上海陸家嘴浦江映象項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告-策源

浦江映象2008年度

營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告策源機(jī)構(gòu)城市映象之旅……項(xiàng)目定位回顧項(xiàng)目所在區(qū)域標(biāo)示性不強(qiáng)，不具備高尚地段認(rèn)同度，為提升售價(jià)制造了極大障礙與大區(qū)域其他競(jìng)品相比，沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目南側(cè)為舊廠房老式公房，整體感覺(jué)不協(xié)調(diào)地塊規(guī)模小，地塊不規(guī)則狀，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)受制約張家浜的景觀僅北向建筑可見(jiàn)，緊靠峨山路并無(wú)景觀資源部分南向視野被老廠房所遮擋，不利于小區(qū)整體形象瓶頸中庸小環(huán)境不佳定位回顧項(xiàng)目分析如果還僅僅說(shuō)塘橋，我們無(wú)法突破價(jià)格瓶頸

重新定義塘橋，

我們的整體營(yíng)銷(xiāo)策略目標(biāo)就是要跳脫塘橋

定位回顧策略思考陸家嘴南，ARTDECO江畔觀邸定位回顧策略目標(biāo)策略任務(wù)：借勢(shì)，偷換區(qū)域概念，尋找適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品標(biāo)簽行銷(xiāo)目標(biāo)：樹(shù)立區(qū)域價(jià)格標(biāo)竿包裝任務(wù)：打造適合產(chǎn)品氣質(zhì)的傳達(dá)形象，有效提升產(chǎn)品地位。銷(xiāo)售執(zhí)行：制定有效的銷(xiāo)售策略，實(shí)現(xiàn)快速去劃，引起熱銷(xiāo)效應(yīng)。形象跳脫價(jià)格跳脫地段跳脫執(zhí)行跳脫+推廣準(zhǔn)備市場(chǎng)排摸銷(xiāo)售準(zhǔn)備映象回顧售樓處、樣板房、看房通道完工2008-2009整體形勢(shì)預(yù)判銷(xiāo)講的編寫(xiě)業(yè)務(wù)員培訓(xùn)報(bào)告索引市場(chǎng)現(xiàn)狀分析整體營(yíng)銷(xiāo)策略分階段執(zhí)行策略媒體執(zhí)行計(jì)劃報(bào)告索引市場(chǎng)現(xiàn)狀分析整體營(yíng)銷(xiāo)策略分階段執(zhí)行策略媒體執(zhí)行計(jì)劃宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析公寓市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定價(jià)建議宏觀市場(chǎng)環(huán)境【歷年階段性政策走勢(shì)】98-03年購(gòu)房退稅政策94-02年藍(lán)印戶(hù)口政策契稅減免政策[1997-2003]前期優(yōu)惠政策減除四次加息期房限轉(zhuǎn)限外政策[2004-2006]70.90新政頒布提高公積金貸款額度1年內(nèi)6次加息土地增值稅、閑置稅等出臺(tái)[2007-今后]鼓勵(lì)買(mǎi)房抑制投資市場(chǎng)雙軌制政策調(diào)整力度不斷加大，調(diào)控趨向細(xì)節(jié)化政策導(dǎo)向：保障中低收入者的住房需求而中高端市場(chǎng)客源則受到加息及2套房貸影響較大樓市整體走勢(shì)勘緊，客戶(hù)觀望情緒加劇，市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)變【近近期期市市場(chǎng)場(chǎng)走走勢(shì)勢(shì)】】打折折降降價(jià)價(jià)風(fēng)風(fēng)波波越越演演越越烈烈現(xiàn)象象一一房產(chǎn)產(chǎn)大大鱷鱷””萬(wàn)萬(wàn)科科““在在全全國(guó)國(guó)范范圍圍上上演演的的打打折折風(fēng)風(fēng)暴暴元宵宵節(jié)節(jié)即即將將在在上上海海對(duì)對(duì)旗旗下下的的10個(gè)個(gè)樓樓盤(pán)盤(pán)進(jìn)進(jìn)行行95折折銷(xiāo)銷(xiāo)售售打折折后后，，萬(wàn)萬(wàn)科科1月月份份全全國(guó)國(guó)銷(xiāo)銷(xiāo)量量?jī)H僅為為12月月份份的的30％％新項(xiàng)項(xiàng)目目推推遲遲上上市市時(shí)時(shí)間間現(xiàn)象象二二1月月份份上上海海僅僅4個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)預(yù)預(yù)售售一些些原原本本打打算算上上市市的的項(xiàng)項(xiàng)目目拖拖延延了了預(yù)預(yù)售售申申請(qǐng)請(qǐng)時(shí)時(shí)間間一、、二二手手房房?jī)r(jià)價(jià)格格下下降降現(xiàn)象象三三上海海二二手手房房?jī)r(jià)價(jià)格格下下降降1.2％％，，成成交交量量環(huán)環(huán)比比下下降降11％％上海海一一手手房房新新開(kāi)開(kāi)個(gè)個(gè)案案均均采采取取低低開(kāi)開(kāi)策策略略，，開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)價(jià)價(jià)格格低低于于周周邊邊行行情情區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格周邊行情長(zhǎng)寧長(zhǎng)寧馥邦2200025000-30000普陀達(dá)安春之聲1400017000-18000浦東浦發(fā)博園11000-12000170000-18000靜安達(dá)安錦園3000035000以上黃浦黃浦新苑二期2700030000以上“降降價(jià)價(jià)、、打打折折””重重歸歸樓樓市市，，風(fēng)風(fēng)潮潮蔓蔓延延“量量、、價(jià)價(jià)””開(kāi)開(kāi)始始松松動(dòng)動(dòng)，，并并呈呈下下跌跌走走勢(shì)勢(shì)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入入調(diào)調(diào)整整期期，，低低迷迷狀狀態(tài)態(tài)開(kāi)開(kāi)始始呈呈現(xiàn)現(xiàn)宏觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析【上上海海公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)】】2007年年上上海海公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)供供需需走走勢(shì)勢(shì)分分析析「第第一一階階段段：：一一季季度度傳傳統(tǒng)統(tǒng)冷冷淡淡期期」」供應(yīng)應(yīng)、、成成交交量量都都較較少少，，成成交交量量在在330萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡上上下下成交交價(jià)價(jià)格格維維持持在在9000元元/㎡㎡線(xiàn)線(xiàn)下下「第第二二階階段段：：二二、、三三季季度度迅迅速速上上漲漲期期」」成交交量量不不斷斷增增加加，，季季度度成成交交量量維維持持在在580萬(wàn)萬(wàn)方方上上下下成交交價(jià)價(jià)格格徘徘徊徊在在萬(wàn)萬(wàn)元元水水平平下下附附近近中心心樓樓市市的的樓樓盤(pán)盤(pán)供供不不應(yīng)應(yīng)求求，，價(jià)價(jià)格格走走勢(shì)勢(shì)強(qiáng)強(qiáng)勁勁「第第三三階階段段：：四四季季度度回回落落期期」」成交交量量回回落落將將近近1/3量量體體，，僅僅430萬(wàn)萬(wàn)方方成交價(jià)格首次次出現(xiàn)400元的下滑多重因素影響響樓市成交量量?jī)r(jià)齊降市場(chǎng)供求發(fā)生生逆轉(zhuǎn)，價(jià)格格首次出現(xiàn)下下降市場(chǎng)“拐點(diǎn)””是否出現(xiàn)？？復(fù)蘇期上漲期回落期？慘淡期【浦東公寓市市場(chǎng)】單位：萬(wàn)㎡，元/㎡2007年浦東公寓市場(chǎng)場(chǎng)供需走勢(shì)分分析單位：萬(wàn)㎡，元/㎡2006年浦東公寓市場(chǎng)場(chǎng)供需走勢(shì)分分析價(jià)格上漲卻帶帶來(lái)了需求量量的減少（幾乎與2005年市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)控時(shí)的量量體一樣）目前市場(chǎng)再次次進(jìn)入調(diào)整期期，客戶(hù)觀望望情緒再次蔓蔓延公寓市場(chǎng)分析析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析析【一手房市場(chǎng)場(chǎng)分析】2007.72007.82007.92007.102007.112007.12香梅花園供應(yīng)面積0001957600成交面積918115854103166511568成交均價(jià)221281676020714253882667330833大唐國(guó)際供應(yīng)面積055567226000成交面積004416270717611593成交均價(jià)-

