淺談住宅小區(qū)裝修管理

淺談住宅小區(qū)裝修管理劉景勝1前言：物業(yè)裝飾裝修管理的概念物業(yè)管理師教材?物業(yè)管理實(shí)務(wù)?：物業(yè)裝飾、裝修管理是通過(guò)對(duì)物業(yè)裝修裝飾過(guò)程的管理、效勞和控制，標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門(mén)對(duì)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。2物業(yè)裝飾裝修是業(yè)主入住后必不可少的環(huán)節(jié)。裝修管理過(guò)程長(zhǎng)，點(diǎn)多面廣，不確定因素多，管理控制難度大。稍有不慎，一方面有可能危害物業(yè)平安，影響物業(yè)的正常使用，或?qū)ξ飿I(yè)構(gòu)成潛在的危險(xiǎn)，導(dǎo)致物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面也可能激發(fā)物業(yè)效勞雙方的矛盾和沖突，影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面。

裝修管理是物業(yè)效勞的重點(diǎn)和難點(diǎn)，特別是小區(qū)交付的第一年，是各項(xiàng)效勞的重中之重。3標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主裝修管理，確保日常裝修管理、監(jiān)督、巡查、溝通的實(shí)效性，加強(qiáng)居住小區(qū)房屋裝飾裝修工程的管理，確保物業(yè)使用平安、合理，房屋的外觀和結(jié)構(gòu)不受損壞，維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?等有關(guān)規(guī)定，對(duì)園區(qū)裝飾裝修進(jìn)行管理效勞。

4一、裝修管理的相關(guān)依據(jù)二、裝修管理效勞的過(guò)程管控三、裝修違章的防止和處理5根據(jù)?寧波市城市房屋使用平安管理?xiàng)l例?第十條：住宅房屋裝修前，所有人或者使用人應(yīng)當(dāng)將裝修工程、裝修部位、裝修時(shí)間等書(shū)面告知物業(yè)效勞企業(yè)；未實(shí)行物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)告知房屋所在地房屋使用平安管理部門(mén)。非住宅房屋裝修前，所有人或者使用人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房屋使用平安管理部門(mén)或者其委托的物業(yè)效勞企業(yè)備案。一、裝修管理的相關(guān)依據(jù)：6

該條例是物業(yè)公司開(kāi)展小區(qū)裝修管理的法律依據(jù)，也是業(yè)主為什么要在裝修前到物業(yè)公司辦理裝修備案手續(xù)的法律依據(jù)。需要注意以下兩點(diǎn)：1、物業(yè)公司是接受區(qū)房管處的委托對(duì)所管理的小區(qū)進(jìn)行裝修管理2、小區(qū)交付前應(yīng)與房管處簽訂一份小區(qū)裝修管理委托協(xié)議，并領(lǐng)取市建委統(tǒng)一印制的裝修備案表71、建設(shè)部?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?；

2、?寧波市城市房屋使用平安管理?xiàng)l例?；?寧波市城市房屋使用平安管理?xiàng)l例實(shí)施意見(jiàn)?

3、國(guó)家?物業(yè)管理?xiàng)l例?、?浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例?、?寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例?；

4、房屋?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?、?業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約?、園區(qū)?業(yè)主手冊(cè)?之?裝修管理方法?相關(guān)類(lèi)容；

5、園區(qū)制訂的?裝飾裝修管理協(xié)議?和?裝修消防平安協(xié)議?等。對(duì)業(yè)主具體裝修行為進(jìn)行管理的依據(jù)：

8?寧波市城市房屋使用平安管理?xiàng)l例?，我們要注意以下幾條：

1、適用范圍：本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市〔含建制鎮(zhèn)〕建成區(qū)已依法交付使用的各類(lèi)住宅房屋和非住宅房屋的使用平安管理?！?條例?第2條〕

2、平安管理概念：本條例所稱(chēng)房屋使用平安管理，是指房屋裝修平安管理、房屋平安鑒定管理和危險(xiǎn)房屋防治管理等?！?條例?第3條〕

一、裝修管理的相關(guān)依據(jù)：93、主管部門(mén)：市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)為全市房屋使用平安管理的主管部門(mén)，各縣〔區(qū)〕房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的房屋使用平安管理工作。

建設(shè)、規(guī)劃、城市管理、工商、公安、平安生產(chǎn)監(jiān)督部門(mén)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房屋使用平安管理的有關(guān)工作?！?條例?第5條〕

