XXXX年鄭州正弘集團(tuán)航空港項(xiàng)目前期

鄭州正弘集團(tuán)航空港項(xiàng)目

——前期思路研討報(bào)告引言航空港區(qū)雖然整體規(guī)劃能級(jí)強(qiáng)，但是由于區(qū)域剛剛建設(shè)，大部分市民還未知曉，屬于陌生區(qū)域。在這樣的背景下，對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展便提出了基礎(chǔ)命題，如何突破不利條件，進(jìn)行項(xiàng)目初期操作思路定位，使本項(xiàng)目能夠持續(xù)發(fā)展。應(yīng)貴司要求，同策咨詢?cè)敢饨哒\(chéng)參與到這一命題的研究與推進(jìn)工作，現(xiàn)將初步的研究成果和各位領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)。項(xiàng)目理解遠(yuǎn)郊陌生區(qū)域，未來(lái)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)越，規(guī)劃發(fā)展可控性較強(qiáng)3“項(xiàng)目區(qū)位”——項(xiàng)目位于新興航空港區(qū)，地理位置特殊，陌生區(qū)域“規(guī)模優(yōu)勢(shì)”——項(xiàng)目由12個(gè)地塊組成，1140畝占地，綜合容積率2.0，總建筑面積將近150萬(wàn)㎡“規(guī)劃方案調(diào)整空間”——容積率具有操作調(diào)整空間，產(chǎn)品組合靈活“商業(yè)配套”——地塊性質(zhì)可以調(diào)整成居住兼容商業(yè)“生態(tài)資源”——項(xiàng)目地塊圍繞公園展開(kāi)，同時(shí)兼顧南水北調(diào)主干渠景觀資源以及北部張莊森林公園項(xiàng)目/特征城郊大盤(pán)屬性航空港區(qū)特殊的“地理位置”《中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想》：提出中原城市群以鄭州為中心，形成產(chǎn)業(yè)集聚、城鎮(zhèn)密集的大“十”字形基本架構(gòu)，確立經(jīng)濟(jì)一體化空間輪廓；鄭州都市圈：鄭州作為中原都市群第一層次，以鄭州新區(qū)、中心城區(qū)為核心，發(fā)展成為大鄭州中部地區(qū)具有較大影響力的區(qū)域性中心城市，領(lǐng)跑中原都市群。城市站位鄭州“中原都市群”國(guó)家級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略，助推鄭州城市跨越式發(fā)展新區(qū)地位鄭州新區(qū)——重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)區(qū)域，兩軸兩帶八組團(tuán)戰(zhàn)略分布“兩軸兩帶八組團(tuán)”的發(fā)展格局“兩軸”指的是東西走向的鄭汴一體化產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，南北走向的鄭東——航空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；“兩帶”是沿黃旅游產(chǎn)業(yè)帶、東南部生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶；“八組團(tuán)”是鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、航空港、白沙組團(tuán)、劉集組團(tuán)、官渡組團(tuán)、九龍組團(tuán)、中牟組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、金融、會(huì)展、科研、教育、先進(jìn)制造業(yè)、鄭州新區(qū)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略分布高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、臨空產(chǎn)業(yè)、食品加工、環(huán)保型產(chǎn)業(yè)、物流、生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)等。沿黃生態(tài)旅游度假帶鄭東|航空港經(jīng)濟(jì)帶鄭汴一體化產(chǎn)業(yè)帶中牟國(guó)際物流樞紐生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶航空港區(qū)定位國(guó)際化綜合交通樞紐、臨港型新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低碳型生態(tài)宜居的現(xiàn)代化生態(tài)航空新城航空港區(qū)東臨國(guó)際機(jī)場(chǎng)，北距鄭州市區(qū)20公里，是圍繞鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)起來(lái)的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域；鄭州航空港區(qū)擁有中西部地區(qū)第一個(gè)綜合保稅區(qū)；鄭州航空港區(qū)將以機(jī)場(chǎng)為依托，在市區(qū)東南部建設(shè)一座以航空客貨物流、臨空制造業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)等為主要功能的現(xiàn)代化生態(tài)航空新城北部物流商貿(mào)區(qū)南部臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)機(jī)場(chǎng)核心區(qū)航空港區(qū)功能布局“一核兩區(qū)”按照“優(yōu)化中心，發(fā)展南北，輻射周邊”的思路，進(jìn)一步優(yōu)化航空港區(qū)發(fā)展布局，形成以空港為核心、南北兩翼聯(lián)動(dòng)發(fā)展的“一體兩翼”的總體空間框架，建設(shè)“一核兩區(qū)”功能布局?！耙缓恕薄钢胁?8平方公里的機(jī)場(chǎng)核心區(qū)，重點(diǎn)圍繞新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)建設(shè)全國(guó)大型樞紐機(jī)場(chǎng)和國(guó)際貨運(yùn)樞紐“北區(qū)”——北部16平方公里的物流商貿(mào)區(qū)，以航空物流、IT產(chǎn)業(yè)研發(fā)、商業(yè)貿(mào)易以及休閑居住功能為主“南區(qū)”——南部26平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，以加工制造功能為主，主要布局工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、臨港物流園區(qū)等“一核兩區(qū)”功能布局，本案所屬北區(qū)為物流商貿(mào)區(qū)及休閑居住區(qū)航空港區(qū)交通結(jié)構(gòu)對(duì)外快速、高速道路完善，公共交通滯后，未來(lái)規(guī)劃能級(jí)強(qiáng)“三縱四橫”“三縱”——由京珠高速公路、機(jī)場(chǎng)高速公路、四港聯(lián)動(dòng)快速路組成“四橫”——龍中公路、登封——機(jī)場(chǎng)——商丘高速公路、機(jī)場(chǎng)迎賓大道、S102省道組成“公共交通”“BRT”——目前處于規(guī)劃階段，沒(méi)有具體實(shí)施計(jì)劃“軌道客運(yùn)交通”——“航城大道－航城環(huán)路”為大運(yùn)量快速公交客運(yùn)環(huán)網(wǎng)，南、北兩片區