XX路項目開發(fā)及銷售進建議專題匯報

會計學1XX路項目開發(fā)及銷售進建議專題匯報contents本次匯報內容構架：兩個前提，兩個階段兩個前提：確保項目于兩年內完成銷售，預計三年全部竣工確保項目2007年11月15日開工及2008年5月1日開盤銷售兩個階段：項目開發(fā)及銷售進度的計劃項目開工前的工作安排

第1頁/共25頁項目整體開發(fā)及銷售進度安排

第一部分

第2頁/共25頁第3頁/共25頁第4頁/共25頁一.項目整體開發(fā)計劃

一期：洪江路南側，小高層部分二期：部分疊加與多層三期：地塊西南側多層住宅四期：項目東南側沿河路多層及商業(yè)部分第5頁/共25頁對整體關系的考慮

1、讓社區(qū)主題景觀率先建成通過1.2期的開發(fā)帶動3.4期2、施工進度的需要,讓工程期比較長的部分先行開工以保障整體竣工時間第6頁/共25頁二.各分期的開發(fā)及銷售計劃

一期開發(fā)及銷售思路必然性:工期要求：高層建筑土建工程部分一般工期為16個月,加之水、電、驗收8個月總建設周期約為兩年半，而多層則僅為16個月時間，為保證不拖延項目整體的竣工及交房計劃，小高層部分必須作為項目一期先行開工技術要求：高層部分地下室必須一次成型，分割施工將帶來后期漏水、沉降重重隱患，施工麻煩較大，因此小高層部分必須整體施工第7頁/共25頁銷售策略:資金回籠快：小高層部分面積超過11萬平米是社區(qū)單體形態(tài)中總量最大的，同時也是價格最便宜的，因此相對而言其客戶群體會比其他形態(tài)廣很多，銷售量相對大降低風險：將社區(qū)品質相對較低的部分先行銷售，品質較高、利于銷售的部分則在后期逐步推出，抗風險能力較強帶活人氣：高層部分是項目入口，項目的主形象門臉，同時可與銷售中心形成一體化建設，組成社區(qū)主景示范區(qū)，通過高層銷售可帶活會所，對后期銷售起到推動作用一期開發(fā)及銷售思路第8頁/共25頁一期開發(fā)指標表開發(fā)面積13.5萬平米，含商業(yè)1萬平米建筑形式5棟18層，4棟11層，3棟6層樓棟數(shù)量共12棟，小高層9棟，多層3棟戶型套數(shù)750戶高層+72戶多層開工時間2007年11月銷售時間2008年5月竣工時間2009年5月交房時間2009年11月（實際交房時間一般為竣工后半年，為合同預留空間）第9頁/共25頁如果資金允許建議一、二期可同步施工一：項目提升二期工程時間相對短，可以先于一期竣工，形成現(xiàn)房實景，作為社區(qū)最高端組團，把疊加別墅概念展現(xiàn)出來，不但可以形成示范，也將項目的高檔進行了定格，讓客戶不得不相信本項目是一個高檔的社區(qū)，無疑極大提升項目形象二期開發(fā)及銷售思路第10頁/共25頁銷售策略：兩區(qū)聯(lián)動在銷售上采取二期賣現(xiàn)房一期賣期房的策略二期帶動一期：二期先只做不賣，通過銷售員透露二期價格肯定高，但目前不銷售，這樣在社區(qū)設定一個參照物，通過二期的高價來帶動一期的銷售，讓一期可以快走一期帶動二期：一期完成銷售社區(qū)整體示范形象形成，屆時環(huán)境、銷售人氣都起來了，二期也可以隨之提升，并可以由其稀缺性質控制市場，根據(jù)市場行情有主動權的推出一、二期一旦形成則可將最靚部分全部展示出來，帶動三、四期的銷售二期開發(fā)及銷售思路第11頁/共25頁二期開發(fā)指標表開發(fā)面積6.5萬平米，含商業(yè)1萬建筑形式四層疊加別墅及6層多層樓棟數(shù)量23棟戶型套數(shù)200戶開工時間2007年11月開工銷售時間2008年10.1竣工時間2008年底交房時間2009年初（實際交房時間一般為竣工后半年，為合同預留空間）第12頁/共25頁三期開發(fā)指標表開發(fā)面積約5萬平米住宅建筑形式6+1多層，樓棟數(shù)量13棟住宅戶型套數(shù)約325戶開工時間2008年10.1開工銷售時間2009年3月銷售竣工時間2010年上半年竣工交房時間2010年交房1、同步：一、二期銷售良好則建議三四期可同步操作三期開發(fā)及銷售思路第13頁/共25頁四期開發(fā)指標表開發(fā)面積約6萬平米，含一萬商業(yè)建筑形式四層疊加及，6+1多層樓棟數(shù)量6棟疊加，11棟多層戶型套數(shù)約300戶開工時間2009年3月開工銷售時間2009年6月竣工時間2010年9月交房時間2010年底交房1、循三期開發(fā)依次推出四期開發(fā)及銷售思路第14頁/共25頁1、氛圍：項目重點在于前期氛圍的形成，一、二期可于2009年底總體一年半時間內可完成銷售2、現(xiàn)房:一、三、四期建議直接賣期房，二期最好賣現(xiàn)房，優(yōu)越的景觀資源直接賣掉會吃虧3、均衡：項目銷售保持穩(wěn)定、適當?shù)氖袌鐾斗帕?，每年銷售面積約為14萬平米4、商鋪：趁前三期部分交房入住，具備商業(yè)氛圍，把握時機進行銷售一旦商業(yè)部分形成現(xiàn)房則商業(yè)壓力反而增加5、福利：涉及系統(tǒng)福利房應正式列入計劃，最好在項目第一銷售期間解決，以免后期漲價帶來操作難度開發(fā)及銷售小結：

