XXXX年東莞東城東方威尼斯項目市場定位報告

【東方威尼斯項目】市場定位成果匯報東莞中原物業(yè)顧問有限公司>>成果體系:項目評價：SWOT矩陣分析區(qū)域市場：空白點機會點分析定位分析：CCTI推導(dǎo)模型定位推導(dǎo)體系宏觀定位策略功能定位檔次定位客戶定位業(yè)態(tài)組合形象定位經(jīng)營模式管理模式價格定位發(fā)展建議>>項目評價:>>地塊現(xiàn)狀總體評價:地塊的商業(yè)價值較高；地塊可進入性、視覺可見性較強；具備開發(fā)中高檔商業(yè)物業(yè)的物理條件；所處地段具備形成新興商圈的條件；主臨街面少及爛尾樓形象是項目硬傷。>>項目SWOT矩陣分析:優(yōu)勢S（strength）：區(qū)位地段優(yōu)勢；市政配套齊全；商業(yè)氛圍濃厚；交通便利優(yōu)勢；規(guī)模優(yōu)勢；片區(qū)認知度高。劣勢W（weakness）：項目“久建未完”，客戶心理障礙存在；臨街面少；周邊環(huán)境相對較為雜亂；開發(fā)時機滯后。機會O（opportunity）：地段升值潛力較大；市場需求有望增加；強勁的經(jīng)濟支撐；政策利好。威脅T（Threat）：區(qū)域之間的市場競爭；同片區(qū)市場競爭。>>項目CCTI定位推導(dǎo):態(tài)勢（Trend）消費者（Consumer）競爭者（Competitor）自身資源（Itemself）>>商業(yè)形態(tài):>>大型商場功能定位:東莞尚缺乏類似深圳銅鑼灣、茂業(yè)百貨、香港青衣城、廣州天河城這種真正意義上的大型購物中心。而經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研顯示，東莞經(jīng)濟實力及居民消費能力具備中高檔消費能力?！緰|莞商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀】：>>大型商場功能定位:三級輻射區(qū)：500萬人口二級輻射區(qū)：100萬人口一級輻射區(qū)：10萬人口【大型購物中心的市場支撐】：>>大型商場功能定位:從市場競爭態(tài)勢、市場需求、市場發(fā)展趨勢綜合考慮，本項目大型商場部分定位于以購物與娛樂為主題，購物定位于綜合性購物中心（ShoppingCenter），以百貨主力店為主，輔助以娛樂功能。大型購物中心ShoppingCenter>>大型型商場功功能定位位:以商帶娛娛，以娛娛帶商，，全新消消費體驗驗>>大型型商場概概念提示示:>>步行行街功能能定位:第四重：商業(yè)/社會/文化交流的消費及服務(wù)功能第三重：外延輔助型消費及服務(wù)功能第二重：舒適性消費及服務(wù)功能第一重：基本消費及服務(wù)功能【步行街街功能元元素層次次組合】】：>>步行行街功能能定位:國際風尚尚街區(qū)集購物、、休閑、、娛樂、、餐飲、、商務(wù)等等為一體體的步行行街；城區(qū)及其其周邊地地區(qū)的商商業(yè)核心心及文化化中心，，復(fù)合了了廣場功功能效應(yīng)應(yīng)的步行行街；東莞商業(yè)業(yè)信息的的集散地地；東莞市民民社區(qū)文文化生活活的共鳴鳴體。>>步行行街概念念提示:>>公寓寓功能定定位:精裝酒店店式服務(wù)務(wù)公寓>>寫字字樓功能能定位:發(fā)展型公公司創(chuàng)業(yè)業(yè)平臺>>項目目總體功功能定位位:集購物、、娛樂、、餐飲、、休閑、、商務(wù)、、居住于于一體的的主題式式商業(yè)中中心；以大型百百貨商場場和娛樂樂城為旗旗艦店，，專賣店店、個體體獨立店店為輔助助店的多多種商業(yè)業(yè)形態(tài)的的組合；；商業(yè)形形態(tài)將將充分分滿足足購物物、休休閑、、文化化、娛娛樂、、餐飲飲等方方面的的功能能。>>項項目檔檔次定定位:東縱大大道商商圈地地標性性商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)?強調(diào)調(diào)物業(yè)業(yè)的地地段價價值、、發(fā)展展前景景。