XX館一期商業(yè)街銷售執(zhí)行報告

世紀(jì)城國際公館一期商業(yè)街

銷售執(zhí)行報告呈：東莞市世紀(jì)城商住開發(fā)有限公司1/18/2023商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通世紀(jì)城千畝大盤商業(yè)物業(yè)運(yùn)作目標(biāo)：②項目整體增值：形成對世紀(jì)城整體項目運(yùn)作的價值支撐；①利潤的重要來源；③展示價值；②成為項目增值舉措③具有展示價值①利潤的重要來源住宅商業(yè)對項目發(fā)展的作用概況長約180米，總面積10163M2；由內(nèi)街鋪位50個、一樓臨街鋪位37個、二層商鋪38個組成；一樓層高4.5米，二樓層高3.45米；店面進(jìn)深在8-10米間，面寬在3.8-5.1米間，柱距呈不規(guī)則分布，單位面積集中在40－120平方米間；周邊商業(yè)分析周邊半公里之內(nèi)居住人口不足萬人;尚未形成成熟的生活圈；沒有成熟的商業(yè)；現(xiàn)代經(jīng)典東莞大道五環(huán)路四環(huán)路金地世紀(jì)城世紀(jì)綠洲新中銀在建入住待建匯報思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價值分析商業(yè)物業(yè)價值判斷世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案東莞商業(yè)物業(yè)市場分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價的探討東莞商業(yè)物業(yè)市場分析商業(yè)物業(yè)的兩種類型：大型集中商業(yè)：如第一國際、華南MALL、世博等；臨街商鋪：如東城步行街、新天地商鋪等；大型商業(yè)物業(yè)比較表名稱規(guī)模(M2)商業(yè)主力店(主題商業(yè))售價返租情況銷售率第一國際總70萬,商業(yè)11.6萬;步行街、大型百貨、超市、品牌專營店、精品專賣店、主題樂園、風(fēng)情美食廣場;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商業(yè)70%；華南MALL總89萬,商業(yè)可售6萬復(fù)合商業(yè)，八大營業(yè)區(qū)域，集百貨、超市、飲食、娛樂于一體；1F:2萬，2F:1.6萬，3F:1.3萬十年返租，前三年7%，后7年遞增5%。買鋪收一年租金銷售60%世博廣場20.8萬;商業(yè)16萬集飲食、娛樂、購物、休閑、商務(wù)于一體的大型主題娛樂購物廣場1F:1.8萬，2F:1萬，最高2萬多發(fā)展商控有6成經(jīng)營權(quán)，實行開業(yè)前期“反租承包經(jīng)營”3.28開盤；銷售40%地王國際廣場32.8萬;商業(yè)面積10萬復(fù)合商業(yè)，集商業(yè)步行街、主力百貨店、專賣店、主題公園、娛樂場、風(fēng)情美食廣場、康體中心于一體1F:2.5萬，2F:1.5萬，3F:8000萬;————模式：確定一個新的商業(yè)經(jīng)營主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數(shù)商家的運(yùn)作手法；商鋪調(diào)查表租金和售價的關(guān)系東莞商鋪的租金回報率一般處于4%-5%之間的較低水平；商鋪經(jīng)營狀況人流量是影響商業(yè)街價值的關(guān)鍵因素：

——步行街由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營狀況好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè)；東莞商鋪調(diào)查小結(jié)購買商鋪的客戶主要目標(biāo)是保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代，”主要體現(xiàn)了商鋪的價值，而被集中商業(yè)推廣所套用，誤導(dǎo)消費(fèi)者；商鋪售價及租金以城區(qū)政府為中心向四周呈遞減趨勢，但回報率比較穩(wěn)定；東莞商鋪的投資回報率在4.2％～5％左右，南城區(qū)的商鋪回報率略低（在4.0％～4.5%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經(jīng)營的買家極少；匯報思路路東莞商業(yè)業(yè)物業(yè)市市場分析析世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)街街價值分分析商業(yè)物業(yè)業(yè)價值判判斷世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)街街營銷策策略分析析和實施施方案世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)街街核心均均價的探探討商業(yè)物業(yè)業(yè)價值判判斷商業(yè)物業(yè)業(yè)價值判判斷商業(yè)物業(yè)業(yè)投資價值值一鋪養(yǎng)三三代的““鋪”周邊人流流量多少少商圈內(nèi)的的消費(fèi)能能力優(yōu)惠政策策是否有有足夠的的吸引力力非短期的的租金回回報，而而在于長長期的升升值空間間街鋪：自自我調(diào)節(jié)節(jié)能力強(qiáng)強(qiáng)。