XXXX年南山項目產品定位報告商業(yè)街定位和商業(yè)規(guī)劃設計

2012年南山項目產品定位報告商業(yè)街定位和商業(yè)規(guī)劃設計建議世聯研究案例當城市融合自然時，傳統(tǒng)意義的豪宅都將可能黯然失色，尤其在豪宅不斷向城市邊緣擴張的時代當紐約中央公園頂級公寓以天價成交震驚世界時，城市中心的豪宅模式已經被悄然的模仿。然而，在深圳，豪宅往往與郊野化的觀念相連，城市豪宅在價值定義上遭遇貶損……ANGLE視角營銷的意義在于——不斷轉換價值的視角，實現價值的最大化。發(fā)現2012年南山項目產品定位報告上篇：項目價值體系的界定TheValueofLuxuryHouse位于南頭成熟居住區(qū)中心，城市資源豐富項目印象人人樂天虹商場家樂福實驗小學實驗學校協和醫(yī)院婦幼醫(yī)院中信銀行田廈項目文體中心荔香公園南頭商業(yè)城百安居郵政儲蓄南山政府南山分局活動中心公交站地鐵站公交站公交總站步行15分鐘步行10分鐘交通通達性良好，同時規(guī)避主干道噪音干擾與主干道快速連接動線1：地塊——南光路（南）——輔道——桃園路。動線2：地塊——南頭街（西）——南山大道。噪音、人流干擾小北側成熟居住區(qū)東側南光路車流較少東面市政荔香公園東南路口車流人流均較少南側南頭街屬于輔路項目印象享有深圳一線品牌教育配套資源項目印象周邊社區(qū)生活氛圍濃厚，居家條件良好項目印象城市中央公公園景觀資資源昭示性、展展示性：地地塊通過荔荔香公園至至南海大道道、桃園路路之間，基基本無建筑筑遮擋，來來形象展示示價值極高高。沿南光光、南頭街街兩側沿路路，展示性性強于周的的已入住社社區(qū)。視野：地塊塊與南海大大道之間無無任何建筑筑遮擋。大角度的公公園景觀視視野項目地塊項目印象獨占性景觀觀資源價值值城市稀缺開開闊性視野野標志性昭示示效果現有的視角角：問題思考：：成熟住區(qū)新新樓盤學位房景觀房在現有的視視角下，項項目目價值值提升的空空間？>>>>>>可實現價值值檢驗現有視角下下的項目價價值檢驗項目周邊項目周邊同同樣具有實實驗學校小小學部配套套的樓盤。。項目周邊目目前供應全全部為二手手樓盤價值檢驗123456789名稱套數主力主力面積荔林春曉5443、4房110、130、170荔秀華庭563、4房130、180明舍御園1054房140-230前海華庭1962房3房80/100荔香源843房4房130-180馨荔苑284房160、180秀林新居904房5房128、178陽光荔景3723房4房118、150悠然天地5243房5房120、140-170序號樓盤序號樓盤1荔秀華庭6明舍御園2秀林新居7陽光荔景3馨荔苑8荔林春曉4前海華庭9悠然天地5荔香源備注：荔香源為軍產房。周邊典型二二手項目分分析悠然天地基本指標：：項目用地面面積:30000.40㎡建筑面積:93356m2商業(yè)面積:2062.36m2住宅面積:65234m2會所面積:1600m2幼兒園面積積：2100總戶數：524戶車位:262(68)容積率:2.43覆蓋率:17.08%戶型面積區(qū)間（㎡）套數比二房二廳80-9013.74%三房二廳100-11534.35%四房二廳130-15042.75%四房二廳（帶工人房）170-1809.16%戶型比例：：三級市場價價格帶學位戶型型：21000-24000元/平米米；帶學位和景景觀戶型：：22000-26000元元/平米評價：配套在區(qū)區(qū)內相對對較齊，，擁有社社區(qū)商業(yè)業(yè)、幼兒兒園、會會所。價值檢驗驗明舍御園園基本指標標：項目用地地面積:5000.7㎡建筑面積積:24996m2容積率:3.6總戶數：：105戶車位:149覆蓋率:25.1%戶型面積區(qū)間（㎡）套數比三房二廳（帶工人房）140-16080%四房二廳（帶工人房）180-20010%四房兩廳（帶工人房）200-23010%戶型比例例：三級市場場價格帶學位和和景觀戶戶型：26000-2800元/平平米；評價：依靠內部部園林和和觀景戶戶型成為為片區(qū)內內品質相相對最高高的樓盤盤。價值檢驗驗周邊典型型二手項項目分析析主要置業(yè)業(yè)群體動動機和構構成價值檢驗驗片區(qū)內目目前置業(yè)業(yè)客戶主要動機機為購買買學位房房，占70%。另外純粹粹的改善善型換房房約30%，主主要是看看重區(qū)域域的生活活便利性性和荔香香公園景景觀。置業(yè)動機機片區(qū)內目目前置業(yè)業(yè)客戶60%來自南山山，30%來自福福田?？蛻袈殬I(yè)業(yè)不集中中，包括括本片區(qū)區(qū)原住居居民、科科技園改改善型換換房、華華僑城、、福田北北區(qū)的學學位需求求客戶等等。客戶組成成周邊市場場主要置置業(yè)群體體戶型和和價格承承受力價值檢驗驗片區(qū)內客客戶主要要登記需需求面積積集中在在3房戶戶型，以以131-150平米米面積段段最多，，占23%。需求3房房的客戶戶以改善善型自住住為主，，70%需需求集中中在購買買學位房房。戶型需求求片區(qū)內客客戶價格格承受力力，主要要承受單單價在25000以下下，占85%。。片區(qū)內客客戶需求求戶型以以自住型型為主，，顯然價格承受受力一般般。價格承受受力現有視角角下的項項目可實實現價值值問題思考考：在學位房房和景觀觀房的價價值觀念念下，項項目價值值受制于于目前區(qū)區(qū)域二手手樓盤的的價值制制約。能否在學學位房和和景觀房房視角以以外，發(fā)發(fā)現更大大的項目目價值，，跳出二二手樓盤盤的制約約？>>>>>>更深層次次的視角角顯性價值值（可見見）：區(qū)位地段配套項目價值值審視的的“冰山山模型””隱性價值值（需深深入思考考和挖掘掘）：城市土地規(guī)劃替代性……“冰山運運動之所所以雄偉偉壯觀，，是因為為他的絕絕大部分分在水面面以下。?！表椖康恼嬲嬲齼r值值，最終終是由隱隱性的價價值決定定。項目地塊塊屬于深深圳稀缺缺性的開開發(fā)建設設用地《深圳市市城市更更新辦法法》提升升了關內內現有存存量、可可直接開開發(fā)建設設用地的的價值。。從城市意意義看，，項目土土地價值值具有極高的城城市發(fā)展展價值。。占地面積5749.67平米建筑面積24000平米容積率4.17商業(yè)面積1393平米套型限制90/90限高80米隱性價值值極度的稀稀缺性。。深圳未來來唯一城城市中心心公園區(qū)區(qū)開發(fā)的的樓盤隱性價值值福田中心公園片區(qū)周圍已無可直接開發(fā)用地。