤計計算。一期二期三期序號項目合計2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月1銷售收入合計518,644.1544,529.12111,174.37101,962.7872,733.45109,870.2978,374.141.1普通公寓銷售收入(萬元)518,644.1544,529.12111,174.37101,962.7872,733.45109,870.2978,374.141.1.1可銷售面積(㎡)340000

115,600115,600115,600115,600108,800108,8001.1.2銷售面積(㎡)340,00034,68080,92069,36046,24065,28043,5201.1.3平均售價(元/㎡)12,00012,84013,73814,70015,72916,83018,0081.1.4銷售率（%）

100%30%70%60%40%60%40%經(jīng)濟(jì)測算——現(xiàn)金流量從第三年開開始，項目目累計凈現(xiàn)現(xiàn)金流量和和累計凈現(xiàn)現(xiàn)值“轉(zhuǎn)正正”，項目目開始盈利利。序號項目金額(萬元)1房地產(chǎn)銷售收入518,6442總經(jīng)營成本（開發(fā)成本及經(jīng)營、銷售成本）335,5243利潤總額183,1204所得稅45,7805凈利潤137,3406凈現(xiàn)值79,3737成本利潤率(稅前)54.58%8成本利潤率(稅后)40.93%9內(nèi)部收益率43.66%10動態(tài)回收周期(年)2.77從本項目的的財務(wù)分析析結(jié)果來看看，項目的的投資凈現(xiàn)現(xiàn)值大于0；內(nèi)部收益益率大于基基準(zhǔn)收益率率10%；累計盈余余資金大于于0；故從盈利利能力和償償債能力分分析來看，，該項目是是可行的。。經(jīng)濟(jì)測算——測算結(jié)果不確定性因因素主要來來自以下幾幾個方面：：開發(fā)成本本、售價、、開發(fā)周期期、貸款利利率等。這這些因素，，受到當(dāng)?shù)氐卣?、?jīng)經(jīng)濟(jì)、社會會條件的影影響，有可可能發(fā)生變變化，從而而影響本項項目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益目標(biāo)標(biāo)的實現(xiàn)。。為此，借借助盈虧平平衡分析與與敏感性分分析來進(jìn)一一步了解投投資的可靠靠程度。經(jīng)濟(jì)測算——敏感性分析析因素變化情況部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷售收入

（萬元）總投資

（萬元）稅后利潤

（萬元）稅后成本

利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值

（萬元）內(nèi)部

收益率動態(tài)投資

回收期（半年）基本方案518,644215,712137,34040.9%79,37443.7%2.77銷售收入變化銷售收入下降10%466,780221,379114,20936.3%59,07332.7%3.16變動率-10.00%2.63%-16.84%-11.28%-25.58%-25.15%13.98%銷售收入上升10%570,509221,379156,56143.3%94,10949.9%2.59變動率10.00%2.63%14.00%5.73%18.56%14.17%-6.58%工程成本變化工程成本增加10%518,644228,217133,02639.0%74,26939.5%2.91變動率0.00%5.80%-3.14%-4.77%-6.43%-9.59%5.01%工程成本減少10%518,644214,541137,74441.1%78,91242.4%2.81變動率0.00%-0.54%0.29%0.46%-0.58%-2.91%1.38%計算結(jié)果表表明，無論論售價降低低10%還是開發(fā)成成本上升10%，本項目的的經(jīng)濟(jì)效益益均有所降降低，動態(tài)態(tài)回收周期期有所延長長，但內(nèi)部部收益率均均大于基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率（（ic=10%）,項目可行。。因素變化情況部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷售收入

