XXXX年南山項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告商業(yè)街定位和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)

2012年南山項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告商業(yè)街定位和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議世聯(lián)研究案例當(dāng)城市融合自然時(shí)，傳統(tǒng)意義的豪宅都將可能黯然失色，尤其在豪宅不斷向城市邊緣擴(kuò)張的時(shí)代當(dāng)紐約中央公園頂級(jí)公寓以天價(jià)成交震驚世界時(shí)，城市中心的豪宅模式已經(jīng)被悄然的模仿。然而，在深圳，豪宅往往與郊野化的觀念相連，城市豪宅在價(jià)值定義上遭遇貶損……ANGLE視角營(yíng)銷的意義在于——不斷轉(zhuǎn)換價(jià)值的視角，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。發(fā)現(xiàn)2012年南山項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告上篇：項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系的界定TheValueofLuxuryHouse位于南頭成熟居住區(qū)中心，城市資源豐富項(xiàng)目印象人人樂(lè)天虹商場(chǎng)家樂(lè)福實(shí)驗(yàn)小學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校協(xié)和醫(yī)院婦幼醫(yī)院中信銀行田廈項(xiàng)目文體中心荔香公園南頭商業(yè)城百安居郵政儲(chǔ)蓄南山政府南山分局活動(dòng)中心公交站地鐵站公交站公交總站步行15分鐘步行10分鐘交通通達(dá)性良好，同時(shí)規(guī)避主干道噪音干擾與主干道快速連接動(dòng)線1：地塊——南光路（南）——輔道——桃園路。動(dòng)線2：地塊——南頭街（西）——南山大道。噪音、人流干擾小北側(cè)成熟居住區(qū)東側(cè)南光路車流較少東面市政荔香公園東南路口車流人流均較少南側(cè)南頭街屬于輔路項(xiàng)目印象享有深圳一線品牌教育配套資源項(xiàng)目印象周邊社區(qū)生活氛圍濃厚，居家條件良好項(xiàng)目印象城市中央公公園景觀資資源昭示性、展展示性：地地塊通過(guò)荔荔香公園至至南海大道道、桃園路路之間，基基本無(wú)建筑筑遮擋，來(lái)來(lái)形象展示示價(jià)值極高高。沿南光光、南頭街街兩側(cè)沿路路，展示性性強(qiáng)于周的的已入住社社區(qū)。視野：地塊塊與南海大大道之間無(wú)無(wú)任何建筑筑遮擋。大角度的公公園景觀視視野項(xiàng)目地塊項(xiàng)目印象獨(dú)占性景觀觀資源價(jià)值值城市稀缺開(kāi)開(kāi)闊性視野野標(biāo)志性昭示示效果現(xiàn)有的視角角：?jiǎn)栴}思考：：成熟住區(qū)新新樓盤學(xué)位房景觀房在現(xiàn)有的視視角下，項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值提升的空空間？>>>>>>可實(shí)現(xiàn)價(jià)值值檢驗(yàn)現(xiàn)有視角下下的項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值檢驗(yàn)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊同同樣具有實(shí)實(shí)驗(yàn)學(xué)校小小學(xué)部配套套的樓盤。。項(xiàng)目周邊目目前供應(yīng)全全部為二手手樓盤價(jià)值檢驗(yàn)123456789名稱套數(shù)主力主力面積荔林春曉5443、4房110、130、170荔秀華庭563、4房130、180明舍御園1054房140-230前海華庭1962房3房80/100荔香源843房4房130-180馨荔苑284房160、180秀林新居904房5房128、178陽(yáng)光荔景3723房4房118、150悠然天地5243房5房120、140-170序號(hào)樓盤序號(hào)樓盤1荔秀華庭6明舍御園2秀林新居7陽(yáng)光荔景3馨荔苑8荔林春曉4前海華庭9悠然天地5荔香源備注：荔香源為軍產(chǎn)房。周邊典型二二手項(xiàng)目分分析悠然天地基本指標(biāo)：：項(xiàng)目用地面面積:30000.40㎡建筑面積:93356m2商業(yè)面積:2062.36m2住宅面積:65234m2會(huì)所面積:1600m2幼兒園面積積：2100總戶數(shù)：524戶車位:262(68)容積率:2.43覆蓋率:17.08%戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比二房二廳80-9013.74%三房二廳100-11534.35%四房二廳130-15042.75%四房二廳（帶工人房）170-1809.16%戶型比例：：三級(jí)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格帶學(xué)位戶型型：21000-24000元/平米米；帶學(xué)位和景景觀戶型：：22000-26000元元/平米評(píng)價(jià)：配套在區(qū)區(qū)內(nèi)相對(duì)對(duì)較齊，，擁有社社區(qū)商業(yè)業(yè)、幼兒兒園、會(huì)會(huì)所。價(jià)值檢驗(yàn)驗(yàn)明舍御園園基本指標(biāo)標(biāo)：項(xiàng)目用地地面積:5000.7㎡建筑面積積:24996m2容積率:3.6總戶數(shù)：：105戶車位:149覆蓋率:25.1%戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比三房二廳（帶工人房）140-16080%四房二廳（帶工人房）180-20010%四房?jī)蓮d（帶工人房）200-23010%戶型比例例：三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格帶學(xué)位和和景觀戶戶型：26000-2800元/平平米；評(píng)價(jià)：依靠?jī)?nèi)部部園林和和觀景戶戶型成為為片區(qū)內(nèi)內(nèi)品質(zhì)相相對(duì)最高高的樓盤盤。價(jià)值檢驗(yàn)驗(yàn)周邊典型型二手項(xiàng)項(xiàng)目分析析主要置業(yè)業(yè)群體動(dòng)動(dòng)機(jī)和構(gòu)構(gòu)成價(jià)值檢驗(yàn)驗(yàn)片區(qū)內(nèi)目目前置業(yè)業(yè)客戶主要?jiǎng)訖C(jī)機(jī)為購(gòu)買買學(xué)位房房，占70%。另外純粹粹的改善善型換房房約30%，主主要是看看重區(qū)域域的生活活便利性性和荔香香公園景景觀。置業(yè)動(dòng)機(jī)機(jī)片區(qū)內(nèi)目目前置業(yè)業(yè)客戶60%來(lái)自南山山，30%來(lái)自福福田?？蛻袈殬I(yè)業(yè)不集中中，包括括本片區(qū)區(qū)原住居居民、科科技園改改善型換換房、華華僑城、、福田北北區(qū)的學(xué)學(xué)位需求求客戶等等。客戶組成成周邊市場(chǎng)場(chǎng)主要置置業(yè)群體體戶型和和價(jià)格承承受力價(jià)值檢驗(yàn)驗(yàn)片區(qū)內(nèi)客客戶主要要登記需需求面積積集中在在3房戶戶型，以以131-150平米米面積段段最多，，占23%。需求3房房的客戶戶以改善善型自住住為主，，70%需需求集中中在購(gòu)買買學(xué)位房房。戶型需求求片區(qū)內(nèi)客客戶價(jià)格格承受力力，主要要承受單單價(jià)在25000以下下，占85%。。片區(qū)內(nèi)客客戶需求求戶型以以自住型型為主，，顯然價(jià)格承受受力一般般。價(jià)格承受受力現(xiàn)有視角角下的項(xiàng)項(xiàng)目可實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值值問(wèn)題思考考：在學(xué)位房房和景觀觀房的價(jià)價(jià)值觀念念下，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值受制于于目前區(qū)區(qū)域二手手樓盤的的價(jià)值制制約。能否在學(xué)學(xué)位房和和景觀房房視角以以外，發(fā)發(fā)現(xiàn)更大大的項(xiàng)目目?jī)r(jià)值，，跳出二二手樓盤盤的制約約？>>>>>>更深層次次的視角角顯性價(jià)值值（可見(jiàn)見(jiàn)）：區(qū)位地段配套項(xiàng)目?jī)r(jià)值值審視的的“冰山山模型””隱性價(jià)值值（需深深入思考考和挖掘掘）：城市土地規(guī)劃替代性……“冰山運(yùn)運(yùn)動(dòng)之所所以雄偉偉壯觀，，是因?yàn)闉樗慕^絕大部分分在水面面以下。。”項(xiàng)目的真真正價(jià)值值，最終終是由隱隱性的價(jià)價(jià)值決定定。項(xiàng)目地塊塊屬于深深圳稀缺缺性的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)用地《深圳市市城市更更新辦法法》提升升了關(guān)內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有存存量、可可直接開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)用地的的價(jià)值。。從城市意意義看，，項(xiàng)目土土地價(jià)值值具有極高的城城市發(fā)展展價(jià)值。。占地面積5749.67平米建筑面積24000平米容積率4.17商業(yè)面積1393平米套型限制90/90限高80米隱性價(jià)值值極度的稀稀缺性。。深圳未來(lái)來(lái)唯一城城市中心心公園區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)的的樓盤隱性價(jià)值值福田中心公園片區(qū)周圍已無(wú)可直接開(kāi)發(fā)用地。