關(guān)于構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的探討

本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）題目：關(guān)于構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的探討關(guān)于構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的探討摘要隨著我國住房制度改革的深入和國民經(jīng)濟(jì)的不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)迅速成長壯大，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻普遍存在資產(chǎn)規(guī)模小、年開發(fā)量不大、資質(zhì)等級低、企業(yè)經(jīng)營能力與其擁有的資源存量不匹配等現(xiàn)象，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展處于比較松散的階段。資源集中度低、抗風(fēng)險(xiǎn)的能力差，資金不足，這些己成為阻礙我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的瓶頸。最近，規(guī)范化的房地產(chǎn)政策文件陸續(xù)出臺，政府和銀行開始重新制定房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)則，對房地產(chǎn)市場的運(yùn)作要求越來越規(guī)范，貸款門檻也越來越高，這使得我國房地產(chǎn)企業(yè)的上述弊端更加迫切地需要解決。此外，我國加入WTO以后，境外的房地產(chǎn)企業(yè)已開始進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，為我國的房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多機(jī)遇的同時(shí)也帶來了挑戰(zhàn)。我國相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)無論是在資本金、管理水平方面，還是在人才素質(zhì)、經(jīng)營效益等方面，都無法與境外同行業(yè)對手相匹敵。如何在競爭中合作、在合作中競爭，如何持續(xù)生存下去，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)迫在眉睫需要解決的問題。在這種情況下，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了在當(dāng)前激烈的競爭中繼續(xù)生存和獲得長久競爭優(yōu)勢，需要在市場上尋找戰(zhàn)略伙伴，采取戰(zhàn)略聯(lián)盟的形式以壯大企業(yè)的實(shí)力，形成更強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)競爭優(yōu)勝戰(zhàn)略聯(lián)盟規(guī)模經(jīng)濟(jì)第一章緒論1.1論文選題的背景及意義我國房地產(chǎn)業(yè)在改革開放后取得長足的發(fā)展，特別是上個(gè)世紀(jì)90年代前后迅猛擴(kuò)張，引發(fā)了一輪又一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。進(jìn)入新世紀(jì)以來，大城市或特大型城市開發(fā)趨于飽和、中小城鎮(zhèn)(鄉(xiāng))開發(fā)明顯不足的現(xiàn)狀逐漸暴露出來。我國房地產(chǎn)企業(yè)相對弱小，以北京、上海為例，其房地產(chǎn)開發(fā)前10名大企業(yè)只擁有本地市場份額的15%-20%左右，資金不足表現(xiàn)明顯。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近90%是1992年房地產(chǎn)熱中一哄而起的，造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)多、小、亂的局面。目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均凈資產(chǎn)只有1000多萬元，最高的也不過幾十億元，而境外開發(fā)企業(yè)的凈資產(chǎn)動輒達(dá)到幾億甚至幾十億美元。加入WTO以后，境外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會大批進(jìn)入中國市場。這會使當(dāng)前競爭己經(jīng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)更加嚴(yán)酷的局面。我國相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)無論是在資本金、管理水平方面，還是在人才素質(zhì)、經(jīng)營效益等方面，都無法與境外同行業(yè)對手相匹敵。因此通過采取戰(zhàn)略聯(lián)盟的形式，發(fā)揮整體大于部分之和的效果來增加整體競爭優(yōu)勢顯得尤為重要。戰(zhàn)略聯(lián)盟(StrategicAlliances)是20世紀(jì)90年代以來國際上流行的一種新興的戰(zhàn)略管理思想。它是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)之間為了實(shí)現(xiàn)某種共同的戰(zhàn)略目標(biāo)而達(dá)成的長期合作安排，其核心思想為“競爭合作”。戰(zhàn)略聯(lián)盟的獨(dú)特之處在于；在增強(qiáng)聯(lián)盟企業(yè)總體核心競爭力的同時(shí)并不削弱每個(gè)企業(yè)的原有核心競爭力。它可以在保持雙方核心競爭力相對獨(dú)立的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，資源共享，最后達(dá)到雙贏的目的。將“戰(zhàn)略聯(lián)盟”戰(zhàn)略管理思想應(yīng)用于我國房地產(chǎn)業(yè)將是我國房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。本論文將研究和分析我國房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀與實(shí)踐狀況、構(gòu)建戰(zhàn)略聯(lián)盟的必要性、構(gòu)建戰(zhàn)略聯(lián)盟的原則、聯(lián)盟合作伙伴的選擇、戰(zhàn)略聯(lián)盟實(shí)施機(jī)制構(gòu)建等方面的問題，相信這一研究對我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對當(dāng)前激烈的市場競爭環(huán)境有一定的理論和實(shí)踐意義。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀近幾十年來，企業(yè)的競爭環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。為了應(yīng)對競爭的白熱化或市場環(huán)境的突變，戰(zhàn)略聯(lián)盟作為一種重要的競爭手段越來越受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視，對公司經(jīng)營方式也將帶來革命性的變化。戰(zhàn)略聯(lián)盟的獨(dú)特之處在于：在增強(qiáng)聯(lián)盟企業(yè)總體核心競爭力的同時(shí)并不削弱每個(gè)企業(yè)的原有核心競爭力。它可以在保持雙方核心競爭力相對獨(dú)立的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，資源共享，最后達(dá)到雙贏的目的。到目前為止，我國的經(jīng)濟(jì)理論工作者己經(jīng)從各個(gè)方面對房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系做了較為詳盡的論述，并在理論上對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式進(jìn)行了深入的研究。目前，國內(nèi)外關(guān)于戰(zhàn)略聯(lián)盟方方面面的研究論文不乏其數(shù)，但將這一思想具體應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)的卻屈指可數(shù)。第二章目前我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析1.1房地產(chǎn)行業(yè)的地位及作用1.1.1房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)及直接經(jīng)營的對象就是房地產(chǎn)，從物質(zhì)層面上看，“房地產(chǎn)”是由房屋建筑和建筑地塊有機(jī)組成的整體；從法律的層面上看，由于房地產(chǎn)本身的不可移動性，它又被稱為“不動產(chǎn)”；而從經(jīng)濟(jì)層面上看，“房地產(chǎn)”則是對房屋財(cái)產(chǎn)（房產(chǎn)）和土地財(cái)產(chǎn)（地產(chǎn)）的總稱；由于房和地的不可分離性，即通常所說的“房依地建，地為房載”，房地產(chǎn)總是以房屋及其所依附的建筑地塊的統(tǒng)一體的形式表現(xiàn)出來。一般情況下，人們所說的房地產(chǎn)專指城鎮(zhèn)房屋和土地，因此房地產(chǎn)也被稱為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，按照商品房屋用途為標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)又有商品住宅和非商品住宅之分。