是適適合大眾眾投資的的傳統(tǒng)的的商業(yè)物物業(yè)投資資品種集中商業(yè)業(yè)的內(nèi)街街：不適適合分拆拆銷售，，適合大大基金的的長期戰(zhàn)戰(zhàn)略投資資經(jīng)營關(guān)于兩種種商業(yè)類類型的價價值對比比研究商鋪集中商業(yè)價值依托的基礎(chǔ)周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力；；周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；受經(jīng)營狀況好壞的制約；價值的保障（風(fēng)險）保值增值，低風(fēng)險；取決于經(jīng)營狀況，風(fēng)險高；關(guān)于東莞莞目前商商業(yè)物業(yè)業(yè)投資價價值的思思考大型集中中商業(yè)的的集中面面世，給給東莞商商業(yè)物業(yè)業(yè)的長期期競爭和和發(fā)展帶帶來極大大的壓力力。東莞城區(qū)區(qū)需要多多少商業(yè)業(yè)物業(yè)？？城區(qū)大型型集中商商業(yè)的面面積已經(jīng)經(jīng)超過100萬萬平方米米；東莞城區(qū)區(qū)大大小小小的商商業(yè)物業(yè)業(yè)面積之之和超過過200萬平方方米；最近幾年年全東莞莞集中面面世的商商業(yè)物業(yè)業(yè)面積總總量300萬平平方米；；按照東莞莞四區(qū)的的總?cè)丝诳?00萬計算算，人均均商業(yè)服服務(wù)面積積超過2M2/人；參考值：：城市人人均商業(yè)業(yè)服務(wù)面面積常規(guī)規(guī)指標(biāo)0.7-0.91M2/人，上上海市1.2M2/人；匯報思路路東莞商業(yè)業(yè)物業(yè)市市場分析析世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)物物業(yè)價值值分析商業(yè)物業(yè)業(yè)價值判判斷世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)街街營銷策策略分析析和實施施方案世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)街街核心均均價的探探討世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)街街價值分分析世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)物物業(yè)價值值分析世紀(jì)城商商業(yè)街———最大大的商業(yè)業(yè)價值在在于未來來升值潛潛力：位于東莞莞最有發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ某鞘惺猩钊θ?nèi)，生生活圈內(nèi)內(nèi)的總?cè)巳丝趯⒖煽赏黄破?0萬萬人；將形成東東莞規(guī)模模最大，，檔次最最高的社社區(qū)；將擁有含含金量最最高的客客戶群體體；五環(huán)路東莞大道道世紀(jì)城四環(huán)路東泰凱旋城陽光假日日景湖春天天景湖春天天金地格林林小城景湖花園園世紀(jì)綠洲洲泛世紀(jì)商商圈日漸漸成型本項目商商業(yè)物業(yè)業(yè)的可能能性物業(yè)類型SHOPINGMALL吉之島、沃爾瑪?shù)却蟪猩虡I(yè)步行街專業(yè)市場問題動輒數(shù)萬平方米的大開間，建筑形式無法滿足無法提供足夠數(shù)量的停車位如無特色，所在位置難以吸引足夠人流對住宅品質(zhì)造成影響可行性不可行不可行可以參照不可行以風(fēng)情商商業(yè)街為為主的運(yùn)運(yùn)作模式式最為可可行；匯報思路路東莞商業(yè)業(yè)物業(yè)市市場分析析世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)街街價值分分析商業(yè)物業(yè)業(yè)價值判判斷世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)街街營銷策策略分析析和實施施方案世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)街街核心均均價的探探討世紀(jì)城國國際公館館商業(yè)街街營銷策策略分析析和實施施方案商業(yè)街的的SWOT分析析S（優(yōu)勢勢）：全街鋪；；公館社區(qū)區(qū)品質(zhì)和和客戶群群的含金金量；；；高起點的的商業(yè)街街規(guī)劃和和品質(zhì)；；泛世紀(jì)商商圈的逐逐步形成成；W（劣勢勢）：目前基本本無商業(yè)業(yè)氛圍，，無法立立即持續(xù)續(xù)經(jīng)營；；O（機(jī)會會）：街鋪是最最受廣東東投資者者關(guān)注的的投資型型物業(yè)；；公館二期期集中商商業(yè)即將將動工，，三-五五千平方方米的主主力店可可望進(jìn)駐駐；T（威脅脅）：東莞投資資類型商商業(yè)的總總體供應(yīng)應(yīng)量巨大大；大型集中中商業(yè)的的推廣力力度和聲聲勢占據(jù)據(jù)先機(jī)；；營銷策略略讓客戶回回歸于關(guān)關(guān)注商業(yè)業(yè)價值的的本源；；通過設(shè)計計全新的的形象，，形成差差異化；；降低置業(yè)業(yè)門檻，，有效擴(kuò)擴(kuò)大客戶戶層面；；打造泛世世紀(jì)城商商圈藍(lán)圖圖；推廣形象象的確定定推廣名建建議：東方魅力力形象延展展：與上海新新天地，，香港頂頂級娛樂樂明星組組合投資資的價值值直接鏈鏈接；經(jīng)營組合合：高檔餐飲飲；西餐