XXXX-房產(chǎn)項目二期推廣方案

二期開盤前推廣計劃一期回顧二期現(xiàn)狀目錄推廣策略媒體發(fā)布一期回顧銷售狀況●一期多層188套房源，銷售突破149套，剩余房源39套（其中頂層15套，1樓24套）；●開盤當(dāng)日銷售突破65.4%，現(xiàn)已突破79%；●回款突破3600萬元。媒體運用一期客戶積累時間較長，從2011年9月份臨時售樓處進駐開始至2012年5月24日止。積累客戶1200余組，運用媒體如下：●圍墻；●戶外LED（60天左右，現(xiàn)已撤銷）；●電視流動字幕（已撤銷）；●交通牌（已發(fā)布30天左右）；●短信（暫未出廣告費用）。一、成交客戶地域分析成交分析簡析：從上表不難看出，95%以上的成交客戶都來自省內(nèi)。因受國家宏觀調(diào)控，通過成交客戶進一步分析得到，即使異地客戶在本項目購買也是一次性付款或在本地工作滿一年以上。二、省內(nèi)成交客戶分析成交分析簡析：通過圖表我們很容易看出臨沂本地客戶占據(jù)主導(dǎo)市場。深層次發(fā)現(xiàn)日照市購房客戶偏多是因為地理位置的因素，首先購房客戶非日照市區(qū)戶口，而是郊縣戶口，而這部分客戶居住地又恰恰離臨沂市區(qū)較近，因此導(dǎo)致購房客戶偏多。究其原因是國家限購令導(dǎo)致異地客戶在貸款上增加一定難度。三、本地成交客戶分析成交分析簡析：從圖表看出河?xùn)|客戶為主導(dǎo)，莒南縣客戶也占有一定的比例，沂南縣次之，經(jīng)過仔細發(fā)現(xiàn)沂水縣、莒南縣、臨沭縣分別在臨沂的東北、東側(cè)、和東南，而河?xùn)|恰恰是這三個地方到市區(qū)必經(jīng)過的城區(qū)，而河?xùn)|的價格遠比市區(qū)便宜，因此對于中等收入家庭來說，河?xùn)|是不二的選擇。四、河?xùn)|成交客戶分析成交分析簡析：圖表看出除了九曲鎮(zhèn)人數(shù)偏多之外，其余幾個鎮(zhèn)購買人數(shù)基本相當(dāng)，這幾個鎮(zhèn)都位于河?xùn)|區(qū)的東方，而這部分人群基本都在河?xùn)|做生意或在市區(qū)上班，河?xùn)|是連接市區(qū)和這幾個地方的中介點，離市區(qū)較近僅一河之隔。五、莒南縣成交客戶分析成交分析簡析：表中看出莒南縣客戶居住區(qū)域分布較散，不利于我司廣告的直接、有效、針對性的投入，但這部分客戶與前面幾項基本相似，都是在市區(qū)上班或是河?xùn)|附近私營個體，河?xùn)|房價相對便宜，他們有能力承受。成交分析六、成成交客客戶年年齡分分析成交分分析簡析：：從數(shù)據(jù)據(jù)表中中看出出30歲以以下客客戶群群體成成為購購房群群體主主力軍軍，這這部分分群體體以剛剛性需需求為主，，購房房做為為他們們的婚婚房不不乏其其數(shù)。。七、成成交客客戶付付款方方式分分析成交分分析簡析：：從表中中可以以看出出，高高房價價的今今天貸貸款成成為購購房主主要支支付方方式，，同時時也驗驗證了了客戶戶群體的的消費費水平平。八、成成交悉悉知途途徑分分析成交分分析簡析：：本樓盤盤廣告告投入入量較較少，，購買群群體主主要以以路過過為主主，通通過網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)及及短信信等媒媒體會形成成客戶戶群體體間的的相互互傳播播。簡析：：從表中中看出出，普普通上上班族族仍然然是購購房的的主力力軍。。臨沂是是一個個物流流城市市，且且樓盤緊靠靠五金金市場場，因因此私私營業(yè)業(yè)主也居多，，他們們成為為購房房次主力群群體。。九、成成交客客戶職職業(yè)分分析成交分分析簡析：：在尚不不發(fā)達達的城城市，，剛性性需求求為主主導(dǎo)，，同時時從投資資客戶戶較少少也驗證證了臨臨沂這這個城市市房價價一直直處于于平穩(wěn)穩(wěn)狀態(tài)態(tài)，未未受大大環(huán)境境的影影響而而劇烈烈波動動，因此投機機性較少。十、成交客客戶購買用用途分析成交分析總析：通過以上數(shù)數(shù)據(jù)對比分分析，我們們可以總結(jié)結(jié)出鳳舞明明珠客戶以以80后為為主力群體體，他們購房主主要以婚房房、居住等等剛需為主主要目標(biāo)。。他們處于于事業(yè)拼搏搏和上升期期，在經(jīng)濟實實力不夠強強的情況下下，河?xùn)|特特定的地理理位置（與與市區(qū)僅一一河之隔））決定了鳳舞舞明珠成為為他們首選選的主要目目標(biāo)。