XXXX臨沂北城新區(qū)項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略

開元南坊255畝項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略謹呈：山東開元置業(yè)發(fā)展有限公司1項目分析思路項目屬性界定區(qū)域價值挖掘12客戶價值挖掘4產品價值挖掘3項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位67宏觀趨勢研判核心問題解析5項目整體規(guī)劃布局及分期82臨沂位于山東省南部，與北京、上海距離在500公里以內，是全國排名第三的商品集散地及貿易中心臨沂地處東部沿海經濟區(qū)核心城市北京至上海最短距離的中心位置，位于京滬高速的中點，，連接長三角和環(huán)渤海灣經濟圈。臨沂是山東省土地面積最大，人口最多的地區(qū)；現(xiàn)轄九縣三區(qū)，總人口1015萬。臨沂市交通十分便利，擁有海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網絡，集中了全國各地的商貿物流交易。各類批發(fā)市場為依托形式，共1000多處商品交易輻射全國20多個省、市、自治區(qū)，業(yè)務拓展到亞、非、歐等30個國家和地區(qū)商貿物流也已成為臨沂的特色支柱產業(yè)，形成了“南有義烏、北有臨沂”的商貿格局上海北京臨沂3區(qū)位——處為發(fā)展中的政務新區(qū)，政府部門已經遷入，區(qū)域價值認知感已經形成在新一輪城市總體規(guī)劃中，北部新區(qū)職能定位為：市政服務中心、文化體育中心、科研教育中心、濱水休閑度假區(qū)、中高檔住宅區(qū)政務新區(qū)的遷入，給南坊的發(fā)展帶來強勢的拉動公職人員跟隨政務新區(qū)進入，帶動區(qū)域人氣北文中商南工4配套——交通路網發(fā)達，但公交班次及商業(yè)配套缺乏，入住率低，形成區(qū)域陌生第一印象解放路濱河大道金雀山路濱河路經四路沂蒙路通達路通達路沂蒙路祊河橋沂河大橋九曲沂河大橋市區(qū)中心新市政府老市政府三和大橋★本案沂河北大橋青年路三和六街三和五街三和六街三和街通達路沂蒙路沂蒙四路沂蒙六路沂蒙二路沂蒙十路★5地塊指標——項目處于南坊中央位置，地塊方正，中等規(guī)模，無強勢景觀資源，容積率及產品類型均無限制★祊河景觀帶沂河景觀帶項目名稱沂龍灣瀾泊灣齊魯園本項目杏壇文化家園城市主人月瀾灣占地面積（畝）1184723350255200174134新市政府6地塊周邊——東西兩側為政府公務員社區(qū)及還建房干擾；北側為城市拓展用地，目前還未規(guī)劃；南側為政府保留用地地塊西北角大官苑社區(qū)地塊東側現(xiàn)狀地塊西側地塊內部現(xiàn)狀地塊北側三和六街地塊東側三和六街三和五街沂蒙四路沂蒙六路7項目屬性界定——政府新區(qū)、無強勢景觀資源、中等規(guī)模的房地產開發(fā)項目8項目分析思路項目屬性界定區(qū)域價值挖掘12客戶價值挖掘4產品價值挖掘3項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位67宏觀趨勢研判核心問題解析5項目整體規(guī)劃布局及分期89世聯(lián)對開發(fā)目標內在邏輯的解析1——短平快是項目首要前提短平快開元目標精品服務于北部新城擴張低價傾銷同等價格預期下，產品超出期望（精品路線）稀缺產品10世聯(lián)對開發(fā)發(fā)目標內在在邏輯的解解析2———精品核心心關注于產產品力和營營銷力的提提升精品項目城市價值區(qū)域價值產品價值營銷價值產品提升空空間分析關鍵在于產產品和營銷銷價值的構構建戶型建筑園林配套風情應用性評估估對產品去化化的影響對價格提升升的影響成本增加11因此項目核核心目標在在于去化；；但面臨著著市場諸多多方面的約約束和挑戰(zhàn)戰(zhàn)短平快市場占位還遷房（村村民住房））和定制房房（企事業(yè)業(yè)單位員工工住房）擠擠壓了低端端和中端市市場區(qū)域陌生客戶認知度度高，但主主要抗性在在于交通設設施、生活活配套現(xiàn)階階段尚不能能兌現(xiàn)競爭強度南坊板塊在在未來2-3年內供供應充足，，且資源優(yōu)優(yōu)勢和地段段優(yōu)勢明顯顯，競爭壓壓力大產品選取受限于區(qū)域域和資源，，不同產品品對項目價價值貢獻不不同12市場占位———受到還還遷房和定定制房的雙雙重擠壓，，村民、公公務員等客客戶被分流流；向上擴擴充客戶群群將是項目目現(xiàn)實選擇擇的方向中低端中端中高端高端產品：還遷遷房客群：村民民產品：定制制房、福利利房、團購購房客群：公務務員、壟斷斷企業(yè)員工工公務員定制房還遷房典型項目：：瀾泊灣典型項目：：沂龍灣13區(qū)域分析1——目標標客群看好好南坊未來來的發(fā)展，，但片區(qū)的的交通設施施、生活配配套、以及及片區(qū)人氣氣成為購買買的重要抗抗性14區(qū)域分析2——南坊坊是市場熱熱點之一；；片區(qū)住宅宅用地的容容積率指標標普遍較高高，小高層層、高層將將成為市場場的主流供供應產品土地性質住宅商業(yè)商住07年宗數(shù)15205面積（m2）14637209246606158308-09.9宗數(shù)25345面積（m2）8895741526534.4216375合計宗數(shù)405410面積（m2）23532942451194.4277958南坊土地出出讓情況統(tǒng)統(tǒng)計容積率區(qū)間個數(shù)1-1.531.5-252-2.5122.5以上508-09.9南坊坊住宅用地地出讓情況況統(tǒng)計08-09.9各板板塊住宅用用地出讓占占比15競爭分析———市場熱熱點現(xiàn)階段段主要集中中在濱江板板塊和市府府板塊，對對周邊進入入南坊的置置業(yè)客戶形形成有效攔攔截瀾泊灣德居一品濱河陽光★本案政府沂龍灣月瀾灣河景，溫泉河景項目建筑面積（萬m2）已售面積（萬m2）未來供應估測（萬m2）沂龍灣1205565濱河陽光1051095環(huán)球國際13.42.311.1瀾泊灣14022118月瀾灣8.91.57.4城市主人284.523.5杏壇文化家園422913齊魯園40328愛倫坡14.6014.6德居一品202.317.7聯(lián)合世紀新筑26.55.920.6海爾臨沂34034合計592.4164.5427.916項目問題歸歸納及核心心問題的界界定——競爭是項目2-3年開發(fā)發(fā)周期內最最為關鍵的的問題市場占位區(qū)域陌生競爭強度產品選取約束：還遷房和定定制房的雙雙重擠壓；；對目標實現(xiàn)現(xiàn)的影響：：通過適當占占位規(guī)避不不利影響約束：配套不足，，人氣不旺旺；對目標實現(xiàn)現(xiàn)的影響：：需充分考慮區(qū)區(qū)域發(fā)展的的程度，配配合相應的的產品