XXXX年西安史家灣項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃及定位報(bào)告

史家灣項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃及定位報(bào)告思路決定出路，角度決定高度——城市的發(fā)展進(jìn)程猶如人類的進(jìn)化史，對(duì)于史家灣項(xiàng)目而言，如果不能拋開(kāi)城改房的定位角度，將無(wú)法步入項(xiàng)目發(fā)展的新高度。她曾孕育過(guò)華夏名族的起源，她曾見(jiàn)證過(guò)無(wú)數(shù)興衰成敗的歷史故事，她是長(zhǎng)篇文學(xué)《白鹿原》原型，現(xiàn)在她再一次被歷史推向發(fā)展的浪尖。第一篇：版塊漂移第二篇：市場(chǎng)分析第三篇：客群分析第四篇：產(chǎn)品定位第五篇：規(guī)劃建議綱舉目張：◆道與不見(jiàn)之手◆項(xiàng)目DNA分析◆項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地所處位置在浐河西岸，城中村區(qū)域史家灣村腹地。欲做此項(xiàng)目，必要對(duì)項(xiàng)目周邊地形、地貌做客觀的評(píng)析，以此為基礎(chǔ)逐步深入……俯視項(xiàng)目地版圖項(xiàng)目區(qū)域概述新城區(qū)灞橋區(qū)雁塔區(qū)項(xiàng)目地項(xiàng)目地位置非常尷尬，行政管轄屬于雁塔區(qū)，治理改造卻屬于浐灞生態(tài)區(qū)。由于都偏離了三個(gè)行政區(qū)域的核心位置，周邊人口比較稀疏大多是城中村居民，房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，自然景觀有待進(jìn)一步改造。看似一家親，實(shí)則兩張皮區(qū)域道路交通設(shè)施比較完善，東側(cè)東三環(huán)、繞城高速四通八達(dá)。北側(cè)咸寧路，長(zhǎng)樂(lè)路貫穿西安主城區(qū)，周邊幸福路、萬(wàn)壽路以及未來(lái)多條規(guī)劃路縱橫交錯(cuò)。規(guī)劃的地鐵5號(hào)線和地鐵6號(hào)線分別貫穿項(xiàng)目地南北，不久的將來(lái)進(jìn)出西安入主城區(qū)、南下長(zhǎng)安，北上經(jīng)開(kāi)交通將會(huì)異常便利。交通便利，道路四通八達(dá)地鐵六號(hào)線地鐵五號(hào)線項(xiàng)目地多多超市迎客隆超市巧玲百貨超市福潤(rùn)超市延河超市建設(shè)銀行工商超市農(nóng)業(yè)銀行片區(qū)內(nèi)商圈眾多、金融配套豐富，但大多集中在咸寧路上，項(xiàng)目地周邊只有個(gè)別小型超市。北側(cè)的暖山康城在社區(qū)東側(cè)沿街規(guī)劃有三層沿街商鋪，其中包括精品服飾、日用百貨、休閑餐飲、經(jīng)融證券等，目前已經(jīng)在做定向招商，預(yù)計(jì)一期入住后投入使用。商圈云集，商業(yè)設(shè)施完善區(qū)域內(nèi)內(nèi)的教教育、、衛(wèi)生生醫(yī)療療設(shè)施施較為為完善善，其中中包括括中學(xué)學(xué)3所，小小學(xué)4所基本本滿足足周邊邊居民民子女女上學(xué)學(xué)問(wèn)題題。大大型醫(yī)醫(yī)院有有7家，灞灞橋康康復(fù)醫(yī)醫(yī)院、、陜西西省紡紡織醫(yī)醫(yī)院、、等駕駕坡醫(yī)醫(yī)院、、東郊郊第一一職工工醫(yī)院院、省省建材材醫(yī)院院。中中小型型醫(yī)療療衛(wèi)生生診所所和社社區(qū)醫(yī)醫(yī)院多多達(dá)數(shù)數(shù)十個(gè)個(gè)，足足以保保障基基本的的醫(yī)療療衛(wèi)生生服務(wù)務(wù)。省紡織織醫(yī)院院省建材材醫(yī)院院東郊職職工醫(yī)醫(yī)院古城醫(yī)醫(yī)院東方醫(yī)醫(yī)院灞橋康康復(fù)醫(yī)醫(yī)院等駕坡坡醫(yī)院院穆將王王小學(xué)學(xué)史家灣灣小學(xué)學(xué)田家灣灣小學(xué)學(xué)省安裝裝公司司二小小市47中學(xué)高橋中中學(xué)東方中中學(xué)生活設(shè)設(shè)施齊齊全，，滿足足居民民醫(yī)療療、教教育需需求史家灣灣——一顆埋埋沒(méi)在在曲江江、浐浐灞光光芒下下的星星項(xiàng)目地地塊評(píng)評(píng)述曲江核核心區(qū)區(qū)浐灞核核心區(qū)區(qū)西曲江江、東東浐灞灞，看看似咫咫尺間間實(shí)則則千里里遠(yuǎn)周邊的的區(qū)域域都在在如火火如荼荼地大大跨步步發(fā)展展，然然而這這片孕孕育了了華夏夏文明明的土土地，，這條條滋養(yǎng)養(yǎng)了關(guān)關(guān)中大大地的的河流流，卻卻隨著著時(shí)間間的流流逝，，漸漸漸走出出了人人們的的視線線，甚甚至被被越來(lái)來(lái)越多多的人人所淡淡忘。。項(xiàng)目地占地地面積約XXXX畝東西長(zhǎng)XXX米南北長(zhǎng)XXX米土地性質(zhì)屬屬于居住用用地東西北南項(xiàng)目地所處處位置位于于史家灣村村核心腹地地，北部緊貼貼暖山康城城，南部靠靠近雁鳴湖湖一號(hào)湖。。項(xiàng)目期西側(cè)是一馬馬平川的農(nóng)農(nóng)民房，三到四層層的低矮建建筑鱗次櫛櫛比，本地地居民生活活其中，勉勉強(qiáng)維持著著表面上看看似幸福的的生活。城中村腹地地，農(nóng)民房房鱗次櫛比比項(xiàng)目地周邊邊的高壓輸電鐵鐵塔威嚴(yán)矗立，，看似一位位位鋼鐵衛(wèi)衛(wèi)士，其實(shí)實(shí)帶來(lái)了巨大大的安全隱隱患?？諝庵袕浡牟皇悄嗄嗤恋姆枷阆愫头疾莸牡臍庀?，而而是從翻著白沫的的池塘里散散發(fā)出垃圾圾的惡臭。。高壓電塔林林立，空氣氣污濁東側(cè)的浐河河西路，雙雙向兩車道道，向南一一直延伸可可以到達(dá)三三環(huán)線和繞繞城高速，，直取曲江核核心也就是十來(lái)來(lái)分鐘的車車程。向北直通咸咸寧路，是是進(jìn)入城區(qū)區(qū)的主要方方式。道路路上車輛非常稀稀少，偶爾才有有汽車高速速駛過(guò)。主主要的公交交線路集中中在咸寧路路上，浐河河西路上只只有一條708路小公交線線。道路平整，，交通比較較方便，車車流量稀少少項(xiàng)目地旁的的浐河流域域河道寬闊，由于目前前處于旱季季，浐河水量較較少，河床裸露露。河床上雜草叢生荊荊棘密布，一股混濁不堪的溪水從中中穿過(guò)，完完全不是我我們期待中中“一級(jí)水源地地”的景象。浐河水量稀稀少，河床床裸露，河河道內(nèi)雜草草叢生低調(diào)的史家家灣在曲江江、浐灞光光芒下蓄積積著力量浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)，規(guī)劃劃總面積129平方公里，，其中集中中治理區(qū)89平方公里。。浐灞生態(tài)態(tài)區(qū)被列入入西安市重重點(diǎn)發(fā)展的的“四區(qū)一一基地”之之一。目目前的浐灞灞生態(tài)治理理已經(jīng)進(jìn)入入第二階段段，建設(shè)““兩塬夾一一川”的南南區(qū)（杜陵陵塬、白鹿鹿塬夾浐河河川道約10平方公里））。打造造9公里浐河水水岸線，400畝濱河花園園，2014年浐河將進(jìn)進(jìn)入全面蓄蓄水階段，，啟動(dòng)浐河河碧水工程程，在浐河河濱河西路路的部分路路段建設(shè)截截污管道，，封堵了現(xiàn)現(xiàn)有排污口口，并開(kāi)工工建設(shè)“引引灞濟(jì)浐””工程，不不斷凈化浐浐河水質(zhì)。。到2015年這個(gè)浐河河綜合治理理基本完成成。2015年這個(gè)浐河河綜合治理理基本完成成隨著浐灞生生態(tài)區(qū)的逐逐步落實(shí)和和曲江的生生態(tài)資源開(kāi)開(kāi)發(fā)殆盡，，浐河流域域?qū)⒊蔀槲次磥?lái)西安的的新生態(tài)宜居居區(qū)。我們項(xiàng)目地地位置正好好處在生態(tài)態(tài)宜居功能能區(qū)的核心心，雁鳴湖湖的北側(cè)，，其區(qū)位價(jià)值潛潛力不可估估量。