(qū)各自以常規(guī)公交系統(tǒng)為主體形成網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)航空港區(qū)生態(tài)環(huán)境本案地塊內(nèi)部擁有350畝市政公園南水北調(diào)生態(tài)走廊8大主題公園國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略工程，配以兩岸200米的景觀綠化帶，打造鄭州最大的生態(tài)走廊；港區(qū)北區(qū)規(guī)劃湛莊體育公園、湛莊城市公園、航城中心公園和會(huì)展中心公園，南區(qū)規(guī)劃棗崗城市公園、空港中心公園、牛村城市公園和梅河生態(tài)公園；地塊內(nèi)350畝中央公園南水北調(diào)生態(tài)走廊及8大公園規(guī)劃，擁有優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境城市/基因“中原城市群群”城市發(fā)展展戰(zhàn)略航空港區(qū)——未來(lái)現(xiàn)代化生生態(tài)航空新城城城市東部、北北部以及中心心城區(qū)屬于第第一梯度，成成交價(jià)格在8000-8500元/平方米；城市西部、南南部城區(qū)屬于于第二梯度，，成交價(jià)格在在5800-6600元/平方米。鄭州航空港區(qū)區(qū)、新鄭、中中牟等城市外外圍區(qū)屬于第第三梯隊(duì)，成成交價(jià)格4500-5000元/㎡西南市場(chǎng)格局第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)航空港區(qū)為房房地產(chǎn)發(fā)展斷斷裂帶、價(jià)格格洼地，未來(lái)來(lái)具有較強(qiáng)的的升值潛力內(nèi)部市場(chǎng)格局裕鴻世界港藍(lán)翔花園沃金商業(yè)廣場(chǎng)藍(lán)天商務(wù)花園臺(tái)灣科技園華鴻國(guó)際金融廣場(chǎng)在售待售已售區(qū)域市場(chǎng)處于于起步階段，，在售項(xiàng)目屈屈指可數(shù)，商商辦項(xiàng)目占據(jù)據(jù)半壁江山區(qū)域土地供應(yīng)2010年10月至2012年5月，航空港區(qū)區(qū)供應(yīng)土地27幅，供應(yīng)面積積2014890萬(wàn)㎡，其中居住用地12幅，供應(yīng)面積積231956.4，商業(yè)金融用地地10幅，供應(yīng)面積積216035.8㎡，工業(yè)用地地10幅，供應(yīng)面積積1566898㎡；2010年10月至2012年5月，航空港區(qū)區(qū)成交土地22幅，成交面積積1319739㎡，其中居住用地地13幅，成交面積積381197.1㎡，商業(yè)金融5幅，成交面216035.8㎡，工業(yè)用地地4幅，成交面積積722506.4㎡；數(shù)據(jù)來(lái)源：航航空港區(qū)管委委會(huì)數(shù)據(jù)來(lái)源：航航空港區(qū)管委委會(huì)航空港區(qū)土地地供求活躍，，住宅用地占占比30%，后期供應(yīng)量量龐大區(qū)域客戶動(dòng)遷人口已配配給相應(yīng)保障障房，市場(chǎng)需需求偏弱，區(qū)區(qū)域市場(chǎng)容量量基本為“0”合村并城項(xiàng)目目涉及36個(gè)自然村；拆遷居民共計(jì)計(jì)5.6萬(wàn)人；政府計(jì)劃建設(shè)設(shè)16個(gè)安置區(qū)域。。STRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITIESTHREATS項(xiàng)目坐擁350畝市政公園，內(nèi)部生態(tài)景觀資源豐富；商業(yè)配套完善，能夠滿足居民的生活需求；綜合容積率2.0可進(jìn)行綜合調(diào)整，有利于后期產(chǎn)品線豐富。項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀一般，周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施薄弱；項(xiàng)目規(guī)模體量達(dá)到150萬(wàn)㎡，后期項(xiàng)目去化有一定壓力；項(xiàng)目屬于偏遠(yuǎn)區(qū)位，陌生區(qū)域。“中原都市群”國(guó)家級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略，助推鄭州城市發(fā)展航空港區(qū)未來(lái)規(guī)劃定位能級(jí)高，輻射能力強(qiáng)大；產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)，富士康、統(tǒng)一等大型企業(yè)已經(jīng)入駐，為區(qū)域帶來(lái)活力。區(qū)域市場(chǎng)需求偏弱，市場(chǎng)容量基本為“0”；未來(lái)規(guī)劃存在不可控性。InternalfactorsExternalfactorsR1項(xiàng)目現(xiàn)狀（項(xiàng)目當(dāng)前背景分析）區(qū)位：偏遠(yuǎn)區(qū)區(qū)域，陌生區(qū)區(qū)域規(guī)模體量：150萬(wàn)規(guī)模體量基礎(chǔ)配套：周周邊基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱區(qū)域市場(chǎng)容量量：市場(chǎng)容量量基本為“0”產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：富富士康、統(tǒng)一一等入駐，初初具規(guī)模R2項(xiàng)目未來(lái)愿景（對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展解讀）城市站位：““中原都市群群”國(guó)家級(jí)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)發(fā)展：規(guī)規(guī)劃能級(jí)高，，輻射能力強(qiáng)強(qiáng)；市場(chǎng)潛力：：價(jià)格洼地地、價(jià)值高高地核心問(wèn)題我們要導(dǎo)入入什么樣的的新客源？？我們憑什么么導(dǎo)入？我們什么時(shí)時(shí)間導(dǎo)入？？尋找核心驅(qū)驅(qū)動(dòng)因素站在土地運(yùn)運(yùn)營(yíng)商的高高度催熟土土地使土地屬性性產(chǎn)生變化化，土地價(jià)價(jià)值提升國(guó)家規(guī)劃持久戰(zhàn)線高起點(diǎn)+重大規(guī)劃未來(lái)的高土土地價(jià)值與與高溢價(jià)0階段起步+持久規(guī)劃實(shí)實(shí)施短期的低土土地價(jià)值與與客戶認(rèn)知知度矛盾——項(xiàng)目策略思思考尋求契合優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)土地催熟——驅(qū)動(dòng)因子A。產(chǎn)業(yè)，順順應(yīng)區(qū)域發(fā)發(fā)展大方向向B。交通，縮縮短與城市市核心距離離A。公園，從從景觀綠化化到城市公公園B。商業(yè)，從從生活配套套到區(qū)域商商圈——項(xiàng)目策略思思考尋求契合優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)土地催熟——驅(qū)動(dòng)因子A。產(chǎn)業(yè)，順順應(yīng)區(qū)域發(fā)發(fā)展大方向向B。交通，縮縮短與城市市核心距離離A。公園，從從景觀綠化化到城市公公園B。