中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)課件

中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)《房地產(chǎn)金融》第一講2009年大城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)我國(guó)的房地產(chǎn)是否有泡沫？1、房?jī)r(jià)收入比

當(dāng)住房用來(lái)滿足自住性需求時(shí)，支撐房?jī)r(jià)高低的主要是居民的實(shí)際購(gòu)買能力，通常用“房?jī)r(jià)收入比”來(lái)表示。聯(lián)合國(guó)人居中心在對(duì)50多個(gè)國(guó)家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為，一套住房的合理價(jià)格應(yīng)在居民年收入的2至3倍，當(dāng)超過(guò)6倍時(shí)，大多數(shù)人就會(huì)無(wú)力購(gòu)買，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。根據(jù)測(cè)算，2007年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比已高達(dá)7.8：1，北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)收入均突破了10：1，北京核心區(qū)更是達(dá)到22：1的高位，明顯高于東京、倫敦和溫哥華等國(guó)際性大城市。2008年美國(guó)全國(guó)居民年人均收入為3.76萬(wàn)美元，而中國(guó)城鎮(zhèn)居民年人均收入為2300美元，前者為后者16.3倍。而美國(guó)的住房單價(jià)折合人民幣為6800元/平米。資料來(lái)源：《上海證券報(bào)》2009/11/11，6版）商品房?jī)r(jià)格（元/平米）城鎮(zhèn)居民年人均收入年收入可購(gòu)買面積夫妻年收入80平米房?jī)r(jià)套房?jī)r(jià)與家庭年收入比1991786.21700.62.16340162895181992994.72026.62.034053795722019931291.52577.41.9951551033172019941408.63496.22.4869921126911619951590.942832.6985661272691519961806.44838.92.6796781445121519971997.25160.32.58103211597731519982062.65425.12.63108501650061519992052.658542.85117081642081420002111.662802.97125601689291320012169.76859.63.16137191735781320022250.27702.83.42154061800141220032359.58472.23.59169441887601120042713.99421.63.47188432171131220053167.7104933.31209862534131220063366.811759.53.49235192693431120073863.913785.83.56275723091121120083650.0157814.3231562291997920094694.7177123.7735424375572.211我國(guó)的房?jī)r(jià)相對(duì)收入上漲過(guò)快嗎？居民年收入與房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率（%）思考2：居民是否具有需求能力？我們以備受爭(zhēng)議的2009年為例，該年我國(guó)年人均收入為17712元，房?jī)r(jià)為4695元/平米。根據(jù)公式計(jì)算：

房?jī)r(jià)首付比例首付款按揭總額長(zhǎng)期貸款

利率（8折）年供年供/

夫妻年收入（%）貸款20年80平米3755720.275114.43004580.04923897.467.53755720.31126722629000.04920910.259.03755720.41502292253430.0491792350.6貸款30年

80平米3755720.275114.43004580.04919314.154.53755720.31126722629000.04916899.847.73755720.41502292253430.04914485.640.9貸款30年

70平米3520990.270419.82816790.0491810751.13520990.31056302464690.04915843.644.73520990.41408402112590.04913580.238.32、價(jià)格租金比

