XXXX年開(kāi)封市通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告

通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告項(xiàng)目核心問(wèn)題背景：通許縣房地產(chǎn)處于初步發(fā)展階段，整體規(guī)劃及產(chǎn)品有待提升，現(xiàn)在通許縣地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中西區(qū)，分布在惠賈渠兩側(cè)，周邊環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域認(rèn)識(shí)度越來(lái)越高；北區(qū)板塊正在崛起，現(xiàn)在只有一個(gè)中央公園，咸平湖環(huán)境資源豐富，將來(lái)是通許地產(chǎn)項(xiàng)目突出板塊，相信將來(lái)一定會(huì)超越西區(qū)板塊，本案緊鄰咸平湖，自然環(huán)境，提升本案的區(qū)域價(jià)值。項(xiàng)目全案在通許承擔(dān)一個(gè)什么樣的市場(chǎng)角色？本案應(yīng)該做什么產(chǎn)品來(lái)滿足我們的目標(biāo)客群？項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)很多，我們采取什么樣的營(yíng)銷策略吸引客戶、塑造品牌；我們?nèi)绾捂i定我們的目標(biāo)客戶？本案需要解決的問(wèn)題明確方向（企業(yè)戰(zhàn)略、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的策略）清晰思路（整體定位、營(yíng)銷思路）本案總體軸線宏觀市場(chǎng)分析客戶群定位營(yíng)銷策略市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目屬性詮釋整體產(chǎn)品定位通許北區(qū)，再造一座城50萬(wàn)㎡稀缺舒適住宅區(qū)如何樹(shù)立核心？如何引領(lǐng)高尚？PART1：通許印象河南中心，開(kāi)封相鄰?fù)ㄔS縣隸屬開(kāi)封市，地處豫東平原，北臨黃河，距省會(huì)鄭州市100公里，七朝古都通許市45公里。通許縣東接杞縣、西連尉氏，南鄰扶溝、太康，北交通許縣。東西寬27.7公里，南北長(zhǎng)34.8公里，總面積767.53平方公里。2008年，轄6個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、豎崗鎮(zhèn)、玉皇廟鎮(zhèn)、四所樓鎮(zhèn)、朱砂鎮(zhèn)、長(zhǎng)智鎮(zhèn)、馮莊鄉(xiāng)、孫營(yíng)鄉(xiāng)、大崗李鄉(xiāng)、邸閣鄉(xiāng)、練城鄉(xiāng)、厲莊鄉(xiāng)。309個(gè)行政村，611個(gè)自然村，62.46萬(wàn)人。民族漢族居多，占99.2%，回族和其他少數(shù)民族占0.8%?？h人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn)。通許縣扶溝太康尉氏杞縣城市屬性：通許位于河南省中部，緊鄰?fù)ㄔS，距通許僅45公里通許縣區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通十分發(fā)達(dá)。西距新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)、京廣鐵路、京珠高速公路60公里，北距隴海鐵路45公里。地方鐵路登杞線穿越境內(nèi)，長(zhǎng)達(dá)46公里。境內(nèi)高速公路縱橫交錯(cuò)，遍布全縣，日南（日照至南陽(yáng)）、大廣（大慶至廣州）兩條高速公路交匯與縣城東北3公里，內(nèi)蒙古阿拉善旗至深圳高速公路縱貫全境，已開(kāi)工建設(shè)的鄭州機(jī)場(chǎng)至商丘高速成公路穿境而過(guò)。境內(nèi)有S218、S325、S326省道3條，全縣通車總里程已達(dá)1422.7萬(wàn)公里，公路密度每百平方公里185.8公里，現(xiàn)已形成了以高速公路、鐵路、國(guó)道、省道為骨架，以縣、鄉(xiāng)、村道路為脈絡(luò)的交通網(wǎng)絡(luò)體系城市屬性：西距新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)、京廣鐵路、京珠高速公路60公里，北距隴海鐵路45公里，南蘭、大廣距城區(qū)3公里，交通便捷。通許縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃占地15.5平方公里，分城東和城北兩個(gè)集聚區(qū)，已開(kāi)發(fā)利用5.1平方公里，入駐企業(yè)35家，全部投產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值46億元，年獲利稅3.88億元，可安排7000余人就業(yè)。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。已形成以電動(dòng)車產(chǎn)業(yè)為支柱，紡織服裝、機(jī)械制造、釀酒、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)并存的良好局面。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)按照“統(tǒng)一規(guī)劃、成片布局、整合資源、拓展空間”的要求，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、信息平臺(tái)打造、服務(wù)環(huán)境的優(yōu)化、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的引進(jìn)等方面高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，最大限度降低企業(yè)入?yún)^(qū)成本，吸引項(xiàng)目向集聚區(qū)聚集，力爭(zhēng)將兩大集聚區(qū)建設(shè)成為通許縣對(duì)外開(kāi)放的“窗口”和招商引資的重要基地3產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)城市屬性：按照通許市委、市政府打好工業(yè)強(qiáng)市攻堅(jiān)戰(zhàn)的總體部署，通許縣大力實(shí)施“開(kāi)放引進(jìn)”戰(zhàn)略，全面出臺(tái)各項(xiàng)招商引資優(yōu)惠政策，打造“政策洼地、投資福地、興業(yè)高地”。2011年1-11月份，通許縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到128家。截至11月末，規(guī)模以上工業(yè)共完成總產(chǎn)值1263835萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)25.8%；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)工業(yè)增加值334175萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)26.3%。（一）1-11月通許縣規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展情況

1-11月以來(lái)，全縣規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，尤其進(jìn)入第二季度，由于各企業(yè)生產(chǎn)力度的不斷增強(qiáng)，一批新建新增企業(yè)的加入，全縣規(guī)模以上工業(yè)處于穩(wěn)增速運(yùn)行狀態(tài)，三個(gè)月當(dāng)月的總產(chǎn)值增長(zhǎng)速度一直保持在23.7%以上，平均速度達(dá)到了23.8%，全縣規(guī)模以上工業(yè)增加值獲得了24.3%以上的增長(zhǎng)速度。同時(shí)產(chǎn)銷銜接良好，1-11份銷售產(chǎn)值共完成1256692萬(wàn)元，產(chǎn)銷率達(dá)99.4%，同比增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)用電量平穩(wěn)控制，1-11月共用電1955.5萬(wàn)千瓦時(shí)，同比下降7.6個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于工業(yè)增加值的增長(zhǎng)速度。