上海高端客戶住宅需求偏好

上海高端客戶

住宅需求偏好模型

了解客戶從哪里來？研究目的探究客戶購買的目的挖掘客戶核心價(jià)值關(guān)注點(diǎn)剖析客戶真正需求溯源客戶獲知樓盤信息途徑媒體如何投放?廣告如何訴求?說辭如何定制？2引子高端物業(yè)是什么樣的？上海的高端物業(yè)在哪里？

土地指標(biāo)配套成熟的中心城區(qū)稀缺資源公認(rèn)的高檔區(qū)塊或社區(qū)上海高端物業(yè)定義MARKETPOSITIONING

居住指標(biāo)品質(zhì)外觀優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理高素質(zhì)居住群體

價(jià)值指標(biāo)具備群體區(qū)隔力的房屋總價(jià)長期保值的租金收益高端物業(yè)三大特征國際社區(qū)：古北、碧云、聯(lián)洋、華漕配套成熟中心區(qū)：徐家匯、靜安南京西路、盧灣新天地、長寧中山公園、黃埔人民廣場等自然資源區(qū)：濱江、佘山、西郊、淀山湖、蘇州河沿岸新興高端板塊：世博板塊、張江、新江灣城上海高端物業(yè)主要分布MARKETPOSITIONING淀山湖板塊佘山板塊西郊板塊浦東濱江張江世博板塊成熟中心區(qū)蘇州河沿線新江灣城華漕古北碧云

聯(lián)洋目錄：一、高端客戶細(xì)分維度二、高端客戶細(xì)分解析目錄高端客戶細(xì)分維度PARTI購買力

不同購買力的群體關(guān)注的產(chǎn)品總價(jià)層次不同產(chǎn)品類型公寓：關(guān)注公寓的群體通常較為關(guān)注生活/工作/社交的便利性別墅：關(guān)注別墅的群體通常關(guān)注自然環(huán)境高端住宅居住體悟居住過高端住宅并有成熟體悟的群體，往往是高端市場的意見領(lǐng)袖，他們有明確的需求和自成體系的衡量標(biāo)準(zhǔn)對高端住宅體驗(yàn)少的群體，往往以中端房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)衡量高端房產(chǎn)，并有可能成為成熟型群體的跟隨者房屋態(tài)度購買什么樣的住宅，代表了購買者的一種生活態(tài)度職業(yè)在一個(gè)城市中，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素，有一些主力職業(yè)類型可以代表這個(gè)城市的高端人群。來源地

客戶一方面會受來源地的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)影響選擇房產(chǎn)并參考房價(jià)，另一方面也受到本地市場影響而逐漸改變。不同來源地的客戶置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有較大不同，比如外籍群體更關(guān)注家人（尤其是小孩和妻子）的需求；上海本地人相對外地人，具有更強(qiáng)的地緣情結(jié)和區(qū)域偏好?！赡芗?xì)分的維度————上海高端客戶購買力模型——根據(jù)《上?？蛻舴诸愌芯磕Ｐ汀?，目前上海高端客戶購買力如下：

公寓價(jià)格范圍別墅價(jià)格范圍

30萬-100萬100萬-300萬300萬以上物業(yè)價(jià)格1000萬800萬購買力600萬500萬300萬300萬富裕級富貴級富豪級標(biāo)簽/體驗(yàn)驗(yàn)別墅相對公公寓式全新新居住體驗(yàn)驗(yàn)對別墅沒有有清晰的產(chǎn)產(chǎn)品需求視別墅為進(jìn)進(jìn)入高端階階層的標(biāo)簽簽尊貴/享受受熟悉別墅生生活方式，，有清晰的的別墅生活活理論有明確的高高端別墅的的居住需求求，對別墅墅的設(shè)計(jì)要要求精細(xì)舒適/享受受有明確的高高端公寓置置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)偏好市區(qū)公公寓帶來的的便利（工工作/購物物/娛樂等等）初級體悟成成熟體悟別墅公公寓寓——產(chǎn)品類型與高端客戶戶居住體悟——便利/改善善目前正處于于事業(yè)奮斗斗期，關(guān)注注工作/生生活便利功能驅(qū)動受高端房產(chǎn)產(chǎn)某方面功功能的吸引引（大面積/復(fù)式）進(jìn)進(jìn)入高端市市場——別墅類型與高端客戶戶居住體悟——自然景觀資源型別墅人文歷史高爾夫資源城市地位類別墅非資源型別別墅經(jīng)濟(jì)型別墅初級體悟成成熟體悟——資源類類型別墅分分析——資源型別墅墅——資源型別墅墅就是項(xiàng)目目所處的區(qū)區(qū)域中具有有得天獨(dú)厚厚的資源條條件，包括括自然景觀資資源、人文文歷史資源源、城市地地域資源以以及高爾夫夫資源等。