XXXX年中廣國際皮具城項目定位策劃方案

中廣國際皮具城項目定位策劃方案中山龍瑞中央商務(wù)公館商業(yè)部分發(fā)展策劃報告

二零壹零年六月十日前言1城市與區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析2項目定位研究4項目整改建議6項目招商策略及流程5目錄項目分析3深度訪談7前言項目位于沙溪鎮(zhèn)沙溪南路，現(xiàn)狀為空置物業(yè)，暫未交付使用，物業(yè)建筑面積約為6000㎡，由于項目周邊商業(yè)配套齊全，而且項目所處區(qū)域的是中山服裝、皮具等小商品批發(fā)的集散地，有著明顯的地理優(yōu)勢，雖然項目周邊商業(yè)氛圍較好，但同樣競爭也很激烈，因此在定位方面的難點是如何在經(jīng)營中凸顯項目的經(jīng)營特色，才能在眾多的競爭項目中立于不敗之地。發(fā)展方向：以經(jīng)營批發(fā)零售作為項目的主要發(fā)展方向定位：中山市首個皮具精品批發(fā)市場；形象定位：我們不是最大，但要做最精項目發(fā)展方向前言中山未來專業(yè)市場競爭更加激烈項目區(qū)域特征：中山服裝、小商品批發(fā)集散地周邊大型專業(yè)市場招商非常成功皮具市場潛力巨大項目定位思路：瞄準市場空白點，借力打力中山首個皮具精品城前言1城市與區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析2項目定位研究4項目整改建議6項目招商策略及流程5目錄項目分析3深度訪談7中山的城市印象是什么？休閑服之鄉(xiāng)偉人故里宜居城市中山沙溪鎮(zhèn)紡織業(yè)已有數(shù)百年歷史，90年代以來，沙溪的休閑服裝生產(chǎn)迅速壯大，沙溪休閑服裝品牌迅速崛起，成為中國休閑服裝重要的生產(chǎn)基地，在中國服裝界有“休閑服裝看沙溪”的評價，2000年起，沙溪鎮(zhèn)與中國服裝協(xié)會、中國服裝設(shè)計師聯(lián)手舉辦一年一度的中山國際休閑服裝節(jié)暨中國休閑服裝博覽會，服裝節(jié)的經(jīng)貿(mào)成果一年比一年顯著?？芍^中國“休閑服之鄉(xiāng)”。中山商業(yè)格局：人口密度低、業(yè)態(tài)重疊嚴重、體量巨大對本案的影響：從中山現(xiàn)有的、未來的商業(yè)格局、發(fā)展趨勢來看，高、中、低檔的Mall都齊備了。未來興中廣場、益華、大信二期等計算在內(nèi)，中山綜合零售性商業(yè)合共將接近60萬平方，市場容量已趨于飽和，所以如果本案定位綜合商業(yè)MALL沒有差異化優(yōu)勢，將面臨激烈的競爭，生存面臨較大的風險。對策：獨辟蹊徑，瞄準市場空白點，利用區(qū)位優(yōu)勢，延續(xù)周邊的商業(yè)價值，項目價值最優(yōu)化。中山市總體社會經(jīng)濟經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，保持增長2008年生產(chǎn)總值（GDP）1409億元,，按可比價格計算，同比增長10.5%。

常住人口人均生產(chǎn)總值56034元,，同比增長約10%。資料來源：中山市統(tǒng)計年鑒中山市近年GDP變化情況中山市總體社會經(jīng)濟經(jīng)濟位列廣東第五，經(jīng)濟增速靠前中山市的GDP及人均GDP均排在廣東全省的第五位（詳見下圖）。中山經(jīng)濟增長速度居全球第七，廣東第二（東莞為廣東第一）——《2009年中國城市競爭力藍皮書》資料來源：中山市統(tǒng)計年鑒廣東省人均GDP37588元資料來源：中山市統(tǒng)計年鑒中山市總體社會經(jīng)濟以第二產(chǎn)業(yè)為主，形成五大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的3：61：36調(diào)整為3：60：37。