12.5163030.9703601020304050607009年10年規(guī)劃通許縣城市化進(jìn)程城市建成區(qū)城市化率城市屬性：近6年來(lái)，盡管經(jīng)濟(jì)總量仍然不高，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭良好，實(shí)現(xiàn)了4年翻一番的較快增速（二）2012年及及未來(lái)全縣縣規(guī)模工業(yè)業(yè)發(fā)展形勢(shì)勢(shì)展望鑒于通許縣縣工業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)及傳統(tǒng)發(fā)發(fā)展模式，，歷來(lái)縣規(guī)規(guī)模以上工工業(yè)發(fā)展會(huì)會(huì)在下半年年開(kāi)始提速速，相應(yīng)而而言每年的的下半年也也是同比基基數(shù)逐步加加大的時(shí)期期，給縣規(guī)規(guī)模以上工工業(yè)增長(zhǎng)的的壓力也開(kāi)開(kāi)始逐步加加大。首先，老企企業(yè)增長(zhǎng)空空間進(jìn)一步步壓縮，難難有潛力可可挖。全縣縣目前的128家規(guī)規(guī)模以上工工業(yè)企業(yè)中中，納入統(tǒng)統(tǒng)計(jì)兩年以以上的企業(yè)業(yè)有124家，基數(shù)數(shù)十分龐大大，而且經(jīng)經(jīng)過(guò)多年的的發(fā)展，其其產(chǎn)能利用用基本飽和和，部分企企業(yè)已經(jīng)處處于下滑狀狀態(tài)，僅僅僅依靠企業(yè)業(yè)自身自然然的增長(zhǎng)，，已經(jīng)沒(méi)有有多少空間間，正常情情況下能有有10個(gè)百百分點(diǎn)的拉拉動(dòng)力已很很不錯(cuò)了。。其次，新新增企業(yè)規(guī)規(guī)模相對(duì)較較小，拉動(dòng)動(dòng)力不足。。2011下半年全全縣共新增增企業(yè)4家家，預(yù)計(jì)規(guī)規(guī)模沒(méi)有一一個(gè)億元企企業(yè)，對(duì)全全年規(guī)模以以上工業(yè)增增長(zhǎng)的拉動(dòng)動(dòng)力預(yù)計(jì)不不會(huì)太強(qiáng)。。鑒于上述情情況，可以以預(yù)期隨著著去年同期期基數(shù)的逐逐步加大，，2012年縣規(guī)模模以上工業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的壓力將將是空前的的，預(yù)計(jì)累累計(jì)增長(zhǎng)速速度將會(huì)慢慢速提升。。城市屬性：：近6年來(lái)來(lái)，盡管經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量仍仍然不高，，但經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)勢(shì)頭良良好，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了4年翻翻一番的較較快增速本案城市屬性：：以打造生生態(tài)園林城城市為目標(biāo)標(biāo)，以創(chuàng)““三城”為為載體，按按照“兩心心、兩軸、、三帶、五五大片區(qū)””的規(guī)劃布布局區(qū)域?qū)傩裕海罕背菂^(qū)，，將成為一一座集居住住、工業(yè)、、辦公、休休閑為一體體的生態(tài)型型新城；將將成為通許許未來(lái)的行行政中心與與發(fā)展重點(diǎn)點(diǎn)；將來(lái)對(duì)對(duì)通許市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的價(jià)值逐漸漸展現(xiàn)，具具有良好的的發(fā)展前景景；西區(qū)居居住區(qū)逐步步形成。通許以北，，生態(tài)新城城通許新區(qū)核核心區(qū)是集集居住、工工業(yè)、辦公公、休閑為為一體的生生態(tài)型新城城區(qū)。建設(shè)初建建成效，，區(qū)域崛崛起在即即從近幾年年的發(fā)展展情況看看，西新新區(qū)高端端項(xiàng)目云云集，絕絕大部分分項(xiàng)目都都集中在在此，北北區(qū)生態(tài)態(tài)居住規(guī)規(guī)劃已經(jīng)經(jīng)初步形形成，區(qū)區(qū)域崛起起在即，，相信將將來(lái)一定定會(huì)超過(guò)過(guò)西區(qū)區(qū)域?qū)傩孕裕罕眳^(qū)區(qū)的崛起起，啟動(dòng)動(dòng)了通許許縣發(fā)展展的新篇篇章，將將成為通通許經(jīng)濟(jì)濟(jì)未來(lái)發(fā)發(fā)展的新新興區(qū)與與改革發(fā)發(fā)展的孵孵化器涵涵蓋產(chǎn)業(yè)業(yè)、教育育、居住住、商貿(mào)貿(mào)等功能能產(chǎn)業(yè)聚集集區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集集區(qū)居住區(qū)咸平大道道聚集行行政單位位，產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)聚聚集于此此，勢(shì)必必會(huì)帶來(lái)來(lái)強(qiáng)大的的人流，，咸平湖湖的建設(shè)設(shè)改造必必將提升升北區(qū)區(qū)區(qū)域價(jià)值值。區(qū)域?qū)傩孕裕憾S隨著北區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)，通許許也將逐逐漸開(kāi)始始共享部部分通許許市的優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源源，享受受通許20分鐘鐘城市圈圈的便利利區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)通許20分鐘城城市圈2003年，為為了實(shí)現(xiàn)現(xiàn)建設(shè)小小康社會(huì)會(huì)和中原原崛起的的宏偉目目標(biāo)，河河南省委委、省政政府制定定了《河河南省全全面建設(shè)設(shè)小康社社會(huì)規(guī)劃劃綱要》》，作出出了實(shí)施施區(qū)域性性中心城城市帶動(dòng)動(dòng)戰(zhàn)略、、加快中中原城市市群發(fā)展展、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)中原崛崛起的戰(zhàn)戰(zhàn)略決策策，并確確定以鄭鄭州為中中心，一一個(gè)半小小時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈內(nèi)的的通許、、洛陽(yáng)、、新鄉(xiāng)、、焦作、、許昌、、平頂山山、漯河河、濟(jì)源源9個(gè)省省轄市組組成中原原城市群群，同時(shí)時(shí)大廣高高速和國(guó)國(guó)道到通通許僅需需20分分鐘，享享受開(kāi)封封老皇城城城市生生活圈。。未來(lái)的20分鐘鐘城市圈圈中心作為通許許到通許許的橋頭頭堡，通通許北區(qū)區(qū)新區(qū)將將與通許許西新區(qū)區(qū)一起成成為卡瘋瘋城市帶帶的副中中心，從從而共享享20分分鐘城市市圈核心心帶來(lái)的的巨大區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)。20分鐘鐘生活圈圈項(xiàng)目屬性性：本項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊所屬區(qū)區(qū)域位于于通許北北區(qū)咸平平湖景觀觀中心，，屬于通通許新區(qū)區(qū)的第二二組團(tuán)，，隨著北北區(qū)道路路管網(wǎng)等等系統(tǒng)的的完善和和咸平湖湖改造建建設(shè)完成成，北區(qū)區(qū)組團(tuán)即即將大規(guī)規(guī)模開(kāi)發(fā)發(fā)；項(xiàng)目目發(fā)展機(jī)機(jī)遇明顯顯。咸平湖本案項(xiàng)目與城城市的關(guān)關(guān)系：項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展將推推動(dòng)通許許房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的升級(jí)，，提升通通許人居居水平并并奠定新新區(qū)的形形象，從從而奠定定核心區(qū)區(qū)的發(fā)展展基調(diào)主導(dǎo)通許許房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)方方向，引引領(lǐng)新一一輪建設(shè)設(shè)熱潮項(xiàng)目距蘭蘭南高速速不足5公里、、距S218不不足1000米米，未來(lái)來(lái)的城市市之門在在項(xiàng)目之之北，項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)來(lái)將承擔(dān)擔(dān)通許北北大門的的形象的的使命形成通許許新城形形象，奠奠定核心心區(qū)發(fā)展展基調(diào)作為核心心區(qū)啟動(dòng)動(dòng)路的一一號(hào)路從從項(xiàng)目南南北貫穿穿，將帶帶動(dòng)區(qū)域域與核心心區(qū)發(fā)展展共同建建設(shè)，極極大的推推進(jìn)項(xiàng)目目的面世世進(jìn)程。。