商業(yè)，從從生活配套套到區(qū)域商商圈產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)案例上海“一城城九鎮(zhèn)”之之一，政府府重點(diǎn)發(fā)展展項(xiàng)目，新新鎮(zhèn)發(fā)展趨趨于成熟2001年9月，經(jīng)上海海市委市政政府決策：：在上海安安亭區(qū)域建建設(shè)上海國(guó)國(guó)際汽車(chē)城城規(guī)劃面積100平方公里總投資已達(dá)達(dá)人民幣700億元政策優(yōu)惠《嘉定區(qū)促進(jìn)進(jìn)文化信息息產(chǎn)業(yè)行動(dòng)動(dòng)方案（2009——2012年》《嘉定區(qū)現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)發(fā)發(fā)展五年行行動(dòng)計(jì)劃（（2011-2015）》《嘉定區(qū)優(yōu)秀秀人才住房房?jī)?yōu)惠實(shí)施施意見(jiàn)》《嘉定區(qū)促進(jìn)進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展若干干意見(jiàn)》基礎(chǔ)配套快速道路交交通進(jìn)行改改善及新建建軌道交通發(fā)發(fā)展后期通通車(chē)其他生活配配套進(jìn)行改改造及新建建安亭新鎮(zhèn)研發(fā)區(qū)教育園區(qū)核心貿(mào)易區(qū)汽車(chē)制造區(qū)零部件配套套園區(qū)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)案例產(chǎn)業(yè)園以高高新技術(shù)為為導(dǎo)向，導(dǎo)導(dǎo)入大批高高知、高層層次人才，，產(chǎn)城融合合發(fā)展目標(biāo)發(fā)展方向：：產(chǎn)城融融合宜居城城市/汽車(chē)研發(fā)、、設(shè)計(jì)之都都發(fā)展產(chǎn)業(yè)導(dǎo)導(dǎo)向支柱產(chǎn)業(yè)：：汽車(chē)整車(chē)車(chē)、零部件件制造新興產(chǎn)業(yè)：：新能源汽汽車(chē)研發(fā)、、制造特色產(chǎn)業(yè)：：汽車(chē)金融融、新能源源汽車(chē)租賃賃產(chǎn)業(yè)客戶層層次集聚各類(lèi)高高素質(zhì)人才才10.3萬(wàn)人外籍及海歸歸人才1.02萬(wàn)人，入選選中央"千人計(jì)劃"人才19名，上海"千人計(jì)劃"人才14名政府KPI：基礎(chǔ)配套套建設(shè)/相關(guān)優(yōu)惠政政策/近期實(shí)施計(jì)計(jì)劃產(chǎn)業(yè)KPI：明確的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)導(dǎo)向，導(dǎo)入入匹配的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)客戶產(chǎn)居結(jié)合：：產(chǎn)業(yè)發(fā)展展支持居住住開(kāi)發(fā)，居居住開(kāi)發(fā)支支持產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)KPI產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)因素目前發(fā)展處處于初級(jí)階階段，產(chǎn)業(yè)業(yè)初步形成成規(guī)模效應(yīng)應(yīng)2012年初級(jí)階段2020年2008年大力發(fā)展基基地航空公公司，形成成以航空物物流為先導(dǎo)導(dǎo)的發(fā)展格格局；建設(shè)北部片片區(qū)和南部部片區(qū)各9平方公里；；加快項(xiàng)目引引進(jìn)和基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)，初步形成功功能完善的的工業(yè)新區(qū)區(qū)。2035年發(fā)展階段成熟階段航空港地區(qū)區(qū)（不包括括機(jī)場(chǎng)核心心區(qū)）用地地規(guī)模為34.93平方公里人人口控制在在33萬(wàn)人；臨空經(jīng)濟(jì)三三個(gè)功能園園區(qū)框架基基本形成，，協(xié)調(diào)管理理機(jī)制完善善；經(jīng)濟(jì)總量在在全市比重重明顯上升升，成為推動(dòng)鄭鄭州及周邊邊地區(qū)發(fā)展展的重要引引擎。航空港地區(qū)區(qū)用地規(guī)模模為94.1平方公里，，人口（不不包括機(jī)場(chǎng)場(chǎng)核心區(qū)））控制在43萬(wàn)人；鄭州機(jī)場(chǎng)旅旅客、貨郵郵吞吐量分分別達(dá)到7000萬(wàn)人次和200萬(wàn)噸以上，，成為全國(guó)大大型樞紐機(jī)機(jī)場(chǎng)和國(guó)際際貨運(yùn)樞紐紐。產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)因素道路配套仍仍處于建設(shè)設(shè)階段，其其他配套設(shè)設(shè)施薄弱四港聯(lián)動(dòng)大道機(jī)場(chǎng)高速快速道路四港聯(lián)動(dòng)大大道初步完完工，與原原有機(jī)場(chǎng)高高速，形成成二條主要要快速道路路內(nèi)部道路航空港內(nèi)部部道路體系系大部分處處于施工階階段，北部部區(qū)域道路路相比南部部區(qū)域，趨趨于成熟產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)因素產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)導(dǎo)向明確，，臺(tái)商、浙浙商工業(yè)園園、富士康康、中航電電動(dòng)汽車(chē)入入駐保稅區(qū)中航電動(dòng)汽汽車(chē)富士康宿舍富士康廠區(qū)區(qū)北部產(chǎn)業(yè)分分布臺(tái)商工業(yè)園薛店工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)南部產(chǎn)業(yè)分布北部物流商商貿(mào)區(qū)南部臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)浙商工業(yè)園航空制造業(yè)業(yè)發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)因素產(chǎn)業(yè)規(guī)模效效應(yīng)導(dǎo)入大大量產(chǎn)業(yè)相相關(guān)人口，，形成良好好的客戶支支撐合村并城項(xiàng)項(xiàng)目涉及24個(gè)自然村省林業(yè)廳、、給水廳、、海關(guān)、省省衛(wèi)生廳、省人人社廳1萬(wàn)人南方航空、、中國(guó)聯(lián)通通、中石油油等導(dǎo)入人口規(guī)規(guī)模相關(guān)村落政政府企業(yè)行政人口拆遷人口產(chǎn)業(yè)人口5.6萬(wàn)人45萬(wàn)人富士康中航電動(dòng)汽汽車(chē)國(guó)企人口1萬(wàn)人同策觀點(diǎn)基礎(chǔ)配套建建設(shè)相對(duì)滯滯后，相關(guān)關(guān)優(yōu)惠政策策未出臺(tái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)導(dǎo)向明確，，已經(jīng)導(dǎo)入入部分產(chǎn)業(yè)業(yè)客戶產(chǎn)業(yè)發(fā)展處處于初級(jí)階階段政府主導(dǎo)，，可控制性性弱產(chǎn)業(yè)客戶富士康中高高層管理人人員具有相相應(yīng)購(gòu)買(mǎi)能能力保稅區(qū)中航電動(dòng)汽汽車(chē)富士康宿舍富士康廠區(qū)區(qū)本案?jìng)渥ⅲ喊凑照?00:10:1計(jì)算中高層層管理人員員數(shù)量按照人均30㎡計(jì)算，得得出66萬(wàn)㎡的消化化面積產(chǎn)業(yè)客戶富士康在崗崗中高層管管理人員預(yù)預(yù)估22000人；依據(jù)《2010-2012河南省住房房建設(shè)規(guī)劃劃》規(guī)定，人均均住房面積積30㎡；本項(xiàng)目12塊土地，總總建筑面積積150萬(wàn)㎡。