XXXX年大冶市百代銀座廣場(chǎng)策劃提案

【百代銀座廣場(chǎng)】策劃提案日期：二零零六年四月十六日1前言

由于各個(gè)商場(chǎng)項(xiàng)目的招商工作其步驟與方式、方法都大同小異，難以在操作上有所突破，對(duì)項(xiàng)目本身的針對(duì)性也不強(qiáng)。如何令到項(xiàng)目在市場(chǎng)中順利進(jìn)行招商工作，敝司認(rèn)為關(guān)鍵要從項(xiàng)目的定位開(kāi)始。進(jìn)一步挖掘及提煉出更符合項(xiàng)目特色的定位，加強(qiáng)市場(chǎng)吸引力，將為項(xiàng)目的整體推廣工作帶來(lái)重要的作用，故敝司從本項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)項(xiàng)目的定位部分作出詳細(xì)的闡述，以更有利于項(xiàng)目的招商工作進(jìn)行。2百代銀座商業(yè)裙樓背景資料

本項(xiàng)目所在的大冶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還比較滯后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)匱乏，居住人口比較分散，人均收入屬于湖北中等水平，但大冶目前消費(fèi)習(xí)慣是中高檔消費(fèi)品主要去武漢和黃石市消費(fèi)，本地消費(fèi)品主要集中在底檔和日常用品方面。而本商業(yè)項(xiàng)目又處于大冶的新城區(qū)，人口密度低，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，需要準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和一定的市場(chǎng)培育期。應(yīng)市政府?dāng)U大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，完善居民商業(yè)配套設(shè)施為原則，同時(shí)也為了對(duì)本項(xiàng)目社區(qū)居民的生活消費(fèi)方面提供便利，規(guī)劃建設(shè)了百代銀座商業(yè)項(xiàng)目，力爭(zhēng)將本項(xiàng)目打造成大冶甚至黃石市最有影響力的商業(yè)項(xiàng)目之一。

因發(fā)展商缺乏經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)，邀請(qǐng)本公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行前期的項(xiàng)目策劃和招商代理事宜，本公司專業(yè)、專注、高效、創(chuàng)新的原則力將把該項(xiàng)目各項(xiàng)工作做到位，完成發(fā)展商的重托，以下是對(duì)該項(xiàng)目如何運(yùn)作的綱領(lǐng)性提議。待建立正式合作關(guān)系后再出祥細(xì)的報(bào)告。3黃石市簡(jiǎn)介：黃石市位于湖北省東南部，長(zhǎng)江中游南岸。東北臨長(zhǎng)江，與浠水縣、蘄春縣、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武昌縣，西南與咸寧市、通山縣為鄰，東南與江西省武寧縣、瑞昌縣接壤。境內(nèi)村村通公路，對(duì)外通往全國(guó)各地，滬蓉高速公路橫貫市區(qū)北隅，上通渝蓉，下通寧滬；武（昌）黃（石）九（江）鐵路，東連浙贛線，西接京廣線；水路依托長(zhǎng)江可出海對(duì)外交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。。

4黃石經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)

2003年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成248億元，同比增長(zhǎng)0.3%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到101%，提高11.65個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值完成166.2億元，增長(zhǎng)17.5%。高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)36.83億元，增長(zhǎng)27%。財(cái)政收入完成17.02億元,增長(zhǎng)11.1%。消費(fèi)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額91.8億元，增長(zhǎng)10%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6605元，增長(zhǎng)14.9%，農(nóng)民人均純收入2230元，增長(zhǎng)4.2%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新成績(jī)，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值完成18億元，增長(zhǎng)5.9%。固定資產(chǎn)投資完成54.45億元，增長(zhǎng)15%，全年共實(shí)施了95個(gè)較大的建設(shè)項(xiàng)目，其中投資過(guò)千萬(wàn)元的技改項(xiàng)目45個(gè)，有35個(gè)項(xiàng)目竣工，西塞電廠、山南鐵路、華新六號(hào)窯等一批醞釀多年的重大項(xiàng)目正式開(kāi)工，黃石新火車站正式進(jìn)入國(guó)家武九鐵路擴(kuò)能改造計(jì)劃。旅游、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)等服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成95.8億元，增長(zhǎng)10.1%。

