2015年下半年安徽房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素模擬試題

2015年下半年安徽省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：造成成交價(jià)格偏本卷共分為一、單項(xiàng)選擇題（共意）本卷共分為一、單項(xiàng)選擇題（共意）1、某期房預(yù)計(jì)分0，60分及格。1個(gè)事最符合題4500元/口，離正常價(jià)格的因素模擬試題大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有2年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為出租的年末凈收益為500□□□□□□□□□□□8％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的 3口，則該期房目前的價(jià)格為元口口。A：3473B：4365C：4500D：4635E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為 700萬(wàn)元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為 __萬(wàn)元。A．55.0B．38.5C．105.0D．23.63、估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲知， 某地區(qū)2003口2006□□□□□□□□□□□□平分別為4682元□□, 4887元□□, 5037元□□, 5192□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□ 2008□□□□□□□□□A：5362B：5347C：5532D：5563E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在 __下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。A口同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)BD□□□□□□□□□□□□□C口同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)D口同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的5、土地用途管制的核心是。A：保護(hù)耕地B：□□□□□□□□C：□□□□□□□限期□□制度D：不能隨意□□□□□□□□E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的． （2005年試題）A：損益表B：資金來(lái)源與運(yùn)用表C：資本金現(xiàn)金流量表D：全部投入現(xiàn)金流量表E：借款合同7、下列房地產(chǎn)圖中，用作房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)附圖的是__。A.地籍圖和房產(chǎn)分戶圖B.宗地圖和房產(chǎn)分戶圖C.地形圖和房產(chǎn)分戶圖D.宗地圖和房產(chǎn)分丘圖8、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)銷售自行車的店鋪比購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂衉_。A.更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命B.更顯著的各異性C.更強(qiáng)的適應(yīng)性D.更專業(yè)的物業(yè)管理9、商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)不包括__。A.開(kāi)發(fā)商違法預(yù)售B.借款人賴賬不還C.借款人拖延還款D.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡10、房地產(chǎn)的價(jià)格與房地產(chǎn)的供給和需求，分別是的關(guān)系。A：正相關(guān)和正相關(guān)B：正相關(guān)和負(fù)相關(guān)C：負(fù)相關(guān)和正相關(guān)D：負(fù)相關(guān)和負(fù)相關(guān)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)__的業(yè)主同意。A.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上B.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)C.專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上D.專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)12、不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同?估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)椋?007年考題】A：掌握的有關(guān)信息不同B：作出的估價(jià)師聲明不同C：估價(jià)對(duì)象狀況不同D：委托人不同E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資說(shuō)法錯(cuò)誤的是。A：房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)B：通過(guò)為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資，投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動(dòng)的資金C：實(shí)質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)提高投資收益的目的D：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資只包括資金籌措而不包括資金供應(yīng)E：借款合同14、城市房屋租賃應(yīng)向__部門(mén)登記備案。A.公安B.工商管理C.房地產(chǎn)管理D.土地管理15、關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是__。A.名義利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)息B.實(shí)際利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息C.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值D.當(dāng)計(jì)息周期為“月”時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率16、某建筑安裝工程中，規(guī)費(fèi)為300萬(wàn)元，企業(yè)管理費(fèi)為280萬(wàn)元，利潤(rùn)為300萬(wàn)元，該建筑安裝工程間接費(fèi)為_(kāi)_萬(wàn)元。A．350B．580C．600D．88017、在產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的成因中，__是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。A.投機(jī)需求的膨脹B.金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度放貸C.土地的有限性和稀缺性D.媒體的夸大宣傳18、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)．由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)。A：逐漸降低B：逐漸升高C：可視為基本不變D：為零E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是。A：房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)B：房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變C：房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)D：房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、某基金允許持有人申購(gòu)或贖回所持有的基金單位或股份，若依據(jù)基金證券能否贖回劃分，這種基金屬于__基金。A.契約型B.公司型C.封閉型D.開(kāi)放型21、某種有價(jià)證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的分配，又能通過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓獲取交易差價(jià)，這種證券是。A：股份B：股單C：股票D：公司債券E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、投資估算的精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%?1.5%,該階段為。A：投資機(jī)會(huì)研究B：初步可行性研究C：詳細(xì)可行性研究口：項(xiàng)目的評(píng)估和決策E：借款合同23、某城市某類房地產(chǎn)的當(dāng)期實(shí)際價(jià)格水平為3600元/m2,預(yù)測(cè)值為3630元/m2,修勻常數(shù)為0.65,則下一期房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)值為一元/m2。A.3610.5B.3619.5C.3711.5D.3719.524、按照規(guī)定,新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前日完成選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A：30B：45C：60D：90E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),除有租約限制的以外,應(yīng)選取__凈收益作為估價(jià)依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實(shí)際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低二、多項(xiàng)選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分；少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、廉租住房保障資金的來(lái)源有等。