物權(quán)法培訓(xùn)講稿

物權(quán)法培訓(xùn)講稿各位?___、領(lǐng)?導(dǎo)、同事們?，大家好：?今天我來?跟大家一起?學(xué)習(xí)新修訂?的物權(quán)法。?《物權(quán)法》?在我國立法?史上創(chuàng)下了?多項(xiàng)記錄，?一部法律草?案由全國_?__委會審?議了___?次，創(chuàng)下了?法律審議之?最；從起草?到審議通過?耗上時(shí)__?_年。由此?可見，對這?部關(guān)系人們?切身利益的?法律國家是?何等的慎重?。下面我?首先介紹一?下什么是物?權(quán)。物權(quán)簡?單地說是指?權(quán)利人支配?動產(chǎn)和不動?產(chǎn)所享有的?權(quán)利。所以?物權(quán)首先是?一種財(cái)產(chǎn)權(quán)?，將一些有?財(cái)產(chǎn)價(jià)值的?權(quán)利都可以?看作是財(cái)產(chǎn)?權(quán)的內(nèi)容，?所以財(cái)產(chǎn)權(quán)?又分為物權(quán)?、債權(quán)、知?識產(chǎn)權(quán)等等?。物權(quán)只不?過是財(cái)產(chǎn)權(quán)?的一種類型?，所以我們?說物權(quán)法就?是財(cái)產(chǎn)權(quán)法?，但是它不?能包括所有?的財(cái)產(chǎn)權(quán)法?，所以合同?債權(quán)、知識?產(chǎn)權(quán)就不是?物權(quán)范疇。?其次物權(quán)?是一種有形?財(cái)產(chǎn)權(quán)。它?和知識產(chǎn)權(quán)?這種無形財(cái)?產(chǎn)權(quán)是區(qū)分?開來的，不?包括知識產(chǎn)?權(quán)等無形財(cái)?產(chǎn)權(quán)。具體?地說物權(quán)就?是針對房屋?、土地、車?輛等動產(chǎn)以?及不動產(chǎn)。?第三，物?權(quán)是一種對?財(cái)產(chǎn)的支配?權(quán)，支配權(quán)?指權(quán)利人可?以根據(jù)自己?的意志直接?控制動產(chǎn)、?不動產(chǎn)，不?需要借助他?人的幫助就?可以行使權(quán)?利。我們簡?單地舉一個(gè)?例子來進(jìn)行?區(qū)分：比如?說買賣，如?果我要買一?批貨物，今?天簽訂了合?同，規(guī)定交?貨期在__?_月___?日，合同一?旦成立買受?人就享有債?權(quán)，但并不?是實(shí)際占有?貨物，因?yàn)?貨物并沒有?交付，他享?有的權(quán)利是?請求債務(wù)人?在規(guī)定的交?貨期交貨的?權(quán)利，這是?請求權(quán)。貨?物在交貨前?仍然是由出?賣人控制，?到了交貨期?之后，出賣?人交付了貨?物，根據(jù)物?權(quán)法一個(gè)?重要的規(guī)定?“因交付而?移轉(zhuǎn)所有權(quán)?”，出賣人?因?yàn)榻桓抖?移轉(zhuǎn)了物權(quán)?、支配權(quán)，?相應(yīng)地取得?了對價(jià)金的?請求權(quán)，所?以交易過程?就是支配權(quán)?和請求權(quán)相?互轉(zhuǎn)化的過?程。民法就?是采用這種?通過將各種?交易的元素?提煉出來用?物權(quán)、債權(quán)?、支配權(quán)、?請求權(quán)這樣?的概念來進(jìn)?行解釋，所?以最本質(zhì)地?概括了交易?的基本規(guī)律?，故支配權(quán)?和請求權(quán)是?對各種交易?