-18142176671799817685錦繡華城供應(yīng)面積0890120757000成交面積1585612834756013461002430成交均價(jià)129111475917337193111798721062中央公寓供應(yīng)面積000000成交面積174067301431430成交均價(jià)1900719776-1715317153-久陽(yáng)濱江供應(yīng)面積000000成交面積13915675821700成交均價(jià)10000243182514125302--靠近小陸家嘴嘴附近（久陽(yáng)陽(yáng)濱江公寓、、濱江蘭庭））由于地段位位置較好（靠靠近濱江），，其裝修房?jī)r(jià)價(jià)格位于22000-30000元元/㎡（含2000元/㎡的裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）世紀(jì)公園板塊塊品質(zhì)最高的的項(xiàng)目（香梅梅花園）由于于為精裝小戶(hù)戶(hù)型產(chǎn)品，其其目前成交價(jià)價(jià)格27000元/㎡左左右（含3000元/㎡㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）其他個(gè)案，如如（大唐國(guó)際際公寓、陸家家嘴中央公寓寓、大華錦繡繡華城）售價(jià)價(jià)目前位于17000-18000元/㎡左右右由于塘橋板塊塊自身在售個(gè)個(gè)案無(wú)，故競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)擴(kuò)大大到“濱江及及世紀(jì)公園板板塊”競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析析【周邊在售個(gè)個(gè)案的最新價(jià)價(jià)格走勢(shì)】原先價(jià)格（元/㎡）目前報(bào)價(jià)（元/㎡）折扣率錦繡華城1800016000/金色雅筑18000-2000016000-17000/浦發(fā)博園12500-1300011000-12000/萬(wàn)科樓盤(pán)全系95折濱江蘭庭25000-30000一次性可談?wù)劭廴屎愫訛I城32000一次性99折尚東國(guó)際18000-21000100-200元/㎡折扣周邊市場(chǎng)的價(jià)價(jià)格現(xiàn)狀價(jià)格普遍存在在下降的走勢(shì)勢(shì)，本項(xiàng)目周周邊的一些樓樓盤(pán)降價(jià)成風(fēng)風(fēng)，有將近2000元/㎡的下浮空空間。周邊豪宅項(xiàng)目目通過(guò)電話(huà)問(wèn)問(wèn)訊之后，即即可得到99折或更多折折扣點(diǎn)數(shù)，在在以往市場(chǎng)中中未曾出現(xiàn)過(guò)過(guò)該類(lèi)現(xiàn)象。。隨著萬(wàn)科知名名企業(yè)的帶頭頭降價(jià)風(fēng)潮，，未來(lái)浦東區(qū)區(qū)域樓盤(pán)的價(jià)價(jià)格存在較大大的下浮走勢(shì)勢(shì)。周邊個(gè)案降價(jià)價(jià)成風(fēng)，市場(chǎng)場(chǎng)走低現(xiàn)象顯顯現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析析【二手房市場(chǎng)場(chǎng)分析】區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)面積（m2）單價(jià)(元/m2)備注塘橋區(qū)域華豐大廈6713000/上海早晨18514800/東方城市花園（二期）12017500-18500含5-10萬(wàn)裝修14718400東方城市花園113-13320300-22100東方路環(huán)龍路12217450/錦繡天地14319580/貴龍園12416000-17000免營(yíng)業(yè)稅盛逸公寓13817100-17500/塘橋區(qū)域二手房均價(jià)：16000-19000元/㎡濱江區(qū)域菊?qǐng)@13524750/9022000/世茂濱江13528000/23729000/濱江板塊二手房均價(jià)：25000-30000元/㎡世紀(jì)公園區(qū)域上海綠城135-13821000-22500含20萬(wàn)裝修11221000-24800/香梅三期113-12022120-23750含2000元裝修13124500-26500/世紀(jì)公園板塊二手房均價(jià)：23000-25000元/㎡二手房市場(chǎng)持持續(xù)低迷，有有價(jià)無(wú)市現(xiàn)象象充斥市場(chǎng)塘橋板塊二手手房市場(chǎng)掛牌牌量較多，且且次新房房源源較多且16000-19000元/㎡的的價(jià)格較為平平易近人，且且均為現(xiàn)房入入住二手房市場(chǎng)以以其適當(dāng)?shù)膬r(jià)價(jià)格及現(xiàn)房的的優(yōu)勢(shì)對(duì)于本本項(xiàng)目的沖擊擊較大市場(chǎng)面小結(jié)08年市場(chǎng)預(yù)預(yù)判[上半年]：市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)調(diào)整期，預(yù)計(jì)計(jì)3月份前難難以走出低谷谷狀態(tài)[下半年]：市場(chǎng)逐步回回暖，但不會(huì)會(huì)出現(xiàn)暴漲行行情，量?jī)r(jià)平平穩(wěn)階段A競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)預(yù)判判B[板塊內(nèi)部]：無(wú)在售項(xiàng)目目進(jìn)行參考對(duì)對(duì