5黃石人口結(jié)構(gòu)狀況

全市總?cè)丝跒?50.82萬(wàn)人,其中,城鎮(zhèn)人口為124.41萬(wàn)人,農(nóng)村人口為126.41萬(wàn)人。按常住人口計(jì)算,2003年我市城鎮(zhèn)化率達(dá)到49.6%。

城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7165元,比上年增加560元,增長(zhǎng)8.5%;農(nóng)民人均純收入2335元,比上年增加105元,增長(zhǎng)4.7%。

居民生活質(zhì)量繼續(xù)改善。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,用于吃的支出比重繼續(xù)下降,用于吃以外的居住、學(xué)習(xí)、文化娛樂(lè)、交通通訊等方面支出比重顯著上升。2003年城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)分別為35.3%和47%,均比往年有所下降。居住條件繼續(xù)改善,城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到20.03平方米,比上年增長(zhǎng)8.7%;農(nóng)民居民人均居住面積32.5平方米,增長(zhǎng)0.8%。

6黃石市經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在問(wèn)題國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題是:出口需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉力減弱,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在,農(nóng)民增收比較緩慢,勞動(dòng)力供求矛盾依然突出,城鎮(zhèn)就業(yè)壓力較大,部分城鄉(xiāng)居民生活比較困難。7大冶市簡(jiǎn)介

大冶市位于湖北省東南部，長(zhǎng)江中游南岸，地處武漢、鄂州、黃石、九江城市帶之間和湖北“冶金走廊”腹地，地跨東經(jīng)114°31′—115°20′，北緯29°40′—30°15′。西北與鄂州市為鄰，東北與蘄春、浠水縣隔江相對(duì)，西南與武漢市、咸寧市毗鄰，東南與陽(yáng)新縣接壤。距省會(huì)武漢僅90公里，由湖北省第二大城市黃石市代管。全市總面積1566.3平方公里，轄1個(gè)鄉(xiāng)、10個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道辦事處、1個(gè)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)。大冶礦藏資源豐富，得天獨(dú)厚，素以“百里黃金地，江南聚寶盆”著稱于世。境內(nèi)已發(fā)現(xiàn)和探明的大小礦床273處，其中大型礦床30多處。大冶工業(yè)發(fā)達(dá)，門類齊全，形成了以冶金、機(jī)械、建材、煤炭四大行業(yè)為主，以化工、輕紡、電力、食品、飼料等行業(yè)為輔的工業(yè)體系，許多工業(yè)產(chǎn)品形成了拳頭產(chǎn)品8大冶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)2004年，大冶全市生產(chǎn)總值達(dá)到95.96億元產(chǎn)業(yè)完成增加值12.37億元，增長(zhǎng)4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52.60億元，增長(zhǎng)14.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值30.99億元，增長(zhǎng)11.2%。全市人均生產(chǎn)總值首次突破萬(wàn)元大關(guān),達(dá)到10684元，增長(zhǎng)16.7%。經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。2004年全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值44.80億元，比上年增長(zhǎng)12.6%。其中：國(guó)有及年產(chǎn)品銷售收入500萬(wàn)元以上的非國(guó)有企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱規(guī)模以上工業(yè)）完成增加值26.23億元，增長(zhǎng)28.9%,增速比上年提高13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值5.88億元，增長(zhǎng)1.0%；重工業(yè)增加值達(dá)20.32億元，增長(zhǎng)37.1%。重工業(yè)發(fā)展快于輕工業(yè)。重工業(yè)經(jīng)濟(jì)在規(guī)模以上工業(yè)中所占的比重達(dá)77.47%。建筑業(yè)快速發(fā)展。全市全年完成建筑業(yè)增加值7.80億元，比上年增長(zhǎng)24.6%,提高5.6個(gè)百分點(diǎn)。全市資質(zhì)經(jīng)上建筑企業(yè)房屋建筑施工面積187萬(wàn)平方米，房屋建筑竣工面積128萬(wàn)平方米。9大冶市人口與收入

2004年，全市年末人口為89.98萬(wàn)人。全年出生人口0.74萬(wàn)人，出生率為8.24‰；死亡人口0.43萬(wàn)人，死亡率為4.77‰；凈增長(zhǎng)人口0.31萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率為3.47‰。