當(dāng)房產(chǎn)作為投資需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的重要因素就是房屋租金，國(guó)際上通常用“價(jià)格租金比”來(lái)表示房?jī)r(jià)水平的高低。這類似于股票市場(chǎng)的市盈率（=股價(jià)/紅利），那么價(jià)格租金比=房?jī)r(jià)/租金。這也是衡量房地產(chǎn)價(jià)格是否超出真實(shí)需求的一個(gè)最簡(jiǎn)單指標(biāo)，通過(guò)動(dòng)態(tài)比較，可以用于評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)格租金比”持續(xù)大于1，2003年全國(guó)為1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也達(dá)到1.04。價(jià)格租金比持續(xù)高于1，說(shuō)明近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)的不斷上升，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)和泡沫成分在不斷增大。案例：如果用35萬(wàn)買一套2室1廳約90平米的房子，用于長(zhǎng)期出租，銀行5年以上的利率為3.6%，產(chǎn)權(quán)期為55年，則通過(guò)公式計(jì)算，每年的租金應(yīng)為14,701元，則在理論上，房?jī)r(jià)租金比為23.8。但事實(shí)上，目前現(xiàn)在一年只能出租到9600-10800元，實(shí)際的房?jī)r(jià)租金比為32-36。遠(yuǎn)高于23.8.4、為什么有房屋空置率存在？房屋空置率5%為適度左右，10%則為警戒空置率，超過(guò)20%為嚴(yán)重空置。比如，2005年美國(guó)商用房空置率曾高達(dá)16.5%，日本近來(lái)空置率在5-8%。國(guó)際公認(rèn)的商品房空置率１０％的警戒線。1997年曼谷房地產(chǎn)泡沫破滅之前，市場(chǎng)上35.4%的住宅雖已出售但無(wú)人常住，泡沫特征明顯。2009年上海易居房地產(chǎn)研究院的一份報(bào)告顯示，2008年，我國(guó)商品房空置率達(dá)到9.50%，增幅為14.85%，增速創(chuàng)下1994年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的新高。其中，北京市商品房空置率為16.64%，居全國(guó)首位，高出全國(guó)水平75%，形勢(shì)嚴(yán)峻。從城市分布來(lái)看，2008年一線城市北京、上海、深圳的空置率明顯高于二線城市。也有人認(rèn)為，中國(guó)的商品房空置率已達(dá)到２６％（易憲容，2006）。截至2009年12月末，全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。空置率高，不是一個(gè)純粹的市場(chǎng)現(xiàn)象，而是壟斷現(xiàn)象和腐敗現(xiàn)象交織而成的。市場(chǎng)謀變：新一輪組合拳“遏制”房?jī)r(jià)1、延長(zhǎng)住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的免征時(shí)限2009年12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。

營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策到期前后出售二手房差異

住宅類型政策狀態(tài)2年內(nèi)2-5年5年外普通住宅優(yōu)惠政策期間差額征收免征免征優(yōu)惠政策到期后全額征收全額征收差額約4.1%5.50%0非普通住宅優(yōu)惠政策期間全額征收差額征收免征優(yōu)惠政策到期后全額征收全額征收全額征收差額0約4.1%約1.4%注：差額取當(dāng)前五年內(nèi)二手房?jī)r(jià)兩年間平均漲幅和平均總價(jià)計(jì)算以一套建筑年代在2007年9月，出售總價(jià)在100萬(wàn)左右的普通住宅為例，當(dāng)前實(shí)行營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，該房產(chǎn)已滿兩年，出售免征營(yíng)業(yè)稅；待營(yíng)業(yè)稅政策過(guò)期后，該房產(chǎn)未滿五年，需全額征收營(yíng)業(yè)稅，即需繳納55000元營(yíng)業(yè)稅。2、提高二套房和土地出讓金首付比例

國(guó)務(wù)院2010年1月10日正式下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》：對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。二套房利率相對(duì)于第一套房不僅不打折優(yōu)惠，而且要上浮10%以上。

國(guó)土部也規(guī)定，土地出讓金首付比例不得低于成交額的50%。本年人大會(huì)議可能會(huì)討論《物業(yè)稅》征收議案。如果推行，很可能在北京、深圳等大城市試行。3、政府作用的定位：加大保障性住房建設(shè)

各城市人民政府抓緊編制2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。政府通過(guò)城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購(gòu)置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。例如，重慶市政府將設(shè)立“住房保障局”，2010年初推出重大民生德政工程———公共租賃房，以解決不屬于廉租住房保障對(duì)象，又暫時(shí)買不起房的中低收入人群和新就業(yè)人員等“夾心人群”的住房問(wèn)題。主城區(qū)公租房布局在一、二環(huán)線之間規(guī)劃的21個(gè)聚居區(qū)中，計(jì)劃分前三年、后七年各新建1000萬(wàn)平方米，今年先期啟動(dòng)500萬(wàn)平方米，選址在鴛鴦、大竹林、華巖、西永、蔡家五個(gè)片區(qū)。明年啟動(dòng)500萬(wàn)平方米，初步選址在茶園新城、釣魚嘴、龍洲灣、悅來(lái)、空港片區(qū)。今年底向社會(huì)投放20萬(wàn)平方米公租房；明年底竣工300萬(wàn)平方米并投入使用。到2012年底，全面完成主城區(qū)1000萬(wàn)平方米的建設(shè)任務(wù)。2010-2020年主城區(qū)總提供2000平米，約33.5萬(wàn)套住房。