其中，商品住宅包括普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和別墅、高檔公寓；非商品住宅包括寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等。1.1.2房地產(chǎn)行業(yè)的地位根據(jù)很多國家以及地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)的起源和發(fā)展的基礎(chǔ)都是建筑業(yè)，然而，在不斷的發(fā)展中，人們逐步認(rèn)識到房地產(chǎn)自身所具有的特點(diǎn)，并將這種特點(diǎn)發(fā)揚(yáng)和凸顯，房地產(chǎn)也就逐步脫離了建筑業(yè)?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)這一行業(yè)所經(jīng)營的不但是土地和建筑商品，也涵蓋到土地開發(fā)及房屋建設(shè)領(lǐng)域，具有三重屬性，即生產(chǎn)、經(jīng)營和服務(wù)，所以它既能創(chuàng)造價(jià)值，有能使用價(jià)值，屬于生產(chǎn)性的勞動。在現(xiàn)在的中國，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從一種在國民經(jīng)濟(jì)中具有附屬性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)服務(wù)活動，發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)這一新興產(chǎn)業(yè)逐步被納入國民經(jīng)濟(jì)的平衡、統(tǒng)計(jì)和運(yùn)行體系當(dāng)中，在國民經(jīng)濟(jì)中正一天天地占據(jù)了舉足輕重的地位，成為國民經(jīng)濟(jì)中的主要產(chǎn)業(yè)之一，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)，已作為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，被列入國民經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展的對象當(dāng)中。1.1.3房地產(chǎn)行業(yè)的作用房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)的。一方面，如果房地產(chǎn)也的發(fā)展是健康而高效的，就能推動社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠把更多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動起來，共同發(fā)展，從而刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。而另一方面，社會經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用，經(jīng)濟(jì)興旺導(dǎo)致對房地產(chǎn)業(yè)需求的增大進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，然而，當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢蕭條的時(shí)候，首先減少的就是社會對房地產(chǎn)業(yè)的需求，進(jìn)而被壓制的就是社會擴(kuò)大再生產(chǎn)與提高生活水準(zhǔn)的能力。因此，房地產(chǎn)業(yè)對于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢反應(yīng)非常靈敏，甚至可以把它的發(fā)展看成整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的縮影。這種影響力是其它個(gè)別產(chǎn)業(yè)所不具有的它們的興衰，通常對經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行情況不足以造成直接的影響。正因?yàn)檫@樣，房地產(chǎn)業(yè)具有極其重要的地位，這種重要性就體現(xiàn)在，它在整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)活動中是最基本、最重要的構(gòu)成要素之一，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：（1）作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的主要構(gòu)成部分對于幾乎所有的經(jīng)濟(jì)活動來所，要得以存在并發(fā)展，都不可能沒有土地與房產(chǎn)這一基本的生產(chǎn)要素，這就使房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的地位到了確立。而房地產(chǎn)業(yè)本身的運(yùn)行及發(fā)展也需要眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)予以配合與促進(jìn)，在這里，它就表現(xiàn)出了廣泛的相關(guān)性。在社會經(jīng)濟(jì)利益的構(gòu)成以及分配與轉(zhuǎn)移的過程當(dāng)中，它是一個(gè)不可少的環(huán)節(jié)。（2）作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的先導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)能帶動其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展照通行的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劃分標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，也就具有第三產(chǎn)業(yè)的共同特征，其開發(fā)與經(jīng)營同許多行業(yè)之間——如制造業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、貿(mào)易業(yè)、旅游業(yè)、信息業(yè)、服務(wù)業(yè)等都存在著密不可分的關(guān)系，與此相關(guān)，在房地產(chǎn)市場運(yùn)行體系與相關(guān)市場——如金融市場、技術(shù)市場、人才市場等的運(yùn)行體系之間也存在著密切的關(guān)?？梢哉f，土地和物業(yè)是它一切產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。這一基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)調(diào)整當(dāng)中起著引導(dǎo)性的作用，這種作用的發(fā)揮過程是：首先，社會經(jīng)濟(jì)總是在發(fā)展和進(jìn)步的，這要求整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也隨之不斷的調(diào)整、優(yōu)化。隨之，基于這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，再加上相應(yīng)的土地、物業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施的應(yīng)用，使得房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展日益多元化，而內(nèi)部結(jié)構(gòu)則越來越呈現(xiàn)出動態(tài)變化的特點(diǎn)。此后，這種特點(diǎn)使得房地產(chǎn)業(yè)能夠自我滿足，從而能夠一積極的態(tài)勢去適應(yīng)，進(jìn)而引導(dǎo)這種調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠或直接或間接地帶動大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，并以此來完善市場。不但如此，住宅消費(fèi)提高了，建材、化工、裝飾、家具和家電等生產(chǎn)資料及生活資料的供給也就被帶動著，獲得相應(yīng)的增長。1.2當(dāng)前房地產(chǎn)市場特征分析（1）企業(yè)數(shù)量多，但大多數(shù)企業(yè)規(guī)模小隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及從業(yè)人員的數(shù)量都不斷增加，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在1986年時(shí)僅為1991家，至2000年年底已增加倒35762家，是1986年數(shù)量的18倍，數(shù)量足可謂多。然而，由于多種復(fù)雜的原因，我國房地產(chǎn)企業(yè)卻呈現(xiàn)出“小、散、差”的局面。首先，“小”：中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模普遍偏小，1996年中國房地產(chǎn)開發(fā)商的平均注冊資金僅為1732萬遠(yuǎn)，全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商的凈資產(chǎn)也只不過十幾億元。而國外房地產(chǎn)開發(fā)商動輒幾十億、幾百億美圓，與之相比，差距甚大。