城鄉(xiāng)居民收入增加，生活水平明顯提高。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6916元，比上年凈增564元，增長(zhǎng)8.9%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出5528元，比上年增加629元，增長(zhǎng)12.8%。農(nóng)民人均純收入3047元，比上年增加336元，增長(zhǎng)12.4%；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出2352元，凈增加260元，增長(zhǎng)12.4%。

10項(xiàng)目SWTO狀況況（詳細(xì)分析析待市場(chǎng)調(diào)調(diào)研后再提提供）優(yōu)勢(shì)：1、得到政政府的支持持，在政務(wù)務(wù)和稅務(wù)方方面可以增增加項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。2、規(guī)模達(dá)達(dá)到了一定定的體量，，利于主力力店的引進(jìn)進(jìn)并產(chǎn)生規(guī)規(guī)模效應(yīng)。。3、商場(chǎng)硬硬件結(jié)構(gòu)良良好，通透透性高利于于商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)和招商。。4、交通通通暢快捷，，停車位充充足，符合合商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)要求。劣勢(shì)及威脅脅點(diǎn)：1、整個(gè)大大冶居民習(xí)習(xí)慣去武漢漢和黃石消消費(fèi)，短時(shí)時(shí)間內(nèi)難以以改變。2、本項(xiàng)目目處于城市市新區(qū)，周周邊居民居居住分散，，沒(méi)有形成成商圈。商商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大3、大冶屬屬于縣級(jí)市市，人口規(guī)規(guī)模和人均均收入遠(yuǎn)未未能達(dá)到知知名商家的的開(kāi)店要求，招商難難度大。11項(xiàng)目運(yùn)作思思路本項(xiàng)目雖然然有很多先先天不足之之處，但也也有很多機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)。比比如能得到到政府優(yōu)惠惠政策，入入駐門檻低低，市場(chǎng)空空間大等。。但如何把把有利因素素充分發(fā)揮揮出來(lái)，避避免不利因因素，降低低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，如何使使項(xiàng)目能順順利運(yùn)作，，少走彎路路。這就需需要與具有有豐富商業(yè)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作作經(jīng)驗(yàn)的商商業(yè)管理公公司參與進(jìn)進(jìn)來(lái)。由商商業(yè)管理公公司跟據(jù)其其豐富的商商業(yè)運(yùn)作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本本項(xiàng)目的市市場(chǎng)狀況做做充分的研研究后會(huì)找找到本項(xiàng)目目準(zhǔn)確的市市場(chǎng)定位。。再根據(jù)定定位，利用用商業(yè)管理理公司豐富富的客戶資資源完成該該項(xiàng)目的招招商甚至直直接接管后后期的商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理?，F(xiàn)將商業(yè)管管理公司參參與后的工工作內(nèi)容和和流程簡(jiǎn)單單說(shuō)明如下下：12商業(yè)管理公公司接洽流流程1、初訪階階段:根據(jù)項(xiàng)目資資料及專家家對(duì)現(xiàn)場(chǎng)狀狀況進(jìn)行評(píng)評(píng)估論證，，對(duì)物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行觀摩和和初步考察察，提出業(yè)業(yè)態(tài)組合框框架及合作作方式。2、提案階階段：免費(fèi)提交項(xiàng)項(xiàng)目初步運(yùn)運(yùn)作的提案案報(bào)告，洽洽談合作條條件，最終終完成委托代代理合同，，建立正式式合作關(guān)系系。3、調(diào)研階階段：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行祥細(xì)的市市場(chǎng)調(diào)研，，最后提供供策劃報(bào)告告進(jìn)入招商商階段。4、招商準(zhǔn)準(zhǔn)備工作階階段：完成項(xiàng)目組組籌建→提提交項(xiàng)目組組成員→提提交總體進(jìn)進(jìn)度表→提交具具體執(zhí)行工工作計(jì)劃→→提交初步步招商及銷銷售策略→→安排駐場(chǎng)事宜宜→招商工工作、銷售售工作全面面展開(kāi)。5、運(yùn)行階階段：履行合同責(zé)責(zé)任義務(wù)，，調(diào)整計(jì)劃劃偏差確保保項(xiàng)目運(yùn)作作成功。6、項(xiàng)目完完成階段：：項(xiàng)目成功完完成后，提提交全程工工作記錄和和相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)給發(fā)展商，完成交交接。7、評(píng)估階階段：雙方評(píng)估合合作結(jié)果，，彌補(bǔ)不足足，總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，為以以后再次合合作做好準(zhǔn)備。。13商業(yè)管理公公司服務(wù)內(nèi)內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)查（（詳細(xì)了解解市場(chǎng)）市場(chǎng)分析（（對(duì)市場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)深入研研究）項(xiàng)目定位（（確定項(xiàng)目目運(yùn)作方向向）項(xiàng)目策劃（（確定如何何有效地實(shí)實(shí)施）項(xiàng)目推廣（（保障順利利完成招商商、銷售、、營(yíng)運(yùn)的依依托）項(xiàng)目招商（（整合社會(huì)會(huì)資源順利利完成籌建建）項(xiàng)目銷售（（套現(xiàn)開(kāi)發(fā)發(fā)資金，實(shí)實(shí)現(xiàn)預(yù)期利利潤(rùn)）項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)（（精心打造造品牌，實(shí)實(shí)現(xiàn)良性開(kāi)開(kāi)發(fā)）14市場(chǎng)調(diào)研和和市場(chǎng)分析析的重要性性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)發(fā)或招商的的前期應(yīng)對(duì)對(duì)地塊的價(jià)價(jià)值、投資資開(kāi)發(fā)環(huán)境境、市場(chǎng)供供需狀況、、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況等各各種市場(chǎng)變變量進(jìn)行分分析和研究究，以期對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行整體的可可行性分析析并對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)定位提供供依據(jù)回避避風(fēng)險(xiǎn)。