升級(jí)通許許人居體體系隨著核心心區(qū)的建建設(shè)，項(xiàng)項(xiàng)目將享享受核心心區(qū)域的的市政配配套與咸咸平湖湖湖景資源源，將成成為項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的巨大利利好項(xiàng)目與區(qū)區(qū)域的關(guān)關(guān)系：項(xiàng)項(xiàng)目位于于新區(qū)核核心區(qū)的的發(fā)展軸軸線上，，承載著著引領(lǐng)區(qū)區(qū)域強(qiáng)勢(shì)勢(shì)啟動(dòng)的的關(guān)鍵角角色咸平大道道次主軸軸線上，，通許北北門戶項(xiàng)目緊鄰鄰上海路路，與咸咸平大道道不足500米米，10分鐘直直達(dá)蘭南南高速，，項(xiàng)目未未來(lái)將承承擔(dān)通許許北大門門的形象象的使命命。咸平湖改改造、道道路建設(shè)設(shè)，北區(qū)區(qū)崛起在在即！咸平湖改改造方案案已經(jīng)審審批，道道路管網(wǎng)網(wǎng)正在如如火如荼荼的將建建設(shè)，北北區(qū)崛起起指日可可待！PART2：通通許房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀通許縣房房地產(chǎn)市市場(chǎng)洞察察（一）、、市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀隨著政府府對(duì)城市市的重新新規(guī)劃定定位，通通許縣房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展迎來(lái)來(lái)了真正正的春天天，瑞通通嘉園、、、水水榭花都都、儷景景灣、、凱旋城城、假假日瀾灣灣等一批規(guī)規(guī)模性住住區(qū)開(kāi)工工建設(shè)，，通許樓樓市出現(xiàn)現(xiàn)了供銷銷兩旺的的繁榮景景象。近兩年，，通許縣縣房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)雖雖然取得得了較快快的發(fā)展展并且勢(shì)勢(shì)頭良好好，但直直到目前前，樓市市發(fā)展并并不完善，規(guī)模模性樓盤盤及私人人建房共共存，樓樓市整體體仍處在在“市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的的初級(jí)階階段”。。作為一個(gè)個(gè)新興市市場(chǎng)，民民權(quán)縣房房地產(chǎn)市市場(chǎng)有著著自己鮮鮮明的個(gè)個(gè)性，同同時(shí)也存存在諸多多問(wèn)題值值得關(guān)注注。通許縣城城目前有有房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目十十余處，，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目主主要集中中在在行行政路為為中心的的縣城中中西部，，目前集集中了通通許縣城城的大部部分樓盤盤。項(xiàng)目售樓樓處也主主要沿行行政路兩兩側(cè)布置置，包括括儷景灣灣、名門門世家、、瑞通嘉嘉園及城城北新區(qū)區(qū)新亮相相的中央央公園等等。建筑形態(tài)態(tài)處在多多層向小小高層過(guò)過(guò)渡階段段，居民民對(duì)小高高層產(chǎn)品品接受度度尚可。。房?jī)r(jià)水平平多層均均價(jià)2700-2800元/㎡，高高層均價(jià)價(jià)2800-2900元/㎡㎡。戶型以常常規(guī)戶型型為主，，水榭花花都有部部分創(chuàng)新新。市政無(wú)集集中供暖暖，采暖暖源以地地?zé)豳Y源源為主。。城北新區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)有大塊塊閑置土土地，具具備良好好房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)價(jià)值。營(yíng)銷推廣廣水平一一般，以以常規(guī)戶戶外廣告告牌、墻墻體廣告告、圍檔檔、單頁(yè)頁(yè)、短信信及觀賞賞性活動(dòng)動(dòng)等為主主，廣告告表現(xiàn)力力一般。。樓盤多多為開(kāi)發(fā)發(fā)商自己己銷售。。（1）市市場(chǎng)特征征中央廣場(chǎng)場(chǎng)中央公園園本案水榭花都都水御景灣灣瑞通嘉園園迎賓御花花園凱旋城假日瀾灣灣（2）通通許項(xiàng)目目分布圖圖西區(qū)板塊塊北區(qū)板塊塊中心板塊塊通許縣項(xiàng)項(xiàng)目主要要集中在在西區(qū)，，即行政政路西段段，產(chǎn)品品以多層層為主，，部分項(xiàng)項(xiàng)目有少少量小高高層和高高層，如如凱旋城城是純高高層項(xiàng)目目；整個(gè)個(gè)市場(chǎng)物物業(yè)檔次次都不高高（除凱凱旋城外外），整整體包裝裝較一般般。北區(qū)和老城中中心項(xiàng)目較少少，北區(qū)只有有一個(gè)中央公公園，中心城城區(qū)中央廣場(chǎng)場(chǎng)，但是北區(qū)區(qū)湖景資源較較豐富，道路路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，，政府單位較較多，學(xué)校醫(yī)醫(yī)院等云集于于此，區(qū)域發(fā)發(fā)展?jié)摿薮蟠蟆８黜?xiàng)目?jī)r(jià)格差差異不大，多多層從2300-3100元/平米米，價(jià)格超過(guò)過(guò)3200以以上將是提升升瓶頸，。均價(jià)元/平米2900儷景景灣（多層））,2600小高2700假日日瀾灣（多層層）1.儷景灣、、水榭花都以以地段配套與與惠賈河水景景資源為依托托，引領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格；2.中央廣場(chǎng)場(chǎng)位于老城核核心，但產(chǎn)品品一般，整體體價(jià)位相對(duì)高高點(diǎn)；3.迎賓御花花園、瑞通嘉嘉園，自身品品質(zhì)不突出，，價(jià)值處于洼洼地；2800中央央廣場(chǎng)（高層層）2800—3100水榭榭花都（多層層、小高）地段、景觀資資源、產(chǎn)品品品質(zhì)、開(kāi)發(fā)品品牌成為影響響價(jià)格的重要要因素通許在售樓盤盤價(jià)格列表2300迎賓賓御花園家（（多層）（3）通許價(jià)價(jià)格表現(xiàn)樓盤名稱容積率建筑形式特色水榭花都1.8多層、小高層板式建筑，圍合分布，中心優(yōu)秀景觀。儷景灣1.8多層、小高層兵營(yíng)排布，無(wú)景觀資源假日瀾灣2.946.5層，11.5層后現(xiàn)當(dāng)代板式布局。中央廣場(chǎng)高層。點(diǎn)狀排布、無(wú)亮點(diǎn)迎賓御花園1.5多層兵營(yíng)排布，規(guī)劃一般凱旋城2.6小高層、高層法式板式布局中央公園多層、高層南低北高、兵營(yíng)排布多層占據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)主導(dǎo)地位；；以小高層11.5層左右右高層為主，，市場(chǎng)接受度度一般。（4）各競(jìng)品品建筑指標(biāo)（5）各競(jìng)品品產(chǎn)品特點(diǎn)樓盤名稱兩居室(㎡)三居室(㎡)四居室(㎡)戶型特點(diǎn)水榭花都109—132㎡146—148㎡全明設(shè)計(jì)、，通透性好、觀景陽(yáng)臺(tái)，戶型合理。儷景灣100-130㎡130-240㎡南北通透、觀景采光好。假日瀾灣90、96㎡116、121、123、124三房?jī)蓮d兩衛(wèi)104、113㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)寬闊舒適、布局合理。迎賓御花園89㎡118—135㎡130—137㎡精致布局、動(dòng)靜分區(qū)、通風(fēng)采光好、觀景好。中央廣場(chǎng)95㎡126-146㎡空間利用率高、雙陽(yáng)臺(tái)、南北朝向、百變空間。凱旋城120、115㎡寬步觀景、全明設(shè)計(jì)、南北通透?！跻匀邮沂遥?10-130㎡））為主，戶型型設(shè)計(jì)以通透透、全明、布布局合理、觀觀景為最普遍遍特點(diǎn)。.（6）各競(jìng)品品建筑風(fēng)格本案風(fēng)格（古典簡(jiǎn)約））金藍(lán)灣普羅旺世從建筑風(fēng)格上上來(lái)看，各競(jìng)競(jìng)品建筑風(fēng)格格特征不明顯顯，絕大部分分是現(xiàn)代或后后現(xiàn)代主義風(fēng)風(fēng)格、簡(jiǎn)歐，，只有凱旋城城是法式風(fēng)格格；整體建筑造型型及形象一般般。