這一情況導(dǎo)致中國房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的樓盤也偏小，規(guī)模大而配套設(shè)施又好的樓盤就更少了，規(guī)模小所容易導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果就是資質(zhì)低，從而危及企業(yè)的生存。規(guī)模小而資質(zhì)低的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和融資能力都差，開發(fā)力量也很薄弱。因此它們很難在市場競爭中承受得住考驗(yàn)。其次，“散”：房地產(chǎn)業(yè)本應(yīng)是一個(gè)典型的資本密集型行業(yè)，它甚至被認(rèn)為實(shí)質(zhì)上屬于金融業(yè)，但是我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模卻較小，從而導(dǎo)致資源分散，開發(fā)企業(yè)的整體開發(fā)水平受到了直接的影響，進(jìn)一步的結(jié)果就是我國的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)集中度較低。再次，“差”：在我國內(nèi)地市場上，銷售百強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)只占4%左右的比重，而在香港市場，僅排名前10位的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)就占了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)也的80%，其中前三家的份額就高達(dá)50%，內(nèi)地狀況與之相差甚遠(yuǎn)。（2）企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性全國的房地產(chǎn)開發(fā)商，有一半集中在廣東、上海、江蘇、浙江等東部地區(qū)的幾個(gè)省市中，其企業(yè)競爭已經(jīng)由資金實(shí)力與土地開發(fā)權(quán)上的競爭向品牌、營銷、服務(wù)等發(fā)面擴(kuò)展。而在西部邊遠(yuǎn)地區(qū)，不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大，在贏利水平、經(jīng)營能力、創(chuàng)新意識等各個(gè)方面，東、西部地區(qū)之間都存在著很大的差異。（3）房地產(chǎn)開發(fā)商開始進(jìn)入微利階段，資產(chǎn)負(fù)債率高、風(fēng)險(xiǎn)較大；90年代初，市場對房地產(chǎn)存在著很大的需求量，所以開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤高,吸引了更多的企業(yè)進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)當(dāng)中來，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。次后，又因?yàn)?993年下半年房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調(diào)空規(guī)制的重點(diǎn)對象，全行業(yè)的平均營業(yè)利潤減少，相當(dāng)一部分企業(yè)虧損嚴(yán)重。從此，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入了微利階段。由于歷史的原因，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)資金不足，主要依靠銀行貸款來獲取用于項(xiàng)目開發(fā)的資金?，F(xiàn)在，我國房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)規(guī)模最多的也不過只有幾十億元人民幣，而國外的房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)規(guī)模往往高達(dá)幾十億，乃至幾百億美圓。以財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，我國開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率大多高與70%，有的甚至高達(dá)90%，過高的負(fù)債導(dǎo)致企業(yè)成本增加，贏利下降。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有完全依靠銀行貸款，施工企業(yè)墊資和拖欠材料等不良方式來維持房地產(chǎn)開發(fā)，這當(dāng)中隱藏著極大的金融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐坏┵Y金斷鏈，必將引起連鎖反應(yīng)。1.3房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境的變化1.3.1金融政策環(huán)境的變化2003年6月中國人民銀行出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(簡稱“121號”號文件)，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向，嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放，規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要，強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理，充分發(fā)揮利率杠桿對個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用，加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理以及切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理等方面的政策措施。盡管大多數(shù)人認(rèn)為，對房地產(chǎn)市場發(fā)展是不利的，但該通知對于促進(jìn)房地產(chǎn)融資多元化還是起到了積極作用。1、3、2土地政策環(huán)境的變化2003年7月30日國務(wù)院辦公廳出臺了《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》，并組織對全國各類開發(fā)區(qū)內(nèi)進(jìn)行全面清理，對缺乏建設(shè)條件，項(xiàng)目、資金不落實(shí)的，要堅(jiān)決停辦，所占用的土地要依法堅(jiān)決收回；對超過規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模和范圍的開發(fā)土地，要依法處理。1、3、3房地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境的變化2003年8月12日國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，統(tǒng)一了對房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識，結(jié)束了對房地產(chǎn)是否“過熱”的爭論，確立了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，明確了未來一段時(shí)間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想，即堅(jiān)持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要。堅(jiān)持深化改革，不斷消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度。堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。堅(jiān)持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。第三章房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的概述2、1房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的概念房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟是戰(zhàn)略聯(lián)盟理論在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用與實(shí)踐。它是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)企業(yè)之間或房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的企業(yè)之間出于對共同市場的預(yù)期和企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的考慮，為達(dá)到共同擁有市場、交換互補(bǔ)性資源，各自達(dá)成特定的戰(zhàn)略目標(biāo)和最后獲得長期的市場競爭優(yōu)勢等目的，通過各種協(xié)議而結(jié)成的優(yōu)勢相長、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的松散型組織。戰(zhàn)略聯(lián)盟是自發(fā)的，聯(lián)盟各方保持著原有企業(yè)的經(jīng)營獨(dú)立性，具有邊界模糊、運(yùn)作高效、機(jī)動靈活等特點(diǎn)。