商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)因?yàn)槠淇涂蛻粜枨蟮牡奶厥庑?、、利益協(xié)調(diào)調(diào)的多樣性性和開(kāi)發(fā)商商贏利模式式的不確定定性，所以以更需要在在開(kāi)發(fā)前期期進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查和研研究。但是是，從市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查和研研究本身并并不能得出出市場(chǎng)定位位的結(jié)論，，他們的作作用僅限于于驗(yàn)證或者者為市場(chǎng)定定位尋找依依據(jù)，其結(jié)結(jié)論在市場(chǎng)場(chǎng)分析后才才會(huì)有一個(gè)個(gè)清晰的定定位。從我們?cè)诳涂蛻舻念檰?wèn)問(wèn)的過(guò)程中中總結(jié)包括括經(jīng)濟(jì)環(huán)境境的分析和和研究、區(qū)區(qū)域城市結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)查與與發(fā)展規(guī)劃劃、商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃和和政策研究究、區(qū)域零零售市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與分析析、典型性性調(diào)查與研研究、未來(lái)來(lái)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的供應(yīng)量量分析、消消費(fèi)者消費(fèi)費(fèi)行為的調(diào)調(diào)查與研究究、立地條條件研究、、商圈的確確定和研究究以下幾方方面內(nèi)容，，希望和大大家一起探探討。15招商工作與與開(kāi)發(fā)前期期工作的說(shuō)說(shuō)明雖然本項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)前期期可能也做做了一部分分的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研工作，，但有很多多不足之處處需要彌補(bǔ)補(bǔ)：1、前期調(diào)調(diào)研的時(shí)間間跨度太長(zhǎng)長(zhǎng)（已是幾幾年前做的的調(diào)研）失失去了時(shí)效效性。2、針對(duì)的的出發(fā)點(diǎn)不不同（主要要針對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)為調(diào)研目目的，并非非以招商為為目的，從從原報(bào)告中中未能對(duì)主主力店做深深入分析可可看出立場(chǎng)場(chǎng)）。3、前期調(diào)調(diào)研報(bào)告未未能起招商商指導(dǎo)性作作用（其主主要針對(duì)市市場(chǎng)的摸底底，對(duì)如何何進(jìn)行招商商如何進(jìn)行行營(yíng)運(yùn)只字字未談，同同時(shí)對(duì)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的定定位和規(guī)劃劃也未做研研究，說(shuō)明明該公司長(zhǎng)長(zhǎng)于住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)，不長(zhǎng)長(zhǎng)于商業(yè)規(guī)規(guī)劃、招商商和營(yíng)運(yùn)））。4、前期的的調(diào)研、定定位與后期期的招商和和營(yíng)運(yùn)是一一個(gè)完整的的運(yùn)作體系系，不能分分開(kāi)運(yùn)作，，否則會(huì)出出現(xiàn)運(yùn)作理理念和思想想的銜接偏偏差，導(dǎo)致致執(zhí)行的困困難或無(wú)法法順利執(zhí)行行的狀況。。基于以上種種種原因，，為了順利利完成招商商工作，本本公司認(rèn)為為必須對(duì)該該項(xiàng)目進(jìn)行完整而專專業(yè)的招商商運(yùn)作。本本公司全盤盤負(fù)責(zé)后續(xù)續(xù)部分的工工作。16本項(xiàng)目目前前要做的營(yíng)營(yíng)銷工作確定專業(yè)商商業(yè)管理公公司全程代代理制定全盤營(yíng)營(yíng)銷策略執(zhí)行專業(yè)的的市場(chǎng)調(diào)查查工作執(zhí)行專業(yè)的的市場(chǎng)分析析工作出具完善的的項(xiàng)目策劃劃工作制定專業(yè)的的項(xiàng)目推廣廣方案制定專業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目招商策策略并負(fù)責(zé)責(zé)執(zhí)行制定專業(yè)的的項(xiàng)目銷售售策略并負(fù)負(fù)責(zé)執(zhí)行（（如果發(fā)展展商有意愿愿銷售）組建項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)運(yùn)管理班班子并負(fù)責(zé)責(zé)完成各營(yíng)營(yíng)運(yùn)指標(biāo)的的達(dá)成。17市場(chǎng)調(diào)查與與市場(chǎng)研究究工作內(nèi)容容經(jīng)濟(jì)環(huán)境的的分析和生生活結(jié)構(gòu)研研究區(qū)域城市結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)查與與城市發(fā)展展規(guī)劃調(diào)查查與分析區(qū)域零售業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的市市場(chǎng)調(diào)查與與分析商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃和政策策研究消費(fèi)者消費(fèi)費(fèi)行為的調(diào)調(diào)查與研究究未來(lái)商業(yè)地地產(chǎn)的供應(yīng)應(yīng)量分析商圈的確定定和研究商業(yè)項(xiàng)目租租售價(jià)格和和條件的調(diào)調(diào)查的研究究招商對(duì)象的的調(diào)查和研研究交通環(huán)境的的調(diào)查和研研究18商業(yè)項(xiàng)目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第一階段：：市場(chǎng)調(diào)研研分析部分分商業(yè)項(xiàng)目策策劃第一階段：：市場(chǎng)調(diào)研研分析第第一項(xiàng)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研