線約束：市府和濱江江板塊是目目前市場熱熱點；對目標實現(xiàn)現(xiàn)的影響：：定義區(qū)域價價值，并尋尋求競爭差差異化的空空間約束：容積率不限限；對目標實現(xiàn)現(xiàn)的影響：：配合區(qū)域發(fā)發(fā)展，以實實現(xiàn)短平快快為目標，，選取高價價值物業(yè)競爭占位產品區(qū)域發(fā)展17核心問題分分解——取勢明道優(yōu)術市場發(fā)展趨趨勢研判區(qū)域價值發(fā)發(fā)展研判產品機會分分析客戶機會分分析基于競爭的的開發(fā)模式式研究規(guī)劃及分期期戰(zhàn)略研究戰(zhàn)略落實物業(yè)發(fā)展體體系落實18項目分析思思路項目屬性界界定區(qū)域價值挖挖掘12客戶價值值挖掘4產品價值挖挖掘3項目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及整體體定位67宏觀趨勢研研判核心問題解解析5項目整體規(guī)規(guī)劃布局及及分期819臨沂商品房房市場特征征——供銷銷兩旺，處處于中長期期上升趨勢勢中；即使使在市場最最為困難的的08年，，也實現(xiàn)價價增量升20022003200420052006200720082009合計銷售面積（萬m2）75.1799.7899.62109.93186.7285.5338374.11568.8竣工面積（萬m2）95.32127.1789.1123.68178.7181.2211.83301336.97銷售額（億元）8.6712.813.1119.4131.655.575.890.4—銷售均價（元）11531283131617661693194422432416———數(shù)據(jù)來來源：臨沂沂市國民經經濟和社會會發(fā)展公報報20城市基礎礎因素分分析21產業(yè)結構構——受受益于臨臨沂的地地理優(yōu)勢勢，商貿貿和物流流業(yè)強勢勢增長，，同時也也成就了了臨沂的的經濟活活力公路海運航空臨沂是中國公路通車里程最長的地級市，高速公路通車里程全省第一；臨沂長途汽車站，是亞州規(guī)模最大的汽車站，日發(fā)客車500多輛，居亞洲第一臨沂距日照港、連云港口不足100公里09年航空貨郵量1163.4噸，客運量30.1萬人次，分別增長59.4%和30.7%2009年臨沂沂億元以以上商品品交易市市場分布和成成交情況況地區(qū)市場個數(shù)成交額數(shù)量（個）金額（億元）全市56629.3蘭山區(qū)37438.5羅莊區(qū)480.6河東區(qū)326.2沂南縣12.1郯城縣14.0蒼山縣334.6平邑縣17.3蒙陰縣11.6經濟開發(fā)區(qū)534.3物流商貿貿業(yè)是臨臨沂經濟濟的重要要增長點點蘇魯豫皖皖地區(qū)最最大的商商品集散散地專業(yè)批發(fā)發(fā)市場1006個；全國批發(fā)發(fā)市場規(guī)規(guī)模、效效益第二二位，物物流居全全國第一一位；2009年，全全市年交交易額億億元以上上的市場場達到56家，，同比增增加3家家22人口結構構1———臨沂人人口保持持自然增增長；但但城市化化進程加加速將為為房地產產市場的的健康發(fā)發(fā)展提供供強有力力的支撐撐23人口結構構2———同時臨臨沂的商商貿繁榮榮帶來大大批量的的有著較較強購買買能力的的人口，，支撐了了房地產產業(yè)的繁繁榮行業(yè)戶數(shù)投資者人數(shù)注冊資本金（萬元）制造業(yè)9122187491797240批發(fā)和零售業(yè)7257142641012871建筑業(yè)11933578469741租賃和商務服務業(yè)12503005235226住宿和餐飲業(yè)26852332175農林牧漁業(yè)30260153484其他行業(yè)35326522932243總計229244724245329802009年城鄉(xiāng)鄉(xiāng)私營企業(yè)業(yè)情況統(tǒng)計計行業(yè)戶數(shù)比例從業(yè)人員注冊資本金批發(fā)和零售業(yè)9208455.80%211485163995.51制造業(yè)2727116.529交通運輸倉儲和郵政業(yè)138838.41%4221245968.46居民服務和其他服務業(yè)115296.99%2685715982.07住宿和餐飲業(yè)98876.00%5006917012.43文化體育娛樂業(yè)16981.03%58743429其他行業(yè)86795.25%2726816593.63總計165031100%4956053423542009年城鄉(xiāng)鄉(xiāng)個體經濟濟情況臨沂市人人口1020萬萬，城市市人口180多多萬，日日流動人人口40萬。僅僅溫州就就有8萬萬多人在在臨沂長長駐經商商；民營經濟濟快速發(fā)發(fā)展，促促生了大大量的具具有支付付能力的的財富人人群，為為項目提提供了一一定的客客戶基礎礎24收入及需需求結構構的變化化——25宏觀政策策因素分分析26現(xiàn)階段，，房地產產的財富富效應已已經成為為影響市市場向上上循環(huán)的的關鍵性性變量地方財政政對于土土地的依依賴性越越來越強強；大規(guī)模市市場投入入推高地地價地價推高高房價；；囤地享受受高收益益，市場場供應不不足，進進一步抬抬升房價價房價上升升凸顯財財富效應應；對通漲的的擔憂加加大對商商品房的的需求；；投資客比比例逐步步加大終端需求求旺盛進進一步抬抬高了對對于地價價的預期期政府開發(fā)商購房者未來預期期什么因素素將打破破該循環(huán)環(huán)？27銀根收縮縮，直接接影響參參與者資資產負債債表的變變化1990-2007年央行基準利率表1990-2009年CPI指數(shù)28美國次貸貸危機的的根源在在于———銀根收收緊壓垮垮了狂熱熱情緒下下高杠桿桿的大肆肆資產投投機銀根收緊過高的資金杠桿，資金壓力過大，拋售物業(yè)，回籠資金價格逐步反轉，并初步形成下跌趨勢持幣觀望者增多，需求開始下降相對于供應量，市場供大于求，資金鏈開始緊繃銀行開始意識到風險，催逼還款，或終止貸款拋售風潮，市場開始恐慌，出現(xiàn)急速下跌銀行形成壞賬，處理不良資產，并收回其他貸款美國金融融危機的的起始是是因為房房地產價價格的下下跌導致致商品房房購買者者財務上上的資不不抵債。。29如何識別別政策風風向的轉轉變·1——通通脹指數(shù)數(shù)；關關鍵指標標：CPI指數(shù)數(shù)超過央央行人民民幣存款款基準利利率（1年期））1990-2009年年CPI指數(shù)三種不同同的通脹脹階段：：短缺經濟濟下的通通脹；產能過剩剩，但外外部需求求旺盛下下的通脹脹；產能過剩剩，但外外部需求求萎縮下下的通脹脹。現(xiàn)階段的的通脹，，主要為為第三種種，源于于實體經經濟利潤潤率下滑滑，導致致大量資資金進入入虛擬市市場，推推高投資資品價格格，倒逼逼企業(yè)提提價30如何識別別政策風風向的轉轉變·2——美美聯(lián)儲貨貨幣政策策變化；；

