XX樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案

謹呈：金匯投資/偉洲實業(yè)

「左岸春天」淡市營銷執(zhí)行方案2008年8月12日.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費下載！1我們的現(xiàn)況.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費下載！2我們的現(xiàn)況4、15、16棟剩余單位分析4棟16棟15棟戶型面積區(qū)間套數(shù)備注公寓34-5058投資性產(chǎn)品，受大勢影響大一房兩廳571面積較大，銷售難度較大兩房兩廳77-8015本地需求，單位有不足合計－74選擇不多，去化較慢銷售5套單位中，3套兩房，2套公寓，其它的來訪客戶可選擇單位不多，等待情緒較重剩余單位以公寓為主力，需拓展外緣客戶及本地需求，但去化將緩慢.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費下載！3我們的現(xiàn)況主力戶型分析兩房面積符合市場主流面積區(qū)間，方正實用，但剩余單位存在西曬問題，銷售緩慢兩房兩廳77-80㎡一房兩廳34-50㎡一房的戶型緊湊，部分客戶對客廳采光出現(xiàn)質(zhì)疑.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費下載！4我們的現(xiàn)況1-3棟單位分析1棟2棟3棟戶型面積區(qū)間套數(shù)備注一房兩廳56.334面積偏大，總價高兩房兩廳78.64-86.7153市場主流，居住舒適度高三房兩廳107.8451經(jīng)濟三房，有景舒適合計-----238整體戶型配比符合市場主流1-3棟中西南側(cè)產(chǎn)品能享受到組團內(nèi)部景觀、東側(cè)能享受到亞公山自然景觀1-3棟位于項目規(guī)劃北區(qū)，是整個項目噪聲較小的區(qū)域1、3棟有著良好的通風(fēng)采光，1棟是南北朝向，而3棟的東西朝向在一定程度上會影響消費者的選擇。而2棟的通風(fēng)采光存在一定問題剛性需求、居家首選.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費下載！5我們的現(xiàn)況主力戶型分析兩房及三房符合市場主流面積區(qū)間，且贈送的入戶花園可改建為功能房間，實現(xiàn)“二變?nèi)?、三變四”的居住功能提升三房兩廳107.84㎡兩房兩廳78.64-86.7㎡一房兩廳56.30㎡一房的面積偏大，實用性不高，銷售存在一定難度.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費下載！6我們的現(xiàn)況6月5日—8月10日來訪/來電/成交途徑分析來訪途徑短信戶外廣告朋友網(wǎng)絡(luò)宣傳單看樓團路過其他合計數(shù)量173922383515139來電途徑短信戶外廣告朋友網(wǎng)絡(luò)宣傳單報紙路過其他合計數(shù)量15203817122185127朋友介紹看樓團及路過客戶較多，表明缺乏對外推廣力度，緊靠口碑營銷及現(xiàn)場廣告戶外廣告及宣傳單張的來電效果理想，來訪較弱，主要為樓盤的導(dǎo)示系統(tǒng)不明晰及認知程度不高成交途徑短信戶外廣告朋友網(wǎng)絡(luò)宣傳單看樓團路過其他合計數(shù)量004000105成交客戶為朋友介紹，其它推廣方式成交手段較弱，對外“2萬元”促銷方式吸引但非目標(biāo)客戶群所選擇戶型.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費下載！7我們的現(xiàn)況6月5日—8月10日來訪/來電/成交區(qū)域分析來電區(qū)域淡水深圳澳頭惠陽惠州東莞大亞灣龍崗合計數(shù)量53532212212127來訪區(qū)域淡水深圳澳頭惠陽惠州東莞大亞灣龍崗合計數(shù)量7548442123139廣告效果使得本地及深圳的客戶量較大，從成交看來，惠陽地緣的客戶占優(yōu)，如何讓挖掘未成交的來訪客戶是關(guān)鍵淡水客戶對大社區(qū)、居住咨詢較多，而深圳客戶對首期及投資選擇咨詢較多，但現(xiàn)場導(dǎo)示條件不足，首期優(yōu)惠及可選擇單位有局限，客戶難以轉(zhuǎn)為成交成交區(qū)域淡水深圳澳頭惠陽惠州東莞大亞灣龍崗合計數(shù)量211100005.