南山中山公園片區(qū)破舊的附近居民區(qū)形象荔香公園片區(qū)良好的附公園景觀和居住氛圍唯一性的的、不可可再生性性。唯一城市市中心資資源與自自然資源源融合的的新盤隱性價值值家樂福人人樂深圳大學南山實驗學校協和深圳醫(yī)院南山婦幼醫(yī)院區(qū)政府區(qū)公安局城市中心資源自然景觀資源獨占性的的資源優(yōu)優(yōu)勢未來珠三三角和深深圳城市市的核心心隱性價值值前海：未未來將發(fā)發(fā)展位于于產業(yè)鏈鏈最高端端的一系系列產業(yè)業(yè)。其服服務范圍圍將是包包括香港港在內的的整個珠珠三角。。后海：未未來將建建設與紐紐約曼哈哈頓相當當的世界界級金融融商務中中心。華僑城：：深圳和和國家著著名主題題旅游文文化和高高尚住宅宅區(qū)?？萍紙@：：人均產產值最高高的國家家級高新新技術開開發(fā)區(qū)。。項目片區(qū)區(qū)：居于于以上各各區(qū)域的的中心，，共享以以上區(qū)域域的規(guī)劃劃利好，，同時獨獨占的成成熟城市市生活資資源和景景觀資源源。無可替代代的城市市中心的的核心顯性價值值視角下下的梳理理中原認為為，僅看看到顯性性價值忽忽略了：：城市土地地資源稀稀缺性對對地塊價價值空間間挖掘的的利潤要求求中央公園園景觀與與城市成成熟配套套資源融融合后的的獨特性價價值未來珠三三角中心心地區(qū)的的城市中中心的不可替代代性成熟住區(qū)學位房景觀房片區(qū)新盤片區(qū)新的景觀和學位房居家型景觀大宅>>>中原價值值觀點：：片區(qū)市場場供應短短缺引發(fā)發(fā)的供需需矛盾決決定項目目未來不不存在平平穩(wěn)銷售售的難題題未來土地地供應的的稀缺性性決定項項目必須須尋求價值最大大化開發(fā)路徑徑教育、配配套、交交通、路路網、公公園、視視野等為為項目未未來的物業(yè)高端端化發(fā)展展基礎性性價值地塊的獨獨特的城城市資源源與公園園景觀融融合價值值將形成成項目未未來非比較級級競爭賣賣點未來城市市土地供供應稀缺缺性帶來來的市場場供需矛矛盾所引引發(fā)的土土地價值值膨脹效效應城市中央央公園景景觀價值值與城市市成熟配配套資源源共融的的獨有價價值珠三角中中心的核核心不可替代代的城市市中心區(qū)區(qū)域的核核心“所謂的的豪宅，，首要條條件就是是地點的的不可取取代性和和稀缺性性?！薄獓H際知名豪豪宅設計計專家，，美國加加利福尼尼亞州帕帕薩迪納納藝術中中心設計計學院教教授王受受之>>>>>>項目的的豪宅宅價值值項目豪豪宅價價值體體系豪宅基基礎性性價值值公園景景觀城城市資資源交交通通路網網教教育配配套開開闊視視野獨占性性非比比較級級價值值城市資資源與與公園園景觀觀的融融合價價值溢價平價海景資資源占占有型型深圳豪豪宅價值海怡灣灣、半半島城城邦………星河丹丹堤山景資資源占占有型型城市資資源占占有型型獨創(chuàng)資資源稀稀有型型幸福里里、大大中華華公寓寓三湘海海尚非比較較級競競爭賣賣點詮詮釋：：城市資源與公園景觀融合價值？雙重資源獨占型項目獨獨特、、不可可替代代的豪豪宅價價值資資源獨占性性/非非比較較級/公園園豪宅宅項目屬屬性定定位獨占性性：深圳再再無同同時擁擁有城城市資資源與與公園園景致致的融融合價價值產產品，，稀缺缺價值值的獨獨有性性決定定競爭爭層次次非比較較級：：生活資資源與與自然然資源源共融融的綜綜合價價值填填補了了高檔檔住宅宅產品品甄選選的價價值體體系，，成為為未來來城市市豪宅宅新的的標桿桿尺度度，也也將成成為未未來項項目溢溢價的的最重重要利利潤賣賣點公園豪豪宅：區(qū)別別于傳傳統(tǒng)意意義的的城市市豪宅宅，進進一步步清晰晰項目目的核核心價價值NEVERBEFORE形象表表達：：NEVERAGAIN靜溢繁繁華，，不可可再有有形象表表達：：項目屬屬性問題思思考：：具有獨獨特城城市資資源與與公園園景致致的城城市豪豪宅。。深圳豪豪宅市市場新新的價價值標標桿。。已有的的世界界大都都市相相似區(qū)區(qū)域的的價值值表現現。>>>>>>世界大大都市市案例例世界級級成熟熟都市市案例例：北京上海紐約倫敦大都市市案例例世界成成熟大大都市市核心心城區(qū)區(qū)價值值巔峰峰案例例北京上海紐約倫敦成熟的的大都都市成熟的的大都都市價價值功功能分分區(qū)大都市市案例例北京朝朝陽公公園板板塊屹屹立核核心城城區(qū)價價值巔巔峰北京朝朝陽公公園板板塊：：歷史：：北京京文化化中心心城市：：北京京城市市軸線線核心心區(qū)土地：：主城城區(qū)土土地價價值最最高的的地區(qū)區(qū)經典豪豪宅項項目：：棕櫚泉泉國際際公寓寓公園大大道觀湖國國際泛海國國際招商公公園1872主流價價格：：35000-60000大都市市案例例上海世世紀公公園板板塊新新興豪豪宅板板塊上海世世紀公公園板板塊：：世紀公公園屬屬于上上海打打造生生態(tài)環(huán)環(huán)境中中高檔檔住宅宅區(qū)，，屬于于上海海繼古古北社社區(qū)等等傳統(tǒng)統(tǒng)高端端社區(qū)區(qū)滯后后的另另一高高檔住住宅區(qū)區(qū)。典型豪豪宅項項目：：仁恒河河濱花花園公公園香梅花花園（（三期期）麗晶博博園主流價價格：：50000-80000。。世紀公園大都市市案例例紐約中中央公公園板板塊引引領全全美最最昂貴貴地產產板塊塊紐約中中央公公園板板塊：：歷史：：紐約約城市市的起起源地地。城市：：美國國和全全球高高端商商務生生活最最齊備備的區(qū)區(qū)域土地：：世紀紀豪宅宅聚聚聚區(qū)經典豪豪宅項項目：：圣里摩摩大樓樓黃金國國大樓樓帝王大大樓……成交價價格：：單套套最高高3.8億億元人人民幣幣（2009年年）大都市市案例例倫敦海海德公公園創(chuàng)創(chuàng)全球球最高高高層層豪宅宅單價價記錄錄倫敦海海德公公園區(qū)區(qū)域：：歷史：：倫敦敦最知知名的的公園園。十十八世世紀前前這里里是英英王的的狩鹿鹿場?！，F在為為全球球富豪豪投資資置業(yè)業(yè)的首首選城城市中中心區(qū)區(qū)域。。經典豪豪宅項項目：：愛敦閣閣(UpdownCourt)吧“海德德公園園一號號”（單價價66萬/平米米）世界大大都市市現狀狀問題思思考：：具有城城市資資源與與公園園景致致的價價值的的城市市豪宅宅，具具有領領導整整個城城市豪豪宅市市場高高價值值表現現。項目所所在區(qū)區(qū)域目目前相相對深深圳豪豪宅的的價值值地位位。>>>>>>深圳城城區(qū)豪豪宅市市場掃掃描南頭片區(qū)科技園園片區(qū)華僑城城片區(qū)前海片區(qū)后海片區(qū)蛇口片區(qū)南油/中心心片區(qū)區(qū)城區(qū)豪豪宅市市場在售項項目：：首地地容御御、香香山里里、純純水岸岸。