區(qū)域小結(jié)1、處在尷尷尬位置的的史家灣，，看似享受受到兩個(gè)行行政區(qū)域的的共同眷顧顧，實(shí)際上上卻是兩區(qū)區(qū)行政管轄轄的盲區(qū)。。2、在曲江和和浐灞的光光芒下，她她猶如滄海海遺珠被大大多數(shù)人所所忽視。3、在周邊豐豐富的生活活配套設(shè)施施、便捷的的交通條件件映襯下，，史家灣自自身的條件件反而顯得得貧瘠和匱匱乏。4、隨著曲江江核心區(qū)域域開(kāi)發(fā)殆盡盡浐灞生態(tài)態(tài)改造的逐逐步深入，，史家灣將將逐漸被世世人所關(guān)注注，之前的的暗淡是給給未來(lái)的璀璀璨聚集能能量。第一篇：版版塊漂移第二篇：市市場(chǎng)分析第三篇：客客群分析第四篇：產(chǎn)產(chǎn)品定位第五篇：規(guī)規(guī)劃建議綱舉目張：：2010.4.15貸款買(mǎi)二套套房首付不不低于50%；2010.4.17“國(guó)十條出臺(tái)臺(tái)”；國(guó)務(wù)務(wù)院：房?jī)r(jià)價(jià)過(guò)快上漲漲區(qū)可暫停停發(fā)放第三三套房貸款款；2010.9.29中國(guó)出臺(tái)措措施鞏固房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)控成果果，暫停發(fā)發(fā)放第三套套及以上房房貸，首套套房首付比比例不低于于30%；2010.1.10《關(guān)于促進(jìn)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)平穩(wěn)健康康發(fā)展的通通知》出臺(tái)；2010.1.12央行宣布上上調(diào)存款類類存款準(zhǔn)備備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；；2010年1月2010年2、3月2010.2.20銀監(jiān)監(jiān)會(huì)會(huì)正正式式發(fā)發(fā)布布《流動(dòng)動(dòng)資資金金貸貸款款管管理理暫暫行行辦辦法法》；2010.2.20《《個(gè)人人貸貸款款管管理理暫暫行行辦辦法法》出臺(tái)臺(tái)；；2010.3.08《《關(guān)于于加加強(qiáng)強(qiáng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)用用地地供供應(yīng)應(yīng)和和監(jiān)監(jiān)管管有有關(guān)關(guān)問(wèn)問(wèn)題題通通知知》出臺(tái)臺(tái)；；2010年4.17新政政2010年9.29新政政政策策高高壓壓2011年新新年年伊伊始始““新新國(guó)國(guó)八八條條””、、西西安安““限限購(gòu)購(gòu)令令””等等政政策策相相繼繼出出臺(tái)臺(tái)，，將將西西安安房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)推推入入前前所所未未有有的的寒寒冬冬期期，，2011年注注定定將將成成為為西西安安房房地地產(chǎn)產(chǎn)不不平平凡凡的的一一年年政策策法法規(guī)規(guī)1.限購(gòu)購(gòu)政政策策：：已擁?yè)碛杏?套住住房房的的本本市市戶戶籍籍居居民民家家庭庭(包括括夫夫妻妻雙雙方方及及未未成成年年子子女女，，下下同同)、能能夠夠提提供供在在本本市市一一年年以以上上納納稅稅證證明明或或社社會(huì)會(huì)保保險(xiǎn)險(xiǎn)繳繳納納證證明明的的非非本本市市戶戶籍籍居居民民家家庭庭，，限限購(gòu)購(gòu)1套住住房房(含新新建建商商品品住住房房和和二二手手住住房房)。2.停購(gòu)購(gòu)政政策策：：已擁?yè)碛杏?套及及以以上上住住房房的的本本市市戶戶籍籍居居民民家家庭庭、、擁?yè)碛杏?套及及以以上上住住房房的的非非本本市市戶戶籍籍居居民民家家庭庭、、無(wú)無(wú)法法提提供供一一年年以以上上本本市市納納稅稅證證明明或或社社會(huì)會(huì)保保險(xiǎn)險(xiǎn)繳繳納納證證明明的的非非本本市市戶戶籍籍居居民民家家庭庭，，暫暫停停在在本本市市轄轄區(qū)區(qū)向向其其售售房房。。3.二手手房房貸貸：：對(duì)貸貸款款購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)第第二二套套住住房房的的居居民民家家庭庭，，首首付付款款比比例例不不低低于于60%，貸貸款款利利率率不不低低于于基基準(zhǔn)準(zhǔn)利利率率的的1.1倍?！锻ㄖ芬筱y行行業(yè)監(jiān)管管部門(mén)要要加強(qiáng)對(duì)對(duì)商業(yè)銀銀行執(zhí)行行差別化化住房信信貸政策策情況的的監(jiān)督檢檢查，對(duì)對(duì)違規(guī)行行為要嚴(yán)嚴(yán)肅處理理。西安樓市市限購(gòu)令令4.限購(gòu)類型型：本次限購(gòu)購(gòu)的類型型僅限新新建商品品住房和和二手住住房，而而公寓、、寫(xiě)字樓樓和商鋪鋪不在限限購(gòu)范圍圍之內(nèi)。。國(guó)家限購(gòu)購(gòu)令的出出臺(tái)：讓讓老百姓姓的思維維發(fā)生了了變化1.限購(gòu)對(duì)市市場(chǎng)需求求的抑制制是理論論遠(yuǎn)大于于實(shí)踐2.限購(gòu)購(gòu)的的實(shí)實(shí)施施打打亂亂了了既既有有的的市市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行行秩秩序序3.限購(gòu)購(gòu)不不是是良良藥藥，，行行政政手手段段過(guò)過(guò)度度使使用用不不利利于于市市場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)期期發(fā)發(fā)展展4.市場(chǎng)場(chǎng)需需求求長(zhǎng)長(zhǎng)期期被被壓壓制制，，之之后后必必將將會(huì)會(huì)有有報(bào)報(bào)復(fù)復(fù)性性的的反反彈彈。。5.限購(gòu)購(gòu)令令讓讓一一部部分分投投資資性性需需求求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向二二三三線線城城市市，，推推高高了了當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡臉菢莾r(jià)價(jià)。。限購(gòu)購(gòu)政政策策停購(gòu)購(gòu)政政策策二套套房房貸貸實(shí)質(zhì)質(zhì)影影響響近期期市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析1月份份城城東東區(qū)區(qū)商商品品房房銷銷量量為為29.55萬(wàn)平方米，，與去年12月相比上漲漲了57.33%；具體分物物業(yè)來(lái)看，，普通住宅宅銷量為25.88萬(wàn)平方米，，環(huán)比上漲漲了62.56%；商服用房房銷量環(huán)比比上漲20.34%；別墅銷量量依然較旺旺，銷量環(huán)環(huán)比上漲了了33.25%。車位/地下室普通住宅商服用房寫(xiě)字樓別墅合計(jì)城東481258830840227831295544城東區(qū)2011年1月份銷售情情況單位：平方方米一月城東市市場(chǎng)普通住住宅銷量為為25.88萬(wàn)平方米，，環(huán)比上漲漲了62.56%城東區(qū)2011年1月份普通住住宅各面積積段銷售套套數(shù)分段單位：：平方米50以下50－7070－9090－110110－130130－144144－180180—220220—260260以上13310735155763832719911664本月城東區(qū)區(qū)普通住宅宅銷售套數(shù)數(shù)為2393套，環(huán)比上上漲了46.54%。與以往相相比，1月份城東區(qū)區(qū)的住宅銷銷售面積段段偏大，其其中110-130平方米的戶戶型成交638套，占總量量的26.7%，成為本月月的主力成成交面積區(qū)區(qū)間；其次次是90-110平方米之間間，占總量量的23.3%；再次是受受剛需及投投資置業(yè)群群歡迎的70-90平方米的戶戶型，銷量量占總量的的14.7%；其他面積積段的銷售售比重與以以往基本保保持一致。。