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費下載！8我們的現(xiàn)況6月5日—8月10日來訪/來電/成交客戶需求分析來電需求四房三房二房一房公寓合計數(shù)量23268322127來訪需求四房三房二房一房公寓合計數(shù)量25062322139成交需求四房三房二房一房公寓合計數(shù)量003025市場變化中小戶型受影響，剩余單位中的客戶需求戶型不足，難以激起客戶來訪意愿房型需求符合市場主流，投資客戶的減少，導(dǎo)致小房型單位滯銷，現(xiàn)市場客戶以自用性買家為主，二房、小三房需求增大.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費下載！9我們的現(xiàn)況客戶需求分析上門客戶關(guān)注戶型以二房、三房為主，占90%，一房、公寓10%。客戶類型：主要以商人和普通公司職員為主，比例分別為25%和50%。自由職業(yè)者為：25%.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費下載！10我們的現(xiàn)況況成交/未成成交因素分分析成交客戶原原因分析：：相比同區(qū)域域周邊幾個個樓盤價格便宜周邊生活配套齊全（購物，交交通，小孩孩上學(xué)，銀銀行，超市市等）項目社區(qū)大，活動場所所充足，綠綠化率高鄰亞公頂山山公園，方便鍛煉煉身體周邊及本項項目的居住氣氛較較濃首付比較低低，價格劃劃算，可以緩沖沖資金運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)不成交客戶戶原因分析析：房地產(chǎn)低迷迷，有購買買需求的客客戶以持幣觀望狀狀態(tài)為多數(shù)?？蛻粽J為房房地產(chǎn)如果奧奧運前都不漲漲，奧運后可可能跌的可能能性大上門來訪客戶戶的需求以自住大戶型為為主，而現(xiàn)正推出戶戶型不相吻合合，大部分觀觀望一期二組組團的二、三三房。來訪客戶有聽聽說火車從本項目目通過的不利消息，，來訪客戶對項項目西側(cè)的兩塊侍侍建用地將來來的用途擔(dān)心心，怕建更高的的樓而擋住了了風(fēng)景及影響響通風(fēng)。.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！11我們的現(xiàn)況客戶購買左岸岸春天的主要要原因主要動機是價格、產(chǎn)品本身的質(zhì)素（中小戶、大社區(qū)）601015202550價格地段位置5周邊配套周邊環(huán)境產(chǎn)品質(zhì)素價格始終是我我們的利器.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！12我們的現(xiàn)況推廣集中于內(nèi)內(nèi)部，對外的的推廣欠缺深圳地緣客戶戶減少，導(dǎo)致致剩余單位去去化較慢價格為項目的的銷售利器，，但散播程度度不足目標(biāo)客戶尚未未深度挖掘，，推廣須有偏偏向性產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計計合理，但未未順應(yīng)市場推推售單位.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！13我們的困局.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！14我們的困局如何讓更多的的客戶認同項項目如何增加上門門量、成交量量如何將項目價價格優(yōu)勢推廣廣出去.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！15我們的策略.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！