南山中山公園片區(qū)破舊的附近居民區(qū)形象荔香公園片區(qū)良好的附公園景觀和居住氛圍唯一性的的、不可可再生性性。唯一城市市中心資資源與自自然資源源融合的的新盤隱性價(jià)值值家樂(lè)福人人樂(lè)深圳大學(xué)南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校協(xié)和深圳醫(yī)院南山婦幼醫(yī)院區(qū)政府區(qū)公安局城市中心資源自然景觀資源獨(dú)占性的的資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)未來(lái)珠三三角和深深圳城市市的核心心隱性價(jià)值值前海：未未來(lái)將發(fā)發(fā)展位于于產(chǎn)業(yè)鏈鏈最高端端的一系系列產(chǎn)業(yè)業(yè)。其服服務(wù)范圍圍將是包包括香港港在內(nèi)的的整個(gè)珠珠三角。。后海：未未來(lái)將建建設(shè)與紐紐約曼哈哈頓相當(dāng)當(dāng)?shù)氖澜缃缂?jí)金融融商務(wù)中中心。華僑城：：深圳和和國(guó)家著著名主題題旅游文文化和高高尚住宅宅區(qū)?？萍紙@：：人均產(chǎn)產(chǎn)值最高高的國(guó)家家級(jí)高新新技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)。。項(xiàng)目片區(qū)區(qū)：居于于以上各各區(qū)域的的中心，，共享以以上區(qū)域域的規(guī)劃劃利好，，同時(shí)獨(dú)獨(dú)占的成成熟城市市生活資資源和景景觀資源源。無(wú)可替代代的城市市中心的的核心顯性價(jià)值值視角下下的梳理理中原認(rèn)為為，僅看看到顯性性價(jià)值忽忽略了：：城市土地地資源稀稀缺性對(duì)對(duì)地塊價(jià)價(jià)值空間間挖掘的的利潤(rùn)要求求中央公園園景觀與與城市成成熟配套套資源融融合后的的獨(dú)特性價(jià)價(jià)值未來(lái)珠三三角中心心地區(qū)的的城市中中心的不可替代代性成熟住區(qū)學(xué)位房景觀房片區(qū)新盤片區(qū)新的景觀和學(xué)位房居家型景觀大宅>>>中原價(jià)值值觀點(diǎn)：：片區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)短短缺引發(fā)發(fā)的供需需矛盾決決定項(xiàng)目目未來(lái)不不存在平平穩(wěn)銷售售的難題題未來(lái)土地地供應(yīng)的的稀缺性性決定項(xiàng)項(xiàng)目必須須尋求價(jià)值最大大化開(kāi)發(fā)路徑徑教育、配配套、交交通、路路網(wǎng)、公公園、視視野等為為項(xiàng)目未未來(lái)的物業(yè)高端端化發(fā)展展基礎(chǔ)性性價(jià)值地塊的獨(dú)獨(dú)特的城城市資源源與公園園景觀融融合價(jià)值值將形成成項(xiàng)目未未來(lái)非比較級(jí)級(jí)競(jìng)爭(zhēng)賣賣點(diǎn)未來(lái)城市市土地供供應(yīng)稀缺缺性帶來(lái)來(lái)的市場(chǎng)場(chǎng)供需矛矛盾所引引發(fā)的土土地價(jià)值值膨脹效效應(yīng)城市中央央公園景景觀價(jià)值值與城市市成熟配配套資源源共融的的獨(dú)有價(jià)價(jià)值珠三角中中心的核核心不可替代代的城市市中心區(qū)區(qū)域的核核心“所謂的的豪宅，，首要條條件就是是地點(diǎn)的的不可取取代性和和稀缺性性?！薄獓?guó)際際知名豪豪宅設(shè)計(jì)計(jì)專家，，美國(guó)加加利福尼尼亞州帕帕薩迪納納藝術(shù)中中心設(shè)計(jì)計(jì)學(xué)院教教授王受受之>>>>>>項(xiàng)目的的豪宅宅價(jià)值值項(xiàng)目豪豪宅價(jià)價(jià)值體體系豪宅基基礎(chǔ)性性價(jià)值值公園景景觀城城市資資源交交通通路網(wǎng)網(wǎng)教教育配配套開(kāi)開(kāi)闊視視野獨(dú)占性性非比比較級(jí)級(jí)價(jià)值值城市資資源與與公園園景觀觀的融融合價(jià)價(jià)值溢價(jià)平價(jià)海景資資源占占有型型深圳豪豪宅價(jià)值海怡灣灣、半半島城城邦………星河丹丹堤山景資資源占占有型型城市資資源占占有型型獨(dú)創(chuàng)資資源稀稀有型型幸福里里、大大中華華公寓寓三湘海海尚非比較較級(jí)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)賣賣點(diǎn)詮詮釋：：城市資源與公園景觀融合價(jià)值？雙重資源獨(dú)占型項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特、、不可可替代代的豪豪宅價(jià)價(jià)值資資源獨(dú)占性性/非非比較較級(jí)/公園園豪宅宅項(xiàng)目屬屬性定定位獨(dú)占性性：深圳再再無(wú)同同時(shí)擁?yè)碛谐浅鞘匈Y資源與與公園園景致致的融融合價(jià)價(jià)值產(chǎn)產(chǎn)品，，稀缺缺價(jià)值值的獨(dú)獨(dú)有性性決定定競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)層次次非比較較級(jí)：：生活資資源與與自然然資源源共融融的綜綜合價(jià)價(jià)值填填補(bǔ)了了高檔檔住宅宅產(chǎn)品品甄選選的價(jià)價(jià)值體體系，，成為為未來(lái)來(lái)城市市豪宅宅新的的標(biāo)桿桿尺度度，也也將成成為未未來(lái)項(xiàng)項(xiàng)目溢溢價(jià)的的最重重要利利潤(rùn)賣賣點(diǎn)公園豪豪宅：區(qū)別別于傳傳統(tǒng)意意義的的城市市豪宅宅，進(jìn)進(jìn)一步步清晰晰項(xiàng)目目的核核心價(jià)價(jià)值NEVERBEFORE形象表表達(dá)：：NEVERAGAIN靜溢繁繁華，，不可可再有有形象表表達(dá)：：項(xiàng)目屬屬性問(wèn)題思思考：：具有獨(dú)獨(dú)特城城市資資源與與公園園景致致的城城市豪豪宅。。深圳豪豪宅市市場(chǎng)新新的價(jià)價(jià)值標(biāo)標(biāo)桿。。已有的的世界界大都都市相相似區(qū)區(qū)域的的價(jià)值值表現(xiàn)現(xiàn)。>>>>>>世界大大都市市案例例世界級(jí)級(jí)成熟熟都市市案例例：北京上海紐約倫敦大都市市案例例世界成成熟大大都市市核心心城區(qū)區(qū)價(jià)值值巔峰峰案例例北京上海紐約倫敦成熟的的大都都市成熟的的大都都市價(jià)價(jià)值功功能分分區(qū)大都市市案例例北京朝朝陽(yáng)公公園板板塊屹屹立核核心城城區(qū)價(jià)價(jià)值巔巔峰北京朝朝陽(yáng)公公園板板塊：：歷史：：北京京文化化中心心城市：：北京京城市市軸線線核心心區(qū)土地：：主城城區(qū)土土地價(jià)價(jià)值最最高的的地區(qū)區(qū)經(jīng)典豪豪宅項(xiàng)項(xiàng)目：：棕櫚泉泉國(guó)際際公寓寓公園大大道觀湖國(guó)國(guó)際泛海國(guó)國(guó)際招商公公園1872主流價(jià)價(jià)格：：35000-60000大都市市案例例上海世世紀(jì)公公園板板塊新新興豪豪宅板板塊上海世世紀(jì)公公園板板塊：：世紀(jì)公公園屬屬于上上海打打造生生態(tài)環(huán)環(huán)境中中高檔檔住宅宅區(qū)，，屬于于上海海繼古古北社社區(qū)等等傳統(tǒng)統(tǒng)高端端社區(qū)區(qū)滯后后的另另一高高檔住住宅區(qū)區(qū)。典型豪豪宅項(xiàng)項(xiàng)目：：仁恒河河濱花花園公公園香梅花花園（（三期期）麗晶博博園主流價(jià)價(jià)格：：50000-80000。。世紀(jì)公園大都市市案例例紐約中中央公公園板板塊引引領(lǐng)全全美最最昂貴貴地產(chǎn)產(chǎn)板塊塊紐約中中央公公園板板塊：：歷史：：紐約約城市市的起起源地地。城市：：美國(guó)國(guó)和全全球高高端商商務(wù)生生活最最齊備備的區(qū)區(qū)域土地：：世紀(jì)紀(jì)豪宅宅聚聚聚區(qū)經(jīng)典豪豪宅項(xiàng)項(xiàng)目：：圣里摩摩大樓樓黃金國(guó)國(guó)大樓樓帝王大大樓……成交價(jià)價(jià)格：：?jiǎn)翁滋鬃罡吒?.8億億元人人民幣幣（2009年年）大都市市案例例倫敦海海德公公園創(chuàng)創(chuàng)全球球最高高高層層豪宅宅單價(jià)價(jià)記錄錄倫敦海海德公公園區(qū)區(qū)域：：歷史：：倫敦敦最知知名的的公園園。十十八世世紀(jì)前前這里里是英英王的的狩鹿鹿場(chǎng)。?，F(xiàn)在為為全球球富豪豪投資資置業(yè)業(yè)的首首選城城市中中心區(qū)區(qū)域。。經(jīng)典豪豪宅項(xiàng)項(xiàng)目：：愛(ài)敦閣閣(UpdownCourt)吧“海德德公園園一號(hào)號(hào)”（單價(jià)價(jià)66萬(wàn)/平米米）世界大大都市市現(xiàn)狀狀問(wèn)題思思考：：具有城城市資資源與與公園園景致致的價(jià)價(jià)值的的城市市豪宅宅，具具有領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)整整個(gè)城城市豪豪宅市市場(chǎng)高高價(jià)值值表現(xiàn)現(xiàn)。項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域目目前相相對(duì)深深圳豪豪宅的的價(jià)值值地位位。>>>>>>深圳城城區(qū)豪豪宅市市場(chǎng)掃掃描南頭片區(qū)科技園園片區(qū)華僑城城片區(qū)前海片區(qū)后海片區(qū)蛇口片區(qū)南油/中心心片區(qū)區(qū)城區(qū)豪豪宅市市場(chǎng)在售項(xiàng)項(xiàng)目：：首地地容御御、香香山里里、純純水岸岸。在售項(xiàng)項(xiàng)目：：三湘湘海尚尚、寶寶能太太古城城、鴻鴻威海海怡灣灣、君君匯新新天。。前海中中心，，深圳圳新的的市級(jí)級(jí)中心心，未未來(lái)珠珠三角角的““曼哈哈頓””。