XXXX億城地產(chǎn)培訓(xùn)運(yùn)營管理體系改進(jìn)二

億城地產(chǎn)培訓(xùn)：

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)改進(jìn)

地址：深圳銀湖酒店二零一二年三月十五日1房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——目錄前言第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系運(yùn)行第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系改進(jìn)

2房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——前言一、運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述3

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年發(fā)展，已經(jīng)由“做項(xiàng)目”階段發(fā)展到“做企業(yè)”階段。越來越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項(xiàng)目、跨區(qū)域的管理問題，如何使企業(yè)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了更高的要求。很多的中國房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但“執(zhí)行難”成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——前言4

變化不斷增加和加快----風(fēng)險(xiǎn)不確定性利益相關(guān)者不斷增加----利益細(xì)分、價(jià)值鏈延長客戶和自身要求不斷提高----質(zhì)量、利潤、資金、效益、競(jìng)爭力項(xiàng)目復(fù)雜性不斷提高

----呼喚房地產(chǎn)的運(yùn)營管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——前言5房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——前言如何保證企業(yè)持續(xù)高效的運(yùn)轉(zhuǎn)？如何實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的有效管理？如何做好分工協(xié)作？如何建立有效的運(yùn)營管理體系？如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？如何保證員工的工作激情？企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，面臨一系列問題：規(guī)模/市場(chǎng)影響力成長期成熟期創(chuàng)業(yè)期6房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——前言成長期：管理成熟期：產(chǎn)品創(chuàng)業(yè)期：人規(guī)模/市場(chǎng)影響力企業(yè)在不同的發(fā)展階段面臨解決問題的重點(diǎn)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)在成功轉(zhuǎn)型之后，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，對(duì)規(guī)范全面管理提出急迫的要求，特別是企業(yè)的運(yùn)營管理7一、運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容1、運(yùn)營的定義2、運(yùn)營管理的基本概念3、對(duì)運(yùn)營管理的深入理解前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容8一、運(yùn)營的定義運(yùn)營（Operations）就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。輸入輸出職能過程材料設(shè)備人員信息資金制造供應(yīng)運(yùn)輸服務(wù)產(chǎn)品服務(wù)提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容9二、運(yùn)營管理的基本概念1、運(yùn)營管理的幾種定義2、企業(yè)價(jià)值鏈3、基于企業(yè)價(jià)值鏈的運(yùn)營管理前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容10二、運(yùn)運(yùn)營管管理的的基本本概念念1、、運(yùn)營營管理理的幾幾種定定義運(yùn)營管管理（（OperationsManagement））相近近的概概念有有制造造管理理、生生產(chǎn)管管理、、生產(chǎn)產(chǎn)與運(yùn)運(yùn)作管管理、、作業(yè)業(yè)管理理、運(yùn)運(yùn)作管管理等等，它它們的的名稱稱之所所以不不同，，實(shí)際際上是是反映映了這這一學(xué)學(xué)科的的發(fā)展展過程程。與工業(yè)業(yè)化聯(lián)聯(lián)系在在一起起的有有形產(chǎn)產(chǎn)品，，可稱稱為““Production”或或“manufacturing”,對(duì)應(yīng)應(yīng)的（（productionManage-ment）），如如：汽汽車、、生生產(chǎn)產(chǎn)等提供服服務(wù)的的活動(dòng)動(dòng)稱為為“operations””,運(yùn)運(yùn)作/運(yùn)營營管理理（OperationsManagement）前言——運(yùn)運(yùn)營管管理的的概念念與內(nèi)內(nèi)容11運(yùn)營管管理定定義（（1））運(yùn)營管管理（（OM）是對(duì)運(yùn)運(yùn)營過過程的的計(jì)劃劃、組組織、、實(shí)施施和控控制，，是對(duì)對(duì)生產(chǎn)產(chǎn)和提提供公公司主主要產(chǎn)產(chǎn)呂和和服務(wù)務(wù)的系系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)、、運(yùn)行行、評(píng)評(píng)價(jià)和和改進(jìn)進(jìn)，是是與產(chǎn)產(chǎn)品生生產(chǎn)和和服務(wù)務(wù)創(chuàng)造造密切切相關(guān)關(guān)的各各項(xiàng)管管理工工作的的總稱稱。前言——運(yùn)運(yùn)營管管理的的概念念與內(nèi)內(nèi)容12運(yùn)營營管管理理（（OM））是是對(duì)對(duì)主主要要經(jīng)經(jīng)營營活活動(dòng)動(dòng)的的管管理理，，即即組組織織和和控控制制為為客客戶戶提提供供商商品品或或服服務(wù)務(wù)中中的的最最基基本本的的經(jīng)經(jīng)營營活活動(dòng)動(dòng)(Managementofmainbusinessactivity:theorganizingandcontrollingofthefundamentalbusinessactivityofprovidinggoodsandservicestocustomers).運(yùn)營管理理定義（（2）前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容13運(yùn)營管理理（OM）就是對(duì)創(chuàng)創(chuàng)造和提提供公司司基本產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)的各各個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)、運(yùn)行行和改進(jìn)進(jìn)。(Operationsmanagement(OM)isdefinedasthedesign、operationandimprovementofthesystemsthatcreateanddeliverthefirm’’sprimaryproductsandservices)運(yùn)營管理理定義（（3）前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容14現(xiàn)在的趨趨勢(shì)是將將生產(chǎn)和和提供服服務(wù)的活活動(dòng)均稱稱為“運(yùn)運(yùn)營”，，生產(chǎn)管管理也就就演化為為運(yùn)營管管理（operationmanagement）,也有的的稱之為為“生產(chǎn)產(chǎn)與運(yùn)作作管理””“ProductionandOperationManagement”前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容15二、運(yùn)營營管理的的基本概概念2、企業(yè)業(yè)價(jià)值鏈鏈（VCM）每一企業(yè)業(yè)都是設(shè)設(shè)計(jì)、生生產(chǎn)、銷銷售、交交貨和對(duì)對(duì)產(chǎn)品起起輔助作作用的各各種活動(dòng)動(dòng)的集合合體。所有這些些活動(dòng)都都可以用用一個(gè)價(jià)價(jià)值鏈（（VCM）表示示。價(jià)值鏈把把企業(yè)的的活動(dòng)分分成主要要活動(dòng)（（PrimaryActivities）和支支持活動(dòng)動(dòng)（SecondaryActivities）兩大大類。企業(yè)價(jià)值值鏈（VCM））----就是創(chuàng)創(chuàng)造和提提供公司司基本產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)并實(shí)實(shí)現(xiàn)增值值的各個(gè)個(gè)系統(tǒng)的的集合前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容16房地產(chǎn)企企業(yè)價(jià)值值鏈支持活動(dòng)主要活動(dòng)公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃）人力資源管理（招聘、培訓(xùn)、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究）采購、報(bào)建（原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供）立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì)施工竣工銷售服務(wù)利潤前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容17企業(yè)價(jià)值值鏈（VCM））運(yùn)營管理理（OM）就是對(duì)創(chuàng)創(chuàng)造和提提供公司司基本產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)的各各個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)、運(yùn)行行和改進(jìn)進(jìn)。