具備此此類資源的的別墅產(chǎn)品品具有一定定的稀缺性性，并且已已經(jīng)為大眾眾所認(rèn)可。。另：非資源源類別墅指指項(xiàng)目自身身所處區(qū)位位并無可依依托的資源源條件的別別墅產(chǎn)品。。——資源類類別墅板塊塊分布———西郊板塊佘山板塊世紀(jì)公園板板塊湯臣高爾夫夫別墅淀山湖板塊塊天馬花苑依托資源：：國家森林林公園代表項(xiàng)目：：世茂山莊莊、上海紫紫園依托資源：：淀山湖、、大淀湖代表項(xiàng)目：：綠洲江南南園、海源源別墅依托資源：：西郊國賓賓館代表項(xiàng)目：：西郊一品品園依托資源：：浦東金融融中心、國國際社區(qū)代表項(xiàng)目：：九間堂、、御翠園高爾夫別墅墅代表高爾夫別墅墅代表——資源類類別墅板塊塊特征———資源類別資源名稱代表板塊代表項(xiàng)目客戶特征自然景觀佘山國家森林公園佘山板塊世茂山莊上海紫園隨著大量的星級娛樂設(shè)施進(jìn)駐、這里發(fā)展趨向成熟，成為上海名副其實(shí)的頂級富人區(qū)，別墅總價(jià)1000萬-1.5億不等。淀山湖大淀湖朱家角淀山湖板塊綠洲江南園海源別墅受佘山板塊擠壓，區(qū)域發(fā)展緩慢，形象檔次不高，特別由于上海退界淀山湖300米的要求，許多別墅無法真正利用資源湖景資源，目前別墅在700-1000萬不等。人文歷史西郊國賓館西郊別墅板塊檀宮西郊一品園西郊賦予的特殊人文價(jià)值使得該區(qū)域成為隱秘的富豪區(qū)，上海傳統(tǒng)富豪喜歡居住于此，由于該區(qū)域發(fā)展成熟后續(xù)項(xiàng)目較少。別墅總價(jià)在1000-8000萬左右城市地位浦東金融中心國際社區(qū)定位世紀(jì)公園板塊九間堂御翠園位于城市中心城區(qū)，土地資源缺乏賦予項(xiàng)目較高的價(jià)值，別墅產(chǎn)品多樣性，總價(jià)在1600-6000萬不等高爾夫球場高爾夫球場/穎奕博園別墅湯臣高爾夫天馬花苑分布比較分散，雖然靠近景觀資源旁，但更多依托自身標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場給人的檔次感，上海高爾夫球場較少因而顯出其資源稀缺性，別墅總價(jià)在1000萬左右。便利舒適階層求異享受符號財(cái)富基本層次房屋是滿足足便利生活活的場所升級層次房屋是提高高自己生活活品質(zhì)的場場所最高層級房屋是體現(xiàn)現(xiàn)自己被認(rèn)認(rèn)可和尊重重的內(nèi)心情情感需要的的媒介——房屋態(tài)度————媒體關(guān)關(guān)注度———1、口碑傳遞2、小眾媒體3、大眾媒體最重要的信信息獲取渠渠道信賴感：口碑好的的樓盤在居居住品質(zhì)上上更令人信信賴認(rèn)同感：被同一層層次的人認(rèn)認(rèn)可的樓盤盤可以滿足足高端客戶戶重視自己己受到認(rèn)可可的需要美譽(yù)度：可以很好好的提高產(chǎn)產(chǎn)品或品牌牌的美譽(yù)度度高端端群群體體接接受受度度較較高高的的渠渠道道財(cái)經(jīng)經(jīng)類類報(bào)報(bào)刊刊（（上上海海樓樓市市））、、家家居居雜雜志志或或直直投投雜雜志志信息息到到達(dá)達(dá)率率較較高高可以以提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品或或品品牌牌的的形形象象傳統(tǒng)統(tǒng)信信息息媒媒體體（（電電視視廣廣告告和和報(bào)報(bào)紙紙廣廣告告））和和房房產(chǎn)產(chǎn)中中介介第一一財(cái)財(cái)經(jīng)經(jīng)頻頻道道的的地地產(chǎn)產(chǎn)節(jié)節(jié)目目是是消消費(fèi)費(fèi)者者比比較較多多提提及