)比[周邊新房]：市場(chǎng)發(fā)生逆逆轉(zhuǎn)，需求及及價(jià)格下跌[周邊二手房房]：次新房源多，，價(jià)格及交房房時(shí)間存在利利好，競(jìng)爭(zhēng)激激烈C對(duì)于本項(xiàng)目的的啟示08年上半年年市場(chǎng)波動(dòng)較較大，對(duì)于本本項(xiàng)目入市有有一定的市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)競(jìng)爭(zhēng)壓力來(lái)自自于次新房市市場(chǎng)，本項(xiàng)目目定價(jià)尤為關(guān)關(guān)鍵本項(xiàng)目定價(jià)建建議周邊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)成交價(jià)格———一手手房市場(chǎng)價(jià)格格A目前周邊其他他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，，如（大唐國(guó)國(guó)際公寓、陸陸家嘴中央公公寓、大華錦錦繡華城）售售價(jià)目前位于于17000-18000元/㎡左左右。而較之本項(xiàng)目目來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)項(xiàng)目的地段位位置以及便捷捷的出行方式式及塘橋板塊塊自身的生活活便利性，均均優(yōu)于上述項(xiàng)項(xiàng)目，故本項(xiàng)項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)高高于該價(jià)格線(xiàn)線(xiàn)，即本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格>17000-18000元/㎡。[結(jié)論一]本項(xiàng)目的價(jià)格格底線(xiàn)：17000-18000元元/㎡項(xiàng)目名稱(chēng)毛坯價(jià)格二房三房面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）香梅花園2400090216//大唐國(guó)際1750093163127-167222-292錦繡華城1950097190123240上海綠城22000122268125-166275-365濱江蘭庭22000//139-163307-358總價(jià)控制計(jì)算算法——倒倒推本項(xiàng)目目?jī)r(jià)格B本項(xiàng)目定價(jià)建建議小2房總價(jià)大2房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)3房總價(jià)大3房總價(jià)參照項(xiàng)目160-220萬(wàn)270萬(wàn)220-270萬(wàn)290-365萬(wàn)本項(xiàng)目面積98-105123-132123-130151價(jià)格倒推2R：19000-21000元/㎡3R：19000-24000元/㎡19000-21000元/㎡[結(jié)論二]本項(xiàng)目的合理理均價(jià)應(yīng)當(dāng)在在：19000—21000元/㎡即合理論證了了[結(jié)論一]本項(xiàng)目?jī)r(jià)格格必須>17000-18000元/㎡㎡[競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)在在售個(gè)案成交交總價(jià)范圍][倒推本項(xiàng)目目的毛坯價(jià)格格]本項(xiàng)目定價(jià)建建議周邊可參考項(xiàng)項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)價(jià)格透視C第一陣營(yíng)價(jià)格格－浦東濱江江板塊第二陣營(yíng)價(jià)格格－世紀(jì)公園園板塊毛坯價(jià)格在25000-30000以世茂濱江江、菊?qǐng)@為代代表毛坯公寓價(jià)格格在23000-25000，以綠綠城、香梅為為代表毛坯公寓價(jià)格格在16000-19000，以東東方城市花園園為代表?yè)碛械囟魏彤a(chǎn)產(chǎn)品的雙重優(yōu)優(yōu)勢(shì)地段略遜，產(chǎn)產(chǎn)品力佳合理的性?xún)r(jià)比比第三陣營(yíng)價(jià)格格－塘橋板塊塊[結(jié)論三]本項(xiàng)目位于第第二及第三陣陣營(yíng)中間即價(jià)格區(qū)間：：17000元/㎡<本項(xiàng)目<23000元/㎡加之本項(xiàng)目為為新盤(pán)，價(jià)格格理應(yīng)高于周周邊二手房?jī)r(jià)價(jià)格故均價(jià)應(yīng)位于于：20000元/㎡競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析析價(jià)格基準(zhǔn)在17000－－18000產(chǎn)品總價(jià)倒退退合理價(jià)格在19000－－21000二手房?jī)r(jià)格透透視項(xiàng)目毛坯均價(jià)價(jià)：21000元/㎡合理價(jià)格在20000－－21000最終價(jià)格推導(dǎo)導(dǎo)D本項(xiàng)目定價(jià)建建議報(bào)告索引市場(chǎng)現(xiàn)狀分析析整體營(yíng)銷(xiāo)策略略分階段執(zhí)行策策略媒體執(zhí)行計(jì)劃劃營(yíng)銷(xiāo)策略總體思考多變的市場(chǎng)形形勢(shì)，決定了了思路的轉(zhuǎn)變變！