企業(yè)價(jià)值值鏈（VCM）就是創(chuàng)創(chuàng)造和提提供公司司基本產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)并實(shí)實(shí)現(xiàn)增值值的各個(gè)個(gè)系統(tǒng)的的集合。。運(yùn)營管理理（OM）就是企業(yè)業(yè)價(jià)值鏈鏈上的各各個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)、運(yùn)行行和改造造前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容18二、運(yùn)營營管理的的基本概概念3、基于企業(yè)業(yè)價(jià)值鏈鏈的運(yùn)營營管理企業(yè)的運(yùn)運(yùn)營管理理（OM）就是是通過企企業(yè)價(jià)值值鏈上各各項(xiàng)活動(dòng)動(dòng)進(jìn)行分分析和設(shè)設(shè)計(jì)，強(qiáng)強(qiáng)化主要要業(yè)務(wù)流流程，協(xié)協(xié)調(diào)企業(yè)業(yè)活動(dòng)并并不斷優(yōu)優(yōu)化，從從而創(chuàng)造造和提供供增值的的產(chǎn)品和和服務(wù)，，在滿足足客戶價(jià)價(jià)值需求求的同時(shí)時(shí)降低產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)成本本，獲得得和提高高企業(yè)競(jìng)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)勢(shì)前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容19運(yùn)營管理理的對(duì)象象和內(nèi)容容運(yùn)營管理理的目標(biāo)標(biāo)運(yùn)營管理理的原則則運(yùn)營管理理的執(zhí)行行者前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容20運(yùn)營管理理的對(duì)象象運(yùn)營管理理的對(duì)象象是運(yùn)營營過程和和運(yùn)營系系統(tǒng)。運(yùn)營過程程是一個(gè)個(gè)投入、、轉(zhuǎn)換、、產(chǎn)出的的過程，，是一個(gè)個(gè)勞動(dòng)過過程或價(jià)價(jià)值增加加的過程程，它是是運(yùn)營管管理的第第一大對(duì)對(duì)象，運(yùn)運(yùn)營管理理必須考考慮如何何對(duì)這樣樣的生產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營活活動(dòng)進(jìn)行行有效的的組織和和控制前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容211、企業(yè)業(yè)價(jià)值鏈鏈的各個(gè)個(gè)系統(tǒng)的的設(shè)計(jì)2、企業(yè)業(yè)價(jià)值鏈鏈的各個(gè)個(gè)系統(tǒng)和和運(yùn)行3、企業(yè)業(yè)價(jià)值鏈鏈的各個(gè)個(gè)系統(tǒng)和和改進(jìn)運(yùn)營管理理的內(nèi)容容前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容22第一一：：不不斷斷滿滿足足客客戶戶需需要要。。（性性能能、、價(jià)價(jià)格格、、時(shí)時(shí)間間…………））第二二：：有有效效利利用用資資源源。。（人人員員、、材材料料、、運(yùn)運(yùn)輔輔、、庫庫存存、、設(shè)設(shè)備備、、場(chǎng)場(chǎng)地地…………））運(yùn)營營管管理理的的目目標(biāo)標(biāo)提升升產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值、、實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)；；降降低低成成本本，，提提高高效效率率———提提升升企企業(yè)業(yè)核核心心競(jìng)競(jìng)爭爭力力前言言———運(yùn)運(yùn)營營管管理理的的概概念念與與內(nèi)內(nèi)容容23運(yùn)營營管管理理的的原原則則樹立立整整體體思思想想，，追追求求協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)下下的的均均衡衡運(yùn)營營過過程程規(guī)規(guī)范范化化、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化、、流流程程化化堅(jiān)持持量量化化的的管管理理與與控控制制前饋饋控控制制與與反反饋饋控控制制相相結(jié)結(jié)合合剛性性與與柔柔性性相相結(jié)結(jié)合合充分分利利用用信信息息平平臺(tái)臺(tái)前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容24運(yùn)營管理理的執(zhí)行行者首席運(yùn)營營官（ChiefOperatingOfficer,縮寫COO，，又稱營營運(yùn)長）），主要要負(fù)責(zé)企企業(yè)的日日常營運(yùn)運(yùn)，輔助助CEO（ChiefExecutiveOfficer）的工工作；負(fù)負(fù)責(zé)企業(yè)業(yè)的運(yùn)營營管理，，對(duì)CEO負(fù)責(zé)責(zé)，不對(duì)對(duì)企業(yè)的的發(fā)展趨趨勢(shì)負(fù)責(zé)責(zé)。COO在某某些公司司中同時(shí)時(shí)任職總總裁，但但他們通通常是常常務(wù)或資資深的副副總裁一般來講講，COO負(fù)責(zé)責(zé)公司職職能體系系的建設(shè)設(shè)，并代代表CEO處理理企業(yè)日日常職能能事務(wù)。。如果公公司未設(shè)設(shè)有總載載職務(wù)，，則CEO還要要承擔(dān)整整體業(yè)務(wù)務(wù)管理的的職能，，主管企企業(yè)營銷銷與綜舍舍業(yè)務(wù)的的職能公公司整個(gè)個(gè)的銷售售策略與與政策，，組織生生產(chǎn)經(jīng)營營活動(dòng)，，協(xié)助CEO制制定公司司的業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展計(jì)計(jì)劃前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容25運(yùn)營管理理的執(zhí)行行者其化運(yùn)營營管理執(zhí)執(zhí)行者運(yùn)營總監(jiān)監(jiān)運(yùn)營管理理部經(jīng)營管理理部計(jì)劃財(cái)務(wù)務(wù)部總經(jīng)理辦辦公室行政部董事長秘秘書前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容26組織制定定公司全全年、半半年、季季度和月月工作計(jì)計(jì)劃提出內(nèi)部部管理機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置置及崗位位設(shè)立方方案組織擬訂訂公司的的業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)范和運(yùn)運(yùn)營流程程組織建立立各部門門業(yè)績?cè)u(píng)評(píng)估體系系，對(duì)部部門和主主管進(jìn)行行考評(píng)協(xié)調(diào)各部部門之間間的工作作關(guān)系主持召開開日常運(yùn)運(yùn)營會(huì)議議，跟蹤蹤、檢查查、協(xié)調(diào)調(diào)各職能能部門的的工作組織建立立各部門門的績效效評(píng)估體體系，對(duì)對(duì)各部門門和主管管進(jìn)行考考評(píng)……………運(yùn)營管理理的主要要職責(zé)前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容27組織制定定公司全全年、半半年、季季度和月月工作計(jì)計(jì)劃提出內(nèi)部部管理機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置置及崗位位設(shè)立方方案組織擬訂訂公司的的業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)范和運(yùn)運(yùn)營流程程組織建立立各部門門業(yè)績?cè)u(píng)評(píng)估體系系，對(duì)部部門和主主管進(jìn)行行考評(píng)協(xié)調(diào)各部部門之間間的工作作關(guān)系主持召開開日常運(yùn)運(yùn)營會(huì)議議，跟蹤蹤、檢查查、協(xié)調(diào)調(diào)各職能能部門的的工作組織建立立各部門門的績效效評(píng)估體體系，對(duì)對(duì)各部門門和主管管進(jìn)行考考評(píng)……………運(yùn)營管理理的主要要職責(zé)前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容281、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)產(chǎn)品開開發(fā)與銷銷售價(jià)值值鏈的各各個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)2、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)產(chǎn)品開開發(fā)與銷銷售價(jià)值值鏈的各各個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)的運(yùn)行行3、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)產(chǎn)品開開發(fā)與銷銷售價(jià)值值鏈的各各個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)的改進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營營管理的的內(nèi)容前言——運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)容29一、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理的現(xiàn)現(xiàn)狀與特特點(diǎn)二、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理與項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃管理的的關(guān)系三、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理的原原理前言——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述30一、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理的現(xiàn)現(xiàn)狀與特特點(diǎn)很多房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)中普通通存的現(xiàn)現(xiàn)象：部門職能能不清，，相互推推諉，交交叉工作作難協(xié)調(diào)調(diào)崗位職責(zé)責(zé)不明，，干好干干壞說不不清授權(quán)不清清，不知知該不該該做主單個(gè)項(xiàng)目目做得很很好，但但多項(xiàng)目目運(yùn)作問問題不斷斷總有忙不不完的事事情，但但不知道道在忙什什么，為為什么忙忙？