（萬元）總投資

（萬元）稅后利潤

（萬元）稅后成本

利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值

（萬元）內(nèi)部收益率動態(tài)投資

回收期（年）基本方案518,644215,712137,34040.9%79,37443.7%2.77土地成本上升5%518,644223,156134,77239.8%75,71840.1%2.88土地成本上升10%518,644230,600132,20338.6%72,06236.9%2.99土地成本上升15%518,644238,044129,63537.5%68,40634.1%3.09土地成本上升20%518,644245,488127,06736.4%64,75031.6%3.19土地成本上升25%518,644252,932124,49935.3%61,09429.3%3.28土地成本上升30%518,644260,376121,93134.2%57,43927.3%3.37方案一：土土地成本上上升5%，即地價15.48億元，折合合樓板價4552元/平米。當(dāng)?shù)貎r達(dá)到到607萬元/畝時，財務(wù)務(wù)內(nèi)部收益益率將接近近40%，為了更好好的空置風(fēng)風(fēng)險，實現(xiàn)現(xiàn)更高的利利潤，應(yīng)盡盡可能的爭爭取607萬元/畝以內(nèi)的價價格。方案二：土土地成本上上升25%，即地價18.43億元，折合合樓板價5419元/平米。當(dāng)?shù)貎r達(dá)到到723萬元/畝時，財務(wù)務(wù)內(nèi)部收益益率將低于于30%，此時項目目成本利潤潤率過低，，所以建議議取地價格格保證在723萬元/畝以下，以以合理規(guī)避避風(fēng)險，保保證項目的的基本利潤潤。地價合理范圍地價上限范圍不同地價范范圍的測算算結(jié)果比較較世聯(lián)建議，，為更好的的控制項目目風(fēng)險，保保證合理的的利潤，取取地價格應(yīng)應(yīng)盡可能控控制在607萬元/畝的范圍內(nèi)內(nèi)，最高地地價上限不不應(yīng)超過723萬元/畝。地價607萬元/畝條件下的的項目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)地價723萬元/畝條件下的的項目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)占地面積255畝17萬㎡建筑面積34萬㎡容積率2

出讓年限70年土地單價607萬元/畝9104元/㎡土地總價15.48億元樓板價4552元/㎡占地面積255畝17萬㎡建筑面積34萬㎡容積率2

出讓年限70年土地單價723萬元/畝10838元/㎡土地總價18.43億元樓板價5419元/㎡不同地價范范圍的項目目技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)吳中區(qū)尹山山湖地塊項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算及可可行性分析析土地價值評評估經(jīng)濟(jì)濟(jì)測測算算步驟驟一一：：地地塊塊的的選選取取選取取原原則則估價價時時點點原原則則：近三三年年內(nèi)內(nèi)成成交交用途途一一致致原原則則：地塊塊主主要要用用途途為為居居住住同一一供供需需圈圈原原則則：地塊塊位位于于同同一一供供求求范范圍圍內(nèi)內(nèi)選取取地地塊塊

