2023年上半年廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告2

2023年上半年廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告廣東省房協(xié)市場分析課題組〔廣東省房協(xié)市場研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處〕一、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境上半年廣東宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行降溫，完成國內(nèi)生產(chǎn)總值16018億元，同比增長10.7%，增幅回落3.6個(gè)百分點(diǎn)；完成全社會固定資產(chǎn)投資4547億元，同比增長18.0%，增幅下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10294元，同比增長10.8%；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長3.8%。二、數(shù)據(jù)分析〔一〕房地產(chǎn)投資1、完成開發(fā)投資廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資1342.87億元，同比增長34.13%，與全國增長大體持平；增幅同比上升2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重為8.38%，同比高出1.46個(gè)百分點(diǎn)，低于全國水平1.72個(gè)百分點(diǎn)〔見表1〕。表1完成開發(fā)投資增長數(shù)據(jù)表單位：億元地區(qū)時(shí)間國內(nèi)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資固定資產(chǎn)投資占GDP比重房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重房地產(chǎn)投資占GDP比重全國2007年上半年11831454158988745.77%18.25%8.39%2023年上半年130619684021319652.37%19.29%10.1%同比增長(%)10.426.333.476.6百分點(diǎn)1.04百分點(diǎn)1.71百分點(diǎn)廣東2007年上半年14469.743853.151001.1726.63%25.98%6.92%2023年上半年16018.014546.721342.8728.39%29.53%8.38%同比增長(%)10.718.034.131.76個(gè)百分點(diǎn)3.55個(gè)百分點(diǎn)1.46個(gè)百分點(diǎn)圖一：廣東固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長比擬圖按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅增幅在上年同期增長32.41%的根底上，又有36.22%的增長；辦公樓、商業(yè)用房同比分別增長-11.34%、5.98%，與上年同期24.80%、16.0%增幅相比下降較大；其他投資增長54.17%，同比提高近10個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)說明，投資者進(jìn)一步加大了對住宅的開發(fā)投資，其它投資那么成為新的投資熱點(diǎn)〔見表2〕。表2按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表單位：萬元投資總額住宅投資辦公樓投資商業(yè)用房投資其它投資2007年上半年10011729703511746747390681316023262023年上半年1342872095829444144749610742470228同比增長(%)34.1336.22-11.345.9854.172、開發(fā)資金來源上半年到位資金1900.23億元，同比增長16.42%,同比增幅下降8.73個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款445.43億元，同比增長18.18%，占本年到位資金的比重根本持平，增幅同比下降6.32個(gè)百分點(diǎn)；外資34.77億元，同比下降27.93％，占本年到位資金比重下降1.13個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金690.98億元，同比增長60.93%，占本年到位資金比重增加10.65個(gè)百分點(diǎn)；定金和預(yù)付款729.04億元，同比下降6.26%，占本年到位資金比重下降9.28個(gè)百分點(diǎn)?！惨姳?