XXXX成本管理基礎(chǔ)知識(shí)內(nèi)部培訓(xùn)汪華勝

中國(guó)佛山市

寶能.國(guó)際文化金融中心

地產(chǎn)成本管理

基礎(chǔ)知識(shí)

分享會(huì)寶能佛山公司成本部hwason2013年01月

寶能是一家綜合開發(fā)投資企業(yè)，

是為營(yíng)銷項(xiàng)目而來(lái)！我們?nèi)堑禺a(chǎn)企業(yè)“成本人”，

是為挖掘物業(yè)最大價(jià)值而來(lái)！關(guān)于成本的幾個(gè)概念1各階段成本管理3成本管理的一些手法4成本管理的基本方法2成本與每個(gè)人的關(guān)系5探討6

1關(guān)于成本的幾個(gè)概念1關(guān)于成本的幾個(gè)概念A(yù)成本是神馬B成本的構(gòu)成1關(guān)于成本的幾個(gè)概念1.通俗的說(shuō)法2.正規(guī)的說(shuō)法A成本是神馬

成本是為達(dá)到一種目的而放棄另一種目的所犧牲的資源（經(jīng)濟(jì)價(jià)值）。項(xiàng)目開發(fā)所需資源的整合代價(jià)

成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。1關(guān)于成本的幾個(gè)概念建造成本開發(fā)成本A成本是神馬

指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、建安預(yù)備費(fèi)6大項(xiàng)。

指項(xiàng)目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+“三項(xiàng)費(fèi)用”。1關(guān)于成本的幾個(gè)概念完全成本項(xiàng)目成本A成本是神馬

完全成本=開發(fā)成本+“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及其附加”+“土地增值稅”+“企業(yè)所得稅”。有些單位的成本體系中，完全成本中不包含營(yíng)業(yè)稅金。

在未特別說(shuō)明時(shí)，一般指項(xiàng)目的“開發(fā)成本”1關(guān)于成本的幾個(gè)概念建安成本分?jǐn)偝杀続成本是神馬

一般指土石方工程費(fèi)、基礎(chǔ)工程費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、主體裝飾裝修費(fèi)。

主要是一種成本歸集上的“虛擬成本”，是指多個(gè)物業(yè)均受益的”附屬工程“成本的再分配。分?jǐn)偧?jí)別有一級(jí)、二級(jí)、多級(jí)分?jǐn)?；分?jǐn)偦A(chǔ)有占地面積、建筑面積等。1關(guān)于成本的幾個(gè)概念單方成本：A成本是神馬1.可售單方成本：按照可售面積折算的單位面積之項(xiàng)目成本。2.建筑單方成本：按照建筑面積折算的單位面積之項(xiàng)目成本。1關(guān)于成本的幾個(gè)概念地價(jià)價(jià)A成本是神馬1.基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)：在在城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃劃區(qū)區(qū)范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，對(duì)對(duì)不不同同級(jí)級(jí)別別的的土土地地或或者者土土地地條條件件相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡膭騽蛸|(zhì)質(zhì)地地域域，，按按照照商商業(yè)業(yè)、、居居住住、、工工業(yè)業(yè)等等土土地地用用途途分分別別評(píng)評(píng)估估的的，，并并由由市市、、縣縣以以上上人人民民政政府府公公布布的的國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的平平均均價(jià)價(jià)格格。。俗俗稱稱““地地皮皮均均價(jià)價(jià)””。2.樓面面地地價(jià)價(jià)：?jiǎn)螁挝晃唤ńㄖ婷娣e積平平均均分分?jǐn)倲偟牡耐镣恋氐貎r(jià)價(jià)格格。土地地價(jià)價(jià)格格一一般般是是指指土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)費(fèi)用用；；注注意意與與““土土地地成成本本””差差異異。。1關(guān)于成本的幾個(gè)概念1.土地地征征用用及及拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)（（土土地地成成本本））B成本的構(gòu)成2.前期期費(fèi)費(fèi)用用；；3.建建安安工工程程費(fèi)費(fèi)；；4.基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)；；5.公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)；；6.開開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)；；7.建建安安預(yù)預(yù)備備費(fèi)費(fèi)；；1關(guān)于成本的幾個(gè)概念8.營(yíng)銷銷費(fèi)費(fèi)：9.管管理理費(fèi)費(fèi)；；10.財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)：：11.主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)稅稅金金及及其其附附加加；；（營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅/城城市市維維護(hù)護(hù)建建設(shè)設(shè)稅稅/教教育育費(fèi)費(fèi)附附加加/堤堤圍圍防防護(hù)護(hù)費(fèi)費(fèi)）B成本的構(gòu)成12.土地地增增值值稅稅；；13.企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅。。1關(guān)于成本的幾個(gè)概念【注注】】2~7項(xiàng)項(xiàng)，，構(gòu)構(gòu)成成項(xiàng)項(xiàng)目““建建造造成成本本””；；8~9項(xiàng)項(xiàng)，，俗俗稱稱““三三項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用””；；11~13項(xiàng)項(xiàng)，，主主要要為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目所所涉涉及及的的主主項(xiàng)項(xiàng)稅稅費(fèi)費(fèi)。。B成本的構(gòu)成

