住宅樓項(xiàng)目可行性報(bào)告

目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc87187717"目錄1HYPERLINK\l"_Toc87187718"一、總論2HYPERLINK\l"_Toc87187719"1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介2HYPERLINK\l"_Toc87187720"項(xiàng)目位置2HYPERLINK\l"_Toc87187721"1.1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀2HYPERLINK\l"_Toc87187722"項(xiàng)目總體規(guī)劃要求2HYPERLINK\l"_Toc87187723"項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)2HYPERLINK\l"_Toc87187724"1.2項(xiàng)目法人概況2HYPERLINK\l"_Toc87187725"1.3編制依據(jù)3HYPERLINK\l"_Toc87187726"1.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3HYPERLINK\l"_Toc87187727"1.5結(jié)論3HYPERLINK\l"_Toc87187728"二、市場(chǎng)分析4HYPERLINK\l"_Toc87187729"2.1宏觀環(huán)境分析4HYPERLINK\l"_Toc87187730"2.1.1地理位置4HYPERLINK\l"_Toc87187731"2.1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展4HYPERLINK\l"_Toc87187732"2.1.3人口狀況5HYPERLINK\l"_Toc87187733"2.1.4生活水平5HYPERLINK\l"_Toc87187734"2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析6HYPERLINK\l"_Toc87187735"2.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述6HYPERLINK\l"_Toc87187736"2.2.2區(qū)域分布8HYPERLINK\l"_Toc87187737"2.2.3價(jià)格水平9HYPERLINK\l"_Toc87187738"2.2.4土地市場(chǎng)10HYPERLINK\l"_Toc87187739"2.2.5別墅市場(chǎng)10HYPERLINK\l"_Toc87187740"未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)11HYPERLINK\l"_Toc87187741"三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析12HYPERLINK\l"_Toc87187742"3.1項(xiàng)目周邊環(huán)境分析12HYPERLINK\l"_Toc87187743"3.1.1周邊環(huán)境12HYPERLINK\l"_Toc87187744"3.1.2SWOT分析13HYPERLINK\l"_Toc87187745"3.2競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析14HYPERLINK\l"_Toc87187746"四、項(xiàng)目定位14HYPERLINK\l"_Toc87187747"4.1總體定位14HYPERLINK\l"_Toc87187748"4.2產(chǎn)品定位15HYPERLINK\l"_Toc87187749"4.3客戶定位15HYPERLINK\l"_Toc87187750"4.4價(jià)格定位16HYPERLINK\l"_Toc87187751"五、財(cái)務(wù)分析17HYPERLINK\l"_Toc87187752"5.1技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明17HYPERLINK\l"_Toc87187753"5.2銷售收入測(cè)算18HYPERLINK\l"_Toc87187754"5.3投資估算18HYPERLINK\l"_Toc87187755"5.4現(xiàn)金流量分析及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)18HYPERLINK\l"_Toc87187756"5.5敏感性分析19一、總論1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置該地塊位于x鎮(zhèn)x村，x路西側(cè)、x路南側(cè)、x路東側(cè)、x路北側(cè)，占地面積165,751,2平方米（約合250畝），土地性質(zhì)為商住樓。