中最基本要?素的高度概?括。下面?再學(xué)習(xí)一下?《物權(quán)法》?的三項(xiàng)原則?：第一項(xiàng)?原則是物權(quán)?法定原則。?按照法律?規(guī)定，物權(quán)?的種類和內(nèi)?涵要由法律?規(guī)定。具體?包括兩個(gè)方?面，一個(gè)是?物權(quán)的種類?必須要由法?律規(guī)定。任?何行政法規(guī)?、司法解釋?都不能創(chuàng)設(shè)?物權(quán)。但是?在物權(quán)法通?過之后，如?果收費(fèi)人質(zhì)?押沒有寫進(jìn)?物權(quán)法，那?么司法解釋?就有問題了?，就沒有依?據(jù)了。同時(shí)?當(dāng)事人的合?同不能自由?創(chuàng)設(shè)物權(quán)，?也就是說在?法律沒有明?確規(guī)定哪一?種權(quán)利是物?權(quán)的情況下?，當(dāng)事人不?能通過合同?約定這一種?權(quán)利是物權(quán)?，因?yàn)榉N類?必須法定，?《物權(quán)法》?和《合同法?》的重大區(qū)?別就表現(xiàn)在?合同法有所?謂的無名合?同，物權(quán)法?中是不存在?無名物權(quán)的??！逗贤?法》中規(guī)定?了買賣、租?賃、承攬合?同，這些合?同都叫做有?名合同，但?是在這些合?同之外如果?當(dāng)事人創(chuàng)定?的合同和有?名合同規(guī)定?不相吻合，?在法律上仍?然是有效的?。按照合同?自由原則，?當(dāng)事人可以?自由創(chuàng)設(shè)任?何法律沒有?規(guī)定的任何?原則，只要?不違___?律的規(guī)定、?強(qiáng)制性規(guī)定?以及公序良?俗就都是有?效的。但是?物權(quán)法不是?這樣的，如?果當(dāng)時(shí)約定?的類型不符?合法律的規(guī)?定的物權(quán)類?型它不能產(chǎn)?生物權(quán)的效?力，是不受?保護(hù)的。另?一方面物權(quán)?法規(guī)定的物?權(quán)內(nèi)容必須?法定，我個(gè)?人理解這可?以從兩個(gè)方?面考慮。?第一個(gè)方?面是物權(quán)的?基本權(quán)能必?須由法律規(guī)?定，當(dāng)事人?不能自由創(chuàng)?設(shè)；另一方?面是必須遵?守法律在物?權(quán)法中對物?權(quán)禁止性的?規(guī)定。法律?明確規(guī)定當(dāng)?事人不能約?定債務(wù)人一?旦不履行債?務(wù)，債權(quán)人?不通過拍賣?、變賣的程?序就將抵押?的東西全部?拿走，這是?被禁止的。?物權(quán)法定?原則違反了?以后能夠產(chǎn)?生怎么樣的?效果。是否?違反了物權(quán)?法定整個(gè)合?同就沒有效?力了。在法?律沒有承認(rèn)?是物權(quán)的情?況下，是否?所有的約定?都是無效的?。究竟怎么?理解違反物?權(quán)法定的效?果呢。在合?同法里面，?違___律?規(guī)定會導(dǎo)致?整個(gè)合同無?效，在物權(quán)?法中，如果?物權(quán)法沒有?承認(rèn)當(dāng)事人?約定的物權(quán)?是物權(quán)，這?時(shí)合同仍然?是有效，只?不過導(dǎo)致當(dāng)?事人約定的?權(quán)利不能產(chǎn)?生物權(quán)的效?果，在這種?情況下只能?將這種權(quán)利?看成債權(quán)。?所以我們沒?有承認(rèn)按揭?是物權(quán)，但?是銀行仍然?可以根據(jù)合?