同策建議產(chǎn)業(yè)客戶在在發(fā)展初期期為項(xiàng)目主主要支撐中后期必須須導(dǎo)入外部部客戶作為為補(bǔ)充——項(xiàng)目策略思思考尋求契合優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)土地催熟——驅(qū)動(dòng)因子A。產(chǎn)業(yè)，順順應(yīng)區(qū)域發(fā)發(fā)展大方向向B。交通，縮縮短與城市市核心距離離A。公園，從從景觀綠化化到城市公公園B。商業(yè)，從從生活配套套到區(qū)域商商圈交通驅(qū)動(dòng)案例本案滬太路共和新路中環(huán)線外環(huán)線保利葉上海海位于外環(huán)環(huán)以外，55萬(wàn)平方米規(guī)規(guī)模體量A1A2CB2B1保利葉上海海位于傳統(tǒng)偏偏遠(yuǎn)地區(qū)，，外環(huán)以外外，周邊配配套基礎(chǔ)薄薄弱，產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐處于于空白，交通驅(qū)動(dòng)案例剛性需求市市區(qū)客戶通通過(guò)軌道交交通7號(hào)線導(dǎo)入本案淮海路商圈靜安寺商圈長(zhǎng)壽路商圈軌道交通7號(hào)線軌道交通7號(hào)線全長(zhǎng)35公里，從上上海西北部部穿越繁華華的市中心心至上海東東南角，其其中還輻射射至淮海、、靜安等商商務(wù)商圈。。同時(shí)7號(hào)線也是連連接世博會(huì)會(huì)園區(qū)的重重要線路。。該線線計(jì)計(jì)劃劃于于09年9月底底通通車(chē)車(chē)，，保保利利葉葉上上海海于于2008年11月開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)，，借助助軌軌道道交交通通7號(hào)線線未未來(lái)來(lái)開(kāi)開(kāi)通通利利好好以以及及公公園園生生態(tài)態(tài)資資源源優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，一一炮炮而而紅紅。。延伸伸區(qū)區(qū)域域：：公公共共交交通通配配套套能能夠夠貫貫通通市市區(qū)區(qū)關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃劃時(shí)時(shí)間間：：與與土土地地發(fā)發(fā)展展契契合合，，形形成成預(yù)預(yù)期期價(jià)價(jià)值值釋釋放放交通通驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)KPI交通通驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素素道路路交交通通配配套套完完工工，，公公共共交交通通配配套套滯滯后后，，中中后后期期能能夠夠?qū)?dǎo)入入市市區(qū)區(qū)客客戶戶同策策觀點(diǎn)點(diǎn)輕軌軌六六號(hào)號(hào)線線通通過(guò)過(guò)地地鐵鐵網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)能能夠夠輕輕松松連連接接市市區(qū)區(qū)各各個(gè)個(gè)關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)整體體規(guī)規(guī)劃劃未未落落實(shí)實(shí)，，細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)方方案案正正在在規(guī)規(guī)劃劃，，價(jià)價(jià)值值釋釋放放有有抗抗性性點(diǎn)點(diǎn)交通通配配套套薄薄弱弱，，前前期期驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)有有限限后期期驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)力力主主要要依依靠靠政政府府推推進(jìn)進(jìn)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品的的客客戶戶置置業(yè)業(yè)目目的的為為投投資資居居多多購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品的的客客戶戶置置業(yè)業(yè)目目的的多多為為改改善善需需求求市區(qū)區(qū)客戶戶裕鴻鴻世世界界港港以投投資資性性吸吸引引鄭鄭州州市市區(qū)區(qū)客客戶戶，，多多看看重重未未來(lái)來(lái)區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展。。由于于藍(lán)藍(lán)天天商商務(wù)務(wù)花花園園產(chǎn)品品類(lèi)類(lèi)型型為為低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品，，大大部部分分客客戶戶來(lái)來(lái)自自鄭鄭州州市市區(qū)區(qū)，，置置業(yè)業(yè)目目的的多多為為改改善善兼兼顧顧投投資資。。同策策觀點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)初初期期建建議議引引入入低密密度度及及低低總總價(jià)價(jià)產(chǎn)產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)入入市市區(qū)區(qū)客客戶戶外部驅(qū)動(dòng)思考結(jié)論驅(qū)動(dòng)動(dòng)因因素素可可控控制制性性弱弱區(qū)域域發(fā)發(fā)展展單單一一土地地價(jià)價(jià)值值釋釋放放緩緩慢慢———項(xiàng)目目策策略略思思考考尋求求契契合合優(yōu)勢(shì)勢(shì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)土地催熟——驅(qū)動(dòng)因子A。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，順順應(yīng)應(yīng)區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展大大方方向向B。交交通通，，縮縮短短與與城城市市核核心心距距離離A。公公園園，，從從景景觀觀綠綠化化到到城城市市公公園園B。商商業(yè)業(yè)，，從從生生活活配配套套到到區(qū)區(qū)域域商商圈圈公園園地地產(chǎn)產(chǎn)———依托托市市政政公公共共公公園園將將房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與公公園園建建設(shè)設(shè)結(jié)結(jié)合合起起來(lái)來(lái)包括括主主題題公公園園項(xiàng)項(xiàng)目目、旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，是將將公公園園景景觀觀作作為為樓樓盤(pán)盤(pán)的的特特色色和和賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，，將將建建筑筑、、人人文文與與自自然然環(huán)環(huán)境境結(jié)結(jié)合合成成一一體體的的地地產(chǎn)產(chǎn)概概念念。。