及的的電電視視節(jié)節(jié)目目東方方早早報(bào)報(bào)/外外灘灘畫畫報(bào)報(bào)/周周末末畫畫報(bào)報(bào)外企企外外籍籍高高管管歐美美留留學(xué)學(xué)歸歸國國創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)人人士士財(cái)力力雄雄厚厚的的港港臺臺商商人人外企企高高管管、、高高級級白白領(lǐng)領(lǐng)/金金領(lǐng)領(lǐng)國企企高高管管高薪薪律律師師、、會會計(jì)計(jì)師師和和高高級級知知識識分分子子中小小企企業(yè)業(yè)主主———上海海高高端端客客戶戶職業(yè)業(yè)特特征征———七大代代表表職職業(yè)業(yè)香港港人人高級級白白領(lǐng)領(lǐng)為為主主多數(shù)數(shù)重重視視工工作作的的便便捷捷性性暫時(shí)時(shí)居居住住，，關(guān)關(guān)注注轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手手的的難難易易程程度度臺灣灣人人以臺臺商商為為主主關(guān)注注居居住住的的舒舒適適和和保保值值增增值值偏好好成成熟熟的的生生活活氛氛圍圍，，如如古古北北偏好好大大面面積積住住宅宅單價(jià)價(jià)參參考考臺臺北北，，3萬萬是是道道坎坎浙商商投資資客客為為主主，，如如溫溫州州炒炒房房團(tuán)團(tuán)短線線投投資資獲獲取取差差價(jià)價(jià)為為目目的的外資資投投資資客客的的跟跟隨隨者者上海海本本地地人人明顯顯的的地地域域情情結(jié)結(jié)重視視物物有有所所值值對社社區(qū)區(qū)綠綠化化率率環(huán)環(huán)保保十十分分重重視視東南南亞亞人人以外外企企高高管管為為主主重視視工工作作便便捷捷如果果攜攜家家來來滬滬、、尤尤其其關(guān)關(guān)注注孩孩子子和和妻妻子子的的居居住住需需要要山西西煤煤老老板板生態(tài)態(tài)移移民民或或?yàn)闉樽幼优探逃宰∽闉橹髦?，，注注重重私私密密安安全全歐美美人人以外外企企業(yè)業(yè)高高管管為為主主重視視社社區(qū)區(qū)居居民民身身份份的的同同質(zhì)質(zhì)性性注重重會會所所和和小小區(qū)區(qū)綠綠化化七大典典型型來源源地地———上上海海高高端端客客戶戶來源源地地特征征————工作型生活型身份尊型總體特征臺灣人相對來說會以在上海定居發(fā)展作為其長期目標(biāo)，因此會較多地考慮自住需求另外，投資需求也是臺灣人考慮的一個(gè)因素，但是他們在考慮上海的房價(jià)時(shí)，會較多地以臺北的房價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)，來權(quán)衡是否值得投資臺灣客群區(qū)域性較強(qiáng)。虹橋、青浦區(qū)域?qū)胄詮?qiáng)。購買力層次差異性較大。背景來滬工作的高級白領(lǐng)來滬工作的高級白領(lǐng)或生意人士帶家人一起在滬定居來滬定居的企業(yè)老板資金雄厚購房考慮因素周邊生活配套的完備交通便利保值周邊生活配套的完備未來保值與增值重視風(fēng)水社區(qū)的檔次（鄰居的素質(zhì)和層次）房屋的高標(biāo)配帶來的居住舒適購房動機(jī)偏好交通便捷的中心城區(qū)（如徐匯和靜安）偏好生活配套（購物/飯店/娛樂等）成熟的區(qū)域（如古北）喜歡客廳大，臥室也大的方方正正的房子不考慮保姆房偏好稀缺的地段（如浦東濱江）偏好靠水近，風(fēng)水好偏好南北通透不考慮保姆房典型群體分析：臺灣人人口口特特征征：：一般般都都是是山山西西做做煤煤炭炭生生意意的的老老板板購房房動動機(jī)機(jī)：：為子子女女教教育育在上上海海有有生生意意往往來來（（主主要要是是包包鋼鋼的的供供應(yīng)應(yīng)商商））生態(tài)態(tài)移移民民（（山山西西的的居居住住、、教教育育環(huán)環(huán)境境較較差差））這部部分分消消費(fèi)費(fèi)者者規(guī)規(guī)模模不不會會太太大大上海海不不是是他他們們移移民民的的首首選選地地，，大大多多會會選選擇擇北北京京不以以純純投投資資為為目目的的，，而而是是以以自自住住為為主主要要目目