90~130平方米為城城東主力面面積區(qū)間城東區(qū)2011年1月份普通住宅宅各價(jià)格段銷銷售套數(shù)分段單位：元元/平方米小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于1000024371052955483651973342231287562從本月成交價(jià)價(jià)格段分布圖圖中可以看出出，5000-5500元/平方米的房源源共成交548套，占本月城城東區(qū)的22.9%，是本月的主主要成交價(jià)格格區(qū)間；其次次是5500-6000元/平方米的價(jià)格格區(qū)間，占總總量的15.3%，排行第二；；排在第三的的是6500—7000元/平方米價(jià)格區(qū)區(qū)間，占城東東區(qū)普通住宅宅成交總套數(shù)數(shù)的14%。5000-5500元/平方米的房源源為該區(qū)域銷銷售主力城東區(qū)2011年1月份普通住宅宅購(gòu)買(mǎi)人群來(lái)來(lái)源情況單位：套本市本省其他地區(qū)外省市境外235022210本月城東區(qū)普普通住宅的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者還是以以本市為主，，占98.2%；本市其他地地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)值值占0.9%；外省市占0.9%。與以往一樣樣，本月城東東區(qū)依然以本本市的購(gòu)房者者為主。東區(qū)普通住宅宅的購(gòu)買(mǎi)者還還是以本市為為主周邊項(xiàng)目調(diào)研研御錦城水岸東方沁水新城龍湖弗萊明戈戈恒大綠洲暖山康城國(guó)際幸福城國(guó)際生態(tài)城本案項(xiàng)目名稱御錦城項(xiàng)目位置長(zhǎng)樂(lè)立交西北角售房位置長(zhǎng)樂(lè)立交西北角開(kāi)發(fā)商盛邦新業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷代理不詳售房電話83528888承建商不詳規(guī)劃設(shè)計(jì)西北設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)西北設(shè)計(jì)研究院占地面積13.34萬(wàn)㎡建筑面積30萬(wàn)㎡產(chǎn)品組成小高，高層，別墅綠化率42%容積率2.29總戶/棟數(shù)一期16棟客戶來(lái)源本地主力戶型三房工程進(jìn)度一期交房，二期出地平戶型配比不詳暢銷戶型三房樓間距70米銷售均價(jià)7000元/㎡交房日期2012地下車位110面積區(qū)間85㎡-210㎡車位比例1：0.8得房率78%開(kāi)盤(pán)日期2010.12銷售率2011.2.19日物業(yè)公司錦江物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.4元/平方米優(yōu)惠方式不詳恒盛御錦城項(xiàng)目名稱水岸東方4期項(xiàng)目位置長(zhǎng)樂(lè)路浐河?xùn)|岸售房位置長(zhǎng)樂(lè)不立交西側(cè)開(kāi)發(fā)商陜西廣廈營(yíng)銷代理廣潤(rùn)房產(chǎn)售房電話83516666承建商廣廈集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)西北設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)西北設(shè)計(jì)研究院占地面積1200畝建筑面積215000㎡產(chǎn)品組成高層、小高層綠化率45%容積率2.2總戶/棟數(shù)7000戶客戶來(lái)源本地主力戶型三室工程進(jìn)度出地平戶型配比不詳暢銷戶型三室樓間距50米銷售均價(jià)6600/㎡交房日期2012.5地下車位378面積區(qū)間95㎡～200㎡車位比例1:5得房率75%開(kāi)盤(pán)日期2010銷售率70%物業(yè)公司白銀新城信物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)1.2元不含電梯費(fèi)優(yōu)惠方式均是98折水岸東方4期項(xiàng)目名稱沁水新城項(xiàng)目位置長(zhǎng)樂(lè)東路2號(hào)售房位置長(zhǎng)樂(lè)東路2號(hào)開(kāi)發(fā)商陜西兄弟置業(yè)有限公司營(yíng)銷代理自銷售房電話83251111承建商不詳規(guī)劃設(shè)計(jì)北京大地建設(shè)設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)日本TACK景觀公司占地面積190畝建筑面積280000平方米產(chǎn)品組成高層、小高層、多層綠化率70%容積率2.21總戶/棟數(shù)2952客戶來(lái)源本地主力戶型兩房三房工程進(jìn)度主體封頂戶型配比不詳暢銷戶型兩房三房樓間距50銷售均價(jià)7000交房日期2009.7地下車位89面積區(qū)間91~208車位比例0.15得房率80%開(kāi)盤(pán)日期2008.1銷售率70%物業(yè)公司經(jīng)典物業(yè)物業(yè)費(fèi)1元/平方米優(yōu)惠方式暫無(wú)沁水新城項(xiàng)目名稱暖山西安項(xiàng)目位置咸寧東路付28號(hào)售房位置咸寧東路付28號(hào)開(kāi)發(fā)商西安富祥房地產(chǎn)營(yíng)銷代理普蘭尼克地產(chǎn)顧問(wèn)售房電話82290000承建商陜西2建規(guī)劃設(shè)計(jì)北京意匠景觀設(shè)計(jì)北京意匠占地面積116畝建筑面積300000㎡產(chǎn)品組成高層綠化率47%容積率3.42總戶/棟數(shù)2453客戶來(lái)源本地主力戶型兩室工程進(jìn)度封頂戶型配比不詳暢銷戶型兩室三室樓間距50銷售均價(jià)7000交房日期2011.9地下車位1300面積區(qū)間90~145車位比例0.54得房率82%開(kāi)盤(pán)日期為看盤(pán)銷售率前期咨詢物業(yè)公司西安雅嘉物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.20元/平方米優(yōu)惠方式存3000抵6000暖山西安項(xiàng)目名稱龍湖弗萊明戈一期項(xiàng)目位置浐河生態(tài)區(qū)浐河西路中段售房位置東二環(huán)百盛負(fù)一層龍湖生活體驗(yàn)館開(kāi)發(fā)商西安龍湖地產(chǎn)營(yíng)銷代理自銷售房電話83216999承建商不詳規(guī)劃設(shè)計(jì)西北設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)加拿大泛太建筑設(shè)計(jì)公司占地面積818畝建筑面積120萬(wàn)平米產(chǎn)品組成高層,多層,別墅,綠化率50%容積率2.4總戶/棟數(shù)74棟6700戶客戶來(lái)源本地主力戶型四房工程進(jìn)度處理地基戶型配比不詳暢銷戶型四房樓間距30銷售均價(jià)未定交房日期2013.5地下車位未定面積區(qū)間90~300車位比例0.67得房率不詳開(kāi)盤(pán)日期未開(kāi)盤(pán)銷售率未開(kāi)盤(pán)物業(yè)公司龍湖物業(yè)物業(yè)費(fèi)未定優(yōu)惠方式不詳龍湖·弗萊明戈項(xiàng)目名稱恒大綠洲項(xiàng)目位置浐河畔咸寧東路北側(cè)售房位置西安恒大綠洲會(huì)所首層開(kāi)發(fā)商恒大地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷代理易居中國(guó)售房電話88181888承建商江都建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)新世紀(jì)景觀設(shè)計(jì)新加坡雅克筑景公司占地面積390畝建筑面積70萬(wàn)平方米產(chǎn)品組成高層小高層綠化率45%容積率2.6總戶/棟數(shù)4410戶63棟客戶來(lái)源本地主力戶型兩房三房躍層工程進(jìn)度封頂戶型配比不詳暢銷戶型兩房樓間距50銷售均價(jià)6500交房日期2011.9地下車位3240面積區(qū)間81~167車位比例1：0.6得房率未定開(kāi)盤(pán)日期2010.12銷售率不詳物業(yè)公司金碧物業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)1.20元/平米優(yōu)惠方式不詳恒大綠洲項(xiàng)目名稱幸福國(guó)際城項(xiàng)目位置紡南路與半引路什字售房位置紡南路與半引路什字開(kāi)發(fā)商宏潤(rùn)地產(chǎn)營(yíng)銷代理易居中國(guó)售房電話62260999