公園園主主題題思思路路原原則則：：吸吸引引人人流流，，與與客客戶戶建建立立共共鳴鳴，，最最大大化化提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值公園園打打造造的的主主題題性性強(qiáng)強(qiáng)公園園營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)的的參參與與度度高高公園園建建設(shè)設(shè)的的成成本本控控制制合合理理主題題公公園園分類(lèi)類(lèi)公園園商商業(yè)業(yè)驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)案例例華僑僑城城是是人人文文生生態(tài)態(tài)景景觀觀與與休休閑閑場(chǎng)場(chǎng)所所，，聚聚集集深深圳圳三三大大主主題題旅旅游游公公園園地理理位位置置：：位位于于深深圳圳市市西西部部，，距深深圳圳中中心心區(qū)區(qū)約約4公里里；規(guī)模模：：占地地面面積積450公頃頃，其其中中旅游游用用地地約約130公頃頃，現(xiàn)現(xiàn)狀狀人口口35000人；城區(qū)區(qū)功功能能：：是是復(fù)合合城城市市資資源源與與生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境，以以居居住住、、旅旅游游和和高高端端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為主主要要功功能能的的、、相相對(duì)對(duì)獨(dú)獨(dú)立立的的城城市市組組團(tuán)團(tuán)；；規(guī)劃劃狀狀況況：：總建建筑筑面面積積約約為為218.96萬(wàn)㎡㎡，其其中中高高層層住住宅宅92.85萬(wàn)㎡㎡，，多多層層住住宅宅45.48萬(wàn)㎡㎡，，別別墅墅3.38萬(wàn)㎡㎡，，市市政政41.60萬(wàn)㎡㎡，，商商業(yè)業(yè)及及工工廠廠占占地地34.56萬(wàn)㎡㎡，，寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓占占地地1.08萬(wàn)㎡㎡，，旅旅游游配配套套設(shè)設(shè)施施占占地地250萬(wàn)㎡㎡。。1985年4月，，正正式式通通過(guò)過(guò)了了華華僑僑城城建建設(shè)設(shè)方方案案1985-11-11華僑僑城城宣宣告告成成立立創(chuàng)立立初初期期，，國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院僑僑辦辦直直屬屬的的香香港港中中旅旅集集團(tuán)團(tuán)以以其其每每年年三三分分之之一一的的利利潤(rùn)潤(rùn)作作為為華華僑僑城城的的初初始始開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)投投資資，，沙沙河河公公司司、、國(guó)國(guó)家家及及省省公公司司僅僅投投入入少少量量資資金金；；開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)時(shí)，，距距離離當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)的的深深圳圳城城市市中中心心約約14km，屬屬于于完完全全的的郊郊區(qū)區(qū)地地帶帶。。1985年的的華華僑僑城城規(guī)規(guī)劃劃1983年的的華華僑僑城城“二十十年年前前來(lái)來(lái)華華僑僑城城時(shí)時(shí)，，深深南南路路還還是是汽汽車(chē)車(chē)一一過(guò)過(guò)塵塵土土飛飛揚(yáng)揚(yáng)，，大大片片荒荒丘丘中中只只有有幾幾處處工工地地………””———深圳圳市市民民當(dāng)時(shí)的深深南大道道華僑城早期狀況況1990年華僑城城的建設(shè)設(shè)狀況1987年華僑城城的建設(shè)設(shè)狀況區(qū)域前期期是未經(jīng)經(jīng)開(kāi)發(fā)的的城市郊郊區(qū)，生生態(tài)資源源缺失，，城市配配套匱乏乏公園商業(yè)業(yè)驅(qū)動(dòng)案例中旅廣場(chǎng)錦繡花園二、三期波托菲諾、純水岸價(jià)格變化750080009000－15000三大主題公園華僑城菜市場(chǎng)華廈藝術(shù)中心何香凝美術(shù)館海景酒店郵電局華僑城中學(xué)華僑城醫(yī)院獨(dú)特性的道路及道路綠化供人們休憩的廣場(chǎng)沃爾瑪OCT廣場(chǎng)人文雕塑威尼斯皇冠假日酒店食街、酒吧街建立社區(qū)標(biāo)識(shí)統(tǒng)一歡樂(lè)谷在建燕棲湖燕晗山打通私家路，建立與華僑城的聯(lián)系歡樂(lè)谷主題公園開(kāi)放發(fā)展階段1996年以前代表樓盤(pán)1996年～2000年2000年～2004年配套建設(shè)環(huán)境營(yíng)造及綠化景觀觀及商業(yè)業(yè)配套貫貫穿整個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)歷歷程，物物業(yè)及土土地價(jià)值值節(jié)節(jié)攀攀升公園商商業(yè)驅(qū)驅(qū)動(dòng)案例區(qū)域性性商業(yè)業(yè)中心心最大大程度度地提提升了了區(qū)域域的整整體價(jià)價(jià)值，，特色色商業(yè)業(yè)街次次之；；社區(qū)商商業(yè)對(duì)對(duì)整個(gè)個(gè)區(qū)域域的影影響度度不大大，但但對(duì)樓樓盤(pán)的的形象象塑造造貢獻(xiàn)獻(xiàn)大；；區(qū)域性性商業(yè)業(yè)中心心和特特色商商業(yè)街街能創(chuàng)創(chuàng)造最最大的的投資資價(jià)值值；以沃爾瑪超市、銅鑼灣百貨為核心的購(gòu)物中心區(qū)域性商業(yè)中心提升整體區(qū)域居住價(jià)值提升周邊商業(yè)的價(jià)值對(duì)周邊住宅影響度不大食街與酒吧街特色商業(yè)街，外向型商業(yè)建立與城市的聯(lián)系營(yíng)造區(qū)域人文氛圍，提升整體區(qū)域形象提升商業(yè)價(jià)值社區(qū)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)，內(nèi)向型商業(yè)提升樓盤(pán)的形象檔次特色餐廳、酒吧沃爾瑪超市、銅鑼灣百貨、易家儂家私等洗衣店、美發(fā)店、餐廳等區(qū)域價(jià)值住宅價(jià)值商業(yè)價(jià)值商業(yè)業(yè)態(tài)服務(wù)性質(zhì)作用各類(lèi)商商業(yè)配配置能能級(jí)逐逐步提提升，，同時(shí)時(shí)帶動(dòng)動(dòng)整體體區(qū)域域及住住宅的的價(jià)值值公園商商業(yè)驅(qū)驅(qū)動(dòng)案例主題公公園：：民俗俗文化化村、、錦繡繡中華華、世世界之之窗、、歡樂(lè)樂(lè)谷文化藝藝術(shù)：：何香香凝美美術(shù)館館、華華廈藝藝術(shù)中中心休閑娛娛樂(lè)：：雕塑塑公園園和走走廊、、OCT生態(tài)廣廣場(chǎng)、、保齡齡球館館、體育活活動(dòng)中中心等等華僑城城第一一幼兒兒園南山實(shí)實(shí)驗(yàn)學(xué)學(xué)校華僑城城小學(xué)學(xué)華僑城城醫(yī)院院海景酒酒店：：4星級(jí)深圳灣灣大酒酒店：：4星級(jí)威尼斯斯皇冠冠假日日酒店店：5星級(jí)中國(guó)銀銀行、、工商商銀行行、招招商銀銀行城市公公共巴巴士、、環(huán)華華僑城城生活活小巴巴、汽汽車(chē)站站配套分分類(lèi