支柱產(chǎn)業(yè)：電子信息、電氣機械、化學制品、紡織服裝、金屬制品等。新興產(chǎn)業(yè)：裝備制造、現(xiàn)代物流、高新技術(shù)、新能源新材料等。10年1月和4月國務(wù)院院分別發(fā)發(fā)布2道通知，，目的主主要調(diào)控控高漲的的房價。。金融信貸貸外商投資資土地房地產(chǎn)提高買房房首付比比例，二二套住房房首付款款比例不不得低于于40%，房貸款款利率提提高10%加強土地地供應(yīng)調(diào)調(diào)控，縮縮短土地地開發(fā)周周期限制開發(fā)發(fā)商囤地地行為，，提高拿拿地門檻檻，遏制制房地產(chǎn)產(chǎn)投資需需求規(guī)范房地地產(chǎn)市場場外資準準入和房房地產(chǎn)市市場外匯匯管理，，打擊投投機性的的短期行行為央行連續(xù)續(xù)提高存存貸款利利率，上上調(diào)存款款準備金金率限制房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款央行連續(xù)續(xù)5次下調(diào)利利率，4次降低存存款準備備金率取消商業(yè)業(yè)銀行信信貸規(guī)模模限制，，鼓勵銀銀行向房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)提供信信貸支持持商業(yè)性住住房貸款款利率下下限擴大大為貸款款基準利利率的0.7倍，首付付比例調(diào)調(diào)整為20%加大保障障性住房房建設(shè)規(guī)規(guī)模，降降低住房房交易稅稅費，支支持居民民購房提高住房房公積金金貸款上上限國13條《關(guān)于促進進房地產(chǎn)產(chǎn)市場健健康發(fā)展展的若干干意見》降低房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資本金金比例2005年開始國國家對房房地產(chǎn)進進行調(diào)控控的政策策疊加效效應(yīng)在2007年10月爆發(fā)，，并延續(xù)續(xù)至2008年08年9、10月份開始始，政策策風向逆逆轉(zhuǎn)，形形成一條條從稅費費、利率率、首付付到二手手房的減減負政策策線路。。系列政政策的密密集出臺臺意味著著對于房房地產(chǎn)行行業(yè)從緊緊的調(diào)控控政策基基調(diào)向暖暖市扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)國家與地地方房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)政策20052008、200920072010、2011…延長繳納納土地出出讓價款款期限（（2年）。允許分期期繳納土土地增值值稅央行對二二次置業(yè)業(yè)貸款首首付作出出調(diào)整，，提高到到5成貸款利率率也能低低于基準準利率的的1.1倍嚴格查處處土地閑閑置和““炒地””行為，，并限制制有違法法違規(guī)的的企業(yè)新新購土地地加大保障障性用房房土地的的供應(yīng)量量，并閑閑置商品品房用地地的供應(yīng)應(yīng)量中山近年年社會商商品零售售總額持持續(xù)快速速增長，，其中2008年社會消消費品零零售總額額476.9億元，增長20.5%。零售批發(fā)發(fā)增長近近20.3%，其中服服裝類銷銷售增長長超過25%，可見服服裝類銷銷售有著著極大的的市場潛潛力。中山市零零售批發(fā)發(fā)市場發(fā)發(fā)展情況況社會消費費品零售售總額持持續(xù)增長長對本案的的影響：：服裝市場場需求還還不斷上上升，但但由于本本案周邊邊有多個個成熟的的服裝批批發(fā)市場場，在定定位方面面既要與與周邊商商業(yè)形成成錯位競競爭，又又要延續(xù)續(xù)周邊的的商業(yè)價價值，這這就是本本案定位位的難點點中山商業(yè)業(yè)展望中山商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展勢頭頭強勁。。