一、裝修管理的相關(guān)依據(jù)：10?寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施意見(jiàn)?〔2021年6月12日實(shí)施〕中關(guān)于政府職能部門(mén)查處違章裝修管理的分工城管部門(mén)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市政、綠化、市容管理等方面的違法行為；對(duì)規(guī)劃、環(huán)保部門(mén)相關(guān)職責(zé)已委托或依法劃歸城管部門(mén)的實(shí)施行政處分。規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞房屋外立面、違章搭建、改變房屋使用性質(zhì)的行為；按市政府有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)查處擅自開(kāi)挖地坪降低地坪標(biāo)高的行為。11公安〔交警、消防〕部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、嚴(yán)重阻塞交通、阻礙消防通道、強(qiáng)行停放大型客車(chē)、貨車(chē)和油罐車(chē)〔化學(xué)品車(chē)〕的行為依法采取措施進(jìn)行處理；按?中華人民共和國(guó)噪聲污染防治法?有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)處理社會(huì)噪聲類(lèi)型的行為；依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為。12工商部門(mén)依照職責(zé)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)虛假?gòu)V告、無(wú)照經(jīng)營(yíng)和擅自變更經(jīng)營(yíng)〔辦公〕場(chǎng)所的行為。對(duì)利用車(chē)棚〔庫(kù)〕及違反?物權(quán)法?第七十七條規(guī)定將住宅作經(jīng)營(yíng)〔辦公〕場(chǎng)所的不予核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。房屋平安主管部門(mén)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及房屋使用平安的行為。13環(huán)保部門(mén)負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的油煙、廢氣和企業(yè)等經(jīng)營(yíng)性單位產(chǎn)生的工業(yè)噪聲等超標(biāo)行為。人防部門(mén)負(fù)責(zé)查處未按規(guī)定維護(hù)管理防空地下室、改變防空地下室主體結(jié)構(gòu)、撤除人防設(shè)施設(shè)備及危害防空地下室平安和使用效能的行為。14〔1〕違法拆改承重梁、柱〔含構(gòu)造柱〕和根底結(jié)構(gòu)；

〔2〕違法撤除承重墻體或者在承重墻體上開(kāi)挖門(mén)洞；

〔3〕違法在懸挑樓梯的承重墻上挖洞；

〔4〕在懸挑陽(yáng)臺(tái)拖梁部位的墻體挖洞；

〔5〕在樓面板上超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)砌墻；4、禁止行為（《條例》第7條）

：

一、裝修管理的相關(guān)法律依據(jù)：15

〔6〕在樓面結(jié)構(gòu)層上鑿槽安裝各類(lèi)管道；

〔7〕將不具備防水要求的房屋或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；

〔8〕在房屋頂面上擅自加層建房搭棚；

〔9〕擅自調(diào)整、變動(dòng)房屋消防、燃?xì)?、電力、城市集中供暖、給排水等設(shè)施設(shè)備。

一、裝修管理的相關(guān)依據(jù)：165、房屋裝修工程額在三十萬(wàn)以上且建筑面積在三百平方米以上的，應(yīng)當(dāng)在開(kāi)工前依法向工程所在地建設(shè)行政管理部門(mén)辦理建設(shè)工程施工許可證。〔?條例?第9條〕

一、裝修管理的相關(guān)依據(jù)：176、住宅房屋裝修前，所有人或者使用人應(yīng)當(dāng)將裝修工程、裝修部位、裝修時(shí)間等書(shū)面告知物業(yè)效勞企業(yè)；未實(shí)施物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)告知房屋所在地房屋使用平安管理部門(mén)?！?條例?第10條〕

有以下情形之一的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房屋使用平安管理部門(mén)或者委托的物業(yè)效勞企業(yè)備案：

〔1〕拆改、變動(dòng)非承重結(jié)構(gòu)；

〔2〕增砌墻體、增加房屋使用荷載；

〔3〕開(kāi)鑿非承重墻體、擴(kuò)大或者移動(dòng)門(mén)窗尺寸、位置。

一、裝修管理的相關(guān)依據(jù)：187、房屋使用平安管理部門(mén)和物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修的禁止行為和有關(guān)本卷須知書(shū)面告知房屋所有人、使用人?！?條例?第11條〕

辦理裝修手續(xù)時(shí)所有裝修手續(xù)必須齊全，業(yè)主簽收處不能遺漏或代簽。對(duì)于裝修備案表及裝修管理規(guī)定、消防責(zé)任書(shū)等相關(guān)資料在向業(yè)主做口頭說(shuō)明的同時(shí)必須由業(yè)主簽字存檔，作為物業(yè)履行告知義務(wù)的憑證。裝修資料最好在辦理好手續(xù)后及時(shí)整理好交客服資料人員歸檔，并進(jìn)行核對(duì)和記錄，對(duì)缺失的及時(shí)請(qǐng)業(yè)主配合補(bǔ)簽。

一、裝修管理的相關(guān)依據(jù)：19房屋使用平安管理部門(mén)及其委托的物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)房屋所有人、使用人報(bào)送備案的材料進(jìn)行審查；發(fā)現(xiàn)可能存在違法裝修情形的，應(yīng)當(dāng)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)勘查，制止違法裝修行為。根據(jù)需要備案的資料目錄進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)，手續(xù)不齊全禮貌的向業(yè)主說(shuō)明，請(qǐng)業(yè)主補(bǔ)齊后再來(lái)辦理；核對(duì)業(yè)主身份和房號(hào)，并將業(yè)主身份證復(fù)印存檔。