2成本管理的基本方法2成本管理的基本方法1.成本本管管理理的的實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)2.三三項(xiàng)項(xiàng)基基本本原原則則A成本管理的原則按照照行行業(yè)業(yè)標(biāo)標(biāo)桿桿（（中中海海、、萬(wàn)萬(wàn)科科、、龍龍湖湖、、萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)等等））流流行行先先進(jìn)進(jìn)理理念念：：成成本本管管理理以以市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求為為導(dǎo)導(dǎo)向向，，保保證證質(zhì)質(zhì)量量為為前前提提，，過(guò)過(guò)程程控控制制為為環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，規(guī)規(guī)范范操操作作手手段段，，提提高高經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益為為目目的的。①成成本本與與產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位相相匹匹配配原原則則；；②②目目標(biāo)標(biāo)管管理理原原則則；；③③事事前前控控制制為為主主的的全全過(guò)過(guò)程程管管理理原原則則。2成本管理的基本方法3.成本本管管理理的的““金金錢錢觀觀””A成本管理的原則

省錢等于賺錢

成本管理不等于省錢2成本管理的基本方法4.成成本本管管理理的的““產(chǎn)產(chǎn)品品觀觀””A成本管理的原則在一一定定成成本本前前提提下下為為客客戶戶提提供供最最大大化化的的價(jià)價(jià)值值。。2成本管理的基本方法AB成本管理體系的思路新項(xiàng)目可研準(zhǔn)備測(cè)算規(guī)劃設(shè)計(jì)步步跟蹤合約規(guī)劃與招標(biāo)事前定價(jià)施工管理動(dòng)態(tài)反饋合同結(jié)算及時(shí)結(jié)算數(shù)據(jù)據(jù)分分析析與與儲(chǔ)儲(chǔ)存存工作作的的重重心心2成本管理的基本方法AC成本本管管理理未未來(lái)來(lái)的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)方案案優(yōu)優(yōu)化化管管理理創(chuàng)創(chuàng)新新對(duì)企業(yè)的價(jià)值管理的復(fù)雜度核算型控制型價(jià)值創(chuàng)造型重心前移2成本管理的基本方法D基本方法——目標(biāo)成本管理1.目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容合理理確定定成本本與與有有效效控制制成本本。2.目標(biāo)標(biāo)成成本本確確定定的的依依據(jù)據(jù)產(chǎn)品品把把握握、、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)、、市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研。3.實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目目標(biāo)標(biāo)的的動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)監(jiān)控控定期期反反饋饋、、各各級(jí)級(jí)監(jiān)監(jiān)控控、、及及時(shí)時(shí)預(yù)預(yù)警警、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)信信息息化化手手段段。2成本管理的基本方法E目標(biāo)成本測(cè)算途徑1.建造造順順推推法法依據(jù)據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、歷歷史史成成本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)、、市市場(chǎng)場(chǎng)情情況況等等，，以以一一定定計(jì)計(jì)價(jià)價(jià)模模型型進(jìn)進(jìn)行行順順推推。2.售價(jià)價(jià)倒倒逼逼法法按照確確定的的物業(yè)業(yè)售價(jià)價(jià)水平平及確確定利利潤(rùn)要要求；；反推推計(jì)算算成本本水平平。