從定義可以看出：①參與戰(zhàn)略聯(lián)盟的企業(yè)數(shù)量至少是兩個(gè)以上，追求一套達(dá)成一致的目標(biāo)，謀求的是較為長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略上的共同利益。②參與戰(zhàn)略聯(lián)盟的企業(yè)間是一種合作伙伴關(guān)系，它超越了一般市場交易關(guān)系，但也沒有達(dá)到合并的程度，是介于市場交易和企業(yè)一體化之間的中間組織，在聯(lián)盟結(jié)成后仍然保持參與企業(yè)各自的獨(dú)立性。③戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系的建立和維持可以有三種模式：契約聯(lián)結(jié)、股權(quán)參與和建立合資企業(yè)。④參與戰(zhàn)略聯(lián)盟企業(yè)間的合作并不一定是全方位的，在大多數(shù)情況下只在某些領(lǐng)域進(jìn)行合作，而在其他領(lǐng)域可能又形成競爭的局面。2.2構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)選擇戰(zhàn)略聯(lián)盟的動因開拓新市場由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的出現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)的成員國往往采用統(tǒng)一的貿(mào)易保護(hù)政策，這使得現(xiàn)在的企業(yè)在鞏固舊市場、開拓新市場方面困難重重，區(qū)域外的企業(yè)難以采用傳統(tǒng)的方式進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)的市場。即使沒有貿(mào)易保護(hù)政策對進(jìn)入的限制，在當(dāng)?shù)亟⒎咒N網(wǎng)也是一個(gè)昂貴而艱難的過程，這需要具有對當(dāng)?shù)厍闆r的大量信息及知識。通過建立企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，企業(yè)可以利用當(dāng)?shù)睾献骰锇閷Ρ緡氨镜厥袌龅闹R、關(guān)系取得市場的拓展，而且能大大減少進(jìn)入新市場的成本。增強(qiáng)自身實(shí)力隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，企業(yè)間的競爭日趨激烈，企業(yè)要想在多變的競爭環(huán)境中立于不敗，必須善于利用各方面的力量，增強(qiáng)自身實(shí)力。而當(dāng)今企業(yè)間的競爭己不再是傳統(tǒng)的純粹自利意義上的競爭，而是強(qiáng)調(diào)雙方皆有收益的競合(co-opetition)，即企業(yè)間既有競爭，又有合作。傳統(tǒng)的企業(yè)間競爭是一種你死我活的對立競爭關(guān)系，而當(dāng)今企業(yè)間的競爭是相互作用的，企業(yè)間形成一定程度的依賴關(guān)系。通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，企業(yè)可以向聯(lián)盟伙伴學(xué)習(xí)重要的技能。例如美國通用汽車公司和日本豐田公司建立的聯(lián)盟中，通用公司獲得的好處是向豐田公司學(xué)習(xí)如何生產(chǎn)高質(zhì)量的小型轎車。企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟中，聯(lián)盟成員對各自發(fā)展所需的專有知識彼此依賴，因?yàn)檫@些知識并不能完全在單個(gè)企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生。企業(yè)通過組建戰(zhàn)略聯(lián)盟，相互學(xué)習(xí)知識，改“分餡餅”的競爭為共同把“餡餅”做大，開拓新的市場空間，增強(qiáng)自身實(shí)力。降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)總是在一定的環(huán)境中進(jìn)行生產(chǎn)和經(jīng)營，而環(huán)境的多變性決定了企業(yè)必定面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)今的環(huán)境變化速度越來越快，而且日益復(fù)雜，因此企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大通過企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟可以分散這些風(fēng)險(xiǎn)，從而使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大大降低。有時(shí)，企業(yè)在進(jìn)行一項(xiàng)活動時(shí)，因投資費(fèi)用的高昂而風(fēng)險(xiǎn)巨大，企業(yè)單獨(dú)行動無異于以企業(yè)打賭，投資失敗的可能性相當(dāng)大，而企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟則可以降低這些風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境的多變性要求企業(yè)建立高度靈活的經(jīng)營結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)，以積極面對日趨增大的風(fēng)險(xiǎn)，而戰(zhàn)略聯(lián)盟則是適應(yīng)這種要求，降低競爭壓力的很好的組織形式。追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)一方面，企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟可以很好地將生產(chǎn)同類產(chǎn)品的企業(yè)聯(lián)合起來，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的集中度，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。此時(shí)，常?？捎^察到學(xué)習(xí)曲線效應(yīng)，即生產(chǎn)單位產(chǎn)品所需要的投入要素的數(shù)量會隨著產(chǎn)量的持續(xù)增加而下降，因而導(dǎo)致相應(yīng)的成本的下降。同時(shí)，隨著產(chǎn)量的增加，固定成本可被分?jǐn)偟礁叩漠a(chǎn)量上，從而使單位平均成本下降。另一方面，通過企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，可以將處于價(jià)值鏈上不同位置的企業(yè)很好地聯(lián)系起來，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，充分利用人力資源和設(shè)備效率，實(shí)行人才交流，降低相互間的交易費(fèi)用，從而降低生產(chǎn)成本。而單個(gè)企業(yè)獨(dú)立進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營時(shí)，其規(guī)模往往太小，不能夠取得這些成本優(yōu)勢。通過企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，合作伙伴可以在產(chǎn)品的開發(fā)、制造、銷售等方面實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，使其成本大大低于這些企業(yè)分開來進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營時(shí)的成本。2、3當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)選擇戰(zhàn)略聯(lián)盟的必要性2.3.1房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的需要房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型、管理技術(shù)密集型、人才密集型等特點(diǎn)。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目往往涉及土地儲備、資金運(yùn)作、建筑設(shè)計(jì)、金融、法律、建筑施工、市場營銷、物業(yè)管理等多個(gè)方面。任何一個(gè)方面的疏忽和缺陷都可能導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目的失敗。由于開發(fā)企業(yè)受自身資金、技術(shù)、人才實(shí)力的限制，其單獨(dú)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將會很大，只要市場出現(xiàn)較大波動，就可能導(dǎo)致公司陷入危機(jī)。如果采取戰(zhàn)略聯(lián)盟的形式必將降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，獲得較大的項(xiàng)目和發(fā)展機(jī)會。2.3.2籌集資金的需要房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是產(chǎn)品價(jià)值高，投資需求大，建設(shè)周期長，資金周轉(zhuǎn)慢。任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不可能完全依靠自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，銀行貸款這一間接融資方式成為開發(fā)資金的必要補(bǔ)充。然而，近幾年來，我國的房地產(chǎn)金融政策頻頻出臺。2003年6月13日央行發(fā)布了“121號”文件。