合肥住宅項目可行性研究報告

PAGE類號：__________學校代碼：學號：HefeiUniversity本科畢業(yè)設(shè)計BACHELORPROJECT論文題目：華地公館住宅項目可行性研究報告編制學位類別：管理學學士學科專業(yè)：工程管理作者姓名：導師姓名：完成時間：華地公館住宅項目可行性研究摘要可行性研究是隨著科學技術(shù)進步和經(jīng)濟管理科學發(fā)展而逐步興起，并日趨完善的綜合性科學，可行性研究是在投資之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。本設(shè)計是通過對合肥市2011年房地產(chǎn)住宅市場的回顧和2012年第一、第二月份的銷售分析而開展的合肥市華地公館住宅項目可行性分析。在研究該項目時，以市場供需為立足點，分析項目開發(fā)的可行性和市場性；以資源投入為限度，分析融資情況和醒目的形象定位；以科學方法為手段，分析項目開發(fā)的優(yōu)劣勢；以系列評價指標為結(jié)果，最終確定該項目在技術(shù)上能否實施，能否取得最佳的經(jīng)濟效益?；窘ㄔO(shè)可行性研究，是基本建設(shè)前期工作的重要內(nèi)容，也是按基本建設(shè)程序辦事的重要步驟，其目的就是要使建設(shè)項目決策正確，避免或減少因決策失誤而造成的投資浪費。關(guān)鍵詞：可行性研究；市場分析；財務(wù)分析；不確定性分析

ImpressionofHuaMansionresidentialprojectfeasibilitystudyABSTRACTThefeasibilitystudyistheprogressasscienceandtechnologyandeconomicmanagementofscientificdevelopmenthasarisen,andbetterintegratedscience,afeasibilitystudyisintheinvestmentpriortotheproposeddevelopmentprojecttoconductacomprehensive,systematicresearchandanalysis,theuseofscientifictechnologyevaluationmethod,obtainedaseriesofevaluationindex,inordertodeterminewhethertheprojectfeasibleresearch.Thedesignisbasedon2011,Hefeicityresidentialrealestatemarketreviewandin2012thefirstsecondmonths,salesanalysisofHefeicityimpressionHuaMansionresidentialprojectfeasibilityanalysis.Inthestudyoftheproject,marketsupplyanddemandasthestartingpoint,analysisofprojectfeasibilityandmarket;toresourcelimits,analysisoffinancingsituationandthestrikingimagepositioning;withscientificmethods,analysisoftheadvantagesanddisadvantagesofprojectdevelopment;toseriesofevaluationindexfortheresult,ultimatelydeterminetheprojecttechnicalwhethertoimplement,canobtainthebesteconomicbenefit.Basicconstructionfeasibilitystudies,isthebasicconstructionprophaseworkimportantcontent,isalsointhebasicconstructionproceduresandimportantstep,itspurposeistomaketheconstructionprojectisdecision-makingcorrect,avoidorreducebecauseofdecision-makingerrorcausedbythewasteofinvestment.KeyWords:Feasibilitystudy;marketanalysis;financialanalysis;uncertaintyanalysisPAGE46TOC\o"1-3"\p""\h\z\u目錄第一章總論 11.1 項目概況 11.2開發(fā)商簡況 11.3項目建設(shè)的必要性 11.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標 21.5研究報告的編制依據(jù) 31.6研究報告的研究范圍 3第二章項目投資環(huán)境可行性分析 42.1安徽省國民經(jīng)濟發(fā)展情況 42.2合肥市房地產(chǎn)市場 42.2.1合肥市區(qū)域規(guī)劃 42.2.2合肥市房地產(chǎn)市場概況 52.3合肥市城市綠化與交通 72.3.1城市綠化 72.3.2城市道路交通 72.4項目所在區(qū)域分析 92.4.1蜀山區(qū)功能布局 92.4.2區(qū)屬銷售情況分析 10第三章項目定位 123.1產(chǎn)品競爭力分析（SWOT分析） 123.1.1優(yōu)勢 123.1.2劣勢 123.1.3機會 123.1.4威脅 123.2項目的客戶定位 133.2.1目標客戶初步定位 133.2.2目標客戶特征分析 133.3產(chǎn)品定位 133.4價格定位 163.5形象定位 17第四章建設(shè)規(guī)模與標準 184.1項目地理位置 184.2用地規(guī)劃 184.3建筑使用功能 19第五章建筑方案設(shè)計 205.1總體設(shè)計原則與構(gòu)思 205.1.1設(shè)計原則 205.1.2總體構(gòu)思 205.2建筑設(shè)計方案 205.2.1平面設(shè)計 205.2.2立面設(shè)計 205.2.3建筑與裝修方案 205.3結(jié)構(gòu)設(shè)計 215.4公用設(shè)施方案 215.5項目周邊配套設(shè)施 22第六章環(huán)保、節(jié)能、消防 236.1環(huán)境保護 236.1.1項目環(huán)境影響分析 236.1.2減少污染的目標和措施 236.2節(jié)能 236.3消防 23第七章項目實施安排與進度計劃 24第八章投資估量與資金籌措 258.1項目投資估算 258.1.1投資估算依據(jù) 258.1.2建設(shè)投資估算 258.1.3項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算 268.2資金籌措及使用計劃 308.3項目用款計劃 31第九章項目財務(wù)評價 329.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 329.2收入估算 329.3編制收入估算表 329.4財務(wù)分析 349.4.1盈利能力分析 349.4.2清償能力分析 38第十章不確定性分析 3910.1盈虧平衡分析 3910.2敏感性分析 4110.3風險分析和對策 4210.3.1項目風險 4210.3.2防范對策 43第十一章研究結(jié)論 44參考文獻 45致謝 46第一章總論項目概況為加快合肥市蜀山區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，改善地區(qū)環(huán)境，配合整個合肥市的城市整體規(guī)劃，安徽華地置業(yè)有限公司擬對位于合肥市蜀山規(guī)劃區(qū)內(nèi)望江西路與懷寧路交叉口東南角的地塊進行開發(fā)，建立一個住宅小區(qū)，以豐富蜀山區(qū)的發(fā)展，改善合肥蜀山區(qū)的面貌。該項目規(guī)劃面積140000平米，總建筑面積340000平米，位于合肥市望江西路269號，潛山路和望江西路交匯處向西150米，地處黃望潛板塊核心區(qū)位。南臨政務(wù)區(qū)天鵝湖，西眺大蜀山。