同來進(jìn)行安?排，如果不?涉及到其他?債權(quán)人購房?人所購買的?房產(chǎn)主張的?權(quán)利，這時(shí)?銀行仍然可?以根據(jù)合同?來行使按揭?的權(quán)利，所?以合同仍然?是有效的，?仍然可以在?當(dāng)事人之間?產(chǎn)生拘束力?，只不過不?能享有優(yōu)先?于其他債權(quán)?的效力，不?能產(chǎn)生物權(quán)?的效果。這?就是我們說?的違反物權(quán)?法定的效果?。物權(quán)_?__要法定?。法定的原?因是什么。?在《物權(quán)法?》中概括起?來主要有幾?點(diǎn)：1、?物權(quán)大多涉?及到社會的?基本經(jīng)濟(jì)制?度，反映了?社會的基本?財(cái)產(chǎn)關(guān)系，?是非常重要?的，所以只?能用法律來?明確規(guī)定，?而不能由當(dāng)?事人隨意創(chuàng)?設(shè)。2、?為了保護(hù)交?易安全。假?如一個(gè)債務(wù)?人只有一套?房產(chǎn)，他卻?欠了很多人?的債務(wù)，可?是他房產(chǎn)的?價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不?能清償所欠?的這些債務(wù)?。那么這套?房產(chǎn)究竟怎?么分配。如?果不存在物?權(quán)的話，那?么就在債權(quán)?人之間平均?分配，但是?只要其中一?個(gè)債權(quán)人涉?及到了物權(quán)?、抵押權(quán)，?要優(yōu)先受償?的話，可?能他一個(gè)人?可能就將這?套房產(chǎn)全部?拿走了，其?他的人都得?不到了，所?以優(yōu)先性就?直接關(guān)系到?其他債權(quán)人?利益的保護(hù)?，而不僅僅?只是涉及到?一個(gè)特定債?權(quán)人和一個(gè)?特定債務(wù)人?之間的問題?。假如物權(quán)?不能法定，?抵押權(quán)的設(shè)?定完全可以?由當(dāng)事人通?過合同自由?設(shè)定，那就?會產(chǎn)生很多?麻煩，交易?就沒有秩序?了。物權(quán)的?優(yōu)先性、對?抗性的問題?涉及到其他?人就超出了?當(dāng)事人通過?合同所能安?排的內(nèi)容和?范圍，如果?當(dāng)事人通過?合同安排的?事務(wù)只能約?定他們自身?、兩個(gè)人之?間的事務(wù)，?如果涉及到?第三人，而?他們再來安?排就會妨害?交易的秩序?。這就是_?__物權(quán)要?法定的一個(gè)?重要原因。?3、要充?分發(fā)揮《物?權(quán)法》的基?本宗旨。物?盡其用。這?是物權(quán)法的?一個(gè)宗旨，?也就是如何?使物權(quán)更有?效率。比如?說我們的空?間權(quán)是具有?非常大爭議?的一個(gè)問題?，我國法律?目前還沒有?承認(rèn)空間是?一種權(quán)利，?那么登記機(jī)?關(guān)對根本不?會對涉及到?空間的問題?進(jìn)行登記，?這種結(jié)果就?造成了空間?不能有效利?用，如果想?利用地下的?空間建造成?停車場或者?想單位買下?地下的空間?建造地下停?車場，都會?在法律上遇?到障礙。如?果單獨(dú)買下?地下的空間?，地上的土?地使用空間?是別人的，?一旦發(fā)生了?轉(zhuǎn)移，那么?新的受讓人?就不一定會?允許在地下?繼續(xù)開設(shè)停?車場。如果?我們承認(rèn)它?是一種權(quán)利?，可以單獨(dú)?登記的話，?那么土地所?有權(quán)人要將?土地使用權(quán)?轉(zhuǎn)讓就可以?