以規(guī)范房地產(chǎn)信貸為主要內(nèi)容的央行“121號”文件有針對性地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款和建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途做了詳細(xì)規(guī)定，切中房地產(chǎn)企業(yè)的“要害”。全國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少。房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步收緊，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)多數(shù)公司面臨資金壓力，聯(lián)合做大做強(qiáng)成為行業(yè)的普遍需要。顯然，相對單獨(dú)的開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)實(shí)力雄厚的戰(zhàn)略聯(lián)盟更容易獲得銀行的貸款。因此，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟將成為解決房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題的必然選擇。2.3.3應(yīng)對WTO的挑戰(zhàn)由于歷史原因，我國的房地產(chǎn)企業(yè)相對弱小。以北京、上海為例，其房地產(chǎn)開發(fā)前10名大企業(yè)只擁有本地市場份額的15%-20%左右，資金不足表現(xiàn)明顯。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近90%是1992年房地產(chǎn)熱中一哄而起的，造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)多、小、亂的局面。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模小、質(zhì)量低、成本高、部件標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化程度低，作為個(gè)體的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)能力上還不足以稱道。目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均凈資產(chǎn)只有1000多萬元，最高的也不過幾十億元，而境外開發(fā)企業(yè)的凈資產(chǎn)達(dá)到幾億甚至幾十億美元。加入WTO以后，境外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會大批進(jìn)入中國市場。這會使當(dāng)前競爭已經(jīng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)更嚴(yán)酷的局面。我國相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)無論是在資本金、管理水平方面，還是在人才素質(zhì)、經(jīng)營效益等方面，都無法與境外同行業(yè)對手相匹敵。如何在競爭中合作、在合作中競爭，如何持續(xù)生存下去，己經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)迫在眉睫需要解決的問題。迎接WTO帶來的機(jī)遇加入WTO后，國外各商業(yè)企業(yè)尤其是郵電、通信、金融、商業(yè)、汽車、航運(yùn)等有實(shí)力的公司將很快進(jìn)入中國主要城市，必然要求當(dāng)?shù)靥峁懽謽?、公寓、住宅以及旅游飯店等配套的房地產(chǎn)產(chǎn)品，這就為房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多機(jī)會。同時(shí)，由于我國多年來實(shí)行福利分房制度政策，房地產(chǎn)市場尤其中小城市的房地產(chǎn)市場發(fā)育較晚，市場潛力巨大，發(fā)展前景廣闊。因此企業(yè)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟形式可以贏得更多項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會。2.4房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的特點(diǎn)組織的松散性戰(zhàn)略聯(lián)盟以共同占領(lǐng)市場、合作開發(fā)樓盤為基本目標(biāo)，所建立的并非一定是獨(dú)立的公司實(shí)體，聯(lián)盟成員間的關(guān)系也并不正式。如果機(jī)會來臨，各成員便聚兵會戰(zhàn)；一旦機(jī)會喪失，各成員又為了各自的目標(biāo)與其他企業(yè)結(jié)成新的聯(lián)盟。因此，戰(zhàn)略聯(lián)盟本身是一個(gè)動態(tài)的、開放的系統(tǒng)。行為的戰(zhàn)略性戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式與結(jié)果是對企業(yè)未來競爭環(huán)境的長期謀劃。聯(lián)合行為也注重從戰(zhàn)略的高度改善聯(lián)盟共有的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營條件，其最大的著眼點(diǎn)是在經(jīng)營活動中積極地利用外部經(jīng)濟(jì)資源。合作的平等性戰(zhàn)略聯(lián)盟不同于以往的戰(zhàn)術(shù)性合作，它是聯(lián)盟各方在資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)、相互信任、相互獨(dú)立的基礎(chǔ)上，通過事先達(dá)成協(xié)議結(jié)成的一種平等關(guān)系，從根本上改變了合資、合作企業(yè)之間依賴股份多少，或依其控制能力的強(qiáng)弱來決定母公司與子公司之間不平等關(guān)系的局面。范圍的廣泛性聯(lián)盟伙伴不僅包括企業(yè)，同時(shí)也包括大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)，甚至是不同所有制企業(yè)之間的聯(lián)盟等；聯(lián)盟的目標(biāo)指向也不再局限于單一產(chǎn)品或產(chǎn)品系列，而更多地集中于知識的創(chuàng)造，它可以產(chǎn)生于價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，從研究開發(fā)到售后服務(wù)；除了常見的高科技領(lǐng)域外，還涉及眾多行業(yè)。管理的復(fù)雜性由于聯(lián)盟各方之間管理權(quán)關(guān)系的模糊，收益的不平衡，企業(yè)間文化的沖突，合作伙伴的背叛危險(xiǎn)等因素的存在，造成戰(zhàn)略聯(lián)盟具有復(fù)雜性。戰(zhàn)略聯(lián)盟的最根本特征在于它是競爭性合作組織，是介于市場與企業(yè)之間的一種特殊組織機(jī)構(gòu)，是一種擴(kuò)大范圍而不擴(kuò)大企業(yè)的方法。2.5企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟與并購的比較并購是指一家企業(yè)用現(xiàn)金、債券或股票等購買另一家或幾家企業(yè)的股票或資產(chǎn)，以獲得對該企業(yè)的控制權(quán)行為。由它的定義既可以看出并購存在著大量融資與文化整合方面的風(fēng)險(xiǎn)，戰(zhàn)略聯(lián)盟由于其獨(dú)特的合作形式則具有一定的競爭優(yōu)勢。資金投入分析收購是一項(xiàng)高投入的決策，需要大宗資本投入支持。在大多數(shù)企業(yè)并購都是通過舉債來實(shí)施并購的，雖然達(dá)到了擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的目的，但是由于增加了負(fù)擔(dān)，涉及的風(fēng)險(xiǎn)比較大；戰(zhàn)略聯(lián)盟的競爭力則表現(xiàn)為它節(jié)約了大量的并購整合成本，從而增強(qiáng)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，結(jié)成同盟企業(yè)不必通過產(chǎn)權(quán)交易就可以把分散的優(yōu)勢組合起來，形成綜合優(yōu)勢，可以在各方面、各部分之間取長補(bǔ)短，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)效應(yīng)，降低交易成本進(jìn)而實(shí)現(xiàn)發(fā)展的能力。文化整合分析企業(yè)的并購帶來的是思維模式的強(qiáng)烈變革，不同企業(yè)文化的巨大撞擊，并購后如果文化整合處理過于草率，缺乏有效的管理溝通，其結(jié)果必然造成并購后企業(yè)內(nèi)部更大的摩擦與消耗；聯(lián)盟一般是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，是利益的聯(lián)合體，各自的文化都有著其先進(jìn)的一面，雖然聯(lián)盟企業(yè)之間也存在著公司企業(yè)組織文化方面的差異，但是建立充分的信任機(jī)制，聯(lián)盟企業(yè)就很容易對各自的文化進(jìn)行比較，發(fā)掘出各自的優(yōu)勢與不足，互相學(xué)習(xí)，選擇適當(dāng)?shù)那腥朦c(diǎn)和目標(biāo)模式，重構(gòu)融合了各自的優(yōu)勢并形成新的公司文化。