1.2開發(fā)商簡況華地置業(yè)有限公司是2004年12月由新華集團和香港信地集團兩大集團公司共同出資組建的大型房地產(chǎn)企業(yè)，位于安徽省合肥市望江路269號，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管理及物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)。公司自成立以來，一直秉承“誠信、責任、共贏”的理念，以高度的社會責任感經(jīng)營企業(yè)。公司堅持以“團結(jié)、務(wù)實、開拓、奉獻”的企業(yè)精神為指導，在激烈的市場競爭中，抓住每一個發(fā)展機遇，連續(xù)多年來，公司保持了良好的發(fā)展勢頭。華地置業(yè)有限公司打造了以華地學府名都為代表的高端綜合物業(yè)，以城市運營商的使命感整體運營城市，提升城市居住品質(zhì)。1.3項目建設(shè)的必要性（1）為滿足合肥市城市規(guī)劃建設(shè)的要求，改善市區(qū)居住環(huán)境，提升城市住宅品質(zhì)，促進合肥市經(jīng)濟的快速發(fā)展，擬在望江西路與懷寧路交叉口東南角地塊建設(shè)高級住宅區(qū)。（2）隨著合肥市經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人居可支配收入也對到了相應的提高，人們對改善居住條件的要求也日益強烈，加之城市化進程加快，促使周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量涌入市區(qū)，隨之而來對合肥市的居住，教育，衛(wèi)生等各項關(guān)系民生問題的設(shè)施提出來更高的要求。該項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟規(guī)劃，適合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展要求，對實現(xiàn)合肥市城市建設(shè)規(guī)劃，提高和改善人民居住水平和居住環(huán)境，滿足人民日益增長的消費需求，促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展具有重要作用。（3）該項目開發(fā)完畢后，所在地人流、車流將會有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。同時考慮到該地區(qū)地處合肥市新IT中心，周邊樓盤眾多，學校、小區(qū)的建設(shè)和周邊的交通條件會比較好。建成后的交通和市場環(huán)境滿足項目小區(qū)的需求。而且該項目由于不是孤立的居住小區(qū)，因此也能融入周邊的環(huán)境和市政設(shè)施中，為整個大合肥建設(shè)說容納和互相適應?？偟膩碚f，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用，對社會的發(fā)展是有積極的作用（4）該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，建成后將大大提高市區(qū)居民的住房條件，降低城鎮(zhèn)住房壓力，緩解城市人口居住壓力，擴大城市基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋范圍，實現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置。具有可觀的經(jīng)濟和顯著的社會效益，其建設(shè)是非常必要的。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1：主要技術(shù)經(jīng)濟指標表項目數(shù)值單位用地面積140000平方米容積率2.43總建筑面積340000平方米地上建筑面積320000平方米其中住宅303000平方米會所4000平方米物業(yè)及其他3000平方米其中物業(yè)800平方米綜合商場1000平方米休養(yǎng)所1200平方米地下建筑面積20000平方米建筑密度28%戶均面積120平方米總戶數(shù)1900戶車位配比1:1汽車位個數(shù)1900個1.5研究報告的編制依據(jù)(1)項目建議書及其批復文件；(2)國家及合肥市頒布的相關(guān)法律、政策、法規(guī)；(3)合肥市總體規(guī)劃（2006—2020）；(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(5)合肥市市區(qū)建設(shè)用地批準書；(6)合肥市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃；(7)合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案；(8)合肥及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘查資料；(9)合肥市統(tǒng)計年鑒（2006—2011）；(10)建設(shè)部2000年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》等等。1.6研究報告的研究范圍本報告的研究范圍主要包括項目投資環(huán)境分析與市場預測、建設(shè)規(guī)模與開發(fā)條件、建筑方案設(shè)計、環(huán)保、消防與節(jié)能、節(jié)水、建設(shè)安排與進度計劃、投資估算與資金籌措、財務(wù)評價、社會評價、風險分析等。

第二章項目投資環(huán)境可行性分析2.1安徽省國民經(jīng)濟發(fā)展情況2011年全省實現(xiàn)生產(chǎn)總量15110.3億元，按可比價格計算，比上年增長13.5%。其中，，第一產(chǎn)業(yè)增加值2020.3億元，增長4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值8226.4億元，增長17.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值4863.6億元，增長10.5%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的14∶52.1∶33.9變化為13.4∶54.4∶32.2，其中工業(yè)增加值占GDP的比重為46.2%，比上年提高2.4個百分點。全社會勞動生產(chǎn)率為36986元／人，比上年增加6234元。人均GDP達25340元(折合3923美元)，比上年增加4452元。圖12007—2011年全省生產(chǎn)總值及其增長速度圖數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計局統(tǒng)計公報（2007—2011）2.2合肥市房地產(chǎn)市場：2.2.1合肥市區(qū)域規(guī)劃大合肥整體布局:其中“141”城市發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)巢經(jīng)濟圈的城市現(xiàn)狀。圖2合肥市城市總體規(guī)劃圖其中，1是指在合肥城鎮(zhèn)密集區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)建一個主城，一個主城是指在現(xiàn)有合肥二環(huán)路以內(nèi)、312國道以北的城市空間，主要負擔城市的綜合服務(wù)職能；4是指四個外圍城市組團，分別是東部組團（包括店埠、撮鎮(zhèn)）；北部組團（包括瑤海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、廬陽工業(yè)園區(qū)、雙墩）；西部組團（包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地）；西南部組團（包括經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、上派鎮(zhèn)）；1是指一個濱湖新區(qū)，在巢湖東北岸地勢較高地段建設(shè)濱湖新區(qū)（包括包河工業(yè)園區(qū)）。