承建商不詳規(guī)劃設(shè)計(jì)不詳景觀設(shè)計(jì)不詳占地面積785畝建筑面積100萬(wàn)平方米產(chǎn)品組成高層、小高層、多層綠化率40%容積率2.5總戶/棟數(shù)30000客戶來(lái)源本地主力戶型兩房三房工程進(jìn)度地上20層戶型配比不詳暢銷戶型兩房三房樓間距50銷售均價(jià)待定交房日期地下車位不詳面積區(qū)間70~246車位比例0.5得房率80%開(kāi)盤(pán)日期2010年6銷售率不詳物業(yè)公司宏潤(rùn)物業(yè)物業(yè)費(fèi)0.9元優(yōu)惠方式不詳幸福國(guó)際城項(xiàng)目暫時(shí)叫停停項(xiàng)目名稱綠地國(guó)際生態(tài)城項(xiàng)目位置咸寧東路與浐河西路十字售房位置咸寧東路與浐河西路十字開(kāi)發(fā)商綠地集團(tuán)營(yíng)銷代理深圳九天機(jī)構(gòu)售房電話88180999承建商四川亞泰西安分公司規(guī)劃設(shè)計(jì)英國(guó)UA國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)香港玉琪璘景觀堂占地面積1569畝建筑面積2百萬(wàn)平方米產(chǎn)品組成別墅綠化率42%容積率0.69總戶/棟數(shù)3734戶客戶來(lái)源不詳主力戶型無(wú)戶型配比24幢雙拼；35幢三合院；16幢四聯(lián)排；12幢六聯(lián)排工程進(jìn)度60%樓體已建成暢銷戶型不詳樓間距20銷售均價(jià)30000元/平交房日期2012-07地下車位466面積區(qū)間340~520車位比例1:2得房率不詳開(kāi)盤(pán)日期2010-07-06銷售率不詳物業(yè)公司第一太平洋戴維斯物業(yè)費(fèi)3.5元/平方米優(yōu)惠方式現(xiàn)購(gòu)房免一年物業(yè)費(fèi)綠地國(guó)際生態(tài)態(tài)城市場(chǎng)小結(jié)序號(hào)項(xiàng)目名稱位置建筑類型銷售均價(jià)面積區(qū)間主力戶型1御錦城三環(huán)與長(zhǎng)樂(lè)東路交匯處西北角別墅、多層、小高層、高層700085~210三房2水岸東方長(zhǎng)樂(lè)路浐河?xùn)|岸小高層、高層660095~200三房3沁水新城長(zhǎng)樂(lè)東路2號(hào)別墅、多層、小高層、高層700091~208兩房、三房4龍湖·弗萊明戈浐河生態(tài)區(qū)浐河西路中段高層,多層,別墅,未定價(jià)90~300四房5恒大綠洲浐河畔咸寧東路北側(cè)高層小高層650081~167三房6暖山西安咸寧東路付28號(hào)高層小高層700090~145兩房、三房7幸福國(guó)際城紡南路與半引路什字多層、高層小高層項(xiàng)目叫停70~246暫無(wú)8綠的生態(tài)國(guó)際城咸寧東路與浐河西路十字別墅30000340~250無(wú)周邊在售項(xiàng)目目以兩房、三三房為主，價(jià)價(jià)格范圍主要要集中在6500~7000元/㎡，個(gè)別高端項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)過(guò)萬(wàn)萬(wàn)元，城中村村改造項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格較低，國(guó)國(guó)際幸福城目目前工程叫停停，之前銷售售價(jià)格僅在3000元/㎡左右。重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)項(xiàng)目解析析1、原原味味西西班班牙牙風(fēng)風(fēng)格格建建筑筑的的100萬(wàn)平平方方米米的的大大型型居居住住社社區(qū)區(qū)，，體體量量和和風(fēng)風(fēng)格格于于我我們們類類似似。。2、一一期期4幢多多層層洋洋房房、、9幢9層小小高高層層，，產(chǎn)產(chǎn)品品與與我我們們不不盡盡相相同同。。3、首首次次使使用用紅紅陶陶筒筒瓦瓦、、精精致致鐵鐵藝藝、、圓圓弧弧檐檐口口和和手手工工質(zhì)質(zhì)感感文文化化石石等等高高端端筑筑材材與與工工藝藝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。4、龍龍湖湖特特有有的的五五重重景景觀觀體體系系。。5、多多種種手手法法將將別別墅墅專專屬屬的的尊尊崇崇生生活活體體驗(yàn)驗(yàn)與與奢奢侈侈空空間間享享受受，，完完美美嫁嫁接接于于花花園園洋洋房房。。6、社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)幼幼兒兒園園及及小小學(xué)學(xué)教教育育資資源源，，以以及及10萬(wàn)平平方方米米的的社社區(qū)區(qū)配配套套商商業(yè)業(yè)。。龍湖湖·弗萊萊明明戈戈1、總總建建面面70萬(wàn)平平米米，，南南側(cè)側(cè)緊緊鄰鄰咸咸寧寧路路，，規(guī)規(guī)劃劃中中的的地地鐵鐵6號(hào)線線由由此此經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)，，交交通通十十分分便便利利。。2、建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)為為歐歐式式風(fēng)風(fēng)格格、、歐歐式式皇皇家家園園林林風(fēng)風(fēng)格格。。建建甌甌風(fēng)風(fēng)格格內(nèi)內(nèi)容容豐豐富富但但不不純純粹粹。。3、20000多平平米米中中心心水水景景環(huán)環(huán)繞繞雙雙會(huì)會(huì)所所、、7000多平平米米綜綜合合樓樓規(guī)規(guī)劃劃有有超超市市、、餐餐飲飲、、藝藝術(shù)術(shù)娛娛樂(lè)樂(lè)中中心心和和兒兒童童活活動(dòng)動(dòng)中中心心4、15000平米米運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)中中心心““一一兆兆緯緯德德””全全程程經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理，，規(guī)規(guī)劃劃有有室室內(nèi)內(nèi)恒恒溫溫游游泳泳館館，，室室內(nèi)內(nèi)籃籃球球館館、、壁壁球球室室、、桌桌球球室室、、健健身身大大廳廳。。5、2000平米的的國(guó)際際知名名幼兒兒園，，為業(yè)業(yè)主子子女提提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)教育育。6、全國(guó)國(guó)一級(jí)級(jí)資質(zhì)質(zhì)的金金碧物物業(yè)有有限公公司攜攜手全全球知知名物物管專專家戴戴德梁梁行，，共同同為您您提供供國(guó)際際水準(zhǔn)準(zhǔn)的英英式管管家貼貼心服服務(wù)。。恒大綠綠洲1、總建面為291856.8平方米，于我們緊貼具有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。