關鍵鍵指標：：美國是是否進入入升息周周期美國與中中國經濟濟聯(lián)系緊緊密，在在利率變變動上，，多表現(xiàn)現(xiàn)為一致致性31如何識別別政策風風向的轉轉變·3——政政策的持持續(xù)性和和強度；；

關鍵鍵指標：：是否在在1年內內持續(xù)進進行緊縮縮貨幣政政策？06年4月始至至07年年底，共共8次加加息；06年7月始至至08年年6月，，共18次提高高存款準準備金率率；持續(xù)貨幣幣緊縮對對于經濟濟降溫具具有滯后后性，約約1年年左右32如何識別別上升趨趨勢的轉轉變———量價背背離的發(fā)發(fā)生；關關鍵指指標：在在價格創(chuàng)創(chuàng)出峰值值時，而而成交量量沒有達達到新的的峰值目前量價價同步創(chuàng)創(chuàng)出新高高，市場場表現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)健33趨勢轉變變對臨沂沂房地產產市場的的影響———成本本型房價價特征限限制了大大幅調整整的空間間市場實現(xiàn)均價土地成本本土地的成成交價格格依然在在持續(xù)攀攀升建安成本本通貨膨脹脹，建安安費用逐逐步上升升營銷費用用競爭加劇劇，營銷銷投入日日益上升升價格天花花板，臨臨沂市商商品住宅宅3000元左左右的銷銷售均價價限制了了開發(fā)商商的利潤潤空間其他成本本日益縮小小的利潤潤空間如財務費費用等由于成本本和利潤潤空間限限制，開開發(fā)商大大幅降價價實現(xiàn)快快速回現(xiàn)現(xiàn)的操作作空間不不大；不排除個個別開發(fā)發(fā)商現(xiàn)金金流的原原因，大大幅降價價傾銷。。34宏觀趨勢勢研判———核心心關注政政策變化化及其對對市場的的影響銀根收縮縮的強度度和持續(xù)續(xù)性將決決定現(xiàn)階階段上升升趨勢是是否持續(xù)續(xù)；關鍵指標標：通脹指數(shù)數(shù)；美聯(lián)儲貨貨幣政策策變化；；政策的持持續(xù)性和和強度；；量價背離離的發(fā)生生。即使趨勢勢反轉，，成本型型房價特特征限制制了向下下調整的的空間。。臨沂房地地產市場場風險相相對較小?。患词拐當U張性性政策在在逐步退退出，但但不會對對整體的的趨勢產產生影響響，但對對中短期期銷售產產生一定定的壓力力，主要要體現(xiàn)在在交易和和持有的的成本的的增加35項目分析析思路項目屬性性界定區(qū)域價值值挖掘12客戶價價值挖掘掘4產品價值值挖掘3項目發(fā)展展戰(zhàn)略及及整體定定位67宏觀趨勢勢研判核心問題題解析5項目整體體規(guī)劃布布局及分分期836“一河五五片”的的城市化化布局已已經形成成，重點點發(fā)展南南坊政務務新區(qū)進進入快速速發(fā)展通通道，區(qū)區(qū)域價值值已經為為臨沂市市民認可可在城市用地發(fā)發(fā)展方面，我我市將以老城城為依托，采采取“沿河發(fā)發(fā)展，兩岸開開發(fā)，北上東東進”的戰(zhàn)略略。蘭山區(qū)繼續(xù)向向西、西北方方向發(fā)展，并并重點向北發(fā)發(fā)展南坊新區(qū)區(qū)；羅莊區(qū)繼續(xù)向向西、向東和和向北發(fā)展；；高新技術產產業(yè)開發(fā)區(qū)適適度向西發(fā)展展；河東區(qū)向向北和向東發(fā)發(fā)展；經濟開開發(fā)區(qū)重點向向東南發(fā)展。。——《臨沂市市城市總體規(guī)規(guī)劃(2005-2020年)》南坊區(qū)是城市新的行行政中心區(qū)、、市區(qū)文教、、體育、科研研和休療養(yǎng)基基地，以及大大型生活居住住區(qū)東南片區(qū)是以經濟開發(fā)發(fā)區(qū)為主體、、正在起步的的新區(qū)河東區(qū)以市區(qū)物資集集散、倉儲轉轉運、批發(fā)貿貿易及大型基基礎設施基地地為主體羅莊區(qū)是以高新技術術產業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)、能源、建建材、化工、、紡織工業(yè)基基地和市區(qū)新新城組成的蘭山區(qū)是以臨沂歷史文文化名城保護護區(qū)為中心、、以商貿物流流、批發(fā)市場場和大學城為為主體。北上南坊新區(qū)現(xiàn)狀狀：臨祊河地段大大量興建公務務員小區(qū)；市政府以及相相關市政機關關已入住；區(qū)域內配套缺缺乏，現(xiàn)有部部分公務員、、居民已回遷遷戶以及本地地村民為主。。南坊新區(qū)憑借借地理與自然然資源的優(yōu)勢勢，成為城市市的發(fā)展重心心。目前區(qū)域域尚不成熟，，區(qū)域價值認認知已經形成成。37從南坊發(fā)展規(guī)規(guī)劃來看，地地塊位于區(qū)域域商業(yè)中心的的邊緣，處于于區(qū)域外擴發(fā)發(fā)展的主方向向上，未來將將承擔主要居居住功能項目周圍用地地：地塊處于市政政府背后的““龍脈”上；；地塊西北方向向有商業(yè)用地地規(guī)劃；地塊西北方向向有主要城市市功能節(jié)點；；地塊正北方向向有辦公、文文體等娛樂綜綜合用地；38從房地產發(fā)展展現(xiàn)狀來看：：南坊可分為為五大板塊，，三角洲板塊塊和沂龍灣板板塊純粹外，，其余板塊均均有還建房和和定制房干擾擾公務員定制房房還遷房三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內陸板塊中軸板塊大量還建房和和定制房散落落在南坊片區(qū)區(qū)內部，對各各板塊產生不不同程度影響響，甚至制約約區(qū)域未來發(fā)發(fā)展價值39三角洲板塊———絕版資源源及與市府位位置關系，形形成區(qū)域價值值標桿，未來來將成為南坊坊片區(qū)高端居居住區(qū)三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內陸板塊中軸板塊項目物業(yè)類型單價世紀新筑洋房4800德居一品高層4400濱河陽光別墅(疊)9000濱河陽光洋房5200瀾泊灣高層最高8500均價6000板塊價值預判判：區(qū)域依靠資源源及區(qū)位實現(xiàn)現(xiàn)高價快銷，，產品領先目目前市場，形形成區(qū)域豪宅宅片區(qū)的印象象，未來一段段時間將牢牢牢占據(jù)南坊高高端客戶市場場板塊特征：優(yōu)勢景觀資源源（人工沙灘灘、動物園、、河景）緊鄰政府，享享有市政配套套區(qū)域純粹，完完全商品房開開發(fā)均外地開發(fā)商商開發(fā)，樓盤盤品質較高濱河陽光世紀新筑人工沙灘濱河景觀40沿河板塊———依托稀缺的的河景資源，，促成高價的的心理暗示，，但區(qū)域大量量公務員社區(qū)區(qū)存在對區(qū)域域及樓盤價值值形成貶損板塊特征：占據(jù)一線河景景，有資源優(yōu)優(yōu)勢；大量公務員社社區(qū)充斥該區(qū)區