的的購買買行行為為特特征征小孩孩的的需需求求影影響響較較大大主要要集集中中在在靜靜安安、、浦浦東東和和虹虹橋橋別別墅墅區(qū)區(qū)喜歡歡氣氣派派的的大大堂堂、、寧寧靜靜的的小小區(qū)區(qū)、、不不喜喜歡歡沒沒有有人人氣氣的的社社區(qū)區(qū)比較較注注重重隱隱私私、、低低調(diào)調(diào)內(nèi)內(nèi)斂斂，，不不喜喜歡歡在在家家里里進(jìn)進(jìn)行行商商務(wù)務(wù)性性社社交交活活動動別墅墅喜喜歡歡簡簡潔潔的的風(fēng)風(fēng)格格由于于大大多多數(shù)數(shù)是是商商人人，，存存在在著著商商務(wù)務(wù)需需求求對高高端端房房產(chǎn)產(chǎn)并并沒沒有有太太多多認(rèn)認(rèn)識識和和體體驗(yàn)驗(yàn)，，可可能能會會用用價(jià)價(jià)格格和和開開發(fā)發(fā)商商品品牌牌/物物業(yè)業(yè)公公司司品品牌牌來來衡衡量量高高端端房房產(chǎn)產(chǎn)的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一次次性性付付款款朋友友介介紹紹時(shí)時(shí)很很重重要要的的渠渠道道典型群體分析：山西商人人口口特特征征：：一般般是是來來上上海海工工作作兩兩年年或或者者以以上上的的企企業(yè)業(yè)高高級級白白領(lǐng)領(lǐng)，，從從事事著著廣廣告告、、營營銷銷、、或或者者其他他高高級級管管理理職職位位。。他們們一一般般都都擁擁有有公公司司提提供供的的住住房房津津貼貼。。在在中中國國的的主主要要目目的的就就是是工工作作，，沒沒有有長長期定定居居的的打打算算。。購房房動動機(jī)機(jī)：：不想想租租房房，，更更好好地地利利用用津津貼貼，，把把津津貼貼轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為個(gè)個(gè)人人資資產(chǎn)產(chǎn)。。另外外，，具具有有保保值值/投投資資需需求求購買買行行為為特特征征以工工作作便便利利為為主主要要購購房房考考慮慮要要素素，，因因此此購購買買交交通通便便利利、、或或者者靠靠近近工工作作地地點(diǎn)點(diǎn)的的住住房房。。例例如如徐徐匯匯、、靜靜安安等等地地方方追捧香港港本土開發(fā)發(fā)商品牌牌，區(qū)域性性弱。易轉(zhuǎn)手：：樓層中中高（8-20樓），，樓盤不不要太大大，外力力面要求求耐性好好需要有會會所，進(jìn)進(jìn)行商務(wù)務(wù)活動購買房型型是三房房以上，，往往要要求有客客人房偏好裝修修房，需需要有衛(wèi)衛(wèi)星電視視重視物業(yè)業(yè)服務(wù)（（熱情周周到的服服務(wù)，能能夠提供供需要的的幫助））典型群體分析：香港人人口特征征：大多數(shù)是是外派到到中國，，一般都都擁有比比較高的的管理職職位，享享有公司司提供的的住房津貼貼對于東南南亞人來來說，分分為兩種種不同的的群體獨(dú)自一人人來中國國與家人一一起來中中國購房特征征：對于第一一類人（（獨(dú)自來來中國））而言，，其消費(fèi)費(fèi)需求類類似于香香港人，，以工作作便利為驅(qū)驅(qū)動，重重視房子子的易轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手性對于第二二類人而而言，其其購房特特征：重視家庭庭需求，，尤其是是小孩的的需求優(yōu)優(yōu)先生活便利利要求有國國際學(xué)校校，重視視中文和和英文的的教育，，小孩今今后能夠夠適應(yīng)本本國的文文化氛圍圍典型群體分析：東南亞人人口特征征：大多數(shù)是是外派到到中國，，一般都都擁有比比較高的的管理職職位，享享有公司司提供的的住房津津貼三口之家家，多小小孩客戶層次次較東南南亞人更更高購房特征征：重視家庭庭需求，，尤其是是小孩的的需求優(yōu)優(yōu)先會所設(shè)施施齊全，，是其重重要的社社交場所所生活便利利，家樂樂福、英英文招牌牌的西餐餐廳必不不可少要求有國國際學(xué)校校，重視視中文和和英文的的教育，，小孩今今后能夠夠適應(yīng)本本國的文文化氛圍圍典型群體分析：歐美人人口口特特征征：：本地地土土生生土土長長的的成成功功人人士士，，觀觀念念較較為為傳傳統(tǒng)統(tǒng)。。