琥珀名城鄭開(kāi)森林半島島青苑碧麗國(guó)都開(kāi)元華庭儷景灣中央公園水榭花都凱旋城迎賓御花園瑞通嘉園（7）競(jìng)品園園林景觀樓盤名稱綠化率園林排布及特色水榭花都56%中央景觀水系和外部惠賈河景觀資源遙相呼應(yīng)，各棟樓之間都有很多的綠化帶環(huán)繞。凱旋城中央景觀水系與周邊景觀排布合理，體現(xiàn)景觀均好性儷景灣44%景觀規(guī)劃一般迎賓御花園38%景觀規(guī)劃一般中央廣場(chǎng)無(wú)景觀在售項(xiàng)目景觀觀規(guī)劃一般，，沒(méi)有很好的的體現(xiàn)項(xiàng)目景景觀優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目可在營(yíng)銷銷推廣及銷售售體驗(yàn)的過(guò)程程中強(qiáng)調(diào)景觀觀的優(yōu)勢(shì)。（8）售價(jià)及及銷售特征市場(chǎng)消化以剛剛性需求為主主，140以以上市場(chǎng)消化化不佳，110-130㎡的三房最最受市場(chǎng)歡迎迎。樓盤名稱成交價(jià)格產(chǎn)品去化特征水榭花都小高層2850元/㎡多層3000元/㎡109/132㎡三房去化較快，140以上去化較慢。儷景灣多層2900元/㎡小高層2600元/㎡100-130㎡去化較快，相對(duì)115㎡好賣假日瀾灣多層2700元/㎡90、96㎡

兩房去化相對(duì)不錯(cuò)，104、113㎡小三房接受度較高，116、121、123、124㎡較好賣。中央廣場(chǎng)高層2800元/㎡通過(guò)銷售人員員訪談及萬(wàn)科科分析獲得（9）競(jìng)品客客戶群分析各競(jìng)品之間客客群情況并不不統(tǒng)一，但均均離不開(kāi)周邊邊客群及外地地客戶對(duì)項(xiàng)目目銷售的支撐撐；據(jù)了解，品牌牌、周邊配套套、產(chǎn)品是客客戶考慮置業(yè)業(yè)最關(guān)注的因因素（價(jià)格除除外）。項(xiàng)目名稱成交來(lái)源區(qū)域置業(yè)目的客戶關(guān)注點(diǎn)儷景灣通許50%.鄉(xiāng)鎮(zhèn)50%自住居住舒適性及周邊配套水榭花都通許60%.鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%自住居住舒適性及周邊配套瑞通嘉園通許50%.鄉(xiāng)鎮(zhèn)50%，自住居住舒適性及周邊配套中央廣場(chǎng)通許50%.鄉(xiāng)鎮(zhèn)50%自住居住舒適性及周邊配套競(jìng)品小結(jié)地段：未來(lái)城市中心心，配套較齊齊全，交通方方便；戶型：戶型設(shè)計(jì)上多多注重高尚而而不奢侈，首首次置業(yè)最佳佳戶型選擇較較為熱銷，片片區(qū)供應(yīng)比例例不足；景觀：景觀設(shè)計(jì)特色色鮮明，注重重排布上的層層次和組合銜銜接的樓盤品品牌檔次市場(chǎng)場(chǎng)反映更好；；主題：中高端樓盤都都具備項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特的主題（（如建筑、人人文、園林等等），把項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)融入到到項(xiàng)目主題推推廣中。儷景灣項(xiàng)目案名儷景灣項(xiàng)目地址通許通許縣行政路西段物業(yè)性質(zhì)住宅+商業(yè)開(kāi)發(fā)商河南興晨置業(yè)有限公司銷售公司上兵行銷售樓電話0378-

32888773288677建筑設(shè)計(jì)景觀及規(guī)劃特點(diǎn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約物管公司物管收費(fèi)待定總占地面積3萬(wàn)㎡總建筑面積6萬(wàn)㎡容積率1.8得房率85%物業(yè)特征別墅式花園洋房小高層為主工程進(jìn)度前四期以基本銷售達(dá)到90%,目前在售第五期住宅情況住宅以多層和小高層為主，住宅面積從70平米到130平米之間銷售價(jià)格開(kāi)盤日期：年初，均價(jià)：2900元/平米汽車庫(kù)售價(jià)待定銷售現(xiàn)狀前四期以基本銷售達(dá)到90%,目前在售第五期優(yōu)劣勢(shì)分析緊鄰主干道，交通便捷，但目前公交還不發(fā)達(dá)；周邊配套規(guī)劃較為齊全，但正在加強(qiáng)完善期間，升值空間比較大較同區(qū)位樓盤較為高端；毗鄰市政景觀河，環(huán)境優(yōu)美。（二）個(gè)案樓樓盤分析2.迎賓御花花園項(xiàng)目案名迎賓御花園項(xiàng)目地址行政路和迎賓大道、與文衛(wèi)路交叉口物業(yè)性質(zhì)住宅+商業(yè)開(kāi)發(fā)商通許宏海置業(yè)銷售公司售樓電話0378-

3282222、3285555建筑設(shè)計(jì)景觀及規(guī)劃特點(diǎn)簡(jiǎn)歐物管公司物管收費(fèi)待定總占地面積260畝總建筑面積30萬(wàn)㎡容積率1.8得房率85%物業(yè)特征別墅式花園洋房小高層為主工程進(jìn)度住宅情況住宅以多層和小高層為主，住宅面積從110平米到137平米之間銷售價(jià)格開(kāi)盤日期：年初，均價(jià)：2800元/平米汽車庫(kù)售價(jià)待定銷售現(xiàn)狀正在咨詢階段優(yōu)劣勢(shì)分析小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，周邊配套設(shè)施齊全，近20000平米商業(yè)風(fēng)情街，滿足日常生活購(gòu)物所需，交通十分便利。3.水榭花都都項(xiàng)目案名水榭花都項(xiàng)目地址通許縣行政路西段物業(yè)性質(zhì)住宅+商業(yè)開(kāi)發(fā)商通許林景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售公司通許林景售樓電話0378-

4933333.4866666建筑設(shè)計(jì)景觀及規(guī)劃特點(diǎn)簡(jiǎn)歐物管公司河南建業(yè)物業(yè)物管收費(fèi)待定總占地面積200畝總建筑面積20萬(wàn)㎡容積率1.8得房率85%物業(yè)特征別墅式花園洋房小高層為主工程進(jìn)度住宅情況住宅以多層和小高層為主，以適中三房為主銷售價(jià)格開(kāi)盤日期：年初，均價(jià)：3000元/平米汽車庫(kù)售價(jià)待定銷售現(xiàn)狀優(yōu)劣勢(shì)分析周邊及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，占據(jù)核心地段，不僅交通方便，而且周邊的生活配套非常齊全，休閑娛樂(lè)設(shè)施也很完善。4.瑞通嘉園園項(xiàng)目案名瑞通嘉園項(xiàng)目地址通許縣行政路西段物業(yè)性質(zhì)住宅+商業(yè)開(kāi)發(fā)商河南命冠房地產(chǎn)銷售公司售樓電4968999建筑設(shè)計(jì)景觀及規(guī)劃特點(diǎn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約物管公司星瑞物業(yè)物管收費(fèi)待定總占地面積40畝總建筑面積20萬(wàn)㎡容積率2.0得房率85%物業(yè)特征多層為主工程進(jìn)度前四期已封頂，目前在售第五期住宅情況住宅以多層為主，以兩房及小三房為主銷售價(jià)格開(kāi)盤日期：年初，均價(jià)：2800元/平米汽車庫(kù)售價(jià)待定銷售現(xiàn)狀目前在售房源為一期五棟優(yōu)劣勢(shì)分析位于新老城區(qū)結(jié)合部，所以周邊各種生活配套齊全，已經(jīng)開(kāi)發(fā)到第五期，小區(qū)入駐率比較高，商業(yè)街給給生活帶來(lái)了許多便利。5.假日瀾灣灣項(xiàng)目地址：文文衛(wèi)路西段原原西關(guān)造紙廠廠開(kāi)發(fā)商：通許許縣通富房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司銷售熱線：4988999/4930888綠化率：40.3%容積率：2.94項(xiàng)目概況：占占地22畝，，共計(jì)10棟棟樓，共戶數(shù)數(shù)356戶；；一批推出1、2、3、、5、6號(hào)樓樓，現(xiàn)僅6號(hào)號(hào)樓剩余一半半房源，其余余樓棟僅剩余余少數(shù)房源；；其中1、2號(hào)樓為六層層半，3、5、6號(hào)樓為為11層半；；房源細(xì)節(jié)：坡坡屋頂帶閣樓樓；無(wú)暖氣；；八角窗；大大陽(yáng)臺(tái)戶型面積：116、121、123、124㎡㎡三房?jī)蓮d兩兩衛(wèi)，104、113㎡㎡三房?jī)蓮d一一衛(wèi)，90、、96㎡兩房房?jī)蓮d一衛(wèi)均價(jià)：2700元/㎡左左右交房日期：2012年8月31日，，現(xiàn)工程部分分已封頂優(yōu)惠：一次性性付款優(yōu)惠6%；按揭首首付40%，，優(yōu)惠1%，，首付50%，優(yōu)惠2%，首付60%，優(yōu)惠3%。