1.1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀目前該地塊尚未辦后相關(guān)征地手續(xù)，地塊原為農(nóng)業(yè)用地，現(xiàn)地塊上雜草叢生，臨近x路和x路口附近是當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)住房。項(xiàng)目總占地面積165,751,2平方米，總建筑面積198,500平方米。地塊南面鄰近的是延伸中的x路，目前已經(jīng)辟通。1.1.3項(xiàng)目總體規(guī)劃要求項(xiàng)目總占地面積165,751,2平方米，規(guī)劃建造一個(gè)大型中高檔居住區(qū)。土地使用年限為70年。容積率為低層0.8，多層1.3，小高層1.8。建筑密度30%。至少480m2的社區(qū)用房，至少900m2的物業(yè)管理用房，一處占地2700m2，建筑面積不小于1800m2的6班幼兒園等。機(jī)動(dòng)車位配置為1個(gè)/戶。1.1.4項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積198,500平方米，住宅部分195,500平方米，商業(yè)配套3000平方米。住宅部分中，多層住宅119,500平方米，小高層40,000平方米，聯(lián)排和疊加別墅共36,000平方米。容積率1.2，建筑密度30%。車庫建筑面積31,871平方米，共機(jī)動(dòng)車位1771個(gè)。1.2項(xiàng)目法人概況企業(yè)名稱：x房產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：xxx注冊(cè)資本：10000萬企業(yè)類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。1.3編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)xxx房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和x市有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開發(fā)融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。此外，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)還有：1、x市國土資源局國有土地使用權(quán)出讓合同。2、x市規(guī)劃局住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書和土地利用條件和要求。1.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：基地面積165,751,2平方米總建筑面積198,500平方米其中：住宅部分195,500平方米配套部分3,000平方米容積率1.2建筑密度30%機(jī)動(dòng)車停車泊位1771個(gè)1.5結(jié)論該地塊處于x市規(guī)劃的未來城市居住區(qū)內(nèi)，周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和生活配套正在逐漸完善，具有良好的發(fā)展前景。而且，本項(xiàng)目可為公司帶來較為可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。經(jīng)估算，項(xiàng)目工程總投資為632,467,155元，稅后利潤(rùn)為137,090,785元，稅后投資利潤(rùn)率為21.68%，財(cái)務(wù)效益較好。二、市場(chǎng)分析2.1宏觀環(huán)境分析2.1.1地理位置x市位處x省東南部、x市與x市之間。北至東北與x、x兩市相連，南至東南與x、x區(qū)。距x市a公里，x市b公里。x交通便捷。航空方面，上海虹橋機(jī)場(chǎng)距a公里，上海浦東機(jī)場(chǎng)距a公里。港口方面，上海港距離a公里、張家港距a公里、太倉瀏家港距a公里，貨物經(jīng)區(qū)內(nèi)水道運(yùn)達(dá)以上各港口可直接出口。鐵路方面，京滬鐵路穿越開發(fā)區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運(yùn)輸站。公路方面，區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機(jī)場(chǎng)路、312國道等。2.1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展2000年以來，x市國內(nèi)生產(chǎn)總值高速增長(zhǎng)，近兩年增長(zhǎng)速度超過30%。2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值為430億元，2004年1-8月份完成國內(nèi)生產(chǎn)總值370.7億元。