〕表3房地產(chǎn)資金來源根底數(shù)據(jù)表單位：萬元資金來源國內(nèi)貸款外資自籌其它〔定金、預(yù)付〕金額%金額%金額%金額%2007年上半年16322268376916423.094824092.96429365326.31777704247.652023年上半年19002250445431723.443476941.83690983436.36729040538.37同比增長(%)16.4218.180.35個(gè)百分點(diǎn)-27.93-1.13個(gè)百分點(diǎn)60.9310.05個(gè)百分點(diǎn)-6.26-9.28個(gè)百分點(diǎn)圖二：廣東房地產(chǎn)到位資金占開發(fā)資金比重圖圖三：廣東房地產(chǎn)資金總額及增長態(tài)勢圖圖四：廣東房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)圖〔二〕購置土地與購置單價(jià)與上年同期相比，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增長49.76%，應(yīng)與去年大量購置土地后辦手續(xù)原因延后統(tǒng)計(jì)有關(guān)。購置金額增長46.27%，增幅減少近40個(gè)百分點(diǎn)。購置單價(jià)同比下降2.52%，增幅大幅度下滑48個(gè)百分點(diǎn)?！惨姳?〕。表4房地產(chǎn)企業(yè)購置土地?cái)?shù)據(jù)表單位：萬元、萬m2時(shí)間土地購置面積投資單價(jià)〔元/m2〕2007年上半年1254.47178685414242023年上半年1878.7226136581391同比增長(%)49.7646.27-2.52同比增幅22.29個(gè)百分點(diǎn)-39.5個(gè)百分點(diǎn)-48.27個(gè)百分點(diǎn)圖五：廣東房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積和單價(jià)走勢圖〔三〕商品房建設(shè)商品房施工面積同比增長35.18%，增幅增加24.95個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積同比增長18.5%，增幅下降7.42個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積增長4.04%，與去年同期下降3.81％比照，增幅明顯。商品住宅施工面積同比增長36.01%，竣工面積同比增長4.99%，未來一段時(shí)間住宅市場供給加大〔見表5〕。表5各類商品房建設(shè)數(shù)據(jù)表單位：萬m2面積總數(shù)住宅辦公樓商業(yè)其他2007年上半年施工面積14362.2011141.40588.401307.601324.81新開工面積3536.902970.4141.67210.98313.84竣工面積1498.461214.8556.63135.7391.252023年上半年施工面積19415.5215153.76699.221620.011942.53新開工面積4191.283331.02124.53292.29443.43竣工面積1558.971275.4918.31141.53123.64同比增長(%)施工面積35.1836.0118.8323.8946.63新開工面積18.512.14198.8538.5441.29竣工面積4.044.99-67.664.2735.5圖六：廣東商品房建設(shè)狀況圖〔四〕商品房交易商品房銷售面積2023.58萬平方米，同比下降20.35％；銷售額1180.2億元，同比下降20.66％。其中，第二季度銷售面積1199.84萬平方米，環(huán)比增長47.63%；銷售額720.17億元，環(huán)比增長56.55%。上半年商品房均價(jià)是5864元/平方米，同比微降0.39%,環(huán)比下降0.51%；其中第二季度6002元/平方米，環(huán)比增長6.04%。商品住宅均價(jià)5711元/平方米，同比增長2.77%,環(huán)比下降0.12%；其中第二季度均價(jià)5821元/平方米，環(huán)比增長4.96%〔見表6〕。表6房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)表時(shí)間商品房銷售面積〔萬m2〕商品房銷售額〔億元〕均價(jià)〔元/m2〕住宅銷售面積〔萬m2〕住宅銷售額〔億元〕均價(jià)〔元/m2〕2007年上半年2526.731487.4458872298.791277.5055572023年上半年2023.581180.2058641849.531056.285711同比增長(%)-20.35-20.66-0.39-19.54-17.322.772023年1季度812.74460.025660739.09409.8955462023年2季度1199.84720.1760021110.44646.395821環(huán)比增長(%)47.6356.556.0450.2557.74.96圖七：廣東商品住宅銷售狀況圖〔五〕市場消化系數(shù)市場消化系數(shù)〔注1〕越大，說明市場越活潑，消化能力越強(qiáng)。與上年同期相比，上半年市場整體消化系數(shù)均為負(fù)增長，下降0.4270，反映市場活潑程度不夠，消化能力較差〔見表7〕。