2.2.2合肥市房地產(chǎn)市場概況（一）2011年合肥市各區(qū)域住宅用地、商品住宅市場概況由于新政的影響，貸款利率不斷上升，導致2011年土地出讓在幅數(shù)上有所減少，2011年的5月、9月均無住宅用地出讓。合肥市住宅用地出讓面積最大的為1月份，即在新年之后，合肥市升級版限購令頒布的前兩個月，達到了1303.97畝，總值達434341.8萬元。圖32011年合肥市土地成交走勢圖數(shù)據(jù)來源：合肥市房地產(chǎn)交易網(wǎng)—2011年年度報告2011年合肥市住宅用地2011年合肥市經(jīng)營性用地成交總額121.608億元，共3900.593畝，成交均價356.283萬元/畝，相比較2010年197.903億元下跌76.295億元，跌幅達38.55%。其中，合肥市商品房(不含商住)共成交13宗土地，總成交量1680.4畝，成交均價464.923萬元/畝，成交總額80.914億元。在合肥市9個區(qū)域中，濱湖區(qū)以總成交量674.74畝摘得頭魁，政務(wù)區(qū)272.85畝排名第二，蜀山區(qū)217.05畝列居第三。相較而言，在市區(qū)已經(jīng)發(fā)展比較成熟的區(qū)域中，蜀山區(qū)仍是土地的較重要成交陣地。表2-12010-2011年合肥市土地成交統(tǒng)計表2010-2011年合肥市土地成交統(tǒng)計2010年成交量2011年成交量同比成交面積4598.987畝3872.407畝-15.8%成交單價430萬元/畝338萬元/畝-21.4%數(shù)據(jù)來源：合肥市房地產(chǎn)交易網(wǎng)—2011年年度報告從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，各區(qū)域樓面價差異明顯，樓面價較低的經(jīng)調(diào)查為公租房建設(shè)地塊，而在商品房中，樓面價較低的為經(jīng)開區(qū)。在已經(jīng)開發(fā)比較完善的臨近城中心區(qū)域，蜀山區(qū)樓面價則比其他區(qū)域較低，具有一定的競爭優(yōu)勢。（二）2012年合肥市第一、二月份房地產(chǎn)市場狀況（1）市區(qū)樓盤供應分析和成交統(tǒng)計據(jù)了解，成交量較好的樓盤多為剛需盤，價格都處于合肥市價格平均水平左右，從合肥市房產(chǎn)網(wǎng)了解的情況來看，絕大部分的投資型、改善型置業(yè)需求，早已被限購令抑制，而首次置業(yè)者的入市愿望已然強烈。中央依舊高強的調(diào)控政策不動搖與合肥市以及剛出臺的“微調(diào)”政策一直進行的博弈，刺激了一部分的剛需；尤其是去年年底的對于公積金政策的放寬和首付比例的微調(diào)，使得他們的需求開始主動釋放。而面對低迷徘徊的成交市場，部分開發(fā)商推出了總價折扣、送裝修、送窗臺、大抽獎、送購房卡等諸多促銷手段，吸引一些剛性需求入市。2.3合肥市城市綠化與交通2.3.1城市綠化實施“一圈、三環(huán)、四楔、五廊、十帶”綠化發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建“翠環(huán)繞城、園林楔入、綠帶分隔、點線穿插”的大生態(tài)、大園林、大綠化格局。“一圈”即北部結(jié)合江淮分水嶺生態(tài)保育區(qū)，西部的紫蓬山風景名勝區(qū)和肥西花卉苗木基地，南部環(huán)巢湖濱水綠化帶，東部北起岱山湖南至巢湖邊的綿延110公里的山地綠化，共同組成合肥的生態(tài)防護圈?！叭h(huán)”即保護管理好環(huán)城公園，實施貫通全長49公里高壓走廊環(huán)城綠帶，實施總長約105公里的外環(huán)高速公路防護林帶建設(shè)。“四楔”即在大蜀山周圍、董鋪水庫與大房郢水庫地區(qū)、濱湖新區(qū)巢湖及南淝河沿岸和瑤海區(qū)磨店鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)四片大面積楔形綠地?！拔謇取笔侵秆爻鞘幸?guī)劃區(qū)南淝河、十五里河、二十埠河、店鋪河及上派河兩岸規(guī)劃建設(shè)特色濱河生態(tài)廊道?！笆畮А奔锤邩藴蕦嵤┖狭贰⒑习猜?、合裕路、蒙城北路、張洼路、合淮路、榮事達大道、方興大道、包河大道、長江東路10條道路綠化。為推進生態(tài)園林城市建設(shè)，至2010年，合肥市完成綠化面積3500公頃、新建游園綠地300塊、新建公共綠地1500公頃、新建骨干公園10個，城市綠地率、綠化覆蓋率年均增長1.2個百分點以上、人均公共綠地年均增加0.8平方米，已達到國家生態(tài)園林城市標準。2.3.2城市道路交通圖4合肥市道路交通圖中心城區(qū)交通規(guī)劃（1）中心城區(qū)骨架道路布局城市骨架路網(wǎng)由快速路和I級主干路組成，快速路網(wǎng)在整個城鎮(zhèn)密集區(qū)內(nèi)構(gòu)建，規(guī)劃為“四橫四縱”網(wǎng)絡(luò)，I級主干路布局結(jié)構(gòu)為“環(huán)形、放射加方格網(wǎng)”：在二環(huán)內(nèi)組成環(huán)網(wǎng)狀，向外圍組團及功能區(qū)呈網(wǎng)狀放射形結(jié)構(gòu)。（2）公共交通規(guī)劃推行公共交通優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，加快確立公共客運交通在城市日常出行中的主導地位。規(guī)劃設(shè)置“兩橫兩縱”四條軌道交通線路，總長度為120公里，線網(wǎng)密度為0.33公里/平方公里。規(guī)劃設(shè)快速公交線路總長度180公里，線網(wǎng)密度為0.5公里/平方公里，形成“一環(huán)五射”格局。（3）軌道交通規(guī)劃圖5合肥市軌道交通遠景規(guī)劃示意圖規(guī)劃預建設(shè)八條軌道線，近期第一階段先建設(shè)兩條地鐵交通線路，形成“十”字交叉格局。屆時全市軌道路線總長預期將達全長322.5公里近期建設(shè)項目由軌道交通1、2號線組成，總長約56公里。軌道交通1號線：北起合肥火車站北的天水路，沿新蚌埠路向南，經(jīng)北二環(huán)，下穿合肥火車站，沿勝利路、馬鞍山路向南，至望湖中路轉(zhuǎn)向西，再向南直穿高鐵站，沿青海路、廬州大道、珠江路至線路終點徽州大道站，全線長28.99公里，全部為地下線，共設(shè)置車站25座，其中五座換乘樞紐，項目總投資133.98億元。一號線是一條南北方向的骨干線，覆蓋主要客流走廊，聯(lián)系合肥站地區(qū)、老城區(qū)、新合肥站樞紐地區(qū)、濱湖新區(qū)北部次中心、濱湖新區(qū)CBD，為主城區(qū)與濱湖新區(qū)提供快速聯(lián)系，引導和促進濱湖發(fā)展。軌道交通2號線：西起長江西路與長寧大道交叉口東側(cè)，終點至長江東路與大眾路交叉口西側(cè)處。全長27.20公里，其中地下線17.95公里，共設(shè)置車站23座，其中五座換乘樞紐，項目總投資145.31億元。2號線路是一條東西方向的骨干線，覆蓋主要客流走廊，東西向貫通中心城區(qū)，聯(lián)系老城區(qū)、高新區(qū)、科學城，引導和促進高新區(qū)和科學城的發(fā)展。2.4項目所在區(qū)域分析2.4.1蜀山區(qū)功能布局蜀山區(qū)位于合肥市西南部，東以金寨路與包河區(qū)為界，北以環(huán)城西路和南淝河與廬陽區(qū)為鄰，西南兩面與肥西縣接壤。總面積246.83平方千米，總?cè)丝?0萬人（2007年）。蜀山區(qū)是合肥市城市化水平最高的城區(qū)，區(qū)域內(nèi)坐落著國家級合肥高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥政務(wù)文化新區(qū)和中國（合肥）科學城，省、市科技館、市圖書館等。是一個以科技文化教育為先導、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導、高效社會服務(wù)為引導，極具發(fā)展活力、城市化水平最高的新興城區(qū)。2.4.2區(qū)屬銷售情況分析在2011年的區(qū)屬銷售中，合肥市9個區(qū)的銷售量均同比去年出現(xiàn)了不同程度的下跌，而且各行政區(qū)的銷售量均未超過萬套，其中只有蜀山區(qū)和瑤海區(qū)的銷售量是超過了9000套。