)文化娛娛樂(lè)教育醫(yī)療酒店銀行交通配套設(shè)設(shè)施區(qū)域價(jià)價(jià)值住宅價(jià)價(jià)值華僑城城中學(xué)學(xué)暨南大大學(xué)中中旅學(xué)學(xué)院以城市市的配配套體體系來(lái)來(lái)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，功功能齊齊全多多樣；；配套設(shè)設(shè)施同同時(shí)面面向社社區(qū)和和城市市，滿滿足需需求；；教育和和醫(yī)療療設(shè)施施對(duì)住住宅的的影響響度大大；文化娛娛樂(lè)設(shè)設(shè)施和和酒店店主要要服務(wù)務(wù)于城城市，，能全全面提提升區(qū)區(qū)域的的形象象和檔檔次各類(lèi)配配套逐逐漸健健全，，帶動(dòng)動(dòng)整體體區(qū)域域及住住宅的的價(jià)值值公園商商業(yè)驅(qū)驅(qū)動(dòng)案例將蠻荒狀狀態(tài)的的原生生資源源整理成成為可可觀賞賞體驗(yàn)驗(yàn)的生生態(tài)資資源，，使區(qū)區(qū)域的的生態(tài)景景觀得到廣廣泛認(rèn)認(rèn)可基于區(qū)區(qū)域已已經(jīng)形形成的的生態(tài)基基礎(chǔ)與與認(rèn)知知，重新新?tīng)I(yíng)造造強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的資源價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)，提升區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值；市場(chǎng)大勢(shì)整體向好，區(qū)域配套進(jìn)一步升級(jí)地鐵一號(hào)線開(kāi)通，利好兌現(xiàn)沃爾瑪、銅鑼灣百貨進(jìn)駐，商業(yè)氛圍形成歡樂(lè)谷一期開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)世界之窗建成并投入運(yùn)營(yíng)錦繡中華投入運(yùn)營(yíng)華僑城規(guī)劃建設(shè)啟動(dòng)陌生區(qū)都市生態(tài)區(qū)3000600090001200015000180002100019821984198619881990199219941996199820002002200420062008中華民俗村投入運(yùn)營(yíng)重大形形象、、配套套的建建設(shè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)是是影響響片區(qū)區(qū)及項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值的的提升升的關(guān)關(guān)鍵因因素公園商商業(yè)驅(qū)驅(qū)動(dòng)案例將配套套及形形象作作為項(xiàng)項(xiàng)目驅(qū)驅(qū)動(dòng)因因素貫貫徹整整個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程，，加速速區(qū)域域及項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值順應(yīng)外外部區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展，，進(jìn)行行針對(duì)對(duì)性的的開(kāi)發(fā)發(fā)策略略借勢(shì)勢(shì)而為為旅游地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展路路線對(duì)對(duì)于本本案的的初期期階段段較不不適合合項(xiàng)目承承擔(dān)過(guò)過(guò)多的的市政政公建建設(shè)施施對(duì)于于本案案較不不適合合公園商商業(yè)驅(qū)驅(qū)動(dòng)案例典型案案例——日本難難波城城開(kāi)發(fā)商商：NankaiElectricRailwayCo.,Ltd（（南海海電鉄鉄株式式會(huì)社社），，ObayashiCorporation南海海都市市創(chuàng)造造株式式會(huì)社社概念設(shè)設(shè)計(jì)：：美國(guó)國(guó)JonJerde設(shè)設(shè)計(jì)公公司項(xiàng)目管管理公公司：：WasaSakamoto一期開(kāi)開(kāi)發(fā)總總面積積：１１６.７萬(wàn)萬(wàn)平方方米。。其中中商業(yè)業(yè)面積積４萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，辦公公樓８８萬(wàn)平平方米米。二期76,600平平米，，合計(jì)計(jì)243,800平平米。。占地37232平方方米，，高達(dá)達(dá)8層層典型案案例——規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)其中心心區(qū)域域是三三層的的“豪豪華購(gòu)購(gòu)物廣廣場(chǎng)””，內(nèi)內(nèi)部質(zhì)質(zhì)感華華美、、店面錯(cuò)錯(cuò)落有有致，，并飾飾有草草木植植被和和水景景開(kāi)放的的空間間使公園與與城市市的街街道、、交通通直接接相連連，斜坡坡與““山石石”形形成的的層次次感，，使公園園與周周?chē)牡母邔訉愚k公公樓柔柔和地地融為為一體體，為鋼鋼筋混混凝土土林立立的城城市里里帶來(lái)來(lái)了一一股清清新的的氣息息。同游一一個(gè)立體車(chē)車(chē)庫(kù)及及地下下停車(chē)車(chē)位開(kāi)放式式公園園商業(yè)業(yè)體，，錯(cuò)落落有致致的店店面布布置結(jié)結(jié)合四四通八八達(dá)的的景觀觀道路路典型案案例——公園景景觀從“峽峽谷””可以以直接接通往往室外外植有有不少少漂亮亮的花草植植物的的露臺(tái)臺(tái)，商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)有有不少少餐館館和咖咖啡座座屋頂公公園，為當(dāng)當(dāng)?shù)厝巳藗兊牡木蹠?huì)會(huì)、文文化生生活和和娛樂(lè)樂(lè)提供供了一一個(gè)全全新的的自然然體驗(yàn)驗(yàn)場(chǎng)所所。公園與與街道道相連連，令令路人人在行行走時(shí)時(shí)可以以欣賞賞到四四周的的樹(shù)林林、巖巖石、、峭壁壁、草草地、、溪流流、瀑瀑布、、池塘塘和露天平平臺(tái)；公園下下面還還有一一道溪溪谷、、一條條小徑徑穿過(guò)過(guò)谷地地，兩兩側(cè)則則設(shè)有有各具具特色的的零售售、娛娛樂(lè)和和餐飲飲服務(wù)務(wù)屋頂露露臺(tái)綠綠化配配合集集中型型的公公園綠綠色，，將商商業(yè)與與自然然無(wú)縫縫連接接在一一起在項(xiàng)目各個(gè)個(gè)方面都會(huì)會(huì)合周邊的的公交系統(tǒng)統(tǒng)、人行流流線聯(lián)系起起來(lái)，使得得整個(gè)項(xiàng)目目各個(gè)功能能之間都是是非常連貫貫的可以穿穿梭。地鐵南北動(dòng)動(dòng)脈經(jīng)過(guò)““難波站””。15分鐘到新大大阪車(chē)站，，大阪關(guān)西西機(jī)場(chǎng)均約約30分鐘。國(guó)國(guó)內(nèi)以及海海外訪問(wèn)都都很便利。。