（2009年試題）A：地方財(cái)政預(yù)算安排B：中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助C：住房公積金增值收益D：土地出讓凈收益E：住宅專項(xiàng)維修資金2、處分抵押房地產(chǎn)所得金額,應(yīng)首先__。A.扣除土地出讓金B(yǎng).支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用C.償還抵押權(quán)人債權(quán)D.扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款3、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的說(shuō)法錯(cuò)誤的是__。A.房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)B.通過(guò)為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資，投資者通常可將固著在土地上的資產(chǎn)變成可流動(dòng)的資金C.實(shí)質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)提高投資效益的目的D.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資只包括資金籌措而不包括資金供應(yīng)4、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難了解購(gòu)買(mǎi)者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用。（2008年試題）A：挑戰(zhàn)定價(jià)法B：領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C：目標(biāo)定價(jià)法D：隨行就市定價(jià)法E：借款合同5、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)了一棟6層商品住宅樓，假設(shè)每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價(jià)同為2000元/m2,第二層和第五層的住宅售價(jià)同為2100元/m2,第三層和第四層的住宅售價(jià)同為2200元/m2,則該住宅樓的加權(quán)算術(shù)平均價(jià)格和簡(jiǎn)單算術(shù)平均價(jià)格相比，__。A.前者高于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.無(wú)法確定6、下列建設(shè)工程必須實(shí)行監(jiān)理。A：中型公用事業(yè)工程B：成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程C：利用國(guó)際組織援助資金的工程D：城鎮(zhèn)居民自建住房E：農(nóng)村村民自建住宅7、在正常情況下拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格三者之間的關(guān)系為_(kāi)_。A.拍賣(mài)價(jià)格,招標(biāo)價(jià)格＞協(xié)議價(jià)格B.拍賣(mài)價(jià)格,協(xié)議價(jià)格＞招標(biāo)價(jià)格C.招標(biāo)價(jià)格,拍賣(mài)價(jià)格＞協(xié)議價(jià)格D.招標(biāo)價(jià)格,協(xié)議價(jià)格＞拍賣(mài)價(jià)格8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資屬于典型的房地產(chǎn)投資。A：收益型B：收益加增值型C：機(jī)會(huì)型D：博弈型E：借款合同9、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式包括。A：行政裁決B：依法起訴C：強(qiáng)制拆遷D：仲裁E：協(xié)商10、關(guān)于各級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)各資質(zhì)等級(jí)應(yīng)具備的條件，下列說(shuō)法中正確的是__。一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上，取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)二級(jí)資質(zhì)2年以上一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)有15名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師C.二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)有8名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師D.二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的所有股份或者出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資總額不低于50%E.三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)有5名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師11、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有。（2005年試題）A：投資房地產(chǎn)信托基金B(yǎng)：購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券C：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)債券D：購(gòu)買(mǎi)物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)E：購(gòu)買(mǎi)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)12、投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括.（2007年試題）A：減少或避免投資決策的失誤B：提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益C：提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)和環(huán)境效益D：為項(xiàng)目決策提供依據(jù)E：為項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)13、屬于樓、地面構(gòu)造層次中的塊材面層的是。A：橡膠面層B：磨光花崗石面層C：水磨石面層D：水泥花磚E：條石面層14、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的__的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。A.稅金B(yǎng).拍賣(mài)費(fèi)用土地使用權(quán)出讓金土地使用成本15、建設(shè)工程進(jìn)度控制工作的主要內(nèi)容包括。A：施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析B：編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃C：監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行D：制訂勘查計(jì)劃E：對(duì)項(xiàng)目建設(shè)總周期目標(biāo)的論證與分析16、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有。（2009年試題）A：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)B：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C：利率風(fēng)險(xiǎn)D：時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)E：資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)17、商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修資金繳納約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款__的比例向售房單位繳納維修資金。A．1%B．2%C．3%D．4%18、新建商品住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)成立之前，住房維修資金。A：由物業(yè)管理企業(yè)代管B：由房地產(chǎn)管理部門(mén)代管C：由財(cái)政部門(mén)代管D：由業(yè)主自行管理E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某宗房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30％，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58％，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有。A：該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格B：該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元C：該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元D：該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元E：該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格20、影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有__。A.政治安定狀況B.社會(huì)治安狀況C.房地產(chǎn)投資D.房地產(chǎn)投機(jī)E.城市化21、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的。A：1%B：2%C：3%D：4%E：借款合同22、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí)，下列表述中正確的有。A：