4、金融監(jiān)管政策調(diào)整

2010年2月12日晚間，央行公布從2月25日起將上調(diào)6大國(guó)有銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。出于對(duì)“三農(nóng)”和縣域經(jīng)濟(jì)的支持，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率暫不上調(diào)。這是央行在今年短短一個(gè)多月內(nèi)，第二次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率（即一個(gè)月前的1月12日，央行宣布將金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由15.50%上調(diào)到16.00%）；這次央行再次出手，將存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。上調(diào)后我國(guó)的存款準(zhǔn)備金比率是世界首高。同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)對(duì)個(gè)人貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，并對(duì)各貸方點(diǎn)開展檢查，防止違規(guī)資金流入房，提高對(duì)貸款對(duì)象的信用審核標(biāo)準(zhǔn)，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。

各個(gè)銀行總行已經(jīng)在春節(jié)前向各地分行下發(fā)了關(guān)于控制房貸的指導(dǎo)性意見。雖然大多數(shù)銀行并未明確停止首套房七折利率貸款，但目前多數(shù)銀行對(duì)于首套普通住房貸款都已經(jīng)很難給出0.7倍基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠了。2009年，全國(guó)新增信貸為9.58萬(wàn)億天量，而全國(guó)房地產(chǎn)貸款新增量超過(guò)2萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款新增額的20.9%；其中，個(gè)人房貸新增1.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)47.9%。2009年末個(gè)人購(gòu)房貸款余額4.76萬(wàn)億元。越來(lái)越多的銀行已經(jīng)感受到房貸瘋長(zhǎng)帶來(lái)的隱患，特別是升息預(yù)期下，房貸業(yè)務(wù)的利差已進(jìn)一步萎縮。

新房?jī)r(jià)：與去年同期相比，2月份70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格均上漲，漲幅最大的6個(gè)城市分別是：?？冢?8.4%）、三亞（56.1%）、廣州（22.7%）、溫州（21.3%）、北京和金華（均為16.9%）。僅唐山漲幅低于1%。與1月份比，57個(gè)城市新房?jī)r(jià)格上漲，漲幅最大的5個(gè)城市分別是：三亞、?？?、宜昌、蚌埠和贛州；僅長(zhǎng)春、昆明、丹東和溫州四個(gè)城市房?jī)r(jià)下降。二手房?jī)r(jià)：同比和環(huán)比都在漲。同比來(lái)看，全國(guó)漲幅8.5%，比1月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4%，漲幅比1月縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)。2、房?jī)r(jià)變化的差異表現(xiàn)3、重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)與1月份相比，重慶市房?jī)r(jià)漲了1.5％，結(jié)束連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比漲幅下跌。去年12月份和今年1月份，重慶市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別是0.9％和0.6％，漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。2月，我市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.5％，較1月擴(kuò)大了0.9％。不過(guò)，重慶二手房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)12.2％，環(huán)比微漲0.1％。2月主城房?jī)r(jià)僅次于去年12月，是近年來(lái)我市主城房?jī)r(jià)第二高位月份。2月重慶主城區(qū)商品房成交面積111.75萬(wàn)平方米，同比下降31.58%，環(huán)比下降30.90%。商品房成交均價(jià)5435元/平方米，再創(chuàng)重慶主城區(qū)月度新高，同比增長(zhǎng)48.20%。北部新區(qū)成交均價(jià)達(dá)到了7900元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12.23%位居主城各區(qū)首位。

二、2010年2月份各地方政策變化春節(jié)后商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)驟然下降甚至近乎停滯。房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸收緊的跡象愈發(fā)明顯，銀行加大了對(duì)房貸優(yōu)質(zhì)客戶的篩選力度；另一方面，在商業(yè)銀行差別化信貸政策執(zhí)行力度的引導(dǎo)下，房貸利率上浮正在成為一種趨勢(shì)，購(gòu)房者成本的上升使得他們開始選擇觀望?，F(xiàn)在北京市場(chǎng)7折利率基本絕跡了。在建行、中行春節(jié)前調(diào)整7折利率之后，像光大、深發(fā)展等很多中小型商業(yè)銀行也在節(jié)后紛紛跟進(jìn)。，“總行將系統(tǒng)內(nèi)房貸利率下浮限制設(shè)置為僅允許下浮15%，也就是說(shuō)即使首付比例達(dá)到4成及以上，個(gè)人申請(qǐng)住房按揭最多只能打到8.5折?！?/p>