同樣的問問題重復(fù)復(fù)發(fā)生不斷地處處理問題題但總也也處理不不完換一個(gè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)換一一種做法法越級(jí)指揮揮，計(jì)劃劃天天變變制度流程程一大堆堆，形同同虛設(shè)員工不斷斷抱怨，，雖然收收入越來來越高滿滿意度卻卻越來越越低客戶投訴訴不斷-----出現(xiàn)現(xiàn)這種現(xiàn)現(xiàn)象的根根本原因因在于企企業(yè)在發(fā)發(fā)展的過過程中并并未形成成一套規(guī)規(guī)范化的的運(yùn)營管管理體系系，這樣樣的企業(yè)業(yè)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)占行業(yè)業(yè)的80%。前言——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述31認(rèn)識(shí)誤區(qū)區(qū)：認(rèn)為運(yùn)營營管理就就是項(xiàng)目目計(jì)劃管管理最新難題題：多項(xiàng)目跨跨區(qū)域開開發(fā)的企企業(yè)計(jì)劃劃和目標(biāo)標(biāo)如如何保證證前言——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述32二、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理與項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃管理的的關(guān)系（一）運(yùn)運(yùn)營與項(xiàng)項(xiàng)目（二）項(xiàng)項(xiàng)目管理理簡介（三）運(yùn)運(yùn)營管理理與項(xiàng)目目管理的的區(qū)別（四）運(yùn)運(yùn)營管理理與項(xiàng)目目計(jì)劃的的關(guān)系前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述33（一）運(yùn)運(yùn)營與項(xiàng)項(xiàng)目工作性質(zhì)質(zhì)與內(nèi)容容的不同同工作環(huán)境境與方式式的不同同組織與管管理上的的不同前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述34（二）項(xiàng)項(xiàng)目管理理簡介項(xiàng)目的定定義：對(duì)確定性性對(duì)象按按限定時(shí)時(shí)間，費(fèi)費(fèi)用和質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)完成的的一次性性任務(wù)。?！绊?xiàng)目管理理就是指把把各種系系統(tǒng)、方方法和人人員結(jié)合合在一起起，在規(guī)規(guī)定的時(shí)時(shí)間、預(yù)預(yù)算和質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)范圍內(nèi)內(nèi)完成項(xiàng)項(xiàng)目的各各項(xiàng)工作作，有效效的項(xiàng)目目管理是是指在規(guī)規(guī)定用來來實(shí)現(xiàn)具具體目標(biāo)標(biāo)和指標(biāo)標(biāo)的時(shí)間間內(nèi)，對(duì)對(duì)組織機(jī)機(jī)構(gòu)資源源進(jìn)行計(jì)計(jì)劃、引引導(dǎo)和控控制工作作?！?---美國項(xiàng)項(xiàng)目管理理學(xué)會(huì)<項(xiàng)目管管理知識(shí)識(shí)體系綱綱要>前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述35項(xiàng)目管理理框架圖圖項(xiàng)目干系系人的需需要和期期望9大知識(shí)識(shí)領(lǐng)域核核心功能能范圍管理理時(shí)間管理理成本管理理質(zhì)量管理理人力資源源管理溝通管理理風(fēng)險(xiǎn)管理理采購管理理項(xiàng)目管理理工具項(xiàng)目管理理技術(shù)9大知識(shí)識(shí)領(lǐng)域輔輔助功能能前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述36項(xiàng)目管理理簡介：：中國項(xiàng)目目管理知知識(shí)體系系框架前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述37（三）運(yùn)運(yùn)營管理理與項(xiàng)目目管理的的區(qū)別前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述38（四）運(yùn)運(yùn)營管理理與項(xiàng)目目計(jì)劃的的區(qū)別前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述39多項(xiàng)目公公司企業(yè)業(yè)管理的的三個(gè)層層次發(fā)展目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)運(yùn)營體系系戰(zhàn)略管理項(xiàng)目管理運(yùn)營管理前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述40確定需要項(xiàng)目選擇項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目執(zhí)行項(xiàng)目控制項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目結(jié)束定義計(jì)劃實(shí)施收尾項(xiàng)目的生生命周期期前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述41房地產(chǎn)企企來產(chǎn)品品開發(fā)與與銷售價(jià)價(jià)值鏈的的主要系系統(tǒng)和支持、、保證、、控制價(jià)價(jià)值鏈的的支持系系統(tǒng)主要系統(tǒng)統(tǒng)：立項(xiàng)項(xiàng)、策劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)、施工工、竣工工、銷售售支持系統(tǒng)統(tǒng)：人力力資源、、財(cái)務(wù)、、行政、、成本、、采購、、技術(shù)、、報(bào)報(bào)建房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營營管理就就是對(duì)以以上各個(gè)個(gè)系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)、運(yùn)行行和改進(jìn)進(jìn)、以實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目開發(fā)的的增值，，提高效效率、降降低成本本，提升升企業(yè)的的核心競(jìng)競(jìng)爭力。。前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述42三、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理的原原理（一）房房地產(chǎn)企企業(yè)價(jià)值值鏈（二）房房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營管理理體系中中的各項(xiàng)項(xiàng)活動(dòng)/子系統(tǒng)統(tǒng)前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述43（一）房房地產(chǎn)企企業(yè)價(jià)值值鏈支持活動(dòng)主要活動(dòng)公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃）人力資源管理（招聘、培訓(xùn)、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究）采購、報(bào)建（原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供）立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì)施工竣工銷售服務(wù)利潤前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述44（二）房房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營管理理體系中中的各項(xiàng)項(xiàng)活動(dòng)/子系統(tǒng)統(tǒng)房地產(chǎn)企企業(yè)產(chǎn)品品開發(fā)與與銷售價(jià)價(jià)值鏈的的主要系系統(tǒng)和支支持、保保證、控控制價(jià)值值鏈的支支持系統(tǒng)統(tǒng)：主要系統(tǒng)統(tǒng)：立項(xiàng)、策策劃、設(shè)設(shè)計(jì)、施施工、竣竣工、銷銷售。支持系統(tǒng)統(tǒng)：人力資源源、財(cái)務(wù)務(wù)、行政政、成本本、技術(shù)術(shù)、采購購、報(bào)建建。房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈（ValueChain）業(yè)務(wù)規(guī)范運(yùn)營組織運(yùn)營管理公司的運(yùn)運(yùn)營組織織、業(yè)管管規(guī)范和和運(yùn)營流流程均圍圍繞房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)價(jià)值鏈鏈建立并并用作于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)價(jià)價(jià)值鏈前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理綜述述45第一講講：房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營組織織系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)規(guī)范范系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營流程程系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系的設(shè)設(shè)計(jì)常常見問問題46公司發(fā)展戰(zhàn)略價(jià)值觀使命愿景Vision希希望望未來來成為為什么么樣的的企業(yè)業(yè)Mission明明確企企業(yè)的的客戶戶是誰誰？