、清清吧；銀行、證證券業(yè)；；高爾夫藝藝術(shù)精品品店等運(yùn)運(yùn)動特區(qū)區(qū)；書店、藥藥房、電電器；美容化妝妝品、服服飾；鮮花店、、24小小時便利利店；營銷舉措措1：新新聞發(fā)布布會舉措：邀邀請各家家媒體和和專業(yè)人人士參與與；主題：1、泛世紀(jì)紀(jì)城生活圈圈商業(yè)價值值分析；2、集中商商業(yè)和商鋪鋪的投資價價值論；目標(biāo)：引發(fā)對世紀(jì)紀(jì)城商業(yè)街街面世的廣廣泛關(guān)注：：引發(fā)業(yè)內(nèi)和和專業(yè)人士士對集中商商業(yè)和商鋪鋪的投資價價值分析和和爭論；營銷舉措2：產(chǎn)品包包裝方式一：賣賣商業(yè)街物物業(yè)；——“東方方魅力”商商業(yè)街，““地塊升值值潛力”………。方式二：復(fù)復(fù)合型金融融投資產(chǎn)品品——“東方方魅力”商商業(yè)街，““地塊升值值潛力”，，——東莞2004年年最有吸引引力的金融融投資產(chǎn)品品——最低首首期，最高高投資回報報率的東莞莞商業(yè)物業(yè)業(yè)投資品種種操作方式1操作方式拉高未來價價值，降低低現(xiàn)有的置置業(yè)門檻；；帳面定價=實收均價價/79%；購房時發(fā)展展商一次性性按照7%的年租金金回報率支支付三年租租金；客戶購買商商業(yè)物業(yè)后后由發(fā)展商商統(tǒng)一招商商經(jīng)營，三三年后可收收回經(jīng)營權(quán)權(quán)自用；案例分析假設(shè)某鋪位位面積：40平方米米，實收均均價20000元/平方米，，總價80萬。普通銷售方方式：首期期四成，32萬，賣金融產(chǎn)品品：售價=20000/79%=25316元元/平方米米，總價1012640萬；；（首期四成成應(yīng)付，405056萬）；；一次性返租租三年抵扣扣首期年回報率7%，返還還款212654萬萬；客戶實際繳繳納首期款款192400萬，，相當(dāng)于19%；降低首付；；年回報率高高出市場一一般水平的的80%；；營銷舉措3：挖掘老老客戶老客戶投資資計劃:1、老業(yè)主主購買商鋪鋪的的額外外回饋措施施；——2%額額外購房優(yōu)優(yōu)惠措施；；2、購買商商鋪和住宅宅的客戶特特別優(yōu)惠措措施；——3%額額外購房優(yōu)優(yōu)惠措施；；營銷舉措4：業(yè)態(tài)招招商規(guī)劃B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1車庫車庫銀湖路一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層國際一線品品牌折扣店店東方魅力酒酒吧特區(qū)餐飲類美容服飾特特區(qū)茶館、咖啡啡館等等運(yùn)動特區(qū)兒童迪士尼尼特區(qū)日常購買類類、如醫(yī)藥藥等書吧等日常常服務(wù)特區(qū)區(qū)鎖定目標(biāo)招招商（如肯肯得基、麥麥當(dāng)勞）同一品牌，，招商時承承諾在商業(yè)業(yè)借不出現(xiàn)現(xiàn)第二家；；進(jìn)行清晰的的分區(qū)，如如精品區(qū)，，餐飲區(qū)，，清吧特區(qū)區(qū)、金融區(qū)區(qū)等等，并并增加臨街街面集中排排煙的設(shè)施施，保證臨臨街面有做做餐飲的可可行性；——“點””對“點””有效控制制經(jīng)營風(fēng)險險的模式營銷舉措5：一本商商鋪投資價價值報告《泛世紀(jì)城城生活圈商商業(yè)投資價價值報告》》報告的結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)定：泛世紀(jì)城生生活圈的由由來；專業(yè)的招商商規(guī)劃；街鋪投資技技術(shù)分析全街鋪，零零風(fēng)險投資資產(chǎn)品；最適合東莞莞人的投資資物業(yè)品種種；財富的貯存存地；B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層營銷舉措6：1-2層商鋪組組合操作計計劃二層和一層層打通捆綁綁銷售，聯(lián)聯(lián)動解決傳傳統(tǒng)二層經(jīng)經(jīng)營和銷售售的難題；；一、二樓打打通捆綁銷銷售，提升升二層的價價值，并利利于銷售；；方式：下鋪鋪+上鋪方式一方式二營銷實施方方案東方魅力商商業(yè)街展示示攻略營銷組織攻攻略——以“國國際化”，，“時尚””為核心的的展示要求求；——最大限限度利用御御膳坊；——以新聞聞發(fā)布會為為推廣的引引爆點，逐逐步蓄客，，集中解籌籌。展示攻略———Action展現(xiàn)商業(yè)氛氛圍和街鋪鋪的臨街面面氣勢：局部店鋪的包裝裝展現(xiàn)東方方魅力的時尚和國際化；高空氣球；；豐富并且個個性化的導(dǎo)導(dǎo)示牌或門門店牌；展示攻略———Action1豐富并且個個性化的店店牌，可以以形成獨(dú)具具特色的商商業(yè)街風(fēng)景景；圖片借鑒圖片借鑒展示攻略———Action2高檔次餐飲飲的介入對對商業(yè)街整整體價值的的提升作用用明顯方案：御膳坊坊延伸和利利用左證：華僑城波波托菲諾———丹桂軒軒的引入營銷組織攻攻略——銷銷售節(jié)奏2004年年8月7月6月9月關(guān)鍵節(jié)點及及條件前期預(yù)熱公開發(fā)售7.17.20前期準(zhǔn)備階階段：確定合作的的廣告和禮禮儀公司；；局部環(huán)境、、櫥窗、燈燈觀光效果果的展示；；《泛世紀(jì)城城生活圈商商業(yè)價值報報告》；招商工作開開始籌備；；新聞發(fā)布會會籌備；預(yù)熱階段：：