2022年行業(yè)分析國內(nèi)外經(jīng)濟形勢對我國房貸市場市場影響分析

國內(nèi)外經(jīng)濟形勢對我國房貸市場市場影響分析2022年我國整體宏觀經(jīng)濟面臨的考驗越來越大。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)也不行避開受到國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢的雙重考驗。我國應(yīng)警惕種種不利因素，影響到房地產(chǎn)行業(yè)的進展，進而造成深層次的住房信貸危機。

先看國內(nèi)因素。首先是日益嚴峻的通貨膨脹。截至四月份，我國居民消費物價指數(shù)（CPI）已經(jīng)連續(xù)三個月超過8%。統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份PPI漲幅為8.2%，CPI漲幅依舊保持在7.7%的高位。日益嚴峻的通貨膨脹對居民消費勁是一個重大的打擊。

股市在一系列利空的影響下頻繁下挫，目前已經(jīng)擊破3000點，重回2000點時代。股市低迷使得大批投資者，特殊是散戶損失嚴峻，大量資金被套牢。社會上的部分流淌性在此次股市猛烈下跌過程中被毀滅，在某種程度上解決了所謂的流淌性過剩問題，但同時也影響了股市和樓市之間的正常資金流淌，即股市低迷了并沒有導(dǎo)致樓市好轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)市場目前正處于調(diào)整階段，以上海為例，上海統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-5月份，房屋銷售面積為980萬平方米，同比去年下跌了16.5%。其中住宅銷售842萬平方米，同比去年下跌22.3%。房屋出租方面，2022年1-5月，上海出租房屋面積為1140.6萬平方米，同比去年增長了14.8%，其中住宅出租97.5萬平方米，同比增長14.4%。房屋銷售量與房屋出租量的一減一增表明，上海房地產(chǎn)市場正在步入一個相對調(diào)整期。消費者在目前的階段更情愿去租房，以躲避昂揚的房價。雖然目前上海的房價依舊保持高位，甚至有媒體報道所謂商品住房銷售均價創(chuàng)了二十年記錄等，但不行否認的是，現(xiàn)在房地產(chǎn)的成交量已經(jīng)下來了。北京、廣州等大城市的房地產(chǎn)市場也基本上處于調(diào)整觀望狀態(tài)。深圳的房價已經(jīng)消失大幅調(diào)整。開發(fā)商最近也消失了退地的現(xiàn)象?！耙蝗~知秋”，開發(fā)商從去年那種對土地的瘋狂追捧，到今年的冷靜理性，甚至是退地，這都說明開發(fā)商們對市場的推斷并不樂觀，再加上融資渠道不暢與資金緊急，土地市場也必定消失調(diào)整的趨勢。

再看國際形勢。最近越南經(jīng)濟危機成為國際輿論關(guān)注的熱點。據(jù)報道，越南面臨著一系列危機和挑戰(zhàn)，越南盾已經(jīng)貶值40%，有專家猜測越南盾將再貶值30-40%；5月份CPI漲幅達到25%，達到1992年來的最高點；胡志明市的房價已經(jīng)下跌了一半，而股票市場的胡志明指數(shù)也下挫了60%。這一系列的經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明，越南的經(jīng)濟危機已經(jīng)“山雨欲來風滿樓”，越南危機很有可能成為亞洲甚至世界的經(jīng)濟危機的導(dǎo)火索。

國際油價的暴漲是目前世界各國必需面臨的一個主要危機。6月6日國際油價飆升至138.54美元每桶，直逼140美元大關(guān)。伴隨著油價的上升，世界各主要股市相應(yīng)消失暴跌行情。正所謂“油價漲，股市跌”，油價的上漲直接導(dǎo)致了生產(chǎn)企業(yè)的成本提高，壓縮利潤。石油工業(yè)直接關(guān)系下游產(chǎn)業(yè)的生存和進展，房地產(chǎn)行業(yè)是服務(wù)型行業(yè)，更是下游產(chǎn)業(yè)，同樣受到石油上漲的影響。