在售項項目：：三湘湘海尚尚、寶寶能太太古城城、鴻鴻威海海怡灣灣、君君匯新新天。。前海中中心，，深圳圳新的的市級級中心心，未未來珠珠三角角的““曼哈哈頓””。項目區(qū)區(qū)域價價值現現狀遜遜于豪豪宅片片區(qū)價值區(qū)區(qū)間2800018000350005000022000華僑城城后海城市自然40000項目片片區(qū)項目所所在片片區(qū)主主力價價值區(qū)區(qū)間為為22000——28000，，明顯顯低于于后海海片區(qū)區(qū)的40000-50000和華華僑城城片區(qū)區(qū)的35000-40000的價價格區(qū)區(qū)間。。如何擺擺脫目目前區(qū)區(qū)域對對產品品未來來溢價價的制制約？？>>>>實現現項項目目豪豪宅宅價價值值的的客客戶戶支支撐撐>>支撐撐富士士投投資資荔荔香香公公園園項項目目產產品品定定位位報報告告中篇篇：：項項目目目目標標客客戶戶的的價價值值TheFoundationofLuxuryHouse分析析思思路路競爭爭片片區(qū)區(qū)研研究究典型型客客戶戶研研究究價值值實實現現方方向向后海區(qū)天驕華庭分行深圳市南山區(qū)工業(yè)八路天驕華庭234號樓13商鋪部分卓越維港分行深圳市南山區(qū)工業(yè)八路天驕華庭234號樓13商鋪部分深圳市南山區(qū)后海大道名仕花園7幢127號鋪蔚藍海岸分行深圳市南山區(qū)后海大道名仕花園7幢127號鋪濱海之窗分行深圳市南山區(qū)后海大道濱海之窗花園2號樓08號商鋪愉康片區(qū)麒麟分行深圳市南山區(qū)藝園東路繽紛年華家園商業(yè)裙樓A06、79號學府分行南山區(qū)學府路康樂大廈K1002B鋪南山E區(qū)蔚藍海岸三期分行南山區(qū)后海大道登良路蔚藍海岸三期29棟102A、B號鋪西海灣分行深圳市南山區(qū)后海創(chuàng)業(yè)路西海灣花園50號商鋪觀海臺分行深圳市南山區(qū)觀海臺3、5-7#鋪前海B區(qū)繽紛分行深圳市南山區(qū)南光路繽紛假日D幢118號商鋪現代城分行深圳市南山區(qū)現代城華庭1-5棟A015鋪南頭高新區(qū)陽光荔景分行深圳市南山區(qū)南山大道東梅源路北荔香園6號鋪星海沁園分行南山區(qū)深南大道與前海路交匯處星海名城組團三商鋪C之一海雅片區(qū)厚德品園分行南山區(qū)學府路厚德品園商鋪6-7華彩天成分行深圳市南山區(qū)文心二路(海雅百貨后面)華彩新天地商城121號店中客戶戶研研究究為了了確確保保本本次次匯匯報報完完全全符符合合客客觀觀的的客客戶戶需需求求，，項項目目組組特特地地走走訪訪了了中中原原地地產產在在南南山山的的南南頭頭、、后后海海、、前前海海、、中中心心區(qū)區(qū)的的15家家三三級級市市場場分分行行。。期間間共共訪訪談談區(qū)區(qū)域域經經理理2人人，，分分行行經經理理13人人，，以以填填寫寫或或者者郵郵件件方方式式獲獲得得客客戶戶問問卷卷112份份，，其其中中區(qū)區(qū)內內52份份，，區(qū)區(qū)外外64份份。。區(qū)域域內內高高價價成成交交客客戶戶研研究究客戶戶研研究究選擇擇在在項項目目本本片片區(qū)區(qū)成成交交，，同同時時在在其其它它豪豪宅宅片片區(qū)區(qū)（（以以后后海海片片區(qū)區(qū)為為主主，，部部分分有有華華僑僑城城的的客客戶戶））同同時時有有成成交交情情況況的的客客戶戶。。該類類客客戶戶共共獲獲得得現現場場填填寫寫和和電電子子問問卷卷共共計計28份份。。面積段110以下111-130131-150151-170171-190190以上比例0.0%15.8%42.1%26.3%10.5%5.3%按照照成成交交價價格格進進行行客客戶戶篩篩選選客戶戶研研究究根據據市市場場調調研研，，項項目目片片區(qū)區(qū)帶帶學學位位二二手手住住宅宅單單價價基基本本在在20000以上上，，不不帶帶學學位位的的二二手手住住房房單單價價基基本本在在20000以以下下。。基于于利利潤潤最最大大化化的的考考慮慮，，項項目目組組從從中中原原地地產產片片區(qū)區(qū)內內三三級級市市場場成成交交戶戶型型中中，，篩篩選選了了2011年年-2012年年5月月份份成成交交單單價價在在20000以以上上的的戶戶型型進進行行了了分分析析。。其其中中成成交交比比例例最最高高的的是是131-170平平米米面面積積段段，，占占三三級級市市場場總總成成交交套套數數的的68.4%。。成交單價價在25000以上，，全部是是131-190平米米大戶型型。面積段110以下111-130131-150151-170171-190190以上比例0.0%0.0%16.7%66.7%16.7%0.0%20000以上上25000以上上（信息來來源：中中原地產產三級市市場研究究中心/深港研研究院））片區(qū)內成成交客戶戶訪談客戶研究究項目組在在地塊周周邊片區(qū)區(qū)9個樓樓盤的三三級市場場成交客客戶中，，篩選了了4個成成交單價價在25000以上的的客戶進進行了面面談。本次調研研獲得片片區(qū)內客客戶現場場訪談案案例4組組，電話話和郵件件問卷28份。。序號片區(qū)內成交客戶典型置業(yè)樓盤1陽光荔景2荔林春曉3悠然天地4明舍御園訪談對象葉先生職業(yè)小企業(yè)老板成交單位190平米/4房2廳成交單價約25000訪談要點之前住在華僑城，在寶能太古城也有房產。這回購買主要是為了第二個兒子購買，剛好趕上上家學位明年到期。葉先生表示，400多萬的價格又帶學位的房子，科技園那里也有不少。來南頭這里主要是買個區(qū)域成熟，周圍環(huán)境好，這在深圳是很少的。另外這個區(qū)域生活很方便，父母接過來住平時出行很方便。葉先生認為這里房子比較舊，社區(qū)設計又比較一般，25000多的價格算是合理的水平訪談結論1.改善型客戶對于戶型設計更看重。2.社區(qū)物業(yè)相對較舊，制約了片區(qū)物業(yè)整體的價值。陽光荔景景客戶訪訪談訪談對象林先生職業(yè)科技園中興管理成交單位141平米/4房2廳成交單價24800訪談要點已經在海怡東方置業(yè)，住的是3房，此次過來主要是換個區(qū)域居住。覺得后海生活不成熟，選擇了本區(qū)域。在這個區(qū)域看了一些盤，最終落定在荔林春曉，主要原因是買的戶型128平米，覺得結構很好，能看到社區(qū)的中心位置，視野也開闊。