第四章如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟3.1構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的原則房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略的制定必須要與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合。從我國房地產(chǎn)企業(yè)自身現(xiàn)有的經(jīng)營狀況和經(jīng)營目標(biāo)出發(fā)，在構(gòu)建戰(zhàn)略聯(lián)盟時(shí)應(yīng)遵循下面幾個(gè)基本原則。3.1.1聯(lián)盟成員的核心能力互補(bǔ)原則我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略聯(lián)盟最為重要的目標(biāo)就是彌補(bǔ)企業(yè)的戰(zhàn)略缺口，增強(qiáng)企業(yè)的核心能力，提高我國房地產(chǎn)業(yè)的整體競爭力。當(dāng)聯(lián)盟方的核心能力與本企業(yè)的核心能力相一致時(shí)，其后果是聯(lián)盟后企業(yè)的規(guī)模雖然擴(kuò)大了，但企業(yè)的整體實(shí)力卻更弱了，這種缺少互補(bǔ)核心能力和內(nèi)部整合的聯(lián)盟往往是聯(lián)盟失敗的主要原因之一。在聯(lián)盟規(guī)劃與實(shí)際操作過程中，應(yīng)堅(jiān)持以企業(yè)之間的差異為基礎(chǔ)，才能更好地進(jìn)行業(yè)務(wù)上的優(yōu)勢互補(bǔ)，否則企業(yè)將喪失自己的競爭優(yōu)勢。這一點(diǎn)主要體現(xiàn)在選擇并確定合適的聯(lián)盟伙伴方面。3.1.2戰(zhàn)略性的互相學(xué)習(xí)原則不管實(shí)施什么樣的戰(zhàn)略聯(lián)盟，聯(lián)盟的目標(biāo)都是暫時(shí)的和局部的，而不可能是永久性的，因此，企業(yè)要想獲得長期的競爭優(yōu)勢，必須通過徹底而快速地學(xué)習(xí)聯(lián)盟方的先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，盡快將那些寶貴的觀點(diǎn)和慣例轉(zhuǎn)移到公司自己的經(jīng)營和運(yùn)作中去，以增強(qiáng)企業(yè)的綜合實(shí)力，達(dá)到實(shí)施聯(lián)盟的初衷。3.1.3保持靈活戰(zhàn)略和獨(dú)立地位的原則競爭環(huán)境的動態(tài)性和不確定性，要求企業(yè)要有迅速適應(yīng)環(huán)境變化的戰(zhàn)略與之相適應(yīng)，當(dāng)企業(yè)因?yàn)槁?lián)盟而失去戰(zhàn)略的靈活性時(shí)，一旦環(huán)境改變，就會產(chǎn)生巨大的聯(lián)盟風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，聯(lián)盟使企業(yè)失去戰(zhàn)略的靈活性，也違背了構(gòu)建戰(zhàn)略聯(lián)盟的目的。戰(zhàn)略聯(lián)盟是建立在平等互利和相互信任基礎(chǔ)上的，一旦某一聯(lián)盟方失去了獨(dú)立地位，聯(lián)盟就變成了兼并，這樣，對方的投機(jī)就會造成對企業(yè)的侵害，而這種風(fēng)險(xiǎn)是一般企業(yè)無法承擔(dān)的。因此，聯(lián)盟各方應(yīng)保持必要的彈性，根據(jù)市場變化和各方變化進(jìn)行調(diào)整。3.1.4聯(lián)盟各方堅(jiān)持競爭合作的原則房地產(chǎn)企業(yè)要記住，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟只不過是一種手段，最終的目的是通過合作或聯(lián)盟來增強(qiáng)自己的競爭能力，實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)營目標(biāo)。因此，聯(lián)盟各方彼此平等信任是必要的，但決不是無原則的遷就對方或向?qū)Ψ教峁┮磺小Ｓ嘘P(guān)研究表明：過于草率地把核心技術(shù)和獨(dú)特技能轉(zhuǎn)讓給合伙人，結(jié)果將使自己能力下降。戰(zhàn)略聯(lián)盟是建立在優(yōu)勢互補(bǔ)基礎(chǔ)上的，如果當(dāng)聯(lián)盟一方的優(yōu)勢消失之后，必然會導(dǎo)致聯(lián)盟的失敗。因此，在戰(zhàn)略聯(lián)盟中，聯(lián)盟各方在合作的基礎(chǔ)上仍應(yīng)保持競爭的關(guān)系。3.2房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的模式分析一般來說，按照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，戰(zhàn)略聯(lián)盟可以劃分為多種類型。按照合作方關(guān)系的緊密程度標(biāo)準(zhǔn)可分為:非股權(quán)聯(lián)盟、股權(quán)聯(lián)盟、合資企業(yè)。按照聯(lián)盟結(jié)構(gòu)的對稱性，戰(zhàn)略聯(lián)盟可以劃分為:對稱聯(lián)盟與不對稱聯(lián)盟。按照地位平等性，戰(zhàn)略聯(lián)盟可劃分為:平等聯(lián)盟與不平等聯(lián)盟。按照聯(lián)盟范圍的不同，戰(zhàn)略聯(lián)盟可劃分為:以產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈優(yōu)勢互補(bǔ)為戰(zhàn)略目標(biāo)的線性聯(lián)盟和以信息、知識共享和創(chuàng)造為目標(biāo)的聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)。按照合作內(nèi)容的不同，戰(zhàn)略聯(lián)盟可劃分為:產(chǎn)品聯(lián)盟與知識(虛擬)聯(lián)盟。按照聯(lián)盟戰(zhàn)略目標(biāo)在公司發(fā)展戰(zhàn)略中所處的層次，戰(zhàn)略聯(lián)盟還可劃分為:公司層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟(如多元化戰(zhàn)略聯(lián)盟、協(xié)同專一化戰(zhàn)略聯(lián)盟、特許聯(lián)盟)，經(jīng)營層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟（比如水平互補(bǔ)戰(zhàn)略聯(lián)盟、垂直互補(bǔ)戰(zhàn)略聯(lián)盟)，職能層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟(生產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟、營銷戰(zhàn)略聯(lián)盟、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略聯(lián)盟、研發(fā)戰(zhàn)略聯(lián)盟)。本文主要將戰(zhàn)略聯(lián)盟按水平互補(bǔ)戰(zhàn)略聯(lián)盟和垂直互補(bǔ)戰(zhàn)略聯(lián)盟這一劃分來對房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟進(jìn)行分析。房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟實(shí)質(zhì)上是一種資源的共享機(jī)制，它通過資源利用率的提高，使聯(lián)盟各方均獲得收益。這種資源的共享利用貫穿于房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中。在上一章中，我們己經(jīng)提到戰(zhàn)略聯(lián)盟可以劃分為水平互補(bǔ)戰(zhàn)略聯(lián)盟和垂互補(bǔ)戰(zhàn)略聯(lián)盟兩種。下面我們具體分析一下這種劃分在房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟中的應(yīng)用。房地產(chǎn)水平互補(bǔ)聯(lián)盟房地產(chǎn)企業(yè)之間以及房地產(chǎn)企業(yè)與外行業(yè)企業(yè)之間可以構(gòu)建房地產(chǎn)水平互補(bǔ)聯(lián)盟(橫向聯(lián)盟)。水平互補(bǔ)聯(lián)盟是指聯(lián)盟伙伴在價(jià)值鏈中承擔(dān)相同環(huán)節(jié)的職能而相互配合產(chǎn)生的聯(lián)盟。它包括開發(fā)聯(lián)盟、價(jià)格聯(lián)盟和營銷聯(lián)盟等幾種形式。1.開發(fā)聯(lián)盟。即聯(lián)盟有關(guān)各方各自給出自己的優(yōu)勢資源如土地、資金、開發(fā)能力、營銷能力等，聯(lián)合實(shí)施房地產(chǎn)的開發(fā)；或者共同投資，對開發(fā)區(qū)域的環(huán)境、交通、配套條件等進(jìn)行聯(lián)合整治和建設(shè)，營造較好的區(qū)域整體開發(fā)環(huán)境。2.價(jià)格聯(lián)盟。即將定價(jià)統(tǒng)一規(guī)范在一定的范圍之內(nèi)，以避免同區(qū)域內(nèi)定價(jià)相似的樓盤發(fā)生無謂的惡性競爭，省卻博弈的煩惱，同時(shí)也可提高區(qū)域的進(jìn)入壁壘，防止新的競爭者進(jìn)入。這種聯(lián)盟需要注意的是，房地產(chǎn)商之間不能采取單純的一紙契約基礎(chǔ)上的價(jià)格聯(lián)盟。這種聯(lián)盟缺乏穩(wěn)定性，應(yīng)該尋找一個(gè)能將銷售與利益所得分開、防止違約的有效方法，如成立區(qū)域銷售公司，由它對區(qū)域內(nèi)所有樓盤統(tǒng)一銷售和資金結(jié)賬等。3.營銷聯(lián)盟。