項(xiàng)目區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值現(xiàn)現(xiàn)狀遜遜于豪豪宅片片區(qū)價(jià)值區(qū)區(qū)間2800018000350005000022000華僑城城后海城市自然40000項(xiàng)目片片區(qū)項(xiàng)目所所在片片區(qū)主主力價(jià)價(jià)值區(qū)區(qū)間為為22000——28000，，明顯顯低于于后海海片區(qū)區(qū)的40000-50000和華華僑城城片區(qū)區(qū)的35000-40000的價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間。。如何擺擺脫目目前區(qū)區(qū)域?qū)?duì)產(chǎn)品品未來(lái)來(lái)溢價(jià)價(jià)的制制約？？>>>>實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目豪豪宅宅價(jià)價(jià)值值的的客客戶戶支支撐撐>>支撐撐富士士投投資資荔荔香香公公園園項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位報(bào)報(bào)告告中篇篇：：項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的價(jià)價(jià)值值TheFoundationofLuxuryHouse分析析思思路路競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)片片區(qū)區(qū)研研究究典型型客客戶戶研研究究?jī)r(jià)值值實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)方方向向后海區(qū)天驕華庭分行深圳市南山區(qū)工業(yè)八路天驕華庭234號(hào)樓13商鋪部分卓越維港分行深圳市南山區(qū)工業(yè)八路天驕華庭234號(hào)樓13商鋪部分深圳市南山區(qū)后海大道名仕花園7幢127號(hào)鋪蔚藍(lán)海岸分行深圳市南山區(qū)后海大道名仕花園7幢127號(hào)鋪濱海之窗分行深圳市南山區(qū)后海大道濱海之窗花園2號(hào)樓08號(hào)商鋪愉康片區(qū)麒麟分行深圳市南山區(qū)藝園東路繽紛年華家園商業(yè)裙樓A06、79號(hào)學(xué)府分行南山區(qū)學(xué)府路康樂(lè)大廈K1002B鋪南山E區(qū)蔚藍(lán)海岸三期分行南山區(qū)后海大道登良路蔚藍(lán)海岸三期29棟102A、B號(hào)鋪西海灣分行深圳市南山區(qū)后海創(chuàng)業(yè)路西海灣花園50號(hào)商鋪觀海臺(tái)分行深圳市南山區(qū)觀海臺(tái)3、5-7#鋪前海B區(qū)繽紛分行深圳市南山區(qū)南光路繽紛假日D幢118號(hào)商鋪現(xiàn)代城分行深圳市南山區(qū)現(xiàn)代城華庭1-5棟A015鋪南頭高新區(qū)陽(yáng)光荔景分行深圳市南山區(qū)南山大道東梅源路北荔香園6號(hào)鋪星海沁園分行南山區(qū)深南大道與前海路交匯處星海名城組團(tuán)三商鋪C之一海雅片區(qū)厚德品園分行南山區(qū)學(xué)府路厚德品園商鋪6-7華彩天成分行深圳市南山區(qū)文心二路(海雅百貨后面)華彩新天地商城121號(hào)店中客戶戶研研究究為了了確確保保本本次次匯匯報(bào)報(bào)完完全全符符合合客客觀觀的的客客戶戶需需求求，，項(xiàng)項(xiàng)目目組組特特地地走走訪訪了了中中原原地地產(chǎn)產(chǎn)在在南南山山的的南南頭頭、、后后海海、、前前海海、、中中心心區(qū)區(qū)的的15家家三三級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)分分行行。。期間間共共訪訪談?wù)剠^(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)理理2人人，，分分行行經(jīng)經(jīng)理理13人人，，以以填填寫寫或或者者郵郵件件方方式式獲獲得得客客戶戶問(wèn)問(wèn)卷卷112份份，，其其中中區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)52份份，，區(qū)區(qū)外外64份份。。區(qū)域域內(nèi)內(nèi)高高價(jià)價(jià)成成交交客客戶戶研研究究客戶戶研研究究選擇擇在在項(xiàng)項(xiàng)目目本本片片區(qū)區(qū)成成交交，，同同時(shí)時(shí)在在其其它它豪豪宅宅片片區(qū)區(qū)（（以以后后海海片片區(qū)區(qū)為為主主，，部部分分有有華華僑僑城城的的客客戶戶））同同時(shí)時(shí)有有成成交交情情況況的的客客戶戶。。該類類客客戶戶共共獲獲得得現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)填填寫寫和和電電子子問(wèn)問(wèn)卷卷共共計(jì)計(jì)28份份。。面積段110以下111-130131-150151-170171-190190以上比例0.0%15.8%42.1%26.3%10.5%5.3%按照照成成交交價(jià)價(jià)格格進(jìn)進(jìn)行行客客戶戶篩篩選選客戶戶研研究究根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研，，項(xiàng)項(xiàng)目目片片區(qū)區(qū)帶帶學(xué)學(xué)位位二二手手住住宅宅單單價(jià)價(jià)基基本本在在20000以上上，，不不帶帶學(xué)學(xué)位位的的二二手手住住房房單單價(jià)價(jià)基基本本在在20000以以下下。?；谟诶麧?rùn)潤(rùn)最最大大化化的的考考慮慮，，項(xiàng)項(xiàng)目目組組從從中中原原地地產(chǎn)產(chǎn)片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)三三級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)成成交交戶戶型型中中，，篩篩選選了了2011年年-2012年年5月月份份成成交交單單價(jià)價(jià)在在20000以以上上的的戶戶型型進(jìn)進(jìn)行行了了分分析析。。其其中中成成交交比比例例最最高高的的是是131-170平平米米面面積積段段，，占占三三級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)總總成成交交套套數(shù)數(shù)的的68.4%。。成交單價(jià)價(jià)在25000以上，，全部是是131-190平米米大戶型型。面積段110以下111-130131-150151-170171-190190以上比例0.0%0.0%16.7%66.7%16.7%0.0%20000以上上25000以上上（信息來(lái)來(lái)源：中中原地產(chǎn)產(chǎn)三級(jí)市市場(chǎng)研究究中心/深港研研究院））片區(qū)內(nèi)成成交客戶戶訪談客戶研究究項(xiàng)目組在在地塊周周邊片區(qū)區(qū)9個(gè)樓樓盤的三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)成交客客戶中，，篩選了了4個(gè)成成交單價(jià)價(jià)在25000以上的的客戶進(jìn)進(jìn)行了面面談。本次調(diào)研研獲得片片區(qū)內(nèi)客客戶現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)訪談案案例4組組，電話話和郵件件問(wèn)卷28份。。序號(hào)片區(qū)內(nèi)成交客戶典型置業(yè)樓盤1陽(yáng)光荔景2荔林春曉3悠然天地4明舍御園訪談對(duì)象葉先生職業(yè)小企業(yè)老板成交單位190平米/4房2廳成交單價(jià)約25000訪談要點(diǎn)之前住在華僑城，在寶能太古城也有房產(chǎn)。這回購(gòu)買主要是為了第二個(gè)兒子購(gòu)買，剛好趕上上家學(xué)位明年到期。葉先生表示，400多萬(wàn)的價(jià)格又帶學(xué)位的房子，科技園那里也有不少。來(lái)南頭這里主要是買個(gè)區(qū)域成熟，周圍環(huán)境好，這在深圳是很少的。另外這個(gè)區(qū)域生活很方便，父母接過(guò)來(lái)住平時(shí)出行很方便。葉先生認(rèn)為這里房子比較舊，社區(qū)設(shè)計(jì)又比較一般，25000多的價(jià)格算是合理的水平訪談結(jié)論1.改善型客戶對(duì)于戶型設(shè)計(jì)更看重。2.社區(qū)物業(yè)相對(duì)較舊，制約了片區(qū)物業(yè)整體的價(jià)值。陽(yáng)光荔景景客戶訪訪談訪談對(duì)象林先生職業(yè)科技園中興管理成交單位141平米/4房2廳成交單價(jià)24800訪談要點(diǎn)已經(jīng)在海怡東方置業(yè)，住的是3房，此次過(guò)來(lái)主要是換個(gè)區(qū)域居住。覺(jué)得后海生活不成熟，選擇了本區(qū)域。在這個(gè)區(qū)域看了一些盤，最終落定在荔林春曉，主要原因是買的戶型128平米，覺(jué)得結(jié)構(gòu)很好，能看到社區(qū)的中心位置，視野也開(kāi)闊。關(guān)于是否看重學(xué)位，林先生認(rèn)為其實(shí)在別的區(qū)域也能買到帶學(xué)位的房子，之所以選擇這里，主要是生活成熟，又有公園景觀。。關(guān)于是否認(rèn)可后海的價(jià)格高于本片區(qū)，林先生認(rèn)為后海未來(lái)規(guī)劃很好，以后一定是新的富人區(qū)。南頭這里生活氣氛更好，只是社區(qū)有些舊，規(guī)劃和園林也很一般，要不價(jià)格有可能賣的更高。訪談結(jié)論客戶認(rèn)同區(qū)位和景觀價(jià)值，不認(rèn)同現(xiàn)在的社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。荔林春曉曉客戶訪訪談訪談對(duì)象劉女士職業(yè)政府公務(wù)員成交單位140平米/4房2廳成交單價(jià)29000訪談要點(diǎn)原來(lái)住海印長(zhǎng)城，08年在卓越維港買了高層。