關于是否看重學位，林先生認為其實在別的區(qū)域也能買到帶學位的房子，之所以選擇這里，主要是生活成熟，又有公園景觀。。關于是否認可后海的價格高于本片區(qū)，林先生認為后海未來規(guī)劃很好，以后一定是新的富人區(qū)。南頭這里生活氣氛更好，只是社區(qū)有些舊，規(guī)劃和園林也很一般，要不價格有可能賣的更高。訪談結論客戶認同區(qū)位和景觀價值，不認同現在的社區(qū)規(guī)劃設計。荔林春曉曉客戶訪訪談訪談對象劉女士職業(yè)政府公務員成交單位140平米/4房2廳成交單價29000訪談要點原來住海印長城，08年在卓越維港買了高層?，F在為了小孩上學買了悠然天地3房。問到為什么會買這樣高的總價，同區(qū)域內其它帶學位的小些的戶型為什么不去挑選，劉女士認為，這回是換大房，除了給孩子上學，以后還有幾十年是要自己住的。當然要選擇環(huán)境舒適、戶型合理的社區(qū)了。訪談結論學位是置業(yè)的首選因素，但不是核心決定因素，社區(qū)和戶型是最終決定因素，也是客戶愿意支付高價格的動力。悠然天地地客戶訪訪談訪談對象陳先生職業(yè)福田貿易公司小老板成交單位173平米/4房2廳成交單價27500訪談要點已經在華僑城有房子（房子比較老），這次過來首先是為了小孩子上學?？?00萬的總價，為什么不去其它區(qū)域選擇帶學位的房子。陳先生說其實已經在多個片區(qū)考慮過，包括科技園和后海那里，但是科技園和后海的人氣不旺，配套不齊全是一個，另外明舍御園的社區(qū)設計很精致，園林做的很好，陳先生很喜歡這些。戶型也能看公園景觀，陳先生覺得這樣的房子，500萬買的還是能夠接受的。訪談結論本片區(qū)高價格成交的支撐點是成熟配套、學位房和社區(qū)設計，阻礙更高價格的是，社區(qū)規(guī)劃設計的附加值低。明舍御園園客戶訪訪談區(qū)域外高高價成交交客戶研研究客戶研究究典型成交交客戶訪訪談客戶研究究除了在本本片區(qū)進進行已成成交客戶戶調研外外，同時時獲得在本片區(qū)區(qū)看房但但是未成成交、在在片區(qū)外外成交的的客戶案案例。本次獲得得客戶現現場訪談談案例6組，電電話和郵郵件問卷卷64份份。序號流失客戶主要置業(yè)樓盤1皇庭港灣2三湘海尚3鴻威海怡灣4浪琴半島5博海名苑6寶能太古城訪談對象詹先生職業(yè)前海某公司管理層訪談要點購買皇庭港灣F座177平米大3房。曾經去項目周邊看過明舍御園二手房，非常認可荔香公園附近的環(huán)境和配套，但是認為社區(qū)有些舊，對于明舍御園的173平米4房，詹先生認為一是主臥不夠開闊，沒有衣帽間。其它的幾個臥室又偏小，覺得不夠寬敞。廚房和餐廳距離又遠?？蛷d是從側面看荔香公園，角度不好。認為皇庭港灣三梯兩戶的設計理念感覺很舒適，外墻用材非常高檔。置業(yè)敏感點戶型、景觀訪談結論舒適型/奢享型客戶看重的是戶型空間與外部景觀的結合?；释ジ蹫碁晨蛻粼L訪談訪談對象徐先生職業(yè)南山中心區(qū)企業(yè)高管訪談要點今年初計劃拿出400萬購買一套140-150的3房，曾去過悠然天地看一套143平米的4房戶型，能看到荔香公園。同時又到鴻威海怡灣看了一套143平米的觀海戶型，400多萬的價格，其實在別的區(qū)域也能買到帶學位的房子，鴻威海怡灣這套戶型算下來上了500萬。問其為何超出預算購買這套戶型，徐先生認為主要是海景高層，戶型設計很好，能看到深圳灣和香港景觀。另外，后海地區(qū)未來升值潛力很大，加上海景和育才小學學位，徐先生下定決心多掏了100多萬買這套戶型。置業(yè)敏感點景觀、戶型、區(qū)域、學位。訪談結論戶型設計始終是戶型優(yōu)化的核心。鴻威海怡怡灣客戶戶訪談訪談對象朱女士職業(yè)福田企業(yè)高管訪談要點家住華僑城，購買了三湘海尚A座140平米三房，主要是考慮買房未來居住。目前是作為資產投資使用。曾經在中原地產荔香源分行看過悠然天地和明舍御園的140多平米3房，目的是買個學位房，房產肯定是能保值。按照朱女士的話講，就是好學校和公園附近的房子一定會升值，加上自己的兒子已經3歲了，考慮找個好的學校。當被詢問到學位、公園景觀和戶型設計，哪個最重要的時候，朱女士說，改善型的話，肯定是戶型設計是第一位的。學位和景觀是增值加分的因素。問及為何還是去了后海買房子，朱女士說主要是三湘的戶型要好于南頭這一片的設計，畢竟后海是新區(qū)，而且她以后也要住的，當然會先考慮產品了。置業(yè)敏感點戶型、升值訪談結論改善型客戶首先關注的還是使用功能。三湘海尚尚客戶訪訪談訪談對象彭先生職業(yè)科技園中管訪談要點之前住的已有幾套住房，這回購買主要是為了第二個兒子購買，剛好趕上上家學位明年到期。戶型能看到社區(qū)的中心位置，比較喜歡。400多萬的價格，其實在別的區(qū)域也能買到帶學位的房子，之所以選擇荔林春曉，主要是戶型設計比較好，大陽臺，能看到社區(qū)中央景觀。另外這個區(qū)域生活很方便，父母接過來住平時出行很方便。置業(yè)敏感點學位、戶型、景觀訪談結論客戶看重的是戶型設計結合項目區(qū)域優(yōu)勢。浪琴半島島客戶訪訪談訪談對象嚴女士職業(yè)小企業(yè)老板訪談要點嚴女士一家之前已經是陽光帶海濱城業(yè)主，曾經在中原地產繽紛假日分行登記過，看看南頭這片的大戶型情況。最后就是去了明舍御園，看到173平米的戶型有3個房面積都很小，干脆就不看了。談到學位和景觀的問題，嚴女士說自己小孩已經在南外有了學位，不會再考慮南頭。但是，她說她的朋友有可能會考慮南頭這里帶學位的二手房。但是會認真考慮戶型、園林景觀這些因素的?！盎四敲炊噱X，我們肯定會考慮和別的區(qū)域相比較了。”置業(yè)敏感點學位、戶型、景觀訪談結論學位不是唯一優(yōu)勢，學位、景觀和樓盤產品結合才是優(yōu)勢的基礎。博海名苑苑客戶訪訪談訪談對象秦先生職業(yè)南山企業(yè)主訪談要點秦先生在寶能太古城和明舍御園都買了房子，寶能買的是155平米4房，總價快500萬，明舍御園買的是173平米，總價430萬。對比寶能和明舍御園的區(qū)別，秦先生認為買明舍御園現在是圖個學位，以后的話還可以住，那里離秦先生現在的家很近，大陽臺上可以看到整個荔香公園景觀，生活也方便。買寶能基本就是為了投資，后海這里價格肯定還要漲。關于戶型設計，秦先生說當然寶能的戶型好多了，贈送面積多，面寬也足夠，要不他也不會一平米多花出快10000買寶能的戶型。置業(yè)敏感點戶型、區(qū)域、景觀訪談結論戶型設計始終是產品價值的核心。