對資源進(jìn)行?一種非常有?效力的利用?和安排。所?有的物權(quán)，?特別是像土?地承包經(jīng)營?權(quán)、海域使?用權(quán)等等，?物權(quán)法要承?認(rèn)它是一種?物權(quán)，要形?成為一種長?期穩(wěn)定的財(cái)?產(chǎn)權(quán)利，才?能鼓勵(lì)人們?全力地投資?，才能形成?合理的利益?的期待，才?能鼓勵(lì)人們?大膽地投資?，才能真正?使它成為一?種穩(wěn)定的財(cái)?產(chǎn)，受到法?律的保護(hù)。?這就是__?_要物權(quán)化?的一個(gè)重要?好處。第?二個(gè)原則是?公示、公信?原則。《?物權(quán)法》明?確規(guī)定物權(quán)?必須公示，?這就確定了?物權(quán)的公示?原則。所謂?公示就是應(yīng)?當(dāng)將物權(quán)設(shè)?定、移轉(zhuǎn)的?事實(shí)通過一?定的公示方?法向社會公?開，使第三?人知道。比?如說設(shè)定抵?押權(quán)必須要?辦登記，把?抵押權(quán)設(shè)定?的事實(shí)向社?會公開，使?第三人能夠?查閱。物權(quán)?___要公?示。首先是?由物權(quán)的性?質(zhì)、屬性所?決定的，物?權(quán)是一種對?世權(quán)，對世?就是要對抗?除權(quán)利人之?外的所有人?，那么這種?權(quán)利的設(shè)定?也應(yīng)該要讓?大家都能知?道，從理論?上說也應(yīng)該?公開，合同?債權(quán)是不需?要公開的權(quán)?利，但是物?權(quán)是一個(gè)需?要向社會公?開的權(quán)利。?2、是要?維護(hù)交易安?全。只有通?過公示的方?法公開才能?維護(hù)社會秩?序，才能維?護(hù)交易安全?。很多企業(yè)?在兼并其他?企業(yè)時(shí)根本?不知道被兼?并的企業(yè)的?什么財(cái)產(chǎn)被?抵押了，而?且也查不到?，當(dāng)?shù)盅簷?quán)?人來追訴時(shí)?就將財(cái)產(chǎn)都?拿走了，支?付了幾千萬?可能都血本?無歸了，風(fēng)?險(xiǎn)非常大，?這是因?yàn)槲?們的登記制?度很不健全?。這就影響?了交易的順?利進(jìn)行。還?有一個(gè)原因?是從效力考?慮。只有通?過公示才能?最有效力地?利用資源。?比如說企業(yè)?的名稱、品?牌。當(dāng)將整?個(gè)企業(yè)擔(dān)保?的時(shí)候，這?些價(jià)值就可?以計(jì)算進(jìn)去?，整個(gè)企業(yè)?的價(jià)值就提?高了，如果?是整體的擔(dān)?保，最后可?以整體拍賣?、變賣，財(cái)?產(chǎn)的整體出?售一定要比?拆散的財(cái)產(chǎn)?價(jià)值更高，?而且整體的?出售可以形?成整體的接?管，買受人?可以整體利?用這個(gè)企業(yè)?。企業(yè)擔(dān)保?的前提是要?有一套良好?的登記制度?來配套，但?是我們目前?還做不到，?所以我們現(xiàn)?在的登記制?度是分散的?，有十幾個(gè)?登記部門，?如果要擔(dān)保?的話，到什?么登記部門?去登記都會?遇到麻煩，?很難操作，?所以這次《?物權(quán)法》寫?上必須要實(shí)?行不動產(chǎn)統(tǒng)?一的登記制?度，也是為?了更有效率?地統(tǒng)一登記?，有效力地?利用資源?。這一次?專門規(guī)定了?預(yù)售商品房?的登記，其?效力如下：?1、按照?現(xiàn)在物權(quán)法?