>>業(yè)業(yè)態(tài)組組合:【業(yè)態(tài)態(tài)組合合的原原則】】：了解不不同類類型商商戶對對位置置、樓樓層、、面積積以及及其他他特殊殊的要要求（（如面面寬、、進深深、層層高、、倉儲儲、消消防、、煤氣氣、貨貨運等等因素素）；；了解不不同類類型商商戶的的價格格承受受能力力、租租賃方方式等等；考慮不不同類類型商商戶之之間的的關(guān)系系，將將可以以相互互補充充的商商戶安安排在在同一一區(qū)域域，盡盡可能能避免免在一一定范范圍內(nèi)內(nèi)存在在相互互抵觸觸的商商戶；；需求大、利利潤高的商商戶適合安安排在位置置好、價格格高的鋪面面，而需求求小、利潤潤低的商戶戶適合安排排在較偏位位置；主題鮮明、、無相對競競爭的商戶戶適合安排排在較偏位位置，保證證整體的銷銷售或出租租均衡，最最大程度的的體現(xiàn)不同同位置的商商業(yè)價值；；盡可能安排排適合當?shù)氐氐男滦蜕躺虡I(yè)形態(tài)。。>>購物中中心體驗式式業(yè)態(tài)組合合:7F：美食城、特色餐飲1F：金銀首飾、化妝品、皮具皮鞋、娛樂SHOW場2F：品牌女裝、時裝T型臺3F：品牌男裝、體育用品及服飾、體育大看臺4F：床上用品、孕婦及兒童服飾、親子樂園5F：電玩城、數(shù)碼電影城、桌球競技場、溜冰場6F：娛樂城：夜總會、酒吧、迪廳、卡拉ok花樣年華潮流風尚活力新生代歡樂家年華游樂天地動感不夜城食神廣場主力百貨店店主力百貨店店主力百貨店店主力百貨店店娛樂城娛樂城娛樂城>>購物中中心業(yè)態(tài)組組合概念提提示:>>特別企企劃:【企劃的另另類可能性性】：CEPA主主題>>中心廣廣場業(yè)態(tài)組組合:首選大型酒酒樓，其次次以家居、、電器、電電腦為主題題的專業(yè)市市場以不和購物物中心業(yè)態(tài)態(tài)相重復(fù)為為原則>>步行街街業(yè)態(tài)組合合:單層及1－4層聯(lián)體街鋪2－4層聯(lián)體鋪位A區(qū)品牌休閑服飾區(qū)酒吧區(qū)，約2400㎡B區(qū)國內(nèi)品牌服飾區(qū)、精品皮具美容健體中心，約5680㎡C區(qū)國外/香港品牌服飾區(qū)休閑區(qū)，咖啡廳、茶樓、西餐廳，約12378㎡D區(qū)眼鏡、首飾、裝飾品等精品街廊潮流特區(qū)，時尚青年手工藝品，約1536㎡E區(qū)眼鏡、首飾、裝飾品精品街廊潮流特區(qū)，時尚青年手工藝品，約1185㎡>>步行街街業(yè)態(tài)組合合:單層獨立鋪位1-4層聯(lián)體鋪位A區(qū)B區(qū)C區(qū)E區(qū)D區(qū)>>步行街街業(yè)態(tài)概念念提示:>>物業(yè)形形象及推廣廣主題:東方威尼斯斯廣場■購物■休休閑■娛樂樂■文化■■餐飲■商商務(wù)■居住住東莞首席情情景商業(yè)旗旗艦??購物中心大型ShoppingCenter消費新體驗驗??威尼斯風情情步行街國際風尚街區(qū)區(qū)投資新領(lǐng)地投資新主張都心金鑽財財富領(lǐng)地>>經(jīng)營定位位:購物中心一層層街鋪單獨劃劃出主力店出出售；步行街單層獨獨立商鋪及1－4層聯(lián)體體商鋪出售，，2－4層聯(lián)聯(lián)體商鋪可考考慮先招商，，后銷售；公寓、寫字樓樓出售，裙樓樓商鋪出售；；>>管理模式式定位:所有者、管理理者和經(jīng)營者者分離的管理理模式>>價格定位位:【購物中心整整體招商價格格底線】：1－4層核心心承租戶租賃賃期限不低于于15年，起起點租金不低低于30元/㎡.月【一層街鋪銷銷售均價】：26,520元/㎡>>價格定位位:【步行街單層層及1－4層層聯(lián)體鋪位均均價】：【2－4層聯(lián)聯(lián)體鋪位銷售售均價】：10,080元/㎡25,200元/㎡>>價格定位位:【公寓銷售均均價】：【寫字樓銷售售均價】：毛坯房：3,895元/㎡毛坯房：3,230元/㎡>>直接銷售售收入測算:以上直接銷售售收入未包括括商場租賃部部分，步行街街二層以上聯(lián)聯(lián)體鋪位及公公寓、寫字樓樓二層商鋪銷銷售收入?？傆?6,691萬元>>價格計算算說明:由于本項目步步行商業(yè)街離離正式發(fā)售尚尚有較長時間間，本價格只只作為當前參參考性價格，，最終市場銷銷售價格依據(jù)據(jù)正式發(fā)售當當時市場行情情調(diào)整執(zhí)行；；本價格測算制制定只考慮市市場因素，未未結(jié)合項目發(fā)發(fā)展成本因素素，建議發(fā)展展商以此定價價對比項目發(fā)發(fā)展成本，以以實現(xiàn)合理的的利潤回報。。