典型案例——交通連接地鐵交通上上蓋，便捷捷到達(dá)各大大城市重要要節(jié)點(diǎn)，交交通極為便便利打造特色景景觀，主題題性公園商商業(yè)，形成成高端商業(yè)業(yè)配套的同同時(shí)拔升整整體的區(qū)域域及項(xiàng)目形形象利用外部的的交通道路路資源，形形成一體化化的交通上上蓋新型商商業(yè)體不建議將公公園綠化全全部嫁接在在商業(yè)建筑筑中，更多多使用的是是平面拼合合而非立體體嫁接本案商業(yè)公公園建議為為分期分片片建設(shè)，而而非整體建建設(shè)開(kāi)發(fā)內(nèi)部驅(qū)動(dòng)思考結(jié)論驅(qū)動(dòng)因素可可控性強(qiáng)帶動(dòng)區(qū)域多多元化發(fā)展展有于快速催催熟土地屬屬性項(xiàng)目策略思思考尋求契合優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)土地催熟——驅(qū)動(dòng)因子A。產(chǎn)業(yè)，順應(yīng)區(qū)域發(fā)展大方向B。交通，縮短與城市核心距離A。公園，從景觀綠化到城市公園B。商業(yè)，從生活配套到區(qū)域商圈利用外部區(qū)域成長(zhǎng)發(fā)展自身優(yōu)勢(shì)資源項(xiàng)目啟動(dòng)期期開(kāi)發(fā)背景區(qū)域不成熟熟，市場(chǎng)熱熱度不足項(xiàng)目啟動(dòng)初初期，形象象性不足項(xiàng)目啟動(dòng)期期開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目成功切切入市場(chǎng)，，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定定銷(xiāo)售項(xiàng)目理念植植入?yún)^(qū)域運(yùn)作啟啟動(dòng)項(xiàng)目啟動(dòng)期期階段訴求高階訴求前前置，賣(mài)區(qū)區(qū)域發(fā)展賣(mài)社區(qū)整體體規(guī)劃產(chǎn)品落地，，新城公園園生活平價(jià)切入市市場(chǎng)，高性性價(jià)比項(xiàng)目啟動(dòng)期期作為整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目始終貫貫徹的最大大的主題樹(shù)立項(xiàng)目形形象以及配配合初期產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃整體生活融融入公園綠綠化理念我司建議可可采用運(yùn)動(dòng)動(dòng)主題公園園的理念，，并且貫穿穿整個(gè)項(xiàng)目目銷(xiāo)售周期期，作為本本案最大的的驅(qū)動(dòng)因素素之一配合先期產(chǎn)產(chǎn)品配置部部分公園設(shè)置部分公公園地塊，，在縮減初初期的資金金投入成本本的同時(shí)現(xiàn)現(xiàn)在整體項(xiàng)項(xiàng)目的公園園主題體育主題公公園園林主題公公園*以當(dāng)?shù)卣枨鬄闉闇?zhǔn)，我司司不建議在在初期大規(guī)規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)期期中高檔的沿沿街商鋪及及內(nèi)部商業(yè)業(yè)街滿足周邊及及區(qū)域客戶戶的生活需需求的同時(shí)時(shí)，提升項(xiàng)項(xiàng)目形象項(xiàng)目啟動(dòng)期期周邊人口口及消費(fèi)力力明顯不足足不建議采采用集中商商業(yè)形式沿街商鋪配合啟動(dòng)區(qū)區(qū)設(shè)置沿街街商業(yè)，滿滿足初期人人口的消費(fèi)費(fèi)需求商業(yè)內(nèi)街打造初期商商業(yè)形象，，幫助區(qū)域域與項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值全面提提升*以當(dāng)?shù)卣枨鬄闉闇?zhǔn)，我司司不建議在在初期大規(guī)規(guī)模開(kāi)發(fā)建建設(shè)集中商商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)期期剛需小戶型型住宅為主主，配合適適量低密度度改善產(chǎn)品品低開(kāi)高走順順應(yīng)區(qū)域發(fā)發(fā)展大潮流流，同時(shí)兼兼顧整體項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展的的形象剛需小戶型型作為低總價(jià)價(jià)產(chǎn)品，吸吸引產(chǎn)業(yè)人人口以及其其他區(qū)域投投資客，快快速回籠資資金，滾動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)后期期項(xiàng)目低密度別墅墅針對(duì)市區(qū)客客戶改善購(gòu)購(gòu)買(mǎi)，以及及周邊產(chǎn)業(yè)業(yè)中高管，，起到提升升整體項(xiàng)目目?jī)r(jià)值形象象作用項(xiàng)目啟動(dòng)期期小區(qū)外部路路道及周邊邊的形象配配套快速增強(qiáng)整整體項(xiàng)目的的形象及品品質(zhì)價(jià)值項(xiàng)目周邊公公建道路獨(dú)立開(kāi)發(fā)周周邊公建道道路與綠化化，以區(qū)別別區(qū)域待開(kāi)開(kāi)發(fā)形象與與本案的品品質(zhì)社區(qū)形形象。項(xiàng)目外部設(shè)設(shè)施如精神堡壘壘、沿街圍圍墻等塑造造外部形象象政府辦公處處完成政府相相關(guān)的辦公公及配套設(shè)設(shè)施，引入入政府相關(guān)關(guān)辦公人員員，增加項(xiàng)項(xiàng)目人口及及消費(fèi)基數(shù)數(shù)，同時(shí)也也可以幫助助提升整體體成熟度項(xiàng)目啟動(dòng)期期主要針對(duì)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)客客戶，及部部分高端市市區(qū)客戶、、投資客60%20%20%產(chǎn)業(yè)客戶市區(qū)客戶投資客戶在區(qū)域及項(xiàng)項(xiàng)目未均成成熟的初期期依然以周周邊產(chǎn)業(yè)客客戶為主重視區(qū)域未未來(lái)發(fā)展及及便捷交通通的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)別墅的的市區(qū)客戶戶重視區(qū)域發(fā)發(fā)展及物業(yè)業(yè)升值潛力力的投資客客戶項(xiàng)目發(fā)展期期開(kāi)發(fā)背景區(qū)域逐漸成成熟，形象象逐漸成型型項(xiàng)目高端配配套啟動(dòng)，，項(xiàng)目面臨臨較大幅度度溢價(jià)項(xiàng)目發(fā)展期期開(kāi)發(fā)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目配配套的定位位與運(yùn)營(yíng)先期開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的軟性性服務(wù)建設(shè)設(shè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較較大幅度溢溢價(jià)客戶升級(jí)引引發(fā)全市高高端客戶關(guān)關(guān)注階段訴求賣(mài)先期開(kāi)發(fā)發(fā)景觀公園園完整形象象賣(mài)項(xiàng)目生活活觀理念賣(mài)不斷完善善的配套項(xiàng)目發(fā)展期期公園不再是是概念而是是實(shí)景，并并將其融入入項(xiàng)目整體體產(chǎn)品規(guī)劃劃將城市公園園、公園住住區(qū)的理念念逐步強(qiáng)化化項(xiàng)目發(fā)展期期公園實(shí)景將公園建設(shè)設(shè)全面啟動(dòng)動(dòng)，形成全全局實(shí)景呈呈現(xiàn)，并配配合本案的的商業(yè)與住住宅產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，，如設(shè)置從從社區(qū)與商商業(yè)街直接接到達(dá)公園園的綠色走走廊以此來(lái)全面面展現(xiàn)，本本案作為公公園地產(chǎn)的的特色，提提升項(xiàng)目及及區(qū)域形象象集中型商業(yè)業(yè)、公園商商業(yè)配合外外圍住宅配配套商鋪逐漸成為區(qū)區(qū)域的消費(fèi)費(fèi)休閑中心心，打造主主題性商業(yè)業(yè)理念集中商業(yè)滿足全區(qū)域域客戶的消消費(fèi)需求，，同時(shí)也是是作為本案案最大的商商業(yè)配套提提升項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值，迅速速催熟土地地價(jià)值。