案例一案例二案例三案例四地塊名稱仁恒地塊中銳地塊中海地塊保利地塊出讓面積(㎡)37510455000345000292900容積率0.920.80.9土地用途城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地建筑面積(㎡)337594100000276000263610成交總價(萬元)21630039200156161198999成交單價(萬元/畝)384475302453樓面地價(元/㎡)6407392056587549出讓時間2007-062007-122008-012009-08尹山山湖湖獨墅墅湖湖蘇嘉杭高速公路郭新新東東路路尹山山湖湖北北路路本地地塊塊保利利地地塊塊中海海地地塊塊仁恒恒地地塊塊中銳銳地地塊塊步驟驟一一：：地地塊塊的的選選取取案例例說說明明1、可可比比案案例例均均為為目目標(biāo)標(biāo)地地塊塊周周邊邊區(qū)區(qū)域域，，蘇蘇州州市市市市場場上上07-09年土土地地“招、、拍拍、、掛掛”成交交地地塊塊；；2、共共選選擇擇四四個個案案例例，，其其中中仁仁恒恒、、中中海海和和保保利利三三個個地地塊塊位位于于濱濱湖湖一一線線區(qū)區(qū)域域，，緊緊鄰鄰獨獨墅墅湖湖，，資資源源條條件件較較好好，，中中銳銳和和本本地地塊塊位位于于濱濱湖湖二二線線區(qū)區(qū)域域，，近近湖湖而而不不臨臨湖湖，，資資源源條條件件稍稍遜遜于于前前三三幅幅地地塊塊；；郭巷北路地塊塊比比較較因因素素條條件件指數(shù)數(shù)表表編編制制規(guī)規(guī)則則本項項目目各各個個比比較較因因素素的的條條件件指指數(shù)數(shù)標(biāo)標(biāo)定定為為100；而案案例例的的各各個個條條件件指指數(shù)數(shù)，，則則根根據(jù)據(jù)步步驟驟二二中中的的詳詳細(xì)細(xì)描描述述和和比比較較，，以以100為基基準(zhǔn)準(zhǔn)，，賦賦予予相相應(yīng)應(yīng)的的值值；；若案案例例的的某某項項比比較較因因素素優(yōu)優(yōu)于于本本項項目目，，則則其其條條件件指指數(shù)數(shù)大大于于100，反反之之則則小小于于100；條件件指指數(shù)數(shù)的的大大小小視視案案例例與與本本項項目目因因素素差差異異的的大大小小而而定定，，但但一一般般應(yīng)應(yīng)該該控控制制在在80-120以內(nèi)內(nèi)。。步驟驟二二：：地地塊塊比比較較因因素素條條件件說說明明表表地塊塊比比較較因因素素條條件件比較因素宗地面積(萬㎡)2237.55.534.529.3宗地形狀規(guī)整規(guī)整較規(guī)整規(guī)整規(guī)整區(qū)域生活配套周邊無生活配套西側(cè)通達(dá)路生活配套好西側(cè)通達(dá)路生活配套較好無生活配套無生活配套地塊周邊環(huán)境南側(cè)臨近尹山湖和市民廣場東側(cè)緊鄰獨墅湖資源條件一般位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨墅湖位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨墅湖臨路狀況北至郭新東路、南至尹山湖北路西至通達(dá)路、南至獨墅湖大道東至通達(dá)路西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連本項目案例一仁恒地塊案例二中銳地塊案例三中海地塊案例四保利地塊

估價對象與比較案例估計對象案例一案例二案例三案例四

比較因素地塊名稱本地塊仁恒地塊中銳地塊中海地塊保利地塊交易日期10080858595交易情況100100100100100交易方式100100100100100土地使用年限100100100100100土地用途100100100100100地塊環(huán)境因素區(qū)域規(guī)劃因素100110105110110基礎(chǔ)設(shè)施狀況100108106102102資源環(huán)境條件10010590108108區(qū)域配套成熟度100110110105102區(qū)域道路通達(dá)度10092978482公共交通便利度100107105102102地塊自身因素宗地面積10010788105102宗地形狀10092959292相鄰?fù)恋乩脿顩r1001081039697臨路狀況10093938582宗地拆遷狀況10010095100100步驟驟三三：：制制作作地地塊塊比比較較因因素素條條件件指指數(shù)數(shù)表表步驟驟四四：：制制作作地地塊塊比比較較因因素素修修正正系系數(shù)數(shù)表表