蜀山區(qū)的銷售套數(shù)是各區(qū)中最大的，其銷售了9343套，排名第二位的是瑤海區(qū)，其銷售套數(shù)為9087套。表2-22011年合肥市住宅商品房分區(qū)銷售情況及同比變化一覽表2010年2011年同比蜀山區(qū)137869343-32.23%廬陽區(qū)83777400-11.66%包河區(qū)105517322-30.60%瑤海區(qū)144519087-37.12%高新區(qū)16111157-28.18%經(jīng)開區(qū)76614501-41.25%政務(wù)區(qū)78116587-15.67%新站區(qū)57813757-35.01%濱湖區(qū)88037170-18.55%圖62011年合肥市分區(qū)住宅銷售套數(shù)及同比變化圖2011年合肥市的區(qū)屬銷售均價表中可以看到，蜀山區(qū)是區(qū)屬銷售均價為7136.03元/㎡的區(qū)域，處于中等水平。表2-32011年合肥市住宅類商品房區(qū)屬銷售均價一覽表排名區(qū)屬均價（元/㎡）1高新區(qū)7629.132政務(wù)區(qū)7250.233蜀山區(qū)7136.034經(jīng)開區(qū)6938.505瑤海區(qū)5875.036廬陽區(qū)5637.177包河區(qū)5535.378新站區(qū)5521.839濱湖區(qū)5305.88分析結(jié)論：從城市整體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以看出，項目所在區(qū)域已經(jīng)是合肥市城市發(fā)展的核心區(qū)域，尤其是本項目前期的成功實施，為本項目提供了非常有力的支撐。大量高檔商務(wù)辦公的進駐，將極大促進商業(yè)、住宅需求的提升。從功能上看，蜀山區(qū)布局合理，各項配套齊全；從綠化上看，本項目周邊緩解經(jīng)優(yōu)美，是合肥市國家級生態(tài)園林城市的主要生態(tài)區(qū)，綠色生活氛圍濃厚；從城市交通上看，蜀山區(qū)交通便利，“半小時內(nèi)城，一小時合肥”的交通格局已經(jīng)形成。綜上所述，合肥市蜀山區(qū)的規(guī)劃將促進本項目的發(fā)展，提高本項目的整體效益。

第三章項目定位3.1產(chǎn)品競爭力分析（SWOT分析）3.1.1優(yōu)勢（一）地段優(yōu)勢（1）蜀山區(qū)最靠近市中心的繁華區(qū)域、周邊行政、商業(yè)配套齊全；（2）地處學?！爸行摹?，人文氣息濃厚；（3）本項目地處國購廣場商業(yè)圈旁邊，緊鄰合肥科技館；（4）本項目距大蜀山、植物園、天鵝湖等游玩休閑場所不遠；（5）本項目地處安徽省最大的電子商業(yè)圈中心賽博數(shù)碼廣場旁邊，可對房價形成重要的經(jīng)濟區(qū)域優(yōu)勢，在產(chǎn)品營造上不宜過低定位；（二）規(guī)模及產(chǎn)品優(yōu)勢（1）總建筑面積為34萬平方米，為合肥市距城中心較近的一盤大型住宅項目；（2）南臨望江路，東俯中國科學技術(shù)大學，安徽大學校園，人文氣息濃厚；（3）戶型設(shè)計簡約大方、緊湊合理，面積控制較好；3.1.2劣勢（1）項目周邊其他居民區(qū)一公里范圍內(nèi)都是上個世紀的老住宅區(qū)，生活配套設(shè)施已經(jīng)漸近淘汰；（2）周邊已經(jīng)開發(fā)完全，已經(jīng)進入建成區(qū)階段。3.1.3機會（1）此項目周邊日益繁華，但是住宅項目卻相對較少，為項目立意提供了可能；（2）市中心的南移以及國購商業(yè)圈的日漸成熟，使得此地段日漸繁華，周圍配套設(shè)施幾近完善；（3）周邊的電子商業(yè)的日漸繁華，也將帶動一些商住兩用客戶們的興趣。3.1.4威脅（1）競爭風險：未來幾年，西環(huán)中心、天鵝湖附近將涌現(xiàn)較大量的住宅項目，導致市場供應量增加，將會分流大量客戶，市場競爭加劇；（2）市場風險：項目規(guī)模小，資金鏈緊張，不如大項目那樣能抵抗住市場大起大落的能力，抗風險能力較差；（3）政策風險：愈來愈嚴的市場調(diào)控政策使得市場需求量進一步減少，未來的房價走勢，不容樂觀。3.2項目的客戶定位3.2.1目標客戶初步定位基于以上調(diào)研分析結(jié)論，本案的目標市場和目標消費人群應是：（1）第一層面：合肥本地就合肥本地目標消費人群而言，傾向于購買此區(qū)域住宅的客戶群體主要是對該區(qū)域情況較為熟悉，且已形成該區(qū)域生活認同和生活情節(jié)的這部分客戶，因此，我們可以推斷，這些客戶主要來自于老城區(qū)、北城等區(qū)域。另外，蜀山區(qū)將作為合肥市政務(wù)中心，其吸引力將涵蓋合肥市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。再次，隨著蜀山區(qū)的逐步發(fā)展和日漸成熟，本區(qū)域內(nèi)將聚集大量的高端白領(lǐng)人群，他們也將成為本案重要的客源之一。（2）第二層面：安徽省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)（蕪湖、馬鞍山、銅陵、淮南）投資型客戶。（3）第三層面：省外喜歡當?shù)刂脴I(yè)或者當?shù)仫L景和環(huán)境的其他客戶。3.2.2目標客戶特征分析（1）年齡特征：年齡分布在28—50歲之間。其中購買力最為旺盛的集中在32歲到40歲左右。（2）職業(yè)特征：各類電子商務(wù)私營業(yè)主、創(chuàng)業(yè)業(yè)主和白領(lǐng)階級。（4）經(jīng)濟收入：年凈收入約為4萬元的家庭3.3產(chǎn)品定位本案位于蜀山區(qū)黃金地段區(qū)域中的稀有地塊，可結(jié)合目前的房產(chǎn)形勢，合理定位。從競爭樓盤的戶型來看，戶型結(jié)構(gòu)以三房、四房為主，兼顧少量二房小戶型。根據(jù)華地公館項目區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，規(guī)劃高、中、普通三種。住宅設(shè)計要求建筑師在新理念的指導下，以人為本，以人與環(huán)境的和諧發(fā)展為核心，運用先進的科學技術(shù)、手段，綜合社會、經(jīng)濟、環(huán)境、文化等多方面內(nèi)容創(chuàng)造性地解決各種矛盾，去創(chuàng)造符合時代、社會、居民需求的城市住宅。華地公館項目戶型80-260方，主力戶型180-220方。下面例舉的是一些房型的簡單介紹：表3-1125平方米樓房型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動室房1房2房3約12540.4816.8714.24房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺6.937.155.272.98優(yōu)點：1．會客、娛樂、用餐區(qū)和休息區(qū)明確分隔開來；2．全部采用凸窗，觀景范圍更大；3．臥室較為方正；4．廚房做到干濕分離；5．主臥、次臥通風狀況良好；缺點：1.客廳面寬4米，在目前余杭購房者心目中該面寬偏??；2．從分戶門到生活陽臺之間進深太長，會給購房者帶來不適感；表3-2160平方米樓房型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動室房1房2房3約16040.619.0212.6414.3房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺5.294.507.261.765.801.98優(yōu)點：1．客廳面寬達4.4米；2．客廳方正；3．餐廳、客廳分隔明顯；4．主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩間次臥也都靠近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便；缺點：1．主臥通風不良；2．餐廳為暗間；表3-390平方米樓房型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動室房1房2房388.7625.1019.0215.02房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺5.895.296.965.322.16優(yōu)點：1．