2、樓體間設(shè)有噴泉水系，小區(qū)綠化率高達(dá)47%，3、本身的配套非常完善，小區(qū)設(shè)有多功能會(huì)所，游泳池，健身房，幼兒園及購(gòu)物超市等生活配套設(shè)施，4、建筑風(fēng)格為簡(jiǎn)約歐式建筑，戶型面積從97平方米至150平方米戶型可以滿足不同的購(gòu)房者的需求，5、戶型設(shè)計(jì)格局自然和諧，建筑構(gòu)造為全剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，抗震性好，6、地理位置非常優(yōu)越，升值潛力可想而知！暖山·西安SWOT分析市場(chǎng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：區(qū)域域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目較較少，，市場(chǎng)場(chǎng)有待待深挖挖。交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：道路路交通通發(fā)達(dá)達(dá)，未未來(lái)地地鐵上上蓋。。商圈優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：周邊邊生活活商圈圈眾多多，滿滿足居居民需需求。。配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：區(qū)域域教育育、醫(yī)醫(yī)療條條件充充足，，生活活質(zhì)量量有保保障。。環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：地理理位置置優(yōu)越越，自自然景景觀豐豐富，，環(huán)境境優(yōu)質(zhì)質(zhì)無(wú)污污染。。競(jìng)爭(zhēng)劣劣勢(shì)：：周邊邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目較為為強(qiáng)勢(shì)勢(shì)，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力大大。屬性劣劣勢(shì)：：項(xiàng)目目性質(zhì)質(zhì)屬于于城中中村改改造，，對(duì)樹(shù)樹(shù)立品品牌有有影響響。景觀劣劣勢(shì)：：浐河河周邊邊景觀觀比較較原始始，形形象欠欠佳有有待治治理和和改善善。距離劣勢(shì)勢(shì)：項(xiàng)目目地上配配套設(shè)施施匱乏，，生活配配套有一一定距離離。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅曲江資源源消耗殆殆盡，浐浐河、雁雁鳴湖成成為新的的宜居生生態(tài)區(qū)浐河流域域改造為為該區(qū)域域帶來(lái)新新的發(fā)展展契機(jī)經(jīng)濟(jì)實(shí)用用型房子子需求量量龐大，，城改房房還有不不錯(cuò)的機(jī)機(jī)會(huì)政策高壓壓“限購(gòu)令”對(duì)市場(chǎng)造造成極大大沖擊，，限制了了部分客客戶投資資置業(yè)消費(fèi)者逐逐漸理性性，對(duì)城城改房還還有一定定的偏見(jiàn)見(jiàn)周邊項(xiàng)目目實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)勁，直直接造成成客戶的的分流項(xiàng)目在性性質(zhì)上始始終烙著著城改的的烙印，，品質(zhì)道道路在前前行中受受阻對(duì)比之下下，項(xiàng)目目的品質(zhì)質(zhì)必須出出奇制勝勝WT主攻戰(zhàn)略略指導(dǎo)應(yīng)對(duì)策略略：1、針對(duì)周周邊項(xiàng)目目而言：：避其鋒鋒芒，客客戶鎖定定，不與與其爭(zhēng)；；2、針對(duì)目目標(biāo)客戶戶：打造造好而不不貴的產(chǎn)產(chǎn)品，提提升居住住的品質(zhì)質(zhì)；3、針對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品戶型型：借鑒鑒市場(chǎng)比比較受歡歡迎的戶戶型，填填補(bǔ)市場(chǎng)場(chǎng)空缺；；4、針對(duì)市市場(chǎng)價(jià)格格：避免免與高檔檔樓盤(pán)的的較量，，張揚(yáng)項(xiàng)項(xiàng)目的性性價(jià)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。我們的目目標(biāo)是立立足浐河河岸打造造片區(qū)內(nèi)內(nèi)最適合合居住的的房子??！WT戰(zhàn)略指導(dǎo)導(dǎo)--克服內(nèi)部部劣勢(shì)，，回避外外部威脅脅第一篇：：版塊漂漂移第二篇：：市場(chǎng)分分析第三篇：：客群分分析第四篇：：產(chǎn)品定定位第五篇：：規(guī)劃建建議綱舉目張張：客群定位西安“限購(gòu)購(gòu)令”的出出臺(tái)，在抑抑制房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)過(guò)快增長(zhǎng)的的同時(shí)，將將一大批本本地投資型型客戶、外外地改善型型客戶阻擋擋在了我們們的售樓部部之外。首首次置業(yè)的的剛性需求求和二套改改善型投資資者成為目目前市場(chǎng)的的主力。偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶客群細(xì)分客戶策略：：以純粹的產(chǎn)產(chǎn)品形象鎖鎖定核心客客戶；以以精準(zhǔn)的價(jià)價(jià)值體驗(yàn)感感染重要客客戶；以以堅(jiān)挺的片片區(qū)價(jià)值傳傳遞打動(dòng)游游離客戶；；

以產(chǎn)品品投資潛力力吸引偶得得客戶。區(qū)域內(nèi)追求求優(yōu)質(zhì)生活活環(huán)境，卻卻承受不了了曲江高額額房?jī)r(jià)的首首次置業(yè)青青年在區(qū)域內(nèi)經(jīng)經(jīng)營(yíng)生意的的外來(lái)生意意人有地域情結(jié)結(jié)或者現(xiàn)在在生活區(qū)域域遠(yuǎn)離城市市核心，稍稍有積蓄急急需改善居居住環(huán)境的的本地二次次置業(yè)者追求價(jià)格低低廉，交通通便利，傾傾心于浐河河未來(lái)規(guī)劃劃的本市其其他區(qū)域居居民客群特征1、大部分經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力比較較薄弱，少少部分相對(duì)對(duì)富足，具具有務(wù)實(shí)的的消費(fèi)觀，，價(jià)格延伸伸的性價(jià)比比往往是他他們考慮的的首要要素素，因?yàn)榭诳诖鼘?shí)在羞羞澀，所以以可承受的的總價(jià)有限限！2、對(duì)該區(qū)域域具有地域域情結(jié)，祖祖祖輩輩生生活在這片片土地上，，他們熟悉悉周圍的一一草一木，，在這里有有著他們?cè)?jīng)的美好好回憶。3、現(xiàn)在生活活、工作的的地方屬于于城市的非非核心區(qū)，，向往城市市便利的生生活，希望望分享城市市資源，對(duì)對(duì)區(qū)域的改改變望眼欲欲穿！4、他他們們希希望望社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)和和社社區(qū)區(qū)周周邊邊有有比比較較完完善善的的生生活活、、交交通通等等配配套套………居住住是是他他們們最最大大的的需需求求，，對(duì)對(duì)房房子子空空間間分分割割得得是是不不是是合合理理？？沒(méi)沒(méi)有有什什么么清清晰晰的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)??！