估價對象與比較案例估計對象案例一案例二案例三案例四

比較因素地塊名稱本地塊仁恒地塊中銳地塊中海地塊保利地塊成交價格（萬元/畝）——384.00475.00302.00453.00交易日期1001.251.181.181.05交易情況1001.001.001.001.00交易方式1001.001.001.001.00土地使用年限1001.001.001.001.00土地用途1001.001.001.001.00地塊環(huán)境因素區(qū)域規(guī)劃因素1000.910.950.910.91基礎(chǔ)設(shè)施狀況1000.930.940.980.98資源環(huán)境條件1000.951.110.930.93區(qū)域配套成熟度1000.910.910.950.98區(qū)域道路通達(dá)度1001.091.031.191.22公共交通便利度1000.930.950.980.98地塊自身因素宗地面積1000.931.140.950.98宗地形狀1001.091.051.091.09相鄰?fù)恋乩脿顩r1000.930.971.041.03臨路狀況1001.081.081.181.22宗地拆遷狀況1001.001.051.001.00修正系數(shù)合計——0.941.381.371.36比準(zhǔn)價值（萬元/畝）——359.41654.54413.46617.97步驟驟五五：：地地塊塊價價值值加加權(quán)權(quán)評評估估比準(zhǔn)準(zhǔn)價價格格=實際際交交易易單單價價×比準(zhǔn)準(zhǔn)系系數(shù)數(shù)修正正后后的的評評估估單單價價=比準(zhǔn)準(zhǔn)價價格格×權(quán)重重系系數(shù)數(shù)最終終評評估估單單價價=各修正后的評評估單價之和和對四個案例的的修正后評估估單價進(jìn)行加加權(quán)平均，根根據(jù)案例與本本項目地塊的的臨近程度，，對可比案例例一、二、三三和四權(quán)重分分別取0.25、0.20、0.25和0.30，得到本項目目的評估單價價。這里采用加權(quán)權(quán)平均的方法法，得到本地塊的土地地單價為510萬元/畝。本地塊的評估估總價為168300萬元。項目案例一案例二案例三案例四交易單價（萬元/畝）384475302453比準(zhǔn)系數(shù)0.941.381.371.36比準(zhǔn)價格（萬元/畝）359.41654.54413.46617.97權(quán)重系數(shù)0.250.200.250.30修正后評估單價（萬元/畝）89.85130.91103.37185.39本地塊評估單價（萬元/畝）510本地塊評估總價（萬元）168300吳中區(qū)尹山湖湖地塊

項目目經(jīng)濟(jì)測算及及可行性分析析土地價值評估估經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算前提提——土地價格510萬元/畝尹山湖地塊公寓別墅合計占地面積190.5畝占地面積139.5畝占地面積330畝12.7萬㎡9.3萬㎡22萬㎡建筑面積17.8萬㎡建筑面積6萬㎡建筑面積23.8萬㎡容積率1.4

容積率0.65

容積率1.08

出讓年限70年出讓年限70年出讓年限70年土地單價511萬元/畝土地單價508萬元/畝土地單價510萬元/畝7672元/㎡7622元/㎡7651元/㎡土地總價9.74億元土地總價7.09億元土地總價16.83億元樓板價5474元/㎡樓板價11815元/㎡樓板價7072元/㎡項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)分期開發(fā)策略略參照蘇州市獨獨墅湖周邊項項目的年度開開發(fā)量，結(jié)合合自身地塊規(guī)規(guī)模及取地時時間，本次方方案從2010年7月開始計算，，分三期共六六年開發(fā)，年年度開發(fā)量為為8萬㎡左右：分期時間節(jié)點點：共分三期，每每期兩年時間間；分期開發(fā)量：：將總開發(fā)量平平均到三期之之中按35%：35%：30%的比例進(jìn)行開開發(fā)；開發(fā)產(chǎn)品：按照地塊規(guī)劃劃容積率，開開發(fā)產(chǎn)品為小小高層普通公公寓和聯(lián)排別別墅組合，容容積率分別為為1.4和0.65。分期一期二期三期開發(fā)比例35%35%30%分期開發(fā)量(平米)公寓6萬、別墅2萬、共8萬公寓6萬、別墅2萬、共8萬公寓5.8萬、別墅2萬、共7.8萬開發(fā)周期2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月開發(fā)比例30%70%60%40%60%40%年度開發(fā)量(平米)260005400048000320004680031200序號項目名稱單價(元/㎡)金額(萬元）2前期費10023802.1勘察測量費10.002382.2規(guī)劃設(shè)計費40.009522.3水電增容費20.004762.4三通一平10.002382.5其他籌建開辦費20.004763建筑安裝工程費1324315003.1普通電梯公寓1500267003.2聯(lián)排別墅80048004園林30.003305室外配套20.004766管理費用8520227財務(wù)費用————8不可預(yù)見費4510779開發(fā)成本合計(不含地價)158837785經(jīng)濟(jì)測算——開發(fā)成本在不計算地價價的情況下，，項目總開發(fā)發(fā)成本約3.78億元。項目所有開發(fā)發(fā)成本均來自自100%自有資金，不考慮銀行行貸款等財務(wù)務(wù)成本因素。。建安成本根據(jù)據(jù)蘇州市普通通小高層公寓寓和聯(lián)排別墅墅經(jīng)驗數(shù)據(jù)取取值分別為1500元/平米和800元/平米。經(jīng)濟(jì)測算——銷售收入一期二期三期序號項目合計2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月1銷售收入合計449,295.7941,592.0088,194.9686,463.0662,347.8199,155.4171,542.561.1普通公寓銷售收入(萬元)271,838.6423,112.0057,702.9652,921.8637,750.9358,570.5641,780.331.1.1可銷售面積(㎡)