3各階段的成本控制3各階段的成本控制A土地投資論證階段B項(xiàng)目啟動(dòng)階段C方案設(shè)計(jì)階段D工程實(shí)施階段E竣工結(jié)算階段3各階段的成本管理土地投資論證階段目標(biāo)成本(投資版)項(xiàng)目啟動(dòng)階段目標(biāo)成本(定位版)方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(方案版)工程實(shí)施階段目標(biāo)成本(執(zhí)行版)竣工結(jié)算階段項(xiàng)目竣工成本動(dòng)態(tài)及及責(zé)任任成本本執(zhí)行行目標(biāo)成本形成3各階段的成本管理1.測(cè)算2.意意義A土地投資論證階段此階段段要求求精度度不高高，一一般采采用成成本經(jīng)經(jīng)驗(yàn)值值估算算法。。寶能集集團(tuán)目目前由由投資資中心心(拓拓展機(jī)機(jī)構(gòu))負(fù)責(zé)責(zé)測(cè)定定。①作為為投資資決策策參考考，提提醒投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；；②項(xiàng)項(xiàng)目若若成功功吸納納后，，作為為啟動(dòng)動(dòng)階段段成本本的參參照依依據(jù)。3各階段的成本管理1.測(cè)算2.意意義B項(xiàng)目啟動(dòng)階段拿地后后，項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)隊(duì)對(duì)對(duì)擬建建項(xiàng)目目進(jìn)行行詳細(xì)策策劃，設(shè)定定項(xiàng)目目定位位，明明確項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)、、配置置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、交交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、建造造標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、工程進(jìn)進(jìn)度，，材料料供應(yīng)應(yīng)方案案，銷銷售策策劃，，銷售售進(jìn)度度等，根據(jù)據(jù)測(cè)算算模型型進(jìn)行行測(cè)定定。一一般由由項(xiàng)目目團(tuán)隊(duì)隊(duì)負(fù)責(zé)責(zé)測(cè)定定。①促使使項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)隊(duì)明明確項(xiàng)項(xiàng)目成成功標(biāo)標(biāo)尺及及具體體指標(biāo)標(biāo)，達(dá)達(dá)成共共識(shí)、、做出出承諾諾；②本本階段段成本測(cè)測(cè)算應(yīng)應(yīng)達(dá)到或或超過(guò)過(guò)“投資資版””的收益益指標(biāo)標(biāo)3各階段的成本管理1.測(cè)算與與控制制2.意意義C方案設(shè)計(jì)階段此階段段是設(shè)計(jì)階階段成成本控控制的的重點(diǎn)點(diǎn)，一般般采用用成熟熟的經(jīng)經(jīng)濟(jì)模模型進(jìn)進(jìn)行進(jìn)進(jìn)一步步細(xì)化化測(cè)算算。主主要確確定前前期費(fèi)費(fèi)用、、各項(xiàng)項(xiàng)專業(yè)業(yè)工程程/項(xiàng)項(xiàng)目的的控制制指標(biāo)標(biāo)等，，并做做好前前期報(bào)報(bào)建工工作的的成本本控制制。有有些公公司將將此階階段細(xì)細(xì)分為為方案案版、、初步步設(shè)計(jì)計(jì)版。。此部部分成成本可可控區(qū)區(qū)間約約為70~80%①目標(biāo)標(biāo)成本本形成成的關(guān)關(guān)鍵階階段，，承前前啟后后；②②目標(biāo)標(biāo)成本本控制制分解解的重重要參參照，，此時(shí)時(shí)，合合約規(guī)規(guī)劃、、成本本責(zé)任任制、、設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化化等均均要““落地地”。