仲量聯(lián)行行最新研研究報告告預計到2020年，一線線城市在在中國商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)總量中中的比重重將僅占占10%，這也預預示著今后十年年里二、、三線城城市商業(yè)業(yè)地產(chǎn)蘊蘊含著巨巨大商機機。《珠三角地地區(qū)改革革發(fā)展規(guī)規(guī)劃綱要要》的出臺，，珠三角城城市一體體化的推推進，將將有助中中山現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)扶搖直直上。從統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)看出出，近年年來商業(yè)業(yè)性用房房供應(yīng)量量持續(xù)上上升，營營業(yè)性用用房成交交量一定定程度上上反映商商業(yè)市場場未來容容量的增增幅。同同時反映投資資者對商商業(yè)市場場未來充充滿信心心，特別別是皮具具批發(fā)零零售業(yè)更更是增長長勢頭迅迅猛。21世紀近幾年上世紀90年代中上世紀80年代商業(yè)演變/成熟進程90年代中后期21世紀初階段80-90年代階段十八間商鋪孫文路成為中山商業(yè)的發(fā)源地。中山第一代服裝批發(fā)市場誕生西郊小商品批發(fā)市場應(yīng)運而生，當時是全中山唯一一個批發(fā)市場。隨著中山市城市化規(guī)模越來越大，新的專業(yè)市場不斷出現(xiàn)。中山的又一個服裝批發(fā)市場于1997年落成于龍瑞，就是龍瑞小商品批發(fā)市場，隨著龍瑞小商品的誕生，中山批發(fā)展進入飛躍的時代特征：第一代專業(yè)市場建筑簡陋，升鐵棚架為主體結(jié)構(gòu)，規(guī)模比較小，但由于當時整個中山的商業(yè)發(fā)展緩慢，西郊小商品批發(fā)市場生意火爆，讓當時的經(jīng)營者賺了第一桶金。特征：龍瑞小商品的建筑同樣比較簡陋，但規(guī)模比西郊小商品要大，而且品種齊全。龍瑞小商品與當時西郊小商品形成互補，使該區(qū)域的商業(yè)價值得到很大的提升。水牛城和新龍瑞的出現(xiàn)改變了中山服裝批發(fā)的格局，同時進入競爭時代隨著中山商業(yè)的不斷發(fā)展，之前的服裝批發(fā)市場已經(jīng)不適合當時的市場，隨之中南服裝城、龍瑞新小商品批發(fā)市場相繼出現(xiàn)中山市服服裝批發(fā)發(fā)市場演演變進程程概述中山服裝裝批發(fā)已已進入白白熱化階階段第二代服服裝專業(yè)業(yè)市場誕誕生第三代服服裝專業(yè)業(yè)市場誕誕生中山市服服裝批發(fā)發(fā)市場概概述中山近年年社會商商品零售售總額持持續(xù)快速速增長，，對商業(yè)業(yè)物業(yè)的的需求同同步增長長，一批批新型的的批發(fā)市市場誕生生使行業(yè)業(yè)得到快快速發(fā)展展。以龍瑞小小商品為為中心，，與其他他兩個批批發(fā)市場場水牛城城和西郊郊小商品品形成互互補，區(qū)區(qū)域價值值不斷上上升。批發(fā)市場場不但吸吸引中山山城區(qū)和和鎮(zhèn)區(qū)的的居民消消費，而而且還吸吸引了珠珠三角及及省外的的客戶，，致使中中山服裝裝批發(fā)得得到快速速的發(fā)展展。沙溪主要要產(chǎn)業(yè)是是服裝制制作業(yè)，，也逐漸漸全國化化，而且且不斷向向國際化化發(fā)展，，對批發(fā)發(fā)市場也也有很大大的拉升升。