現(xiàn)在為了小孩上學(xué)買了悠然天地3房。問(wèn)到為什么會(huì)買這樣高的總價(jià)，同區(qū)域內(nèi)其它帶學(xué)位的小些的戶型為什么不去挑選，劉女士認(rèn)為，這回是換大房，除了給孩子上學(xué)，以后還有幾十年是要自己住的。當(dāng)然要選擇環(huán)境舒適、戶型合理的社區(qū)了。訪談結(jié)論學(xué)位是置業(yè)的首選因素，但不是核心決定因素，社區(qū)和戶型是最終決定因素，也是客戶愿意支付高價(jià)格的動(dòng)力。悠然天地地客戶訪訪談訪談對(duì)象陳先生職業(yè)福田貿(mào)易公司小老板成交單位173平米/4房2廳成交單價(jià)27500訪談要點(diǎn)已經(jīng)在華僑城有房子（房子比較老），這次過(guò)來(lái)首先是為了小孩子上學(xué)?？?00萬(wàn)的總價(jià)，為什么不去其它區(qū)域選擇帶學(xué)位的房子。陳先生說(shuō)其實(shí)已經(jīng)在多個(gè)片區(qū)考慮過(guò)，包括科技園和后海那里，但是科技園和后海的人氣不旺，配套不齊全是一個(gè)，另外明舍御園的社區(qū)設(shè)計(jì)很精致，園林做的很好，陳先生很喜歡這些。戶型也能看公園景觀，陳先生覺(jué)得這樣的房子，500萬(wàn)買的還是能夠接受的。訪談結(jié)論本片區(qū)高價(jià)格成交的支撐點(diǎn)是成熟配套、學(xué)位房和社區(qū)設(shè)計(jì)，阻礙更高價(jià)格的是，社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的附加值低。明舍御園園客戶訪訪談區(qū)域外高高價(jià)成交交客戶研研究客戶研究究典型成交交客戶訪訪談客戶研究究除了在本本片區(qū)進(jìn)進(jìn)行已成成交客戶戶調(diào)研外外，同時(shí)時(shí)獲得在本片區(qū)區(qū)看房但但是未成成交、在在片區(qū)外外成交的的客戶案案例。本次獲得得客戶現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)訪談?wù)劙咐?組，電電話和郵郵件問(wèn)卷卷64份份。序號(hào)流失客戶主要置業(yè)樓盤1皇庭港灣2三湘海尚3鴻威海怡灣4浪琴半島5博海名苑6寶能太古城訪談對(duì)象詹先生職業(yè)前海某公司管理層訪談要點(diǎn)購(gòu)買皇庭港灣F座177平米大3房。曾經(jīng)去項(xiàng)目周邊看過(guò)明舍御園二手房，非常認(rèn)可荔香公園附近的環(huán)境和配套，但是認(rèn)為社區(qū)有些舊，對(duì)于明舍御園的173平米4房，詹先生認(rèn)為一是主臥不夠開(kāi)闊，沒(méi)有衣帽間。其它的幾個(gè)臥室又偏小，覺(jué)得不夠?qū)挸?。廚房和餐廳距離又遠(yuǎn)。客廳是從側(cè)面看荔香公園，角度不好。認(rèn)為皇庭港灣三梯兩戶的設(shè)計(jì)理念感覺(jué)很舒適，外墻用材非常高檔。置業(yè)敏感點(diǎn)戶型、景觀訪談結(jié)論舒適型/奢享型客戶看重的是戶型空間與外部景觀的結(jié)合?；释ジ蹫碁晨蛻粼L訪談訪談對(duì)象徐先生職業(yè)南山中心區(qū)企業(yè)高管訪談要點(diǎn)今年初計(jì)劃拿出400萬(wàn)購(gòu)買一套140-150的3房，曾去過(guò)悠然天地看一套143平米的4房戶型，能看到荔香公園。同時(shí)又到鴻威海怡灣看了一套143平米的觀海戶型，400多萬(wàn)的價(jià)格，其實(shí)在別的區(qū)域也能買到帶學(xué)位的房子，鴻威海怡灣這套戶型算下來(lái)上了500萬(wàn)。問(wèn)其為何超出預(yù)算購(gòu)買這套戶型，徐先生認(rèn)為主要是海景高層，戶型設(shè)計(jì)很好，能看到深圳灣和香港景觀。另外，后海地區(qū)未來(lái)升值潛力很大，加上海景和育才小學(xué)學(xué)位，徐先生下定決心多掏了100多萬(wàn)買這套戶型。置業(yè)敏感點(diǎn)景觀、戶型、區(qū)域、學(xué)位。訪談結(jié)論戶型設(shè)計(jì)始終是戶型優(yōu)化的核心。鴻威海怡怡灣客戶戶訪談訪談對(duì)象朱女士職業(yè)福田企業(yè)高管訪談要點(diǎn)家住華僑城，購(gòu)買了三湘海尚A座140平米三房，主要是考慮買房未來(lái)居住。目前是作為資產(chǎn)投資使用。曾經(jīng)在中原地產(chǎn)荔香源分行看過(guò)悠然天地和明舍御園的140多平米3房，目的是買個(gè)學(xué)位房，房產(chǎn)肯定是能保值。按照朱女士的話講，就是好學(xué)校和公園附近的房子一定會(huì)升值，加上自己的兒子已經(jīng)3歲了，考慮找個(gè)好的學(xué)校。當(dāng)被詢問(wèn)到學(xué)位、公園景觀和戶型設(shè)計(jì)，哪個(gè)最重要的時(shí)候，朱女士說(shuō)，改善型的話，肯定是戶型設(shè)計(jì)是第一位的。學(xué)位和景觀是增值加分的因素。問(wèn)及為何還是去了后海買房子，朱女士說(shuō)主要是三湘的戶型要好于南頭這一片的設(shè)計(jì)，畢竟后海是新區(qū)，而且她以后也要住的，當(dāng)然會(huì)先考慮產(chǎn)品了。置業(yè)敏感點(diǎn)戶型、升值訪談結(jié)論改善型客戶首先關(guān)注的還是使用功能。三湘海尚尚客戶訪訪談訪談對(duì)象彭先生職業(yè)科技園中管訪談要點(diǎn)之前住的已有幾套住房，這回購(gòu)買主要是為了第二個(gè)兒子購(gòu)買，剛好趕上上家學(xué)位明年到期。戶型能看到社區(qū)的中心位置，比較喜歡。400多萬(wàn)的價(jià)格，其實(shí)在別的區(qū)域也能買到帶學(xué)位的房子，之所以選擇荔林春曉，主要是戶型設(shè)計(jì)比較好，大陽(yáng)臺(tái)，能看到社區(qū)中央景觀。另外這個(gè)區(qū)域生活很方便，父母接過(guò)來(lái)住平時(shí)出行很方便。置業(yè)敏感點(diǎn)學(xué)位、戶型、景觀訪談結(jié)論客戶看重的是戶型設(shè)計(jì)結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)。浪琴半島島客戶訪訪談訪談對(duì)象嚴(yán)女士職業(yè)小企業(yè)老板訪談要點(diǎn)嚴(yán)女士一家之前已經(jīng)是陽(yáng)光帶海濱城業(yè)主，曾經(jīng)在中原地產(chǎn)繽紛假日分行登記過(guò)，看看南頭這片的大戶型情況。最后就是去了明舍御園，看到173平米的戶型有3個(gè)房面積都很小，干脆就不看了。談到學(xué)位和景觀的問(wèn)題，嚴(yán)女士說(shuō)自己小孩已經(jīng)在南外有了學(xué)位，不會(huì)再考慮南頭。但是，她說(shuō)她的朋友有可能會(huì)考慮南頭這里帶學(xué)位的二手房。但是會(huì)認(rèn)真考慮戶型、園林景觀這些因素的。“花了那么多錢，我們肯定會(huì)考慮和別的區(qū)域相比較了?！敝脴I(yè)敏感點(diǎn)學(xué)位、戶型、景觀訪談結(jié)論學(xué)位不是唯一優(yōu)勢(shì)，學(xué)位、景觀和樓盤產(chǎn)品結(jié)合才是優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)。博海名苑苑客戶訪訪談訪談對(duì)象秦先生職業(yè)南山企業(yè)主訪談要點(diǎn)秦先生在寶能太古城和明舍御園都買了房子，寶能買的是155平米4房，總價(jià)快500萬(wàn)，明舍御園買的是173平米，總價(jià)430萬(wàn)。對(duì)比寶能和明舍御園的區(qū)別，秦先生認(rèn)為買明舍御園現(xiàn)在是圖個(gè)學(xué)位，以后的話還可以住，那里離秦先生現(xiàn)在的家很近，大陽(yáng)臺(tái)上可以看到整個(gè)荔香公園景觀，生活也方便。買寶能基本就是為了投資，后海這里價(jià)格肯定還要漲。關(guān)于戶型設(shè)計(jì)，秦先生說(shuō)當(dāng)然寶能的戶型好多了，贈(zèng)送面積多，面寬也足夠，要不他也不會(huì)一平米多花出快10000買寶能的戶型。置業(yè)敏感點(diǎn)戶型、區(qū)域、景觀訪談結(jié)論戶型設(shè)計(jì)始終是產(chǎn)品價(jià)值的核心。寶能太古古城/明明舍御園園客戶訪訪談客戶價(jià)值值總結(jié)問(wèn)題思考考：認(rèn)可本片片區(qū)的成成熟生活活、學(xué)位位配套和和公園景景觀。不認(rèn)可現(xiàn)現(xiàn)有的社社區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，，不愿意意再為更更高的價(jià)價(jià)格買單單?，F(xiàn)有樓盤盤較滯后后的物業(yè)業(yè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)水平平，阻礙礙了本區(qū)區(qū)域潛在在的豪宅宅價(jià)值釋釋放。需挖掘目目標(biāo)客戶戶的價(jià)值值需求點(diǎn)點(diǎn)。>>>>>>目標(biāo)客戶戶研究調(diào)查客戶戶基本情情況統(tǒng)計(jì)計(jì)客戶研究究被調(diào)查客客戶主要要居住區(qū)區(qū)域仍然然以南山山為主，，占58%，福福田占24%。。區(qū)域來(lái)源源被調(diào)查客客戶的置置業(yè)較分分散，比比較多的的是公司司高管、、高級(jí)職職稱公務(wù)務(wù)員、事事業(yè)單位位中級(jí)人人員和公公司企業(yè)業(yè)的總經(jīng)經(jīng)理、小小老板、、中高管管。職業(yè)構(gòu)成成項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶群群體客戶研究究核心客群群主要來(lái)自自南山區(qū)區(qū)域；科技園和和其它企企業(yè)中高高層管理理、技術(shù)術(shù)人員。。中高級(jí)別別公務(wù)員員；文衛(wèi)事業(yè)業(yè)單位高高級(jí)別人人員。重要客群群主要來(lái)自自南山、、福田區(qū)區(qū)域；科技園和和其它大大企業(yè)高高級(jí)管理理、中小小型企業(yè)業(yè)老板/總經(jīng)理理。