3各階段的成本管理1.測(cè)算與與控制制2.意意義D工程實(shí)施階段此階段段的測(cè)測(cè)算基基本上上非常常清晰晰，嚴(yán)嚴(yán)格按按目標(biāo)標(biāo)成本本模型型編制制；要要作為為工程程實(shí)施施階段段的““嚴(yán)防死死守”的底線線、采采取招招標(biāo)及及合同同手段段，技技術(shù)手手段、、管理理手段段等進(jìn)進(jìn)行過(guò)過(guò)程控控制。。此部部分成成本可可控區(qū)區(qū)間約約為10~15%成本控控制、、銷售售控制制。3各階段的成本管理1.結(jié)算及及評(píng)估估2.意意義E竣工結(jié)算階段按照完完成情情況、、合同同、技技術(shù)檔檔案、、施工工管理理資料料、竣竣工資資料等等，確認(rèn)（（結(jié)算算）已已發(fā)生生、估算未未發(fā)生生的開發(fā)發(fā)成本。項(xiàng)目后后評(píng)估估，指指導(dǎo)新新項(xiàng)目目。4成本管理的一些手法A責(zé)任成本B合約規(guī)劃C限額設(shè)計(jì)D成本優(yōu)化E動(dòng)態(tài)監(jiān)控4成本管理的一些手法A責(zé)任成本將目標(biāo)標(biāo)成本本按照照設(shè)計(jì)計(jì)、工工程、、項(xiàng)目目發(fā)展展、營(yíng)營(yíng)銷、、成本本、采購(gòu)購(gòu)等不同同責(zé)任任主體體進(jìn)行行劃分分，明明確各自的成本本管理理職責(zé)責(zé)，通過(guò)技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)的的目標(biāo)標(biāo)設(shè)定定、執(zhí)執(zhí)行和和考核核，來(lái)來(lái)保證證整體體成本本的有效““落地地”。。寶能集集團(tuán)計(jì)計(jì)劃于于2013年著著手實(shí)實(shí)施。。①促促使全員自自覺(jué)實(shí)實(shí)施成成本管管理行行為；②要讓每每一個(gè)個(gè)人，，把成成本價(jià)價(jià)值思思維：："刻進(jìn)骨骨頭里里、融融入血血液中中！"4成本管理的一些手法B合約規(guī)劃通過(guò)策策劃開開發(fā)（（工程程）管管理模模式，，確定定承、、發(fā)包包模式式，并并據(jù)此此對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目全全生命命周期期內(nèi)所所發(fā)生生的所所有合合同大大類及及金額額進(jìn)行行分屬屬劃分分、對(duì)對(duì)成本本目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行行分解解預(yù)估估。是投資資策劃劃重要要的一一環(huán)，，其重重要性性并不不亞于于營(yíng)銷銷、定定位策策劃。。4成本管理的一些手法B合約規(guī)劃合理確確定開開發(fā)承承、發(fā)發(fā)包模模式；有效打通““目標(biāo)成成本”與““合同同”聯(lián)聯(lián)系；；規(guī)范合合約管管理，，清晰晰各合合同之之間的的管理理界面面、工工程界界面；建立標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化合同同條款款（或或合同同范本本，或或合同同大綱綱），，提高高合約約管理理效率率，降降低法法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；指導(dǎo)采采購(gòu)分分判，，合理理確定定合約約分判判時(shí)間間。4成本管理的一些手法C限額設(shè)計(jì)貫徹目目標(biāo)成成本管管理工工作的的重心心前移移思路路，根根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品定定位，，分解解各項(xiàng)項(xiàng)工程程指標(biāo)標(biāo)，進(jìn)進(jìn)行事事前限限額管管理。。除了工工程，，有些些公司司對(duì)相相關(guān)費(fèi)費(fèi)用也也進(jìn)行行了限限額管管理。。4成本管理的一些手法D成本優(yōu)化產(chǎn)品配配置確確定后后，物