親親戚戚朋朋友友一一大大堆堆，，有有自自己己的的生活活圈圈子子，，來來往往密密切切的的多多是是中中學(xué)學(xué)、、大大學(xué)學(xué)同同學(xué)學(xué)或或新新同同事事。。事事業(yè)業(yè)上上的的拼拼搏搏讓讓他們們已已經(jīng)經(jīng)感感覺覺有有些些疲疲憊憊。。購房房特特征征：：位置置或或地地段段在在市市中中心心等等傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的““上上只只角角””。。周圍圍生生活活配配套套完完備備，，大大賣賣場場、、便便利利店店，，甚甚至至不不排排斥斥菜菜市市場場。。對社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境要要求求較較高高，，綠綠化化率率高高、、安安靜靜。。典型群體分析：本地人高端端客客戶戶細(xì)細(xì)分分解解析析PARTⅡⅡ同樣樣，，通通過過對對住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征的的分分析析，，可可以以推推導(dǎo)導(dǎo)出出其其對對應(yīng)應(yīng)的的高高端端客客戶戶。。通過過對對不不同同類類別別的的高高端端客客戶戶的的購購房房態(tài)態(tài)度度研研究究，，推推導(dǎo)導(dǎo)出出其其喜喜好好的的住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征?！徺彿糠繎B(tài)態(tài)度度&產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征————地段周邊配套小區(qū)環(huán)境產(chǎn)品類型裝修風(fēng)格建筑風(fēng)格最高層級升級層級基本層級來源地關(guān)注度高端居住體驗(yàn)購買力階層財(cái)富符號享受舒適便利求異針對對不不同同能能夠夠類類別別高高端端客客戶戶的的購購房房態(tài)態(tài)度度，，對對其進(jìn)進(jìn)行行細(xì)細(xì)分分。。共共10大大類類別別。。———細(xì)細(xì)分分群群體體————標(biāo)簽簽型型高端端新新體體驗(yàn)驗(yàn)型型尊貴貴型型生活活享享受受型型自我我陶陶醉醉型型享樂樂型型適度度理理財(cái)財(cái)型型生活活便利利型型舒適適型型工作作便便利利型型最高高型型升級級型型基本本型型200萬萬富富裕裕級級300萬萬富富貴貴級級600萬萬富富豪豪級級階層層符符號號財(cái)財(cái)富富享享受受舒舒適適便便利利求求異異———高高端端新新體體驗(yàn)驗(yàn)型型————典型型客客戶戶中青青年年，，生生意意人人/白白領(lǐng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力剛剛夠夠進(jìn)進(jìn)入入高高端端市場場客戶戶描描述述初次次進(jìn)進(jìn)入入高高端端物物業(yè)業(yè)的的消消費(fèi)費(fèi)者者希望望獲獲得得改改進(jìn)進(jìn)的的居居住住體體驗(yàn)驗(yàn)購買買力力中等等房屋屋需需求求產(chǎn)品品類類型型偏偏好好：：受受高高端端房房產(chǎn)產(chǎn)的的某某些些因因素素（（如如復(fù)復(fù)式式結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、別別墅墅等等））的的吸吸引引力力而而沖沖動動購購買買房屋屋態(tài)態(tài)度度：主要要還還是是中中檔檔房房產(chǎn)產(chǎn)的的要要求求（（主主要要關(guān)關(guān)注注工工作作和和生生活活的的便便利利））尋求求一一種種新新鮮鮮的的與與中中低低端端不不同同的的居居住住經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)認(rèn)知知度度：：對對高高端端房房產(chǎn)產(chǎn)需需求求認(rèn)認(rèn)知知較較少少，，要要求求比比較較簡簡單單購房房行行為為總體體來來說說是是屬屬于于中中端端消消費(fèi)費(fèi)者者的的需需求求行行為為可能能會會有有其其中中某某