高級(jí)別公公務(wù)員（（含退休休）；文衛(wèi)事業(yè)業(yè)單位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)（處處級(jí)干部部以上））；本區(qū)域的的已入住住樓盤大大戶型（（130平米以以上）業(yè)業(yè)主。外圍客群主要來(lái)自羅羅湖區(qū)域；；中大型企業(yè)業(yè)公司中高高層管理、、技術(shù)人員員；私企小老板板；以名校學(xué)位位為導(dǎo)向的的置業(yè)需求求。綜合客戶訪訪談和市場(chǎng)調(diào)研，，能夠承擔(dān)高成交交價(jià)格的客群，分分為3大層面。調(diào)查客戶對(duì)對(duì)于本片區(qū)區(qū)認(rèn)同度分分析客戶研究被調(diào)查客戶戶對(duì)于項(xiàng)目目區(qū)域，最最認(rèn)同的是是生活配套套成熟和公公園景觀。?？蛻粽J(rèn)同度度未來(lái)預(yù)期關(guān)于項(xiàng)目區(qū)區(qū)域未來(lái)價(jià)價(jià)格能否接接近后海等等豪宅區(qū)域域價(jià)格，被被調(diào)查客戶戶多數(shù)認(rèn)為為存在接近近后海價(jià)格格的可能性性。（信息來(lái)源源：中原地地產(chǎn)二三級(jí)級(jí)市場(chǎng)成交交客戶調(diào)研研）項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群認(rèn)同區(qū)域的城市中心資源和公園景觀優(yōu)勢(shì)。客戶總體認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)的價(jià)值上升空間。客戶研究深入思考項(xiàng)目擺脫目目前區(qū)域的的制約在于于打造自身身的社區(qū)物物業(yè)價(jià)值。。從客戶認(rèn)同同的物業(yè)價(jià)價(jià)值借鑒項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)未未來(lái)的發(fā)展展方向。>>>>>>競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)的的物業(yè)價(jià)值值體系分析思路競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)研研究典型客戶研研究?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)方方向競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)評(píng)評(píng)級(jí)片區(qū)教育資源景觀區(qū)內(nèi)主要樓盤后海片區(qū)育才四小、南外初中濱海部深圳灣海景海怡灣、海月花園三期、海月五期、后海公館、皇庭港灣、太古城（南區(qū)）、曦灣、卓越維港科技園南片區(qū)南外科苑部、南外高新部深圳灣海景濱福庭園、博海名苑、純海岸、浪琴半島、陽(yáng)光帶海濱城2期、中信海闊天空、卓越淺水灣花園競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)說(shuō)說(shuō)明競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)評(píng)評(píng)級(jí)片區(qū)評(píng)級(jí)評(píng)級(jí)說(shuō)明后海片區(qū)重點(diǎn)參照從2007年至今每年連續(xù)存在新盤供應(yīng)，其戶型比例能夠較真實(shí)的體現(xiàn)市場(chǎng)產(chǎn)品需求。客戶以南山區(qū)域?yàn)橹?，與本片區(qū)客戶存在重疊性。科技園南片區(qū)簡(jiǎn)單借鑒科技園南片區(qū)連續(xù)2年內(nèi)無(wú)新盤供應(yīng)，三級(jí)市場(chǎng)成交比例存在一定的偏差?？蛻舻膮^(qū)域性較強(qiáng)，外溢置業(yè)的比例一般。競(jìng)爭(zhēng)研究片區(qū)項(xiàng)目片區(qū)后海片區(qū)科技園南片區(qū)教育資源實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部、初中部育才四小、南外初中南外科苑部、南外景觀荔香公園深圳灣海景生活配套完全成熟的生活配套生活配套較少生活配套不齊全客戶流通性南山和福田為主，高流動(dòng)性南山和福田為主，高流動(dòng)性以科技園高端客戶為主，流動(dòng)性較低后續(xù)供應(yīng)未來(lái)2-3年內(nèi)暫無(wú)大戶型項(xiàng)目未來(lái)2-3年內(nèi)供應(yīng)充足，片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈土地使用接近飽和，未來(lái)新盤少規(guī)劃利好一般世界金融港高新產(chǎn)業(yè)基地共享關(guān)系可以部分共享后海片區(qū)規(guī)劃利好不能共享項(xiàng)目片區(qū)成熟的生活配套片區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)研究競(jìng)爭(zhēng)研究后海片區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值體系競(jìng)爭(zhēng)研究項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目共性價(jià)值卓越維港海景、立面材料、大贈(zèng)送海景、增送面積皇庭港灣豪華大主臥、主傭分梯三湘海尚大面積尺度、科技智能建筑寶能太古城贈(zèng)送空間、集中式商業(yè)、地鐵上蓋君匯新天大贈(zèng)送、高性價(jià)比鴻威海怡灣一線海景、超實(shí)用贈(zèng)送面積項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)性價(jià)值價(jià)值屬性卓越維港海景、立面材料、大贈(zèng)送立面材料附加值皇庭港灣豪華大主臥、主傭分梯豪華大主臥、主傭分梯戶型設(shè)計(jì)三湘海尚大面積尺度、科技智能建筑屬性科技智能建筑屬性物業(yè)附加值君匯新天大贈(zèng)送、高性價(jià)比大開(kāi)間戶型設(shè)計(jì)鴻威海怡灣一線海景、超實(shí)用贈(zèng)送面積————卓越淺水灣純4房，交錯(cuò)露臺(tái)設(shè)計(jì)露臺(tái)設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)博海名苑低梯戶比，大面積贈(zèng)送露臺(tái)露臺(tái)設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)浪琴半島首家觀光電梯、無(wú)邊際按摩式泳池、下沉式商業(yè)街、贈(zèng)送面積觀光電梯、無(wú)邊際泳池、下沉式商業(yè)街物業(yè)附加值中信岸芷汀蘭最后的灣區(qū)大宅————競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)典典型項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值體系競(jìng)爭(zhēng)研究共性價(jià)值：：戶型大尺尺度空間設(shè)設(shè)計(jì)、贈(zèng)送送面積、產(chǎn)產(chǎn)品的內(nèi)部部空間打造造、物業(yè)附附加值豪宅市場(chǎng)后后續(xù)供應(yīng)后后海片區(qū)唱唱主角競(jìng)爭(zhēng)研究片區(qū)未來(lái)供應(yīng)量資源價(jià)值戶型優(yōu)化預(yù)判后海住宅供應(yīng)量約70萬(wàn)平米基本處于二線地帶，海景資源較弱。面積段與目前后海片區(qū)主流間戶型面積區(qū)間相同，主要是增加戶型空間價(jià)值和物業(yè)附加值。科技園南無(wú)后續(xù)供應(yīng)土地————后海至未來(lái)來(lái)2-3年年，始終是是深圳高端端住宅市場(chǎng)場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)標(biāo)。目前產(chǎn)產(chǎn)品面積段段已經(jīng)被市市場(chǎng)高端客客戶群認(rèn)可可并將持續(xù)續(xù)2-3年年，證明目目前借鑒的的后海片區(qū)區(qū)面積段是是符合市場(chǎng)場(chǎng)主流趨勢(shì)勢(shì)。后海后市本項(xiàng)目以后后海片區(qū)作作為戶型面面積參照區(qū)區(qū)間，是符符合市場(chǎng)發(fā)發(fā)展主流趨趨勢(shì)的。與后海產(chǎn)品品實(shí)現(xiàn)差異異化，主要要在于產(chǎn)品自身空空間創(chuàng)新和和附加值打打造。結(jié)論分析思路競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)研研究典型客戶研研究?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)方方向方向2：打造項(xiàng)目自身的豪宅價(jià)值體系，突破片區(qū)現(xiàn)有的價(jià)值約束，同時(shí)與后海片區(qū)實(shí)現(xiàn)差異化的豪宅價(jià)值。方向1：凸顯項(xiàng)目城市中央豪宅的城市中央和自然景觀的雙重獨(dú)占優(yōu)勢(shì)。以現(xiàn)在和未來(lái)主流豪宅板塊產(chǎn)品面積段為基本依據(jù)。方向3：價(jià)值最大化化原則風(fēng)險(xiǎn)最小化化原則>>>>>>項(xiàng)目豪宅價(jià)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)富士投資荔荔香公園項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品定定位報(bào)告下篇：豪宅宅價(jià)值體系系的建立ForgingLuxuryHouse說(shuō)明在中原地產(chǎn)產(chǎn)第一輪匯匯報(bào)溝通之之后，發(fā)展展商方面提提出了若干干問(wèn)題：80米限高高問(wèn)題；車位數(shù)量問(wèn)問(wèn)題；入戶泳池和和車位同層層問(wèn)題。