項(xiàng)目小結(jié)：項(xiàng)項(xiàng)目體量較小小，有部分東東西戶房源，，不易消化；；產(chǎn)品屬于中中等，但是六六層半、11層半概念植植入較好，獲獲得市場(chǎng)認(rèn)可可。多層產(chǎn)品目前前仍占據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)主流，且在在戶型功能、、戶型面積、、價(jià)格等方面面存在雷同，，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較較激烈；整體來(lái)看，市市場(chǎng)對(duì)居住品品質(zhì)的提升要要求不高，地段、開(kāi)發(fā)商商實(shí)力與品牌牌仍是吸引消消費(fèi)者的重要要因素；通許本地消費(fèi)費(fèi)者住房消費(fèi)費(fèi)較為理性和務(wù)務(wù)實(shí)。通許西區(qū)部分分項(xiàng)目多層產(chǎn)產(chǎn)品已基本售售完，部分高高層項(xiàng)目由于于市場(chǎng)接受度度低、客戶置置業(yè)習(xí)慣等去去化量少，銷銷售壓力大。。隨著后續(xù)高層層項(xiàng)目（如迎迎賓御花園、、凱旋城、中中央公園）的的集中推出，，加大了市場(chǎng)場(chǎng)投放量。通許市場(chǎng)總結(jié)結(jié)及啟示啟示：項(xiàng)目在營(yíng)銷過(guò)過(guò)程中應(yīng)注重重主題概念的的統(tǒng)一，同時(shí)時(shí)充分傳播城城市未來(lái)中心心最佳居住區(qū)區(qū)之一、配套套的優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品的特特色、產(chǎn)品的的優(yōu)勢(shì)等。PART3：：本案SWOT分析區(qū)位：通許北新區(qū)，，城市發(fā)展方方向，站在城城市發(fā)展最前前沿；交通：緊鄰上海路，，距咸平大道道不足300米，距蘭南南高速僅10分鐘、直通通開(kāi)封，交通通便利；景觀資源：本案與咸平湖湖僅一路之隔隔，隨著咸平平湖的改造建建設(shè)，本區(qū)域域景觀資源更更加豐富；居住：該區(qū)域居住條條件不成熟，，生活配套不不完善，但項(xiàng)項(xiàng)目周邊行政政單位和醫(yī)院院、學(xué)校較多多厚。（1）地段基基本情況解析析生活配套不齊齊全、生態(tài)資資源較好，城城市中心宜居居典范。咸平大道行政路人民路上海路解放路咸平湖本案（2）SWOT分析Strengths(優(yōu)優(yōu)勢(shì))地段優(yōu)湖景資源豐富富升值潛力大緊鄰上海路，，距咸平大道道不足300米，距蘭南南高速僅10分鐘、直通通開(kāi)封，交通通便利湖景資源豐富富，是本案的的前花園鬧處于通許新區(qū)區(qū)，未來(lái)升值值潛力巨大此地段入則寧寧?kù)o，出則繁繁華，將廣受受客戶的認(rèn)可可，且臨近行行政路和人民民路，出入城城區(qū)隨心所欲欲；政策調(diào)控影響響消費(fèi)者購(gòu)買買信心和購(gòu)買買欲望，整體體市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡。。區(qū)域市場(chǎng)不成成熟，周邊配配套不成熟；；居住氛圍不濃濃厚，客戶認(rèn)認(rèn)識(shí)度低；weakness(劣劣勢(shì))區(qū)域市場(chǎng)不成成熟認(rèn)識(shí)度不不高配套不完善“地段稀缺””：城市未來(lái)中心心土地稀缺，，可享四路方方便的交通；；“生態(tài)性”：：臨近咸平湖，，環(huán)境佳；“未來(lái)優(yōu)”：：政府招商引力力力度較大，，本區(qū)域招商商引資項(xiàng)目較較多，人流集集中地；“產(chǎn)品稀缺””：市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重，我我們可走差異異化高端路；；opportunities(機(jī)會(huì)會(huì))地段優(yōu)勢(shì)前景展望“大盤競(jìng)爭(zhēng)””：水榭花都、瑞瑞通嘉園、中中央公園體量量更大，入市市更早，后期期產(chǎn)品將調(diào)整整與項(xiàng)目后期期產(chǎn)品形成直直接競(jìng)爭(zhēng)；“城市理念””：目前開(kāi)開(kāi)封的的居住住理念念，多多層住住宅與與大宅宅仍緊緊密相相關(guān)，，客戶戶觀念念需引引導(dǎo)；；“品牌牌與價(jià)價(jià)格””：項(xiàng)目即即將形形成標(biāo)標(biāo)桿性性的高高價(jià)盤盤，品品牌及及價(jià)格格將受受到市市場(chǎng)的的考驗(yàn)驗(yàn)；threats（威威脅））大盤競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)理理念SWOT分分析：：多利利用用優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)多創(chuàng)創(chuàng)造造機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)綜合合策策略略SO策策略略：：打造造屬屬于于自自身身的的品品牌牌形形象象，，區(qū)區(qū)域域領(lǐng)領(lǐng)跑跑；；利于于戶戶型型、、居居住住的的舒舒適適性性等等優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，分分客客源源，，搶搶客客源源；；項(xiàng)目目戶戶型型面面積積奢奢華華，，吸吸引引高高端端主主流流客客戶戶群群；；ST策策略略：：利用用優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的的資資源源打打造造宜居居概概念念利用用價(jià)格格策策略略、、產(chǎn)產(chǎn)品品推推售售組組合合策策略略競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)突突圍圍；；產(chǎn)品品特特點(diǎn)點(diǎn)及及未未來(lái)來(lái)前前景景對(duì)對(duì)投投資資客客戶戶進(jìn)進(jìn)行行有有效效拉拉動(dòng)動(dòng)。。PART4：：目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶分分析析及及定定位位中科科院院家家庭庭分分析析模模型型模型型解解釋釋：：中國(guó)國(guó)社社會(huì)會(huì)科科學(xué)學(xué)院院對(duì)對(duì)當(dāng)當(dāng)前前中中國(guó)國(guó)社社會(huì)會(huì)形形態(tài)態(tài)的的研研究究，，主主要要從從兩兩個(gè)個(gè)大大的的方方面面，，即即經(jīng)濟(jì)濟(jì)階階層層和社會(huì)會(huì)階階層層來(lái)進(jìn)進(jìn)行行研研究究，，同同時(shí)時(shí)輔輔之之于于社會(huì)會(huì)組組織織資資源源和文化化資資源源兩個(gè)個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)來(lái)來(lái)進(jìn)進(jìn)行行劃劃分分。。本項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶戶群群主主要要為為社社會(huì)會(huì)中中層層以以上上加加農(nóng)農(nóng)民民。。地市市以以下下級(jí)級(jí)別別市市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)購(gòu)房房者者一一次次性性付付款款比比例例較較高高。。