寶能太古古城/明明舍御園園客戶訪訪談客戶價值值總結問題思考考：認可本片片區(qū)的成成熟生活活、學位位配套和和公園景景觀。不認可現現有的社社區(qū)規(guī)劃劃設計，，不愿意意再為更更高的價價格買單單?，F有樓盤盤較滯后后的物業(yè)業(yè)規(guī)劃設設計水平平，阻礙礙了本區(qū)區(qū)域潛在在的豪宅宅價值釋釋放。需挖掘目目標客戶戶的價值值需求點點。>>>>>>目標客戶戶研究調查客戶戶基本情情況統(tǒng)計計客戶研究究被調查客客戶主要要居住區(qū)區(qū)域仍然然以南山山為主，，占58%，福福田占24%。。區(qū)域來源源被調查客客戶的置置業(yè)較分分散，比比較多的的是公司司高管、、高級職職稱公務務員、事事業(yè)單位位中級人人員和公公司企業(yè)業(yè)的總經經理、小小老板、、中高管管。職業(yè)構成成項目目標標客戶群群體客戶研究究核心客群群主要來自自南山區(qū)區(qū)域；科技園和和其它企企業(yè)中高高層管理理、技術術人員。。中高級別別公務員員；文衛(wèi)事業(yè)業(yè)單位高高級別人人員。重要客群群主要來自自南山、、福田區(qū)區(qū)域；科技園和和其它大大企業(yè)高高級管理理、中小小型企業(yè)業(yè)老板/總經理理。高級別公公務員（（含退休休）；文衛(wèi)事業(yè)業(yè)單位領領導（處處級干部部以上））；本區(qū)域的的已入住住樓盤大大戶型（（130平米以以上）業(yè)業(yè)主。外圍客群主要來自羅羅湖區(qū)域；；中大型企業(yè)業(yè)公司中高高層管理、、技術人員員；私企小老板板；以名校學位位為導向的的置業(yè)需求求。綜合客戶訪訪談和市場調研，，能夠承擔高成交交價格的客群，分分為3大層面。調查客戶對對于本片區(qū)區(qū)認同度分分析客戶研究被調查客戶戶對于項目目區(qū)域，最最認同的是是生活配套套成熟和公公園景觀。?？蛻粽J同度度未來預期關于項目區(qū)區(qū)域未來價價格能否接接近后海等等豪宅區(qū)域域價格，被被調查客戶戶多數認為為存在接近近后海價格格的可能性性。（信息來源源：中原地地產二三級級市場成交交客戶調研研）項目的目標客戶群認同區(qū)域的城市中心資源和公園景觀優(yōu)勢?？蛻艨傮w認可項目區(qū)域未來的價值上升空間?？蛻粞芯可钊胨伎柬椖繑[脫目目前區(qū)域的的制約在于于打造自身身的社區(qū)物物業(yè)價值。。從客戶認同同的物業(yè)價價值借鑒項項目物業(yè)未未來的發(fā)展展方向。>>>>>>競爭片區(qū)的的物業(yè)價值值體系分析思路競爭片區(qū)研研究典型客戶研研究價值實現方方向競爭片區(qū)評評級片區(qū)教育資源景觀區(qū)內主要樓盤后海片區(qū)育才四小、南外初中濱海部深圳灣海景海怡灣、海月花園三期、海月五期、后海公館、皇庭港灣、太古城（南區(qū)）、曦灣、卓越維港科技園南片區(qū)南外科苑部、南外高新部深圳灣海景濱福庭園、博海名苑、純海岸、浪琴半島、陽光帶海濱城2期、中信海闊天空、卓越淺水灣花園競爭片區(qū)說說明競爭片區(qū)評評級片區(qū)評級評級說明后海片區(qū)重點參照從2007年至今每年連續(xù)存在新盤供應，其戶型比例能夠較真實的體現市場產品需求。客戶以南山區(qū)域為主，與本片區(qū)客戶存在重疊性?？萍紙@南片區(qū)簡單借鑒科技園南片區(qū)連續(xù)2年內無新盤供應，三級市場成交比例存在一定的偏差?？蛻舻膮^(qū)域性較強，外溢置業(yè)的比例一般。競爭研究片區(qū)項目片區(qū)后海片區(qū)科技園南片區(qū)教育資源實驗學校小學部、初中部育才四小、南外初中南外科苑部、南外景觀荔香公園深圳灣海景生活配套完全成熟的生活配套生活配套較少生活配套不齊全客戶流通性南山和福田為主，高流動性南山和福田為主，高流動性以科技園高端客戶為主，流動性較低后續(xù)供應未來2-3年內暫無大戶型項目未來2-3年內供應充足，片區(qū)內競爭激烈土地使用接近飽和，未來新盤少規(guī)劃利好一般世界金融港高新產業(yè)基地共享關系可以部分共享后海片區(qū)規(guī)劃利好不能共享項目片區(qū)成熟的生活配套片區(qū)間競爭爭研究競爭研究后海片區(qū)競競爭項目價價值體系競爭研究項目項目價值點項目共性價值卓越維港海景、立面材料、大贈送海景、增送面積皇庭港灣豪華大主臥、主傭分梯三湘海尚大面積尺度、科技智能建筑寶能太古城贈送空間、集中式商業(yè)、地鐵上蓋君匯新天大贈送、高性價比鴻威海怡灣一線海景、超實用贈送面積項目項目價值點項目個性價值價值屬性卓越維港海景、立面材料、大贈送立面材料附加值皇庭港灣豪華大主臥、主傭分梯豪華大主臥、主傭分梯戶型設計三湘海尚大面積尺度、科技智能建筑屬性科技智能建筑屬性物業(yè)附加值君匯新天大贈送、高性價比大開間戶型設計鴻威海怡灣一線海景、超實用贈送面積————卓越淺水灣純4房，交錯露臺設計露臺設計戶型設計博海名苑低梯戶比，大面積贈送露臺露臺設計戶型設計浪琴半島首家觀光電梯、無邊際按摩式泳池、下沉式商業(yè)街、贈送面積觀光電梯、無邊際泳池、下沉式商業(yè)街物業(yè)附加值中信岸芷汀蘭最后的灣區(qū)大宅————競爭片區(qū)典典型項目價價值體系競爭研究共性價值：：戶型大尺尺度空間設設計、贈送送面積、產產品的內部部空間打造造、物業(yè)附附加值豪宅市場后后續(xù)供應后后海片區(qū)唱唱主角競爭研究片區(qū)未來供應量資源價值戶型優(yōu)化預判后海住宅供應量約70萬平米基本處于二線地帶，海景資源較弱。面積段與目前后海片區(qū)主流間戶型面積區(qū)間相同，主要是增加戶型空間價值和物業(yè)附加值?？萍紙@南無后續(xù)供應土地————后海至未來來2-3年年，始終是是深圳高端端住宅市場場的風向標標。目前產產品面積段段已經被市市場高端客客戶群認可可并將持續(xù)續(xù)2-3年年，證明目目前借鑒的的后海片區(qū)區(qū)面積段是是符合市場場主流趨勢勢。后海后市本項目以后后海片區(qū)作作為戶型面面積參照區(qū)區(qū)間，是符符合市場發(fā)發(fā)展主流趨趨勢的。與后海產品品實現差異異化，主要要在于產品自身空空間創(chuàng)新和和附加值打打造。結論分析思路競爭片區(qū)研研究典型客戶研研究價值實現方方向方向2：打造項目自身的豪宅價值體系，突破片區(qū)現有的價值約束，同時與后海片區(qū)實現差異化的豪宅價值。方向1：凸顯項目城市中央豪宅的城市中央和自然景觀的雙重獨占優(yōu)勢。