(qū)域；區(qū)域商品房開開發(fā)量少，無無規(guī)模優(yōu)勢；；客戶構成非頂頂級，主城區(qū)區(qū)價格外溢客客戶占據(jù)一定定比重項目物業(yè)類型單價環(huán)球國際高層3800祊河景色三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內陸板塊中軸板塊板塊價值預判判：由于公務員社社區(qū)的大量存存在及后續(xù)地地塊供應少，，未來區(qū)域將將成為公務員員及價格外溢溢客戶主要居居住聚集區(qū)，，區(qū)域價值難難有攀升公務員社區(qū)環(huán)球國際41沂龍灣板塊———自成一體體，產品品質質高，通過完完善配套設施施吸引主城區(qū)區(qū)客戶轉移居居住，入住率率極高三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內陸板塊中軸板塊沂龍灣板塊主要特征征：資源較好，后后續(xù)地塊充足足單一開發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)一運營，保保證區(qū)域整體體規(guī)劃合理性性產品品質較好好，領先市場場配套完全依靠靠開發(fā)商自行行解決，配套套檔次及功能能性受到一定定限制板塊價值預判判：未來將成為南南坊重要的居居住區(qū)之一，，一段時間將將成為承接主主城區(qū)轉移居居住和區(qū)域自自住的重要場場所，但受制制于配套功能能限制及南坊坊區(qū)域成熟度度提高，居住住人群會逐步步向內轉移項目物業(yè)類型單價沂龍灣洋房4700沂龍灣小高層/高層380042內陸板塊———依托于市府府及蘭山主城城區(qū)的距離，，價值呈現(xiàn)衰衰減趨勢，主主打性價比及及城市資源，，價值塌陷區(qū)區(qū)域板塊特征：無資源優(yōu)勢；；還建房占據(jù)大大量土地產品品質略顯顯粗糙，精細細化程度不高高；區(qū)域較為成熟熟，擁有大型型商業(yè)體規(guī)劃劃杏壇文化家園城市主人項目物業(yè)類型單價城市主人洋房4500齊魯園高層3500杏壇文化家園高層3600齊魯園三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內陸板塊中軸板塊板塊塊價價值值預預判判：：未來來主主要要承承擔擔區(qū)區(qū)域域中中低低端端客客戶戶的的居居住住需需求求，，產產品品品品質質受受地地塊塊限限制制較較難難有有大大的的突突破破43中軸軸板板塊塊————處處于于市市府府中中心心主主軸軸上上，，緊緊鄰鄰規(guī)規(guī)劃劃中中區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)中中心心，，內內部部多多塊塊政政府府預預留留地地，，政政府府對對該該區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)寄寄予予厚厚望望三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內陸板塊中軸板塊板塊塊價價值值預預判判：：政府府通通過過保保留留處處于于主主軸軸上上的的居居住住用用地地的的方方式式，，保保持持著著對對中中軸軸線線區(qū)區(qū)域域的的控控制制，，政政府府意意圖圖通通過過中中心心區(qū)區(qū)域域的的開開發(fā)發(fā)帶帶動動南南坊坊區(qū)區(qū)域域北北擴擴戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，因因此此該該板板塊塊內內主主要要承承載載未未來來的的高高尚尚居居住住要要求求板塊塊特特征征：：處于于商商業(yè)業(yè)中中心心及及辦辦公公服服務務區(qū)區(qū)邊邊緣緣地塊塊內內部部高高起起點點、、高高標標準準規(guī)規(guī)劃劃市市政政設設施施位于于政政府府發(fā)發(fā)展展主主軸軸上上，，多多塊塊政政府府保保留留用用地地，，政政府府開開發(fā)發(fā)十十分分謹謹慎慎區(qū)域域開開發(fā)發(fā)項項目目較較少少四中中高高中中部部44項目目所所處處片片區(qū)區(qū)的的核核心心價價值值歸歸納納————城城市市中中軸軸··中中央央生生活活區(qū)區(qū)片區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展思思考考1————區(qū)區(qū)域域價價值值定定義義三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內陸板塊中軸板塊中低低檔檔居居住住區(qū)區(qū)，，價價值值洼洼地地區(qū)域域運運營營，，自自成成體體系系，，城城區(qū)區(qū)轉轉移移居居住住集集中中地地公務務員員聚聚集集區(qū)區(qū)頂級級、、高高檔檔居居住住區(qū)區(qū)，，度度假假區(qū)區(qū)政府府重重點點發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)，，價價值值待待估估內陸陸板板塊塊沿河河板板塊塊三角角洲洲板板塊塊自然然資資源源消耗耗型型開開發(fā)發(fā)…城市市資資源源型型開發(fā)發(fā)中軸軸板板塊塊沂龍龍灣灣板板塊塊板塊塊可可開開發(fā)發(fā)土土地地少少，，難難有有大大作作為為板塊塊可可開開發(fā)發(fā)土土地地多多，，緊緊鄰鄰規(guī)規(guī)劃劃商商業(yè)業(yè)中中心心，，占占有有未未來來城城市市資資源源價價值值問題題：：項項目目開開發(fā)發(fā)過過程程中中能能否否享享受受城城市市價價值值帶帶來來利利好好45世聯(lián)聯(lián)模模型型————政政務務新新區(qū)區(qū)地地產產開開發(fā)發(fā)價價值值依依托托的的發(fā)發(fā)展展路路徑徑起步地塊后續(xù)地塊老城區(qū)新城區(qū)起步階段發(fā)展階段成熟階段地塊依托核心價值老城區(qū)的依托（配套功能）新城區(qū)核心位置（新興配套功能）小價值（地段，指標，環(huán)境）起步步階階段段————依依托托的的核核心心價價值值依依然然是是老城城區(qū)區(qū)的的影影響響力力；發(fā)展展階階段段————新新區(qū)區(qū)逐逐步步在在配配套套和和影影響響力力上上不不斷斷增增長長，，新新區(qū)區(qū)地地塊塊價價值值的的依依托托逐逐漸漸轉轉到到新區(qū)區(qū)核核心心范范圍圍內內新新興興配配套套上上；成熟熟階階段段————新新區(qū)區(qū)影影響響力力已已經經放放大大甚甚至至超超過過老老城城區(qū)區(qū)，，此此時時地地塊塊的的價價值值除除去去新、、老老城城區(qū)區(qū)核核心心的依依托托外外，，更更多多表表現(xiàn)現(xiàn)在在自身身““小小價價值值””的的高高低低之上上（（小小是是相相對對于于外外部部的的宏宏觀觀影影響響而而言言的的））。。