特別是圖紙，必須根據(jù)原始平面圖和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看，確認(rèn)有無(wú)改動(dòng)，特別是外墻、門(mén)窗、衛(wèi)生間等容易發(fā)生違章裝修的部位。有違章處向業(yè)主說(shuō)明，修改后重新辦理。20寧波晚報(bào)2021年4月19日星期四A8版鄞州區(qū)一幢剛交付的大廈地上總共１７層，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初也許是為了避諱“１３〞、“１４〞這兩個(gè)數(shù)字，刻意將原本第１３、１４層的房子分別標(biāo)為第１５、１６層，上面的樓層標(biāo)注也因此變化。結(jié)果，一戶(hù)粗心業(yè)主因此弄錯(cuò)了樓層，在別人的房子里搞裝修，被房屋主人告上了法庭。近日，經(jīng)過(guò)法院一審、二審后，粗心業(yè)主最終被判決不但要恢復(fù)房屋原狀，還要承擔(dān)賠償責(zé)任。

女業(yè)主認(rèn)錯(cuò)門(mén)裝修了別人的房子

21裝修前，林女士還與物業(yè)公司簽訂了?房屋裝飾裝修管理協(xié)議?，但物業(yè)公司也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這個(gè)“大烏龍〞。雙方協(xié)商不成打起了官司王先生要求林女士恢復(fù)房屋原狀，并對(duì)房屋租金損失進(jìn)行賠償，但林女士不同意。王先生遂將林女士和該大廈的物業(yè)公司起訴至鄞州法院。王先生認(rèn)為，被告林女士的行為嚴(yán)重?fù)p害了自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，造成了自己房屋損壞及無(wú)法履行相應(yīng)出租義務(wù)。而物業(yè)公司作為物業(yè)效勞企業(yè)，未盡到監(jiān)督管理的義務(wù)。他起訴要求被告林女士恢復(fù)房屋原狀并賠償租金損失３萬(wàn)多元，由物業(yè)公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

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粗心業(yè)主和物業(yè)公司被判擔(dān)責(zé)法院經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)定被告屬于錯(cuò)誤裝修，侵犯了原告物權(quán)，依照?物權(quán)法?有關(guān)規(guī)定，判決被告林女士將錯(cuò)裝房屋恢復(fù)原狀，并賠償王先生損失８０００余元。另因物業(yè)公司在與被告簽訂?房屋裝飾裝修管理協(xié)議?時(shí)，也未將被告所有房屋的實(shí)際所處位置及編號(hào)以書(shū)面或其他形式進(jìn)行告知，亦存在過(guò)錯(cuò)，故判決物業(yè)公司賠償原告損失２０００余元。一審宣判后，各方當(dāng)事人均對(duì)判決不服，均提起上訴。近日，寧波市中級(jí)人民法院對(duì)此案進(jìn)行了二審，駁回各方上訴，維持了原審判決。23一、裝修管理的相關(guān)依據(jù)8、第十三條房屋使用平安管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查，制止違法裝修行為；房屋所有人、使用人、裝修施工人員應(yīng)當(dāng)接受房屋使用平安管理部門(mén)的現(xiàn)場(chǎng)勘查，及時(shí)糾正違法裝修行為。在已實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，房屋使用平安管理部門(mén)可以委托物業(yè)管理公司對(duì)房屋裝修行為進(jìn)行日常管理?！?條例?第13條〕該條授予物業(yè)人員對(duì)裝修房屋進(jìn)行巡查的權(quán)利249、違反本條例第八條規(guī)定，未在房屋裝修前進(jìn)行備案的，由房屋所在地縣〔市〕、區(qū)房屋使用平安管理部門(mén)責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)，并可對(duì)住宅房屋的房屋所有人或者使用人處二百元罰款，對(duì)非住宅房屋的房屋所有人或者使用人處一千元罰款。

10、第三十七條違反本條例第十二條規(guī)定，非住宅房屋裝修時(shí)未實(shí)施白蟻預(yù)防處理的，由房屋使用平安管理部門(mén)責(zé)令其改正，并可處二百元以上二千元以下罰款。