2003年，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局進(jìn)一步鞏固。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值12億元，比上年增長(zhǎng)1.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值289億元，比上年增長(zhǎng)34.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值129億元，比上年增長(zhǎng)29.0%。從近兩年的三產(chǎn)比例來看，工業(yè)占絕對(duì)主導(dǎo)地位，隨著工業(yè)的發(fā)展，外來人口的涌入，x市服務(wù)業(yè)將會(huì)得到快速發(fā)展。2.1.3人口狀況近年來市戶籍人口增長(zhǎng)緩慢，但外來人口增張迅速，2001年外來人口為20萬人，2003年已達(dá)到47萬，接近總?cè)丝诘囊话搿Ｊ兄衅谝?guī)劃（2005-2010年）人口為130萬，其中外來常住人口62萬，遠(yuǎn)期約為165萬，其中外來常住人口84萬。外來人口的大量涌入帶動(dòng)了房地產(chǎn)的高速發(fā)展。2.1.4生活水平近年來，隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高。2001年，城鎮(zhèn)居民可支配收入為9810元，2002年首次突破萬元大關(guān)，2003年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的13034元。與此同時(shí)，居民儲(chǔ)蓄繼續(xù)快速增加。2003年居民人均存款余額達(dá)2.52萬元，同比上年增長(zhǎng)34%。2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述2.2.1.1開發(fā)2003年房地產(chǎn)開發(fā)面積創(chuàng)了歷史新高，房屋施工面積達(dá)756.82萬平方米，比上年增長(zhǎng)113.9%；其中新開工面積425.67萬平方米，比上年增長(zhǎng)76.8%。各類房屋施工面積均呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)。普通住宅557.60萬平方米，別墅、高檔公寓80.20萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房78.52萬平方米，11層及以上高層建筑56.90萬平方米，分別比上年增長(zhǎng)110.2%、191.1%、137.7%、448.7%。別墅、高檔公寓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比都有了不同程度的提高；高層建筑的開發(fā)成為2003年房地產(chǎn)開發(fā)的一大亮點(diǎn)。2003年竣工面積大幅增長(zhǎng)，達(dá)204.63萬平方米，比上年增長(zhǎng)110.3%。其中普通住宅143.81萬平方米，別墅、高檔公寓28.54萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房22.72萬平方米，分別比上年增長(zhǎng)100.7%、183.2%、150.4%。2.2.1.2銷售2003年市商品房銷售面積131萬平方米，比上年增長(zhǎng)48.9%；其中商品住宅銷售116萬平方米，增長(zhǎng)50.6%。同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格一路上揚(yáng)?，F(xiàn)房綜合平均售價(jià)達(dá)2546元，比上年增長(zhǎng)21.4%。其中普通住宅2083元，別墅、高檔公寓3999元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3722元，分別比上年增長(zhǎng)10.3%、28.0%、38.9%。期房平均售價(jià)2781元。2.2.1.3空置由于社會(huì)需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面積減少，截止2003年底，全市商品房空置面積僅13.70萬平方米，同比下降30.0%，其中住宅空置7.51萬平方米，同比下降50.8%，空置率為7.4%。2.2.2區(qū)域分布根據(jù)市在售樓盤情況，可以把市房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為以下板塊：老城區(qū)市中心，市政府等機(jī)構(gòu)均在該版塊內(nèi)，地理位置極其優(yōu)越；縱向的x路、x路和x，橫向的x西路（中路）等，是x最繁華的幾條商業(yè)街；該區(qū)域內(nèi)老新村在數(shù)量上占有非常大的比重，有100個(gè)左右；同時(shí)有極少量高檔新開發(fā)樓盤，主要在x中路沿線，如x、x等，現(xiàn)已售完，其二手房的價(jià)格在4000-5000元/m2左右。