另外外通過仔細細分析不難難發(fā)現(xiàn)，客客戶群體戶籍籍所在地基基本都分布布在河?xùn)|區(qū)區(qū)的東方，，而這部分分群體主要要是在市區(qū)區(qū)或河?xùn)|工作作，因此我我們在媒體體選擇上可可以注重80后獲知知樓盤的媒媒介，加強強我們在宣傳途途徑上的力力度，為二二期形象的的提升和熱熱銷做好充充分準(zhǔn)備。。一期客戶戶群悉知樓盤盤的途徑主主要以路過過為主，樓樓盤周邊附附近的客戶戶群體已基基本挖掘完完畢，因此二二期我們必必須適當(dāng)?shù)牡淖鲂┟襟w體宣傳，滲滲透到更廣廣泛的客戶戶群體之中中。成交分析一期SWOT分析●一期媒體宣傳較少，知名度不高，樓盤信息滲透范圍較窄；●工程出現(xiàn)瑕疵，如部分磚墻砌歪、部分頂樓積水、滲水等；●開發(fā)公司人手缺乏，銷售后勤跟不上，如銀行按揭對接、合同抵押等；●剩余房源客戶選擇余地較少。優(yōu)勢威脅機會劣勢●競爭對手對客戶資源的爭奪；●貸款政策的限制。●價格仍有上漲空間；●適宜面積仍具有市場競爭力；●一期火爆銷售，利于形象宣傳；●市場前景看好?！穸鄬幼≌?，客戶認知度較高；●適宜面積，符合市場需求；●項目周邊完善配套，地理位置優(yōu)越；●框架結(jié)構(gòu)，建筑品質(zhì)較高。二期現(xiàn)狀工程狀況●二期建6棟樓，共共192套套（其中D戶型177套，K戶型15套）；●多層框架架結(jié)構(gòu)、地地上儲藏室室及部分車車庫；●底層地基基已出地表表，預(yù)計9月中旬完完成主體60%。待解決問題題●銷售面積積的核實，，避免出現(xiàn)現(xiàn)一期銷售售遇到的面面積誤差問問題，避免免不必要的的麻煩；●一期出現(xiàn)現(xiàn)的工程質(zhì)質(zhì)量或相關(guān)關(guān)問題急需需解決，以以防對二期期的負面影影響；●二期后勤勤人員的配配置，盡量量避免影響響銷售工作作；●一期媒體體宣傳較少少，二期媒媒體宣傳力力度有待增增加，以便便提升項目目形象及知知名度；8月1日10月14日第四階段第三階段第二階段第一階段11月1日蓄水期2013月月2月高層蓄水一期促銷開盤擴大宣傳提升形象提高知名度度激發(fā)購買欲欲借機造勢活動營銷活動炒作促銷成交宣傳啟動9月8日售卡活動強銷推廣節(jié)點推廣策略●主推一期剩余39套房源源的去化，，爭取與二二期的完美美對接；●二期客戶戶的蓄水；；推廣目標(biāo)推廣思路剖析項目現(xiàn)狀找到項目策略突破口策略實施達成目標(biāo)審視我們項項目的情況況項目現(xiàn)狀—概況項目區(qū)位：：位于臨沂市市河?xùn)|區(qū)鳳鳳凰大街中中段，項目目距離沂河河800米，離市中中心僅10分鐘車程；；周邊環(huán)境：：項目西臨沂沂河風(fēng)光帶帶；周邊配套：：南鄰河?xùn)|商商業(yè)區(qū)（學(xué)學(xué)校、銀行行、九州超超市、九州州家電、綜綜合批發(fā)市市場、河?xùn)|車站、、五金批發(fā)發(fā)市場等））、北鄰干干果批發(fā)市市場等；項目特色：：70年產(chǎn)權(quán)、8度抗震、1:1.2比例的私家家車位、河?xùn)|絕版多多層、框架結(jié)構(gòu)；項目狀況：：一期成功銷銷售，達到到預(yù)期目標(biāo)標(biāo)，突破79%，二二期地基已已出地表，，預(yù)計9月中旬完成成主體工程程60%。。項目要素解解析項目環(huán)境：：西臨沂河河邊稀缺生態(tài)資資源的占有有周邊邊配配套套保障、安全全、舒適項目目特特色色生活的的便便捷演繹城市生生活理想我們的產(chǎn)品品優(yōu)勢環(huán)境優(yōu)勢：：沂河?xùn)|岸——稀缺生態(tài)資資源、旖旎旎秀麗的濱濱河風(fēng)光、、國際化的的高品質(zhì)社社區(qū)、清新的的空氣和開開闊的視野野……勾勒出魅力力人居的獨獨特魅力和和與生俱來的自然之之美；設(shè)計優(yōu)勢：：小區(qū)設(shè)計人人性化——人車分離、、動線合理理、1:1.2的高比例車車位、8度防震設(shè)計、70年大產(chǎn)權(quán)、、框架結(jié)構(gòu)構(gòu)、河?xùn)|絕絕版多層、、戶型實用用全明設(shè)計計、空間布局科科學(xué)；配套優(yōu)勢：：規(guī)劃優(yōu)勢——河?xùn)|片區(qū)打打造、明年年河?xùn)|供暖暖、緊鄰九九州超市、、九州家電電、學(xué)校機關(guān)幼幼兒園、蔬蔬菜批發(fā)市市場、銀行行、醫(yī)院、、公交便捷捷等。