將將為客客戶提提供什什么樣樣的服服務(wù)Values公公司司在追追求目目標(biāo)時(shí)時(shí)使用用的準(zhǔn)準(zhǔn)則Strategy公公司司的發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)徊金金字塔塔房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型47企業(yè)組組織架架構(gòu)運(yùn)營組組織系系統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)范系系統(tǒng)運(yùn)營流流程系系統(tǒng)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略企業(yè)運(yùn)運(yùn)營戰(zhàn)戰(zhàn)略企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管管理體體系房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型48運(yùn)營戰(zhàn)略運(yùn)營組織系統(tǒng)部門職能崗位崗位職能業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)開發(fā)設(shè)計(jì)成本工程營銷物業(yè)行政人事財(cái)務(wù)運(yùn)營流程系統(tǒng)項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理招標(biāo)采購工程管理企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略運(yùn)營管理戰(zhàn)略房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型49一、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略略指引引下的的組織織架構(gòu)構(gòu)二、設(shè)設(shè)計(jì)組組織架架構(gòu)下下的部部門職職能三、合合理設(shè)設(shè)計(jì)各各部門門崗位位崗位位職責(zé)責(zé)及權(quán)權(quán)責(zé)劃劃分四、組組織系系統(tǒng)文文件的的設(shè)計(jì)計(jì)方法法和設(shè)設(shè)計(jì)要要求房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營組織織系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)50一、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略略指引引下的的組織織架構(gòu)構(gòu)按照現(xiàn)現(xiàn)代管管理理理論企業(yè)管管理一一般按按職能能分工工，其其中最最其本本的也也是最最主要要的職職能是是財(cái)務(wù)務(wù)會(huì)計(jì)計(jì)、技技術(shù)、、生產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營營、市市場(chǎng)營營銷和和人力力資源源管理理。分工的的職能能既是是獨(dú)立立的又又是相相互依依賴的的，正正是這這種相相互依依賴和和配合合才能能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營目目標(biāo)。。企業(yè)的的經(jīng)營營活動(dòng)動(dòng)是這這些職職能有有機(jī)聯(lián)聯(lián)系的的一個(gè)個(gè)循環(huán)環(huán)往復(fù)復(fù)的過過程。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型51四種架架構(gòu)圖圖職能式式項(xiàng)目式式弱矩陣陣式強(qiáng)矩陣陣式房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型52職能式式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員適用于于規(guī)模模較小小的，，以技技術(shù)為為主的的項(xiàng)目目。不不適用用于時(shí)時(shí)間限限制性性強(qiáng)或或?qū)Ρ缺茸兓焖偎傧鄳?yīng)應(yīng)的項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目協(xié)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型53項(xiàng)目式式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目協(xié)協(xié)調(diào)適用于于包括括多個(gè)個(gè)相似似單個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的單單位或或組織織以及及長期期的大大型的的重要要的和和復(fù)雜雜的項(xiàng)項(xiàng)目。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型54矩陣式式—弱弱矩陣陣執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目協(xié)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型55矩陣式式-平平衡式式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目協(xié)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型56強(qiáng)矩陣陣式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理主管項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目協(xié)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型57矩陣型型-復(fù)復(fù)合式式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理主管項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目A協(xié)調(diào)調(diào)項(xiàng)目協(xié)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型58股東大會(huì)董事會(huì)總裁監(jiān)事會(huì)董事會(huì)秘書公司投資、財(cái)務(wù)委員會(huì)和外部行業(yè)專家顧問等行政管理部人力資源部經(jīng)營管理部企業(yè)發(fā)展部技術(shù)管理部財(cái)務(wù)管理部北京金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市金地物業(yè)管理有限公司上海金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市金地置業(yè)顧問有限公司深圳金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

武漢金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

金地集集團(tuán)組組織架架構(gòu)圖圖房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型59董事長總經(jīng)理技術(shù)發(fā)展委員會(huì)公司投資地產(chǎn)項(xiàng)目以項(xiàng)目經(jīng)理制執(zhí)行總經(jīng)辦計(jì)劃部行政部檔案室公關(guān)部見下頁華潤集集團(tuán)組織架架構(gòu)圖圖房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型60華潤集集團(tuán)組組織架架構(gòu)圖圖接上頁頁財(cái)務(wù)部部資金管管理中中心研發(fā)部部經(jīng)營部部工程管管理部部招標(biāo)采采購中中心合同預(yù)預(yù)算部部網(wǎng)絡(luò)部部人力資資源部部法務(wù)部部客服中中心市場(chǎng)研研究、、土地地談判判、前前期策策劃規(guī)劃局局、立立項(xiàng)、、證照照辦理理總建筑筑師負(fù)負(fù)責(zé)，，每個(gè)個(gè)項(xiàng)目目實(shí)行行責(zé)任任建筑筑師制制總工負(fù)負(fù)責(zé)制制設(shè)計(jì)管管理部部合同起起草、、審核核、執(zhí)執(zhí)行、、監(jiān)約約，做做工程程預(yù)算算信息化化平臺(tái)臺(tái)建立立維護(hù)護(hù)鳳凰城城華亭嘉嘉園優(yōu)仕園園翡翠城城成都翡翡翠城城華潤俱俱樂部部華潤特特點(diǎn)：：1、公公司所所有項(xiàng)項(xiàng)目影影響由由華潤潤置地地經(jīng)濟(jì)濟(jì)公司司承擔(dān)擔(dān)。專專業(yè)化化與職職業(yè)化化，形形成內(nèi)內(nèi)部市市場(chǎng)化化運(yùn)作作2、實(shí)實(shí)行項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理制制、總總工負(fù)負(fù)責(zé)制制、建建筑師師責(zé)任任制3、市市場(chǎng)反反應(yīng)較較慢，，管理理隊(duì)伍伍年輕輕化4、華華遠(yuǎn)分分流人人才，，內(nèi)傷傷較大大5、資資金、、品牌牌、規(guī)規(guī)劃有有優(yōu)勢(shì)勢(shì)6、逐逐漸形形成自自己開開發(fā)模模式，，如鳳鳳凰城城項(xiàng)目目和翡翡翠城城項(xiàng)目目房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型61董事長總經(jīng)理總經(jīng)辦萬科周刊秘書處檔案室行政部財(cái)務(wù)管理中心資金結(jié)算中心建筑研究中心工程管理部企劃部管理總部物業(yè)管理部人力資源部審計(jì)法務(wù)部監(jiān)事長投資決策中心區(qū)域項(xiàng)目利潤中心成本費(fèi)用中心大連萬科天津萬科北京萬科深圳萬科武漢萬科南京萬科沈陽萬科財(cái)務(wù)部營銷部工程管理部綜合部分管成本財(cái)務(wù)分管營銷分管工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購。