城北x公園和x河以北的住宅群，尤其以x路和x北路沿線的樓盤居多；由于老城區(qū)內(nèi)地塊稀缺而先向外闊伸的地段；現(xiàn)在該區(qū)域內(nèi)的生活和商業(yè)氛圍非常好，x路兩側(cè)的商業(yè)帶已經(jīng)基本成型，另外x路兩側(cè)的x商業(yè)街也正在招商中；區(qū)域內(nèi)新建樓盤和老式新村共存，新開樓盤20個(gè)左右，一般走中端路線，價(jià)格在3500-4200元/m2范圍內(nèi)，主要吸引x本地人作為其主要客戶。長(zhǎng)江北路沿線x以東、x北路兩側(cè)的地帶，是近年發(fā)展起來的中高檔住宅群；該區(qū)域的樓盤一般規(guī)模都較大，大部分未開發(fā)完畢，后期的還會(huì)陸續(xù)入市，現(xiàn)在新推樓盤價(jià)格范圍基本在3000-4000元/m2內(nèi)；住宅群的生活配套現(xiàn)還未及時(shí)跟上，只能過多的依賴市中心，即將開張的易初愛蓮（預(yù)計(jì)10月）會(huì)在一定程度上緩解該地段生活配套欠缺的問題。x西路和x路沿線處在x市區(qū)到x湖、x等旅游景區(qū)的主干道上，交通便捷；已建成的3000畝的森林生態(tài)公園、小型高爾夫推桿場(chǎng)，規(guī)劃中的大學(xué)城和在建的體育中心等設(shè)施，都將為該地區(qū)提升產(chǎn)品層次提供基墊；x路的改造兩側(cè)商業(yè)街的規(guī)劃也會(huì)帶動(dòng)該區(qū)域版塊的迅速成型；前幾年在該區(qū)域開發(fā)的產(chǎn)品以別墅為主，兼有一定量的多層；現(xiàn)在在售的樓盤有x和x花園，價(jià)格3800-3900元/m2。x開發(fā)區(qū)x港以東、x塘以南，x區(qū)周邊的住宅群，樓盤不多，主要為x區(qū)提供配套；新近開發(fā)的樓盤有2-3個(gè)，其中x花苑正在銷售中，價(jià)格在3400元/m2左右。x南x南面的一系列地塊，現(xiàn)在在建的樓盤僅3個(gè)：x、x廣場(chǎng)和x華城，另外還有兩處動(dòng)遷安居房——x，x；?已建成或規(guī)劃中多條省際交通樞紐穿越該版塊，未來潛力巨大；xx未來規(guī)劃的城市副中心，近期樓盤數(shù)量增速很快；在售的樓盤有10個(gè)，價(jià)格區(qū)間在2200-2500元/m2。xx高檔娛樂休閑度假區(qū)，樓盤以別墅為主；由于別墅在產(chǎn)品層次上往往差異非常大，因而該版塊的價(jià)格差異幅度也較大，價(jià)格范圍主要分布在5500～8000元/m2不等。2.2.3價(jià)格水平從x市在售樓盤情況看，老城區(qū)內(nèi)的次新房?jī)r(jià)格最高，均價(jià)在4000-5000元/平方米；其次是x北和x北路沿線，均價(jià)達(dá)到3000-4000元/平方米；x西路表現(xiàn)不俗，目前價(jià)格區(qū)間在2800-3600元/平方米；x鎮(zhèn)也呈現(xiàn)出快速上漲的勢(shì)頭，目前均價(jià)達(dá)到1900-2600元/平方米。2.2.4土地市場(chǎng)截至2004年10月13日，x市本年累計(jì)推出土地15幅，其中住宅11幅，總占地面積119.68萬平方米，總建筑面積預(yù)計(jì)在160-180萬平方米，商業(yè)4幅，總占地面積11.46萬平方米。正在出讓的土地面積約27萬平方米，預(yù)計(jì)全年將推出160萬平方米左右，總建筑面積在220萬平方米左右，出讓土地面積基本與2003年持平。2.2.5別墅市場(chǎng)2004年，x市別墅市場(chǎng)供應(yīng)量猛增，上市面積達(dá)到2002年同期兩倍；已經(jīng)形成“x、x、x”三個(gè)區(qū)域?yàn)橹鞯膭e墅群。隨著x市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，x市別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了比較明顯的變化，休閑、度假、養(yǎng)生、投資等中高檔別墅份額逐步增加。與此同時(shí)，不為樂觀的是，x市別墅市場(chǎng)銷售趨于平淡，多數(shù)項(xiàng)目面臨較大銷售壓力。從客戶群體上看，x市別墅客戶以上海人為主、其次是x本地人和x人。表1x市在售別墅列表案名地址風(fēng)格特色戶型（m2）價(jià)格（元/m2）銷售狀況xx法國濱海小鎮(zhèn)獨(dú)特林蔭大道238-3005500內(nèi)部認(rèn)購延期xx美式風(fēng)格戶戶臨水264-3686700-72000二期銷售不佳xx美式木結(jié)構(gòu)木結(jié)構(gòu)228-3707000-90000銷售不佳xx北美傳統(tǒng)風(fēng)格高爾夫球場(chǎng)220-3507500-79000銷售60%xx森林公園252-3735500-70000二期保留房xx271-3164000-45000銷售一般2.2.6未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)供給量從2002年至今的土地市場(chǎng)供給情況來看，2003年待開發(fā)土地面積1406986平方米，年度新購置土地面積1547728平方米，而開發(fā)規(guī)模為475245平方米，2004年度預(yù)計(jì)推出160萬平方米，預(yù)計(jì)2004年底待開發(fā)土地與2004年新增土地面積累計(jì)約350萬平方米，可建總建筑面積約490萬平方米。