商業(yè)商超銀行學(xué)校醫(yī)院批發(fā)市場、、五金城九州超市、、九州家電電機關(guān)幼兒園園、儲莊小小學(xué)人民醫(yī)院、、胸科醫(yī)院院交通6路、32路、36路等VS農(nóng)行、工行行、臨商等等……河西河?xùn)|無差異河西沂河自然風(fēng)風(fēng)光帶清晨，被滿滿園花草的的清新味道道喚醒；入夜，在恬恬淡適宜的的氣息中靜靜靜睡去。。高房價居住擁擠空氣污濁噪音污染市區(qū)的房子子郊縣的價價格新規(guī)劃、居居住舒適VS……河?xùn)|河?xùn)|優(yōu)勢突突出項目傳播原原則突“勢”宣傳、撼動動客戶環(huán)境優(yōu)勢配套優(yōu)勢設(shè)計優(yōu)勢項目規(guī)劃主主力戶型：：年輕一代代的喜好、、適宜面積積、三室兩兩廳、全明明設(shè)計如果簡單闡闡述項目產(chǎn)產(chǎn)品特點，，則無法體體現(xiàn)項目的的氣質(zhì)和檔檔次，也無無法讓目標(biāo)標(biāo)客戶產(chǎn)生生活向向往,因此我們要要從三“勢勢”上告訴訴受眾，即即環(huán)境優(yōu)勢、、配套優(yōu)勢勢、設(shè)計優(yōu)優(yōu)勢，鳳舞明珠珠的住宅:演繹城市生生活理想核心點項目的推廣廣與傳播鑒于項目一一期宣傳較較少，形象象和知名度度尚未被客客戶熟悉和和接納，因因此我們認認為項目推推廣將有以以下幾個階階段：第一階段：：擴大宣傳傳、提升形形象、提高高關(guān)注度；；第二階段：：提高知名名度、激發(fā)發(fā)購買欲；；第三階段：：活動營銷銷、借機造造勢；第四階段：：服務(wù)推廣廣、活動炒炒作、促銷銷成交、品品牌創(chuàng)立。。各階段傳播播策略第一階段一期熱銷炒炒作、DM派發(fā)、短信信宣傳等形形式更廣泛泛的滲透到到消費者中中，“引流流蓄水”。。提升形象第二階段利用一期熱熱銷的局面面，服務(wù)好好老業(yè)主，，形成強而而有利的口口碑傳播，，促進消費費者對項目目的堅信心心理。提高知名度度第三階段利用前階段段的口碑傳傳播，“以以外推配套套，內(nèi)推品品質(zhì)”的方方式，大幅幅度提升產(chǎn)產(chǎn)品外在與與內(nèi)在?；顒訝I銷第四階段服務(wù)好老客客戶，使客客戶口碑升升華，活動炒作，，快速去化化。。促銷成交傳播流程計計劃第一階段擴大宣傳短信、戶外外、DM派發(fā)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)引起廣泛關(guān)關(guān)注提升形象第二階段主題廣告報紙、戶外外、網(wǎng)絡(luò)短信、DM派發(fā)激發(fā)購買欲欲提高知名度度強力炒作成成交品牌創(chuàng)立第四階段第三階段主題廣告報紙、戶外外、網(wǎng)絡(luò)短信、DM派發(fā)報紙、戶外外、網(wǎng)絡(luò)短信、DM派發(fā)活動營銷借機造勢促銷廣告媒體發(fā)布●根據(jù)一期期成交客戶戶分析結(jié)果果適當(dāng)選擇擇媒體；●建議媒體體是選擇性性、試探性性投放以便便于評估不不同時期的的媒體效果果；●建議針對對二期可以以對窄眾媒媒體投放量量增加，大大眾媒體少少量投放；；●服務(wù)好一一期客戶，，同樣優(yōu)質(zhì)質(zhì)廉價的廣廣告；●廣告是長長期的效果果，短期未未必立馬見見效；●在特定時時期、特定定節(jié)點適當(dāng)當(dāng)增加媒體體投放量。。媒體投放前前考慮因素素第一階段目標(biāo)：一期熱銷炒炒作、DM派發(fā)、短信信宣傳等形形式更廣泛泛的滲透到到消費者中，“引流流蓄水”制制造懸念，，萬眾期待待的氣氛，，促銷活動動。主要工作：：1、熱銷炒作作；2、更廣泛引引起關(guān)注；；3、尋找新的的目標(biāo)客戶戶；4、激勵促促銷剩余房房源。傳播渠道：：報紙、短信信、戶外、、網(wǎng)絡(luò)、DM派發(fā)發(fā)等等媒體體投投放放短信信發(fā)布布時時間間：：8月月份份：：3日日、、17日、、31日日（周周五五））發(fā)布布形形式式：：文字字發(fā)布布內(nèi)內(nèi)容容：：一期期銷銷售售、、戶戶型型告告知知及及活活動動內(nèi)內(nèi)容容等等備注注：：因因各各家家短短信信公公司司客客戶戶資資源源質(zhì)質(zhì)量量相相對對偏偏低低，，建建議議可可以以先先采采用用兩兩家家媒媒體體進進行行試試發(fā)發(fā)，，以以觀觀后后果果。。