的規(guī)定，首?先是使登記?權(quán)利人取得?優(yōu)先購買的?效力，也就?是說在預(yù)售?期間沒有辦?預(yù)售登記的?情況下，即?便支付了實(shí)?際價(jià)款，但?是實(shí)際上還?是一個(gè)合同?債權(quán)，不是?物權(quán)。如果?在預(yù)售期間?，即使交付?了房款，如?果沒有辦理?預(yù)售登記還?不能取得優(yōu)?先購買的效?力，在辦理?了預(yù)售登記?之后，如果?出賣人要將?房屋一物數(shù)?賣，那么前?手可以對抗?后面所有的?買受人。?2、可以對?抗其他人。?預(yù)售登記還?不能說取得?了物權(quán)，但?是可以產(chǎn)生?對抗其他人?（包括出賣?人及其他的?買受人）、?其他物權(quán)的?效力。3?、如果預(yù)售?登記和現(xiàn)房?登記發(fā)生了?沖突，應(yīng)當(dāng)?以預(yù)售登記?為準(zhǔn)?，F(xiàn)?在講一下公?信原則。?所謂公信實(shí)?際上是對信?賴力的保護(hù)?。就是說如?果依據(jù)一定?的公示方法?公示以后，?對于公示出?來的權(quán)利狀?況產(chǎn)生了一?種信賴，對?這種信賴力?的保護(hù)就是?公信，對于?信賴力的保?護(hù)也常常用?公信力來表?述。舉個(gè)簡?單的例子：?有單位花了?幾百萬在_?__買了一?套房子，后?來讓公司的?辦公室主任?去看房子，?可是辦公室?主任通過各?種關(guān)系將房?子登記在其?名下，后來?又賣給了第?三人，買受?人相信了登?記就買了這?套房子，后?來被單位知?道了就到法?院打官司要?求收回這套?房子，單位?已經(jīng)付了房?款，第三人?是查了登記?相信登記的?公信力，對?此利益是否?要保護(hù)就涉?及到公信力?的問題了，?公信原則主?要是通過善?意取得制度?來實(shí)現(xiàn)的。?我國善意?取得制度的?特點(diǎn)：1?、統(tǒng)一適用?動產(chǎn)和不動?產(chǎn)的善意取?得制度；?2、強(qiáng)調(diào)要?支付合理的?代價(jià)。這和?國外的很多?規(guī)定都不一?樣，對善意?取得的適用?是有嚴(yán)格限?制的。比如?說從公開市?場購買了一?輛小汽車，?但是這輛?車可能不是?出賣人的，?如果買車的?價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低?于市場價(jià)格?，不受善意?取得的保護(hù)?。3、強(qiáng)?調(diào)要求交付?和辦理登記?才能是善意?取得。之前?所舉的例子?中，盡管買?受人的房子?已經(jīng)交付了?，但是當(dāng)事?人是正在辦?理變更登記?時(shí)被單位發(fā)?現(xiàn)了，這種?情況下不能?得到善意取?得的保護(hù)。?可能將來會?極大限制適?用善意取得?適用的范圍?。在這里?我們討論關(guān)?于贓物的問?題。一些公?安機(jī)關(guān)強(qiáng)烈?要求必須要?堅(jiān)持一追到?底的追贓政?策，但是也?是有要例外?的。假如拍?賣行拍賣一?幅字畫，貼?了拍賣的公?告，大家都?來競標(biāo)，經(jīng)?過拍賣的程?序之后買到?了，結(jié)果公?安說是贓物?，要收走，?而且沒有任?何補(bǔ)償，那?么沒有人會?相信拍賣行?了。例外的?情況是：?1、從公開?市場購買的?，支付了合?理的對價(jià)，?也有合法的?手續(xù)，應(yīng)當(dāng)?受善意取得?的保護(hù)，不?能再追贓；?2、如果?是從拍賣行?買的，如果?拍賣行確實(shí)?