一、裝修管理的相關(guān)依據(jù)：25關(guān)于加強(qiáng)房屋地坪標(biāo)高監(jiān)管確保房屋平安的通知〔市建委、市規(guī)劃局、市城管局〕一、房屋所有人或使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門(mén)批準(zhǔn)或房屋所有權(quán)證書(shū)載明的用途使用房屋，不得擅自開(kāi)挖室內(nèi)地坪降低室內(nèi)地坪標(biāo)高，變相提高房屋層高和容積率，改變房屋使用功能。房屋所有人或使用人確實(shí)需要降低室內(nèi)地坪標(biāo)高的，在開(kāi)挖室內(nèi)地坪前必須征得規(guī)劃行政管理部門(mén)許可，并由原房屋設(shè)計(jì)單位出具技術(shù)聯(lián)系單。26二、實(shí)施物業(yè)管理的房屋，房屋所有人或使用人擅自開(kāi)挖室內(nèi)地坪，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并書(shū)面報(bào)告當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政管理部門(mén)，同時(shí)抄告當(dāng)?shù)胤课菔褂闷桨补芾聿块T(mén)。當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政管理部門(mén)、房屋使用平安管理部門(mén)接到社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)效勞企業(yè)或相關(guān)業(yè)主投訴后，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)在2個(gè)工作日內(nèi)勘察現(xiàn)場(chǎng)并依法作出處理意見(jiàn)。27寧波市城市房屋使用平安管理?xiàng)l例實(shí)施意見(jiàn)住宅裝修涉及?條例?第十條規(guī)定3種情形和所有的非住宅裝修，房屋所有人或使用人應(yīng)當(dāng)在裝修前向房屋所在地房屋使用平安管理部門(mén)或者其委托的物業(yè)效勞企業(yè)備案，并提供以下備案材料：1.房屋裝修備案表；2.申請(qǐng)人的身份證明。房屋使用人裝修房屋的，還應(yīng)提供房屋租賃合同和房屋所有人同意裝修的證明；3.房屋產(chǎn)權(quán)證明〔主要是指房屋產(chǎn)權(quán)證或購(gòu)房合同等〕；

284.房屋裝修設(shè)計(jì)方案〔主要包括房屋裝修工程、部位、平面圖等資料〕、施工方案〔主要包括施工單位、施工期限、施工技術(shù)等資料〕及相關(guān)說(shuō)明；5.非住宅房屋裝修涉及房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)，或者超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)加大房屋使用荷載的，必須按照國(guó)家規(guī)定由原設(shè)計(jì)單位或者其他具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出裝修設(shè)計(jì)方案；6.房屋裝修涉及共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)出具相關(guān)業(yè)主及相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的意見(jiàn)。29縣〔市〕區(qū)房屋使用平安管理部門(mén)負(fù)責(zé)房屋裝修備案工作，已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)，由房屋使用平安管理部門(mén)委托的物業(yè)效勞企業(yè)受理，沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的，由當(dāng)?shù)胤抗芩舱尽呈芾?。房屋使用平安管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂房屋裝修管理委托協(xié)議，明確裝修管理的權(quán)限和職責(zé)。房管所〔站〕、物業(yè)效勞企業(yè)在收到申請(qǐng)人房屋裝修備案材料后，一般應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審查，符合規(guī)定的應(yīng)予以備案，并將房屋裝修的禁止行為和本卷須知書(shū)面告知申請(qǐng)人。房屋裝修工程額在30萬(wàn)元以上且建筑面積在300平方米以上，應(yīng)告知申請(qǐng)人向建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理施工許可。30〔一〕、裝修管理前期階段：

裝修管理前期階段主要是指房屋交付前的準(zhǔn)備工作。一個(gè)小區(qū)裝修管理的很多工作要求我們?cè)诮桓肚熬鸵瓿?，以便盡可能的減少日后違規(guī)裝修的產(chǎn)生。

1、制訂裝修效勞協(xié)議：根據(jù)園區(qū)?商品房買(mǎi)賣(mài)同?；物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)公司、業(yè)委會(huì)、業(yè)主簽訂的?前期物業(yè)效勞合同?、?物業(yè)效勞合同?、?前期物業(yè)效勞協(xié)議??臨時(shí)管理規(guī)約?等制定本園區(qū)裝修效勞協(xié)議；

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

31322、裝修期間，在園區(qū)裝修材料、裝修垃圾進(jìn)進(jìn)出出的過(guò)程中，容易造成共用設(shè)施設(shè)備的損壞，所以為了盡可能的減少損壞、保護(hù)園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備，根據(jù)實(shí)際情況制定園區(qū)成品保護(hù)方案，要求開(kāi)發(fā)公司予以保護(hù)；

如：電梯轎廂安裝保護(hù)板、精裝修部位臺(tái)階保護(hù)、不能使用電梯運(yùn)輸?shù)拇笮桶宀募揖卟捎玫跹b、多層住宅的樓梯扶手需進(jìn)行成品保護(hù)等。二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

33電梯成品保護(hù)進(jìn)戶(hù)門(mén)成品保護(hù)343、為了園區(qū)整體干凈、整潔，在園區(qū)交付前就要選定裝修垃圾堆放點(diǎn)，裝修垃圾堆放點(diǎn)既要考慮方便清運(yùn)，又要考慮不影響業(yè)主的正常生活，位置盡可能隱蔽的角落，必要時(shí)采取圍合；

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

354、制訂空調(diào)安裝方案，必須要求對(duì)園區(qū)的每一種戶(hù)型、每一個(gè)單元進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，核實(shí)空調(diào)外機(jī)安裝位置，確定空調(diào)外機(jī)安放位置，這里就要求我們了解各類(lèi)空調(diào)外機(jī)的尺寸；