16各盤盤主主要要將將置置業(yè)業(yè)重重點點由由投投資資轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向自自住住，，紛紛紛紛以以廠廠區(qū)區(qū)及及地地緣緣客客戶戶為為主主，，但但畢畢竟竟蛋蛋糕糕有有限限，，僅僅夠夠樓樓盤盤維維持持銷銷售售各報報紙紙媒媒體體及及看看樓樓團團效效果果不不堪堪回回首首，，各各代代理理將將二二三三級級資資源源聯(lián)聯(lián)動動，，取取得得一一定定效效果果，，但但投投資資客客戶戶下下降降較較快快，，下下半半年年推推廣廣效效果果將將減減弱弱各盤發(fā)展展商利用用自身資資源銷售售單位，，并利用用其影響響力打開開惠陽，，龍崗等等地的工工業(yè)區(qū)渠渠道，吸吸引廠區(qū)區(qū)自住客客二三級聯(lián)聯(lián)動廠區(qū)推廣廣本地及城城鎮(zhèn)我們的策策略.網(wǎng)（.），提提供海量量管理資資料免費費下載??！17我們的策策略分眾營銷銷·精準(zhǔn)準(zhǔn)銷售核心客戶戶重點客戶戶游離客戶戶深圳及龍龍崗?fù)饩壘壷脴I(yè)客客戶本地地緣緣客戶，，廠區(qū)客客戶秋長、新新圩等周周邊鎮(zhèn)客客戶我們的目目標(biāo)客戶戶針對產(chǎn)品品找客戶戶，針對對客戶做做營銷.網(wǎng)（.），提提供海量量管理資資料免費費下載?。?8我們的策策略策略處理理安內(nèi)促舊出新.網(wǎng)（.），提提供海量量管理資資料免費費下載??！19我們的策策略－安內(nèi)1-3棟棟推售方方向1-3棟棟的單位位以兩房房、小三三房為主主，屬于初級級自住型型產(chǎn)品類類型按一期成成交客戶戶及近期期咨詢客客戶分析析，本地緣客戶戶居多客戶的喜喜好程度度判斷，，除了價價格優(yōu)勢勢外，周邊配套套、公園園及園林林都為吸吸引點1-3棟棟是現(xiàn)市市場主流流地緣自自住客戶戶的剛性需求求.網(wǎng)（.），提提供海量量管理資資料免費費下載！！20我們們的的策策略略－－安內(nèi)內(nèi)1-3棟棟的的包包裝裝原對對外外形形象象已已展展示示山體體公公園園及及園園林林、、部部分分促促銷銷信信息息，，有調(diào)調(diào)性性但但形形象象沒沒重重心心，，1-3棟棟要要跳跳出出原原有有形形象象，，以新新形形象象展展示示.網(wǎng)網(wǎng)（（.）），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費費下下載載??！21我們的的策略略－安內(nèi)1-3棟的的形象象山體公公園＋＋青年年社區(qū)區(qū)＋性性價比比左岸春春天2期－－－青青嶺山山讓年青青的首首次置置業(yè)者者，在在經(jīng)濟濟能力力承擔(dān)擔(dān)下，，擁有有健康康生態(tài)態(tài)的居居家選選擇.網(wǎng)（（.）），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。?2主力消消化：：1棟A、B單位位2棟A、D單位位3棟A、B單位位（二房房單位位）展示到到位價格引引導(dǎo)1棟C、D單位位2棟B、C單位位3棟C、D單位位（三房房單位位）內(nèi)部競競爭價格引引導(dǎo)2棟E、F單位位（一房房單位位）替代產(chǎn)產(chǎn)品樣板引引導(dǎo)帶動消消化：：4棟公公寓和一房房單位位15、、16棟二房單單位展示到到位價格引引導(dǎo)價格引引導(dǎo)樣板展展示先放出出1、、2、、3棟棟二房和和三房房再放出出輔助助的公公寓和和一房房最后放放出主主力的的一房房和輔輔助的的二房房我們的的策略略－安內(nèi)1-3棟的的主推推單位位.網(wǎng)（（.）），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。?3等待客客戶分分析我們的的策略略－安內(nèi)序號姓名電話區(qū)域需求1朱水三房2葉先長三房3廖先水三房4陳先亞灣三房5劉水二房6駱先圳三房7全水三房8李先生0752－3661831淡水二房9杜先圳二房10藍先生0752－3605888淡水三房11黃先圳三房12左先圳二房13余先水三房14余先生0752－5686242淡水二房序號姓名電話區(qū)域需求15左先生0752－3346805淡水三房16羅先水三房17韓小水三房18張先水三房19王安水三房20嚴小水二房21朱小水三房22劉先亞灣二房23馬先水三房24黃先圳三房25王小水三房26陳桂水三房27金先水三房房型需需求以以三房需需求最最大，，有20批批，兩兩房需需求有有7批批價格心心理預(yù)預(yù)期為為3400-3600元/㎡，存在在一定定拔高高的空空間等待多多時不殺可可惜.