沿街商鋪此時(shí)以基本本成熟，并并積累一定定客戶人氣氣，進(jìn)行維維護(hù)和業(yè)態(tài)態(tài)引導(dǎo)，保保證其良好好運(yùn)營(yíng)公園商業(yè)本案特色商商業(yè)街區(qū)，，集生態(tài)與與商業(yè)與一一體，同時(shí)時(shí)提升，公公園與商業(yè)業(yè)價(jià)值項(xiàng)目發(fā)展期期高密度、大大面積產(chǎn)品品入市，將將住宅與公公園理念有有機(jī)融合擴(kuò)大項(xiàng)目客客戶范圍，，吸引市區(qū)區(qū)置業(yè)及投投資客戶高密度產(chǎn)品品為配合本案案的低密度度產(chǎn)品，起起到平衡容容積率的作作用，同時(shí)時(shí)產(chǎn)生大量量可售量，，迅速回籠籠資金，保保證對(duì)于后后期產(chǎn)品的的全面開(kāi)發(fā)發(fā)大面積產(chǎn)品品區(qū)域及項(xiàng)目目的快速發(fā)發(fā)展，將逐逐漸吸引全全市、區(qū)域域內(nèi)部及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)客戶的的改善型客客戶公園結(jié)合將產(chǎn)品與公公園集合增增加產(chǎn)品價(jià)價(jià)值項(xiàng)目發(fā)展期期項(xiàng)目對(duì)接外外部的公共共交通等配配套快速增強(qiáng)整整體項(xiàng)目的的形象及品品質(zhì)價(jià)值項(xiàng)目發(fā)展期期軌道交通進(jìn)入啟動(dòng)狀狀態(tài)，作為為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)全面宣傳傳，吸引市市區(qū)及外區(qū)區(qū)客戶道路交通公交樞紐，，引入多條條公交，便便于項(xiàng)目入入戶出行，，提升項(xiàng)目目出行便利利度文化公建設(shè)置學(xué)校、、幼兒園圖圖書(shū)館等公公建文化設(shè)設(shè)施產(chǎn)業(yè)客戶，，大批量市市區(qū)客戶自自用或投資資項(xiàng)目發(fā)展期期20%70%10%產(chǎn)業(yè)客戶市區(qū)客戶投資客戶產(chǎn)業(yè)人口集集聚增加，，購(gòu)買(mǎi)客戶戶逐步遞增增市區(qū)客戶對(duì)對(duì)于本案與與區(qū)域認(rèn)知知度逐步提提升，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)可能集聚聚上升重視區(qū)域發(fā)發(fā)展及物業(yè)業(yè)升值潛力力的投資客客戶開(kāi)發(fā)背景鄭州空港區(qū)區(qū)的形象基基本建設(shè)完完成項(xiàng)目完整形形象及生活活理念釋放放完畢持有型物業(yè)業(yè)收益增幅幅明顯，項(xiàng)項(xiàng)目高額溢溢價(jià)收關(guān)項(xiàng)目成熟期期開(kāi)發(fā)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品品牌價(jià)值的的升華實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高高溢價(jià)目標(biāo)標(biāo)持續(xù)推動(dòng)前前期公園形形象的維護(hù)護(hù)維護(hù)品牌的的高端形象象輸出項(xiàng)目成熟期期階段訴求完整的世界界級(jí)·空港城市公公園項(xiàng)目成熟期期城市主題公公園，全市市輻射力度度鄭州城東生生態(tài)新地標(biāo)標(biāo)，全面拔拔升項(xiàng)目及及區(qū)域價(jià)值值項(xiàng)目成熟期期城市公園形成全市最最具特色的的城市公園園之一，帶帶來(lái)大量觀觀光旅游人人口，大大大增加整體體區(qū)域的能能級(jí)價(jià)值鄭東新地標(biāo)標(biāo)不僅僅是本本案的核心心，更是區(qū)區(qū)域的地標(biāo)標(biāo)，承載區(qū)區(qū)域形象的的使命，幫幫助提升本本案產(chǎn)品價(jià)價(jià)值體育主題性性公園，形形成全市性性休閑旅游游輻射項(xiàng)目成熟期期城市運(yùn)動(dòng)公公園運(yùn)動(dòng)主題概概念時(shí)來(lái)已已久，此時(shí)時(shí)完整呈現(xiàn)現(xiàn)，包含網(wǎng)網(wǎng)球、高爾爾夫、草地地卡丁車(chē)、、真人CS等運(yùn)動(dòng)設(shè)施施，以主題題形式打造造公園，升升華公園價(jià)價(jià)值的同時(shí)時(shí)提成知名名度吸引更更多客戶，，保證本案案產(chǎn)品的物物業(yè)升值城市碎片理理念結(jié)合公公園設(shè)置形成全新的的文化公園園購(gòu)物休閑閑體驗(yàn)城市碎片將鄭州特色色的中原文文化氣質(zhì)融融入到公園園購(gòu)物的理理念中，例例如大型棋棋盤(pán)廣場(chǎng)、、詩(shī)歌文化化長(zhǎng)廊等公園集合配合公園設(shè)設(shè)置大型的的半開(kāi)發(fā)式式商業(yè)，利利用物理綠綠化宅間綠綠化，無(wú)縫縫對(duì)接城市市花園，形形成特色的的綠色購(gòu)物物體驗(yàn)項(xiàng)目成熟期期各大產(chǎn)品線線逐一上市市，最終以以超低密度度及奢華產(chǎn)產(chǎn)品收官豐富產(chǎn)品線線滿足各方面面客戶置業(yè)業(yè)需求，形形成全面產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)，多線線發(fā)展，全全方位打擊擊全城客戶戶超低密度/大戶型豪宅宅明星產(chǎn)品收收官之作，，結(jié)合所有有項(xiàng)目通過(guò)過(guò)近十年開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的的區(qū)域、項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，，打造一流流的低密度度或大戶型型豪宅，達(dá)達(dá)到產(chǎn)品超超高溢價(jià)項(xiàng)目成熟期期形成全方位位的大盤(pán)生生活方式塑造區(qū)域核核心商住區(qū)區(qū)域項(xiàng)目成熟期期文化公建學(xué)校：全年年齡，教育育配置教堂：形象象、宗教配配置圖書(shū)館、劇劇院：文化化配置形成全方方位的文文化公建建，鄭州州真正的的城中城城，作為為超級(jí)大大盤(pán)與區(qū)區(qū)域的完完善文化化公建配配套，進(jìn)進(jìn)一步提提升項(xiàng)目目?jī)r(jià)值客戶面急急劇擴(kuò)大大，市區(qū)區(qū)客大量量導(dǎo)入，，外市客客戶也逐逐漸進(jìn)去去本區(qū)域域項(xiàng)目成熟熟期20%70%5%產(chǎn)業(yè)客戶戶市區(qū)客戶戶投資客戶戶產(chǎn)業(yè)人口口終極置置業(yè)場(chǎng)所所，考慮慮暫住與與定居市區(qū)客戶戶導(dǎo)入客客戶重視視項(xiàng)目的的成熟