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

36二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

5、針對(duì)開(kāi)發(fā)公司在房屋銷(xiāo)售時(shí)做出有關(guān)于可能影響園區(qū)外立面的承諾，在房屋交付前必須要與開(kāi)發(fā)公司予以明確責(zé)任；主要是關(guān)于陽(yáng)臺(tái)是否封閉、頂層露臺(tái)是否可以搭建陽(yáng)光房、頂層是否可以安裝太陽(yáng)能熱水器、防盜窗及晾衣架的安裝等。37

6、針對(duì)園區(qū)內(nèi)頂層露臺(tái)或者和商鋪屋面的區(qū)域，要明確相關(guān)的使用權(quán)限，沒(méi)有雨棚的露臺(tái)安裝雨棚的方案，同時(shí)要了解開(kāi)發(fā)公司在銷(xiāo)售時(shí)的合同及相關(guān)資料，商鋪屋面戶(hù)戶(hù)相通的平安隱患要制定方案，必要時(shí)要求開(kāi)發(fā)公司加裝平安防護(hù)；

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

387、住宅小區(qū)建議引進(jìn)園區(qū)搬運(yùn)效勞隊(duì)，一是為園區(qū)創(chuàng)收，再者裝修材料、垃圾的搬運(yùn)，對(duì)園區(qū)的公用設(shè)施設(shè)備都起到了保護(hù)作用，但在選定時(shí)要明確相關(guān)的責(zé)任，宗旨是為園區(qū)業(yè)主效勞，防止引起不必要的糾紛；

8、交付時(shí)加強(qiáng)裝修管理工作的宣傳，特別針對(duì)外立面管理工作的引導(dǎo)，必要時(shí)可以印制一些關(guān)于本小區(qū)有關(guān)裝修方面的宣傳冊(cè)；

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

39（二）裝修管理早期階段1、裝修手續(xù)的辦理以及手續(xù)辦理需要注意的事項(xiàng)：二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

40（1）備案程序物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)取資料：A．《裝修須知》B．《裝修備案表》C．其它資料(房屋裝修宣傳手冊(cè)和車(chē)輛管理規(guī)定等)裝修單位提供資料：A．裝修單位資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件B．裝修合同與裝修人員上崗證C．裝修設(shè)計(jì)平面圖、水電管線變更詳圖簽訂相關(guān)協(xié)議：A．《裝飾裝修管理協(xié)議》B．《裝修消防安全協(xié)議》二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

41審核與辦理：審核裝修單位資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、與業(yè)主的裝修合同及裝修人員上崗證；審核裝修圖紙；辦理裝修人員出入證滅火器的配備和繳納租賃費(fèi)用裝修前房屋復(fù)驗(yàn)裝修施工階段工程人員、管理員等巡查裝修完畢清場(chǎng)驗(yàn)收二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

42業(yè)主〔使用人〕進(jìn)行房屋裝修前應(yīng)向物業(yè)效勞中心辦理登記備案手續(xù)，備案時(shí)需提供以下資料：

A、裝修平面圖和水電管線圖；

B、裝修單位資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

C、房屋裝修合同復(fù)印件；

D、進(jìn)場(chǎng)裝修工人名單和身份證復(fù)印件等相關(guān)資料。

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

43業(yè)主〔使用人〕在物業(yè)效勞中心需填寫(xiě)以下表單：

A、?房屋裝修備案表?；

B、簽定入戶(hù)?裝修管理協(xié)議?和?裝修消防協(xié)議?；

C、辦理?裝修施工人員臨時(shí)出入證?。

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

44業(yè)主〔使用人〕裝修房屋未涉及到開(kāi)鑿墻體或拆改隔墻、變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)，需到物業(yè)效勞中心辦理裝修備案手續(xù)。業(yè)主〔使用人〕方可進(jìn)行裝修。

業(yè)主〔使用人〕房屋裝修涉及到開(kāi)鑿墻體或拆改隔墻、變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)，應(yīng)經(jīng)與房屋設(shè)計(jì)院〔原房屋同等資質(zhì)設(shè)計(jì)單位〕出具設(shè)計(jì)圖〔加固方案〕，政府相關(guān)部門(mén)審核，取得許可證后，并在物業(yè)效勞中心備案后，方可施工。

對(duì)違章裝修行為，物業(yè)效勞中心有權(quán)通過(guò)合法途徑，會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處分。

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

45〔2〕辦理裝修時(shí)提示的本卷須知和禁止行為:

為確保園區(qū)的居住品質(zhì)，保持物業(yè)建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，效勞中心根據(jù)園區(qū)及建筑的實(shí)際情況，確定以下裝修要求，請(qǐng)業(yè)主在設(shè)計(jì)裝修方案時(shí)遵守以下事項(xiàng)：