利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)尋求平衡一次性4棟樓樓推向市場(chǎng)：：優(yōu)勢(shì)房源比較充足足，有利于提提高成交率；；入市價(jià)格可一一次性到位，，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最最大化；威脅沒(méi)有價(jià)格調(diào)整整的余地，抗抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能能力低；有可能無(wú)限制制拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周周期；營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)區(qū)域價(jià)值低估估客戶(hù)積累時(shí)間間較短媒體投放有限限推廣銷(xiāo)售執(zhí)行保證快速有效效的實(shí)現(xiàn)一定定的資金回籠籠量；跳脫板塊現(xiàn)有有價(jià)值的成交交價(jià)格；通過(guò)前期定位位有效的擺脫脫固有區(qū)域概概念。尋找最為恰當(dāng)當(dāng)?shù)那腥朦c(diǎn)，，塑造樓盤(pán)的的高端性針對(duì)市場(chǎng)濃厚厚的觀望情緒緒，有策略性性制定銷(xiāo)售說(shuō)說(shuō)辭；采用特殊創(chuàng)新新的報(bào)價(jià)方法法，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最大化目標(biāo)標(biāo)；保證開(kāi)盤(pán)當(dāng)日日一定的沖量量去化，降低低后期銷(xiāo)售的的風(fēng)險(xiǎn)性。推案節(jié)奏銷(xiāo)控策略入市節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行策略營(yíng)銷(xiāo)策略推案時(shí)機(jī)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：春季氣候宜人人，是傳統(tǒng)的的銷(xiāo)售旺季；；項(xiàng)目預(yù)計(jì)在3月上旬正式式對(duì)外公開(kāi)，，需要一定時(shí)時(shí)間進(jìn)行客戶(hù)戶(hù)累積；根據(jù)整體市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì),及時(shí)時(shí)調(diào)整開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)間;看房通道及樣樣板房等基本本銷(xiāo)售條件都都已成熟。?9月進(jìn)入第二二強(qiáng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略推案節(jié)點(diǎn)123456789101112３月？日售樓處接待1.看房通道道開(kāi)放；2.樣板房開(kāi)開(kāi)放暫定4月12日正式開(kāi)盤(pán)5月進(jìn)入持續(xù)續(xù)銷(xiāo)售期西通道開(kāi)放1.綠化完工工；2.大堂裝修修完成；1.看房通道道于5月底拆拆除2.西通道建建設(shè)中階段執(zhí)行推廣目標(biāo)第二強(qiáng)銷(xiāo)及持持續(xù)期持續(xù)期第一強(qiáng)銷(xiāo)導(dǎo)入期迅速打開(kāi)本案知名度，擴(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)影響力塑造區(qū)域江景府邸經(jīng)典形象，營(yíng)造火爆開(kāi)盤(pán)及實(shí)現(xiàn)快速去劃成為區(qū)域標(biāo)桿，提升項(xiàng)目形象突出本案的稀缺性，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，進(jìn)一步擴(kuò)大客源覆蓋面，吸引投資性客戶(hù)。123456789101112營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)戰(zhàn)計(jì)劃業(yè)務(wù)人員進(jìn)場(chǎng)樣板房公開(kāi)一次強(qiáng)銷(xiāo)1112持續(xù)目標(biāo)客戶(hù)價(jià)格目標(biāo)銷(xiāo)量目標(biāo)區(qū)域客全市性客戶(hù)二次強(qiáng)銷(xiāo)投資客210002200023000245*40%245*20%245*30%13592467810111290%22000營(yíng)銷(xiāo)策略房源銷(xiāo)控整體原則：保證房源去化化的均衡樓層的均衡性性房型的均衡性性景觀的均衡性性保證價(jià)格的上上升的空間將4棟樓房源源整體考慮，，配合銷(xiāo)售目目標(biāo)，挑選出出最為適當(dāng)?shù)牡姆吭醋鳛槭资着_(kāi)盤(pán)房源源。營(yíng)銷(xiāo)策略房源銷(xiāo)控樓號(hào)房號(hào)房型面積套數(shù)1#1A3房2廳2衛(wèi)147351B2房2廳2衛(wèi)11812#2A2房2廳2衛(wèi)115342B2房2廳1衛(wèi)105362C1房2廳1衛(wèi)8613#3A2房2廳2衛(wèi)13243B3房2廳2衛(wèi)154524#4A3房2廳2衛(wèi)135564B2房2廳1衛(wèi)11026匯總——245房型面積套數(shù)占比1房2廳1衛(wèi)86110.40%2房2廳2衛(wèi)115343913.90%15.90%13241.60%11810.40%2房2廳1衛(wèi)105366214.70%25.30%1102610.60%3房2廳2衛(wèi)1355614322.90%58.40%147-1548735.50%匯總