有合法的經(jīng)?營資格，經(jīng)?過了合法的?拍賣手續(xù)購?買的，應(yīng)當(dāng)?受善意取得?的保護(hù)不能?再追贓。不?能將拍賣行?___不嚴(yán)?的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁?到買受人的?身上，這樣?對買受人非?常不公平，?因?yàn)榕馁u行?可以___?，買受人是?無法___?買到的東西?是否贓物，?如果從買受?人那里追走?，這樣的話?對交易安全?非常不利。?所以既要打?擊犯罪，也?要注重維護(hù)?交易的秩序?、安全。善?意取得是全?世界普遍采?納了一個(gè)通?行規(guī)則，現(xiàn)?在一些人對?善意取得非?常強(qiáng)烈地_?__，但是?如果去掉了?善意取得制?度那么會有?很多麻煩。?假如說我買?了一件棉衣?，有人說棉?衣里面的棉?絮是贓物，?要將衣服拆?掉把棉絮拿?走，這是不?可能的。公?司蓋了一棟?大樓，有人?說公司蓋樓?的材料是偷?來的，要將?整棟樓拆掉?把材料拿走?這也是不現(xiàn)?實(shí)的。都可?以無限追緝?，那么社會?就會亂套了?，交易確定?的是生活的?秩序，如果?一旦被打亂?那么社會就?會亂套，所?以物權(quán)法的?善意取得制?度就是要確?立這樣的秩?序。第?三個(gè)原則是?平等保護(hù)原?則。這可?以說是物權(quán)?法最重要的?原則，但是?引發(fā)了很多?人激烈的爭?論，有人認(rèn)?為平等法是?違憲的，理?由有兩個(gè)：?1、我國?憲法只規(guī)定?了“公有財(cái)?產(chǎn)是神圣不?可侵犯的”?，沒有說私?有財(cái)產(chǎn)是神?圣不可侵犯?的，如果說?是平等保護(hù)?就是違憲；?2、現(xiàn)在?社會兩極化?比較嚴(yán)重，?平等保護(hù)只?是針對富人?。第一個(gè)?理由完全是?對憲法的誤?解，這并不?是對我們經(jīng)?濟(jì)制度的基?本表述，我?國憲法對經(jīng)?濟(jì)制度的表?述是“以公?有制為主體?，多種經(jīng)濟(jì)?形式共同發(fā)?展”。只能?通過平等保?護(hù)才能實(shí)施?共同發(fā)展，?平等保護(hù)是?市場經(jīng)濟(jì)的?規(guī)則，只有?平等保護(hù)才?能有公平的?交易、市場?的競爭，才?能維護(hù)市場?的秩序?，F(xiàn)?在衡量我們?國家是否市?場經(jīng)濟(jì)也要?看是否平等?保護(hù)。平等?保護(hù)也是我?們的基本司?法原則，所?以我們首先?要講平等保?護(hù)。如果法?官不搞平等?保護(hù)，那就?意味著損壞?了公共財(cái)產(chǎn)?與損害私有?財(cái)產(chǎn)的后果?是不一樣的?，這就不能?體現(xiàn)司法公?正了。而且?說只保護(hù)富?人是完全錯(cuò)?誤的，實(shí)際?上窮人是更?需要保護(hù)的?，我們的《?物權(quán)法》專?門規(guī)定了建?筑物區(qū)分所?有，其實(shí)就?是保護(hù)廣大?城市居民最?基本的產(chǎn)權(quán)?。因?yàn)閷τ?我們廣大城?市居民來說?，最基本的?財(cái)產(chǎn)、財(cái)富?就是我們的?房子，房子?就是安身立?命之本。?下面講一下?關(guān)系人們切?身利益的幾?個(gè)問題：?1、建筑物?區(qū)分所有權(quán)?問題。我?們將所買的?商品房稱為?建筑物區(qū)分?所有是因?yàn)?現(xiàn)在在城市?里買的商品?房與過去獨(dú)?門獨(dú)戶的房?子是不同的?，這套商品?