媒體體投投放放DM派派發(fā)發(fā)發(fā)布布時時間間：：8月月份份（（約約4萬萬份份））發(fā)布布形形式式：：DM發(fā)布布地地點點：：樓盤盤附附近近路路口口、、商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)、、周周邊邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)等等。。備注注：：邀邀請請專專門門DM派派發(fā)發(fā)單單位位，，大大批批量量的的投投放放。。媒體體投投放放宣傳傳活活動動我們們從從一一期期客客戶戶分分析析表表中中看看出出，，來來自自河河?xùn)|東周周邊邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)及及附附近近商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)客客戶戶群群體體較較多多，，可可以以利利用用宣宣傳傳車播播放放我我們們樓樓盤盤的的宣宣傳傳片片，，同同時時配配以以DM單單頁頁的的派派發(fā)發(fā)。。網(wǎng)絡(luò)絡(luò)—臨沂沂在在線線發(fā)布布時時間間：：9月月1日起起持持續(xù)續(xù)至至少少半半年年發(fā)布布形形式式：：通欄欄B區(qū)發(fā)布布內(nèi)內(nèi)容容：：形象象宣宣傳傳，，活活動動告告知知，，樓樓盤盤信信息息、、營營銷銷活活動動、、促促銷銷事事件件等等或網(wǎng)絡(luò)絡(luò)—家在在臨臨沂沂發(fā)布布時時間間：：9月月1日起起持持續(xù)續(xù)至至少少半半年年發(fā)布布形形式式：：通欄欄A區(qū)發(fā)布布內(nèi)內(nèi)容容：：形象象宣宣傳傳，，活活動動告告知知，，樓樓盤盤信信息息、、營營銷銷活活動動、、促促銷銷事事件件等等備注注：：其其他他網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)根根據(jù)據(jù)發(fā)發(fā)布布廣廣告告效效果果再再定定。。媒體體投投放放沂蒙蒙晚晚報報發(fā)布布時時間間：：8月月份份：：31日日（（周周五五））發(fā)布布形形式式：：軟文文（（半半版版））階段段主主題題：：高人人一一籌籌的的寬寬境境界界生生活活———鳳舞舞明明珠珠五五分分鐘鐘生生活活圈圈主要要訴訴求求：：便捷捷生生活活圈圈、、完完善善的的配配套套、、生生活活價價值值齊魯晚報報發(fā)布時間間：8月份：：31日日（周五五）發(fā)布形式式：軟文（半半版）階段主題題：高人一籌籌的寬境境界生活活——鳳舞明珠珠五分鐘鐘生活圈圈主要訴求求：便捷生活活圈、完完善的配配套、生生活價值值備注：齊齊魯晚報報有1萬萬元發(fā)2萬份的的夾報，，建議試試點發(fā)布布評估效效果。媒體投放放百盛信息息發(fā)布時間間：8月份：：31日日（周五五）發(fā)布形式式：軟文（半半版）階段主題題：高人一籌籌的寬境境界生活活——鳳舞明珠珠五分鐘鐘生活圈圈主要訴求求：便捷生活活圈、完完善的配配套、生生活價值值媒體投放放推廣主題題：高人一籌籌的寬境境界生活活——鳳舞明珠珠5分鐘生活活圈主要訴求求：便捷生活活圈、完完善的配配套、生生活價值值媒體投放放因東興路路與鳳凰凰大街交交匯處做做人流量量較大，，建議在在此處做做一塊戶戶外大牌牌。第二階段段目標(biāo)：利用一期期熱銷的的局面，，制造轟轟動效應(yīng)應(yīng)。服務(wù)務(wù)好老業(yè)業(yè)主，形形成強而有有利的口口碑傳播播，促進進消費者者對項目目的堅信信心理。。主要工作作：1、服務(wù)好好老業(yè)主主；2、報媒專專刊；3、利用戶戶外的長長效性，，強勢傳傳播樓盤盤賣點和和利益點點。