客群群小小結(jié)結(jié)1、區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力相相對(duì)對(duì)薄薄弱弱的的首首次次置置業(yè)業(yè)青青年年2、區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)有有一一定定經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，對(duì)對(duì)目目前前居居住住條條件件不不太太滿滿意意的的改改善善需需求求3、紡紡織織城城國(guó)國(guó)棉棉廠廠的的普普通通職職工工和和一一般般管管理理人人員員4、周周邊邊商商圈圈內(nèi)內(nèi)的的個(gè)個(gè)體體私私營(yíng)營(yíng)者者5、周邊邊城中中村改改造帶帶來(lái)的的周邊邊村民民鎖定客客戶需需求，，制定定戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)第一篇篇：版版塊漂漂移第二篇篇：市市場(chǎng)分分析第三篇篇：客客群分分析第四篇篇：產(chǎn)產(chǎn)品定定位第五篇篇：規(guī)規(guī)劃建建議綱舉目目張：：項(xiàng)目周周邊的的樓盤(pán)盤(pán)風(fēng)格格調(diào)研研項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格項(xiàng)目建面御錦城別墅采用簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格，高層和小高層均才用現(xiàn)代建筑風(fēng)格30萬(wàn)㎡水岸東方一期到三期都采用現(xiàn)代風(fēng)格建筑21.5萬(wàn)㎡沁水新城別墅、花園洋房采用新中式建筑風(fēng)格，高層、小高層采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格28萬(wàn)㎡龍湖·弗萊明戈西班牙地中海建筑風(fēng)格120萬(wàn)㎡恒大綠洲一期到三期均采用簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格70萬(wàn)㎡暖山·西安一期到二期均采用簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格30萬(wàn)㎡國(guó)際幸福城高層、多層均為現(xiàn)代風(fēng)格建筑100萬(wàn)㎡綠地國(guó)際生態(tài)城均為別墅采用地中海式建筑風(fēng)格200萬(wàn)㎡周邊8個(gè)項(xiàng)目目主要要是現(xiàn)現(xiàn)代建建筑，，品質(zhì)質(zhì)感普普遍較較低，，而且且容易易淹沒(méi)沒(méi)在灰灰色的的天際際線之之下！！只有有少數(shù)數(shù)高端端項(xiàng)目目采用用地中中海式式建筑筑風(fēng)格格，皇皇馬建建議的的建筑筑風(fēng)格格力求求與高高端項(xiàng)項(xiàng)目看看齊！！細(xì)數(shù)我我們周周邊的的項(xiàng)目目，唯唯有綠綠地國(guó)國(guó)際生生態(tài)城城和龍龍湖弗弗萊明明戈充充分發(fā)發(fā)揮所所處地地理優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，結(jié)合合自身身園林林景觀觀，打打造了了較為為純粹粹的地地中海海風(fēng)格格社區(qū)區(qū)。但但是由由于產(chǎn)產(chǎn)品門(mén)門(mén)檻過(guò)過(guò)高，，將很很大一一部分分人擋擋在了了優(yōu)美美的地地中海海風(fēng)情情之外外。所所以我我們建建議在在產(chǎn)品品風(fēng)格格上與與之呼呼應(yīng)，，在產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)上上與之之配合合，打造純純粹的的地中中海風(fēng)風(fēng)情高高層、、小高高層社社區(qū)，，以彌彌補(bǔ)市市場(chǎng)空空缺。。一改以以往城城中村村改造造房品品質(zhì)低低、戶戶型差差的形形象，，塑造造好而而不貴貴的高高品質(zhì)質(zhì)社區(qū)區(qū)，城城中村村改造造也有有春天天。屬性定位位：浐河岸上上·地中海原原筑在有價(jià)值值的土地地上，河河與山的的價(jià)值首首當(dāng)其沖沖！在整整個(gè)項(xiàng)目目區(qū)域內(nèi)內(nèi)，浐河河水量雖雖然小、、河面雖雖然也窄窄，距離離項(xiàng)目有有一定距距離，但但對(duì)提升升項(xiàng)目形形象具有有舉足輕輕重的意意義！因此，我我們也要要立足浐浐河岸?。∽怨偶凹敖?，只只要有水水的地方方就是人人居的最最佳去處處！地中海風(fēng)風(fēng)情，歐歐陸氣質(zhì)質(zhì)，點(diǎn)明明項(xiàng)目形形象，將將來(lái)整個(gè)個(gè)建筑都都是歐式式風(fēng)格，，園林建建議為地地中海園園林，原原筑，還還原本真真的建筑筑，最純純的建筑筑，為原原筑！不同的建建筑風(fēng)格格能為項(xiàng)項(xiàng)目注入入迥然的的形象氣氣質(zhì)，從從對(duì)以下下幾種風(fēng)風(fēng)格的分分析比較較中，我我們找出出了合乎乎項(xiàng)目屬屬性的建建筑風(fēng)格格；項(xiàng)目精選選歐洲風(fēng)風(fēng)情立面面，打造造異域風(fēng)風(fēng)情的高高端項(xiàng)目目！以期期實(shí)現(xiàn)差差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位！建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格新歐陸建筑風(fēng)格新中式風(fēng)格風(fēng)格特征時(shí)代感強(qiáng)，代表理性前衛(wèi)時(shí)尚個(gè)性化，并反映新材料、新技術(shù)的特征是時(shí)尚、浪漫的代表，展現(xiàn)的是西方傳統(tǒng)的藝術(shù)特征，具有鮮明的地域感和檔次感；保留并延續(xù)名士灰和中國(guó)紅，并局部汲取冰裂、花窗等建筑元素。建筑形態(tài)形體自由、不受約束，講求體塊的穿插、構(gòu)架的運(yùn)用等；或點(diǎn)式或板式、或低層或高層；講究固定的形體比例，大量柱式、裝飾線腳的運(yùn)用，可謂精雕細(xì)刻的藝術(shù)品；以花園住宅為代表，多以住宅立面所采用；主要繼承的是徽派建筑的青磚黛瓦馬頭墻，畫(huà)檐掛落小格窗，講究的是意境和幽雅的塑造，講究的是家族禮儀以及睦鄰友好的傳統(tǒng)美德，質(zhì)樸，加之院子里的松風(fēng)翠竹，丹桂飄香、小橋流水，是居住別有一番詩(shī)情畫(huà)意。材質(zhì)選用強(qiáng)調(diào)不同材質(zhì)的強(qiáng)烈對(duì)比，虛實(shí)結(jié)合，表現(xiàn)于實(shí)體、石材、金屬、玻璃等材質(zhì)的運(yùn)用，并注重新技術(shù)的含量以石材為主，細(xì)部偶有雕花鑄鐵的運(yùn)用,采用新古典主義風(fēng)格，追求三段式的設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)調(diào)軸線對(duì)稱，運(yùn)用一些簡(jiǎn)化的古典建筑符號(hào)，現(xiàn)代更加入木質(zhì)等外墻材料，塑造形體的以表達(dá)大面積的體塊感色彩表現(xiàn)色彩設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)運(yùn)用對(duì)比色和金屬色，造成穩(wěn)重、典雅、高貴的視覺(jué)印象色彩溫暖、熱烈、、寧?kù)o、細(xì)膩色彩以灰、白、木色為主，統(tǒng)一而單純，視覺(jué)上又極具現(xiàn)代特色；代表樓盤(pán)萬(wàn)邦時(shí)代廣場(chǎng)、匯豪信天地星河灣、雅居樂(lè)花園重慶金科東方王榭、萬(wàn)科第五園建筑風(fēng)格格遴選戰(zhàn)略依據(jù)據(jù)：1、城市低低端片區(qū)區(qū)，周邊邊色調(diào)灰灰暗，要要想遠(yuǎn)看看就有視視覺(jué)沖擊擊感，首首選歐式式，然后后是美式式和泰式式，但限限于造價(jià)價(jià)，我們們僅建議議歐式建建筑風(fēng)格格，風(fēng)情情濃郁，，色調(diào)亮亮麗；2、在普通通的購(gòu)房房者心中中，對(duì)異異域風(fēng)情情保持的的向往是是毋庸置置疑的，，尤其是是項(xiàng)目地地周邊的的老居民民，早已已經(jīng)厭倦倦了那些些低矮而而缺乏生生機(jī)的筒筒子樓布布局，使使用功能能極差??！