房是把建筑?物進(jìn)行了縱?向、橫向的?區(qū)分，在區(qū)?分中形成一?套一套的房?子。之所以?叫區(qū)分所有?權(quán)是要與?一般的所有?權(quán)、共有權(quán)?區(qū)分開。這?種權(quán)利不同?于一般的所?有權(quán)，是在?區(qū)分的基礎(chǔ)?上形成集合?的權(quán)利，由?于專有部分?的所有權(quán)、?共有權(quán)和成?員權(quán)組合在?一起形成了?特殊的財(cái)產(chǎn)?權(quán)或者特殊?的所有權(quán)。?一家一戶的?所有權(quán)就是?一般的所有?權(quán)，不存在?共有的問題?，我們買的?商品房的產(chǎn)?權(quán)關(guān)系是非?常復(fù)雜的，?首先對套內(nèi)?面積有一般?的所有權(quán)，?又享有對建?筑物共有財(cái)?產(chǎn)（如樓梯?、走道、綠?化地）的共?有權(quán)，同時(shí)?還享有管理?小區(qū)的共同?財(cái)產(chǎn)、共同?事務(wù)的環(huán)境?，它是一種?新的物權(quán)。?“建筑物”?這三個(gè)字嚴(yán)?格地說是不?太確切的，?因?yàn)槲覀儑?家商品房的?開發(fā)不像國?外僅僅是建?筑物的開發(fā)?，而是成片?小區(qū)的開發(fā)?，業(yè)主的權(quán)?利已經(jīng)不限?于建筑物內(nèi)?，而是小區(qū)?，但是找不?出更好的詞?來表述，而?且這種專有?權(quán)、共有權(quán)?主要是附隨?在建筑物內(nèi)?的，所以就?稱呼為“建?筑物的所有?權(quán)”。2?、關(guān)于地下?車庫的歸屬?問題。目前?我國的《物?權(quán)法》采用?約定的方式?這種模式，?理由是：首?先考慮到這?樣會緩解停?車難的問題?，如果簡單?地規(guī)定車庫?歸業(yè)主所有?，那么就不?利于鼓勵(lì)開?發(fā)商建更多?的車庫。如?果車庫建得?少，停車難?的問題不能?得到緩解，?那么最終還?是業(yè)主的利?益受到損害?。其次考慮?車庫的歸屬?問題很大程?度上是與房?屋的銷售市?場聯(lián)系在一?起的，如果?房子好賣，?車庫的價(jià)值?就會升值；?如果房子不?好賣，車庫?本身沒有什?么價(jià)值，開?發(fā)商不會建?那么多的車?庫，可能將?車庫搭送或?者以比較低?的價(jià)格送給?業(yè)主。所以?這個(gè)問題相?當(dāng)程度上是?取決于房屋?的銷售市場?，至于開發(fā)?商能否將車?庫賣給第三?人可以在物?權(quán)法上作出?限制，如要?求開發(fā)商必?須將車庫、?車位滿足業(yè)?主需要，也?可以通過有?關(guān)的行政管?理的辦法來?解決，通過?物價(jià)部門價(jià)?格管理的限?制，管理部?門對車庫轉(zhuǎn)?讓的限制，?也可以考慮?規(guī)定業(yè)主有?優(yōu)先購買權(quán)?來保障盡量?不使車庫賣?給第三人?，但是從權(quán)?利的歸屬上?由當(dāng)事人約?定比較好。?至于綠地、?道路以及道?路上的空地?所形成的停?車位都屬于?業(yè)主法定共?有的財(cái)產(chǎn)。?首先是因?yàn)?綠地的共有?到業(yè)主的重?大利益，很?多業(yè)主購買?房子都是沖?著綠地來的?，如果綠地?可以由當(dāng)事?人約定所有?權(quán)的話，那?么開發(fā)商就?會保留所有?權(quán)，之后再?進(jìn)行改變，?就會嚴(yán)重?fù)p?害業(yè)主的利?益；其次是?從環(huán)境的角?度考慮，綠?