五大社會(huì)經(jīng)濟(jì)等級(jí)社會(huì)上層：高層領(lǐng)導(dǎo)干部、大企業(yè)經(jīng)理人員、高級(jí)專業(yè)人員及大私營(yíng)企業(yè)主中上層：中低層領(lǐng)導(dǎo)干部、大企業(yè)中層管理人員、中小企業(yè)經(jīng)理人員、中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員及中等企業(yè)主中中層：初級(jí)專業(yè)技術(shù)人員、小企業(yè)主、辦事人員、個(gè)體工商戶、中高級(jí)技工、農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)大戶中下層：個(gè)體勞動(dòng)者、一般商業(yè)服務(wù)人員、工人、農(nóng)民社會(huì)底層：生活處于貧困狀態(tài)并缺乏就業(yè)保障的工人、農(nóng)民和無(wú)業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者十大社會(huì)階層國(guó)家及社會(huì)管理者階層（擁有組織資源）經(jīng)理人員階層（擁有文化及組織資源）私營(yíng)企業(yè)主階層（擁有經(jīng)濟(jì)資源）專業(yè)技術(shù)人員階層（擁有文化資源）辦事人員階層（擁有少量文化及組織資源）個(gè)體工商戶階層（擁有少量經(jīng)濟(jì)資源）商業(yè)服務(wù)員工階層（擁有很少量三種資源）產(chǎn)業(yè)工人階層（擁有很少量三種資源）農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者階層（擁有很少量三種資源）城鄉(xiāng)無(wú)業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)階層（基本沒(méi)有三種資源）1、、目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶分分析析2、、客客戶戶定定位位：：購(gòu)購(gòu)買買力力范范圍圍10-40萬(wàn)萬(wàn)，，以以20-30萬(wàn)萬(wàn)居居多多家庭成員較為復(fù)雜新婚族小三口之家三代同堂二老空巢中產(chǎn)型經(jīng)濟(jì)型富裕型富貴型40-60萬(wàn)城市新移民（20—65）大三口之家都市新銳（25—30）品質(zhì)家庭（30—50）健康養(yǎng)老（50以上）家庭結(jié)構(gòu)購(gòu)買力二老＋工作子女60萬(wàn)以上25-45萬(wàn)10-25萬(wàn)3、、客客戶戶基基本本特特征征置業(yè)業(yè)目目的的：：住宅宅：：自自住住為為主主，，改改善善性性需需求求；；商業(yè)業(yè)投投資資為為主主。?？蛻魬裘杳枋鍪觯海耗挲g齡：：25——60歲歲為為主主；；家庭庭年年收收入入：：在在3萬(wàn)萬(wàn)元元以以上上；；家庭庭構(gòu)構(gòu)成成：：家家庭庭人人口口一一般般為為3——5人人；；客戶戶敏敏感感度度：：樓層層/價(jià)價(jià)格格：：無(wú)無(wú)論論自自住住或或投投資資客客戶戶，，對(duì)樓樓層層及及價(jià)價(jià)格格的的敏敏感感度度最最強(qiáng)強(qiáng)；；其他他依依次次為為：：外外立立面面、、產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)、、景景觀觀、、物業(yè)業(yè)管管理理等等。?？h城城55%鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、農(nóng)農(nóng)村村遷遷縣縣城城及外外出出務(wù)務(wù)工工人人員員45%四類類核核心心目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群政府府公公務(wù)務(wù)員員，，私私營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主戶型型面面積積：：120-160，，三三房房?jī)蓛蓮d廳關(guān)注注因因素素：：環(huán)環(huán)境境、、交交通通、、品品質(zhì)質(zhì)購(gòu)買買目目的的：：自自住住購(gòu)買買心心理理：：面面子子企事業(yè)單單位高級(jí)級(jí)管理人人員，個(gè)個(gè)體戶戶型面積積：120-140，，三房?jī)蓛蓮d關(guān)注因素素：交通通、環(huán)境境、品質(zhì)質(zhì)購(gòu)買目的的：自住住購(gòu)買心理理：面子子農(nóng)村遷縣縣城富裕裕家庭戶型面積積：110-150，，三房?jī)蓛蓮d關(guān)注因素素：品質(zhì)質(zhì)、環(huán)境境、交通通、購(gòu)買目的的：自住住購(gòu)買心理理：經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)惠外出務(wù)工工人員戶型面積積：100-140，，兩房/三房?jī)蓛蓮d關(guān)注因素素：環(huán)境境、交通通、品質(zhì)質(zhì)購(gòu)買目的的：自住住購(gòu)買心理理：經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)惠又又不失面面子項(xiàng)目整體體定位整體產(chǎn)品品定位PART5：項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議如何塑造造項(xiàng)目品品牌？如何打到到他們心心靈深處處？形象定位位要以怎樣樣的形象象出現(xiàn)在在目標(biāo)客客戶群面面前？要用什么么方式、、“語(yǔ)言”與他們溝溝通？本項(xiàng)目的的形象定定位是什什么？產(chǎn)品定位位——地地塊因子子分析自自身資源源的匹配配度及及本項(xiàng)項(xiàng)目自身身檔次的的初判以上分析析表明，，本項(xiàng)目目地塊自自身因素素對(duì)樓盤盤的開(kāi)發(fā)發(fā)檔次有有一定優(yōu)優(yōu)勢(shì)，適宜開(kāi)發(fā)發(fā)中高端端產(chǎn)品的的住宅項(xiàng)項(xiàng)目；但是從從項(xiàng)目的的體量上上看，不不適宜開(kāi)開(kāi)發(fā)頂端端豪宅的的先天條條件。本項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)高檔檔產(chǎn)品必必須通過(guò)過(guò)產(chǎn)品的精精細(xì)化和對(duì)社區(qū)區(qū)內(nèi)部環(huán)境境的營(yíng)造造才能加以以改善。。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)中低檔檔產(chǎn)品和和小戶型型公寓將將會(huì)受到到成本、區(qū)區(qū)位、公公共效能能、品牌牌破壞等因素的的影響。。因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶型公寓對(duì)外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無(wú)弱勢(shì)資源一般無(wú)無(wú)對(duì)公共效能的依賴弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)公共交通的依賴弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)場(chǎng)地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無(wú)要求基本無(wú)要求容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無(wú)要求高容積率景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套較低對(duì)成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本一般對(duì)銷售價(jià)格的限制市場(chǎng)制高點(diǎn)較高價(jià)格較高價(jià)格一般低價(jià)格一般地塊匹配情況資源不支持不符合基本符合基本符合不支持區(qū)位不支持檔次定位位初步判斷斷——中中高端住住宅物業(yè)業(yè)？本項(xiàng)目物物業(yè)檔次次——中高檔次、、中高品品質(zhì)、科科技的、、極致的的精品社社區(qū)極致舒適適精品社社區(qū)（以差異異化產(chǎn)品品的打造造為核心心優(yōu)勢(shì)））本項(xiàng)目物物業(yè)檔次次定位為為：產(chǎn)品功能能定位關(guān)關(guān)鍵詞：：極致的、、舒適的的、精品品的、純純粹的產(chǎn)品定位位中高檔、、中高品品質(zhì)的解解決思路路和目標(biāo)標(biāo)對(duì)比片區(qū)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤而而言：超越和引引領(lǐng)對(duì)比市場(chǎng)場(chǎng)上高品品質(zhì)樓盤盤而言：：精細(xì)、極極致、差差異化產(chǎn)品定位位形象定位位精細(xì)·生活·極致城市精工工建筑群群，極致致生活價(jià)價(jià)值觀精細(xì)品質(zhì)國(guó)際都市品味極致生活活科技從“城市運(yùn)營(yíng)營(yíng)”到“文化運(yùn)營(yíng)營(yíng)”的一次華華麗轉(zhuǎn)身身——當(dāng)整個(gè)區(qū)區(qū)域都在在叫器著著區(qū)域價(jià)價(jià)值時(shí)，，我們把把重心放放到“產(chǎn)品精細(xì)細(xì)化”，開(kāi)始追追求一種種生活的的文化與與居住的的哲學(xué)。。