客廳、主臥都朝南；2．13.02平米的房間開有東南向窗，較好地解決了該房的采光問題；3．廳房都較方正；4．客、餐廳與臥室分隔明顯；5．采用凸窗；缺點：1．分戶門至生活陽臺間進深較長；2．餐廳為暗間；3．主臥不通風；表3-4200平方米樓房型：（單位：平米）總面積客、餐廳衛(wèi)生間3工人房房1房2房3約20043.051.044.6422.7814.0012.09房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺11.909.406.908.251.908.944.64優(yōu)點：1．客廳面寬達4.7米；2．五間房中有三間是朝南；3．客、餐廳與房完全分隔；4．餐廳開有西向窗，是餐廳成為明窗；5．公用衛(wèi)生間做到干濕分離；缺點：1．分戶門至14平米房之間的一塊區(qū)域不能充分利用；2．主臥不通風；表3-5130平方米樓房型：（單位：平米）套內(nèi)面積客廳餐廳活動室房1房2房3130.2926.2220.3019.0817.7012.87房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺7.565.768.972.035.54.3優(yōu)點：1．客廳面寬達4.6米；2．客廳和三間房中的兩間房都是朝南；3．廚房做到干濕分離；4．客廳和餐廳分隔明顯；缺點：1．餐廳為暗間；2．主臥不通風；以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應根據(jù)消費對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系和職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室：廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間的使用面積滿足規(guī)定的要求。3.4價格定位價格是項目開發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過位置、功能、設(shè)計、市場比較價格、宣傳包裝等諸多因素，達到提升項目價值，以實現(xiàn)利潤最大化的目的。通過對合肥市其它樓盤的調(diào)查及分析，可知該項目是該片區(qū)一個比較高檔的住宅物業(yè)，結(jié)合本項目的優(yōu)勢和劣勢，同時回避價格競爭，走中高檔產(chǎn)品、平民化消費路線，通過價格、戶型設(shè)計、園林景觀等條件搶占市場，本評估結(jié)合該區(qū)域的現(xiàn)狀，認為該項目住宅銷售價格7650元/㎡比較有競爭力。本項目銷售單價采用市場法估計表3-6重點樓盤可比因素分析表項目名稱華地公館和一花園信達西山銀杏萬科金色名郡住宅價格（元/平方米）680074008500與項目距離距離（米）05002001000參考權(quán)重（比重%）100306010房地產(chǎn)狀況區(qū)位（0.5）100989695實物（：0.5）10010595100權(quán)益（：0.5）100104100102可比價格（和一花園）=6800*（100/98）*（100/105）*（100/104）=6354元/平方米可比價格（信達西山銀杏）=7400*（100/96）*（100/95）*（100/100）=8114元/平方米可比價格（萬科金色名郡）=8500*(100/95)*（100/100）*（100/102）=8772元/平方米所以，平均可比價格=6354*30%+8114*60%+8772*10%=7651.8元/平方米所以，此項目樓盤售價預定為7650元/平方米。3.5形象定位充分利用華地學府名都住宅項目成功的品牌效應，挖掘產(chǎn)品價值、地段優(yōu)勢、學區(qū)優(yōu)勢和經(jīng)驗以及客戶忠誠度的深刻內(nèi)涵，迎合目標客戶群體需求，為項目推向市場創(chuàng)造具有說服力的營銷推廣賣點，通過精準定位的營銷推廣高效接觸目標客戶群體。本項目規(guī)模較大，位處城市中心，周邊配套齊全，居住氛圍濃，中高端住宅項目較多，客戶認知度高，同時本項目周邊擁有豐富的自然景觀資源，居住視野比較開闊，而且發(fā)展商實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，把握市場能力較強，因此本項目有著一定的開發(fā)優(yōu)勢，關(guān)鍵是利用和發(fā)揮這些優(yōu)勢，同時轉(zhuǎn)換劣勢，規(guī)避威脅，打造一個“高尚健康的休閑生活社區(qū)”是較為樂觀的。

第四章建設(shè)規(guī)模與標準4.1項目地理位置本項目用地位于合肥市蜀山區(qū)望江西路269號，潛山路和望江西路交匯處向西150米，地處黃望潛板塊核心區(qū)位。占地14萬㎡。蜀山規(guī)劃區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后合肥市將嚴格接制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，擬發(fā)燕尾服為A市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。蜀山規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)用地已為開發(fā)商競相爭奪的寶地，不可多得。華地公館項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。圖6：項目周邊環(huán)境4.2用地規(guī)劃整個項目計劃由十棟32層高層住宅、一棟高層公寓、一棟星級酒店式公寓、獨立沿街商業(yè)區(qū)組成，構(gòu)建一座34萬平米低密度新古典主義豪宅。各小區(qū)通過小區(qū)內(nèi)的道路相互連接，但彼此又相對獨立。院內(nèi)除建筑物和道路外，全部綠化。綠化率達40.15%?？紤]到市場銷售和消費者的不同需求，每個住宅樓內(nèi)都安排了不同建筑格局、不同檔次的住宅。另外，開發(fā)商計劃在小區(qū)內(nèi)建一個建筑面積為1000㎡的綜合商場，為項目區(qū)的住戶提供各類商業(yè)服務(wù)；建一個建筑面積為1200㎡的休養(yǎng)所，供本單位人員度假用。綜合商場和休養(yǎng)所均由開發(fā)商的物業(yè)管理部門經(jīng)營管理。4.3建筑使用功能近幾年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模以3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。近幾年住宅的套型模式為：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢；套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可再劃分的余地；套型基本面積達到國家預定的目標。根據(jù)這一趨勢，華地公館項目住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應的標準規(guī)劃設(shè)計。