中山服裝裝批發(fā)市市場近年年得到了了快速發(fā)發(fā)展中山三大大服裝批批發(fā)市場場概況及及項目分分析西郊水牛城龍瑞西郊小商商品批發(fā)發(fā)市場中山最早早的服裝裝批發(fā)市市場——概況：由于項目目已有30多年的歷歷史，雖雖然已多多次翻新新，始終終是破舊舊不堪，，但人流流依舊不不減規(guī)模：場內(nèi)600多個商鋪鋪，但周周邊已經(jīng)經(jīng)成型的的多個小小型批發(fā)發(fā)市場，，與西郊郊小商品品形成了了較大的的商業(yè)圈圈商品檔次：低檔特點：中山最早的批批發(fā)市場，以以服裝批發(fā)為為主，兼營小小商品批發(fā)，，由于早年建建設(shè)規(guī)劃極不不合理，配套套設(shè)施落后，，經(jīng)營檔次較較低，競爭相相當激烈。業(yè)態(tài)經(jīng)營比例例：服裝：皮具：：小商品=52：8：40西郊小商品批批發(fā)市場小結(jié)：商品檔次偏低低：西郊小商品是是中山批發(fā)業(yè)業(yè)的發(fā)源地，，但由于地處處老城區(qū)，而而且發(fā)展速度度過快，造成成交通不便，，以及安全隱隱患等問題，，加上經(jīng)營檔檔次較低，同同質(zhì)化嚴重；；有被邊緣化的的威脅：經(jīng)營模式落后后，與周邊的的小型項目沒沒有統(tǒng)一管理理，各自為政政，而且業(yè)態(tài)態(tài)單一，不久久的將來勢必必被取而代之之；水牛城服裝批批發(fā)市場中山最完善的的服裝批發(fā)市市場——概況：水牛城建于90年代，當時是是中山唯一一一個規(guī)模較大大、配套設(shè)施施最齊全的服服裝批發(fā)市場場；規(guī)模：市場占地4萬平方米，總總建11萬平方米，市市場分上下2層，配備手扶扶電梯、貨梯梯等經(jīng)營檔次：低檔特點:水牛城憑借優(yōu)優(yōu)越的地理位位置、完善的的配套等有利利因素，與龍龍瑞小商品形形成龐大的商商圈，經(jīng)營曾曾異?；鸨?，但隨著龍瑞瑞小商品遷新新址后，水牛牛城生意一落落千丈，目前前市場內(nèi)除北北門人流量較較大，其余各各門人流稀少少，好多商家家都轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。業(yè)態(tài)經(jīng)營比例例：服裝：皮具：：配套=78：12：10水牛城服裝批批發(fā)市場小結(jié)布局不合理：：水牛城當時是是中山最大和和配套設(shè)施最最好的批發(fā)市市場，但在整整體布局和規(guī)規(guī)劃上不太合合理，過于分分散難以聚集集人流業(yè)態(tài)定位欠缺缺特色：水牛城在業(yè)態(tài)態(tài)定位上基本本與龍瑞小商商品重疊，沒沒有自己經(jīng)營營特色，導致致龍瑞遷移后后人流大減部分商鋪已售售出：水牛城大部分分的臨街商鋪鋪和部分的場場內(nèi)商鋪已經(jīng)經(jīng)售出，這樣樣對招商有很很大的影響，，有很多商鋪鋪業(yè)主自行出出租商鋪，導導致業(yè)態(tài)零亂亂不堪，有很很多業(yè)態(tài)是偏偏離了批發(fā)市市場的主題。。中山最大、最最旺的服裝批批發(fā)市場——龍瑞小商品批批發(fā)市場概況：龍瑞小商品于于09年遷移新址后后，在各方面面都迎合目前前市場的需求求，現(xiàn)時整個個批發(fā)市場出出租率達100%，目前已經(jīng)成成為服裝批發(fā)發(fā)的領(lǐng)頭羊，，引領(lǐng)著中山山服裝批發(fā)業(yè)業(yè)的發(fā)展規(guī)模：目前是中山最最大的服裝批批發(fā)市場，建建筑面積約12萬方，分上下下2層，配備手扶扶電梯、貨梯梯等經(jīng)營檔次：中低檔特點：龍瑞小商品憑憑借合理的規(guī)規(guī)劃、統(tǒng)一招招商、統(tǒng)一管管理，以及龐龐大的客戶群群，并保持一一直霸主地位位業(yè)態(tài)經(jīng)營比例例：服裝：皮具：：小商品=54：25：21龍瑞小商品批批發(fā)市場小結(jié)：合理的規(guī)劃：：龍瑞小商品新新址規(guī)劃合理理，容易聚集集人流，而且且通透的玻璃璃天幕不但可可以增加光線線，更給項目目帶來極強的的視覺效果；；放水養(yǎng)魚：龍瑞小商品在