A、不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)，改變或破壞房屋外貌：不得在房屋外〔包括外墻、門(mén)窗外側(cè)、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、屋頂、屋面等〕安裝、架設(shè)、搭建防盜柵欄、紗窗、晾衣架、遮陽(yáng)蓬、雨架花架、陽(yáng)光蓬、廣告牌、太陽(yáng)能、獨(dú)立天線等;

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

46

B、不得在非指定位置安裝空調(diào)室外機(jī)、采暖設(shè)備、熱水供給裝置等；

C、不得改變陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的原有裝飾材料、顏色、形狀和規(guī)格，不得在陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)安裝熱水鍋爐，擺放洗衣機(jī)設(shè)施;

D、不得占有或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)備;

E、不得改變房屋用途或使用功能;

F、如因業(yè)主原因，造成外立面破壞的，業(yè)主必須無(wú)條件恢復(fù)原狀，并賠償相應(yīng)損失。

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

47業(yè)主在對(duì)廚房、衛(wèi)生間進(jìn)行裝修時(shí)，請(qǐng)遵守以下事項(xiàng)：

A、廚房燃?xì)夤艿馈⑷細(xì)獗碚?qǐng)勿擅自更改或移動(dòng)，如確需變動(dòng)應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司操作；

B、廚房間油煙機(jī)和衛(wèi)生間的通風(fēng)排氣孔已預(yù)留好，請(qǐng)勿撤除、封堵，移動(dòng)或敲鑿；熱水器排氣孔請(qǐng)?jiān)谛谥行闹付ㄎ恢么蚩?。切勿將煤氣熱水器排煙管接入共用煙道或通風(fēng)排氣管道；二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

48

C、不得破壞衛(wèi)生間、廚房間的防水層，衛(wèi)生間、廚房間嚴(yán)禁擴(kuò)大。請(qǐng)勿更改下水道位置，特別是衛(wèi)生間必須按原設(shè)計(jì)的位置布置，非下沉式衛(wèi)生間切勿抬高地坪，在鋪墻地磚前必須做好防水層，以免今后鄰里間的糾紛；

D、衛(wèi)生間、廚房間及空調(diào)管道吊頂時(shí)請(qǐng)留出檢查孔，以便檢查維修。衛(wèi)生間共用管道檢修口禁止封死以便正常維修；

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

49E、裝修時(shí)請(qǐng)將所有排水管及地漏暫時(shí)封閉，切勿將垃圾、油漆、膠水、廢溶劑、飯菜、塑料袋或水泥沙漿等倒入廚房間、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地漏等下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更換任何共用設(shè)施，如下水道、喉管、暗渠等；二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

50正確施工錯(cuò)誤施工51

F、假設(shè)需要打孔，須由物業(yè)效勞中心確認(rèn)打孔位置，方可施工。禁止施工隊(duì)隨意打孔；

G、“等電位〞為接地裝置，禁止移動(dòng)、覆蓋、撤除，以防發(fā)生用電事故；

H、電源線該排必須注意絕緣，保證平安用電；

I、裝修前，必須對(duì)衛(wèi)生間做24小時(shí)閉水試驗(yàn)，并經(jīng)業(yè)主、裝修單位、效勞中心三方驗(yàn)證試驗(yàn)結(jié)果。

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

52業(yè)主在對(duì)餐廳、客廳、臥室進(jìn)行裝修時(shí)，請(qǐng)遵守以下事項(xiàng)：

A、不改變主體結(jié)構(gòu)或明顯加大荷栽，室內(nèi)承重墻、柱、樓板均嚴(yán)禁撤除、開(kāi)洞或更改；

B、隔戶(hù)墻兩側(cè)任何一戶(hù)在裝修時(shí)禁止隨意敲鑿或做嵌入式裝修；

C、為確保用電平安，請(qǐng)勿將室內(nèi)開(kāi)關(guān)箱移位或改變進(jìn)戶(hù)總線；所有電線敷設(shè)應(yīng)采用護(hù)套管，切勿直埋；二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

5354D、各電氣回路所負(fù)擔(dān)的電器總?cè)萘空?qǐng)勿超過(guò)此回路的限定容量。用戶(hù)電表為6KW，如需增大供電容量，請(qǐng)業(yè)主先到電力部門(mén)辦理擴(kuò)大手續(xù)；經(jīng)核準(zhǔn)后，由電力部門(mén)或其指定的單位施工并報(bào)效勞中心備案；

E、請(qǐng)勿從有線電視接收系統(tǒng)中私自接線，以免影響收視效果。室內(nèi)可視、寬帶網(wǎng)絡(luò)終端盒等請(qǐng)勿隨意移位，以免影響使用效果。裝修時(shí)注意不要損壞墻體內(nèi)電線、線、對(duì)講線、有線閉路電視線和寬帶網(wǎng)絡(luò)線暗埋管；

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

55F、鋪設(shè)地板地角塞打洞時(shí)，必須有限位裝置。注意防止傷及樓板中線路管道及鋼筋。假設(shè)有不明處，請(qǐng)于效勞中心聯(lián)系；