第五章建筑方案設(shè)計5.1總體設(shè)計原則與構(gòu)思5.1.1設(shè)計原則本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣和電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定。5.1.2總體構(gòu)思建設(shè)地塊位置居蜀山規(guī)劃區(qū)中西部。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，并與鄰近小區(qū)相呼應，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)在建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提高了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風格的影響和限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀新的居住理念。5.2建筑設(shè)計方案5.2.1平面設(shè)計（1）住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整往宅平面空間構(gòu)成，住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。（2）公用建筑。地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出入口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ100-98）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室和休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場、庭院綠化帶和建筑小品等。5.2.2立面設(shè)計立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與鄰近小區(qū)和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)優(yōu)雅、和諧、寧靜和環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。5.2.3建筑與裝修方案（1）普通住宅：建筑面積80-120㎡，院落200㎡以下，無車庫，水泥檁條樓板，粘土磚墻，普通屋面瓦，普通木門窗，水泥地面，局部地磚，清水墻，廚房、衛(wèi)生間貼1.5m高瓷磚，普通潔具。（2）中檔住宅：建筑面積120-160㎡，有車庫，水泥檁條樓板，局部現(xiàn)澆，粘土磚墻，屋面為鍍鋅彩瓦，普通木門，鋁合金窗，松木吊頂，地磚，局部本地板，內(nèi)外墻刷普通涂料，廚房、衛(wèi)生間貼1.8m高瓷磚，中檔潔具。（3）高檔件宅：建筑面積160㎡以上，有車庫，現(xiàn)澆混凝土樓板，水泥空心磚墻，屋面為鍍鋅彩瓦，高級木門，鋁合金窗，桑木吊頂，木地板，內(nèi)外墻刷高級涂料，廚房、衛(wèi)生間貼滿瓷瓦，高檔衛(wèi)生潔具。（4）休養(yǎng)所和綜合商場為中檔建筑裝修水平。（5）小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視、通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。5.3結(jié)構(gòu)設(shè)計該工程為高層住宅項目，帶一層悶頂，地下一層，采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑耐火等級為一級，設(shè)計使用年限為70年，建筑結(jié)構(gòu)形式為兩個塔式住宅單元。地基結(jié)構(gòu)形式為樁筏基礎(chǔ)，建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級。本工程抗震設(shè)防類別為丙類，抗震設(shè)防烈度為8度。基礎(chǔ)混凝土墊層標號C15,基礎(chǔ)地板混凝土標號C30，抗?jié)B級別為S6，墻、柱、連梁強度分別為C35、C30、C30，框梁、次梁、板強度為C30，人防頂板C35，抗?jié)B級別為S6。地下車庫基礎(chǔ)為獨立基礎(chǔ)，條基結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為丙級，地下室防水等級為二級，車庫高度為3.9米。5.4公用設(shè)施方案公用設(shè)施包括供水、排水、供電、供氣、供熱設(shè)計等幾個方面。供水條件本項目供水水源為城市自來水供水管網(wǎng)，目前周邊道路已建成自來水城市管道，建設(shè)時及建成后可直接接入使用。（2）污水排放條件本項目建設(shè)時及建成后所排放污水為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后直接排入城市污水管道。在已建成設(shè)有城市污水排水管道可供污水排放使用。（3）雨水排放條件本項目不設(shè)雨水排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水利用地面坡度排至小區(qū)道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系統(tǒng)匯入城市雨水管網(wǎng)。（4）供熱條件本項目利用城市集中供熱系統(tǒng)做為熱源，目前項目周邊道路已鋪設(shè)有熱力供熱管道可以使用。（5）供電、電訊條件本項目利用城市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項目周邊及區(qū)內(nèi)的城市道路城市高壓電纜均已建成，本社區(qū)設(shè)開閉所一座，高壓電網(wǎng)經(jīng)箱式變壓器降壓后直接進入用戶。城市通訊及寬帶網(wǎng)情況大致相同。（6）燃氣供應條件本項目以天然氣做為居民生活燃料，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管道，可直接入戶使用。5.5項目周邊配套設(shè)施公交：8、111、129、124、136路公交到信旺華府駿苑站或火車西站站下教育：稻香村小學、17中醫(yī)院：105醫(yī)院、安醫(yī)附院、市三院都在10分鐘車程以內(nèi)銀行：招行銀行中國銀行農(nóng)業(yè)銀行中小學：稻香村小學，17中、稻香村小學幼兒園：臺灣吉的堡雙語幼兒園商場：佳佳潔、樂購其他:合肥大劇院、合肥文化藝術(shù)中心、奧體中心、主題公園、賴少其藝術(shù)館等

第六章環(huán)保、節(jié)能、消防6.1環(huán)境保護6.1.1項目環(huán)境影響分析本項目定位于公建和住宅，均為一般民用建筑項目，無特殊污染源。污染物主要為生活污水、生活垃圾、噪聲、煙氣及汽車尾氣等，采用相應的常規(guī)環(huán)保措施處理后即可達標排放。6.1.2減少污染的目標和措施(1)項目內(nèi)住宅廚房然料為天然氣，屬潔凈能源，不產(chǎn)生二次污染。(2)項目內(nèi)所有住宅采暖為每戶獨立式采暖系統(tǒng)（獨立式天然氣采暖爐），公建采暖采用城市熱網(wǎng)。(3)項目規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)兩個封閉式垃圾站，對小區(qū)所有垃圾進行分類回收，集中停放，定時清運。(4)地下車庫出入口及地面停車場均設(shè)在組團的主要出入口附近。(5)嚴格限制社會車輛進出小區(qū)。小區(qū)內(nèi)設(shè)步行街，限制車輛進入，從而最大限度地控制汽車噪聲對住戶的影響。6.2節(jié)能項目建筑外形外圍結(jié)構(gòu)設(shè)計將考慮節(jié)能效果，選用保溫性能好的建筑材料。6.3消防本項目依據(jù)國家和某市的有關(guān)消防的規(guī)定，擬設(shè)置必要的消防設(shè)施。包括消防用水源、消防通道和通風系統(tǒng)等。（1）建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。（2）地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。（3）小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。（4）地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。（5）根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池（花園水池及消防兩用），按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。