245100.00%主力面積為147-153平方米，，占到整體房房源的60%二房與三房分分布比較集中中；同種房型具有有較大的樓層層及景觀差異異。3號(hào)樓營(yíng)銷(xiāo)策略房源銷(xiāo)控1號(hào)樓2號(hào)樓4號(hào)樓首批公開(kāi)房源源：希望每棟樓、、每種房型能能相對(duì)均衡的的去化，因此此首批房源兼兼顧了每樓棟棟中的房型；；首批房源選取取每棟樓、每每種房型相對(duì)對(duì)中下質(zhì)量的的房源，這類(lèi)類(lèi)房源更能體體現(xiàn)出價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)，利于沖沖量；能通過(guò)首批房房源的去化，，而剩余質(zhì)量量較高的房源源，同時(shí)兼顧顧房型的配備備，利于后期期的價(jià)格調(diào)整整和正盤(pán)的均均衡快速去化化。11號(hào)樓離小區(qū)出口近近，出行很方方便該樓是正南正正北方向，采采光和日照極極好。兩梯兩戶(hù)，兩兩個(gè)電梯分開(kāi)開(kāi)，基本上是是準(zhǔn)一梯一戶(hù)戶(hù)的配置，私私密性高西側(cè)臨近張家浜，，兩面都可看看到張家浜水水景該樓高層（約約10層以上上）可以向西西望見(jiàn)黃浦江江江景。視野受到老廠廠房影響項(xiàng)目現(xiàn)狀房源分析1#1A3房2廳2衛(wèi)14735套1B2房2廳1衛(wèi)1181套2號(hào)樓南面對(duì)著峨山山路，向下望望景觀差該樓東面是東東星工業(yè)園區(qū)區(qū)，環(huán)境和視視野都不太好好兩戶(hù)都是兩房房設(shè)計(jì)，得房房率會(huì)相對(duì)偏偏低張家浜水景被被一號(hào)樓阻擋擋，只有西側(cè)側(cè)部分房源可可以看到張家家浜。一樓門(mén)廳空間間較小，樓棟棟?rùn)n次受到一一定影響。2項(xiàng)目現(xiàn)狀房源分析2#2A2房2廳2衛(wèi)11534套2B2房2廳1衛(wèi)10536套2C1房2廳1衛(wèi)861套33號(hào)樓北側(cè)和和西側(cè)臨近張張家浜，兩面都可看到到張家浜水景景南面是小區(qū)的的中心景觀，，向下望景觀觀條件良好一樓門(mén)廳有兩兩層挑空，大大氣，盡顯尊尊貴感兩梯兩戶(hù)，兩兩個(gè)電梯分開(kāi)開(kāi)，基本上是是準(zhǔn)一梯一戶(hù)戶(hù)的配置，私私密性高項(xiàng)目現(xiàn)狀房源分析3#3A2房2廳2衛(wèi)1324套3B3房2廳2衛(wèi)15452套項(xiàng)目現(xiàn)狀房源分析44號(hào)樓臨近張家浜，，兩面都可看看到張家浜水水景該樓是南偏西西，高區(qū)樓層層可以向西看看到黃埔江景景觀南面是小區(qū)的的中心景觀，，向下望景觀觀好一樓門(mén)廳有兩兩層挑空，大大氣，盡顯尊尊貴感視野受到老廠廠房影響4#4A3房2廳2衛(wèi)13556套4B2房2廳1衛(wèi)11026套營(yíng)銷(xiāo)策略媒體策略體量小\媒體體投放有限市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)大眾媒體直投類(lèi)媒體短期戶(hù)外媒體體新聞晨報(bào)租售情報(bào)第一財(cái)經(jīng)Sp活動(dòng)巡展夾報(bào)短信報(bào)告索引市場(chǎng)現(xiàn)狀分析析整體營(yíng)銷(xiāo)策略略分階段執(zhí)行策策略媒體執(zhí)行計(jì)劃劃營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)戰(zhàn)計(jì)劃業(yè)務(wù)人員進(jìn)場(chǎng)樣板房公開(kāi)一次強(qiáng)銷(xiāo)1112持續(xù)來(lái)人數(shù)量意向客戶(hù)主訴求點(diǎn)600組1050組二次強(qiáng)銷(xiāo)2350組250組350組450組整體形象、地地段分賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)：生生活配配套、、江景景、建建筑品品質(zhì)、、建筑筑風(fēng)格格等稀缺性性、熱熱銷(xiāo)信信息1359246781011121550組組150組階段執(zhí)行業(yè)務(wù)篇重大工工作節(jié)節(jié)點(diǎn)：：案前準(zhǔn)準(zhǔn)備工工作開(kāi)盤(pán)方方案準(zhǔn)準(zhǔn)備業(yè)務(wù)員員培訓(xùn)訓(xùn)階段工工作目目標(biāo)：：業(yè)務(wù)培培訓(xùn)及及考核核完成成銷(xiāo)售道道具到到位業(yè)務(wù)流流程及及現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)演練練達(dá)到到熟練練135924678101112階段執(zhí)行廣告篇工作重重點(diǎn)：：媒體計(jì)計(jì)劃確確認(rèn)，，實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)稿調(diào)調(diào)整、、確認(rèn)認(rèn)?，F(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包包裝調(diào)調(diào)整。。