在遷移前，關(guān)關(guān)于舊商家租租金問題的處處理非常成功功，發(fā)展商當時用用極低的租金金80元每平方的低低價租金優(yōu)先先讓舊商家選選鋪，其實商商鋪的實際價價值遠遠超過過80元，允許舊商商家轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓商鋪，使舊商家在市市場未開業(yè)的的前提下就已已經(jīng)賺到了第第一筆，因此此新市場招商商1200多個商鋪已全全部租出，到到現(xiàn)時為止市市場已全面提提租，商家無無一有異議，，據(jù)我司了解解一個位置不不算最好，面面積約20平方的商鋪，，轉(zhuǎn)租租金高高達8000元/月引入先進的商商業(yè)管理：龍瑞小商品批批發(fā)市場在商商業(yè)營運上也也有突破，自自09年開張至今已已經(jīng)先后舉辦辦過數(shù)十個大大大小小的服服裝展覽，還還邀請廣州服服裝、皮具行行家到市場參參觀，在中心心廣場設(shè)有服服務(wù)中心為商商家解決問題題二期招商差異異競爭：龍瑞小商品一一期首層已服服裝經(jīng)營為主主，在二期二二層商鋪定位位是皮具，這樣避免了首首層和二層的的直接競爭，，而且優(yōu)化了了業(yè)態(tài)上的單單一，形成多元化的的專業(yè)市場，，競爭力也不不斷提高總結(jié)：中山服裝批發(fā)發(fā)市場研究總總結(jié)從地理位置上上看：中山服裝批發(fā)發(fā)專業(yè)市場位位置主要集中中在富華道汽汽車總站一帶帶，從業(yè)態(tài)上看：：目前中山服裝裝批發(fā)市場主要業(yè)態(tài)都集集中于服裝，，造成直接的競競爭過于激烈烈，從規(guī)模上看：：現(xiàn)有中山的服服裝批發(fā)市場場以中、小型型為主，由于于中山的城市市特質(zhì)及其商商業(yè)格局造成成中山不適合合大型的批發(fā)發(fā)市場，面積積過大會造成成招商和日后后經(jīng)營都有一一定的困難從經(jīng)營檔次上上看：目前中山服裝裝批發(fā)市場存存在低檔為主主。從未來發(fā)發(fā)展趨勢看，，中及中高檔檔需求日益增增長，中檔次次的批發(fā)市場場有極大的發(fā)發(fā)展空間。對本案的影響響：從地理位置上上看：本案地處中山山服裝批發(fā)市市場商圈內(nèi)，，本案具備發(fā)發(fā)展專業(yè)市場場的地利；從規(guī)模上看：：本案體量不大大，商鋪數(shù)量量也較少，在在規(guī)模上也迎迎合了中山的的市場需求；；從業(yè)態(tài)定位上上看：水牛城與本案案相隔不足50M，而水牛城業(yè)業(yè)態(tài)集中在服服裝上，加上上水牛城經(jīng)營營一直強差人人意，本案若若繼續(xù)保持服服裝城的定位位勢必與水牛牛城形成正面面的競爭，結(jié)結(jié)果兩者都會會面臨巨大的的經(jīng)營壓力，，因此在定位位上可與水牛牛城形成錯位位競爭，這樣樣形成互補與與龍瑞商圈抗抗衡；從經(jīng)營檔次上上看：水牛城經(jīng)營低低檔為主，龍龍瑞經(jīng)營以中中低為主，本本案如何在兩兩大項目間找找到立足點，，經(jīng)營檔次的的定位也較為為重要；從商鋪業(yè)權(quán)上上看：本案與水牛城城都是先售后后租，而龍瑞瑞是只租不售售，對本案來來說也有一定定的影響從招商策略上上看：水牛城由于商商鋪已銷售無無法低價統(tǒng)一一租金招商，，龍瑞則利用用“放水養(yǎng)魚魚”的原則，，在招商上取取得空前成功功。前言言1城市與區(qū)域商商業(yè)發(fā)展分析析2項目定位研究4項目整改建議6項目招商策略及流程5目錄項目分分析3客戶訪談7鐵城西富華道商圈西郊小商品中山服裝批發(fā)發(fā)基地本項目項目區(qū)位分析析：位于城區(qū)區(qū)傳統(tǒng)成熟商商圈，周邊服服裝批發(fā)集散散地本案沙溪南路本案東面雙向向四車道的沙沙溪南路是本本案唯一一條條可通車的馬馬上，相對水水牛城和龍瑞瑞可進性較差差，但道路連連接線較多，，向北可接富富華道、岐江江公路，南接接寶珠路，中中山汽車總站站一路之隔，，交易比較便便捷。