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于2月23日聯(lián)合其他11部門發(fā)布了《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，被稱為京版11條；2月27日，廣東省也公布了《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，并根據(jù)廣東實(shí)際，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了增加保障房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)需求等四條措施。南京等二線城市也通過(guò)調(diào)整公積金可貸額度等方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了細(xì)節(jié)調(diào)控。

對(duì)未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望房?jī)r(jià)的主要趨勢(shì)判斷：----漲還是跌，以及主要驅(qū)動(dòng)因素？----房?jī)r(jià)變化的結(jié)構(gòu)表現(xiàn)----房?jī)r(jià)如果大幅度下跌，哪些人會(huì)歡迎？1、土地是財(cái)富之母：各地政府財(cái)政收入的臍帶

博鰲亞洲論壇秘書長(zhǎng)龍永圖說(shuō)，“現(xiàn)在房?jī)r(jià)之所以高，主要是在土地供應(yīng)上”。2009年兩會(huì)期間，全國(guó)工商聯(lián)的發(fā)言稿認(rèn)為，“房企費(fèi)用一半流向政府”，在3個(gè)一線城市中，上海從房?jī)r(jià)中分得的份額最高，為64.50%，其次是北京，為48.28%，廣州也達(dá)到了46.94%。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示，如果算上稅費(fèi)，政府從房?jī)r(jià)中分得的份額遠(yuǎn)超70%。

資料來(lái)源：2009/3/24《每日經(jīng)濟(jì)新聞》

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布2009年中國(guó)70個(gè)大中城市土地出讓金排行報(bào)告指出，2009年中國(guó)土地出讓金總金額達(dá)15000億元。70個(gè)大中城市土地出讓金共計(jì)10836億元，同比2008年增加140%，同比“瘋狂”的2007年增加49%。2009年全國(guó)的土地出讓金約占GDP的4.4%

；同年全國(guó)政府財(cái)政收入68477億元，中央級(jí)收入為35896億元，地方級(jí)為32581億元，土地出讓收入至少占地方政府財(cái)政收入的一半。2009年，漲價(jià)兇猛的杭州土地收入達(dá)1200億元，超過(guò)上海、北京居中國(guó)城市之首。而過(guò)去10年間杭州房?jī)r(jià)上漲了將近10倍。

香港教訓(xùn)：1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，香港地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，導(dǎo)致1998年及以后的多年內(nèi)政府土地收入幾近斷流。地方PK中央：利益博弈

就在國(guó)務(wù)院2009年12月9日決定延長(zhǎng)房屋轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免繳年限的（“國(guó)11條”頒布）當(dāng)天，杭州出臺(tái)了自己的18條穩(wěn)定樓市措施，購(gòu)房補(bǔ)貼、改善性購(gòu)房公積金貸款優(yōu)惠等一系列扶持政策一如既往。公認(rèn)的地方財(cái)政壓力之下大多會(huì)選擇托市動(dòng)作，利益驅(qū)動(dòng)下，樓市健康發(fā)展失去了保護(hù)閥。2、土地供給有限

高層決策高度重視國(guó)家糧食安全，2003年就提出全國(guó)18億耕地面積的這根紅線不能碰，土地供給越來(lái)越稀缺；為解決土地供給瓶頸，目前農(nóng)村宅基地?fù)Q房就面臨土地方面的法律障礙?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，農(nóng)村土地為集體所有，宅基地及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)流轉(zhuǎn)。障礙：比如置換房產(chǎn)后宅基地的所有權(quán)是否還在村集體之內(nèi)？如果還在集體之內(nèi)，置換房產(chǎn)又是如何完成的？如果可以“置換”，土地管理制度必須要改革。3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的重要性

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可帶動(dòng)建筑、建材、裝飾、家電以及冶金等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門的發(fā)展，而且為社會(huì)提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)。例如每增加1萬(wàn)平方米的建筑生產(chǎn)，可直接增加1000個(gè)就業(yè)崗位?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)投資通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP的拉動(dòng)，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率超過(guò)20%。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)今年不能再擴(kuò)大了。為了防止經(jīng)濟(jì)大起大落，必然要擴(kuò)大消費(fèi)的貢獻(xiàn)，降低投資的貢獻(xiàn)；如果2010年比2009年貢獻(xiàn)更大，估計(jì)GDP增長(zhǎng)要達(dá)到12%~13%。