媒體渠渠道現(xiàn)場(chǎng)包包裝戶(hù)外看看板135924678101112階段執(zhí)行廣告篇工作重重點(diǎn)：：銷(xiāo)售道道具及及開(kāi)盤(pán)盤(pán)SP準(zhǔn)備備媒體計(jì)計(jì)劃及及策略略制定定媒體渠渠道現(xiàn)場(chǎng)包包裝銷(xiāo)售道道具戶(hù)外媒媒體135924678101112推廣執(zhí)行Sp活動(dòng)時(shí)間：：3月月18日周周二））活動(dòng)目目的：：通過(guò)五五星級(jí)級(jí)品質(zhì)質(zhì)會(huì)場(chǎng)場(chǎng)、高高格調(diào)調(diào)環(huán)境境設(shè)計(jì)計(jì)、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人人士點(diǎn)點(diǎn)評(píng)高規(guī)格格亮相相于媒體體及優(yōu)優(yōu)質(zhì)客客戶(hù)群群，建建立樓樓盤(pán)在在媒體體中的的形象象并進(jìn)進(jìn)一步步宣傳推推廣；通通過(guò)優(yōu)優(yōu)質(zhì)客客戶(hù)親親身體體驗(yàn)進(jìn)進(jìn)一步步促進(jìn)進(jìn)成交交及建建立口碑效效應(yīng)進(jìn)行圈層營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)。新品發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)，品品牌宣宣傳、、優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶(hù)戶(hù)擊破破并口口碑聯(lián)聯(lián)動(dòng)??！階段執(zhí)行廣告篇現(xiàn)場(chǎng)表表現(xiàn)：：指示示牌135924678101112階段執(zhí)行廣告篇現(xiàn)場(chǎng)表表現(xiàn)：：停車(chē)車(chē)指示示牌135924678101112階段執(zhí)行業(yè)務(wù)篇重大工工作節(jié)節(jié)點(diǎn)：：正式對(duì)對(duì)外公公開(kāi)達(dá)成案案前客客戶(hù)積積累目目標(biāo)客戶(hù)意意向及及價(jià)格格試探探完成成開(kāi)盤(pán)方方案準(zhǔn)準(zhǔn)備階段工工作目目標(biāo)：：來(lái)人目目標(biāo)：：600組組意向客客戶(hù)：：100組組銷(xiāo)售目目標(biāo)：：開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)日成成交50套套階段目目標(biāo)90套套報(bào)價(jià)策策略：：通過(guò)““報(bào)價(jià)價(jià)格范范圍，，不報(bào)報(bào)均價(jià)價(jià)”的的策略略詢(xún)價(jià)價(jià)135924678101112階段執(zhí)行推廣篇主攻賣(mài)賣(mài)點(diǎn)：：泛江濱濱板塊塊概念念操作作、產(chǎn)產(chǎn)品整整體形形象傳傳達(dá)重點(diǎn)客客戶(hù)：：開(kāi)拓全全市性性客戶(hù)戶(hù)，重重點(diǎn)積積累浦浦東區(qū)區(qū)域客客戶(hù)135924678101112推廣執(zhí)行Sp活動(dòng)睦鄰有有禮時(shí)間：：開(kāi)盤(pán)盤(pán)當(dāng)天天活動(dòng)對(duì)對(duì)象：：凡購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)浦江江映象象任意意房型型的客客戶(hù)（（業(yè)主主），，在完完成網(wǎng)網(wǎng)上簽簽約、、確認(rèn)認(rèn)首付付到帳帳后，，即成成為活活動(dòng)的的對(duì)象象?；顒?dòng)時(shí)時(shí)間：：自項(xiàng)目目開(kāi)盤(pán)盤(pán)日起起，95％％以上上房源源銷(xiāo)售售完成成止。。對(duì)于于客戶(hù)戶(hù)而言言，購(gòu)購(gòu)房介介紹活活動(dòng)自自拿到到“購(gòu)購(gòu)房?jī)?yōu)優(yōu)惠券券”兩兩個(gè)月月內(nèi)有有效。。推廣執(zhí)行Sp活動(dòng)睦鄰有有禮活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容：：凡浦江江映象象業(yè)主主，完完成網(wǎng)網(wǎng)上簽簽約時(shí)時(shí)，即即可獲獲得““您的的鄰居居，您您選擇擇”禮禮包。?；顒?dòng)細(xì)細(xì)則：：一套房房源提提供一一個(gè)““您的的鄰居居，您您選擇擇”禮禮包，，不因因購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)人數(shù)數(shù)量增增加而而增加加；同一客客戶(hù)同同時(shí)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)多多套房房源時(shí)時(shí)，僅僅可同同時(shí)獲獲得一一個(gè)““您的的鄰居居，您您選擇擇”禮禮包；；新客戶(hù)戶(hù)首次次來(lái)訪(fǎng)訪(fǎng)時(shí)，，需明明確介介紹人人姓名名，業(yè)業(yè)務(wù)員員做好好記錄錄，作作為未未來(lái)認(rèn)認(rèn)定老老客戶(hù)戶(hù)的憑憑證；；新客戶(hù)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)時(shí)，，需提提供介介紹人人持有有的““購(gòu)房房?jī)?yōu)惠惠券””活動(dòng)動(dòng)手冊(cè)冊(cè)，作作為禮禮品兌兌現(xiàn)的的依據(jù)據(jù)?！