以現在和未來主流豪宅板塊產品面積段為基本依據。方向3：價值最大化化原則風險最小化化原則>>>>>>項目豪宅價價值的實現現實現富士投資荔荔香公園項項目產品定定位報告下篇：豪宅宅價值體系系的建立ForgingLuxuryHouse說明在中原地產產第一輪匯匯報溝通之之后，發(fā)展展商方面提提出了若干干問題：80米限高高問題；車位數量問問題；入戶泳池和和車位同層層問題。針對發(fā)展商商關心的問問題，中原原地產項目目組聯合中中原地產建建筑技術中中心進行了了新的查詢詢和論證，，重新對于于第一輪匯匯報的要點點進行了合合理化的修修正和補充充，以下部部分即針對對項目實際際情況提出出了調整后后的匯報。。價值實現溢價動作戶型定位其它動作價格預判基準區(qū)間確確定戶型定位根據項目片片區(qū)入住樓樓盤整體戶戶型比例確確定根據項目片片區(qū)三級市市場成交活活躍戶型修修正根據參考片片區(qū)戶型供供應比例演演變修正比比例根據所在片片區(qū)三級市市場客戶需需求比例驗驗證片區(qū)內110-170平米面面積段為主主要供應區(qū)區(qū)間戶型定位由于距離荔荔香公園不不同，片區(qū)區(qū)內樓盤之之間景觀質質素差距較較大，需選選取與項目目地塊相臨臨、且共同同具有公園園景觀房的的樓盤對比比。。面積段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上套數比例11%14%25%29%19%2%1%片區(qū)整體項目周邊面積段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上比例3%5%16%34%38%3%1%明舍御園荔秀華庭悠然天地荔香源根據片區(qū)內內重點參照照戶型初定定面積段配配比戶型定位根據對片區(qū)區(qū)內4個借借鑒意義最最大的樓盤盤戶型面積積段配比分分析可知，，110-170平米3房房、4房戶戶型是經過過市場檢驗驗過的面積積段配比，，初步符合合項目的戶戶型面積段段配比。110平米米以下戶型型整體比例例較小，且且不符合項項目的價值值要求，因因此剔除該該面積段。。171-190平米米整體比例例極少，不不符合基本本的設計要要求，因此此去掉該區(qū)區(qū)間面積算算。初定配比面積段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上比例3%5%16%34%38%3%1%調整方向取消取消保留保留保留取消調高戶型小3房中大3房中大4房5房及復式面積段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%（數據來源源：中原地地產三級市市場/中原原集團市場場研究部））根據問卷調調查分析，，131-150平平米客戶傾傾向于設計計為大3房房，151-170平米客戶戶傾向于設設計為中大大4房。第一次修正正戶型定位根據項目片片區(qū)入住樓樓盤整體戶戶型比例確確定根據項目片片區(qū)三級市市場成交活活躍戶型修修正根據參考片片區(qū)戶型供供應比例演演變修正比比例根據所在片片區(qū)三級市市場客戶需需求比例驗驗證片區(qū)內三級級市場換手手/轉手比比例統(tǒng)計戶型定位（數據來源源：中原地地產三級市市場/中原原集團市場場研究部））調整方向戶型小3房中大3房中大4房5房及復式面積段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%換手率16.7%48.6%58.3%44.4%調整方向適當降低比例提高比例微調高保持不變片區(qū)內三級級市場成交交活躍度修修正戶型定位初定配比戶型小3房中大3房中大4房5房及復式面積段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%第一次修正正戶型小3房中大3房中大4房5房及復式面積段111-130131-150151-170190以上比例8%44%42%6%（數據來源源：中原地地產三級市市場/中原原集團市場場研究部））第二次修正正戶型定位根據項目片片區(qū)入住樓樓盤整體戶戶型比例確確定根據項目片片區(qū)三級市市場成交活活躍戶型修修正根據參考片片區(qū)戶型供供應比例演演變修正比比例根據所在片片區(qū)三級市市場客戶需需求比例驗驗證后海南片區(qū)區(qū)戶型供應應趨勢（重重點參照））戶型定位入市時間項目111-130131-150151-170171-190190以上2007年海月花園三期42.0%45.0%13.0%————2008年后海花半里76.0%————————2009年后海公館50%————————2010年

卓越維港——10%45.0%45.0%

皇庭港灣————83.0%9.0%8.0%2011年太古城20%17.8%16.5%10.7%5.4%鴻威海怡灣——47.8%24.6%——1.0%總套數200490817358340比例9%22%37%16%15%111-130平米米逐漸退出出主流供應應，并且比比例降至最最低，可以以預計該面面積段未來來不是市場場需求熱點點，可取消消該區(qū)間段段。保持131-150和151-170區(qū)間的比比例。調整方向競爭片區(qū)戶戶型供應趨趨勢結論戶型定位第二次修正正戶型大3房中大4房5房及復式面積段131-150151-170190以上比例53%42%5%第一次修正正戶型小3房中大3房中大4房5房及復式面積段111-130131-150151-170190以上比例8%44%42%6%（數據來源源：中原地地產三級市市場/中原原集團市場場研究部））第三次修正正戶型定位根據項目片片區(qū)入住樓樓盤整體戶戶型比例確確定根據項目片片區(qū)三級市市場成交活活躍戶型修修正根據參考片片區(qū)戶型供供應比例演演變修正比比例根據所在片片區(qū)三級市市場客戶需需求比例驗驗證根據據套套均均面面積積估估算算各各面面積積段段套套數數戶型型定定位位占地面積5749.67平米建筑面積23976.12平米容積率4.17商業(yè)面積1393平米套型限制90/90限高100米基本本指指標標第三三次次修修正正后后戶型大3房中大4房5房及復式面積段131-150151-170190以上套均面積140160200比例53%42%5%戶型大3房中等4房5房及復式面積段131-150151-170190以上套均面積140160200套數77617（數數據據來來源源：：中中原原地地產產三三級級市市場場/中中原原集集團團市市場場研研究究部部））戶型型面面積積段段的的套套數數與與誠誠意意客客戶戶登登記記量量比比對對戶型型定定位位第二二次次修修正正戶型及面積段3房4房5房及以上131-150151-170190以上套數77617誠意登記量34526132比例448.1%427.9%457.1%第三三次次驗驗證證戶型大3房中大4房5房及復式面積段131-150151-170190以上比例53%42%5%（備備注注：：以以上上比比例例僅僅是是根根據據市市場場供供求求關關系系推推導導，，最最終終需需根根據據戶戶型型排排布布確確定定。。））