地是和城市?的環(huán)境是非?常密切的，?如果改變了?綠地對環(huán)境?的破壞也是?很大的。如?果由開發(fā)商?保留所有權(quán)?，隨便改變?道路的用途?，對業(yè)主的?損害也是非?常大的。空?地是共有的?財(cái)產(chǎn)，將來?是否可以作?為停車場應(yīng)?該由業(yè)主通?過業(yè)主大會?來決定，而?不是由開發(fā)?商決定。物?權(quán)法規(guī)定：?建筑區(qū)劃內(nèi)?，規(guī)劃用于?停放汽車的?車位、車庫?應(yīng)當(dāng)首先滿?足業(yè)主的需?要。建筑區(qū)?劃內(nèi)，規(guī)劃?用于停放汽?車的車位、?車庫的歸屬?，由當(dāng)事人?通過出售、?附贈或者出?租等方式約?定。占用業(yè)?主共有的道?路或者其他?場地用于停?放汽車的車?位，屬于業(yè)?主共有。?3、保護(hù)“?陽光權(quán)”問?題物權(quán)法?對相鄰建筑?物的通風(fēng)、?采光和日照?作出明確規(guī)?定，為公民?維護(hù)“陽光?權(quán)”提供了?法律依據(jù)。?物權(quán)法規(guī)定?：“建造建?筑物，不得?違___有?關(guān)工程建設(shè)?標(biāo)準(zhǔn)，妨礙?相鄰建筑物?的通風(fēng)、采?光和日照。?”近年來?，隨著城市?建設(shè)速度加?快，住宅建?設(shè)用地供應(yīng)?趨緊，加之?一些城市在?對新建住宅?樓規(guī)劃審批?環(huán)節(jié)中存在?漏洞，有些?開發(fā)商違規(guī)?施工，超規(guī)?劃建設(shè)，導(dǎo)?致新建住宅?樓層數(shù)過高?，密度過大?；有些人甚?至為求便利?，私搭亂建?，影響相鄰?建筑的通風(fēng)?、采光，使?基于“陽光?權(quán)”引發(fā)的?糾紛日益增?多。物權(quán)?法規(guī)定，不?動產(chǎn)的相鄰?權(quán)利人應(yīng)當(dāng)?按照有利生?產(chǎn)、方便生?活、團(tuán)結(jié)?互助、公平?合理的原則?，正確處理?相鄰關(guān)系。?法律、法規(guī)?對處理相鄰?關(guān)系有規(guī)定?的，依照其?規(guī)定；法律?、法規(guī)沒有?規(guī)定的，可?以按照當(dāng)?shù)?習(xí)慣。所謂?相鄰關(guān)系，?簡言之就是?不動產(chǎn)的相?鄰各方因行?使所有權(quán)或?使用權(quán)而發(fā)?生的權(quán)利義?務(wù)關(guān)系。?4、征收單?位、個(gè)人房?屋等不動產(chǎn)?應(yīng)給予補(bǔ)償?物權(quán)法規(guī)?定，征收單?位、個(gè)人的?房屋及其他?不動產(chǎn)應(yīng)給?予補(bǔ)償近?年來，隨著?城市化進(jìn)程?日益加速，?原來的城中?村，如今高?樓林立；原?來的鄉(xiāng)野農(nóng)?田，如今大?道通衢；原?來的街巷胡?同，如今商?廈櫛比。變?遷中，私權(quán)?利與公權(quán)利?出現(xiàn)摩擦與?碰撞，物權(quán)?法出臺之前?，私權(quán)利處?于兩難境地?；物權(quán)法誕?生之后，私?權(quán)利將擁有?一道保護(hù)墻?。對于_?__億農(nóng)民?來說，其最?大的私權(quán)利?便是___?所有的土地?，以及依靠?土地生存的?權(quán)利。對城?鎮(zhèn)居民而言?，房屋是其?私權(quán)利之一?。在物權(quán)法?中，農(nóng)民的?土地、市民?的房屋什么