針對(duì)發(fā)展商商關(guān)心的問(wèn)問(wèn)題，中原原地產(chǎn)項(xiàng)目目組聯(lián)合中中原地產(chǎn)建建筑技術(shù)中中心進(jìn)行了了新的查詢?cè)兒驼撟C，，重新對(duì)于于第一輪匯匯報(bào)的要點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行了合合理化的修修正和補(bǔ)充充，以下部部分即針對(duì)對(duì)項(xiàng)目實(shí)際際情況提出出了調(diào)整后后的匯報(bào)。。價(jià)值實(shí)現(xiàn)溢價(jià)動(dòng)作戶型定位其它動(dòng)作價(jià)格預(yù)判基準(zhǔn)區(qū)間確確定戶型定位根據(jù)項(xiàng)目片片區(qū)入住樓樓盤整體戶戶型比例確確定根據(jù)項(xiàng)目片片區(qū)三級(jí)市市場(chǎng)成交活活躍戶型修修正根據(jù)參考片片區(qū)戶型供供應(yīng)比例演演變修正比比例根據(jù)所在片片區(qū)三級(jí)市市場(chǎng)客戶需需求比例驗(yàn)驗(yàn)證片區(qū)內(nèi)110-170平米面面積段為主主要供應(yīng)區(qū)區(qū)間戶型定位由于距離荔荔香公園不不同，片區(qū)區(qū)內(nèi)樓盤之之間景觀質(zhì)質(zhì)素差距較較大，需選選取與項(xiàng)目目地塊相臨臨、且共同同具有公園園景觀房的的樓盤對(duì)比比。。面積段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上套數(shù)比例11%14%25%29%19%2%1%片區(qū)整體項(xiàng)目周邊面積段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上比例3%5%16%34%38%3%1%明舍御園荔秀華庭悠然天地荔香源根據(jù)片區(qū)內(nèi)內(nèi)重點(diǎn)參照照戶型初定定面積段配配比戶型定位根據(jù)對(duì)片區(qū)區(qū)內(nèi)4個(gè)借借鑒意義最最大的樓盤盤戶型面積積段配比分分析可知，，110-170平米3房房、4房戶戶型是經(jīng)過(guò)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)驗(yàn)過(guò)的面積積段配比，，初步符合合項(xiàng)目的戶戶型面積段段配比。110平米米以下戶型型整體比例例較小，且且不符合項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)值值要求，因因此剔除該該面積段。。171-190平米米整體比例例極少，不不符合基本本的設(shè)計(jì)要要求，因此此去掉該區(qū)區(qū)間面積算算。初定配比面積段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上比例3%5%16%34%38%3%1%調(diào)整方向取消取消保留保留保留取消調(diào)高戶型小3房中大3房中大4房5房及復(fù)式面積段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%（數(shù)據(jù)來(lái)源源：中原地地產(chǎn)三級(jí)市市場(chǎng)/中原原集團(tuán)市場(chǎng)場(chǎng)研究部））根據(jù)問(wèn)卷調(diào)調(diào)查分析，，131-150平平米客戶傾傾向于設(shè)計(jì)計(jì)為大3房房，151-170平米客戶戶傾向于設(shè)設(shè)計(jì)為中大大4房。第一次修正正戶型定位根據(jù)項(xiàng)目片片區(qū)入住樓樓盤整體戶戶型比例確確定根據(jù)項(xiàng)目片片區(qū)三級(jí)市市場(chǎng)成交活活躍戶型修修正根據(jù)參考片片區(qū)戶型供供應(yīng)比例演演變修正比比例根據(jù)所在片片區(qū)三級(jí)市市場(chǎng)客戶需需求比例驗(yàn)驗(yàn)證片區(qū)內(nèi)三級(jí)級(jí)市場(chǎng)換手手/轉(zhuǎn)手比比例統(tǒng)計(jì)戶型定位（數(shù)據(jù)來(lái)源源：中原地地產(chǎn)三級(jí)市市場(chǎng)/中原原集團(tuán)市場(chǎng)場(chǎng)研究部））調(diào)整方向戶型小3房中大3房中大4房5房及復(fù)式面積段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%換手率16.7%48.6%58.3%44.4%調(diào)整方向適當(dāng)降低比例提高比例微調(diào)高保持不變片區(qū)內(nèi)三級(jí)級(jí)市場(chǎng)成交交活躍度修修正戶型定位初定配比戶型小3房中大3房中大4房5房及復(fù)式面積段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%第一次修正正戶型小3房中大3房中大4房5房及復(fù)式面積段111-130131-150151-170190以上比例8%44%42%6%（數(shù)據(jù)來(lái)源源：中原地地產(chǎn)三級(jí)市市場(chǎng)/中原原集團(tuán)市場(chǎng)場(chǎng)研究部））第二次修正正戶型定位根據(jù)項(xiàng)目片片區(qū)入住樓樓盤整體戶戶型比例確確定根據(jù)項(xiàng)目片片區(qū)三級(jí)市市場(chǎng)成交活活躍戶型修修正根據(jù)參考片片區(qū)戶型供供應(yīng)比例演演變修正比比例根據(jù)所在片片區(qū)三級(jí)市市場(chǎng)客戶需需求比例驗(yàn)驗(yàn)證后海南片區(qū)區(qū)戶型供應(yīng)應(yīng)趨勢(shì)（重重點(diǎn)參照））戶型定位入市時(shí)間項(xiàng)目111-130131-150151-170171-190190以上2007年海月花園三期42.0%45.0%13.0%————2008年后?；ò肜?6.0%————————2009年后海公館50%————————2010年

卓越維港——10%45.0%45.0%

皇庭港灣————83.0%9.0%8.0%2011年太古城20%17.8%16.5%10.7%5.4%鴻威海怡灣——47.8%24.6%——1.0%總套數(shù)200490817358340比例9%22%37%16%15%111-130平米米逐漸退出出主流供應(yīng)應(yīng)，并且比比例降至最最低，可以以預(yù)計(jì)該面面積段未來(lái)來(lái)不是市場(chǎng)場(chǎng)需求熱點(diǎn)點(diǎn)，可取消消該區(qū)間段段。保持131-150和151-170區(qū)間的比比例。調(diào)整方向競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)戶戶型供應(yīng)趨趨勢(shì)結(jié)論戶型定位第二次修正正戶型大3房中大4房5房及復(fù)式面積段131-150151-170190以上比例53%42%5%第一次修正正戶型小3房中大3房中大4房5房及復(fù)式面積段111-130131-150151-170190以上比例8%44%42%6%（數(shù)據(jù)來(lái)源源：中原地地產(chǎn)三級(jí)市市場(chǎng)/中原原集團(tuán)市場(chǎng)場(chǎng)研究部））第三次修正正戶型定位根據(jù)項(xiàng)目片片區(qū)入住樓樓盤整體戶戶型比例確確定根據(jù)項(xiàng)目片片區(qū)三級(jí)市市場(chǎng)成交活活躍戶型修修正根據(jù)參考片片區(qū)戶型供供應(yīng)比例演演變修正比比例根據(jù)所在片片區(qū)三級(jí)市市場(chǎng)客戶需需求比例驗(yàn)驗(yàn)證根據(jù)據(jù)套套均均面面積積估估算算各各面面積積段段套套數(shù)數(shù)戶型型定定位位占地面積5749.67平米建筑面積23976.12平米容積率4.17商業(yè)面積1393平米套型限制90/90限高100米基本本指指標(biāo)標(biāo)第三三次次修修正正后后戶型大3房中大4房5房及復(fù)式面積段131-150151-170190以上套均面積140160200比例53%42%5%戶型大3房中等4房5房及復(fù)式面積段131-150151-170190以上套均面積140160200套數(shù)77617（數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)來(lái)源源：：中中原原地地產(chǎn)產(chǎn)三三級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)/中中原原集集團(tuán)團(tuán)市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究部部））戶型型面面積積段段的的套套數(shù)數(shù)與與誠(chéng)誠(chéng)意意客客戶戶登登記記量量比比對(duì)對(duì)戶型型定定位位第二二次次修修正正戶型及面積段3房4房5房及以上131-150151-170190以上套數(shù)77617誠(chéng)意登記量34526132比例448.1%427.9%457.1%第三三次次驗(yàn)驗(yàn)證證戶型大3房中大4房5房及復(fù)式面積段131-150151-170190以上比例53%42%5%（備備注注：：以以上上比比例例僅僅是是根根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)供供求求關(guān)關(guān)系系推推導(dǎo)導(dǎo)，，最最終終需需根根據(jù)據(jù)戶戶型型排排布布確確定定。。））價(jià)值值實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)溢價(jià)價(jià)動(dòng)動(dòng)作作戶型型定定位位其它它動(dòng)動(dòng)作作價(jià)格格預(yù)預(yù)判判抬高高式式、、雙雙景景觀觀規(guī)規(guī)劃劃布布局局溢價(jià)價(jià)動(dòng)動(dòng)作作以最最大大化化公公共共空空間間對(duì)對(duì)于于室室外外景景觀觀的的占占有有。。