>>項目發(fā)展展建議:【利用中庭空間間的功能與作作用】：>>項目發(fā)展展建議:【從不同的層面面同時引入人人流】：>>項目發(fā)展展建議:【精彩的夜間照照明設(shè)計能提提升物業(yè)形象象】：>>項目發(fā)展展建議:【步行街建筑環(huán)境與小小品設(shè)計】：>>市市場場切切入入點點建建議議:以商商場場作作為為市市場場切切入入點點，，先先主主攻攻購購物物中中心心的的招招商商；；待主主力力商商家家確確定定合合作作關(guān)關(guān)系系及及開開業(yè)業(yè)時時間間后后，，開開發(fā)發(fā)步步行行商商業(yè)業(yè)街街。。預(yù)祝祝東東方方威威尼尼斯斯項項目目開開發(fā)發(fā)取取得得成成功功??！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。00:23:0200:23:0200:231/5/202312:23:02AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2300:23:0200:23Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。00:23:0200:23:0200:23Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2300:23:0200:23:02January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月202312:23:02上上午00:23:021月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:23上上午1月-2300:23January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/50:23:0200:23:0205January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。12:23:02上上午午12:23上上午午00:23:021月月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。00:23:0200:23:0200:231/5/202312:23:02AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2300:23:0200:23Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。00:23:0200:23:0200:23Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2300:23:0200:23:02January5,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月202312:23:02上上午午00:23:021月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月2312:23上上午1月-2300:23January5,202316、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2023/1/50:23:0200:23:0205January202317、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。12:23:02上上午12:23上上午00:23:021月-239、楊柳散和和風，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀一切切好書如同同和過去最最杰出的人人談話。00:23:0200:23:0200:231/5/202312:23:02AM11、越是是沒有有本領(lǐng)領(lǐng)的就就越加加自命命不凡凡。1月-2300:23:0200:23Jan-2305-Jan-2312、越越是是無無能能的的人人，，越越喜喜歡歡挑挑剔剔別別人人的的錯錯兒兒。