依托舊心，一步一優(yōu)勢趨向新心新老區(qū)價值依托逐漸平衡且新區(qū)更優(yōu)，“小價值”開始發(fā)揮作用片區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展思思考考2————區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展脈脈絡絡46目前前南南坊坊片片區(qū)區(qū)商商品品房房開開發(fā)發(fā)處處于于第第二二階階段段向向第第三三階階段段的的過過渡渡過過程程中中，，但但市市場場熱熱點點仍仍然然在在三三角角洲洲板板塊塊（（老老城城價價值值+新新城城價價值值+資資源源價價值值））價值依托代表項目第一階段老城價值+資源價值沂龍灣第二階段新城價值（市府）+資源價值瀾泊灣/德居一品第三階段新城價值（主要是承接關系，但不強勢）城市主人/齊魯園片區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展思思考考2————區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展脈脈絡絡47生活活配配套套和和交交通通設設施施配配套套規(guī)規(guī)劃劃完完備備，，將將逐逐步步投投入入南南坊坊區(qū)區(qū)片區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展思思考考3————區(qū)區(qū)域域價價值值兌兌現(xiàn)現(xiàn)＋小學中學醫(yī)院酒店休閑娛樂配套數(shù)量小學17中學10醫(yī)院2酒店2土地性質住宅商業(yè)商住08-09.9宗數(shù)25345面積（m2）8895741526534.4216375從南南坊坊土土地地出出讓讓數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)（（08-09.9））看看，，商商業(yè)業(yè)用用地地大大幅幅超超越越住住宅宅用用地地城市市BRT,每每小小時時單單向向可可運運送送1萬萬人人次次以以上上48市政政機機關關的的遷遷入入和和相相關關產產業(yè)業(yè)進進駐駐，，以以點點帶帶面面，，將將迅迅速速盤盤活活區(qū)區(qū)域域的的發(fā)發(fā)展展片區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展思思考考3————區(qū)區(qū)域域價價值值兌兌現(xiàn)現(xiàn)三要要素素相相互互制制約約三要要素素相相互互帶帶動動商務務配套套居住住人口口商務務配套套居住住人口口居住住————依依托托資資源源環(huán)環(huán)境境、、配配套套、、交交通通配套套————依依托托周周邊邊居居住住人人口口商務務————依托托核核心心產產業(yè)業(yè)、區(qū)區(qū)域域成成熟熟度度、、商商務務氛氛圍圍居住住————帶帶動動配配套套發(fā)發(fā)展展配套套————促促進進人人氣氣、、區(qū)區(qū)域域成成熟熟商務務————促促進進居居住住價價值值提提升升世聯(lián)區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展模模型49政務新新區(qū)發(fā)發(fā)展歷歷程（（世聯(lián)聯(lián)模型型）———南南坊進進入快快速發(fā)發(fā)展期期，現(xiàn)現(xiàn)階段段的區(qū)區(qū)域抗抗性將將在未未來2-3年內內得到到化解解片區(qū)發(fā)發(fā)展思思考3———區(qū)域域價值值兌現(xiàn)現(xiàn)規(guī)劃期建設期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期商業(yè)項目辦公項目市政配套規(guī)劃定位基礎設施居住項目中、高檔住宅市政配套教育配套政府相關部門及事業(yè)單位辦公物業(yè)中、高檔辦公市政生活配套持續(xù)完善高檔住宅社區(qū)級商業(yè)區(qū)域或城市級商業(yè)社區(qū)級商業(yè)區(qū)域或城市級商業(yè)高檔辦公開發(fā)時序第0-2年第2-3年第3-7年8年后時間開發(fā)類型政府前期造勢住宅用地出讓基礎設施建設公共設施建設政府公建建設政府部門搬遷高檔住宅建設住宅和商業(yè)用地出讓公眾對新區(qū)前景不確定寫字樓大量開發(fā)大型商業(yè)開發(fā)區(qū)域基本成熟區(qū)域內土地出讓完畢公眾對區(qū)域確立信心區(qū)域成為城市中心，成為城市經濟發(fā)展引擎區(qū)域成為活力中心，經濟活動和社會活動引領城市生活表現(xiàn)中、高檔住宅市政生活配套持續(xù)完善50項目分分析思思路項目屬屬性界界定區(qū)域價價值挖挖掘12客戶價價值值挖掘掘4產品價價值挖挖掘3項目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及及整體體定位位67宏觀趨趨勢研研判核心問問題解解析5項目整整體規(guī)規(guī)劃布布局及及分期期851產品價價值挖挖掘的的基本本思路路———核心產產品層層外圍產產品層層物業(yè)類類型面積及及總價價區(qū)間間建筑細細節(jié)產品創(chuàng)創(chuàng)新社區(qū)規(guī)規(guī)劃建筑風風格景觀園園林項目展展示核心目目標：：快速速去化化分析目目的：：尋求藍藍海；；在紅海海中突突破的的競爭爭策略略分析思思路：：52片區(qū)項項目規(guī)規(guī)劃思思路———樓盤容積率獨棟雙拼聯(lián)排疊加洋房小高層（18層以下）高層（18層以上）月瀾灣1√沂龍灣1.5√√√√√聯(lián)合世紀新筑1.51√√√城市主人1.68√√√濱河陽光2.34√√√瀾泊灣2.35√√杏壇文化家園3√√德居一品3.04√環(huán)球國際5√獨棟、、雙拼拼是供供應稀稀缺產產品；；聯(lián)排是是別墅墅類主主流供供應的的產品品；1.5左右右容積積率項項目，，普遍遍選擇擇低（（聯(lián)排排）+中（（洋房房）+高（（小高高、高高層））的規(guī)規(guī)劃方方式；；小高層層產品品主要要出現(xiàn)現(xiàn)在南南坊內內陸板板塊；；高層成成為片片區(qū)主主流供供應產產品53從客戶戶需求求調查查看，，客戶戶更傾傾向于于洋房房和普普通多多層產產品，，小高高層、、高層層產品品需求求相對對較小小54從分布布看，，臨沂沂市別別墅物物業(yè)基基本分分布集集中在在南坊坊、蘭蘭山及及開發(fā)發(fā)區(qū)沿沿河區(qū)區(qū)域，，核心心依托托資源源價值值1234789101112131月瀾灣灣·溫溫泉美美墅2456738910111213聯(lián)合世世紀新新筑瀾泊灣灣濱河陽陽光魯