以抬高式的區(qū)區(qū)隔設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目豪宅形形象提升。從景觀最大化化角度，建議議以下平面布布局規(guī)劃優(yōu)化按照根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)銷售判斷的的戶型配比，，結(jié)合項(xiàng)目地地塊面積和形形狀，初步建建議項(xiàng)目設(shè)置置2個(gè)單元樓樓棟平面布局局。每棟單體為3梯3戶設(shè)計(jì)計(jì)，可實(shí)現(xiàn)1戶對(duì)應(yīng)1梯梯的尊貴設(shè)計(jì)計(jì)。面積最大的的4房在突出出的一戶，能能夠?qū)崿F(xiàn)景觀觀最大化。規(guī)劃布局能夠夠滿足各邊戶戶型的景觀視視角規(guī)劃優(yōu)化地塊資源最大大化原則：充充分利用資源源，規(guī)避劣勢(shì)勢(shì)。規(guī)劃資源最優(yōu)優(yōu)化原則：規(guī)規(guī)劃協(xié)調(diào)資源源、創(chuàng)造資源源景觀最優(yōu)化原原則：棟均、、戶均資源占占有最優(yōu)資源源競(jìng)爭(zhēng)的布局原原則該布局能夠每每一戶都具有有最好的公園景觀觀觀察視角。形成內(nèi)外雙景景觀的建筑單單體排布規(guī)劃優(yōu)化住宅23層，，標(biāo)準(zhǔn)層高3M地下停車場(chǎng)總高約80M中央景觀會(huì)所會(huì)所電梯荔香公園景觀觀層高5M層高5M樓體沿街排布布，形成內(nèi)外外雙重景觀。。規(guī)劃優(yōu)化荔香公園最大限度的利利用荔香公園園景觀，相當(dāng)當(dāng)于在視覺(jué)上上荔香公園成成為業(yè)主的前前庭院，即項(xiàng)項(xiàng)目占地增加加了，在視覺(jué)覺(jué)上大大降低低了容積率。。抬高式、雙景景觀規(guī)劃簡(jiǎn)析析主選擇在車流流、人流較少少的南光路段段北側(cè)。車行設(shè)置在靠靠近南山大道道最近的位置置。入口原則上可以與與規(guī)劃局溝通通實(shí)現(xiàn)不計(jì)容容。抬高后實(shí)現(xiàn)了了社區(qū)檔次形形象區(qū)別化。?？梢栽黾拥孛婷嫱＼噲?chǎng)面積積，減少地下下室開(kāi)挖面積積，節(jié)約成本本，并增加抬抬高園林面積積。抬高地面南光路車流、、人流較少，，對(duì)社區(qū)噪音音和粉塵小。。靠前排布，實(shí)實(shí)現(xiàn)社區(qū)園林林和公園園林林的內(nèi)外結(jié)合合。減少與隔壁2個(gè)樓盤之間間對(duì)視問(wèn)題。。雙景觀規(guī)劃優(yōu)化項(xiàng)目的核心購(gòu)購(gòu)買決策人主主要入戶方式式是從地下車車庫(kù)開(kāi)始。從地下室車庫(kù)庫(kù)電梯等候大大堂，即設(shè)計(jì)計(jì)成為與一層層入戶大堂相相同檔次的裝裝修標(biāo)準(zhǔn)。雙首層、雙大大堂的尊貴入入戶方式規(guī)劃優(yōu)化設(shè)計(jì)豪宅戶型型溢價(jià)動(dòng)作以最大化的增增加室內(nèi)空間間與室外公園園景觀的結(jié)合合為標(biāo)準(zhǔn)。豪宅客戶尊貴貴化設(shè)計(jì)做到到突破常規(guī)。。項(xiàng)目單體形狀狀凹槽較多，，適合鏤空和和搭板。規(guī)劃布局優(yōu)化化下的戶型比比例最終確定定戶型優(yōu)化原建議戶型比比例戶型大3房中大4房5房及復(fù)式面積段131-150151-170190以上比例53%42%5%基于平面層6戶的排布原原則，頂層設(shè)設(shè)置4戶復(fù)式式。需要對(duì)原戶型型面積段上限限和戶均面積積進(jìn)行調(diào)整根據(jù)規(guī)劃的最最終比例戶型大3房中大4房復(fù)式面積段131-155156-175——套均面積150170475套數(shù)84424總面積1260071401880面積比例58%33%9%以上戶型配比比為初步的概概念性建議，，最終確定需需要與設(shè)計(jì)院院溝通后正式式確定。主臥景觀最大大化設(shè)計(jì)主臥室可考慮慮設(shè)計(jì)圓形落落地窗，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)大的觀景效效果，并能夠夠增加主臥室室的采光。主臥室或者可可考慮設(shè)計(jì)大大角度觀景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)業(yè)業(yè)主與自然的的融通。該設(shè)計(jì)適合全全部3房及以以上戶型設(shè)計(jì)建議戶型優(yōu)化利用鏤空贈(zèng)送送大面積室內(nèi)內(nèi)觀景空間單體凹槽較多多，鏤空贈(zèng)送送面積不會(huì)改改變外形。入戶花園向外外部分做成挖挖空的花架形形式，由于不不逢墻，驗(yàn)收收前不計(jì)算面面積。驗(yàn)收后后填滿花架挖挖空部分，即即可作為獨(dú)立立的景觀入戶戶陽(yáng)臺(tái)。該設(shè)計(jì)適合大大3房及以上上全部戶型。。設(shè)計(jì)建議戶型優(yōu)化結(jié)構(gòu)搭板贈(zèng)送送大陽(yáng)臺(tái)，最最大270度度的占有公園園景觀。驗(yàn)收前大陽(yáng)臺(tái)臺(tái)不做結(jié)構(gòu)板板，因此不計(jì)計(jì)算建筑面積積。驗(yàn)收后搭板做做成陽(yáng)臺(tái)，能能夠觀看到整整體荔香公園園景觀。挑出寬度注意意懸臂梁設(shè)計(jì)計(jì)。該設(shè)計(jì)適合大大3房及以上上全部戶型。。設(shè)計(jì)建議戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)天際墅明明星豪宅戶型型溢價(jià)動(dòng)作天際墅贈(zèng)送大面積屋屋頂平臺(tái)和入入戶花園。平臺(tái)設(shè)計(jì)觀景景天際花園，，將荔香公園園和遠(yuǎn)處海景景盡收眼底。。贈(zèng)送挑空客客廳（不超過(guò)過(guò)20%）和和大入戶花園園。在陽(yáng)臺(tái)、入戶戶花園設(shè)計(jì)方方面突出大景景觀設(shè)計(jì)效果果。借鑒案例：香香港城市豪宅宅上林。電梯直接花園園入戶，戶內(nèi)內(nèi)直接控制電電梯。溢價(jià)動(dòng)作3梯3戶的設(shè)設(shè)計(jì)，可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)電梯直接入戶戶——住戶進(jìn)入電梯梯無(wú)須按鈕，，實(shí)行智能““一卡通”，，無(wú)論是身在在大堂，還是是在地下車庫(kù)庫(kù)，智能卡只只需輕輕一刷刷，電梯就可可直達(dá)居住層層面，出電梯梯即是自家花花園，空間面面積利用到極極致，不但減減少了公攤，，尊貴府邸的的超然氣派也也由此顯現(xiàn)；；電梯直接入戶戶，充分保證證主人生活的的私密感和安安全感，能夠夠充分展現(xiàn)出出住家的尊貴貴感及私享權(quán)權(quán)，提高用戶戶對(duì)私密性的的心里滿足。。參考案例：：三湘海尚等等。設(shè)計(jì)觀光電梯梯觀光梯是飽覽覽美景的絕佳佳載體，回家家的路也是一一道風(fēng)景，利利于本項(xiàng)目最最大限度容納納荔香公園景景觀；觀光電梯占用用公共空間相相對(duì)一般電梯梯少，利于本本項(xiàng)目延展空空間溢價(jià)動(dòng)作商業(yè)優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)溢價(jià)動(dòng)作提升項(xiàng)目檔次次、最大化項(xiàng)項(xiàng)目可利用的的不計(jì)容空間間面積為出發(fā)發(fā)點(diǎn)。盡量滿足業(yè)主主的私密性、、尊貴性要求求與景觀資源源享受的結(jié)合合。分散式街鋪設(shè)設(shè)計(jì)不利于項(xiàng)項(xiàng)目豪宅檔次次提升商業(yè)優(yōu)化項(xiàng)目周邊街鋪鋪尚未形成良良好的整體經(jīng)經(jīng)營(yíng)氛圍。商商鋪形象較差差，業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)營(yíng)混亂。目前周邊社區(qū)區(qū)二手商鋪售售價(jià)在35000-42000元/平米之間，，二手租金在在120-150元/平平米/月之間間。結(jié)論：傳統(tǒng)的沿街商商鋪形式嚴(yán)重重影響項(xiàng)目的的豪宅檔次，，不建議采取取商鋪外圍的的布局。建議采取住宅宅下層設(shè)置集集中會(huì)所的形形式，提高項(xiàng)項(xiàng)目檔次。調(diào)查客戶對(duì)于于會(huì)所功能，，最多的是希希望開(kāi)設(shè)健身身康體類，尤尤其是對(duì)游泳泳池的需求較較多。其次是對(duì)于商商業(yè)服務(wù)類的的需求，包括括咖啡、酒吧吧等?？紤]到項(xiàng)目會(huì)會(huì)所推薦設(shè)置置在住宅下層層，因此不建建議設(shè)置中式式餐飲的服務(wù)務(wù)，避免油煙煙擾民。主要分類常見(jiàn)功能設(shè)置康體類健身房、游泳池、乒乓球館、羽毛球館、網(wǎng)球館商業(yè)/服務(wù)類咖啡廳/休閑茶座、酒吧、多功能室*、商務(wù)中心*消閑類室內(nèi)高爾夫球場(chǎng)、桌球房、桑拿房、SPA娛樂(lè)類棋牌室、閱覽室、兒童活動(dòng)室豪宅客戶對(duì)于于會(huì)所功能的的敏感點(diǎn)商業(yè)優(yōu)化住宅底層實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全部改為會(huì)會(huì)所面積前提：抬高部分不計(jì)計(jì)容（可通過(guò)過(guò)與規(guī)劃局溝溝通解決）。。剩余的車位問(wèn)問(wèn)題需開(kāi)挖地地下一層解決決。商業(yè)優(yōu)化計(jì)容會(huì)所面積積按照規(guī)劃指指標(biāo)為1393平米，整整體抬高后，，可考慮在沿沿街部分增加加不計(jì)容的會(huì)會(huì)所部分。項(xiàng)目會(huì)所功能能設(shè)置建議項(xiàng)目會(huì)所二層層建議該層集集中設(shè)置1-2項(xiàng)功能。。