某某方方面面特特別別吸吸引引消消費(fèi)費(fèi)者者，，與與一一般般中中端端房房產(chǎn)產(chǎn)區(qū)區(qū)隔隔，，從從而而吸吸引引消消費(fèi)費(fèi)者者去去購購買買，，例例如如：：戶型結(jié)構(gòu)：：復(fù)式、別別墅不同的外立立面不同的建筑筑風(fēng)格不同的社區(qū)區(qū)環(huán)境或自自然資源代表樓盤：：新江灣的的高檔公寓寓——工作便便利型———典型客戶中青年，高高級白領(lǐng)，，大都是港臺臺或外籍華華人，事業(yè)發(fā)發(fā)展穩(wěn)定客戶描述沒有在中國國定居的打打算利用住房津津貼來購房房購買力中等房屋需求功能需求交通便利居住便利房產(chǎn)保值購房行為大都偏好靠靠近工作地地或交通便便利的鬧市市區(qū)附近的的高檔公寓寓偏好酒店公公寓式物業(yè)業(yè)管理（物物業(yè)可以在在生活上提提供幫助））偏好裝修重視轉(zhuǎn)手租租賃的容易易度以及保保值增值空空間代表樓盤：：東方曼哈頓頓、永新城城、靜安四四季、靜安安楓景——生活便便利型———典型客戶事業(yè)發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)定，重心心從工作逐逐步向生活活過渡客戶描述重視孩子和和家人的生生活需要通常家庭成成員較多（（至少有孩孩子）重視成熟生生活，配套套會選擇商商業(yè)配套，，教育配套套完備成熟熟的區(qū)域很多臺灣人人和本地人人都屬于此此類購買力中等房屋需求便利：生活活配套齊全全（如購物物/娛樂/飯店等））舒適：居住住空間足夠夠大周圍住戶要要有較好的的素質(zhì)戶型：合理理、科學(xué)購房行為偏好鬧中取取靜的區(qū)域域（如靜安安，臺灣人人則回選擇擇古北）社區(qū)內(nèi)有可可供孩子娛娛樂嬉戲的的場所會所有游泳泳池、健身身房物業(yè)要求提提供安保服服務(wù)（最好好是人保））代表樓盤：：古北二期、、靜安楓景景、中凱城城市之光——舒適型型——典型客戶中青年，高高級白領(lǐng)，，事業(yè)發(fā)展展穩(wěn)定，缺缺乏足夠的的高端居住住體驗(yàn)客戶描述希望改善生生活品質(zhì)，，追求舒適適生活環(huán)境境通常在前幾幾年已經(jīng)購購置過一套套不錯(cuò)的中中檔房產(chǎn)有豐富的中中端房產(chǎn)的的居住體驗(yàn)驗(yàn)，有成熟熟的置業(yè)觀觀，但對高高端房產(chǎn)認(rèn)認(rèn)知不多購買力中等偏上房屋需求舒適：雖然然缺乏足夠夠的高端住住宅的居住住體驗(yàn)，但但對房產(chǎn)的的居住舒適適度有明確確要求便利：大都都目前尚處處于事業(yè)發(fā)發(fā)展期，工工作的便利利性也是需需要兼顧考考慮的購房行為1偏好鬧中取取靜的區(qū)塊塊，往來人人流不要太太多太雜社區(qū)居民層層次高（相相信價(jià)格是是區(qū)分人群群層次的有有效手段））周邊交通便便利：靠近近工作地點(diǎn)點(diǎn)或打車/開車距離離不遠(yuǎn)偏好現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格的建筑筑風(fēng)格代表樓盤：：長寧區(qū)（延延安路附近近高檔公寓寓），浦東東世紀(jì)公園園附近購房行為2物業(yè)：保安要控制制好進(jìn)出的的人流提供一些生生活上的幫幫助（如代代繳費(fèi)，待待叫車、叫叫水等）房型：偏好面積大大，大戶型型層高要高，，不壓抑至少要有四四房（一主主臥、一書書房、孩子子房、一客客房）社區(qū)配套套社區(qū)會所至至少要有游游泳池，網(wǎng)網(wǎng)球，還有有比較好的的餐廳和比比較好的服服務(wù)，供招招待商務(wù)上上的朋友社區(qū)環(huán)境綠綠化率高，，最好有山山有水有景景致——生活享享受型———典型客戶中年，高級級白領(lǐng)或成成功生意人人，事業(yè)發(fā)發(fā)展穩(wěn)定，，很可能會會購買別墅墅（獨(dú)棟））客戶描述社會成功人人士（目前前沒有太大大的生活壓壓力）可能有國外外高端住宅宅的居住體體驗(yàn)有成熟的居居住理念對房產(chǎn)的各各項(xiàng)需求明明確（如物物業(yè)要求較較高）對細(xì)節(jié)的關(guān)關(guān)注度很高高，標(biāo)準(zhǔn)制制定者購買力較高，可以以為了某種種目的購買買一處住宅宅房屋需求功能性需要要：偏好別墅小區(qū)設(shè)計(jì)精精細(xì)而講究究，讓人感感覺置身幽幽靜的歐洲洲小鎮(zhèn)會重點(diǎn)關(guān)注注小孩的需需求情感性需求求：強(qiáng)調(diào)享享受的生活活氛圍和生生活方式購房行為1（成熟的的別墅體驗(yàn)驗(yàn)）開發(fā)商：做做事比較規(guī)規(guī)范由國外設(shè)計(jì)計(jì)師進(jìn)行整整體設(shè)計(jì)國外設(shè)計(jì)師師具有居住住體驗(yàn)，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)較豐富富注重細(xì)節(jié)（（包括開關(guān)關(guān)的位置等等都非常合合理）一部分人不不喜歡中國國人和國外外人一起設(shè)設(shè)計(jì)的別墅墅，中西結(jié)結(jié)合不好，，不倫不類類。代表樓盤：：綠寶園，碧碧云社區(qū)公公寓，匯賢賢居，靜安安豪景，虹虹橋別墅區(qū)區(qū)，蘭喬圣圣菲等購房行為2（成熟的的別墅體驗(yàn)驗(yàn)）社區(qū)周邊配配套：希望社區(qū)周周圍有好的的餐館和農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場從小孩角度度考慮，希希望周邊有有國際學(xué)校校從投資角角度考慮慮，希望望周邊有有很多大大公司，，出租會會很容易易，（因因此金橋橋別墅很很受歡迎迎）社區(qū)內(nèi)部部配套社區(qū)有國國外的感感覺（很很干凈、、草地多多，房子子看上去去很舒服服，生活活環(huán)境好好）社區(qū)環(huán)境境好，綠綠化好（（樹多而而大，樹樹的種類類多而名名貴，綠綠草如茵茵）會所內(nèi)希希望項(xiàng)目目多（足足球場、、網(wǎng)球場場、籃球球場，室室外游泳泳池；室室內(nèi)的籃籃球場和和羽毛球球場，游游泳池，，壁球，，冰球，，練瑜伽伽）購房行為為3（成成熟的別別墅體驗(yàn)驗(yàn)）房屋屬性性：車庫的要要求希望車庫庫一定要要寬敞，，最好有有雜物間間，還有有放自行行車的地地方不喜歡建建在地下下室，也也不喜歡歡是傾斜斜的，最最好在一一個(gè)平面面上車庫外可可以做一一個(gè)籃球球場架，，帶小孩孩打籃球球自家的院院子要大大，最好好分前院院和后院院房型要求求非常重視視主餐廳廳的設(shè)計(jì)計(jì)，希望望有一個(gè)個(gè)正餐廳廳和一個(gè)個(gè)早餐廳廳，早餐餐廳可以以提供給給女主人人一邊準(zhǔn)準(zhǔn)備早餐餐一邊與與家人聊聊天二樓以上上是專屬屬家人的的活動空空間需要有臥臥房（每每個(gè)房間間都有一一個(gè)衣帽帽間），，書房大露臺家人專用用小廳一樓和地地下室需要保姆姆室（裝裝修很好好的套間間）和一一個(gè)大廳廳地下室的的廳作為為小孩的的活動室室廚房的裝裝修需求求設(shè)計(jì)合合理，功功能區(qū)齊齊備，做做到小而而全——適度度理財(cái)型型——典型客戶戶中老年，，高級白白領(lǐng)，對對事業(yè)沒沒有太高高的追求求和目標(biāo)標(biāo)，希望望平穩(wěn)的的享受生生活客戶描述述購房需求求成熟，，未來升升級可能能性小已購置了了多處高高端房產(chǎn)產(chǎn)房屋被視視為財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的物化化形式購買力中等偏上上房屋需求求重視房屋屋的保值值和增值值等理財(cái)財(cái)功能，，因此重重視房屋屋的地段段和物業(yè)業(yè)有高端房房產(chǎn)的居居住體驗(yàn)驗(yàn)，了解解高端房房產(chǎn)的需需求購房行為為房型：采光（全全朝陽，，陽光普普照）衛(wèi)生間，，廚房一一定要寬寬敞衛(wèi)生間雙雙衛(wèi)客廳一定定要寬敞敞，（要要求寬４４米４，，高３米米）四房比較較合適，，有主臥臥，兒童童房，客客臥，書書房或健健身房。。