打造產(chǎn)品品力我們給出出的物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議并不不是設(shè)計(jì)計(jì)方案，，而是對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)提提出的建建設(shè)性意意見(jiàn)，即即在控制制成本的的前提下下，最大大化客戶戶附加值值的因素素——原則：一切均基基于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的價(jià)值值增加CVA(CompetitionValueAdded)體現(xiàn)項(xiàng)目目定位主主題(極極致精品品住宅)需要說(shuō)明明的是產(chǎn)品規(guī)劃劃建議5.5F退臺(tái)式式花園洋洋房“8+1”情景電梯梯洋房空中花廊廊聯(lián)排小小墅創(chuàng)新產(chǎn)品品組合院館級(jí)小小高層院館級(jí)小小高層“8+1”情景景電梯洋洋房5.5F退臺(tái)式式花園洋洋房空中花廊廊聯(lián)排小小墅項(xiàng)目產(chǎn)品品類別配配比通過(guò)對(duì)通通許房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的深入入調(diào)查與與研究，，結(jié)合本本項(xiàng)目區(qū)區(qū)域及消消費(fèi)者需需求的特特征，建建議以上上幾種產(chǎn)產(chǎn)品類別別配比如如下：產(chǎn)品類型產(chǎn)品配比戶型面積區(qū)間院館小高層20%80-115㎡5.5F退臺(tái)花園洋房50%洋房110-150㎡8+1電梯洋房20%150—160㎡四房120-130㎡三房空中花廊聯(lián)排小墅10%120-140㎡PART-1:項(xiàng)目住住宅投放放產(chǎn)品解解析產(chǎn)品一：：5.5退退臺(tái)花園園洋房戶戶有花花園、洋洋味十足足的建筑筑風(fēng)格住住宅層層退臺(tái)臺(tái)花園示意意層層退臺(tái)臺(tái)花園示意意層層退臺(tái)臺(tái)，退一步步的生活活哲學(xué)?。∷较硗ピ涸骸刑焯煊械?、、陽(yáng)光、、清風(fēng)、、花香、、室內(nèi)外外交流的的家庭舞舞臺(tái)露臺(tái)文化化——營(yíng)造第三三生活空空間入戶花園園——進(jìn)則則入戶相相迎，退退則休閑閑、與庭庭院相約約地下私家家會(huì)所——專屬空間間，私享享尊崇下沉式庭庭院共享庭院院示意創(chuàng)新共享享庭院設(shè)設(shè)計(jì)——對(duì)扣式庭庭院、彰彰顯尊貴貴停車停車共享庭院人在平臺(tái)臺(tái)上活動(dòng)動(dòng)，車進(jìn)進(jìn)入地下下，可做做到各組組團(tuán)內(nèi)的的人車分分流；形成半私私密院落落空間，，重溫往往日院落落情懷，，而且不不同的院院落通過(guò)過(guò)造景，，可形成成不同的的主題，，使居民民產(chǎn)生安安全感、、歸屬感感和領(lǐng)域域感；平臺(tái)高出出地面1.2米米的部分分，采用用與草坡坡地面及及錯(cuò)落花花池相接接，可造造成小區(qū)區(qū)整體地地形的起起伏，營(yíng)營(yíng)造更加加豐富的的環(huán)境景景觀；營(yíng)造和諧諧的鄰里里關(guān)系，，茶余飯飯后，園園中品茶茶納涼、、觀星賞賞月；通過(guò)院落落的門禁禁系統(tǒng)，，進(jìn)行私私家庭院院的智能能化安全全管理，，營(yíng)造別別墅的私私密性。。共享庭院院優(yōu)勢(shì)組團(tuán)庭院院門禁管理理庭院內(nèi)景景實(shí)景港灣式停停車一層私家家花園入入戶親地二層層一、二層層私家花花園關(guān)系系洋房三層層贈(zèng)送超大大露臺(tái)，，品茶納納涼，無(wú)無(wú)限清風(fēng)風(fēng)與陽(yáng)光光洋房四層層超長(zhǎng)露臺(tái)臺(tái)——超值值性價(jià)比比生活享享受洋房五層層挑高復(fù)式式——寬闊闊居住空空間、張張揚(yáng)人生生氣度星光露臺(tái)臺(tái)挑高客廳廳產(chǎn)品二：：8+1情情景電梯梯洋房特征：1、2、、3層具具備花園園洋房特特征，3、5、、7和4、6、、8進(jìn)行行奇偶錯(cuò)錯(cuò)層設(shè)計(jì)計(jì)。觀景電梯梯——盡覽小區(qū)區(qū)內(nèi)優(yōu)美美景觀，，回歸自自然一層贈(zèng)送私私家花園——獨(dú)立的私家家花園入戶戶奇偶錯(cuò)層、、6米挑高陽(yáng)光房下沉式庭院院下沉式地下下私家豪華華會(huì)所二層設(shè)置親親地花園一層二層二層親地效效果示意產(chǎn)品三：空空中花廊聯(lián)聯(lián)排小墅開(kāi)創(chuàng)別墅的的空中想象象第一次將親親地別墅的的建筑形態(tài)態(tài)疊拼于空空中的獨(dú)門獨(dú)院院、前庭后后院、疊躍躍宅院在高層、洋洋房、別墅墅之外第四種建筑筑形態(tài)奢華華抵臨！空中花廊聯(lián)聯(lián)排特點(diǎn)——疊、躍躍、宅、院院疊：聯(lián)排別墅疊疊拼于空中中的建筑形形態(tài)，享受受聯(lián)排別墅墅同樣的生生活元素。。躍：純板式躍式式空間，客客廳部分挑挑高，挑高高前庭后院院，部分戶戶型一躍再再躍。宅：傳承奢華宅宅邸精髓，，結(jié)合城市市現(xiàn)代棲居居要求，營(yíng)營(yíng)造別墅級(jí)級(jí)宅邸生活活空間。院：將“院”的的本質(zhì)融入入空間的建建筑肌理，，多花池空空間，別墅墅級(jí)院落為為生活所享享?？罩谢ɡ泉?dú)創(chuàng)以空中中花廊連接接各家門庭庭，從電梯梯到家門的的通路直享享陽(yáng)光、花花木簇?fù)?。。?dú)門獨(dú)院，，聯(lián)排別墅墅式分戶示示意標(biāo)準(zhǔn)的別墅墅式入戶示示意6米挑高，，戶前院落落﹑后院花花園前花園后花園6米挑高庭庭院室內(nèi)疊躍復(fù)復(fù)式及空間間布局由前庭花園園進(jìn)入戶門門由樓梯至二二樓休息室室觀景后庭院院二層臥室二層衛(wèi)生間戶型剖面示示意平面示意產(chǎn)品四：空空中院館高高層不同于普通通高層———封閉的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，狹小小的室內(nèi)空空間，以多多姿態(tài)的外外部造型、、大面積的的露臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)，不僅豐豐富樓體外外立面造型型，更使室室內(nèi)空間無(wú)無(wú)限延伸，，擁有更多多的陽(yáng)光與與清風(fēng)。巧妙的“奇奇偶錯(cuò)層””處理陽(yáng)光房房奇偶錯(cuò)層空中觀景臺(tái)臺(tái)架空處理——局部架空，，使景觀更更通透星級(jí)酒店““入戶大堂堂”空中庭院花花園2+1、3+1戶型型設(shè)計(jì)PART-2:建筑筑風(fēng)格建議議建筑表情在符合項(xiàng)目目整體定位位的前提下下，選擇在在通許市場(chǎng)場(chǎng)獨(dú)具特色色的建筑風(fēng)風(fēng)格，形成成本項(xiàng)目的的差異化、、個(gè)性化。。為了體現(xiàn)本本項(xiàng)目的尊尊貴典雅、、大氣，不不失時(shí)尚、、流暢的質(zhì)質(zhì)感，故建建議以下兩兩種建筑風(fēng)風(fēng)格：1、現(xiàn)代法法式風(fēng)格；；2、簡(jiǎn)歐風(fēng)風(fēng)格建筑是文化化的符號(hào)，，建筑是凝凝固的藝術(shù)術(shù)關(guān)鍵詞———自然、田田園、浪漫漫、典雅清清新傳承法式奢奢華貴族建建筑精粹現(xiàn)代法式風(fēng)風(fēng)格解析———特點(diǎn)：1、布局上上突出軸線線的對(duì)稱，，恢宏的氣氣勢(shì)，豪華華舒適的居居住空間；；2、貴族風(fēng)風(fēng)格，高貴貴典雅；3、細(xì)節(jié)處處理上運(yùn)用用了法式廊廊柱、雕花花、線條，，制作工藝藝精細(xì)考究究；4、點(diǎn)綴在在自然中，，崇尚沖突突之美。關(guān)鍵詞———優(yōu)美、造造型別致、、雍容華貴貴延續(xù)歐式建建筑經(jīng)典永永恒魅力簡(jiǎn)歐風(fēng)格解解析——特點(diǎn)：1、簡(jiǎn)潔、、線條分明明、講究對(duì)對(duì)稱；2、運(yùn)用色色彩的明暗暗、鮮淡來(lái)來(lái)對(duì)視覺(jué)進(jìn)進(jìn)行沖擊；；3、在設(shè)計(jì)計(jì)上追求空空間變化的的連續(xù)性和和形體變化化的層次感感；4、建筑線線條部位裝裝飾為線條條或金邊，，在造型設(shè)設(shè)計(jì)上既要要突出凹凸凸感，又要要有優(yōu)美的的弧線。效果圖PART-3:景觀觀規(guī)劃建議議凝聚通許北北區(qū)浩瀚景景觀視野景觀與建筑筑應(yīng)相互協(xié)協(xié)調(diào)，總體體風(fēng)格要相相互匹配，，景觀應(yīng)進(jìn)一一步表達(dá)建建筑規(guī)劃對(duì)對(duì)戶外空間間的要求，，注重景觀與與建筑的融融合、共生生。