受國家土地市場(chǎng)整頓等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，未來兩三年內(nèi)，x市土地出讓將會(huì)進(jìn)一步減緩。因此，未來的幾年內(nèi)，x市的土地供應(yīng)量將是2004年底的300萬平方米再加上每年推出的100多萬平方米新增供應(yīng)土地。根據(jù)2003年的開發(fā)規(guī)模預(yù)測(cè)，未來幾年內(nèi)，每年的土地開發(fā)規(guī)模不超過80萬平方米，可建建筑面積不超過110萬平方米。2.2.6.2需求量根據(jù)2004年x市統(tǒng)計(jì)年鑒資料，2003年末，x市有50%居民居住面積小于14平方米，12%居民居住面積小于10平方米。二居室比例占到56%，一居室比例占到4%。根據(jù)x市“十五發(fā)展計(jì)劃”要求，到2005年底，x市人均居住面積要求達(dá)到21平方米。存在的潛在需求量為：300000×(21-14)=210平方米。從實(shí)際需求來看，2001年至2003年，x市預(yù)售住宅面積284萬平方米，解決了近3萬戶居民的居住問題。盡管目前x居民擁有兩套住房的比例比較高，但對(duì)普通居民來說，還存在著較大改善居住條件的需求，隨著居民生活水平的提高，改善居住條件的要求日益迫切。此外，外來人口的增加，勢(shì)必引起對(duì)住房新的需求。從x市住宅市場(chǎng)近幾年的銷售情況以及空置情況來看，未來幾年內(nèi)，x的住宅需求量仍會(huì)有一定程度的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)每年的需求量保持在近200萬平方米。2.2.6.3趨勢(shì)分析從供需兩方面來看，未來幾年內(nèi)，x的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。再考慮x市“三年再造一個(gè)新x”的發(fā)展戰(zhàn)略以及x臨近x的地理優(yōu)勢(shì)，未來幾年內(nèi)x的房地產(chǎn)市場(chǎng)有穩(wěn)定的需求支撐，其價(jià)格仍然會(huì)持續(xù)上漲。不過，若宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整，對(duì)土地供應(yīng)的限制放寬，住宅的供應(yīng)量將會(huì)放量，則房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)就較難預(yù)料。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析3.1項(xiàng)目周邊邊環(huán)境分析3.1.1周邊邊環(huán)境該地塊位于x鎮(zhèn)xx村，x路西側(cè)、x路南側(cè)、x公路東側(cè)、xx西路北側(cè)，占占地面積165,7751.2平方米（約約合250畝），土地地性質(zhì)為商住住樓。地塊范范圍內(nèi)有多條條河流流經(jīng)于于此，其中一一條貫穿地塊塊南北，西北北通x湖，東南跨跨x江，通x河。沿x路與x西路是規(guī)劃劃退讓的50米景觀綠化化帶。地塊距距離x僅5公里，距離離x更近。項(xiàng)目地塊臨近x、x、滬寧高速速和x高速，x高速目前正正在施工，預(yù)預(yù)計(jì)明年5月1日通車，距距離項(xiàng)目地塊塊最近的匝道道口位于地塊塊以南約1公里處。x市交通主干干線x路從地塊北北側(cè)經(jīng)過直達(dá)達(dá)x湖，x市規(guī)劃的未來城市市中軸線之一一的x西路已打通通至x路（x西路全長(zhǎng)6.9公里，預(yù)計(jì)9月底可通車車）。目前由由市區(qū)通往或或經(jīng)過地塊的的公交線路、巴巴士有多條，公公交x路、x路等均沿途途經(jīng)過。項(xiàng)目地塊東北面是是在建的x大學(xué)城，目目前已入駐二二所大學(xué)——x科技職業(yè)學(xué)學(xué)院、x外國語學(xué)院院和一所科技技園——清華科技技園（x）。地塊的東面是在建建的占地560畝的體育中中心，該體育育中心建成后后將擁有5000人座位，可可容納3萬人，此外外，還附有一一個(gè)棒球場(chǎng)和和相應(yīng)配套設(shè)設(shè)施，可承辦辦國際、國內(nèi)內(nèi)單項(xiàng)比賽和和省級(jí)綜合性性運(yùn)動(dòng)會(huì)，該該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2005年上半年竣竣工。