網(wǎng)（（.）），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。?4我們的的策略略－安內(nèi)等待客戶分分析針對等待1-3棟的的客戶，建建議以推出客戶特特定需求的的內(nèi)部單位位，以集中中式小開盤盤方式促進成交銷售人員于于8月29日前，確確定等待客客戶的需求求單位及測測算價格8月30日日推出20套套特定客戶戶需求單位位，并規(guī)定于當(dāng)天購買享享有最大的的優(yōu)惠折扣扣，集中客戶在在當(dāng)天實行行小開盤因1-3棟棟須在9月月底獲得預(yù)預(yù)售許可證證，小開盤盤當(dāng)天簽訂訂認購書，，并于后續(xù)續(xù)補簽買賣賣合同小開盤促成交.網(wǎng)（.）），提供海海量管理資資料免費下下載！25現(xiàn)場完善我們的策略略－安內(nèi)前廣場前廣場靠工工地處較為為凌亂，建建議用4.5M的的高圍墻圍圍擋，組合局部部園林，營營造形象前廣場塵土土較大，需需安排保潔潔定期清理及及灑水清潔潔，且清走廣廣場上的建建筑雜物注:擋板再再往里推,以擴大廣廣場面積.網(wǎng)（.）），提供海海量管理資資料免費下下載！26現(xiàn)場完善我們的策略略－安內(nèi)形象圍墻圍墻內(nèi)容已已有大半年年沒有更新新，建議結(jié)合1-3棟推廣主主題，展示左岸春春天新形象象.網(wǎng)（.）），提供海海量管理資資料免費下下載！27現(xiàn)場完善我們的策略略－安內(nèi)售樓處售樓處前草草地，需清清理建筑雜雜物結(jié)合1-3棟的新形形象，更新新掛幅彩旗旗門口設(shè)置紅紅地毯，明明確入口方方向注:門口種種植物或擺擺花盆,加加導(dǎo)示牌.網(wǎng)（.）），提供海海量管理資資料免費下下載！28現(xiàn)場完善我們的策略略－安內(nèi)看樓通道建議看樓通通道按交樓樓標(biāo)準(zhǔn)展示示，并做雜雜物清理注:樓梯貼貼噴繪通往1-3棟的看樓樓路線需要要安全搭建建，并圍擋擋工地凌亂亂的部分.網(wǎng)（.）），提供海海量管理資資料免費下下載！29現(xiàn)場完善我們的策略略－安內(nèi)樣板房樣板房外部部環(huán)境雜亂亂，建議關(guān)關(guān)上樣板房房窗簾，或或貼窗紙注:15、、16號樓樓全面清理理，4號照照計劃.網(wǎng)（.）），提供海海量管理資資料免費下下載！30現(xiàn)場完善我們的策略略－安內(nèi)代理公司工工作1.充分利利用公司三三級市場資資源，每月月帶？批客戶來看看房2.尋找深深圳一些趁趁低吸納的的投資客.網(wǎng)（.）），提供海海量管理資資料免費下下載！31現(xiàn)場完善我們的策略略－安內(nèi)銷售人員服裝配齊，，統(tǒng)一著裝裝現(xiàn)場紀(jì)律的的培訓(xùn)加強強銷售技巧及及專業(yè)知識識培訓(xùn)個別售樓員員的調(diào)換（（如紀(jì)律性性不強又無無業(yè)績，工工作積極性性不高的））注：1.更更新百問2.統(tǒng)統(tǒng)計客戶疑疑問并統(tǒng)一一口徑3.培訓(xùn)項項目知識4.調(diào)換人人員在？到崗.網(wǎng)（.）），提供海海量管理資資料免費下下載！32我們的策略略－促舊現(xiàn)有推廣渠渠道評估宣傳派單7月初至今今，銷售組組已在西區(qū)區(qū)響水河工工業(yè)區(qū)；淡淡水富景花花園、博雅雅苑等小區(qū)區(qū)；好宜多多超市、人人人樂超市市派單，效果一般，，來訪2批批，未有成成交分析：單張對項目目介紹不深深，促銷信信息較多，，未有項目目的主賣點點敘述派發(fā)地點變變化快，未未能堅持在在固定地點點派發(fā)一定定的周期，，效果不持持續(xù)派發(fā)方式單單一，未有有結(jié)合展板板、看樓車車等配合，，改善：調(diào)整單張，加入1-3棟銷售售元素，并并對山體公公園，園林林及周邊配配套作敘述述于人人樂及及好宜多超超市設(shè)置周周六日的巡巡展點，結(jié)合發(fā)單，，拉客到售售樓處增加周一至至五，針對對周邊個體商商鋪單張及及飲食娛樂樂場所派發(fā)發(fā).