60,000.0060,000.0060,000.0060,000.0058,000.0058,000.001.1.2銷售面積(㎡)178,000.0018,000.0042,000.0036,000.0024,000.0034,800.0023,200.001.1.3平均售價(元/㎡)12,000.0012,840.0013,738.8014,700.5215,729.5516,830.6218,008.761.1.4銷售率(%)

30%70%60%40%60%40%1.2聯(lián)排別墅銷售收入(萬元)177,457.1618,480.0030,492.0033,541.2024,596.8840,584.8529,762.221.2.1可銷售面積(㎡)

20,000.0020,000.0020,000.0020,000.0020,000.0020,000.001.2.2銷售面積(㎡)60,000.008,000.0012,000.0012,000.008,000.0012,000.008,000.001.2.3平均售價(元/㎡)21,000.0023,100.0025,410.0027,951.0030,746.1033,820.7137,202.781.2.4銷售率(%)

40%60%60%40%60%40%一期由于受小小高層建造周周期影響，第第一年銷售率率為30%，第二年銷售售率為70%；二期和三期按按正常銷售周周期測算，第第一年和第二二年的銷售率率均分別為60%和40%；參照目前周邊邊區(qū)域普通公公寓和聯(lián)排別別墅銷售價格格分別為12000元/平米和21000元/平米，價格按按照年均增長長率7%和10%計算；當(dāng)年度銷售率率均按照100%全部清盤計算算。經(jīng)濟(jì)測算——現(xiàn)金流量項目累計凈現(xiàn)現(xiàn)金流量和累累計凈現(xiàn)值分分別從第三年年和第四年““轉(zhuǎn)正”，項項目開始盈利利。序號項目金額(萬元)1房地產(chǎn)銷售收入449,2962總經(jīng)營成本(開發(fā)成本及經(jīng)營、銷售成本)299,5073利潤總額149,7894所得稅37,4475凈利潤112,3426凈現(xiàn)值54,939.87成本利潤率(稅前)50.00%8成本利潤率(稅后)37.51%9內(nèi)部收益率29.24%10動態(tài)回收周期(年)3.31從本項目的財財務(wù)分析結(jié)果果來看，項目目的投資凈現(xiàn)現(xiàn)值大于0；內(nèi)部收益率率大于基準(zhǔn)收收益率10%；累計盈余資資金大于0；故從盈利能能力和償債能能力分析來看看，該項目是是可行的。經(jīng)濟(jì)測算——測算結(jié)果因素變化情況部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果租售收入