不同的房地產(chǎn)企業(yè)或營銷中介公司組建營銷聯(lián)合機(jī)構(gòu)，對區(qū)域內(nèi)各樓盤進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策劃和促銷，以塑造區(qū)域整體營銷形象，提高價(jià)值檔次口4.其他形式的聯(lián)盟，如原材料采購聯(lián)盟等。房地產(chǎn)垂直互補(bǔ)聯(lián)盟房地產(chǎn)垂直互補(bǔ)聯(lián)盟是指在房地產(chǎn)價(jià)值鏈(創(chuàng)造價(jià)值的各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)形成一條“價(jià)值鏈”)中承擔(dān)不同環(huán)節(jié)的各個(gè)企業(yè)組成的聯(lián)盟。如開發(fā)商與供應(yīng)商、營銷策劃商、銷售代理商、物業(yè)管理企業(yè)以及顧客等之間組成的聯(lián)盟。這類聯(lián)盟的特征是，聯(lián)盟主體處在價(jià)值鏈的不同環(huán)節(jié)上，其他企業(yè)則圍繞或輔助它的經(jīng)營，實(shí)際上這是主體企業(yè)垂直一體化的替代形式。房地產(chǎn)開發(fā)商可以與供應(yīng)商如規(guī)劃設(shè)計(jì)院、拆遷公司、施工企業(yè)等上游企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，也可以與營銷策劃商、銷售代理商、物業(yè)管理公司等下游企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟。在這些聯(lián)盟中，開發(fā)商以低廉的成本、一流的質(zhì)量和良好的效益樹立起企業(yè)品牌與樓盤品牌，而供應(yīng)商和中介商們也憑借優(yōu)秀的產(chǎn)品和服務(wù)贏得了穩(wěn)定而可觀的銷售額，在激烈的競爭中得以生存，取得雙贏的局面。3.3房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效的戰(zhàn)略聯(lián)盟美國學(xué)者戴維，雷(DavidLei)等人考察了一些企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，結(jié)果發(fā)現(xiàn)有效的戰(zhàn)略聯(lián)盟在建立過程中非常注意以下三個(gè)階段的實(shí)施步驟。這些步驟同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)。3.3.1挑選合適的聯(lián)盟伙伴階段聯(lián)盟伙伴的合適與否，直接影響到聯(lián)盟的成敗。如果聯(lián)盟雙方不匹配乃至不相容，就容易產(chǎn)生消極的后果。企業(yè)在聯(lián)合與合作之前，首先要樹立明確的戰(zhàn)略目標(biāo)，并據(jù)此來尋找或接受能幫助實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略意圖、彌補(bǔ)戰(zhàn)略缺口的合作伙伴。這是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，它需要高級管理層了解雙方在一定時(shí)間里的目的和戰(zhàn)略。一個(gè)合適的聯(lián)盟伙伴的基本條件是：能夠帶來本企業(yè)所渴望的技術(shù)、技能、知識風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和進(jìn)入新市場的機(jī)會等優(yōu)勢。還要注意，文化上相容、相似的企業(yè)比有較大文化差異的企業(yè)更適合成為本企業(yè)的合作伙伴。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，重要的是選擇最能彌補(bǔ)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施的稀缺資源，這些資源包括資金、品牌優(yōu)勢、新市場進(jìn)行機(jī)會等。對與我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，境外開發(fā)企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)均可作為聯(lián)盟伙伴：1、境外開發(fā)企業(yè)我國已經(jīng)加入WTO，國內(nèi)巨大的房地產(chǎn)市場對外商的吸引力是不言而喻的。在中國實(shí)行戰(zhàn)略聯(lián)盟是國外企業(yè)避開中國商業(yè)障礙最為重要的方式。國外企業(yè)先進(jìn)的技術(shù)、管理理念和營銷技巧正是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要的，而且，作為東道國企業(yè)具有的與政府和相關(guān)部門良好的關(guān)系也正是外商企業(yè)所缺少的，故雙方可以優(yōu)勢互補(bǔ)。另外，我國房地產(chǎn)企業(yè)的東道國企業(yè)優(yōu)勢可以彌補(bǔ)其與國外跨國公司的不對等性，消除因此而產(chǎn)生的被動和消極后果。積極同境外領(lǐng)先開發(fā)企業(yè)合作，不僅可以發(fā)揮我們的本土競爭優(yōu)勢，同時(shí)有利于學(xué)習(xí)國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。2、國內(nèi)企業(yè)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)盟，應(yīng)該是建立在彼此之間價(jià)值鏈基礎(chǔ)上的互補(bǔ)性合作。由于企業(yè)自身資源和能力的有限，不可能在每一個(gè)環(huán)節(jié)中都占有優(yōu)勢，這種在某些價(jià)值鏈環(huán)節(jié)方面的不足，造成了企業(yè)整體機(jī)能的不完備，缺乏相應(yīng)的競爭力，使某些具有相對優(yōu)勢的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)因整體的不足而發(fā)揮不出應(yīng)有的功效。這時(shí)可從企業(yè)價(jià)值鏈的優(yōu)勢環(huán)節(jié)入手，發(fā)掘并形成企業(yè)的核心競爭力，通過價(jià)值鏈的重構(gòu)來揚(yáng)長避短。即選擇適當(dāng)?shù)钠渌康禺a(chǎn)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟合作，從而實(shí)現(xiàn)雙方的優(yōu)勢互補(bǔ)，以形成更大的合力。合適的聯(lián)盟伙伴選擇關(guān)系到企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是戰(zhàn)略聯(lián)盟成功的前提條件。為了最終取得戰(zhàn)略聯(lián)盟的成功，企業(yè)迫切需要建立一套科學(xué)的聯(lián)盟合作伙伴選擇的指標(biāo)體系。一般而言，聯(lián)盟合作伙伴的選擇應(yīng)堅(jiān)持3C原則，即兼容性(compatibility)、能力(capability)和投入(commitment)。這三個(gè)原則是企業(yè)尋找合作伙伴的關(guān)鍵條件。這一標(biāo)準(zhǔn)己經(jīng)被許多成功的聯(lián)盟所證實(shí)。本文認(rèn)為，在選擇聯(lián)盟合作伙伴時(shí)應(yīng)該考慮4C原則，即除了堅(jiān)持上述的三個(gè)原則外，還應(yīng)堅(jiān)持信譽(yù)(credit)原則。1、兼容性(compatibility)兼容性指標(biāo)一方面要求合作伙伴之間在戰(zhàn)略上兼容，另一方面要求合作伙伴之間在日常經(jīng)營活動中能夠兼容。戰(zhàn)略聯(lián)盟要做到的事情是能夠在一起工作、交流，在“干中學(xué)”，在“互動中學(xué)”。沒有很好的溝通是達(dá)不到學(xué)習(xí)效果的。兼容并不意味著沒有任何摩擦，但只要合作雙方有合作的基礎(chǔ)并且相互尊重，它們就能解決分歧。如果聯(lián)盟缺少了兼容性，那么無論他們的業(yè)務(wù)關(guān)系多么重要，也無論他們彼此有多么強(qiáng)的能力，都將是曇花一現(xiàn)的聯(lián)盟。企業(yè)選擇聯(lián)盟伙伴和一個(gè)人選擇結(jié)婚對象一樣，彼此不能相容，分歧和矛盾就會隨著外部市場和環(huán)境的變化而增大，導(dǎo)致聯(lián)盟不穩(wěn)定，甚至使聯(lián)盟失敗。評價(jià)一個(gè)潛在合作伙伴是否具有兼容性主要看自己與合作伙伴之間的戰(zhàn)略是否兼容?文化是否兼容?組織管理理念是否兼容?產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)是否兼容?財(cái)務(wù)方面是否兼容?2、能力(capability)潛在合作伙伴的能力狀況是衡量該企業(yè)是否能夠成為企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴的一個(gè)基本條件，潛在合作伙伴只有具備一定能力才能進(jìn)行有效的合作，聯(lián)盟的成功和穩(wěn)定發(fā)展才能得到保障。這些能力包括企業(yè)的市場能力(包括市場開發(fā)能力、銷售能力和市場地位)、企業(yè)的技術(shù)能力、生產(chǎn)能力、財(cái)務(wù)能力等。良好的市場能力，可以促進(jìn)聯(lián)盟的發(fā)展，為聯(lián)盟的市場發(fā)展提供有效的幫助。生產(chǎn)和技術(shù)能力可以在聯(lián)盟內(nèi)部產(chǎn)生交流，從而提高整個(gè)聯(lián)盟的生產(chǎn)和技術(shù)能力，達(dá)到學(xué)習(xí)效應(yīng)。財(cái)務(wù)能力是聯(lián)盟發(fā)展的前提，充足的資金是聯(lián)盟發(fā)展的必要條件。