綜合來看2022年國際國內(nèi)的經(jīng)濟形勢都特別不樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整已經(jīng)在所難免。雖然上海、北京等大城市的房價有所上升，但成交量卻明顯下降，更多表現(xiàn)出有價無市的現(xiàn)狀。這種局面對于銀行、開發(fā)商而言都是相當嚴峻的。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的利益鏈條上銀行和開發(fā)商已經(jīng)完全捆綁在一起。銀行通過住房貸款來獲得長期穩(wěn)定的利息收入，開發(fā)商通過銀行貸款來回收資金，獵取高額收益。買房者是最終的擔當者。假如市場持續(xù)調(diào)整，市場成交不抱負，購房者持幣觀望，那么造成的后果是大量的房產(chǎn)積壓在開發(fā)商手中，銀行的資金回收困難。更加嚴峻的后果是，當房地產(chǎn)市場整體價格下滑后，貸款購房的居民可能面臨負資產(chǎn)的困局，相當部分的人有可能停止還貸，從而引起銀行的壞賬損失。

事實上，我國完全有發(fā)生住房信貸危機的可能。美國次貸危機是前車之鑒，雖然我國并沒有如美國那樣開放和多樣化的住房信貸衍生產(chǎn)品市場，但信貸危機發(fā)生的機理基本相同。美國的次貸危機歸根結(jié)底也是由于房地產(chǎn)市場消失調(diào)整，價格大幅度下跌，購房人無力還款造成銀行信用危機的爆發(fā)。

我國住房金融的創(chuàng)新力度沒有達到美國那樣，住房金融僅限于住房貸款、公積金貸款、住房開發(fā)貸款等傳統(tǒng)領(lǐng)域，這在肯定程度上能夠降低美國次貸危機對我國金融市場的波及，但另一方面，我國的住房信貸沒有劃分優(yōu)級與次級市場，潛在的金融風險并不能很好的監(jiān)控和防范。這也形成了我國住房金融市場的一個致命弱點。也就是說，我國住房信貸市場的質(zhì)量遠沒有想象的好，等問題真正爆發(fā)出來的時候，很可能比美國次貸危機的沖擊力更大。

央行上?？偛亢桶l(fā)布的信貸運行報告顯示，2022年1-4月份，上海房地產(chǎn)貸款余額為5193億元，其中個人購房貸款余額為3104.93億元，同比增長了15億元。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2059.35億元，同比削減0.61億元。房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款的比重達到29.3%，比去年同期略有下降。從以上數(shù)據(jù)可以看出，我國房地產(chǎn)貸款無論是住房貸款還是開發(fā)貸款依舊處于一個相對的高位，并沒有由于市場的低迷和調(diào)整而消失重大的變化，值得留意的是房地產(chǎn)貸款占銀行各項貸款的比重依舊高到29%，這顯示銀行對房地產(chǎn)的依舊程度特別高，將來受到房地產(chǎn)市場調(diào)整的影響也將特別大。

央行的信貸數(shù)據(jù)表明銀行對房地產(chǎn)市場的運行是舉足輕重的，但國家在去年九月份就發(fā)布了《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，即房貸新政，收緊了其次套房的貸款條件。這一政策極大的影響市場對將來房地產(chǎn)市場的預(yù)期，打擊了投機者的資金鏈條。然而包括銀行在內(nèi)的市場參加者卻并沒有百分之百的執(zhí)行該政策，而是通過各種渠道變相放寬相關(guān)規(guī)定。日前，央視報道深圳四家商業(yè)銀行集體放松二套房貸款限制，實際上是這種社會心態(tài)的集中反映。

總之，在當前的國際國內(nèi)形勢下，我國房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)特別大。有關(guān)部門應(yīng)對可能的住房信貸危機提起應(yīng)有的重視。在世界各國聯(lián)系日益緊密的今日，金融平安已經(jīng)成為國家平安的重要組成部分。我們應(yīng)在幾個方面做好預(yù)備，防止住房信貸危機的爆發(fā)，危害我國整體經(jīng)濟的進展。

第一，親密關(guān)注越南經(jīng)濟危機進展的進程，加緊討論這場危機對我國的影響以及傳導(dǎo)機制，及早做好防范預(yù)備，避開波及我國的股市和樓市。

其次，連續(xù)大力治理日益嚴峻的通貨膨脹，防止目前的機構(gòu)性通脹轉(zhuǎn)變?yōu)槿娴耐?。必要時，央行要堅決加息，連續(xù)扭轉(zhuǎn)目前嚴峻的“負利率”狀態(tài)。

第三，親密跟蹤國際匯率變化，特殊是人民幣兌美元的幣值變化。人民幣升值的預(yù)期不應(yīng)太過猛烈，否則國際熱錢將再次狙擊我國樓市，投機重來的后果是調(diào)整得更加嚴峻。

第四，做好地震、水災(zāi)等大災(zāi)大難的善后重建工作，四川地震的影響不是短期的，而是長達幾年甚