預(yù)算人力資源、行政、信息等功能集合萬科集集團(tuán)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型62萬科組組織架架構(gòu)特特點(diǎn)：：最早提提出職職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人人理念念的企企業(yè)，，倡導(dǎo)導(dǎo)職業(yè)業(yè)化管管理管理較較規(guī)范范集團(tuán)本本部為為投資資決策策中心心，從從事戰(zhàn)戰(zhàn)略高高度事事宜各地區(qū)區(qū)為法法人治治理機(jī)機(jī)制企企業(yè)，，通過過產(chǎn)權(quán)權(quán)控制制分公司司授權(quán)權(quán)較大大，機(jī)機(jī)構(gòu)盡盡量簡簡單，，總部部提供供支持持和監(jiān)監(jiān)約功功能人力資資源管管理非非常重重視，，強(qiáng)調(diào)調(diào)人員員的輪輪崗和和晉升升，職職業(yè)生生源較較好，，薪酬酬較低低，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)職職業(yè)生生涯的的發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理體系系模型型63運(yùn)營組組織系系統(tǒng)的的設(shè)計(jì)計(jì)原則則合理處處理好好集中中和分分散的的關(guān)系系明確各部部門之間間的定位位和權(quán)責(zé)責(zé)界定及及劃分分析各部部門在運(yùn)運(yùn)營流程程中發(fā)揮揮的職能能確定各部部門與其其它部門門溝通協(xié)協(xié)調(diào)關(guān)系系確定各部部門權(quán)利利與行編寫各部部門的部部門職能能分析各崗崗位工作作飽滿程程度因崗設(shè)人人與因人人設(shè)崗相相結(jié)合確定部門門各崗位位名稱及及基本工工作內(nèi)容容部門定崗崗定編時(shí)時(shí)需要對(duì)對(duì)公司短短其與長長期戰(zhàn)略略綜合考考慮公司織織架構(gòu)公司發(fā)展戰(zhàn)略各部門權(quán)力與責(zé)任各部門崗位定編部門各崗位職責(zé)確定房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營營管理的的體系設(shè)設(shè)計(jì)——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理體系系模型64責(zé)權(quán)明確原則兼顧發(fā)展原則精干高效原則戰(zhàn)略導(dǎo)向原則以戰(zhàn)略為核心的運(yùn)營組織系統(tǒng)設(shè)計(jì)基于公司司戰(zhàn)略，，自上而而下進(jìn)行行設(shè)計(jì)力求機(jī)構(gòu)構(gòu)簡練，，人員精精干，從從簡單到到專業(yè)管管理效率率高，保保持競(jìng)爭爭力?；诂F(xiàn)狀狀的管理理成熟度度、組織織的發(fā)展展階段及及管理能能力，同同時(shí)兼顧顧未來的的發(fā)展需需要。每一管理理層次、、部門、、崗位的的責(zé)任權(quán)權(quán)利都明明確和對(duì)對(duì)應(yīng)。房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營營管理的的體系設(shè)設(shè)計(jì)——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理體系系模型運(yùn)營組織織系統(tǒng)的的設(shè)計(jì)原原則65部門職能能----例：：成本部部、采購購部各企業(yè)部部門的名名稱和職職責(zé)劃分分往往不不同，但但基本管管理與業(yè)業(yè)務(wù)工作作內(nèi)容必必須齊全全，才能能達(dá)到運(yùn)運(yùn)營管理理要求。。房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營營管理的的體系設(shè)設(shè)計(jì)——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理體系系模型二、設(shè)計(jì)計(jì)組織架架構(gòu)下的的部門職職能66崗位職責(zé)責(zé)----例：：成本部部、采購購部成本部經(jīng)經(jīng)理崗位位職責(zé)預(yù)算工程程師崗位位職責(zé)采購部經(jīng)經(jīng)理崗位位職責(zé)合約工程程主管崗崗位職責(zé)責(zé)合約物資資主管崗崗位職責(zé)責(zé)合約營銷銷主管崗崗位職責(zé)責(zé)成本管理理事務(wù)員員崗位職職責(zé)三、合理理設(shè)計(jì)各各部門崗崗位職責(zé)責(zé)及權(quán)責(zé)責(zé)劃分房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營營管理的的體系設(shè)設(shè)計(jì)——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理體系系模型671、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查和和供方管管理工作作：1.1負(fù)負(fù)責(zé)了解解各施工工單位的的資質(zhì)狀狀況、施施工業(yè)績績、報(bào)價(jià)價(jià)水平及及任務(wù)飽飽和情況況;1.2負(fù)負(fù)責(zé)組織織對(duì)供方方（施工工隊(duì)伍、、設(shè)計(jì)單單位、廣廣告商等等）的資資質(zhì)進(jìn)行行考察，，建立合合格供方方名錄；；1.3負(fù)負(fù)責(zé)定期期對(duì)材料料設(shè)備市市場(chǎng)進(jìn)行行考察，，動(dòng)態(tài)掌掌握材料料設(shè)備的的市場(chǎng)信信息；1.4負(fù)負(fù)責(zé)編制制或匯總總供方市市場(chǎng)考察察報(bào)告評(píng)評(píng)分表和和材料市市場(chǎng)考察察報(bào)告；；1.5負(fù)負(fù)責(zé)建立立材料市市場(chǎng)信息息庫，為為相關(guān)部部門提供供最新的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格信息息。2、招投投標(biāo)及合合同管理理2.1負(fù)負(fù)責(zé)編制制項(xiàng)目整整體施工工招標(biāo)方方案及計(jì)計(jì)劃；2.2負(fù)負(fù)責(zé)組織織設(shè)計(jì)招招投標(biāo)工工作；2.3負(fù)負(fù)責(zé)組織織工程招招投標(biāo)工工作；2.4負(fù)負(fù)責(zé)組織織工程監(jiān)監(jiān)理的分分判；2.5負(fù)負(fù)責(zé)組織織營銷廣廣告包裝裝業(yè)務(wù)的的分判工工作；2.6負(fù)負(fù)責(zé)對(duì)投投標(biāo)單位位資格審審核；2.7負(fù)負(fù)責(zé)對(duì)部部門起草草的合同同文件進(jìn)進(jìn)行解釋釋，建立立和完善善招投標(biāo)標(biāo)及合同同文件的的標(biāo)準(zhǔn)版版本。3、甲供供材料和和裝飾材材料的管管理3.1負(fù)負(fù)責(zé)編制制公司甲甲供材料料的進(jìn)度度計(jì)劃；；3.2負(fù)負(fù)責(zé)物資資采購；；3.3負(fù)負(fù)責(zé)協(xié)助助設(shè)計(jì)部部提供裝裝飾材料料和其它它需送樣樣報(bào)審物物資的樣樣品。范例：采采購部部部門管理理職能房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營營管理的的體系設(shè)設(shè)計(jì)——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理體系系模型68范例：成成本部經(jīng)經(jīng)理崗位位職責(zé)1、全面面負(fù)責(zé)成成本部工工作，直直接對(duì)主主管副總總經(jīng)理或或總經(jīng)理理負(fù)責(zé)，，承擔(dān)本本部門領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任任；2、制定定本部門門的工作作計(jì)劃和和目標(biāo)，，負(fù)責(zé)本本部門工工作職責(zé)責(zé)的落實(shí)實(shí)和各項(xiàng)項(xiàng)工作計(jì)計(jì)劃的執(zhí)執(zhí)行，保保證部門門高效、、有序的的進(jìn)行；；3、組織織部門預(yù)預(yù)算專業(yè)業(yè)人員開開展項(xiàng)目目各建設(shè)設(shè)階段的的成本控控制工作作，合理理確定和和有效控控制工程程造價(jià)，，通過動(dòng)動(dòng)態(tài)控制制實(shí)現(xiàn)成成本控制制目的；；4、組織織部門開開展市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查和和研究，，收集各各類材料料與工程程造價(jià)信信息，進(jìn)進(jìn)行技術(shù)術(shù)經(jīng)驗(yàn)分分析，堅(jiān)堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)積累；；5、確認(rèn)認(rèn)和簽署署部門發(fā)發(fā)出的重重要造價(jià)價(jià)文件，，如結(jié)算算等，配配合公司司完成三三算單辦辦理等重重大事項(xiàng)項(xiàng)；6、負(fù)責(zé)責(zé)組織部部門管理理制度與與業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)范的建建立，并并與公司司及相關(guān)關(guān)部門的的有關(guān)制制度銜接接，保證證部門制制度合理理有效。。房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營營管理的的體系設(shè)設(shè)計(jì)——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理體系系模型69范例：預(yù)預(yù)算工程程師崗位位職責(zé)1、在部部門經(jīng)理理的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下，完完成項(xiàng)目目在各階階段：方方案建議議階段、、初步設(shè)設(shè)計(jì)階段段、施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)階段、、招投標(biāo)標(biāo)階段、、合同實(shí)實(shí)施階段段、以及及竣工等等階段所所相應(yīng)的的投資估估算書、、預(yù)算書書、概算算書、工工程量清清單、結(jié)結(jié)算書等等的編制制。2、接受受參加專專業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)、更新新知識(shí)、、提高業(yè)業(yè)務(wù)水平平。3、及時(shí)時(shí)掌握項(xiàng)項(xiàng)目工程程進(jìn)展的的狀況，，對(duì)承包包商報(bào)送送的工程程形象進(jìn)進(jìn)度進(jìn)行行審核，，提出付付款額的的建議。。