根據(jù)項(xiàng)目所所處的區(qū)位位以及基地地的自然條條件、建筑的風(fēng)格格等因素，，項(xiàng)目的整整體景觀風(fēng)風(fēng)格定位：：別墅標(biāo)準(zhǔn)，，自然、生生態(tài)、恒濕濕景觀體系系一軸∕兩心心∕四大公公園打造通許百百年健康生生活核心概念景觀大道水景中心四大公園森林公園主主題運(yùn)動(dòng)健康主主題碼頭景觀主主題兒童樂(lè)園主主題1、橫亙南南北景觀大大道——林林蔭大道景觀大道2、兩個(gè)水水景景觀中中心3、四大公公園主題打造“四四大公園””主題社區(qū)區(qū)開(kāi)創(chuàng)通許北北區(qū)生態(tài)健健康生活森林公園主主題運(yùn)動(dòng)健康主主題運(yùn)動(dòng)健康主主題兒童樂(lè)園主主題攀巖兒童樂(lè)園主主題碼頭景觀主主題4、大門入入口景觀開(kāi)敞式入口口景觀5、景觀細(xì)細(xì)節(jié)營(yíng)造組團(tuán)樹(shù)陣景景觀會(huì)所景觀會(huì)所景觀景點(diǎn)細(xì)節(jié)營(yíng)營(yíng)造景點(diǎn)細(xì)節(jié)營(yíng)營(yíng)造林蔭散步道道路邊休閑椅椅景點(diǎn)細(xì)節(jié)營(yíng)營(yíng)造景觀小品景觀雕塑景點(diǎn)細(xì)節(jié)營(yíng)營(yíng)造井蓋景點(diǎn)細(xì)節(jié)營(yíng)營(yíng)造井蓋小型水幕電電影配合水景在在中央景觀觀區(qū)或會(huì)所所設(shè)置水幕幕電影車庫(kù)景觀部分高層設(shè)設(shè)置底部架架空停車場(chǎng)場(chǎng)，或半地地下停車場(chǎng)場(chǎng)，以滿足足人車分流流的需求。PART6：營(yíng)銷推推廣部分“案名”———不僅成為身身份的符號(hào)號(hào)，更是價(jià)值的的代號(hào)，是項(xiàng)目推廣廣主題與包包裝概念集集中體現(xiàn)的的載體。命名原則：：沉穩(wěn)、內(nèi)內(nèi)斂、韻味味十足，符符合項(xiàng)目地地位和樓盤盤形象。老子說(shuō)：““道，可道道，非常道道。名，可可名，非恒恒名，無(wú)名名，萬(wàn)物之之始。有名名，萬(wàn)物之之母?！逼淦渲猩钜?，，或許是懂懂得“名””又能忽略略“名”的的商家悟得得。一、關(guān)于案案名案名建議花墅香堤1、項(xiàng)目含含合院別墅墅、5.5退臺(tái)花園園洋房、8+1電梯梯洋房、空空中花廊聯(lián)聯(lián)排等特色色產(chǎn)品，花花園、大露露臺(tái)、庭院院空間、花花香四溢，，營(yíng)造別墅墅級(jí)的生活活空間，“花墅”一詞與本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品整整體基調(diào)相相吻合；2、“堤””即堤壩、、堤岸，本本項(xiàng)目臨近近咸平湖公公園，未來(lái)來(lái)環(huán)境優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，而而“香堤””一詞含有有花香濃郁郁、水岸風(fēng)風(fēng)光、宜人人風(fēng)景的美美好意境；；3、“花墅墅香堤”案案名，從項(xiàng)項(xiàng)目溫馨浪浪漫的居住住理念與產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃角角度出發(fā)，，形象的向向客戶勾勒勒出一幅花花香四溢、、如詩(shī)如畫畫的生活場(chǎng)場(chǎng)景，美妙妙顧盼，引引人入勝。。備選案名【紫園園】【巴黎春天天】【廊橋藝墅墅】【水岸觀瀾瀾】二、項(xiàng)目推推廣語(yǔ)綜合以上分分析，結(jié)合合產(chǎn)品本身身，同時(shí)為為了讓市場(chǎng)場(chǎng)感覺(jué)新鮮鮮的推廣氣氣息，從而而讓項(xiàng)目真真正脫穎而而出，特制制定以下推推廣語(yǔ)——花園里的香香堤院落香堤院落，是我們創(chuàng)創(chuàng)造的一種種全新生活活方式，是是對(duì)通許居居住模式的的打破與革革新，也是是對(duì)本項(xiàng)目目產(chǎn)品的集集中概括，，“有天有地有有花園，有有庭有院才才是家”，花園景景觀、濱河河風(fēng)景、院院落情節(jié)、、洋房生活活，種種元元素疊加，，構(gòu)架起本本項(xiàng)目獨(dú)特特的推廣基基調(diào)。備選推廣語(yǔ)語(yǔ)中原首創(chuàng)生生態(tài)洋房生生活區(qū)三、整合營(yíng)營(yíng)銷推廣原原則★預(yù)測(cè)測(cè)未來(lái)把把握市場(chǎng)場(chǎng)★有的的放矢準(zhǔn)準(zhǔn)確定位位★整合合資源創(chuàng)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷銷★組合合推廣辨辨證實(shí)施施四、項(xiàng)目六六大營(yíng)銷手手段結(jié)合本項(xiàng)目目的推廣主主題、整體體推廣思路路，再結(jié)合合項(xiàng)目未來(lái)來(lái)在市場(chǎng)的的優(yōu)勢(shì)、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、、物業(yè)形態(tài)態(tài)、產(chǎn)品特特點(diǎn)等因素素，制定““項(xiàng)目六大大營(yíng)銷手段段”，內(nèi)容容如下：1、“品牌牌先行”策策略；2、“持續(xù)續(xù)提升心理理價(jià)位”策策略；3、“提前前展示，充充分體驗(yàn)””策略；4、“話題題營(yíng)銷，強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)推出””策略；5、“創(chuàng)新新?tīng)I(yíng)銷，全全員服務(wù)””策略；6、“緊俏俏發(fā)售”策策略。八大營(yíng)銷動(dòng)動(dòng)作激激情引爆市市場(chǎng)五、項(xiàng)目八八大營(yíng)銷動(dòng)動(dòng)作特色公開(kāi)活活動(dòng)熱透市市場(chǎng)八大動(dòng)作之之一法蘭西生活活·文化藝藝術(shù)展覽法國(guó)巴黎風(fēng)風(fēng)情時(shí)裝秀秀法國(guó)風(fēng)情表表演售樓部展示示法國(guó)著名名藝術(shù)品巴黎風(fēng)情時(shí)時(shí)裝秀法國(guó)風(fēng)情表表演《以戶外媒媒體構(gòu)建戰(zhàn)戰(zhàn)略前線》》打造通許一一道靚麗風(fēng)風(fēng)景線車體廣告市區(qū)至現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)公交站牌牌項(xiàng)目周邊道道路道旗圍墻廣告售樓處大型型精神堡壘壘八大動(dòng)作之之二以主流媒體體引導(dǎo)客群群：1、電視媒媒體——通通許電視臺(tái)房產(chǎn)產(chǎn)欄目；2、DM直直投、派單單、高檔場(chǎng)場(chǎng)所資料展展架。八大動(dòng)作之之三推廣物料創(chuàng)創(chuàng)新：找零零袋（或者地圖圖冊(cè)、便簽簽本等）針對(duì)目標(biāo)人人群的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣，向向通許及項(xiàng)項(xiàng)目地周邊邊的中高端端酒店分發(fā)發(fā)一些找零零袋，制作要精精美、高品品位。八大動(dòng)作之之四八大動(dòng)作之之六時(shí)間：2013年6—8月目的：通過(guò)過(guò)系列性活活動(dòng)，為業(yè)業(yè)主之間提提供一個(gè)團(tuán)團(tuán)聚、交流流的機(jī)會(huì)，，同時(shí)針對(duì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品品進(jìn)行宣傳傳，體現(xiàn)本本項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。。進(jìn)一步提提升開(kāi)發(fā)商商的品牌魅魅力，促進(jìn)進(jìn)后期銷售售工作的順順利展開(kāi)。。內(nèi)容：（1）原來(lái)來(lái)生活也可可以更美———庭院裝裝修大講堂堂（設(shè)計(jì)師師沙龍）（2）為生生活增色添添彩——““涂鴉DIY”活動(dòng)動(dòng)（3）親手手點(diǎn)亮美好好未來(lái)———?jiǎng)?chuàng)意生活活DIY活活動(dòng)（4）散播播愛(ài)的芬芳芳——無(wú)底底價(jià)愛(ài)心競(jìng)競(jìng)拍洋房生活藝藝術(shù)節(jié)-系系列活動(dòng)庭院裝修大大講堂“涂鴉DIY”活動(dòng)動(dòng)創(chuàng)意生活DIY活活動(dòng)無(wú)底價(jià)愛(ài)心心競(jìng)拍舉辦民間民民俗文化藝藝術(shù)展形式：民間間藝術(shù)展示示，邀請(qǐng)民民間藝人現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)制作展展現(xiàn)中國(guó)民民間藝術(shù)品品，如：剪剪紙、雕葫葫蘆、制作作鼻煙壺、、陶藝、泥泥塑、布衣衣、刺繡等等，制作完完成后