價值值實實現現溢價價動動作作戶型型定定位位其它它動動作作價格格預預判判抬高高式式、、雙雙景景觀觀規(guī)規(guī)劃劃布布局局溢價價動動作作以最最大大化化公公共共空空間間對對于于室室外外景景觀觀的的占占有有。。以抬高式的區(qū)區(qū)隔設計實現現項目豪宅形形象提升。從景觀最大化化角度，建議議以下平面布布局規(guī)劃優(yōu)化按照根據市場場銷售判斷的的戶型配比，，結合項目地地塊面積和形形狀，初步建建議項目設置置2個單元樓樓棟平面布局局。每棟單體為3梯3戶設計計，可實現1戶對應1梯梯的尊貴設計計。面積最大的的4房在突出出的一戶，能能夠實現景觀觀最大化。規(guī)劃布局能夠夠滿足各邊戶戶型的景觀視視角規(guī)劃優(yōu)化地塊資源最大大化原則：充充分利用資源源，規(guī)避劣勢勢。規(guī)劃資源最優(yōu)優(yōu)化原則：規(guī)規(guī)劃協調資源源、創(chuàng)造資源源景觀最優(yōu)化原原則：棟均、、戶均資源占占有最優(yōu)資源源競爭的布局原原則該布局能夠每每一戶都具有有最好的公園景觀觀觀察視角。形成內外雙景景觀的建筑單單體排布規(guī)劃優(yōu)化住宅23層，，標準層高3M地下停車場總高約80M中央景觀會所會所電梯荔香公園景觀觀層高5M層高5M樓體沿街排布布，形成內外外雙重景觀。。規(guī)劃優(yōu)化荔香公園最大限度的利利用荔香公園園景觀，相當當于在視覺上上荔香公園成成為業(yè)主的前前庭院，即項項目占地增加加了，在視覺覺上大大降低低了容積率。。抬高式、雙景景觀規(guī)劃簡析析主選擇在車流流、人流較少少的南光路段段北側。車行設置在靠靠近南山大道道最近的位置置。入口原則上可以與與規(guī)劃局溝通通實現不計容容。抬高后實現了了社區(qū)檔次形形象區(qū)別化。。可以增加地面面停車場面積積，減少地下下室開挖面積積，節(jié)約成本本，并增加抬抬高園林面積積。抬高地面南光路車流、、人流較少，，對社區(qū)噪音音和粉塵小。?？壳芭挪迹瑢崒崿F社區(qū)園林林和公園園林林的內外結合合。減少與隔壁2個樓盤之間間對視問題。。雙景觀規(guī)劃優(yōu)化項目的核心購購買決策人主主要入戶方式式是從地下車車庫開始。從地下室車庫庫電梯等候大大堂，即設計計成為與一層層入戶大堂相相同檔次的裝裝修標準。雙首層、雙大大堂的尊貴入入戶方式規(guī)劃優(yōu)化設計豪宅戶型型溢價動作以最大化的增增加室內空間間與室外公園園景觀的結合合為標準。豪宅客戶尊貴貴化設計做到到突破常規(guī)。。項目單體形狀狀凹槽較多，，適合鏤空和和搭板。規(guī)劃布局優(yōu)化化下的戶型比比例最終確定定戶型優(yōu)化原建議戶型比比例戶型大3房中大4房5房及復式面積段131-150151-170190以上比例53%42%5%基于平面層6戶的排布原原則，頂層設設置4戶復式式。需要對原戶型型面積段上限限和戶均面積積進行調整根據規(guī)劃的最最終比例戶型大3房中大4房復式面積段131-155156-175——套均面積150170475套數84424總面積1260071401880面積比例58%33%9%以上戶型配比比為初步的概概念性建議，，最終確定需需要與設計院院溝通后正式式確定。主臥景觀最大大化設計主臥室可考慮慮設計圓形落落地窗，實現現大的觀景效效果，并能夠夠增加主臥室室的采光。主臥室或者可可考慮設計大大角度觀景陽陽臺，增強業(yè)業(yè)主與自然的的融通。該設計適合全全部3房及以以上戶型設計建議戶型優(yōu)化利用鏤空贈送送大面積室內內觀景空間單體凹槽較多多，鏤空贈送送面積不會改改變外形。入戶花園向外外部分做成挖挖空的花架形形式，由于不不逢墻，驗收收前不計算面面積。驗收后后填滿花架挖挖空部分，即即可作為獨立立的景觀入戶戶陽臺。該設計適合大大3房及以上上全部戶型。。設計建議戶型優(yōu)化結構搭板贈送送大陽臺，最最大270度度的占有公園園景觀。驗收前大陽臺臺不做結構板板，因此不計計算建筑面積積。驗收后搭板做做成陽臺，能能夠觀看到整整體荔香公園園景觀。挑出寬度注意意懸臂梁設計計。該設計適合大大3房及以上上全部戶型。。設計建議戶型優(yōu)化設計天際墅明明星豪宅戶型型溢價動作天際墅贈送大面積屋屋頂平臺和入入戶花園。平臺設計觀景景天際花園，，將荔香公園園和遠處海景景盡收眼底。。贈送挑空客客廳（不超過過20%）和和大入戶花園園。在陽臺、入戶戶花園設計方方面突出大景景觀設計效果果。借鑒案例：香香港城市豪宅宅上林。電梯直接花園園入戶，戶內內直接控制電電梯。溢價動作3梯3戶的設設計，可實現現電梯直接入戶戶——住戶進入電梯梯無須按鈕，，實行智能““一卡通”，，無論是身在在大堂，還是是在地下車庫庫，智能卡只只需輕輕一刷刷，電梯就可可直達居住層層面，出電梯梯即是自家花花園，空間面面積利用到極極致，不但減減少了公攤，，尊貴府邸的的超然氣派也也由此顯現；；電梯直接入戶戶，充分保證證主人生活的的私密感和安安全感，能夠夠充分展現出出住家的尊貴貴感及私享權權，提高用戶戶對私密性的的心里滿足。。參考案例：：三湘海尚等等。設計觀光電梯梯觀光梯是飽覽覽美景的絕佳佳載體，回家家的路也是一一道風景，利利于本項目最最大限度容納納荔香公園景景觀；觀光電梯占用用公共空間相相對一般電梯梯少，利于本本項目延展空空間溢價動作商業(yè)優(yōu)化設計計溢價動作提升項目檔次次、最大化項項目可利用的的不計容空間間面積為出發(fā)發(fā)點。盡量滿足業(yè)主主的私密性、、尊貴性要求求與景觀資源源享受的結合合。分散式街鋪設設計不利于項項目豪宅檔次次提升商業(yè)優(yōu)化項目周邊街鋪鋪尚未形成良良好的整體經經營氛圍。商商鋪形象較差差，業(yè)態(tài)經營營混亂。目前周邊社區(qū)區(qū)二手商鋪售售價在35000-42000元/平米之間，，二手租金在在120-150元/平平米/月之間間。