（僅限限項(xiàng)目部部的預(yù)算算工程師師）4、對(duì)不不同的設(shè)設(shè)計(jì)及材材料進(jìn)行行成本研研究，并并向現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工程師師或設(shè)計(jì)計(jì)單位提提出成本本建議，，協(xié)助他他們?cè)谕锻顿Y限額額范圍內(nèi)內(nèi)進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)或設(shè)設(shè)計(jì)變更更。5、工程進(jìn)行行期間，定期期制定成本估估算報(bào)告書，，反映施工中中存在的問題題及支付的情情況，就工程程變更的大約約費(fèi)用，向公公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)及相關(guān)部門門提出建議。。6、審核工程程變更清單，，與承包商達(dá)達(dá)成費(fèi)用上的的增減協(xié)議。。審核合同以以外的新增材材料單價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管理理體系模型70范例：成本管管理中心總監(jiān)監(jiān)職位說明書書房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管理理體系模型71范例：成本部部、采購部權(quán)權(quán)限劃分成本管理權(quán)限限劃分招標(biāo)采購事務(wù)務(wù)權(quán)限劃分1、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)招標(biāo)與合合約權(quán)限劃分分2、營銷事務(wù)務(wù)招標(biāo)與合約約權(quán)限劃分3、工程合約約與招標(biāo)權(quán)限限劃分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管理理體系模型72范例：規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)招標(biāo)與合合約權(quán)限劃分分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管理理體系模型73范例：營銷事事務(wù)招標(biāo)與合合約權(quán)限劃分分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管理理體系模型74范例：工程合合約與招標(biāo)權(quán)權(quán)限劃分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管理理體系模型75四、組織系統(tǒng)統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)計(jì)方法和設(shè)計(jì)計(jì)要求組織規(guī)范系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法法明確戰(zhàn)略定位位：開發(fā)地區(qū)區(qū)范圍、預(yù)期期規(guī)模、經(jīng)營營思想（求快快、求大、求求精）設(shè)置管理模式式：管理層級(jí)級(jí)劃分（二級(jí)級(jí)OR三級(jí)））設(shè)計(jì)組織架構(gòu)構(gòu)：包括部門門及職能、崗崗位及職責(zé)劃分管理權(quán)限限：即各項(xiàng)業(yè)業(yè)務(wù)的審批授授權(quán)組織規(guī)范系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求求管理層級(jí)與部部門職責(zé)配置置可支持高效效運(yùn)營適度授權(quán)、防防范風(fēng)險(xiǎn)總之：尋求風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與效率的的最佳平衡點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管理理體系模型76組織系統(tǒng)規(guī)范范體系的設(shè)計(jì)計(jì)原則以組織系統(tǒng)為為基礎(chǔ)廣與深原則制度導(dǎo)向原則實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)為原則共享互補(bǔ)原則則分與合原則管理制度的制制定必須能夠夠體現(xiàn)“分分”與“合合”原則，對(duì)對(duì)管理權(quán)限有有收有放，既既集中于集中中的管理，又又兼顧橫向的的管理創(chuàng)造綜合效應(yīng)應(yīng)，達(dá)到資源源共享，優(yōu)勢(shì)勢(shì)互補(bǔ)，互相相推動(dòng)，有效效提高效率，，降低管理成成本管理制度、管管理規(guī)定和管管理辦法，必必須確保各核核心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，，為實(shí)現(xiàn)公司司戰(zhàn)略發(fā)展目目標(biāo)做出貢獻(xiàn)獻(xiàn)，隨著組織織的重大戰(zhàn)略略調(diào)整而調(diào)整整管理制度的要要體現(xiàn)“廣””的原則，即即制度應(yīng)該最最大限度的覆覆蓋全公司所所有部分，也也要體現(xiàn)“深深”的原則，，即必須明確確和詳細(xì)以制度為導(dǎo)向向，建立一套套完整的、規(guī)規(guī)范化的系統(tǒng)統(tǒng)，淡化管理理者個(gè)人的因因素，加強(qiáng)制制度的約束力力房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管理理體系模型77組織系統(tǒng)文件件的建立過程程現(xiàn)狀診斷（WHY）制定目標(biāo)（WHERE））組織人員（WHO）明確計(jì)劃（WHEN）文件架構(gòu)與關(guān)關(guān)鍵內(nèi)容確定定（WHAT）編制與評(píng)審/培訓(xùn)與應(yīng)用用（HOW））房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管理理體系模型78與其他部門的的交叉內(nèi)容必必須有效銜接接，共同確定定系統(tǒng)文件的詳詳細(xì)程度與技技能及培訓(xùn)程程度相適應(yīng)并非越細(xì)越好好，關(guān)鍵能明明確要求，發(fā)發(fā)揮作用能夠自我完善善，即文件自自身有完善機(jī)機(jī)制需要持續(xù)改進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管理理體系模型79統(tǒng)一規(guī)劃文件件的格式：手冊(cè)封面文件目錄文件編號(hào)文件版號(hào)紙張字體字號(hào)LOGO房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管理理體系模型80三、房地產(chǎn)企企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)（一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)統(tǒng)的內(nèi)容（二）業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)過程與工工作協(xié)調(diào)（三）業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)范系統(tǒng)文件件手冊(cè)的建立立要求其中，第（二二）、（三））項(xiàng)內(nèi)容同運(yùn)運(yùn)營組織系統(tǒng)統(tǒng)，不再重復(fù)復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)81（一）業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)內(nèi)容業(yè)務(wù)管理體系系的設(shè)計(jì)原則則公司發(fā)展戰(zhàn)略略公司組織架構(gòu)構(gòu)各部門管理制制度各部門管理規(guī)規(guī)定各部門管理辦辦法管理制度是公公司總體的管管理要求，全全面和概括性性地說明各部部門對(duì)所管理理內(nèi)容的基本本規(guī)范要求；；管理規(guī)定用于于規(guī)范有關(guān)部部門各項(xiàng)具體體業(yè)務(wù)內(nèi)容，，是對(duì)管理制制度的要求的的落實(shí)；部門的管理辦辦法是對(duì)比較較復(fù)雜的某項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作作過程、方式式方法等的詳詳細(xì)說明，并并體現(xiàn)對(duì)具體體業(yè)務(wù)工作的的深度要求與與成果標(biāo)準(zhǔn)，，是對(duì)管理規(guī)規(guī)定的補(bǔ)充和和細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)82房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)83關(guān)于業(yè)務(wù)規(guī)范范系統(tǒng)分類的的說明制度也可稱為：條條例、規(guī)章規(guī)定也可稱為：規(guī)規(guī)則、準(zhǔn)則、、原則、規(guī)范范、規(guī)程辦法也可稱為：方方法、細(xì)則、、指引（指引與程序序一般質(zhì)量管管理體系中專專指描述流程程的企業(yè)公文文）房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)84四、房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)（一）運(yùn)營流流程系統(tǒng)的內(nèi)內(nèi)容（二）系統(tǒng)的的設(shè)計(jì)過程與與工作協(xié)調(diào)（三）運(yùn)營流流程系統(tǒng)文件件手冊(cè)的建立立房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)85對(duì)流程負(fù)責(zé)而而不是部門職職能負(fù)責(zé)，減減少不增值的的活動(dòng)及內(nèi)部部的重復(fù)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，減少報(bào)告告層級(jí)流程的的接口，適當(dāng)當(dāng)采取集中評(píng)評(píng)審方式進(jìn)行行決策，減少少過程環(huán)節(jié)，，對(duì)員工進(jìn)行行充分的操作作技能培訓(xùn)高效性原則有效性原則明確流程關(guān)鍵鍵點(diǎn)及關(guān)鍵控控制點(diǎn)的作業(yè)業(yè)方法及要求求，對(duì)薄弱環(huán)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效效管控，并監(jiān)監(jiān)控流程的執(zhí)執(zhí)行戰(zhàn)