第七章項目實施安排與進度計劃自2012年開始，項目整個施工工期為3年，前2年為“三通一平”、道路施工、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土建工程和水電安裝等；后一年為戶外工程、掃尾及綠化。第4、5、6年為售后服務(wù)和銷售資金回籠。各項工作進度參見表6，施工橫道圖參加附件。表6，項目施工進度安排工作階段計劃開始時間計劃完成時間可行性研究2012.42012.6勘察設(shè)計2012.72012.10.施工圖審圖及報建2012.11.2012.12四證取得2012.122012.12基礎(chǔ)工程2013.12013.12銷售2013.92017.10主體工程2014.12016.2外裝工程2015.32016.8工程竣工驗收2016.92016.9

第八章投資估量與資金籌措8.1項目投資估算8.1.1投資估算依據(jù)(1)國家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改投資[2006]1325號”頒布實行的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版（2006年7月）；(2)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（2009年9月）；(3)安徽省建設(shè)廳《安徽省建筑工程消耗量定額》、《安徽省建筑工程消耗量定額基價表》；(4)國家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)其他費用標準；(5)建設(shè)單位提供的其他資料和數(shù)據(jù)。8.1.2建設(shè)投資估算（1）根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)資料，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)計標準以及有關(guān)取費要求，估算項目開發(fā)建設(shè)總投資為189121.44萬元。其中各費用詳見表8-1。表8-1項目開發(fā)建設(shè)投資表單位：萬元序號項目合計（萬元）一開發(fā)建設(shè)投資189121.441開發(fā)成本166557.561.1土地費用100464.001.2前期工程費用1953.681.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用5189.991.4建筑安裝工程費用51748.001.5公共配套設(shè)施建設(shè)費用770.001.6開發(fā)間接費2983.081.7其他費用258.741.8不可預見費用3190.072開發(fā)費用22563.882.1銷售費用6238.532.2管理費用4687.852.3財務(wù)費用11637.508.1.3項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算（1）土地費用本項目用地共計210畝，出讓單價為460萬元/畝，出讓稅率為4%，出讓總金額為210*460*（1+4%）=100464萬元，土地出讓金一次性付清。（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算為5189.99萬元。表8-2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)估算表單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1供電工程建安工程費×3%1552.442供水工程3供氣工程4道路工程5通訊工程6照明工程7排污工程8環(huán)衛(wèi)工程9綠化工程500元/平方米3637.55合計5189.99（3）前期工程費估算為1593.68萬元。表8-3前期工程費估算表單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費×1.5%776.222可行性研究費建安工程費×5‰258.743水文地質(zhì)勘探費建安工程費×5‰258.744通水、通電、通路費建安工程費×1%517.485場地平整費10元/平方米142.50合計1953.68（4）建安工程費估算51748萬元。表8-4建安工程費估算表單位：萬元項目名稱造價建筑面積平米造價㎡元/㎡工程總造價一土方工程4080000.00340000.0012.00二土建工程442000000.00340000.001300.00三安裝工程71400000.00340000.00210.00總計517480000.00340000.001522.00土方工程部分1分部分項工程費5200752.00340000.0011.042措施項目費156380.00340000.000.353其他項目費0.00340000.000.004規(guī)費84892.00340000.000.195稅金187656.00340000.000.42合計5629680.00340000.0012.00土建工程部分1分部分項工程費396109431.94340000.00888.152措施項目費132442564.90340000.00296.423其他項目費12588715.10340000.0028.184規(guī)費及稅金38984408.06340000.0087.255合計580125120.00340000.001300.00安裝工程部分1分部分項工程費87512482.00340000.00190.872措施項目費3006740.60340000.006.733其他項目費0.00340000.000.004規(guī)費2430368.60340000.005.445稅金3102802.60340000.006.94合計96052393.80340000.00209.98(5)公共設(shè)施配套費估算為770萬元。表8-5公共設(shè)施配套費估算表單位：萬元序號項目計算依據(jù)計價數(shù)量金額1會所1100元/平米700077000002物業(yè)及其他（6）開發(fā)間接費用估算為11637.50萬元。本項目的開發(fā)間接費用按項目的2-5項和的5%估算，（5189.99+1953.68+51748+770）=2983.08（7）其他費用估算為258.74萬元。表8-6其他費用估算表單位：萬元其他費用估算序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1預算定額管理費建安工程費×5‰258.742竣工檔案保證金3報建手續(xù)費4工程合同預算或標底審查費6其他合計258.74（8）不可預見費用估算為3190.07萬元本項目不可預見費用按項目的1-7項和的2%估算（196600+5189.99+1953.68+51748+770+2983.08+258.74）*2%=3190.07（9）管理費用估算為4687.85萬元本項目管理費用按項目的1-5項和的3%估算（96600+5189.99+1953.68+51748+770）*3%=4687.85（10）銷售費用估算為6238.53萬元本項目銷售費用按銷售收入的2.5%估算，249541.15*2.5%=6238.53（11）財務(wù)費用估算為11637.50萬元本項目財務(wù)費用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款利率（r=6.65%）估算，詳見表8-7：長期借款利息償還表表8-7長期借款利息償還表單位：萬元序號項目合計201220132014201520161年初借款本金累計250006000040000200002本年借款25000350003本年應付利息831.252826.253990266013304本年還本付息831.252826.25239902266021330還本200002000020000付息11637.5831.252826.25399026601330