結論：傳統(tǒng)的沿街商商鋪形式嚴重重影響項目的的豪宅檔次，，不建議采取取商鋪外圍的的布局。建議采取住宅宅下層設置集集中會所的形形式，提高項項目檔次。調查客戶對于于會所功能，，最多的是希希望開設健身身康體類，尤尤其是對游泳泳池的需求較較多。其次是對于商商業(yè)服務類的的需求，包括括咖啡、酒吧吧等?？紤]到項目會會所推薦設置置在住宅下層層，因此不建建議設置中式式餐飲的服務務，避免油煙煙擾民。主要分類常見功能設置康體類健身房、游泳池、乒乓球館、羽毛球館、網球館商業(yè)/服務類咖啡廳/休閑茶座、酒吧、多功能室*、商務中心*消閑類室內高爾夫球場、桌球房、桑拿房、SPA娛樂類棋牌室、閱覽室、兒童活動室豪宅客戶對于于會所功能的的敏感點商業(yè)優(yōu)化住宅底層實現現全部改為會會所面積前提：抬高部分不計計容（可通過過與規(guī)劃局溝溝通解決）。。剩余的車位問問題需開挖地地下一層解決決。商業(yè)優(yōu)化計容會所面積積按照規(guī)劃指指標為1393平米，整整體抬高后，，可考慮在沿沿街部分增加加不計容的會會所部分。項目會所功能能設置建議項目會所二層層建議該層集集中設置1-2項功能。。由于視野良良好，并能夠夠享受中央景景觀，并與室室外泳池活動動相配合，因因此建議在西西式餐吧、酒酒吧、商務咖咖啡廳等性質質。下層功能建議議集中康體和和消閑類功能能。上層：商業(yè)/服務類類功能下層：康體/消閑類類功能設置說明明商業(yè)優(yōu)化豪華接待前臺臺豪華業(yè)主私人人家宴自住商務酒廊廊高級商務洽談談水療SPA房高檔健身房設計會所專用用電梯，增強強專屬和尊貴貴感溢價動作項目會所經營營模式建議城市會所開放放情況城市會所運營營方式項目在所研究究的案例中，，城市會所是是否對外開放放的比例也較較為均衡，有有47%的城城市會所對外外開放。而在在其運營模式式中，選擇由由物業(yè)公司管管理或外包給給專業(yè)會所運運營公司的比比例各占46%，其余8%的會所由由開發(fā)商自營營，這些專業(yè)業(yè)的運營更能能夠滿足客戶戶需求。建議本項目會會所外包給專業(yè)會所所管理公司，，開放模式建建議可對外部部高端客戶，，采取會員制制。（信息來源：：中原地產技技術資源平臺臺）溢價動作參與式的園林林設計溢價動作根據目標客戶戶問卷調研，，項目園林設設計以休憩型型硬質景觀和和泳池水景為為主，突出參參與性。園林設計以參參與式的功能能為主可參與與的園園林設設計，，提供供業(yè)主主的休休憩和和商務務休閑閑功能能，形形成項項目會會所的的外延延部分分，在在社區(qū)區(qū)內部部實現現了項項目城市核核心區(qū)區(qū)豪宅宅與自自然園園林的的有機機融合合。休憩走走廊平臺泳泳池溢價動動作抬高后后中央央園林林硬質質部分分強化化駐留留人流流設計計溢價動動作獨特的的建筑筑立面面溢價動動作獨特的的城市市核心心區(qū)豪豪宅價價值，，需要要獨特特的立立面風風格表表現形形式支支撐。。實現對對于現現有豪豪宅立立面造造型的的突破破，也也是項項目打打造明明星豪豪宅的的重要要環(huán)節(jié)節(jié)。目前周周邊樓樓盤風風格雷雷同、、色調調接近近項目周周邊樓樓盤基基本在在2008年前前已經經入市市，建建筑設設計較較為滯滯后，，風格格比較較雷同同，色色調基基本以以淡黃黃為主主，區(qū)區(qū)分度度低，，難以以體現現樓盤盤檔次次。溢價動動作后海和和科技技園片片區(qū)樓樓盤以以現代代風格格為主主。君匯新新天鴻威海海怡灣灣三湘海海尚皇庭港港灣卓越維維港岸芷汀汀蘭卓越淺淺水灣灣博海名名苑關鍵詞詞：現代風風格溢價動動作在現代代風格格的基基礎上上實現現造型型的差差異化化關鍵詞詞：造型差差異化化保持立立面豎豎向造造型的的挺拔拔感和和橫向向線條條的變變化性性。溢價動動作價值實實現溢價動動作戶型定定位其它動動作價格預預判其它動動作戶型基基本設設計動動作根據問問卷調調查和和市場場調研研，確確定豪豪宅戶戶型設設計的的基本本設計計要點點。序號問題結論Q1131-150平米面積段的戶型選擇建議設計為大3房Q2151-170平米面積段的戶型選擇建議設計為中大4房Q3客廳是否帶陽臺建議帶陽臺Q4客廳與餐廳是否分開建議相連增強寬敞Q5是否希望帶入戶花園實用性強的入戶花園Q6您對于小孩房的要求能夠容納書桌Q7您希望廚房設計中式廚房還是中西雙廚大4房以上可以考慮Q8您希望帶傭人房嗎？大4房以上可以考慮Q9您對于衛(wèi)生間的個數.至少2個，5房以上建議3個Q10您希望的主臥里面帶不帶書房建議不帶，大4房可以考慮Q11您希望主臥外帶設計形式？建議設計Q12您希望設計2個主臥嗎建議5房、復式戶型考慮Q13您對陽臺設計的形式要求根據建筑外形考慮直線和波浪形Q14您希望書房是否帶陽臺建議不設計Q15您希望客廳是否挑空？建議復式戶型挑空目標客客戶物物業(yè)敏敏感點點問卷卷調查查分析析戶型優(yōu)優(yōu)化基于市市場調調研的的大面面積高高層住住宅戶戶型借借鑒序號項目名稱1君匯新天170平米2皇庭港灣171平米3新世界四季山水151平米4圣莫麗斯166平米5三湘海尚170平米6首地容御142平米7鴻威海怡灣143平米8浪琴半島170平米9蝴蝶谷240平米頂復10三湘海尚280平米頂復根據客戶戶問卷和和市場調調查，篩篩選借鑒鑒戶型戶型優(yōu)化化客戶不認認同：書房帶陽陽臺，實實用性差差，并計計算入一一半面積積?？蛻粽J同同：主臥帶大大陽臺，，增強室室外景觀觀。君匯新天天170平米皇庭港灣灣171平米客戶認同同：客廳、主主仆分區(qū)區(qū)清晰客戶不認認同：圓形陽臺臺實用性性差客戶認同同：雙廚設計計、大面面寬客廳廳和觀景景陽臺客戶不認認同：主臥無陽陽臺設計計四季山水水151平米圣莫麗斯斯166平米客戶認同同：大面寬客客廳和觀觀景陽臺臺、套房房式主臥臥?？蛻舨徽J認同：分區(qū)混亂亂三湘海尚尚170平米客戶認同同：套房式主主臥，自自帶書房房?？蛻舨徽J認同：動區(qū)空間間面積浪浪費多。。首地容御御142平米客戶不認認同：動線交叉叉，布局局混亂進進門見廳廳，與廳廳對視。。主臥陽陽臺使用用率低，，存在死死角。海怡灣143平平米客戶認同同：大尺度觀觀景陽臺臺、大面面寬客廳廳+餐廳廳、戶內內花園浪琴半島島170平米客戶認同同：主臥與書書房套房房設計、、雙主臥設設計客戶不認認同：主臥無陽陽臺超豪華主主臥空間間，配置置多功能能弧形景景觀大露露臺電梯直接入入戶花園多功能弧形形景觀大露露臺：可打打造天際泳泳池、露露天SPA、空空中花園園內凹式戶內內花園可打打造陽光書書房挑高客廳，，盡顯雍容容空間中空部分可