商··鳳凰凰城濱河國國際奧林匹匹克花花園美澳花花園水榭華華庭日月城城冠亞星星城羅莊區(qū)區(qū)蘭山區(qū)區(qū)南坊河東區(qū)區(qū)開發(fā)區(qū)區(qū)佳和花花園65沂龍灣灣核心產產品層層之別別墅55從別墅墅產品品供應應看，，聯(lián)排排是主主力供供應產產品，，其次次是疊疊拼；；而獨獨棟、、雙拼拼是市市場稀稀缺產產品項目別墅類型2009年2010年月瀾灣聯(lián)排2.5萬3.5萬濱河陽光疊加0.8萬1.2萬瀾泊灣未定01萬鳳凰城聯(lián)排2.4萬2萬疊拼0.18萬0濱河國際聯(lián)排未推出1萬雙拼未推出0.5萬疊拼2.8萬0奧林匹克聯(lián)排0.8萬0.2萬雙拼0.38萬0.32萬疊拼1.25萬0日月城聯(lián)排0.9萬1.2萬雙拼0.35萬0.5萬疊拼1.8萬1.5萬聯(lián)合世紀新筑聯(lián)排未推出1萬聯(lián)排別別墅占占到2010年年供應應量的的70%，，是市市場主主流產產品;雙拼、、獨棟棟供應應量較較小，，屬于于稀缺缺產品品。核心產產品層層之別別墅56聯(lián)排面面積區(qū)區(qū)間在在200-350m2，，總價價在200-300萬間間；疊疊拼面面積區(qū)區(qū)間在在200-300m2，，總價價在100-200萬間間；從從去化化看，，疊拼拼要弱弱于聯(lián)聯(lián)排400萬300萬200萬100萬300㎡200㎡400㎡500㎡①月瀾瀾灣②濱河河陽光光③鳳凰凰城④濱河河國際際⑤奧林林匹克克花園園⑥日月月城④⑤①①⑥聯(lián)排疊加雙拼銷售較較好銷售不不好日月城城日月城城奧林匹匹克奧林匹匹克奧林匹匹克濱河國國際濱河國國際鳳凰城城鳳凰城城濱河陽陽光月瀾灣灣月瀾灣灣⑤③④⑥⑤②③⑥日月城城核心產產品層層之別別墅57別墅戶戶型———功功能空空間拓拓展、、舒適適度提提升，，前后后花園園及地地下空空間利利用將將成為為打造造暢銷銷產品品的出出發(fā)點點夾層底層二層三層奧林匹匹克花花園月瀾灣灣二層三層一層別墅產產品：：別墅產產品功功能空空間劃劃分不不合理理，拓拓展功功能設設置較較少（（如：：功能能廳、、健身身房、、娛樂樂室、、步入入式衣衣帽間間等）），無無法滿滿足高高端客客戶需需求；；客廳挑挑高，，中西西餐廳廳等均均未出出現(xiàn)，，無法法提高高尊貴貴感；；別墅類類產品品贈送送私家家花園園面積積較小小；地下空空間利利用不不夠，，仍有有個別別項目目沒有有或只只有半半地下下室利利用；；聯(lián)排進進深過過大，，影響響整體體舒適適度；；疊加產產品出出現(xiàn)創(chuàng)創(chuàng)新，，但豎豎向空空間交交通組組織較較差，，造成成整體體使用用不方方便核心產產品層層之別別墅58洋房是是目前前市場場認可可度最最高的的產品品，去去化情情況較較好；；電梯梯洋房房逐步步成為為市場場供應應主流流，但但退臺臺洋房房相對對較為為稀缺缺項目物業(yè)類型容積率開盤時間推售套數(shù)主力面積銷售套數(shù)沂龍灣退臺電梯洋房1.508年10月400套107-153剩2－3套城市主人電梯洋房/普通洋房

1.6809年310套90-150已售80％濱河陽光普通洋房2.3409年5月238套90-140已售完聯(lián)合·世紀新筑電梯洋房1.5109年4月348套89-130已售90％66%的受受調客客群接接受多多層或或者洋洋房產產品核心產產品層層之洋洋房59洋房面面積的的主力力區(qū)間間在90-140平平米，，總價價在50-70萬間間；與與市場場居住住需求求的測測試相相互吻吻合核心產產品層層之洋洋房60發(fā)展方方向1———隨著著電梯梯的普普遍使使用，，7層層洋房房被市市場所所接受受核心產產品層層之洋洋房樓號平層單元組合主力戶型1兩單元，四戶103、132、146、153、1802一單元，兩戶153、1803一單元，兩戶132、1804兩單元，四戶132、153、157、2015一單元，兩戶132、1536兩單元，四戶132、151、153、1587一單元，兩戶153、201帕緹歐歐共有有7棟棟7層層西班班牙風風格電電梯花花園洋洋房，，共125套（（含10套套復式式），，均價價5400～55002008年年11月2日開開盤全全部推推出，，前期期共認認籌156張VIP卡，，開盤盤當天天銷控控64套，，含6套復復式開元帕帕緹歐歐61發(fā)展方方向2———通過過退臺臺和地地下室室等贈贈送方方式實實現(xiàn)高高附加加值核心產產品層層之洋洋房一層三房兩兩廳兩兩衛(wèi)168㎡贈送77㎡㎡地下下室贈送79㎡㎡地下下室二層四房兩兩廳兩兩衛(wèi)154㎡——沂沂龍灣灣退臺臺花園園洋房房62發(fā)展方方向3———風情情化處處理成成為市市場新新的亮亮點核心產產品層層之洋洋房客戶訪訪談已經購購買了了帕緹緹歐，，喜歡歡其立立面，，喜歡歡洋房房，因因為陽陽臺大大，顏顏色很很好看看，濃濃重熱熱烈——王王老板板帕緹歐歐的風風情比比較好好——山山東億億辰商商貿林林董事事長喜歡帕帕緹歐歐的外外立面面，檔檔次好好，有有品質質感，，個人人比較較喜歡歡風情情化的的產品品，歐歐化，，異域域感覺覺——王王先生生63可提升升空間間1———戶型設設計對對景觀觀利用用不夠夠，內內部功功能空空間設設置不不盡合合理，，公共共交通通占據(jù)據(jù)較多多的面面積，，戶型型存在在很大大優(yōu)化化和提提升空空間世紀新筑景觀面面小，，無法法充分分實現(xiàn)現(xiàn)對外外部景景觀的的充分分享有有贈送面面積較較為常常規(guī)，，無功功能性性空間間的贈贈送功能空空間劃劃分較較為傳傳統(tǒng)，，處于于滿足足初級級的使使用需需求階階段建筑形形式傳傳統(tǒng)、、單一一沂龍灣灣走道空空間浪浪費面面積室內外外景觀觀的聯(lián)聯(lián)系較較差露臺入戶錯層萬科退退臺洋洋房核心產產品層層之洋洋房64可提升升空間間2———退退臺的的使用用，入入戶方方式處處理及及細節(jié)節(jié)處理理較為為初級級，并并未真真正滿滿足居居住升升級的的要求求下沉式式庭院院半地下下室半地下室室首層入戶花園下沉式庭庭院二層入戶戶可實現(xiàn)入入戶通道道封閉處處理首層入戶露臺露臺露臺露臺三、四層層交錯式式懸挑陽陽臺，上上空無建建筑構件件遮擋，，可實現(xiàn)現(xiàn)全面積積贈送。。五、六層層主要設設計89m2的兩房；；設計部分分89m2的小三方方針對首首次置業(yè)業(yè)者，作作為市場場試探；；在設計時時考慮五五六層轉轉化為復復式結構構的可能能，置業(yè)業(yè)者可根根據(jù)需要要實現(xiàn)戶戶型拼合合。屋頂可考考慮設計計成為閣閣樓形式式及屋頂頂花園形形式；五、六層層為復式式結構時時，屋頂頂仍然需需要考慮慮設計成成閣樓或或屋頂花花園形式式。