G、空調(diào)室外機(jī)必須安裝在指定位置，保持上下一致，排列整齊；禁止開(kāi)墻安裝窗式空調(diào)機(jī)；空調(diào)冷凝水管插入下水管，以防外溢〔建議業(yè)主購(gòu)置空調(diào)時(shí)參考物業(yè)效勞中心提供的各類(lèi)空調(diào)室外機(jī)尺寸一覽表，以免造成室外機(jī)無(wú)法放置室外機(jī)位

H、地面開(kāi)槽深不得超過(guò)3cm，寬不得超過(guò)5cm。

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

56業(yè)主對(duì)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)進(jìn)行裝修時(shí)，請(qǐng)遵守以下事項(xiàng)：

A、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)裝修時(shí)請(qǐng)注意荷載量，超載易損壞房屋結(jié)構(gòu)，造成不平安隱患；

B、陽(yáng)臺(tái)地面裝修材料面層高度禁止超過(guò)踢腳線高度；

C、禁止撤除連接陽(yáng)臺(tái)門(mén)窗的墻體，擴(kuò)大原有門(mén)、窗尺寸或另建門(mén)窗；

D、禁止封閉陽(yáng)臺(tái)；禁止在露臺(tái)上搭建雨架、花架、遮陽(yáng)蓬、陽(yáng)光蓬等

E、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)晾衣架按效勞中心統(tǒng)一要求安裝；二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

57F、陽(yáng)臺(tái)不得安裝洗衣設(shè)備；

G、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)內(nèi)不宜堆放過(guò)多物品，尤其是垃圾或廢棄物，防止垃圾堵塞陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的地漏(一旦地漏被堵塞，遇大風(fēng)、大雨季節(jié)可能造成排水受阻以致室內(nèi)進(jìn)水，財(cái)產(chǎn)受損)；

H、禁止在陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)上架設(shè)獨(dú)立天線和設(shè)置廣告、招牌；

I、禁止撤除、改變陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)鋁合金門(mén)。二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

58

業(yè)主〔使用人〕裝修僅限于室內(nèi)，不得越過(guò)外墻；

嚴(yán)禁裝修外墻及公共樓道局部。

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

59其他本卷須知:

A、裝修期間，做好房屋裝修隱蔽工程記錄，假設(shè)需要調(diào)整裝修工程，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)效勞中心。裝修完畢后，請(qǐng)業(yè)主〔使用人〕及時(shí)告之效勞中心，并向效勞中心提供房屋隱蔽工程記錄，以便效勞中心今后提供維修效勞；

B、嚴(yán)禁撤除、更換進(jìn)戶(hù)門(mén)；

C、裝修中使用的分隔設(shè)施應(yīng)采用輕質(zhì)分隔材料。

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

60612、撤除墻體、管線開(kāi)槽：

房屋內(nèi)部墻體的撤除過(guò)程中一定要防止業(yè)主將承重墻、剪力墻等影響房屋結(jié)構(gòu)的墻、梁、柱等撤除或者隨意打孔、開(kāi)槽等，還有就是有些業(yè)主為了自己戶(hù)內(nèi)的面積擴(kuò)大，衛(wèi)生間面積擴(kuò)大，將與相鄰房屋的墻體削薄〔特別是進(jìn)戶(hù)門(mén)玄關(guān)位置該做一個(gè)鞋柜等〕，最終導(dǎo)致相鄰業(yè)主的投訴；

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

623、泥工施工過(guò)程中建議業(yè)主〔使用人〕要求裝修單位將原有頂棚粉刷層全部鏟除，重新粉刷，如果不鏟除的話，大局部一年后會(huì)產(chǎn)生脫落、開(kāi)裂等現(xiàn)象；

4、水電安裝：水電安裝時(shí)要注意水管的鋪設(shè)，重點(diǎn)要注意空調(diào)機(jī)插座的位置是否與空調(diào)機(jī)位安裝方案上面的相符，如果安裝時(shí)不是在指定的位置，就要及時(shí)與業(yè)主、裝修工人進(jìn)行溝通；

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

635、泥工施工時(shí)：該階段要求裝修工人做好防水工作，比方陽(yáng)臺(tái)鋁合金門(mén)外側(cè)的防水措施〔針對(duì)我們綠城的裝修管理特色，因?yàn)橐蟛荒芊忾]陽(yáng)臺(tái)，如果不做防水的話時(shí)間長(zhǎng)了，陽(yáng)臺(tái)的雨水有可能從地磚縫隙里滲透到戶(hù)內(nèi)，造成木地板發(fā)霉等〕，衛(wèi)生間的防水必須要重新再做，雖然房產(chǎn)公司對(duì)衛(wèi)生間已經(jīng)做過(guò)防水處理，但很多衛(wèi)生間在裝修撤除墻體過(guò)程中將衛(wèi)生間防水層破壞，同時(shí)做防水盡可能的將防水翻邊做到墻頂，因?yàn)楹芏嘈l(wèi)生間與臥室共用一個(gè)墻體，如果防水不做到頂?shù)脑?，今后就有可能衛(wèi)生間的濕氣會(huì)慢慢滲透到臥室的墻體，臥室這個(gè)位置一般是衣柜，所以最終導(dǎo)致衣柜發(fā)潮發(fā)霉；