網(wǎng)（.）），提供海海量管理資資料免費下下載！33我們的策略略－促舊舊現(xiàn)有有推推廣廣渠渠道道評評估估宣傳傳派派單單注：：1.外外展展場場要要選選合合適適的的地地方方。。2.每每個個地地方方兩兩天天。。3.布布置置要要有有檔檔次次。。4.要要培培訓(xùn)訓(xùn)派派單單人人員員的的技技巧巧5.聯(lián)聯(lián)系系一一些些娛娛樂樂場場所所、、飲飲食食、、咖咖啡啡廳廳等等放放資資料料.網(wǎng)網(wǎng)（（.）），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費費下下載載?。?4我們們的的策策略略－－促舊舊現(xiàn)有有推推廣廣渠渠道道評評估估朋友友介介紹紹已啟啟動動客客帶帶客客的的優(yōu)優(yōu)惠惠措措施施，，獎獎勵勵額額度度較較吸吸引引，，來訪訪39批批，，成成交交有有4套套，，是是項項目目現(xiàn)現(xiàn)行行最最有有效效的的推推廣廣渠渠道道。。分析：客戶優(yōu)惠額度度吸引，但是是部分推薦獎獎勵遲遲未能能落實現(xiàn)行剩余單位位較少，客戶戶可推薦給朋朋友的單位選選擇不足改善：區(qū)分1-3棟棟與剩余單位位的推薦優(yōu)惠惠，1-3棟棟單位可按原原方案執(zhí)行，，但剩余單位位獎勵需增加加一倍獎勵注：1.業(yè)主主最好不要用用現(xiàn)金。2.如果是推推薦到二組團團，要開完盤盤后推薦才有有.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！35我們的策略－－促舊現(xiàn)有推廣渠道道評估戶外廣告原淡水橋頭的的戶外廣告經(jīng)經(jīng)7月中更換換，主打低首首付，大社區(qū)區(qū)，效果理想，來來訪7批，但但未有成交，，項目大部分的的深圳客戶由由廣告牌吸引引而來，現(xiàn)增增加下高速三三面立柱廣告告分析：戶外廣告主題題吸引，但主主力低首付單單位為公寓，，此類客戶觀觀望較重，成成交較低來電客戶未能能找到項目位位置，流失部部分客戶改善：增加1-3棟棟的入市內(nèi)容容，針對1-3棟的主力力兩房單位做做廣告牌主題題內(nèi)容針對未能找到到項目位置客客戶，預(yù)備看看樓專車接送送注：主打語兩兩個：1.月月供600元元。2.二組團團開售。要注意色調(diào)（（橋頭）加加簡單導(dǎo)導(dǎo)示.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！36213廣告1主要面面對深圳至汕汕頭方向車輛輛，也是深圳圳至淡水的必必經(jīng)之處；廣告2主要面面對汕頭至深深圳方向車輛輛，淡水至深深圳車輛也在在范圍之內(nèi)；；廣告3主要面面對淡水城區(qū)區(qū)，但距離較較遠，宣傳效效果不佳；廣告牌價值排排序：廣告1＞廣告告2＞廣告3時間加快123我們的策略－－促舊廣告牌價值排排序.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！37廣告1主要針針對深圳來惠惠陽客戶，建建議投放促銷銷廣告，以期期達到快速銷銷售的目的；；廣告2主要針針對返深客戶戶，建議投放放項目活動廣廣告，為后期期銷售打下埋埋筆；廣告3位置最最差，建議投投放項目形象象廣告，為后后期銷售打下下鋪墊。5萬住二房2萬住一房廣告1月供600元元廣告2廣告3左岸春天2期期即將綻放登記即送4.5萬現(xiàn)金9.28，一一期鐵定入伙伙，即買即住住我們的策略－－促舊廣告內(nèi)容建議議.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！38橋頭廣告主打打1-3棟登登記信息，強強化客戶記憶憶點，并作優(yōu)優(yōu)惠吸引背景形象配合合1-3棟形形象，突出年年青健康山居居生活橋頭廣告我們的策略－－促舊廣告內(nèi)容建議議左岸春天2期期即將綻放登記即送4萬萬現(xiàn)金.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！