第15頁/共25頁項目資金流量分析

第二部分

詳見附件1-附件3第16頁/共25頁項目開盤前的專題計劃第三部分

第17頁/共25頁銷售中心的選址方案一:項目東北角商鋪優(yōu)點：方便客戶看房，第一時間攔截客戶不足：與景觀示范區(qū)距離較遠，不利于銷售、示范一體化方案二:直接以會所作為銷售中心優(yōu)點：與樣板間較近、有示范效應不足：銷售中心縱深約50米，且入口較窄，不方便客戶截流

第18頁/共25頁開工期準備工作一、審批許可必須滿足擴初審批、規(guī)劃許可證、施工許可證三大條件二、設計委托委托裝修設計：銷售中心、樣板間讓裝修公司及早介入可反饋土建情況對建筑空間進行優(yōu)化，并保障土建完成即可進行內裝委托景觀設計：對項目景觀進行概念規(guī)劃，對入口景觀示范區(qū)進行施工設計，保障土建期水、電、管線的預埋三、外圍銷售環(huán)境的營造綠化、圍墻、看房通路、現(xiàn)場氛圍四、項目對外的推廣引導落實項目案名、開工儀式策劃、新聞報道、軟文引導建議高炮可以提前開始預定了第19頁/共25頁項目名稱建議及下輪提報內容

第四部分

第20頁/共25頁項目名稱：品牌化個性化特色化大眾化常規(guī)樓盤名稱的四種模式√本樓盤名稱的關鍵點：■從樓海中跳出來：周邊家園、花園之類的名字實在太多，聽了若干遍也很難將各個項目一一對位。■把項目的特點叫出來：我們的核心特點是什么，我們賣的是什么，直觀印象，強化記憶■把項目的高度建立起來：本項目是上層人士的高端居所，必須叫出項目的高貴品質和文化內涵■朗朗上口讓人們脫口而出：第21頁/共25頁■方向一：水域天際水岸國度關鍵詞：大氣、尊貴、水景特色、通俗上口■方向二：水木清源水清木華源清水秀溪源美樹清水源源境溪源關鍵詞：與公司的關聯(lián)、文化、幽雅■方向三：頂秀清溪九溪半島五里香溪九溪玫瑰灣關鍵