3、基于打打造一個(gè)個(gè)浪漫而而有味道道的建筑筑群落，，基于為為這個(gè)片片區(qū)注入入新鮮的的亮色……基于更多多，我們們的建筑筑風(fēng)格，，歐式恰恰到好處處！立面僅供參考造型雅致致的建筑筑立面：：看不到一一根管線線的建筑筑外立面面，彰顯顯著生態(tài)態(tài)環(huán)保理理念。采用的澳澳洲砂巖巖（淡水水），源源于澳大大利亞昆昆士蘭州州，是由由石粒經(jīng)經(jīng)過(guò)水沖沖蝕及沉沉淀于石石床上，，經(jīng)數(shù)百百萬(wàn)年堆堆積變得得堅(jiān)固而而成，生生態(tài)環(huán)保保。案名建議：普羅旺斯備選1、花盛香緹2、香頤郡3、月映長(zhǎng)橋4、漫芳汀*……猶如遺落人間間的幻境……浪漫，無(wú)以言言表主推案名：普普羅旺斯Provence普羅旺斯是這這個(gè)世界上最最浪漫的地方方之一，是歐洲的“騎士之城”，是中中世紀(jì)重要文文學(xué)體裁騎士士抒情詩(shī)的發(fā)發(fā)源地。普羅羅旺斯”已不不但是一個(gè)單單純的地域名名稱，更代表表了一種簡(jiǎn)單單無(wú)憂、輕松松慵懶的生活活方式，一種種寵辱不驚，，看庭前花開(kāi)開(kāi)花落；去留留無(wú)意，望天天上云卷云舒舒的閑適意境境這個(gè)地方飄溢溢自由的氣息息，這樣的氣氣息蠱惑著藝藝術(shù)家創(chuàng)作的的靈感，包括括塞尚、凡高、莫奈、畢加索、夏卡爾等人均在普羅羅旺斯展開(kāi)藝藝術(shù)生命的新新階段，蔚藍(lán)藍(lán)海岸的享樂(lè)樂(lè)主義風(fēng)氣，，也吸引了美美國(guó)作家費(fèi)茲茲杰羅、英國(guó)國(guó)作家勞倫斯斯、法國(guó)作家家赫胥黎黎、尼采等人前前來(lái)朝朝圣，，當(dāng)然然，還還囊括括了《山居歲歲月》，將普普羅旺旺斯推推向巔巔峰的的彼得得·梅爾。。普羅旺旺斯浪浪漫的的色彩彩，永永無(wú)止止境的的藝術(shù)術(shù)也吸吸引著著世界界人居居前往往朝拜拜！那午后后彌漫漫著酒酒香的的農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)，停?？吭谠诤０栋哆呅⌒№牡挠瓮В偕倥H別別著的的一抹抹紫色色……無(wú)論是尼斯斯、戛納、、安蒂博，，任何人都都不可能到到此而不動(dòng)動(dòng)容。普羅旺斯案名釋義Provence那片灰色的的天底下，，縱橫交織，，蛛網(wǎng)狀的的高壓線、、高低起伏伏的棚戶和和工廠、冒冒著黃煙的的大煙囪、、搖著尾巴巴到處跑的的小狗、風(fēng)風(fēng)馳電掣的的拉土車、、所向披靡靡的小貨車車……建筑與土地地之間，要要么歸為一一體，淪為為大地的附附屬，要么跳出大大地的桎梏梏為城市抒寫(xiě)寫(xiě)動(dòng)人之畫(huà)卷普羅旺斯，，在灰色的的土地上，，建筑城市市最亮麗的的天際線浐河岸邊，，浪漫優(yōu)雅雅的建筑、、精致優(yōu)美美的園林地中海生活活款款降臨臨！一個(gè)浪漫天天成的名字字、一個(gè)風(fēng)風(fēng)情彌漫的的名字、一個(gè)可以讓讓人遐思無(wú)無(wú)盡的名字字……普羅旺斯，，開(kāi)啟您最美美麗人生之之旅核心SLOGEN：一生浪漫漫，宛如初初見(jiàn)我們要一句句直抵人內(nèi)內(nèi)心的口號(hào)號(hào)，我們要要一句高度度概括項(xiàng)目目氣質(zhì)的廣廣告語(yǔ)！一生浪漫，，說(shuō)的是客客戶居住普普羅旺斯之之后，整個(gè)個(gè)建筑、園園林所營(yíng)造造的生活氛氛圍和生活活方式，一一生浪漫，，回到家！！宛如初見(jiàn)，，說(shuō)的是一一種永恒的的賞心悅目目，說(shuō)的是是一種浪漫漫如同最初初的心靈感感受，這是是一份永不不變質(zhì)的、、宛如初見(jiàn)見(jiàn)的美麗??！一生浪漫，，宛如初見(jiàn)見(jiàn)，傳達(dá)的的是一種讓讓生命永恒恒美麗的境境界，這是是一種居住住上的人文文關(guān)懷和心心靈上的高高度關(guān)照??！一生浪漫，，宛如初見(jiàn)見(jiàn)那是時(shí)光的的倒退，還還是時(shí)光的的穿越，昨昨日和今日日的幸福無(wú)無(wú)數(shù)次地重重疊在庭院院里，普羅羅旺斯的秋秋日，像瀑瀑布一樣的的浐河陽(yáng)光光，明媚而而溫暖，這這一生的浪浪漫，宛如如最初的相相見(jiàn)，從未未改變！一生浪漫，，宛如初見(jiàn)見(jiàn)那是時(shí)光的的倒退，還還是時(shí)光的的穿越，昨昨日和今日日的幸福無(wú)無(wú)數(shù)次地重重疊在庭院院里，普羅羅旺斯的秋秋日，像瀑瀑布一樣的的浐河陽(yáng)光光，明媚而而溫暖，這這一生的浪浪漫，宛如如最初的相相見(jiàn)，從未未改變！那濃郁的色色彩是生命命的歌唱，，梵高、塞尚、莫奈、畢加索、夏卡爾、都曾用這里里的色彩，，點(diǎn)亮生命命最絢麗的的畫(huà)卷，普普羅旺斯……簡(jiǎn)歐的建筑筑風(fēng)格：整整個(gè)項(xiàng)目的的建筑風(fēng)格格為浪漫的的歐式建筑筑，如同塞塞納河邊的的小城；實(shí)用的中小小戶型：簡(jiǎn)簡(jiǎn)約而實(shí)用用的戶型設(shè)設(shè)計(jì)，完全全滿足不同同目標(biāo)客群群，之消費(fèi)費(fèi)需求；優(yōu)美地中海海園林：由由于小區(qū)內(nèi)內(nèi)鐵塔林立立，園林綠綠化面積大大，將會(huì)成成為項(xiàng)目大大亮點(diǎn)；豐富而便利利商業(yè)：項(xiàng)項(xiàng)目周邊臨臨路部分布布局不同體體量商業(yè)，，生活配套套和主題相相配合；泛會(huì)所巧妙妙設(shè)置：裙裙樓頂部的的綠化，以以及社區(qū)內(nèi)內(nèi)的部分底底層架空可可以設(shè)置泛泛會(huì)所；主題會(huì)所的的預(yù)留：想想和周邊的的城改房拉拉開(kāi)距離，，那就巧于于布局一些些稍顯品位位會(huì)所；獨(dú)出心裁的的包裝：主主題個(gè)性鮮鮮明的樓盤(pán)盤(pán)，我們的的風(fēng)情包裝裝也一定搶搶足客戶的的眼球；全地下的停停車位：為為了追求項(xiàng)項(xiàng)目的品質(zhì)質(zhì)，人車分分流的地下下生態(tài)車庫(kù)庫(kù)，生活更更美麗！結(jié)論：1、本項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)代歐式風(fēng)風(fēng)格，戶型型實(shí)用合理理、園林地地中海浪漫漫、優(yōu)雅，，綠化面積積大。2、針對(duì)本片片區(qū)內(nèi)的客客戶，范曲曲江已經(jīng)滿滿足不了的的客戶，環(huán)環(huán)境的稀缺缺，在性價(jià)價(jià)比上提升升一定的空空間后，市市場(chǎng)肯定會(huì)會(huì)有一個(gè)小小范圍的追追捧！第一篇：版版塊漂移第二篇：市市場(chǎng)分析第三篇：客客群分析第四篇：產(chǎn)產(chǎn)品定位第五篇：規(guī)規(guī)劃建議綱舉目張：產(chǎn)品定位產(chǎn)品類型：全全部為高層住住宅。高度控制在100米范圍內(nèi)，建建議層高按照照2.9米以上設(shè)計(jì)，，層數(shù)可按照照28、30、31層考慮。底商2F住宅29F住宅30F住宅28F++90米84米95米8米根據(jù)2010年11至2011年1月城東普通住住宅市場(chǎng)各面面積區(qū)間銷售售份額統(tǒng)計(jì)開(kāi)開(kāi)看，城東市市場(chǎng)主力面積積區(qū)間集中在在70㎡~~130㎡范圍之間。戶型配比根據(jù)目前市場(chǎng)場(chǎng)情況同和對(duì)對(duì)未來(lái)3~5年市場(chǎng)的展望望，結(jié)合城中中村改造項(xiàng)目目的特點(diǎn)，我我們對(duì)本次規(guī)規(guī)劃的戶型面面積分布及戶戶型配比建議議如下：面積㎡戶型比例%備注說(shuō)明50平米左右經(jīng)濟(jì)一室8資金實(shí)力不是很雄厚的小生意人，既能自己居住又能投資出租70~80平米緊湊二室35首次置業(yè)的首選，剛性需求使然，這個(gè)區(qū)間的產(chǎn)品永遠(yuǎn)是市場(chǎng)的主流戶型80~90平米多功能2+120市場(chǎng)的主流戶型，是改善型購(gòu)房的不變需求90~100平米緊湊三室20作為3房中的經(jīng)濟(jì)型，是部分資金實(shí)力不足、家庭成員較多客戶最愛(ài)100~120平米闊綽三室10資金實(shí)力雄厚，追求舒適生活的客戶120~130平米闊綽四室7三世同堂，共享天倫之樂(lè)1戶型能有一個(gè)入戶花園或者空中院館贈(zèng)送面積，以提升附加值。