A段執(zhí)行廣告篇工作重重點(diǎn)：：開(kāi)盤(pán)SP活活動(dòng)準(zhǔn)準(zhǔn)備大眾媒媒體硬硬廣及及網(wǎng)絡(luò)絡(luò)進(jìn)行行系列列炒作作注重媒媒體形形式的的創(chuàng)新新媒體渠渠道大眾媒媒體的的全面面及高高密度度投放放：硬硬廣、、軟文文、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)推推廣現(xiàn)場(chǎng)包包裝短信群群發(fā)戶(hù)外媒媒體135924678101112階段執(zhí)行廣告篇廣告主主題陸家嘴嘴南，，江景景觀邸邸演繹上上海記記憶中中的致致奢生生活浦江印印象，，以ArtDeco風(fēng)風(fēng)情，，于浦東東南路路、峨峨山路路交匯匯處優(yōu)優(yōu)雅呈呈現(xiàn)，，連接世世博會(huì)會(huì)、八八佰伴伴、陸陸家嘴嘴等重重要區(qū)區(qū)域，，張揚(yáng)揚(yáng)商圈圈、小小陸家家嘴商商圈、、塘橋橋商圈圈等浦浦東鼎鼎盛商商業(yè)薈薈萃之之地，，為您您描繪繪都會(huì)會(huì)生活活的繁繁華盛盛宴；；軌道交交通4號(hào)線(xiàn)線(xiàn)毗鄰鄰而臥臥，大大橋、、隧道道、渡渡口及及多條條公交交線(xiàn)路路，讓讓您的的出行行更加加方便便、快快捷；；同時(shí)，，張家浜浜、黃黃浦江江在此此環(huán)繞繞而過(guò)過(guò)，讓讓您在在盡享享上海海繁華華的同同時(shí)，，重拾拾城市市記憶憶中的的百年年風(fēng)華華。軟文內(nèi)內(nèi)容135924678101112階段執(zhí)行廣告篇廣告表表現(xiàn)：：135924678101112階段執(zhí)行廣告篇135924678101112報(bào)廣主主題浦江，，今日日沸騰騰因?yàn)樗袗?ài)愛(ài)生活活的人人，因?yàn)樵谠跉v史史傳承承中展展現(xiàn)的的美，，因?yàn)樵谠谏罨钭冞w遷中不不曾放放棄的的優(yōu)雅雅，浦江，，發(fā)源源夢(mèng)想想，造造就傳傳奇，，匯為為這座座城市市不朽朽的標(biāo)標(biāo)志；；映像，，根植植浦江江，直直達(dá)顛顛峰，，鑄就就生生生不息息的生生活史史詩(shī)；；今日，，浦江江為你你沸騰騰！報(bào)廣內(nèi)內(nèi)容階段執(zhí)行廣告篇廣告表表現(xiàn)：：135924678101112階段執(zhí)行業(yè)務(wù)篇重大工工作節(jié)節(jié)點(diǎn)：：強(qiáng)銷(xiāo)期期工作作安排排，推推動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目維維持穩(wěn)穩(wěn)定快快速銷(xiāo)銷(xiāo)售階段工工作目目標(biāo)：：來(lái)人目目標(biāo)：：450組組意向客客戶(hù)：：100組組銷(xiāo)售目目標(biāo)：：50套報(bào)價(jià)策略：：通過(guò)銷(xiāo)售情情況，隨時(shí)時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售售價(jià)格，拉拉動(dòng)價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)步提升135924678101112階段執(zhí)行推廣篇主攻賣(mài)點(diǎn)：：產(chǎn)品精品形形象建立，，熱銷(xiāo)信息息炒作重點(diǎn)客戶(hù)：：全市性客戶(hù)戶(hù)重點(diǎn)為四號(hào)號(hào)線(xiàn)軌道交交通沿線(xiàn)客客戶(hù)陸家嘴及外外灘商務(wù)圈圈客戶(hù)浦西市區(qū)外外延客戶(hù)135924678101112階段執(zhí)行廣告篇工作重點(diǎn)：：開(kāi)盤(pán)SP活活動(dòng)報(bào)紙、雜志志、戶(hù)外等等持續(xù)媒體渠道大眾媒體硬硬廣網(wǎng)絡(luò)推廣現(xiàn)場(chǎng)包裝短信群發(fā)戶(hù)外媒體135924678101112階段執(zhí)行廣告篇135924678101112廣告主題臨江而居，，于陸家嘴南南，館藏城城市的上流流生活浦江印象，，張家浜、、黃浦江在在此環(huán)繞而而過(guò)，以ArtDeco風(fēng)情華彩彩羨世，成就上流生生活的非凡凡境界。連接世博會(huì)會(huì)、八佰伴伴、陸家嘴嘴等重要區(qū)區(qū)域，張揚(yáng)揚(yáng)商圈、小小陸家嘴商商圈、塘橋橋商圈等浦浦東鼎盛商商業(yè)薈萃之之地，為您您描繪都會(huì)會(huì)生活的繁繁華盛宴；；軌道交通4號(hào)線(xiàn)毗鄰鄰而臥，大大橋、隧道道、渡口及及多條公交交線(xiàn)路，讓讓您的出行行更加方便便、快捷。。