39我們的策略－－促舊現(xiàn)有推廣渠道道評估網(wǎng)絡(luò)推廣項目主要在搜搜房網(wǎng)、珠三三角信息網(wǎng)及及本地信息網(wǎng)網(wǎng)上，掛靠樓樓盤信息，來訪為2批，，主要是咨詢詢電話有17批，主要市市調(diào)人員采盤盤分析：效果不佳，業(yè)業(yè)內(nèi)同行咨詢詢較多網(wǎng)絡(luò)推廣以資資料發(fā)布及項項目屬性敘述述為主，未有有突出促銷及及主賣點改善：增加搜房網(wǎng)和和其它網(wǎng)站的的投放，以廣廣告位推廣及及寫手炒作項項目利用網(wǎng)站資源源組建有效的的看樓團，實實實在在的來來訪洽談注：1.代理理公司將派為網(wǎng)絡(luò)維護員員。2.劍客客請信譽及口口碑好的，要要注意價錢。。3.網(wǎng)上資資料的更新。。4.在深圳房房地產(chǎn)網(wǎng)增加加連接.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！40我們的策略－－促舊現(xiàn)有推推廣渠渠道評評估導(dǎo)示系系統(tǒng)7月中中更換換現(xiàn)場場部分分廣告告牌及及導(dǎo)示示系統(tǒng)統(tǒng)，效果理理想，，來訪訪35批，，成交交1套套，但銷售售現(xiàn)場場反映映導(dǎo)示示效果果不足足分析析：：一期期樓樓體體拆拆外外墻墻，，且且廣廣告告圍圍墻墻內(nèi)內(nèi)容容太太過過陳陳舊舊，，以以此此渠渠道道吸吸引引客客戶戶，，較較其其它它樓樓盤盤的的來來訪訪率率低低部分分主主干干道道（（如如開開城城大大道道））未未有有導(dǎo)導(dǎo)示示指指引引，，流流失失部部分分客客戶戶改善：針對周邊樓樓盤，一期期樓體及圍圍墻更換內(nèi)內(nèi)容開城大道樹樹立指引廣廣告牌，截截留周邊樓樓盤客戶.網(wǎng)（.）），提供海海量管理資資料免費下下載！41現(xiàn)有促銷策策略評估我們的策略略－促舊一次性：3000元元/平方米米按揭：5成成：3100元/平平方米3成：3300元元/平方米米公寓低首期期：2萬元元一期一組團團：4、15、16棟：分析：一期大部分分單位為按按付款方式式統(tǒng)一單價價銷售，客客戶對價格格較為吸引引，但單位位選擇不多多超低首期僅僅限公寓戶戶型，針對對公寓客戶戶有效，但但吸引度有有限改善：一期一組團團兩房單位位，統(tǒng)一首首付5萬元元（提高剩剩余兩房單單價至3700元/㎡，按3200元元/㎡實收收，返還500元/㎡，沖抵抵首期款）），對外打打出“五萬住兩房房”的推廣廣主題注：采用的的促銷手段段要注意，，不要讓發(fā)發(fā)展商難做做，作好問問題備選方方案.網(wǎng)（（.）），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。?2DM直直郵我們的的策略略－出新媒體及及推廣廣渠道道選擇擇發(fā)布時間2008年8月15日2008年8月29日投遞人群惠陽-大亞灣老社區(qū)或出租率比較高的新社區(qū)及惠陽企事業(yè)單位惠陽-大亞灣老社區(qū)或出租率比較高的新社區(qū)及惠陽企事業(yè)單位發(fā)放份數(shù)5萬份5萬份短期迅迅速擴擴大推推廣力力度，，對準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)標(biāo)客戶戶群，，達到到較好好的來來訪效效果注：數(shù)數(shù)量及及次數(shù)數(shù)要商商量.網(wǎng)（（.）），提提供海海量管管理資資料免免費下下載??！43媒體及及推廣廣渠道道選擇擇我們的的策略略－出新網(wǎng)絡(luò)主要吸吸引深深圳客客戶搜房網(wǎng)網(wǎng)深圳圳版+惠州州版地產(chǎn)劍劍客█網(wǎng)絡(luò)維維護時時間：：2008年年8月月-2008年年9月月█網(wǎng)絡(luò)維維護費費用：：1萬元元一月月，三三個月月共3萬█網(wǎng)絡(luò)維維護效效果：：每月由由網(wǎng)絡(luò)絡(luò)劍客客和置置業(yè)國國際維維護論論壇，，并代代替網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)廣廣告在在首頁頁發(fā)布布最新新圖片片或項項目信信息，，解決決網(wǎng)絡(luò)絡(luò)上的的問題題，形形成良良性循循環(huán)發(fā)布時間2008年8月16-17日2008年8月23日-24日2008年8月30-31日2008年9月1-13日發(fā)布內(nèi)容1，2，3#樓認籌信息選房信息小開盤信息促銷+形象發(fā)布位置.