1.1市場(chǎng)概概況

1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r1.3房房地產(chǎn)及城城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展分析1.4未未來(lái)經(jīng)濟(jì)展展望第二項(xiàng)商商業(yè)市場(chǎng)-

外部部環(huán)境調(diào)查查

2.1

商業(yè)市市場(chǎng)現(xiàn)狀2.2零零售行業(yè)業(yè)分析（大大型購(gòu)物中中心、百貨貨公司、超超市大賣場(chǎng)場(chǎng)、主題商商場(chǎng)、專業(yè)市市場(chǎng)、連鎖鎖專賣店、、餐飲、娛娛樂(lè)及美容容、休閑、、旅游）2.3供供應(yīng)量分分析及未來(lái)來(lái)供應(yīng)量分分析

2.4

租金金趨勢(shì)及未未來(lái)發(fā)展趨趨勢(shì)2.5競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分分析19第三項(xiàng)終終端消消費(fèi)者市場(chǎng)場(chǎng)研究3.1終端端消費(fèi)者結(jié)結(jié)構(gòu)

3.2終端消消費(fèi)者行為為分析3.3終端端消費(fèi)者訪訪談第四項(xiàng)租租賃商戶戶市場(chǎng)研究究

4.1租賃客戶戶投資動(dòng)態(tài)態(tài)