項目交通及連連接分析SWOT——優(yōu)勢優(yōu)勢分析地理位置優(yōu)勢勢位于中山傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)圈以及及服裝批發(fā)商商圈；區(qū)域配套十分分完善，增強強項目市場競競爭力項目所在地處處在西區(qū)城中中核心地段，，周邊配套十十分完善，市市場、車站、、娛樂、餐飲飲應(yīng)有盡有，，為項目投資資減少配套成成本外，亦為為項目增強市市場競爭力交通便利道路交通連接接性強，兼有有中山汽車總總站，交通非非常便利SWOT——劣勢劣勢分析交通可進性不不佳項目只有一條條雙向四車道道的馬路經(jīng)過過，而且北連連富華道花圈圈，交通非常常繁忙，可進進性不佳對策：首先在在定位上有別別于競爭項目目，充分顯示示經(jīng)營特色，，在主干道增增加明顯的指指示牌，引導導消費者進入入項目消費項目部分商鋪鋪分拆出售由于項目前期期已將臨街商商鋪和部分室室內(nèi)商鋪售出出，這樣會影影響項目統(tǒng)一一招商，造成成業(yè)態(tài)分散，，經(jīng)營檔次參參差對策：通過返返租重獲招商商主動權(quán)，特特別是臨街商商鋪，必須取取得主動權(quán)，，否則項目將將受到極大的的影響發(fā)展商商業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗較少貴司一直以住住宅開發(fā)為主主，商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)經(jīng)營較少對策：聘請具具有豐富經(jīng)驗驗的商業(yè)經(jīng)營營機構(gòu)強強聯(lián)聯(lián)合SWOT——機遇機遇分析中山現(xiàn)有的服服裝批發(fā)市場場占主導，缺缺乏專業(yè)皮具具城目前中山現(xiàn)有有的服裝批發(fā)發(fā)市場都是以以服裝和小商商品為主，而而皮具的市場場份額相當?shù)偷?，對本案的的發(fā)展提供的的極大的空間間和機會；龍瑞二層皮具具城招商完滿滿成功龍瑞二層定位位是皮具為主主，在極短時時間內(nèi)600多個商鋪已經(jīng)經(jīng)全部招商完完畢，再次證證明皮具市場場有著極大的的發(fā)展空間SWOT——威脅威脅分析未來商業(yè)供應(yīng)應(yīng)，加劇競爭爭中山現(xiàn)有服裝裝批發(fā)市場已已達到相當規(guī)規(guī)模，加上未未來周邊有較較大體量的商商業(yè)供應(yīng)，而而且富華路一一帶有多個閑閑置的商用物物業(yè)，可以預預見未來競爭爭將加劇。對策：走差差異化路線線，形成錯錯位競爭。。周邊商圈形形象檔次低低，消費層層次不高項目周邊多多個批發(fā)市市場都以低低檔為主，，而且缺乏乏行業(yè)較有有影響力的的商家進駐駐，對本案案而言很難難提升經(jīng)營營檔次。對策：在硬硬件設(shè)施加加大投入力力求與周邊邊競爭項目目形成較大大的反差，，再用最優(yōu)優(yōu)惠的條件件吸納行業(yè)業(yè)佼佼者，，擴大項目目知名度，，引起“羊羊群”效應(yīng)應(yīng)后招商便便可順利完完成S：地理位置優(yōu)勢區(qū)域配套十分完善交通便利W：交通可進性不佳項目部分商鋪分拆出售發(fā)展商商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗少O：中山缺乏專業(yè)皮具城龍瑞二層皮具城招商完滿成功T：未來商業(yè)供應(yīng)，加劇競爭周邊商圈檔次低，消費層次不高項目核心競爭力SWOT———綜合分析地處最具人人氣的批發(fā)發(fā)商圈所處市場出出現(xiàn)極大空空白點前言言1城市與區(qū)域域商業(yè)發(fā)展展分析2項目定定位研研究4項目整改建議6項目招商策略及流程5目錄項目分分析析3客戶訪談7項目條件比比較水牛城龍瑞本案交通條件★★★★★★★★★★★★規(guī)?！铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩镏苓吘幼∪丝凇铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩镯椖抠徺I力★★★★★★★★★★★★商圈檔次★★★★★★★★★★★★可塑性★★★★★★★★★地理位置★★★★★★★★★★★★項目經(jīng)營特色★★★★★★創(chuàng)造5星項目在可塑塑性和地理理位置有著著微弱的優(yōu)優(yōu)勢從商業(yè)的最最主要條件件看，本項目在交交通條件、、人口密度、規(guī)模與與購買力方方面均有所不足；項目最關(guān)鍵鍵是如何創(chuàng)創(chuàng)造自身經(jīng)經(jīng)營特色服裝批發(fā)市市場業(yè)態(tài)分分析服裝（%）皮具（%）小商品（%）水牛城781210龍瑞67258西郊52840合計1974558皮具在批發(fā)發(fā)市場占得得份額最小小業(yè)態(tài)經(jīng)營比比例：服裝：皮具具：配套=66：15：19中山批發(fā)市市場主要業(yè)業(yè)態(tài)比例龍瑞二期皮皮具城完滿滿招商皮具城在龍龍瑞大放異異彩龍瑞二層商商場定位皮皮具城，僅僅用一個多多月的時間間600多個商鋪已已經(jīng)全部招招商完畢，，龍瑞定位位正是錯位位競爭形成成業(yè)態(tài)上的的互補，龍龍瑞皮具城城預計8月中上旬開開業(yè)。皮具市場發(fā)發(fā)展?jié)摿蘧薮箜椖慷ㄎ煌仆茖埲鸲诔晒φ猩唐ぞ叱堑锰飒毢竦牡乩砦恢闷ぞ呤袌鰸摿薮缶菲ぞ叱翘鞎r地利人和項目定位思思路：瞄準準市場空白白點，借力打力，，以快打慢慢項目定位項目定位：：精品皮具具城形象定位：：我們不是是最大，但但要做最精精項目案名：：中廣國際際精品皮具具城經(jīng)營檔次定定位：以中中檔次為主主，少量中中高檔次營造項目特特色項目的可融融入現(xiàn)代氣氣息特色一：建建筑；項目主體建建筑和外墻墻裝飾已基基本完工，，可在中庭庭位置加建建大型天幕，，再配合燈燈光工程，，充分體現(xiàn)現(xiàn)項目特色色以及檔次次提升；近景遠景夜景營造項目特特色廣場噴泉、、大型戶外外廣告與LED有助于營造造良好視覺覺效果特色二：環(huán)環(huán)境與空間間；充分利用項項目臨街優(yōu)優(yōu)勢，通過過廣場噴泉泉、戶外廣廣告及LED等營造具有有特色的視視覺效果，，有別于競競爭項目，，吸引消費費者的注意意。營造項目特特色打造區(qū)域性性專業(yè)市場場，充分體體現(xiàn)專業(yè)特色三：專專業(yè)經(jīng)營；；項目在招商商過程中嚴嚴格把控商商家經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)，只對對皮具經(jīng)營商家家開放，其其他業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營商家一一律拒之門門外，保證證項目業(yè)態(tài)態(tài)統(tǒng)一，體體現(xiàn)專業(yè)市場場的真實意意義。營造項目特特色品牌效應(yīng)，，力保項目目立于不敗敗之地特色四：品品牌效應(yīng)；；項目在招商商前須確定定專業(yè)物業(yè)業(yè)管理公司司，建議聘聘請廣州知知名皮具城城的管理公公司進駐，，不但能迅迅速提升項項目知名度度，而且管管理公司能能帶領(lǐng)一批批廣州皮具具經(jīng)營商家家進駐，這這樣項目成成功率可達達90%以上。租金定位本案租金定定價方法若若使用常規(guī)規(guī)的市場定定價法，勢勢必造成租租金居高不不下，對于于招商有很很大的難度度，因此我我司建議效效仿龍瑞招招商定價策策略“放水水養(yǎng)魚”原原則，先用用低價租金金吸引商家家進駐，特特別是廣州州皮具商家家須給予最最大限度的的優(yōu)惠，待待項目經(jīng)營營進入成熟熟期再提高高租價。因此我司建建議項目初初始平均租租金為：由于項目周周邊市場很很成熟，我我司采用市市場定價法法，計算項項目平均租租金：160元/㎡60元/㎡功能分區(qū)預留廣州皮皮具城商家家名牌錢包區(qū)區(qū)名牌手袋區(qū)區(qū)鞋業(yè)區(qū)中庭休閑區(qū)區(qū)前言言1城市與區(qū)域域商業(yè)發(fā)展展分析2項目定位研究4項目整改建議6項目招商策策略及流程程5目錄項目分分析析3客戶訪談7項目招商策策略及流程程項目開業(yè)8月28日后8月18日-8月27日6月20日－7月10日項目招商項目形象推推廣項目立項項目試業(yè)進入最后沖沖刺6月中旬確定管理公公司確定整改方方案7月11日－8月15日整改施工階階段常規(guī)廣告推推廣營銷大事件件營銷大事件件營銷大事件件推廣持續(xù)準備開業(yè)興興典簽約儀式考察中山市市場開業(yè)興典招商推廣策策略分解形象推廣階階段策略——起勢階階段6月1、6月初為廣告告設(shè)計及確確稿期，6月20日項目正式式推出市場場,推廣主要以戶外外廣告、電電臺、短信信等形式吸吸納意向客客戶。2、此階段為為期20天，須在極極短的時間間內(nèi)塑造項項目形象。。3、此階段重重點工作是是項目管理理公司的洽洽談以及整整改方案確確定。8月7月6月中下至7月上為形象導入期期招商推廣策策略分解招商推廣階階段策略——強勢階階段7月1、此階段主主要通過成成功聘請廣廣州某知名名皮具城作作為項目的的管理公司司，并將此此信息大肆肆炒作，8月8日成功公開開招商，情況利好好還可以以以招標的形形式招商。。2、此階段推推廣媒體主主要以戶外外、電臺、、短信為主主；3、此階段工工作重點推推廣項目成成功引入知知名管理公公司9月8月7月上至8月中為項目招商期期成功聘請廣廣州知名皮皮具城作為為項目管理理公司，以以簽約儀式式為推廣引引爆點8月8日公開招商招商推廣策策略分解招商推廣階階段策略——強勢階階段8月1、此階段主主要通過成成功廣州皮皮具城多個個商家進駐駐項目的信信息發(fā)布出出去，極短短時間內(nèi)讓讓廣大中山山市民中山山有個專業(yè)業(yè)皮具城。。2、此階段推推廣媒體主主要以戶外外、報廣、、電視、短短信為主。。3、常規(guī)招商商及定向招招商雙管齊齊下，以最最快的速度度完成招商商工作，保保持與龍瑞瑞齊開業(yè)的的態(tài)勢。10月9月8月18日上至8月低9月初項目試營業(yè)業(yè)以廣州皮具具城多個商商家進駐大大肆炒作，，通過發(fā)布布會形式來來表現(xiàn)招商推廣計計劃及費用用預算期限2010年6月20日-09月19日

日期202122232425262728293012345678910111213141516171819星期日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一單張派發(fā)2萬份單張，通過直接派發(fā)及夾報

短信每周保持10萬條的信息量日期202122232425262728293012345678910111213141516171819星期日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一短信每周保持10萬條的信息量電臺每周保持20秒電臺廣告30次日期202122232425262728293012345678910111213141516171819星期日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一短信每周保持10萬條的信息量電視每周保持15秒標版播出18次費用合計：37.4萬元（以包含戶外T牌3個月18萬）前言言1城市與區(qū)域域商業(yè)發(fā)展展分析2項目定位研究4項目整改建建議6項目招商策策略及流