第一層第二層第三層第四層第五層第六層沂龍灣洋洋房產品品1層入戶戶花園、、地下庭庭院、獨獨立入戶戶2層退臺臺，地下下室，集集中入戶戶3-5層層，露臺臺，集中中入戶萬科5+1洋房房產品核心產品品層之洋洋房65臨沂市場場小高層層、高層層的價值值峰值核核心依托托于城市市價值，，或者強強勢資源源價值；；現(xiàn)階段段項目尚尚不具有有突破該該價值體體系的可可能核心產品品層之小小高層、、高層開元上城城均價價4500瀾泊灣均均價6000，一線線河景8500，非一一線河景景4800鳳凰城均均價4200，，一線河河景6000-700066面積主力力區(qū)間集集中在120-140平米，，總價在在40-80萬萬間；對對比看，，內陸項項目無論論單價還還是總價價實現(xiàn)要要弱于其其他板塊塊核心產品品層之小小高層、、高層項目名稱主力面積均價總價濱河陽光120～150380045～90瀾泊灣95～140600066～100德居一品88～130440040～60環(huán)球國際37～170380013～65沂龍灣90～130380030～50杏壇文化家園110～150360040～54齊魯園56～128330020～4567產品細節(jié)節(jié)1———戶型面積積偏大，，但功能能性不強強；市場場需求出出現(xiàn)緊湊湊化的趨趨勢，因因此滿足足使用功功能下的的緊湊設設計將是是項目一一個發(fā)展展方向濱江陽光光濱江國際際高層產品品：戶型面積積偏大，，設計傳傳統(tǒng)，缺缺乏創(chuàng)新新：戶型緊湊湊程度差差，面積積浪費較較多大面積戶戶型的功功能性不不強，居居住舒適適度差創(chuàng)新運用用不足，，僅限陽陽臺，露露臺，入入戶花園園及飄窗窗運用不不夠很多人來來咨詢90平米米以下的的2房——濱江江國際銷銷售員90平米米以下的的戶型客客戶咨詢詢較多，，但本項項目缺少少該種面面積，后后期規(guī)劃劃進行調調整，將將推出該該部分產產品形式式——日月月城銷售售員城市主人人139平平米核心產品品層之小小高層、、高層68產品細節(jié)節(jié)2——大面面積贈送送獲得客客戶關注注，成為為突破市市場的重重要手段段；但贈贈送空間間的形式式及未來來功能改改造使用用存在很很大的突突破空間間贈送一半半面積約約12平平米濱江國際際瀾泊灣個別較好好的樓盤盤，贈送送空間出出現(xiàn)功能能化細分分，提高高了整體體戶型的的實用性性及舒適適度，但但該種做做法并未未形成常常態(tài)，同同時贈送送方式較較為單一一，空中中院館、、入戶花花園、雙雙陽臺等等還未出出現(xiàn)無錫金科科項目入戶花園園生活陽臺臺空中院館館一、二線線城市成成熟的面面積贈送送方式衢州華都都維多利利亞空中院館館生活陽臺臺核心產品品層之小小高層、、高層69產品細節(jié)節(jié)3———核心產品品層之小小高層、、高層項目名稱物業(yè)類型層數(shù)梯戶比鳳凰城高層332T3、2T4蘭亭水岸高層312T3四季春天高層322T2、2T8濱河陽光高層302T2瀾泊灣高層28、321T1、2T2、3T2環(huán)球國際高層324T14杏壇文化家園小高層、高層11、291T2、2T3沂龍灣小高層、高層11、18、252T2、2T3帝景灣高層24、26、29、322T2、2T3、2T4濱河國際小高層11+1、18+11T2、2T2濱河新天地小高層18——愛倫坡小高層26、28、30、322T2、2T470南坊小高高層、高高層的市市場現(xiàn)實實——總總價天花花板核心產品品層之小小高層、、高層小高層、、高層等等產品的的核心價價值在于于城市性性的兌現(xiàn)現(xiàn)；項目目周邊各各種生活活配套尚尚不成熟熟，因此此在價值值比較上上將面臨臨多方面面的不確確定性20-30萬30-40萬40-60萬60-80萬替代性選選擇：洋洋房替代性選選擇：部部分洋房房產品和和蘭山區(qū)區(qū)高層產產品替代性選選擇：團團購房、、福利房房發(fā)展空間間受限因此，當當層數(shù)越越高，面面積越大大，面對對的替代代性競爭爭越大，，導致高高層產品品在競爭爭中面臨臨不利的的地位71反思：只只有在南南坊自我我中心化化（生活活和工作作圈層的的建立））的條件件下，項項目高層層產品才才能實現(xiàn)現(xiàn)價格突突破單中心下下的價格格衰減多中心下下的價格格衰減核心產品品層之小小高層、、高層72迫于容積積率限制制，規(guī)劃劃布局采采取“高高低配””形式式，物業(yè)業(yè)間過渡渡過于強強烈，造造成相鄰鄰高端產產品價值值貶損物業(yè)間的的過渡過過于強烈烈，容易易造成空空間的壓壓抑感鳳凰城城市主人鳳凰城在銷售售過程中，發(fā)發(fā)現(xiàn)別墅客戶戶對高層邊上上的單位不認認可，感覺很很壓抑，價格格實現(xiàn)也不高高，因此建議議最好還是有有個過渡會比比較好。——靳明州（（鳳凰城策劃劃經理）多層別墅高層長沙藏瓏九里象湖城外圍產品層之之規(guī)劃73日月城建筑風格多元元，簡單模仿仿，細部處理理較為粗糙，，關鍵構件缺缺失，致使品品質感低下建筑風格宣傳傳多元化，但但精細化普遍遍不足：風格多元，但但多停留在口口號宣傳上，，概念與實際際的差異較大大沂龍灣長沙檀香山建筑細節(jié)處理理粗糙，外立立面裝飾基本本以涂料為主主，部分采用用石材，但材材質搭配不當當對于風格至關關重要的構建建，裝飾品等等缺失，導致致風格感不足足萬科洋房外圍產品層之之風格74從園林的發(fā)展展階段來看，，臨沂樓盤處處于簡單園林林時代，以綠綠地面積的大大小為核心衡衡量標準，主主題化及體驗驗式缺乏體驗式時代簡單的園林營營造，無精細細化意識直接引入某種種主題風情，，增添故事情情節(jié)不刻意強調園園林主題風格格，以精細化化、情景化取取勝當前市場表現(xiàn)現(xiàn)風格主題時代代簡單園林時代代濱江國際———香舍麗都等———沂龍灣——世紀新筑———鳳凰城——天鵝湖——……臨沂園林景觀觀打造處于園園林發(fā)展的初初級階段，以以簡單園林綠綠化為主借鑒景觀園林升級級，改變客戶戶對園林理解解通過植被的合合理搭配，實實現(xiàn)四季常綠綠，讓園林真真正成為體現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)品質，，衡量社區(qū)環(huán)環(huán)境的重要標標準外圍產品層之之園林75客戶對園林理理解程度低，，無風格意識識，通過賦予予園林特定主主題營造出一一種的生活意意境將是打動動客戶重要手手段沂龍灣園林展展示濱河國際臨沂園林現(xiàn)狀狀——簡單園園林主題園林示例例園林風格主題題化，可以營營造一種特定定的生活氛圍圍，讓客戶產產生對未來生生活場景的想想象，產生歸歸屬感和認同同感主題元素運用用景觀節(jié)點植被搭配外圍產品層之之園林76四季春天———位于城區(qū)內內部，依托區(qū)區(qū)域價值及精精裝修，實現(xiàn)現(xiàn)較快去化，，但客戶對于于綠色環(huán)保住住宅理解不足足項目名稱四季春天開盤時間09年8月價格起價5000元/㎡，高層7000元/㎡（含1000元/㎡的裝修）戶型面積50-180，50一房，90二房，120-140三房，180四房；主力戶型120-140三房，占50%-60%，客戶以生意人為主套數(shù)320套銷售情況已售65％項目特有的八八大核心技術術外墻復合保溫溫隔熱系統(tǒng)屋面保溫系統(tǒng)統(tǒng)外窗保溫隔熱熱系統(tǒng)天棚輻射采暖暖制冷系統(tǒng)置換式健康新新風系統(tǒng)同層后排水系系統(tǒng)地源熱泵系統(tǒng)統(tǒng)工廠化裝修恒溫/恒濕/恒氧/低噪噪/適光/精精裝不用空調暖氣氣，室內溫度度可以根據(jù)一一年四季的季季節(jié)變化，在在20℃－26℃之間隨隨意調節(jié)；室內濕度控制制在40％－－60％范圍圍內達到人們們最舒適的狀狀態(tài)；不用開窗，就就能時刻呼吸吸到最新鮮的的空氣從市場調查了了解：客戶對對節(jié)能、環(huán)保保型綠色住宅宅的理解較為為膚淺，興趣趣度較低，并并未成為決定定購買的關鍵鍵因素外圍產品層之之綠色環(huán)保77綠色住宅所使使用的建筑材材料為新技術術用材，會導導致整體成本本增加，因此此世聯(lián)認為綠綠色環(huán)保住宅宅在臨沂的發(fā)發(fā)展時機還未未成熟增加附加值對對于整體價格格提升作用有有限成本增加，對對于競爭對手手來講，失去去價格優(yōu)勢整體利潤率較較低，成本增增加，導致整整體利潤率進進一步降低三線城市市場場不成熟，客客戶對于新鮮鮮事物的認知知是一個過程程決定客戶購買買的重要因素素依然為區(qū)域域和價格客戶接受價格格程度較低，，抗性較大制約一：成本本型市場制約二：客戶戶認知還需時時日—結合世聯(lián)一、、二線城市綠綠色環(huán)保住宅宅的發(fā)展來看看：環(huán)保并為成為為客戶決定購購買的關鍵因因素綠色環(huán)保建筑筑在差異化競競爭中作用不不明顯對于價格提升升作用有限因此在現(xiàn)階段段，處于市場場競爭及價值值實現(xiàn)角度，，綠色環(huán)保建建筑的開發(fā)時時機還未成熟熟，但未來將將是住宅發(fā)展展方向外圍產品層之之綠色環(huán)保78知名項目整合合品牌資源，，使品質、形形象、服務大大幅提升，但但對于客戶購購房體驗的感感官刺激不夠夠，完全依靠靠售樓處及樣樣板房形成樓樓盤認知自06年下半半年至今，外外地代理公司司、營銷顧問問逐漸進入市市場，加速臨臨沂房地產市市場的快速發(fā)發(fā)展多數(shù)在售樓盤盤由青島代理理公司代理，，個別項目已已經有知名的的營銷顧問公公司介入外灘明珠由偉偉業(yè)代理清水灣由北京京同策代理沂龍灣濟南信信立益高代理理月瀾灣深圳達達觀全程……開發(fā)商開始聘聘請知名的規(guī)規(guī)劃、園林設設計、物業(yè)管管理公司介入入沂龍灣：科美美東籬（澳洲洲）建筑景觀觀設計公司、、濟南銀座物物業(yè)管理公司司東方花苑：深深圳國貿物業(yè)業(yè)管理公司、、上海復旦規(guī)規(guī)劃設計研究究院開元上城：中中國建筑設計計研究院、加加拿大奧雅園園、上海萬科科物業(yè)公司鳳凰城：世邦邦魏理世、博博思堂推廣瀾泊灣：美國國LEAD景景觀設計……售樓處看樓通道樣板房外圍產品層之之展示79臨沂產品市場場機會總結：：產品供給機會獨棟、雙拼市市場稀缺，高高品質洋房缺缺失結論獨棟、雙拼極極高品質洋房房將在一段時時間內保持絕絕對競爭優(yōu)勢勢在保持使用功功能前提下，，適當調小面面積，降低總總價亦是突破破市場的重要要手段產品類型潛在供應面積區(qū)間總價區(qū)間10年以聯(lián)排排及疊加產品品為主，后續(xù)續(xù)低密度產品品逐漸減少別墅產品200-300平米，從問問卷看經濟型型別墅需求旺旺盛洋房90-130平米，，客戶對洋房房認可度極高高高層100-140平米米，對贈送敏敏感別墅總價在200-300萬之間洋房總價在50-70萬萬高層總價在40-80萬萬80規(guī)劃：產品間間過渡太強烈烈，造成物業(yè)業(yè)價值均衡性性差單體、立面：：形似而神不不達，關鍵構構件缺失園林：低級階階段，植被，，主題化均未未出現(xiàn)戶型：滿足基基本的居住需需求，對于提提高生活品質質作用未表現(xiàn)現(xiàn)出來外圍產品及外外延產品：開開發(fā)商已有意意識，但執(zhí)行行不到位，客客戶沒形成明明確認知12345產品競爭機機會提升核心產產品力，通通過產品打打造實現(xiàn)生生活品質提提升提高項目附附加值及精精神符號，，形成項目目差異化的的吸引力81項目分析思思路項目屬性界界定區(qū)域價值挖挖掘12客戶價值值挖掘4產品價值挖挖掘3項目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及整體體定位67宏觀趨勢研研判核心問題解解析5項目整體規(guī)規(guī)劃布局及及分期882誰來買？為什么買？？買什么？客戶價值研研究所要回回答的關鍵鍵性問題83由于大量的的政府定制制房存在，，分流公務務員置業(yè)群群體，導致致整體市場場購房人群群單一，中中高端客戶戶成為南坊坊市場的購購房主力南坊新區(qū)約約有5000余余畝公務員小區(qū)區(qū)，以市局局機關單位位以及金融融電信家屬屬樓為主；；該類集資資建房在市市場中可以以3000-5000元的中中介費用購購買，價格格約在2100-2300元/平米米（明天需需進一步確確定）公務員小區(qū)在三線城市市，公務員員購買人群群通常占30％的比比例，但在在臨沂，因因為集資房的存存在，每個樓盤盤，公務員員的購買占占到5％，未來幾年會會穩(wěn)步上升升，集資房房不是公務務員的中級級夢想?！帕⑩吒笨傏w趙濤項目名0客戶構成沂龍灣做生意的比較多瀾泊灣中小企業(yè)主城市主人生意人40%,公務員30％，其他（部隊軍官、律師等）杏壇文化家園教育局團購45％月瀾灣主要是做生意的齊魯園團購70%；散購：本市70%+外地30%；自用95%,投資5%；職業(yè)身份：公務員；經商者；教師、醫(yī)生等專業(yè)人士鳳凰城區(qū)域來源：本市85%,外地15%；職業(yè)身份：企業(yè)主、個體戶水岸華庭區(qū)域來源：本市70%,外地30%；職業(yè)身份：個體工商戶84城市中低收收入者，普普通市民傾向購買經經濟適用房房、福利房房或偏遠位位置的普通通商品房價格敏感度度極高，有有明顯的價價格承受上上限高端客戶中高端客戶低端客戶低端客戶高端客戶本地私營老老板為主中高端客戶戶本地個體工工商業(yè)主，，外地私營營老板，權權力公務員員和私企高高管特殊的經濟濟發(fā)展模式式，客戶結結構的兩極極分化特征征更加明顯顯，城市房房地產中堅堅力量薄弱弱，中高端端客戶反復復購買支持持著市場走走量客戶主要特特征：高端/中高高端客戶是是城市財富富階層，其其反復置業(yè)業(yè)構成高端端市場主要要需求中端客戶相對缺失85客戶掃描本地私企老板本地政府官員、高管本地個體工商戶外地私企老板行業(yè)、收入以貿易、物流等傳統(tǒng)的商貿型行業(yè)為主收入：年收入30萬元以上，財富膨脹較快事業(yè)單位、政府機關、大型國企等行業(yè)為主來源：以臨沂市為主收入：年收入20萬元以上，但其他收入較多行