4、從城市化到城鎮(zhèn)化中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上時(shí)隔4年之后再次明確將城鎮(zhèn)化問(wèn)題提上重要議程，“城鎮(zhèn)化是2010年主要經(jīng)濟(jì)工作之一?！币郧敖?jīng)常提到的“城市化進(jìn)程”已經(jīng)被“城鎮(zhèn)化”取代，二三線城市的發(fā)展被推到臺(tái)前。政策將引導(dǎo)地產(chǎn)業(yè)從一線城市轉(zhuǎn)化到二三線城市。一線城市開始的中國(guó)第一次城市化浪潮，已使其城市化率高達(dá)70%以上，相比之下，二三線城市大多不足40%。地產(chǎn)商也正在進(jìn)行市場(chǎng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)從一線城市轉(zhuǎn)移到二線城市戴德梁行最新全國(guó)房產(chǎn)報(bào)告顯示，去年，武漢、廈門、長(zhǎng)沙等六個(gè)二線城市商品住宅成交總量約6400萬(wàn)平方米，大大地超過(guò)了一線城市的成交總量。萬(wàn)科、保利、富力等20余家大型房企在二三線城市新增土地儲(chǔ)備面積超過(guò)了1000萬(wàn)平方米，占比已經(jīng)過(guò)半；此消彼長(zhǎng)，公司在一線城市的新增土地儲(chǔ)備面積則出現(xiàn)了大幅下降。

5、城市化進(jìn)程

工業(yè)化、城市化的過(guò)程必然伴隨有農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口大量轉(zhuǎn)化的過(guò)程。清華大學(xué)發(fā)布的《2009年中國(guó)城市住宅發(fā)展報(bào)告》中提出，我國(guó)正處于快速城鎮(zhèn)化階段，這樣，城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)住宅的剛性需求會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)表現(xiàn)強(qiáng)烈。

中國(guó)未來(lái)5年－10年，將進(jìn)入城市化發(fā)展時(shí)代。中國(guó)的城市化率會(huì)由現(xiàn)在的45.68%提高到60%左右（主要工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家為80%），中西部城市群將成為中國(guó)城市化時(shí)代的突出亮點(diǎn)。未來(lái)工業(yè)化、城市化蘊(yùn)含的住房需求量：

《2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，城鎮(zhèn)人口59379萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口72750萬(wàn)人，按60%計(jì)算，則未來(lái)5-10年轉(zhuǎn)移出來(lái)的鄉(xiāng)村人口為1.98億人。按當(dāng)前城鎮(zhèn)人均住房面積28平米/人計(jì)算，未來(lái)城鎮(zhèn)化總需求面積大約為55.72億平米，每年住房面積需求量折合為5.72-11.12億平米之間。而在2009年住房交易量呈井噴狀時(shí)，全國(guó)商品房銷售面積9億平方米（銷售額4.4萬(wàn)億元）。6、我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，隨著居民收入水平的提高，大部分國(guó)家消費(fèi)結(jié)構(gòu)中基礎(chǔ)性生存性消費(fèi)如食品、衣著類在消費(fèi)支出中所占比重下降，發(fā)展性享受性消費(fèi)如居住、醫(yī)療、教育、交通等在消費(fèi)支出中比重上升（即恩格爾系數(shù)不斷下降）。2008年我國(guó)人均GDP達(dá)到3266.8美元，2009年我國(guó)人均GDP將超過(guò)3500美元，根據(jù)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)規(guī)律，目前和未來(lái)若干年，住房和汽車等將始終是我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主力軍。2009年房市升溫，除了投資投機(jī)需求集中釋放而外，也是與我國(guó)居民結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí)，對(duì)住房的消費(fèi)需求不斷增加分不開的。

7、國(guó)內(nèi)外流動(dòng)性資金龐大國(guó)內(nèi)流動(dòng)性資金與國(guó)外熱錢的勾結(jié)合謀，使得加息背景下，地下金融更加活躍?！霸谡拗贫追抠J款、套取銀行資金的渠道受限以后，炒房團(tuán)也可以新方式炒房”。在銀行加緊“惜貸”政策推出時(shí)，開發(fā)商受到的影響不會(huì)很大。