網(wǎng)（（.）），提提供海海量管管理資資料免免費下下載??！44活動＋＋展點點秋長、、新圩圩等周周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶戶在周邊邊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)繁華華商業(yè)業(yè)點選選擇人人流聚聚集地地設(shè)立立本項項目標(biāo)標(biāo)志性性展位位，結(jié)結(jié)合看看樓車車，做做實效效推廣廣。注：可可考慮慮做一一次（（兩天天）發(fā)發(fā)展商商考慮慮在淡淡水國國美長長期擺擺我們的的策略略－出新媒體及及推廣廣渠道道選擇擇時間地點訴求8月16-17日裕華人人樂促銷+產(chǎn)品賣點8月23-24日開城大道好宜多促銷+產(chǎn)品賣點8月30-31日大工業(yè)區(qū)福旺家超市低首付+園林大社區(qū)9月6-7日秋長新世紀(jì)百貨低首付+園林大社區(qū).網(wǎng)（（.）），提提供海海量管管理資資料免免費下下載！！45促銷優(yōu)優(yōu)惠及及策略略我們的的策略略－出新贈送購購房現(xiàn)現(xiàn)金：：建議1-3棟保保持在在實收收均價價3550元/㎡，，將7層以以下劃劃一價價格按按實收收3200元/㎡㎡推售售，銷銷售價價按3800元元/㎡㎡,將將差價價600元元/㎡㎡返現(xiàn)現(xiàn)金（（兩房返返4.5萬萬，三三房返返6.5萬萬）給客客戶，，沖抵抵首期期款(沖抵抵1.8成成，剩剩余1.2成））1-3棟促促銷建建議：：小開盤盤銷售售優(yōu)惠惠：1-3棟取取得預(yù)預(yù)售證證后，，暫不不開盤盤，消消化內(nèi)內(nèi)部存存量客客戶后后，每每兩周周集中中來訪訪客戶戶，每每次小小開盤盤，成成功認認購客客戶可可獲贈贈額外外全屋屋家私私電器器價值8888元元（可扣減減總價））的優(yōu)惠惠，刺激激客戶集集中選房房.網(wǎng)（.），提提供海量量管理資資料免費費下載！！46營銷總控控圖春天生活活手冊時間9.209.139.68.308.16銷售階段段展示安排排媒體推廣廣活動營銷銷相關(guān)物料料開盤認籌8.23工程節(jié)點點銷售速度度客戶拓展展渠道9.27腳手架拆拆掉、首首樓通道道搭好樣板間裝裝修完成成,開放放園林開發(fā)發(fā)認籌一批單位位銷售二批單位位銷售三批單位位銷售單位加推推5萬元買買二房園林景觀觀展示樣板間展展示一批單位位銷售完完畢二批單位位銷售完完畢三批單位位銷售完完畢春天生活活樣板房房鑒賞工業(yè)園區(qū)區(qū)電影巡巡展宣傳資料料一期二組組團推售售信息1\2\3#樓樓賣點+購房返返現(xiàn)金促銷信息息+活動動預(yù)告論壇宣傳傳及維護護開盤銷售售物料開盤小開盤優(yōu)優(yōu)惠開始始開盤已成交及及累積誠意意客戶二組團積積累誠意意客戶開始推行行客戶老老帶新措措施二組團積積累誠意意客戶消消化二組團銷銷售物料料設(shè)計導(dǎo)示示完完成成裙樓樓包包裝裝完完成成我們們的的策策略略注：要等工程程進度表.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！47媒體推廣8.16-8.309.6-9.139.20-9.30促銷促銷+產(chǎn)品賣賣點促銷+體驗營營銷廣告主題：入伙在即，送送全屋裝修及及8888元元家電基金廣告主題：零費用搬新家家+6大購房房舉措二組團開始小小開盤活動樣板間開放，，舉辦樣板房房鑒賞活動客帶客推薦樓體+硬廣+派單+短信信息+電視+網(wǎng)絡(luò)+巡展展點+DM直直郵+電視+樣板房鑒賞賞活動宣傳方向：樣板房開放及及小開盤剩余單位入伙伙6大優(yōu)惠二組團特惠單單位推廣樓體+派單+短信息+電電視+網(wǎng)絡(luò)+巡展點+DM直郵+電電視宣傳方向：二組團特惠單單位促銷營銷中心整改改及導(dǎo)示完善善廠區(qū)電影巡展展活動＋戶外外展點一期二組團認認籌登記信息息發(fā)布深圳/惠陽區(qū)區(qū)域派單＋華華強北接待點點派單+戶外+樓體+短信信息+網(wǎng)絡(luò)+巡展點+DM直郵+電電視+電影巡巡展活動宣傳方方向：：剩余單位促銷銷、二組團認認籌登記活動動廣告主題：5萬元住2房房,左岸春天天2期，登記記及送4.5萬元購房現(xiàn)現(xiàn)金我們的策略注：要等工程程進度表.