能力指標(biāo)還體現(xiàn)在伙伴企業(yè)的能力必須與本企業(yè)的能力相匹配。能力匹配原則在實(shí)踐中有兩方面的表現(xiàn):其一，它可以表現(xiàn)為合作企業(yè)與本企業(yè)能形成優(yōu)勢互補(bǔ)的關(guān)系，即合作伙伴具備彌補(bǔ)本企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)的能力，通過不同企業(yè)的優(yōu)勢互補(bǔ)和整合而達(dá)到1+1>2的效果；其二，它的另一個(gè)表現(xiàn)為各聯(lián)盟伙伴應(yīng)當(dāng)實(shí)力相當(dāng)。聯(lián)盟的各方都希望尋找一家規(guī)模和實(shí)力相當(dāng)?shù)幕锇?。如果雙方實(shí)力嚴(yán)重失衡，可能會給聯(lián)盟帶來許多麻煩，強(qiáng)大的一方可能會對盟友頤指氣使，而弱小的一方又會過于依賴強(qiáng)大的合作伙伴，這樣聯(lián)盟便不能在互惠互利的基礎(chǔ)上制定決策，其穩(wěn)定性和發(fā)展前景也會遭到嚴(yán)重的威脅。3、投入(commitment)具備了一定能力后，聯(lián)盟伙伴的選擇還要考慮潛在聯(lián)盟伙伴是否愿意把這些能力投入到聯(lián)盟中來。就算合作者顯得很有能力且與自己很相容，但是，只要他不愿意向聯(lián)盟投入時(shí)間、精力和資源，聯(lián)盟就很難應(yīng)付多變的市場條件，很難獲得健康有效地發(fā)展。因此，尋找一個(gè)與自己有同樣投入意識的合作伙伴對聯(lián)盟的健康發(fā)展具有重大的意義。判斷一個(gè)潛在合作伙伴是否愿意投入主要是從其資金、核心能力、人才以及信息的投入程度來衡量。4.信譽(yù)(credit)企業(yè)在選擇戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴時(shí)除了考慮以上的三點(diǎn)以外，還要考慮潛在聯(lián)盟伙伴的信譽(yù)狀況，選擇具有良好信譽(yù)的聯(lián)盟伙伴可以有效地降低伙伴的機(jī)會主義行為，可以降低聯(lián)盟伙伴關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)，從而增加聯(lián)盟穩(wěn)定性。所以，聯(lián)盟是否成功的關(guān)鍵問題之一是聯(lián)盟成員之間是否具有信任關(guān)系。因此，聯(lián)盟成員的信譽(yù)狀況就成為選擇聯(lián)盟伙伴的重要指標(biāo)之一。衡量一個(gè)企業(yè)是否否具有信譽(yù)，可可以從潛在合合作伙伴的商商務(wù)信譽(yù)(主要從交貨貨是否及時(shí)、合合同是否履行行、媒體或政政府對其信譽(yù)譽(yù)評價(jià)幾方面面考慮)、質(zhì)量信譽(yù)譽(yù)(主要從產(chǎn)品品質(zhì)量和服務(wù)務(wù)質(zhì)量兩方面面考慮)、財(cái)務(wù)信譽(yù)譽(yù)(主要從財(cái)務(wù)務(wù)有沒有欺詐詐行為、賬款款交付是否及及時(shí)、還貸是是否及時(shí)幾方方面考慮)。3.3.2聯(lián)盟的設(shè)計(jì)和談判判階段成功的聯(lián)盟不僅是是以交叉許可可安排、聯(lián)合合開發(fā)、合資資經(jīng)營、股權(quán)權(quán)共享等聯(lián)盟盟方式為基礎(chǔ)礎(chǔ)的初始合作作協(xié)議，還包包括廠址選擇擇、成本分?jǐn)倲?、市場份額額獲得等通常常的細(xì)節(jié)以及及對知識創(chuàng)新新、技術(shù)協(xié)同同等方法進(jìn)行行設(shè)計(jì)。房地地產(chǎn)企業(yè)的高高級管理層還還應(yīng)就聯(lián)盟的的共同目標(biāo)與與主要的中層層經(jīng)理和技術(shù)術(shù)專家進(jìn)行溝溝通。另外，由由于聯(lián)盟伙伴伴之間往往存存在著既合作作又競爭的雙雙重關(guān)系，雙雙方應(yīng)對聯(lián)合合與合作的具具體過程和結(jié)結(jié)果進(jìn)行謹(jǐn)慎慎細(xì)心的談判判，摒棄偏見見，求大同，存存小異，增強(qiáng)強(qiáng)信任。3.3.3聯(lián)盟的實(shí)施和控制制階段戰(zhàn)略聯(lián)盟的最終目目的是通過聯(lián)聯(lián)盟提高企業(yè)業(yè)自身的競爭爭能力。聯(lián)盟盟內(nèi)的企業(yè)應(yīng)應(yīng)該把通過聯(lián)聯(lián)盟向?qū)Ψ綄W(xué)學(xué)習(xí)作為一項(xiàng)項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)，最最大限度地盡盡快將聯(lián)盟的的成果轉(zhuǎn)化為為己方的競爭爭優(yōu)勢。聯(lián)盟盟往往需要雙雙方進(jìn)行雙向向信息流動，每每個(gè)參加聯(lián)盟盟的企業(yè)都應(yīng)應(yīng)該貢獻(xiàn)出必必要的信息供供對方分享，從從而提高聯(lián)盟盟的成功率。同同時(shí)企業(yè)要合合理控制信息息流動，保護(hù)護(hù)自身的競爭爭優(yōu)勢，防止止對方得到己己方應(yīng)予以保保護(hù)的關(guān)鍵信信息，從而做做出有損我方的行行為，因?yàn)槁?lián)聯(lián)盟伙伴極有有可能成為將將來的主要競競爭對手。第五章房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略聯(lián)盟盟的機(jī)制分析4、1戰(zhàn)略聯(lián)盟信任任機(jī)制的構(gòu)建建聯(lián)盟中的誠信主要要基于兩個(gè)方方面：能力和愿望望。能力方面面的誠信是指指：聯(lián)盟成員相相信其聯(lián)盟伙伙伴有能力完完成其義務(wù)并并且對聯(lián)盟做做出其應(yīng)有的的貢獻(xiàn)，其體體現(xiàn)了誠信理理性的一面；；愿望方面的的誠信是指：：聯(lián)盟成員擁擁有這樣的信信念；相對于其自自身的利益，聯(lián)聯(lián)盟伙伴會更更關(guān)心聯(lián)盟的的利益，這體體現(xiàn)了誠信中中愿望的重要要性。建立信信任機(jī)制對于于戰(zhàn)略聯(lián)盟的的成功至關(guān)重重要。主要表表現(xiàn)在以下幾幾方面：1、聯(lián)盟成員之間存在在著潛在的沖沖突和不信任任，由于他們們在公司戰(zhàn)略略目標(biāo)、企業(yè)業(yè)組織文化、行行為方式及公公司政策等方方面存在差異異，若聯(lián)盟成成員不注重誠誠信的培育，那那么即使聯(lián)盟盟取得可觀的的利潤，這些些差異也終將將會使聯(lián)盟走走向失敗。特特別對于國際際戰(zhàn)略聯(lián)盟，由由于跨國文化化管理的復(fù)雜雜性，聯(lián)盟中中的誠信就顯顯得更加重要要。2、正式合約和正式溝溝通不能解決決所有問題，對對于戰(zhàn)略聯(lián)盟盟中的不確定定事件，只能能通過非正式式溝通來解決決，因?yàn)檎\信信能確保聯(lián)盟盟各方以共同同都能接受的的行為對這些些不確定性做做出反應(yīng)。特特別是對長期期聯(lián)盟，管理理者必須通過過誠信來填補(bǔ)補(bǔ)正式合約留留下的空缺，確確保聯(lián)盟的平平穩(wěn)運(yùn)行。3、誠信還能降低聯(lián)盟盟中的交易成成本(討價(jià)還價(jià)成成本和控制成成本等)。因?yàn)檎\信信可減少聯(lián)盟盟中某些費(fèi)時(shí)時(shí)耗力的正式式合同的簽訂訂，降低對聯(lián)聯(lián)盟監(jiān)控機(jī)制制的要求，并并且還可降低低合作交易的的成本。此外外，誠信還能能增強(qiáng)聯(lián)盟的的核心競爭力力。因?yàn)槁?lián)盟盟培育誠信的的過程和誠信信的影響因素素具有不確定定性，同時(shí)誠誠信的發(fā)展也也具長期性，這這些都是競爭爭對手難以模模仿的。4、2整合聯(lián)盟各方的企企業(yè)文化企業(yè)文化是一個(gè)屬屬于社會學(xué)范范疇的獨(dú)特的的混合物，它它包括組織的的價(jià)值觀、傳傳統(tǒng)、信仰以以及處理問題題的準(zhǔn)則等。雖雖然沒有一個(gè)個(gè)確定意義的的概念，但其其影響是廣泛泛而深入的。它它塑造著企業(yè)業(yè)的管理風(fēng)格格和管理理念念并指導(dǎo)實(shí)踐踐。它有助于于建立一些準(zhǔn)準(zhǔn)則和不成文文的制度，以以指導(dǎo)員工行行為。它使某某些行為和態(tài)態(tài)度合理化，也也使另外的某某些行為不被被認(rèn)可。正是是由于企業(yè)文文化有著如此此廣泛而深入入的影響力，在在選擇合作伙伙伴時(shí)，必須須要全面了解解研究各企業(yè)業(yè)的文化背景景。一個(gè)聯(lián)盟盟，如果單純純從能否實(shí)現(xiàn)現(xiàn)既定目標(biāo)的的角度上來看看可能沒有問問題，甚至前前景光明，但但如果伙伴之之間存在著文文化上的不一一致，就會被被失敗的陰影影所籠罩，這這就顯示出文文化因素對于于聯(lián)盟順利運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)的重要作作用。兩種本本質(zhì)不同的企企業(yè)文化的整整合必然會碰碰撞出火花，但文化一致性也不是絕對的。企業(yè)在選擇聯(lián)盟伙伴時(shí)，不能苛求對方一定具有相同或相似的文化，實(shí)際上企業(yè)之間文化相同或相似的情況非常罕見。其關(guān)鍵在于聯(lián)盟各方之間應(yīng)該具備一種對文化差異理解的態(tài)度，在面臨文化沖突時(shí)能大度地做出讓步，并在結(jié)盟過程中積極地實(shí)施文化融合。一般來說，聯(lián)盟各方對各自的文化進(jìn)行比較，發(fā)掘出各自的優(yōu)勢與不足后，就可以分析整合的可能性，選擇適當(dāng)?shù)那腥朦c(diǎn)和目標(biāo)，重構(gòu)融合了各自優(yōu)勢并有所發(fā)展的新的企業(yè)文化。在文化融合過程中要注意以下三項(xiàng)基本要求。1、保持