4.2重點(diǎn)客戶戶發(fā)展計(jì)劃劃

4.3商戶訪談?wù)劦谖屙?xiàng)總總體業(yè)業(yè)態(tài)研究5.1總總體商業(yè)定定位

5.2業(yè)態(tài)組組合5.3核心心商戶組合合商業(yè)項(xiàng)目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第一階段：：市場(chǎng)調(diào)研研分析部分分20第六項(xiàng)總總體商商業(yè)總體布布局策略61（包包括人流，，物流及車車流動(dòng)線，，廣告牌及及指示系統(tǒng)統(tǒng)建議）6.2規(guī)規(guī)劃構(gòu)想6.3空空間檢討第七項(xiàng)財(cái)財(cái)務(wù)指指標(biāo)分析7.1財(cái)務(wù)結(jié)論論租賃價(jià)格格檢討7.2協(xié)助助發(fā)展商進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)及投資資策略分析析商業(yè)項(xiàng)目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第一階段：：市場(chǎng)調(diào)研研分析部分分21第一項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目定定位要素1.1定位背景景1.2定位依依據(jù)1.3市場(chǎng)場(chǎng)定位1.4目目標(biāo)消費(fèi)群群體定位1.5消費(fèi)群體體所占比例例1.6總體檔檔次定位第第二二項(xiàng)商商業(yè)定位位要素2.1主主要業(yè)態(tài)檔檔次定位2.2功能布局局定位2.3鋪鋪型間隔布布局2.4行業(yè)業(yè)組織比例例定位2.5承租租戶組合2.6主主力店位置置2.7餐飲、娛娛樂(lè)及其它它專門用途途的位置商業(yè)項(xiàng)目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第二階段：：項(xiàng)目定位位及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估22第三項(xiàng)投投資分分析與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估3.1項(xiàng)目目租賃與銷銷售方案比比較3.2項(xiàng)目目自行經(jīng)營(yíng)營(yíng)項(xiàng)目及比比例3.3項(xiàng)目目租售比例例及分布區(qū)區(qū)域3.4項(xiàng)目目租金及銷銷售收益估估算商業(yè)項(xiàng)目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第二階段：：項(xiàng)目定位位及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估23第一項(xiàng)招招商準(zhǔn)備備1.1制定定招商計(jì)劃劃：

明確確推廣目標(biāo)標(biāo)、推廣進(jìn)進(jìn)度、實(shí)施施時(shí)間表等等1.2確確定租賃時(shí)時(shí)機(jī)：租租賃對(duì)象、、租賃渠道道、租賃限限期、租賃賃價(jià)格及其其細(xì)則、租租賃責(zé)任任等條款主主力店招招商：主主力店商家家的選擇與與聯(lián)絡(luò)項(xiàng)項(xiàng)目招商包包裝建議主主力店引引進(jìn)談判協(xié)協(xié)助

主合合同對(duì)接協(xié)協(xié)助

技術(shù)術(shù)對(duì)接（合合同）協(xié)助助商業(yè)項(xiàng)目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第三階段：：招商組織織及實(shí)施24品牌店招商商：

整體體招租策略略

招商進(jìn)進(jìn)度設(shè)計(jì)品品牌店商商家的規(guī)劃劃、選擇和和聯(lián)絡(luò)品品牌店商家家租金設(shè)定定及付款方方式設(shè)計(jì)各各階段租租金運(yùn)行策策略及促銷銷策略品品牌店招商商工作洽談?wù)?/p>

主合同同對(duì)接協(xié)助助

技術(shù)對(duì)對(duì)接（合同同）協(xié)助商業(yè)項(xiàng)目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第三階段：：招商組織織及實(shí)施25品牌店招商商：

整體體招租策略略

招商進(jìn)進(jìn)度設(shè)計(jì)品品牌店商商家的規(guī)劃劃、選擇和和聯(lián)絡(luò)品品牌店商家家租金設(shè)定定及付款方方式設(shè)計(jì)各各階段租租金運(yùn)行策策略及促銷銷策略品品牌店招商商工作洽談?wù)?/p>

主合同同對(duì)接協(xié)助助

技術(shù)對(duì)對(duì)接（合同同）協(xié)助第二項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目推廣2.1推推廣渠道，，廣告策略略，推廣活活動(dòng)

2.2選定廣廣告公司2.3指指導(dǎo)廣告告公司進(jìn)行行廣告宣傳