表7生成指標(biāo)數(shù)據(jù)表名稱2007年上半年2023年上半年總體增長市場消化系數(shù)1.77191.3449-0.4270圖八：廣東商品房消化系數(shù)走勢圖〔六〕二手房交易上半年全省二手房銷售面積1645.54萬平方米，銷售額434.40億元，同比分別下降24.79%和32.61%；銷售均價(jià)2640元/平方米，同比下降10.39%。其中廣州、深圳二手房銷售面積分別為327.71萬平方米和224.94萬平方米；銷售額分別為142.64億元和128.71億元；銷售均價(jià)分別為4353元/平方米、5722元/平方米；同比分別增長17.08%和9.87%。第二季度廣州、深圳二手房銷售面積分別為168.61萬平方米、140.36萬平方米，環(huán)比分別增長5.98%和65.95%；銷售額分別為74.26億元、75.67億元；環(huán)比分別增長8.61%和42.69%。二季度廣州二手房均價(jià)4404元/平方米，環(huán)比增長2.48%；深圳二手房均價(jià)5391元/平方米，環(huán)比下滑14.02%〔見表8〕。表8二手房交易數(shù)據(jù)表地區(qū)時(shí)間銷售面積〔萬m2〕銷售額〔萬元〕均價(jià)〔元/m2〕全省2007年上半年2188.07644568629462023年上半年1645.5443439832640同比增長(%)-24.79-32.61-10.39廣州2007年上半年483.08179630837182023年上半年327.7114264214353同比增長(%)-32.16-20.5917.082023年1季度159.168378742982023年2季度168.617426344404環(huán)比增長(%)5.988.612.48深圳2007年上半年668.03347920052082023年上半年224.9412870605722同比增長(%)-66.33-63.09.872023年1季度84.5853033062702023年2季度140.367567305391環(huán)比增長(%)65.9542.69-14.02數(shù)據(jù)來源：廣東省建設(shè)廳〔七〕商品房空置上半年末商品房空置總量1586.42萬平方米，較2007年末增加7.2萬平方米，增長0.46％。其中住宅空置增加60.35萬平方米，增長8.03％。值得關(guān)注的是，其他物業(yè)待銷面積大幅度減少，滯銷和積壓面積大幅度增加，反映其空置的時(shí)間結(jié)構(gòu)惡化〔見表9表9房地產(chǎn)空置數(shù)據(jù)表單位：萬m2總數(shù)住宅辦公樓商業(yè)其他2007年末空置面積1579.21751.61104.59439.42283.59其中 待銷491.74268.0533.97100.04154.59滯銷689.57352.7725.71189.32121.76積壓397.9130.7944.91150.0672.14滯銷和積壓1087.47483.5670.63339.39129.02023年2季度末空置面積1586.42811.9698.06396.42279.97其中 待銷498.54293.3329.8087.6887.73滯銷729.29402.931.22178.11117.06積壓358.58115.7337.03130.6375.18滯銷和積壓1087.87518.6468.26308.74192.24增長(%)空置面積0.468.03-6.24-9.79-1.28其中待銷1.389.43-12.28-12.36-43.25滯銷和積壓0.047.25-3.36-9.0349.02圖九：廣東商品房空置狀況變動圖三、結(jié)論1、關(guān)于資金供給和土地供給。在商品房施工面積大幅度增加的同時(shí)，開發(fā)到位資金增幅下滑近9個(gè)百分點(diǎn)；到位資金占開發(fā)資金的比例下降至2003年上半年以來最低。從資金來源看，國內(nèi)貸款增幅放緩，定金、預(yù)付款負(fù)增長，自籌資金增速加快，增幅達(dá)2003年上半年以來最高，顯示整個(gè)資金鏈條趨緊。土地購置單價(jià)從連續(xù)3年〔上半年〕高位增幅逆轉(zhuǎn)為輕微跌幅〔-2.52%〕。2、關(guān)于開發(fā)投資和商品房供給。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅為2003年上半年以來最大，考慮到建材和人工漲幅高，開發(fā)投資實(shí)際增幅應(yīng)適當(dāng)調(diào)低。商品房施工面積增幅為近年最大，應(yīng)與閑置土地政策收緊有關(guān)，將會加大后市的銷售壓力。3、關(guān)于銷售和空置狀況。商品房銷售面積和銷售金額同比均下降兩成，為近5年〔上半年〕來首次降幅。市場消化系數(shù)自2003年上半年不斷攀升以來首次下滑，低于2006年上半年水平。商品住宅空置量出現(xiàn)近5年〔上半年〕來首次增長。二手房銷售量與銷售額同比分別下降25％和33％。4、關(guān)于房價(jià)。商品房銷售均價(jià)同比環(huán)比均微降，根本回落到去年同期水平。二手房均價(jià)同比下降一成。5、綜上所述，除開發(fā)投資額、商品房施工面積等項(xiàng)增幅較大外，其余各項(xiàng)指標(biāo)與2003年以來各年度的上半年相比，均呈現(xiàn)較低的增幅，甚