傳播渠道道：短信、報報紙、戶戶外、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、DM派發(fā)等沂蒙晚報報發(fā)布時間間：9月份：：4日（（周二））、7日日（整版版）、14日、、21日、28日、30日（周五五）發(fā)布形式式：硬廣（半半版）階段主題題：二期盛大大開盤、、三“勢勢”等主要訴求求：開盤信息息、樓盤盤項目設(shè)設(shè)計優(yōu)勢勢、環(huán)境境優(yōu)勢、、配套優(yōu)優(yōu)勢等廣告語：：2012來了，依依然堅挺挺——8度防震設(shè)設(shè)計齊魯晚報報發(fā)布時間間：9月份：：4日（（周二））、7日日（整版版）、14日、、21日、28日、30日（周五五）發(fā)布形式式：硬廣（半半版）階段主題題：二期盛大大開盤、、三“勢勢”等主要訴求求：開盤信息息、樓盤盤項目設(shè)設(shè)計優(yōu)勢勢、環(huán)境境優(yōu)勢、、配套優(yōu)優(yōu)勢等廣告語：：2012來了，依依然堅挺挺——8度防震設(shè)設(shè)計媒體投放放短信發(fā)布時間間：9月份：：4日、、7日、、11日日、14日、28日發(fā)布形式式：文字發(fā)布內(nèi)容容：鳳舞明珠珠二期開開盤信息息、三““勢”等等百盛信息息發(fā)布時間間：9月份：：5日（（周三））、7日日（整版版）、14日、、21日、28日、30日（周五五）發(fā)布形式式：硬廣（半半版）階段主題題：二期盛大大開盤、、三“勢勢”等主要訴求求：開盤信息息、樓盤盤項目設(shè)設(shè)計優(yōu)勢勢、環(huán)境境優(yōu)勢、、配套優(yōu)優(yōu)勢等廣告語：：2012來了，依依然堅挺挺——8度防震設(shè)設(shè)計媒體投放放推廣主題題：輕觸理想想生活——鳳舞明珠珠人性化化設(shè)計主要訴求求：小區(qū)合理理規(guī)劃、、安全和和諧、以以人為本本、處處處體現(xiàn)生生活美學(xué)學(xué)廣告語提提煉●2012來了，依依然堅挺挺——8度防震設(shè)設(shè)計●買房終身身保障——70年大產(chǎn)權(quán)權(quán)●歷史不可可輪回——河?xùn)|絕版版多層、、框架結(jié)結(jié)構(gòu)●車子需要要家的溫溫暖——1:1.2的高比例例私家車車位備注：媒媒體價格格以實際際洽談為為準(zhǔn)，費費用約為為31.85萬萬元。媒體費用用估算謝謝欣賞賞！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。00:00:0100:00:0100:001/5/202312:00:01AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2300:00:0100:00Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。00:00:0100:00:0100:00Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2300:00:0100:00:01January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月202312:00:02上上午午00:00:021月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月2312:00上上午1月-2300:00January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/50:00:0200:00:0205January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。12:00:02上上午12:00上上午00:00:021月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。00:00:0200:00:0200:001/5/202312:00:02AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2300:00:0200:00Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。00:00:0200:00:0200:00Thursday,January5,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2300:00:0200:00:02January5,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月202312:00:02上午午00:00:021月-231