商圈人文及及配套地圖圖；宣傳單張和和戶型圖的的制作和完完成；售樓處的包包裝；發(fā)售方案確確定；完成價格表表；7.18日日泛世紀(jì)商商圈投資研研討會；公開發(fā)售階階段：后續(xù)媒體發(fā)發(fā)布；營銷策略的的調(diào)整及后后續(xù)方案制制訂；推廣媒體形象強(qiáng)強(qiáng)勢推廣期期媒體投放（（報紙、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、影視視）；南城城土地拍賣賣升值的話話題炒作；；軟文+廣告告牌/認(rèn)購購信息發(fā)布布；世紀(jì)商商圈投資研研討會；持續(xù)銷售形象推廣期期匯報思路東莞商業(yè)物物業(yè)市場分分析世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)街價值分分析商業(yè)物業(yè)價價值判斷世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)街營銷策策略分析和和實施方案案世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)街核心均均價的探討討世紀(jì)城國際際公館商業(yè)業(yè)街核心均均價的探討討商業(yè)街核心心均價的探探討均價范圍的的確定：市場比較法法對比項目的的確定對比項目的的綜合比較較分析比準(zhǔn)均價的的確定營銷可能提提升的溢價價空間目標(biāo)均價的的初步確定定對比項目的的確定原則：目標(biāo)客戶相相似、推售售時機(jī)接近近、第一國際/世博廣場場/地王廣廣場/華南南MALL石竹新花園園/景湖花花園/宏景景花園/對比項目的的綜合對比比分析——商業(yè)物物業(yè)的價值值與品質(zhì)和和檔次的相相關(guān)不大，，而與地段段、商圈相相關(guān)；1、純商業(yè)業(yè)不具備真真正的可比比性，參考考值弱，均均價選取1/2F的的平均價格格試算；2、最具可可比的是住住宅裙樓，，如新天地地、石竹新新，景湖等等；比較分析和和比準(zhǔn)均價價區(qū)間的確確定比準(zhǔn)均價為為20500；營銷組合和和產(chǎn)品包裝裝可能提供供的溢價空空間市場比準(zhǔn)價價＋目標(biāo)均價＝營銷組合溢溢價+金融投資產(chǎn)品包裝高檔餐飲價價值附加到到商業(yè)；招商規(guī)劃三年投資利利率保證；；溢價3％溢價4％演示結(jié)束，，謝謝！1/5/20239、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。02:22:4602:22:4602:221/5/20232:22:46AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2302:22:4702:22Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。02:22:4702:22:4702:22Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2302:22:4702:22:47January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20232:22:47上上午午02:22:471月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月232:22上上午午1月-2302:22January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/52:22:4702:22:4705January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。2:22:47上午午2:22上午午02:22:471月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。02:22:4702:22:4702:221/5/20232:22:47AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2302:22:4702:22Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。02:22:4702:22:4702:22Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2302:22:4702:22:47January5,202314、意志堅強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月20232:22:47上午02:22:471月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月232:22上上午1月-2302:22January5,202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/52:22:4702:22:4705January202317、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。2:22:47上上午2:22上上午02:22:471月-239、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹澹吾慮。。。1月-231月-23Thurs