這里還有一個(gè)關(guān)鍵的因素，就是炒房團(tuán)賺取錢財(cái)以后，這些錢基本上都要逃往國(guó)外進(jìn)行洗錢。但是同時(shí)，由于人民幣升值壓力以及資產(chǎn)市場(chǎng)的吸引等等，很多境外熱錢試圖進(jìn)入國(guó)內(nèi)，這樣就產(chǎn)生了一個(gè)新的鏈條——與各種對(duì)沖基金運(yùn)作類似的內(nèi)外貨幣對(duì)沖，即國(guó)內(nèi)的人民幣炒房利潤(rùn)直接在國(guó)內(nèi)以現(xiàn)金形式給了海外熱錢的所有者，而海外熱錢直接把美元轉(zhuǎn)到炒房者的海外帳戶

。

人民幣實(shí)際和預(yù)期中的升值一直在促使海外華人將投資賭注押在中國(guó)大陸主要城市的房地產(chǎn)上。他們這樣做不僅是因?yàn)檫@些城市的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，而且是因?yàn)槿嗣駧派禃?huì)進(jìn)一步提高在華房地產(chǎn)投資以美元計(jì)算的回報(bào)率。2006至2009年期間，房地產(chǎn)相關(guān)投資占中國(guó)外商直接投資的10%至15%。有人估計(jì)，中國(guó)大城市高檔住宅的約20%為外國(guó)人或海外華人所擁有。最近公布的宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，未來(lái)幾年中國(guó)的消費(fèi)者價(jià)格漲幅很有可能升至5%之高。此外，鑒于美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)(FederalReserve)的零利率政策，中國(guó)政府預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)加息和人民幣升值持謹(jǐn)慎態(tài)度，以避免吸引投機(jī)性資本從海外涌入中國(guó)。這意味著，未來(lái)幾年中國(guó)的實(shí)際利率有可能為零甚至是負(fù)數(shù)，而這會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)作為投資品的吸引力。8、其他因素考慮——物業(yè)稅——預(yù)售房政策——貸款政策——所得稅政策對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)：中國(guó)樓市首先要解決的是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，其次才是泡沫性問(wèn)題。什么是結(jié)構(gòu)，就是供應(yīng)結(jié)構(gòu)，政府必須承擔(dān)起屬于自己的那部分責(zé)任，大力加強(qiáng)保障性住房供給，這才能保證剛性需求的正常釋放與消化，當(dāng)保障不足時(shí)，剛性需求被迫轉(zhuǎn)移到高價(jià)商品房市場(chǎng)上，泡沫的出現(xiàn)就是一種必然現(xiàn)象。所以，今年的調(diào)控是否成功的關(guān)鍵，還是在于保障性住房供給的實(shí)現(xiàn)程度，然后才是財(cái)政稅收和銀行金融體系的跟進(jìn)。市場(chǎng)上沒(méi)有房源，你在怎么限制、怎么調(diào)控，都是空話。補(bǔ)充資料一：房?jī)r(jià)年年壓、年年漲：為何？1、土地公有制說(shuō)（任志強(qiáng)：華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁）

土地對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了巨大的影響，原因是什么？很簡(jiǎn)單，就是土地公有制。在全世界所有實(shí)行土地招拍掛方式進(jìn)行土地出讓的國(guó)家里面，除了中國(guó)以外都是公有制和私有制并存的，國(guó)家的土地基礎(chǔ)基本是以土地允許私有化為基本的制度，在招拍掛的過(guò)程中，比如說(shuō)香港就會(huì)出現(xiàn)公有土地和私有土地進(jìn)行價(jià)格平衡，公有土地拍賣過(guò)高的時(shí)候私有土地就會(huì)以低于這個(gè)價(jià)格出讓，平抑了這個(gè)價(jià)格。中國(guó)的土地是公有制的，沒(méi)有私有制的土地進(jìn)行平衡，因此土地的價(jià)格會(huì)在單一土地供應(yīng)制的時(shí)候出現(xiàn)物以罕為貴，所以我們?cè)谏虡I(yè)上有一個(gè)著名的反壟斷法，但是土地供應(yīng)上沒(méi)有。所以這種壟斷和商業(yè)形成的壟斷是一模一樣的，因此就是壟斷加暴利。