8.2資金籌措及使用計劃項目總投資189121.44萬元，其中項目資本金70000萬元，第一年（2012年）投入40000萬元，第二年（2013年）投入20000萬元，第三年（2014年）投入10000萬元；項目長期借款60000萬元，第一年（2012年）借款25000萬元，第二年（2013年）借款35000萬元；項目預算收入189121.44萬元。具體資金籌措和使用計劃詳見表8-8投資計劃與資金籌措表。表8-8投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計2012201320142015201620171開發(fā)項目總投資1891214458701.2269314.1825492.7020934.3011633.431715.62非財務(wù)費用177483.9457869.9766487.9321502.7018274.3011633.431715.62財務(wù)費用11637.50831.252826.253990.002660.002資金籌措189121.4458701.2269314.1825492.7020934.3011633.431715.622.1資本金70000.0040000.0020000.0010000.002.2預售收入59121.4414314.1815492.7020934.3011633.431715.622.3開發(fā)項目長期借款60000.0025000.0035000.00

8.3項目用款計劃表8-9項目用款計劃表單位：萬元項目201220132014201520162017合計土地取得費50000.0050464.00100464.00前期工程費505.611448.071953.68建安工程費10349.6018111.8014489.448797.1651748.00基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5189.995189.99公共配套設(shè)施建設(shè)費200.00260.00310.00770.00銷售費用2183.491247.711559.63499.08748.626238.53管理費用1000.001125.08796.93703.18937.57125.084687.85開發(fā)間接費596.62566.79536.96477.29387.80417.632983.08其他費用258.74258.74不可預見費用319.01350.91609.30784.76701.82424.283190.07財務(wù)費用831.252826.2539902660133011637.50各年合計58701.2269314.1825492.7020934.3011633.431715.62

第九章項目財務(wù)評價9.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選?。?）住宅單價：7650元/㎡。以上價格為綜合單價，實際操作時可根據(jù)具體房屋的布局、位置、院落大小、付款方式和附帶條件等在小范圍內(nèi)變動調(diào)整。（2）本項目的計算期為6年，即2012-2017年。（3）考慮到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域利潤率較高，本項目取行業(yè)基準收益率為15%。（4）有關(guān)稅費率，營業(yè)稅稅率5%，城市維護建設(shè)稅稅率7%，教育費附加費費率3%，企業(yè)所得稅稅率25%，管理費用5%，銷售費用2.5%，房產(chǎn)稅稅率按租金12%，盈余公積金按10%提取，公益金按5%提取，不可預見費按2%提取。9.2收入估算項目總收入為249541.15萬元，其中售房收入為224841.15萬元，售車位收入為24700.00萬元。銷售進度及收入詳見表16。9.3編制收入估算表表9-1銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項目合計201220132014201520162017總銷售收入249541.1587339.4049908.2362385.2919963.2929944.941住宅銷售收入224841.1578694.4044968.2356210.2917987.2926980.94住宅可銷售面積29391010286958782734782351335269銷售比例35%20%25%8%12%2車位銷售收入2470086454940617519762964車位個數(shù)1900665380475152228車位均價1313131313銷售比例35%20%25%8%12%3經(jīng)營稅金及附加13724.764803.672744.953431.191097.981646.973.1營業(yè)稅12477.064366.972495.413119.26998.161497.253.2城市維護建設(shè)873.39305.69174.68218.3569.87104.813.3教育費附加374.31131.0174.8693.5829.9444.924土地增值稅0.000.000.000.000.000.005銷售凈收入235816.3982535.7447163.2858954.1018865.3128297.979.4財務(wù)分析9.4.1盈利能力分析項目在計算期內(nèi)營業(yè)收入為249541.15萬元，可獲利潤為46694.94萬元，扣除所得稅，資本公積金后還有29768.03萬元可分配利潤。項目繳納營業(yè)稅金為12477.06萬元，所得稅為11673.74萬元，土地增值額經(jīng)計算未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅。和項目業(yè)主投入的資本金70000萬元相比，在4年內(nèi)項目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當高的，表明項目的盈利能力是比較強的。項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為28%，在預期可接納內(nèi)部收益率為15%，項目凈現(xiàn)值為19586.33萬元，項目投資回收期為2.72年。資本金內(nèi)部收益率47%,項目凈現(xiàn)值為22397.54萬元。詳見表9-2：全部投資現(xiàn)金流量表，表9-3：資本金現(xiàn)金流量表。表9-2全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目合計2012201320142015201620171現(xiàn)金流入249541.1587339.4049908.2362385.2919963.2929944.941.1售房收入224841.1578694.4044968.2356210.2917987.2926980.941.2售車位收入24700.008645.004940.006175.001976.002964.002現(xiàn)金流出25398.5057869.9774596.9929665.3031210.4414539.3810008.182.1開發(fā)項目投資（不含財務(wù)費用）57869.9766487.9321502.7018274.3011633.431715.622.2經(jīng)營稅金及附加13724.764803.672744.953431.191097.981646.972.3土地增值稅0.000.000.000.000.000.002.4所得稅11673.743305.395417.649504.951807.976645.593凈現(xiàn)金流量224142.65-57869.9712742.4220242.9331174.855423.9119936.76累計凈現(xiàn)金流量-57869.97-45127.55-24884.626290.2311714.1431650.904所得稅前現(xiàn)金流出13724.7657869.9771291.6024247.6521705.4912731.413362.595所得稅前凈現(xiàn)金流量235816.39-57869.9716047.8125660.5840679.807231.8826582.35累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-57869.97-41822.16-16161.5824518.2131750.1058332.446折現(xiàn)系數(shù)1.00000.86960.75610.65750.57180.4972所得稅前折現(xiàn)值19586.33-57869.9713954.6119403.0826747.634134.8513216.12折現(xiàn)值累計-57869.97-43915.35-24512.272235.366370.2119586.33所得稅后折現(xiàn)值2028.16-57869.