（萬元）總投資

（萬元）稅后利潤

（萬元）稅后成本

利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值

（萬元）內(nèi)部

收益率動態(tài)投資

回收期（年）基本方案449,296206,099112,34237.5%54,94029.2%3.31銷售收入變化銷售收入下降10%404,366206,09993,99733.7%39,85323.4%3.57變動率-10.00%0.00%-16.33%-10.19%-27.46%-19.99%7.83%銷售收入上升10%494,225206,099130,68640.8%70,02735.5%3.07變動率10.00%0.00%16.33%8.89%27.46%21.49%-7.19%工程成本變化工程成本增加10%449,296209,877111,03836.9%53,63928.6%3.34變動率0.00%1.83%-1.16%-1.73%-2.37%-2.17%0.90%工程成本減少10%449,296202,320113,64538.2%56,24129.9%3.28變動率0.00%-1.83%1.16%1.75%2.37%2.21%-0.89%不確定性因素素主要來自以以下幾個方面面：開發(fā)成本本、售價、開開發(fā)周期、貸貸款利率等。。這些因素，，受到當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、、社會條件的的影響，有可可能發(fā)生變化化，從而影響響本項目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)標(biāo)的實現(xiàn)。為為此，借助盈盈虧平衡分析析與敏感性分分析來進(jìn)一步步了解投資的的可靠程度。。經(jīng)濟(jì)測算——敏感性分析計算結(jié)果表明明，無論售價價降低10%還是開發(fā)成本本上升10%，本項目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益均有有所降低，動動態(tài)回收周期期有所延長，，但內(nèi)部收益益率均大于基基準(zhǔn)收益率（（ic=10%）,項目可行。因素變化情況部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷售收入

（萬元）總投資

（萬元）稅后利潤

（萬元）稅后成本

利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值

（萬元）內(nèi)部收益率動態(tài)投資

回收期（半年）基本方案449,296206,099112,34237.5%54,94029.2%3.31土地成本下降2%449,296202,698113,51538.1%56,61430.4%3.26土地成本下降10%449,296189,094118,20840.5%63,31335.5%3.07土地成本下降15%449,296180,592121,14242.1%67,49939.4%2.94土地成本下降20%449,296172,089124,07543.7%71,68643.9%2.80土地成本下降25%449,296163,587127,00845.4%75,87349.3%2.66土地成本下降30%449,296155,084129,94247.1%80,05955.7%2.49方案一：土地地成本降低2%，即地價16.49億元，折合樓樓板價6930元/平米。當(dāng)?shù)貎r達(dá)到500萬元/畝時，財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率將將低于30%，此時項目成成本利潤率過過低，所以建建議取地價格格保證在500萬元/畝以下，以合合理規(guī)避風(fēng)險險，保證項目目的基本利潤潤。方案二：土地地成本降低15%，即地價14.31億元，折合樓樓板價6011元/平米。當(dāng)?shù)貎r達(dá)到434萬元/畝時，財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率將將接近40%，為了更好的的控制風(fēng)險，，實現(xiàn)更高的的利潤，應(yīng)盡盡可能的爭取取434萬元/畝以內(nèi)的價格格。地價合理范圍地價上限范圍不同地價范圍圍的測算結(jié)果果比較世聯(lián)建議，為為更好的控制制項目風(fēng)險，，保證合理的的利潤，取地地價格應(yīng)盡可可能控制在434萬元/畝的范圍內(nèi)，，最高地價上上限不應(yīng)超過過500萬元/畝。公寓別墅合計占地面積190.5畝占地面積139.5畝占地面積330畝12.7萬㎡9.3萬㎡22萬㎡建筑面積17.8萬㎡建筑面積6萬㎡建筑面積23.8萬㎡容積率1.4

容積率0.65

容積率1.08

出讓年限70年出讓年限70年出讓年限70年土地單價501萬元/畝土地單價498萬元/畝土地單價500萬元/畝7516元/㎡7471元/㎡7497元/㎡土地總價9.55億元土地總價6.95億元土地總價16.49億元樓板價5362元/㎡樓板價11580元/㎡樓板價6930元/㎡公寓別墅合計占地面積190.5畝占地面積139.5畝占地面積330畝12.7萬㎡9.3萬㎡22萬㎡建筑面積17.8萬㎡建筑面積6萬㎡建筑面積23.8萬㎡容積率1.4

容積率0.65

容積率1.08

出讓年限70年出讓年限70年出讓年限70年土地單價435萬元/畝土地單價432萬元/畝土地單價434萬元/畝6519元/㎡6480元/㎡6503元/㎡土地總價8.28億元土地總價6.03億元土地總價14.31億元樓板價4651元/㎡樓板價10044元/㎡樓板價6011元