2高層全部設(shè)計(jì)成落地飄窗結(jié)構(gòu)，或者錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)置儲(chǔ)物間，甚至是陽(yáng)臺(tái)半面積銷售，銷售結(jié)束后甲方再進(jìn)行集中封閉。3130㎡左右，設(shè)計(jì)子母房，滿足三世同堂需要，且可分割銷售。東郊市場(chǎng)目前空白4結(jié)構(gòu)上全部采取全剪力墻，盡量滿足魔幻空間所需，使房子成為能長(zhǎng)大的房子，會(huì)變形的房子。根據(jù)市場(chǎng)提出出的戶型建議議270度轉(zhuǎn)角飄窗飄窗露臺(tái)單元平面：一一梯四戶一梯四戶的經(jīng)經(jīng)典產(chǎn)品在功能分區(qū)及及通風(fēng)采光上上極盡合理??！單元平面：一一梯四戶單元平面：一一梯六戶一梯四戶和六六戶的經(jīng)典產(chǎn)產(chǎn)品在功能分區(qū)及及通風(fēng)采光上上極盡合理??！3室2廳126平米2室2廳85平米戶型點(diǎn)評(píng)：105.89㎡2+1房2廳1衛(wèi)，戶內(nèi)花花園送10.95㎡㎡戶型點(diǎn)評(píng)：127.77平米2+2房2廳2衛(wèi)，戶內(nèi)花花園、客廳落落地窗送20.25平園林定位組團(tuán)式地中海海風(fēng)情園林園林林是是小小區(qū)區(qū)的的眼眼睛睛，，是是品品質(zhì)質(zhì)的的中流流砥砥柱柱，我我們們可可能能要要在在園園林林上上花花點(diǎn)點(diǎn)心心思思，，這這關(guān)關(guān)系系到到這這個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的順順利利啟啟動(dòng)動(dòng)，，鑒鑒于于區(qū)區(qū)域域園園林林水水平平………我們們以以填補(bǔ)補(bǔ)市市場(chǎng)場(chǎng)空空白白方方式式進(jìn)入入，，以以地中中海海風(fēng)風(fēng)情情園園林林與鄰鄰近近的的高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目輝輝映映；；通通過(guò)過(guò)抬抬升升/下沉沉等等處處理理手手法法，，為為小小區(qū)區(qū)建建立立多多層層次次、、分分組組團(tuán)團(tuán)式式園園林林空空間間體體系系………比如如我我們們將將1號(hào)地地命命名名為為：：卡卡梅梅爾爾，，2號(hào)地地命命名名為為：：香香波波堡堡，，3號(hào)地地位位：：貢貢多多雅雅，，每每一一個(gè)個(gè)地地塊塊的的園園林林都都異異彩彩紛紛呈呈，，錦錦繡繡如如同同歐歐洲洲的的湖湖濱濱小小城城??！為營(yíng)營(yíng)造造良良好好的的居居住住空空間間，，構(gòu)構(gòu)筑筑以以人人為為本本的的生生態(tài)態(tài)建建筑筑，，設(shè)設(shè)立立架空空層，引引入陽(yáng)陽(yáng)光、、引入新新風(fēng)、、引入入樹(shù)木、引引入流流水、、引入入視野野；園林建建議結(jié)合開(kāi)開(kāi)敞式式廣場(chǎng)場(chǎng)/雕塑/噴泉/公共戶戶外健健身配配套等等設(shè)施施的設(shè)設(shè)計(jì)，，以及及不同同層次次喬木木、灌灌木、、草地地的結(jié)結(jié)合，，創(chuàng)造造出一一種富富有浪浪漫感感的異異域風(fēng)風(fēng)情園園；增增加園園林景景觀小小徑，，可供供業(yè)主主茶余余飯后后閑逛逛散步步，也也適合合業(yè)主主清晨晨跑步步鍛煉煉使用用。部分架架空層層部分結(jié)結(jié)構(gòu)，，比如如中央央樓王王。6～8米架空空層設(shè)設(shè)計(jì)，，引入入綠化化、放放置休休憩長(zhǎng)長(zhǎng)椅、、改建建活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所所等，，制造造泛會(huì)會(huì)所交交流空空間整個(gè)小小區(qū)通通透明明朗，，綠化化連為為一體體，使使整個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)園林林更有有統(tǒng)一一感和和連貫貫感。入戶大大堂是是客戶戶觀察察項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)的敏敏感點(diǎn)點(diǎn)，需需重點(diǎn)點(diǎn)處理理。入戶大大堂適適度雕雕飾，，凸顯顯品質(zhì)質(zhì)感。。入戶大大堂在在項(xiàng)目目的1梯四的的高層層產(chǎn)品品中適適度強(qiáng)強(qiáng)化，，提升升價(jià)值值。入戶大大堂注意售售樓處處、樣樣板房房等現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展展示，，增加加客戶戶體驗(yàn)驗(yàn)感，，增強(qiáng)強(qiáng)價(jià)值值傳遞遞。售樓處處外部部：在幾條條岔路路增設(shè)設(shè)引導(dǎo)導(dǎo)性強(qiáng)強(qiáng)、昭昭示性性佳的的路標(biāo)標(biāo)指引引；門(mén)口設(shè)設(shè)置專專屬禮禮賓，，并配配置保保安引引導(dǎo)停停車，，增加加車輛輛遮陽(yáng)陽(yáng)罩的的人性性化服服務(wù)，，提高高接待待品質(zhì)質(zhì)；售樓處處外墻墻清洗洗，將將門(mén)牌牌更換換為更更具有有昭示示性和和尊貴貴感的的門(mén)頭頭昭示示；門(mén)前廣場(chǎng)種種植花池花花卉，入口口地毯向外外延伸，形形成進(jìn)入售售樓處的儀儀式感；強(qiáng)化動(dòng)線感感知，通過(guò)過(guò)樣板房的的展示，提提升客戶價(jià)價(jià)值感知。?？捶縿?dòng)線及及樣板間：：安排專職看看房導(dǎo)購(gòu)人人員；前往樣板間間的看樓通通道，兩側(cè)側(cè)擺放盆花花，豐富視視覺(jué)；看房通道門(mén)門(mén)崗設(shè)置專專崗保安人人員，不能能由其他崗崗位隨意替替換，保持持高形象與與精神面貌貌；現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)風(fēng)格裝修樣樣板間，增增加客戶對(duì)對(duì)生活品質(zhì)質(zhì)的感知；；增加樣板房房背景音樂(lè)樂(lè)。安全以安防為核核心的智能能化管理系系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)調(diào)從社區(qū)到到樓棟到入入戶的三重重保障品牌與知名物業(yè)業(yè)管理品牌牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合，提升項(xiàng)項(xiàng)目品牌形形象品質(zhì)有效的職能能化物業(yè)管管理系統(tǒng)品牌物管：：三大核心心要素的落落實(shí)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)英式管家標(biāo)準(zhǔn)不必要要參照5星際，但形形象至少要要有英國(guó)管管家的派頭頭；細(xì)節(jié)落實(shí)首首先是服飾飾和禮儀，，將來(lái)聯(lián)系系專門(mén)的公公司做培訓(xùn)訓(xùn)即可！商務(wù)主題會(huì)會(huì)所——生活俱樂(lè)部部，屬于片片區(qū)業(yè)主的的交際場(chǎng)、、生活場(chǎng)俱樂(lè)部定位位：星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的的商務(wù)主題題會(huì)所，打打造休閑生生活俱樂(lè)部部。俱樂(lè)部設(shè)設(shè)施建議議：會(huì)所面積積約3000平米，設(shè)設(shè)置紅酒酒吧、雪雪茄吧、、咖啡吧