略導(dǎo)向原則則根據(jù)公司戰(zhàn)略略確定及組織織目標(biāo)，將組組織目標(biāo)與相相關(guān)流程對(duì)應(yīng)應(yīng)以提升公司司核心競(jìng)爭力力充分考慮內(nèi)外外部可能存在在的不確定因因素以及可能能的變化，流流程設(shè)計(jì)既要要考慮現(xiàn)狀的的實(shí)用性又具具有適度的超超前性持續(xù)性原則基于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)（一）運(yùn)營流流程系統(tǒng)的內(nèi)內(nèi)容86階段1階段2開發(fā)設(shè)計(jì)工程營銷部門職能驅(qū)動(dòng)動(dòng)的運(yùn)營認(rèn)同流程、但但部門職能占占據(jù)主導(dǎo)的運(yùn)運(yùn)營開發(fā)設(shè)計(jì)工程營銷階段3以流程驅(qū)動(dòng)的的運(yùn)營設(shè)計(jì)管理工程管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目論證工程管理設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)87案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)88案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)89案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)90案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)91案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)92案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)93案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)94案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)95基于房地產(chǎn)開開發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程是指指產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流流程，例如：：市場(chǎng)調(diào)研流程程產(chǎn)品開發(fā)流程程施工管理流程程銷售流程包括房地產(chǎn)開開發(fā)產(chǎn)生受益益的核心作業(yè)業(yè)管理支持流程程支持流程為其其它流程提供供基本的框架架和底層基礎(chǔ)沒有這些管理理支持流程，，核心流程不不可能有效運(yùn)作作客戶立項(xiàng)階段流程程策劃階段流程程設(shè)計(jì)階段流程程發(fā)包階段流程程施工階段流程程竣工階段流程程成本管理流程程人力資源管理理流程財(cái)務(wù)預(yù)算流程程……房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)96***地產(chǎn)流流程項(xiàng)目流程程文件清單73個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)97***地產(chǎn)流流程項(xiàng)目流程程文件清單73個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)98***地產(chǎn)流流程項(xiàng)目流程程文件清單73個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)99***地產(chǎn)流流程項(xiàng)目流程程文件清單73個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)100***地產(chǎn)流流程項(xiàng)目流程程文件清單73個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營營流程程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)101***地產(chǎn)產(chǎn)流程程項(xiàng)目目流程程文件件清單單73個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營營流程程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)102***地產(chǎn)產(chǎn)流程程項(xiàng)目目流程程文件件清單單73個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營營流程程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)103***地產(chǎn)產(chǎn)流程程項(xiàng)目目流程程文件件清單單73個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計(jì)——房房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營營流程程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)104（二））系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)過過程與與工作作協(xié)調(diào)調(diào)運(yùn)營流流程系系統(tǒng)的的設(shè)計(jì)計(jì)原則則有效性性(Effective)高效性(Efficient)適應(yīng)性(Adaptable)有效性強(qiáng)調(diào)的的是結(jié)果即結(jié)果有效，，是指達(dá)成高績效的流流程目標(biāo)的程度，卓越越的流程應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)預(yù)期的績效目標(biāo)，這這就要求“做正確的事事情”高效性強(qiáng)調(diào)的的是過程即過程效率，，是指以最低的成本或或的有效的結(jié)果，這就就要求“正確地做事事情”適應(yīng)性強(qiáng)調(diào)的的是持續(xù)即持續(xù)適應(yīng)，，是指在不同的環(huán)境下下（內(nèi)外部環(huán)境）能夠夠保持有效和高效（一一定的流程寬度和靈活活性）房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)105第一階段，業(yè)業(yè)務(wù)關(guān)系的清清晰化第二階段，實(shí)實(shí)現(xiàn)流程運(yùn)營營的規(guī)范化第三階段，過過程及結(jié)果的的標(biāo)準(zhǔn)化，量量化衡量指標(biāo)標(biāo)第四階段，正正式形成流程程文件房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)106——運(yùn)營流程程系統(tǒng)文件不不能覆蓋所有有的業(yè)務(wù)要求求——必要時(shí)需需要業(yè)務(wù)規(guī)范范文件的支持持——規(guī)范文件件強(qiáng)調(diào)的是能能做什么，不不能做什么，，流程文件關(guān)關(guān)注的是如何何做房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)107案例1——集集團(tuán)公司成本本管理的職能能管理職能：經(jīng)營層面：立立項(xiàng)與資金審審批，經(jīng)營目目標(biāo)確定（集集團(tuán)確定收益益要求及時(shí)間間）管理層面：人人力資源與考考核（針對(duì)下下派人員，包包括總經(jīng)理、、總監(jiān)、建筑筑、財(cái)務(wù)、成成本部經(jīng)理、、學(xué)生招聘與與培養(yǎng)）；統(tǒng)統(tǒng)一架構(gòu)、管管理制度與流流程、作業(yè)指指導(dǎo)業(yè)務(wù)層面：管管理、監(jiān)控與與服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)108案例1——集集團(tuán)公司成本本管理的職能能具體操作：目標(biāo)評(píng)審（立項(xiàng)及方案階階段——審批批）動(dòng)態(tài)監(jiān)控（集集團(tuán)成本月報(bào)報(bào)）參與重大招標(biāo)標(biāo)（鋁合金、、總包、電梯梯）戰(zhàn)略采購（與與技術(shù)部協(xié)作作）地區(qū)成本基準(zhǔn)準(zhǔn)（考察分析析，與地方一一起）標(biāo)準(zhǔn)合同、招招標(biāo)文件成本控制研究究（設(shè)計(jì)階段段、含鋼量））信息化平臺(tái)建建設(shè)與推廣項(xiàng)目年度月度度檢查評(píng)分（（評(píng)分表）房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)109五、房地產(chǎn)集集團(tuán)企業(yè)運(yùn)營營管理的特殊殊性房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營營管理的特殊殊性110集團(tuán)公司的組組織架構(gòu)公司性質(zhì)：項(xiàng)目——公司司——區(qū)域———集團(tuán)管理定位：運(yùn)行管理、戰(zhàn)戰(zhàn)略管理、財(cái)財(cái)務(wù)管理公司規(guī)模：從小到大，機(jī)機(jī)構(gòu)從簡單到到復(fù)雜發(fā)展階段：初識(shí)——擴(kuò)張張——穩(wěn)定———提升房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營營管理的特殊殊性111三種形式：運(yùn)營管控：組組織與項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營相關(guān)的環(huán)環(huán)節(jié)戰(zhàn)略管控：主主要資源：人人、財(cái)、項(xiàng)目目財(cái)務(wù)管控：投投資與財(cái)務(wù)如何確立：形成過程：項(xiàng)項(xiàng)目——公司司——區(qū)域———集團(tuán)授權(quán)程度：先先集權(quán)、后放放權(quán)取決因素：區(qū)區(qū)域性與管理理能力，效率率與控制力房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營營管理的特殊殊性112六、房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管理理體系的設(shè)計(jì)計(jì)常見問題房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管理理體系的設(shè)計(jì)計(jì)常見問題113脫離實(shí)際，追追求大而全沒有及時(shí)清理理歸集沒有及時(shí)培訓(xùn)訓(xùn)