到了2002年的7月1日，我們開始實(shí)行了新的土地制度，就是實(shí)行商業(yè)建設(shè)用地的壟斷式供應(yīng)，必須進(jìn)行招牌掛，隨后2003年出臺(tái)了所有的土地必須進(jìn)行招拍掛制度，等于這項(xiàng)規(guī)定取消了法律規(guī)定當(dāng)中的協(xié)議出讓方式，招拍掛又以拍賣為主，實(shí)際上是以價(jià)高所得的方式，政府成為了商人，政府不再服務(wù)于市場(chǎng)，而變成了城市經(jīng)營(yíng)的主體，所以天價(jià)土地成為了地方政府升官的機(jī)遇，最典型的就是杭州市的市長(zhǎng)成了建設(shè)部的副部長(zhǎng)，因?yàn)楹贾莸耐恋厥菄?yán)格執(zhí)行招拍掛。政府合法謀取土地的暴利也成為一種機(jī)會(huì)和機(jī)遇，這種情況下，我們?cè)?3年又出臺(tái)了嚴(yán)守18億畝紅線的政策，03年本來(lái)是市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求造成惡化的情況，但是03年出臺(tái)的不是增加供給，而是繼續(xù)減少供給，關(guān)緊兩個(gè)閘門進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控，土地資源變成了稀缺的產(chǎn)品，為什么我們會(huì)說(shuō)大量的投行把土地儲(chǔ)備變成衡量公司價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，這不能認(rèn)為是投行對(duì)開發(fā)商的誤導(dǎo)，而是政府發(fā)出的信號(hào)是土地不再增加了，是要嚴(yán)格控制的，這種信號(hào)發(fā)出了之后導(dǎo)致了投行有一種認(rèn)識(shí)，土地是稀缺資源，更值錢了。。2、并非趣談：“丈母娘推高房?jī)r(jià)”論“我愛(ài)我家”在全國(guó)八大城市進(jìn)行的主題為“結(jié)婚是否一定要購(gòu)房”的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，在高房?jī)r(jià)面前，丈母娘們的態(tài)度有所松動(dòng)，目前，全國(guó)有近18%的丈母娘面對(duì)高房?jī)r(jià)，表示愿意接受租房女婿。盡管大多數(shù)丈母娘仍然堅(jiān)持“沒(méi)房不嫁女”，但有76%的丈母娘表示愿意助女婿一臂之力購(gòu)房，另有20%的丈母娘表示接受上門女婿。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，不同城市上述比例也不相同，在北京愿意接受租房女婿的丈母娘占27%，高于平均水平；在天津有15%的丈母娘愿意接受租房女婿；而在上海只有12%的丈母娘接受租房女婿。在北京，有更多女方居住條件好的家庭表示愿意接受上門女婿。抽樣調(diào)查結(jié)果同時(shí)顯示，愿意“倒插門”到女方家入贅的女婿卻只有6%。“我愛(ài)我家”表示，從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，堅(jiān)持“沒(méi)房不嫁女”觀點(diǎn)的丈母娘仍然是市場(chǎng)的主流。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌則表示，“房?jī)r(jià)上漲，是因?yàn)椤赡改锏奶貏傂枨蟆?、女性觀念發(fā)生變化此外，“我愛(ài)我家”調(diào)查結(jié)果還表明，單身女性購(gòu)房比例呈上升趨勢(shì)?！敖陙?lái)，隨著單身女性在職場(chǎng)中地位的提升，收入的增加，她們的獨(dú)立意識(shí)也在不斷增強(qiáng)，以往的‘干得好不如嫁得好’的觀念也逐漸轉(zhuǎn)變成‘嫁得好不如干得好’。隨之而來(lái)的是，在購(gòu)房大軍中，單身女性的購(gòu)房比例不斷上升?！痹擁?xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，單身女性購(gòu)房比例已從2007年約為2.7%上升到目前約8.8%左右。雖然總體比例不高，但增幅較大。4、高稅費(fèi)推高房?jī)r(jià)

一全國(guó)人大代表提供了一家房地產(chǎn)企業(yè)的部分稅費(fèi)清單：以銷售額100萬(wàn)元為基數(shù)，按銷售額的5%征收營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，按利潤(rùn)25%征收的所得稅，按土地款3%征收的契稅，利潤(rùn)超過(guò)20%要采取累進(jìn)方法計(jì)算起納土地增值稅……加之地方養(yǎng)老、水利基金等不同名目，房地產(chǎn)開發(fā)公司總收入中的三成要用于繳納各種稅費(fèi)。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，兩者共計(jì)62項(xiàng)。資料二：房屋購(gòu)買稅費(fèi)（1）1、