軟文內(nèi)容階段執(zhí)行廣告篇報(bào)廣表現(xiàn)：：135924678101112階段執(zhí)行業(yè)務(wù)篇重大工作節(jié)節(jié)點(diǎn)：10月房展展會(huì)準(zhǔn)備階段工作目目標(biāo)：來(lái)人目標(biāo)：：500組組意向客戶(hù)：：100組組階段銷(xiāo)售目目標(biāo)：50套說(shuō)辭重點(diǎn)提高客戶(hù)對(duì)對(duì)下半年房房?jī)r(jià)的預(yù)期期135924678101112階段執(zhí)行推廣篇主攻賣(mài)點(diǎn)：：細(xì)分項(xiàng)目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)重點(diǎn)客戶(hù)：：全市性客戶(hù)戶(hù)重點(diǎn)為四號(hào)號(hào)線(xiàn)軌道交交通沿線(xiàn)客客戶(hù)陸家嘴及外外灘商務(wù)圈圈客戶(hù)浦西市區(qū)外外延客戶(hù)加強(qiáng)老客戶(hù)戶(hù)的維護(hù)工工作135924678101112階段執(zhí)行廣告篇工作重點(diǎn)：：重點(diǎn)渲染熱熱銷(xiāo)業(yè)績(jī)廣告畫(huà)面調(diào)調(diào)整媒體渠道樓體巨幅大眾媒體軟軟文短信群發(fā)135924678101112階段執(zhí)行廣告篇報(bào)廣主題（分賣(mài)點(diǎn)））閱盡浮華，，品味陸家家嘴南都市市生活（地段、交交通）現(xiàn)場(chǎng)媒體熱熱銷(xiāo)傳達(dá)，，銷(xiāo)售物料全全面展現(xiàn)，，信息轟炸促促進(jìn)去化，，公關(guān)巡展擴(kuò)擴(kuò)大影響。。媒體渠道135924678101112海派意境，，延續(xù)城市市中的ArtDeco生活活傳奇（ArtDeco風(fēng)格）極致“江””域，在陸陸家嘴品味味窗前的最最美天際線(xiàn)線(xiàn)（江景）階段執(zhí)行業(yè)務(wù)篇階段工作目目標(biāo)：推動(dòng)剩余房房源成交，，最大限度度去劃尾盤(pán)盤(pán)階段工作目目標(biāo)：來(lái)人目標(biāo)：：800組組意向客戶(hù)：：150組組階段銷(xiāo)售目目標(biāo)：80套135924678101112階段執(zhí)行推廣篇主攻賣(mài)點(diǎn)：：產(chǎn)品稀缺性性、地段升升值潛力重點(diǎn)客戶(hù)：：維持大眾媒媒體對(duì)全市市性客戶(hù)的的推廣；加強(qiáng)對(duì)投資資可及外籍籍客戶(hù)的針針對(duì)性推廣廣；老客戶(hù)的維維護(hù)及開(kāi)發(fā)發(fā)135924678101112階段執(zhí)行廣告篇工作重點(diǎn)：：繼續(xù)深化項(xiàng)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化區(qū)域稀稀缺價(jià)值，，突出成熟熟生活。廣告主題：：稀缺江景都都會(huì)生生活媒體渠道維持適當(dāng)?shù)牡膽?hù)外媒體體投放降低大眾媒媒體的投放放密度增加直投類(lèi)類(lèi)媒體的投投放，如報(bào)報(bào)紙夾報(bào)等等。135924678101112報(bào)告索引市場(chǎng)現(xiàn)狀分分析整體營(yíng)銷(xiāo)策策略分階段執(zhí)行行策略媒體執(zhí)行計(jì)計(jì)劃固定媒體項(xiàng)目數(shù)量預(yù)估總價(jià)（萬(wàn)元）百分比VI及宣傳資料名片/信封/信紙

銷(xiāo)海/銷(xiāo)平

15禮品已計(jì)入SP活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)看房通道、導(dǎo)示系統(tǒng)

25展板1參展模型

10合計(jì)

51變動(dòng)媒體項(xiàng)目數(shù)量預(yù)估總價(jià)（萬(wàn)元）百分比房展會(huì)1172.3％巡展3301.7％SP4454.6％引導(dǎo)旗/橫幅

3420.7％NP1516528.7％雜志/軟廣告2硬/4軟455.7％DM/夾報(bào)等5202.9％CF2套604.6％其他

132.3％合計(jì)

42908年整體體合計(jì)：480萬(wàn)元元整盤(pán)費(fèi)用合合計(jì)：580萬(wàn)元約占總銷(xiāo)金金額的。0.84%THANKYOU！9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:23:4303:23:4303:231/5/20233:23:43AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2303:23:4303:23Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:23:4303:23:4303:23Thursday,January5,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2303:23:4303:23:43January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。05一月20233:23:43上午03:23:431月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:23上上午午1月月-2303:23January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/53:23:4303:23:4305January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線(xiàn)線(xiàn)向前前。。