導(dǎo)入，導(dǎo)致致無法完全利利用沒有及時(shí)補(bǔ)充充與升級(jí)沿襲以人為法法的做法，人人不同規(guī)范、、流程就不同同房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管理理體系的設(shè)計(jì)計(jì)常見問題114運(yùn)營管理體系系設(shè)計(jì)總結(jié)完整的運(yùn)營管管體系要具備備適用性、針針對(duì)性、可操操作性和持續(xù)續(xù)性預(yù)期目標(biāo)適用性針對(duì)性可操作性持續(xù)性適用于企業(yè)情情況基于內(nèi)外部環(huán)環(huán)境基于現(xiàn)狀管理理能力基于現(xiàn)狀專業(yè)業(yè)能力針對(duì)企業(yè)薄弱弱環(huán)節(jié)針對(duì)現(xiàn)狀問題題對(duì)現(xiàn)狀充分了了解研究有效的改進(jìn)建建議能夠得到執(zhí)行行詳細(xì)的文件目目錄可操作的表格格設(shè)計(jì)簡單高效的流流程以企業(yè)戰(zhàn)略為為導(dǎo)向借鑒先進(jìn)企業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)適度前瞻設(shè)計(jì)計(jì)監(jiān)控保障體系系房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管理理體系的設(shè)計(jì)計(jì)常見問題115房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的體體系設(shè)計(jì)體系運(yùn)行的基基本原理運(yùn)營的計(jì)劃管管理運(yùn)營的目標(biāo)管管理第二講：房地地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營營管理的系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行116一、體系運(yùn)行行的驅(qū)動(dòng)方式式二、體系運(yùn)行行的一般過程程房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——體系運(yùn)行行的基本原理理117一、體系運(yùn)行行的驅(qū)運(yùn)方式式（一）目標(biāo)管管理：引導(dǎo)一一系列經(jīng)營、、管理活動(dòng)（二）計(jì)劃管管理：落實(shí)和和協(xié)調(diào)各項(xiàng)經(jīng)經(jīng)營、管理活活動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——體系運(yùn)行行的基本原理理118二、體系運(yùn)行行的一般過程程環(huán)境條件目標(biāo)與計(jì)劃實(shí)際進(jìn)度與狀狀況建立目標(biāo)與計(jì)劃PLAN項(xiàng)目實(shí)施DO檢查對(duì)比CHECK做出調(diào)整ADJUST各層級(jí)子系統(tǒng)統(tǒng)的PDCA循環(huán)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——體系運(yùn)行行的基本原理理119一、房地產(chǎn)企企業(yè)計(jì)劃管理理體系的構(gòu)成成二、計(jì)劃的形形成三、計(jì)劃的跟跟蹤與監(jiān)控四、計(jì)劃的調(diào)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——運(yùn)營的計(jì)計(jì)劃管理120一、房地產(chǎn)企企業(yè)計(jì)劃管理理體系的構(gòu)成成公司經(jīng)營計(jì)劃劃業(yè)務(wù)管理計(jì)劃劃項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)關(guān)計(jì)劃各業(yè)務(wù)部門工工作計(jì)劃專項(xiàng)業(yè)務(wù)開展展計(jì)劃項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃劃項(xiàng)目廣告推廣廣計(jì)劃項(xiàng)目營銷計(jì)劃劃工程及費(fèi)用開開支計(jì)劃銷售回款計(jì)劃劃融資計(jì)劃房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——運(yùn)營的計(jì)計(jì)劃管理121二、計(jì)劃的形形成計(jì)劃形成的一一般過程：自自上而下與自自下而上計(jì)劃的編制、、評(píng)審、決策策與下達(dá)計(jì)劃管理的責(zé)責(zé)任部門計(jì)劃編制的依依據(jù)各類計(jì)劃編制制的時(shí)間各項(xiàng)計(jì)劃編制制的深度要求求房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——運(yùn)營的計(jì)計(jì)劃管理122計(jì)劃形成的一一般過程：1、每一級(jí)計(jì)計(jì)劃自上而下下提出節(jié)點(diǎn)要要求（由上級(jí)級(jí)或上游計(jì)劃劃控制）2、自下而上上編制計(jì)劃滿滿足節(jié)點(diǎn)要求求3、反反復(fù)復(fù)復(fù)多個(gè)來回的的磨合計(jì)劃的編制、、評(píng)審、決策策與下達(dá)1、編制：責(zé)責(zé)任部門牽頭頭，相關(guān)部門門配合2、評(píng)審方式式：由集團(tuán)業(yè)業(yè)務(wù)部門、上上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)以會(huì)議或會(huì)會(huì)簽方式3、達(dá)不成一一致意見時(shí)，，授權(quán)的決策策人確定，但但不應(yīng)違反責(zé)責(zé)權(quán)對(duì)等原則則4、正式審批批與下達(dá)計(jì)劃管理的責(zé)責(zé)任部門：圍圍繞計(jì)劃工作作有多種責(zé)任任:不同類型型和深度的計(jì)計(jì)劃責(zé)任部門門不同1、組織與協(xié)協(xié)調(diào)部門，如如運(yùn)營部、總總經(jīng)辦等2、編制：主主導(dǎo)與配合編編寫：審核與與評(píng)估部門3、信息管理理部門：發(fā)布布下達(dá)計(jì)劃4、決策機(jī)構(gòu)構(gòu)：管理者或或委員會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——運(yùn)營的計(jì)計(jì)劃管理123范例：**年年項(xiàng)目開發(fā)計(jì)計(jì)劃匯總表房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——運(yùn)營的計(jì)計(jì)劃管理124范例：**項(xiàng)項(xiàng)目分期開發(fā)發(fā)計(jì)劃房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——運(yùn)營的計(jì)計(jì)劃管理125范例：多項(xiàng)目目管理的工程程計(jì)劃管理體體系圖（一））公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)要開發(fā)項(xiàng)目的工作打算公司年度工作計(jì)劃公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展的工作目標(biāo)設(shè)想工程部年度工作計(jì)劃項(xiàng)目公司年度工作總進(jìn)度計(jì)劃（分布工程深度）項(xiàng)目材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃（分項(xiàng)工程深度）項(xiàng)目施工月度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃項(xiàng)目工作月度計(jì)劃月度材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃項(xiàng)目工程師月工作計(jì)劃項(xiàng)目竣工報(bào)建項(xiàng)目工程質(zhì)量進(jìn)度房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——運(yùn)營的計(jì)計(jì)劃管理126房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——運(yùn)營的計(jì)計(jì)劃管理127房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——運(yùn)營的計(jì)計(jì)劃管理計(jì)劃編制的依依據(jù)——各類類標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)1、重視經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)的積累累，特別是自自身公司的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，因因各公司操作作均不相同2、向標(biāo)桿企企業(yè)看齊，形形成標(biāo)準(zhǔn)3、例：企業(yè)業(yè)工期標(biāo)準(zhǔn)（（住宅工期標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）128房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——運(yùn)營的計(jì)計(jì)劃管理范例：萬科、、中海、公司司標(biāo)準(zhǔn)工期與與深圳定額工工期的對(duì)比129房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——運(yùn)營的計(jì)計(jì)劃管理130房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——運(yùn)營的計(jì)計(jì)劃管理131房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理的系系統(tǒng)進(jìn)行——運(yùn)營的計(jì)計(jì)劃管理說明：1.外單位數(shù)數(shù)據(jù)來源于《《萬科深圳區(qū)區(qū)域工程標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工期計(jì)算表表》、《中海海項(xiàng)目發(fā)展總總體進(jìn)度計(jì)劃劃（聯(lián)排、別別墅、多層））》、《深圳圳市建設(shè)工程程施工工期標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2006》。由于各各單位統(tǒng)計(jì)計(jì)計(jì)算的口徑不不一，本次對(duì)對(duì)比時(shí)進(jìn)行了了必要的數(shù)據(jù)據(jù)換算、整合合2.深圳工工期標(biāo)準(zhǔn)中中未考慮基基坑支護(hù)、、基礎(chǔ)檢測(cè)測(cè)、園建道