代表樓盤盤：國際麗都都城購房行為為２偏好自己己裝修，，裝修材材料要非非常講究究，潔具具要求名名牌看中建筑筑材質(zhì)，，外立面面（這會會影響房房屋的耐耐久性，，進(jìn)而影影響房屋屋的投資資價(jià)值））社區(qū)配套套社區(qū)綠化化３０％％左右，，且綠化化一定不不要千篇篇一律，，要不同同地點(diǎn)有有不同的的綠化（（顏色，，植物都都有變化化）社區(qū)會所所最好有有游泳池池，網(wǎng)球球場（收收費(fèi)也能能接受））物業(yè)：物業(yè)只要要做到保保潔和保保安工作作既可不要特別別奢華的的服務(wù)（（２４小小時(shí)熱水水，中央央空調(diào)））供水水質(zhì)質(zhì)好，社社區(qū)本身身可凈水水，純凈凈水到戶戶——尊貴貴型———典型客戶戶中年以上上，企業(yè)業(yè)家或事事業(yè)有成成的生意意人士（（山西人人也屬于于該群體體）客戶描述述已經(jīng)擁有有多套高高端住宅宅重視“身身份尊貴貴”的階階層概念念希望占有有稀缺資資源（如如佘山，，浦江））重視住房房的私密密性購買力較高，可可以為了了某種目目的購買買一處住住宅房屋需求求重視房屋屋的保值值和增值值等理財(cái)財(cái)功能，，因此重重視房屋屋的地段段和物業(yè)業(yè)有高端房房產(chǎn)的居居住體驗(yàn)驗(yàn)，了解解高端房房產(chǎn)的需需求購房行為為靠近絕對對稀缺景景觀資源源：水對對他們來來說是財(cái)財(cái)富的體體現(xiàn)而且且要求是是景觀最最好的希望社區(qū)區(qū)居民與與其身份份相符合合，一些些名人、、企業(yè)家家入住對對其非常常具有吸吸引力氣派設(shè)計(jì)計(jì)：大堂堂氣派，，房間層層高要高高，大于于３．１１米面積要大大，三房房以上，，至少兩兩間房朝朝南，通通風(fēng)性好好視野要寬寬和遠(yuǎn)，，樓間距距要大，，對別墅墅而言，，希望有有許多樹樹木掩蓋蓋注重私隱隱性，不不喜歡在在家會見見一般的的商業(yè)性性朋友，，因此具具有商務(wù)務(wù)功能的的會所對對他們來來說比較較重要風(fēng)水因素素會重視視代表樓盤盤：虹橋高爾爾夫，財(cái)財(cái)富海景景，衡山山路４１１號——享樂樂型———典型客戶戶３０歲上上下，出出身巨富富家庭客戶描述述重視生活活享受偏好享樂樂型配套套較為成成熟的中中心城區(qū)區(qū)購買力較高房屋需求求功能性需需要：看重周邊邊的生活活環(huán)境是是否適合合自己的的生活方方式注重與朋朋友的聯(lián)聯(lián)系，會會考慮朋朋友的需需求情感性需需要：享樂生活方式式購房行為為地段：喜喜歡靜安安，新天天地附近近的地段段；平常常的生活活娛樂比比較方便便，和朋朋友聚會會比較方方便社區(qū)：幽幽靜，適適合散步步社區(qū)周邊邊生活配配套的便便利性，，就把，，小店等等比較多多，方便便逛街；；房型：方方正，朝朝南樓層高，，視野廣廣需要有客客人房自己裝修修物業(yè)重視視安全和和服務(wù)周周到代表樓盤盤：新天地附附近高端端樓盤（（如匯賢賢居，翠翠湖天地地雅苑，，錦麟天天地等））9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:24:1603:24:1603:241/5/20233:24:16AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2303:24:1603:24Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:24:1603:24:1603:24Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2303:24:1603:24:16January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20233:24:16上上午午03:24:161月月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:24上上午1月-2303:24January5,202316、行動出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/53:24:1603:24:1605January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。3:24:16上午3:24上上午03:24:161月-239、沒沒有有失失