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

646、水電管線鋪設(shè)過(guò)程中要注意接頭，必要時(shí)用相機(jī)拍照留以下圖片資料，以便今后備查，水管鋪設(shè)完工后，建議業(yè)主〔使用人〕要求施工單位做水管試壓測(cè)試。

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

65〔三〕、裝修管理中期階段

裝修中期階段我們將其歸納為木工、油漆工施工階段，該階段一般是不會(huì)產(chǎn)生影響園區(qū)外立面的行為，但此階段必須加強(qiáng)一下幾點(diǎn)的管理：

1、裝修人員的管理，該階段因?yàn)槭悄竟な┕ぁ⒂推峁な┕?，?jīng)常會(huì)停停做做，斷斷續(xù)續(xù)，人員的流動(dòng)量比較大，這就要求我們平時(shí)的巡查不能間斷，秩序維護(hù)員要加強(qiáng)裝修工人進(jìn)出園區(qū)的檢查，核實(shí)出入證；

2、該階段必須及時(shí)提醒業(yè)主、使用人、裝修負(fù)責(zé)人配置滅火器，不得私自亂拉電線、動(dòng)用明火，因?yàn)樵撾A段木工、油漆工施工最容易引起火災(zāi)等；

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

663、木工、油漆工因?yàn)榻?jīng)常要穿插施工，所以要求裝修工人對(duì)產(chǎn)生的垃圾日產(chǎn)日清，防止產(chǎn)生火災(zāi)；

4、檢查過(guò)程中要盡可能的要求關(guān)門(mén)施工，因?yàn)橛械耐粯菍拥臉I(yè)主已經(jīng)入住，如果敞開(kāi)門(mén)施工的話，那么木工施工的木屑、油漆工施工時(shí)的灰塵、油漆等都將影響相鄰業(yè)主的正常生活，同時(shí)也會(huì)影響園區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備；

5、此階段要注意提醒業(yè)主、裝修工人在安裝木地板的地籠打孔時(shí)要注意防止將樓板打穿，充氣鉆的深度不易超過(guò)8厘米；

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

67〔四〕、裝修管理后期階段

裝修后期階段我們將其歸納戶(hù)內(nèi)燈具、電器、空調(diào)等安裝以及家具采購(gòu)，該階段主要是安裝空調(diào)外機(jī)、晾衣架、花架、雨棚等，如果沒(méi)有嚴(yán)格把控，將直接破壞外立面，同時(shí)要協(xié)助做好業(yè)主的家具搬運(yùn)：

1、建議業(yè)主〔使用人〕在裝修完成后，要求裝修單位對(duì)戶(hù)內(nèi)水電、上下水、馬桶、地漏等設(shè)施設(shè)備情況是否完好，電路情況是否有短路現(xiàn)象；

二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

682、對(duì)安裝空調(diào)〔分體機(jī)〕、晾衣架、防盜窗、雨棚、花架、衛(wèi)星天線等影響外立面的情況，首先是秩序維護(hù)員加強(qiáng)對(duì)違規(guī)材料、物品的進(jìn)出管理，對(duì)安裝空調(diào)、晾衣架等秩序維護(hù)員無(wú)法確定，及時(shí)通知裝修管理員現(xiàn)場(chǎng)跟蹤；

3、家具、板材等搬運(yùn)工程中要注重現(xiàn)場(chǎng)的管理，防止對(duì)園區(qū)設(shè)施設(shè)備的損壞。二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

69二、裝修管理服務(wù)的過(guò)程管控：

幻燈片5

70三、裝修違章的防止和處理：1、在房屋交付及辦理裝修備案手續(xù)時(shí)，與業(yè)主進(jìn)行溝通，告知業(yè)主園區(qū)裝修的本卷須知和禁止的裝修行為，并了解業(yè)主真實(shí)的裝修意圖，以盡早發(fā)現(xiàn)裝修中可能存在的違章情況，在辦理裝修備案手續(xù)時(shí)要求業(yè)主提供裝修平面圖等相關(guān)圖紙；

事前告知712、在與業(yè)主的前期溝通過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違章苗頭，雖經(jīng)勸說(shuō)業(yè)主已同意按園區(qū)裝修管理規(guī)定施工的，在裝修過(guò)程中，裝修管理員更要加強(qiáng)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡查；

3、門(mén)崗隊(duì)員要嚴(yán)格執(zhí)勤，對(duì)所有運(yùn)輸裝修材料的車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，杜絕違章裝修材料進(jìn)入園區(qū)；門(mén)