由于視野良良好，并能夠夠享受中央景景觀，并與室室外泳池活動(dòng)動(dòng)相配合，因因此建議在西西式餐吧、酒酒吧、商務(wù)咖咖啡廳等性質(zhì)質(zhì)。下層功能建議議集中康體和和消閑類功能能。上層：商業(yè)/服務(wù)類類功能下層：康體/消閑類類功能設(shè)置說(shuō)明明商業(yè)優(yōu)化豪華接待前臺(tái)臺(tái)豪華業(yè)主私人人家宴自住商務(wù)酒廊廊高級(jí)商務(wù)洽談?wù)勊烻PA房高檔健身房設(shè)計(jì)會(huì)所專用用電梯，增強(qiáng)強(qiáng)專屬和尊貴貴感溢價(jià)動(dòng)作項(xiàng)目會(huì)所經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式建議城市會(huì)所開(kāi)放放情況城市會(huì)所運(yùn)營(yíng)營(yíng)方式項(xiàng)目在所研究究的案例中，，城市會(huì)所是是否對(duì)外開(kāi)放放的比例也較較為均衡，有有47%的城城市會(huì)所對(duì)外外開(kāi)放。而在在其運(yùn)營(yíng)模式式中，選擇由由物業(yè)公司管管理或外包給給專業(yè)會(huì)所運(yùn)運(yùn)營(yíng)公司的比比例各占46%，其余8%的會(huì)所由由開(kāi)發(fā)商自營(yíng)營(yíng)，這些專業(yè)業(yè)的運(yùn)營(yíng)更能能夠滿足客戶戶需求。建議本項(xiàng)目會(huì)會(huì)所外包給專業(yè)會(huì)所所管理公司，，開(kāi)放模式建建議可對(duì)外部部高端客戶，，采取會(huì)員制制。（信息來(lái)源：：中原地產(chǎn)技技術(shù)資源平臺(tái)臺(tái)）溢價(jià)動(dòng)作參與式的園林林設(shè)計(jì)溢價(jià)動(dòng)作根據(jù)目標(biāo)客戶戶問(wèn)卷調(diào)研，，項(xiàng)目園林設(shè)設(shè)計(jì)以休憩型型硬質(zhì)景觀和和泳池水景為為主，突出參參與性。園林設(shè)計(jì)以參參與式的功能能為主可參與與的園園林設(shè)設(shè)計(jì)，，提供供業(yè)主主的休休憩和和商務(wù)務(wù)休閑閑功能能，形形成項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)會(huì)所的的外延延部分分，在在社區(qū)區(qū)內(nèi)部部實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了項(xiàng)項(xiàng)目城市核核心區(qū)區(qū)豪宅宅與自自然園園林的的有機(jī)機(jī)融合合。休憩走走廊平臺(tái)泳泳池溢價(jià)動(dòng)動(dòng)作抬高后后中央央園林林硬質(zhì)質(zhì)部分分強(qiáng)化化駐留留人流流設(shè)計(jì)計(jì)溢價(jià)動(dòng)動(dòng)作獨(dú)特的的建筑筑立面面溢價(jià)動(dòng)動(dòng)作獨(dú)特的的城市市核心心區(qū)豪豪宅價(jià)價(jià)值，，需要要獨(dú)特特的立立面風(fēng)風(fēng)格表表現(xiàn)形形式支支撐。。實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)于現(xiàn)現(xiàn)有豪豪宅立立面造造型的的突破破，也也是項(xiàng)項(xiàng)目打打造明明星豪豪宅的的重要要環(huán)節(jié)節(jié)。目前周周邊樓樓盤風(fēng)風(fēng)格雷雷同、、色調(diào)調(diào)接近近項(xiàng)目周周邊樓樓盤基基本在在2008年前前已經(jīng)經(jīng)入市市，建建筑設(shè)設(shè)計(jì)較較為滯滯后，，風(fēng)格格比較較雷同同，色色調(diào)基基本以以淡黃黃為主主，區(qū)區(qū)分度度低，，難以以體現(xiàn)現(xiàn)樓盤盤檔次次。溢價(jià)動(dòng)動(dòng)作后海和和科技技園片片區(qū)樓樓盤以以現(xiàn)代代風(fēng)格格為主主。君匯新新天鴻威海海怡灣灣三湘海海尚皇庭港港灣卓越維維港岸芷汀汀蘭卓越淺淺水灣灣博海名名苑關(guān)鍵詞詞：現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格溢價(jià)動(dòng)動(dòng)作在現(xiàn)代代風(fēng)格格的基基礎(chǔ)上上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)造型型的差差異化化關(guān)鍵詞詞：造型差差異化化保持立立面豎豎向造造型的的挺拔拔感和和橫向向線條條的變變化性性。溢價(jià)動(dòng)動(dòng)作價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)動(dòng)動(dòng)作戶型定定位其它動(dòng)動(dòng)作價(jià)格預(yù)預(yù)判其它動(dòng)動(dòng)作戶型基基本設(shè)設(shè)計(jì)動(dòng)動(dòng)作根據(jù)問(wèn)問(wèn)卷調(diào)調(diào)查和和市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研，確確定豪豪宅戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)的的基本本設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)。序號(hào)問(wèn)題結(jié)論Q1131-150平米面積段的戶型選擇建議設(shè)計(jì)為大3房Q2151-170平米面積段的戶型選擇建議設(shè)計(jì)為中大4房Q3客廳是否帶陽(yáng)臺(tái)建議帶陽(yáng)臺(tái)Q4客廳與餐廳是否分開(kāi)建議相連增強(qiáng)寬敞Q5是否希望帶入戶花園實(shí)用性強(qiáng)的入戶花園Q6您對(duì)于小孩房的要求能夠容納書桌Q7您希望廚房設(shè)計(jì)中式廚房還是中西雙廚大4房以上可以考慮Q8您希望帶傭人房嗎？大4房以上可以考慮Q9您對(duì)于衛(wèi)生間的個(gè)數(shù).至少2個(gè)，5房以上建議3個(gè)Q10您希望的主臥里面帶不帶書房建議不帶，大4房可以考慮Q11您希望主臥外帶設(shè)計(jì)形式？建議設(shè)計(jì)Q12您希望設(shè)計(jì)2個(gè)主臥嗎建議5房、復(fù)式戶型考慮Q13您對(duì)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)的形式要求根據(jù)建筑外形考慮直線和波浪形Q14您希望書房是否帶陽(yáng)臺(tái)建議不設(shè)計(jì)Q15您希望客廳是否挑空？建議復(fù)式戶型挑空目標(biāo)客客戶物物業(yè)敏敏感點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)卷卷調(diào)查查分析析戶型優(yōu)優(yōu)化基于市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的的大面面積高高層住住宅戶戶型借借鑒序號(hào)項(xiàng)目名稱1君匯新天170平米2皇庭港灣171平米3新世界四季山水151平米4圣莫麗斯166平米5三湘海尚170平米6首地容御142平米7鴻威海怡灣143平米8浪琴半島170平米9蝴蝶谷240平米頂復(fù)10三湘海尚280平米頂復(fù)根據(jù)客戶戶問(wèn)卷和和市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，篩篩選借鑒鑒戶型戶型優(yōu)化化客戶不認(rèn)認(rèn)同：書房帶陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，實(shí)實(shí)用性差差，并計(jì)計(jì)算入一一半面積積?？蛻粽J(rèn)同同：主臥帶大大陽(yáng)臺(tái)，，增強(qiáng)室室外景觀觀。君匯新天天170平米皇庭港灣灣171平米客戶認(rèn)同同：客廳、主主仆分區(qū)區(qū)清晰客戶不認(rèn)認(rèn)同：圓形陽(yáng)臺(tái)臺(tái)實(shí)用性性差客戶認(rèn)同同：雙廚設(shè)計(jì)計(jì)、大面面寬客廳廳和觀景景陽(yáng)臺(tái)客戶不認(rèn)認(rèn)同：主臥無(wú)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)四季山水水151平米圣莫麗斯斯166平米客戶認(rèn)同同：大面寬客客廳和觀觀景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、套房房式主臥臥?？蛻舨徽J(rèn)認(rèn)同：分區(qū)混亂亂三湘海尚尚170平米客戶認(rèn)同同：套房式主主臥，自自帶書房房。客戶不認(rèn)認(rèn)同：動(dòng)區(qū)空間間面積浪浪費(fèi)多。。首地容御御142平米客戶不認(rèn)認(rèn)同：動(dòng)線交叉叉，布局局混亂進(jìn)進(jìn)門見(jiàn)廳廳，與廳廳對(duì)視。。主臥陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)使用用率低，，存在死死角。海怡灣143平平米客戶認(rèn)同同：大尺度觀觀景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、大面面寬客廳廳+餐廳廳、戶內(nèi)內(nèi)花園浪琴半島島170平米客戶認(rèn)同同：主臥與書書房套房房設(shè)計(jì)、、雙主臥設(shè)設(shè)計(jì)客戶不認(rèn)認(rèn)同：主臥無(wú)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)超豪華主主臥空間間，配置置多功能能弧形景景觀大露露臺(tái)電梯直接入入戶花園多功能弧形形景觀大露露臺(tái)：可打打造天際泳泳池、露露天SPA、空空中花園園內(nèi)凹式戶內(nèi)內(nèi)花園可打打造陽(yáng)光書書房挑高客廳，，盡顯雍容容空間中空部分可