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！48費用預(yù)測及銷銷售目標(biāo)營銷推廣安排排計劃：（2008年8月中至2008年9月月底）時間推廣渠道推廣內(nèi)容與形式到達范圍費用8.15-8.22售樓現(xiàn)場包裝樓體條幅、營銷中心布置、周邊導(dǎo)示牌完善售樓現(xiàn)場3萬8.15-8.22網(wǎng)絡(luò)廣告對內(nèi)容進行更新，做網(wǎng)絡(luò)廣告并聘請劍客深圳、惠陽3萬8.15-8.20戶外廣告牌5萬元住2房,左岸春天2期，登記及送4.5萬元購房現(xiàn)金三角立柱/橋頭廣告牌3萬不定期看樓團由相關(guān)網(wǎng)站提供深圳、秋長等鄉(xiāng)鎮(zhèn)－－8.15-9.30商場/超市展點周六日放置項目模型，進駐銷售人員以惠陽、廠區(qū)為主1萬8.15-9.5DM直郵共兩次惠陽

2萬8.18-9.7人員派單在人流量大的位置派發(fā)宣傳單張龍崗、惠陽、秋長等鄉(xiāng)鎮(zhèn)1萬合計－－－－－－不超過13萬.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！49此銷售目標(biāo)含含括1-3棟棟單位，預(yù)計計實現(xiàn)均價3300-3400元/㎡，并以認認購書做統(tǒng)計計標(biāo)準(zhǔn)．注：發(fā)展商要要求二組團的的20%費用預(yù)測及銷銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)安排排銷售時間預(yù)計完成套數(shù)8月18日-8月31日12套9月1日-9月30日20套合計32套.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！50匯報結(jié)束Thanks!.網(wǎng)（.），，提供海量管管理資料免費費下載！519、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。02:17:2502:17:2502:171/5/20232:17:25AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2302:17:2502:17Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。02:17:2502:17:2502:17Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2302:17:2502:17:25January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20232:17:25上午02:17:251月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月232:17上上午午1月月-2302:17January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/52:17:2502:17:2505January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。2:17:25上上午2:17上上午午02:17:251月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。02:17:2502:17:2502:171/5/20232:17:25AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日