大學(xué)城東面是已經(jīng)經(jīng)建成的占地地3150畝的城市生生態(tài)森林公園園。以外，在在地塊東面臨臨近體育中心心還有高爾夫夫訓(xùn)練場(chǎng)（在在建）等配套套設(shè)施。3.1.2SWWOT分析Strength::處于x發(fā)展規(guī)劃的的西部居住區(qū)區(qū)內(nèi)周邊大學(xué)城、森林林公園、體育育中心等市政政配套較多交通便捷，未來xx城市中軸線線前進(jìn)路即將將辟通至項(xiàng)目目邊上Weak:該區(qū)域尚未開發(fā)成成熟，缺乏生生活配套距離市中心比較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，缺乏人氣氣Opportunnity:區(qū)域內(nèi)尚無大的房房產(chǎn)項(xiàng)目，本本快速啟動(dòng)后后有先發(fā)優(yōu)勢(shì)勢(shì)地塊內(nèi)有兩條河流流，可以利用用來做水景x西路延伸到項(xiàng)目地地塊后，將會(huì)會(huì)縮短與市中中心的時(shí)間上上的距離和感感覺上的距離離Threat:臨近都市交響康居居小區(qū)規(guī)模龐龐大，將會(huì)對(duì)對(duì)本項(xiàng)目形成成直接競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)遷安居房會(huì)降低低本區(qū)域住宅宅檔次x市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售售普遍放緩宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的影響響3.2競(jìng)爭(zhēng)性樓樓盤分析本項(xiàng)目周邊與本項(xiàng)項(xiàng)目比較類似似的別墅項(xiàng)目目有x森林，該項(xiàng)項(xiàng)目最大買點(diǎn)點(diǎn)在于臨近森森林公園，具具有得天獨(dú)厚厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)勢(shì)。此外，相相對(duì)于x別墅而言，該該項(xiàng)目距離市市區(qū)相對(duì)較近近，比較適合合居住。從其其客戶群體來來看，x本地人用來來居住的占絕絕對(duì)比重。此此外，x湖周邊距離離本項(xiàng)目較近近的有x花園，由于于該項(xiàng)目以xx湖為主要賣賣點(diǎn)，故其主主要客戶群體體是x人，其主要要目的是休閑閑和旅游度假假。與本項(xiàng)目目比較類似的的普通住宅項(xiàng)項(xiàng)目有x路上的x花園和x花園。這兩兩個(gè)項(xiàng)目雖然然處于x路上，距離離市中心相對(duì)對(duì)較遠(yuǎn)，但是是由于其樓盤盤品質(zhì)較高，其其銷售情況和和銷售價(jià)格卻卻高于市區(qū)平平均水平。xx花園均價(jià)3800元/平方米，x花園多層3900元/平方米，小小高層4000元/平方米。各各樓盤詳細(xì)情情況如表3.1所示。表3.1周邊邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤盤列表項(xiàng)目名稱開發(fā)商地址物業(yè)類型均價(jià)（元/m2））x森林x置業(yè)x中路888號(hào)獨(dú)立/聯(lián)排別墅獨(dú)立7000/聯(lián)聯(lián)排5500x花園x房產(chǎn)x路18號(hào)酒店/獨(dú)立別墅7200～80000x花園x房產(chǎn)x路360號(hào)多層/小高層小高層4000//多層價(jià)3900x花園x置業(yè)x路/x路高層/小高層3800四、項(xiàng)目定位4.1總體定位位一方寶地、一葉綠綠洲定為詮釋：x路是x市唯一一條條追求山、水水、林統(tǒng)一的的大道，其“一線連三點(diǎn)點(diǎn)”的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，當(dāng)之無愧愧地占據(jù)了xx第一人居大大道的寶座，顯顯山、露水、環(huán)環(huán)林的生態(tài)大大道，誕生了了x一個(gè)特殊的的豪宅板塊———沿x路板塊。目前引領(lǐng)x房?jī)r(jià)的的幾個(gè)指標(biāo)性性樓盤基本上上都集中在這這一區(qū)域，包包括黃金地理理位置樓盤xx山莊、城西西第一小高層層和高層樓盤盤x、西區(qū)別墅墅價(jià)格指標(biāo)盤盤x營(yíng)造、森林林生態(tài)盤x森林、原生生水岸xx水城……在x路西側(cè)，森林公園園附近誕生一一片高綠化、低低污染的生態(tài)態(tài)型人文居住住區(qū)。與自然然親密接觸，山山、水、林相相結(jié)合，充分分體現(xiàn)以人為為本的居住新新理念。4.2產(chǎn)品定位位根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)點(diǎn)和項(xiàng)目所處處地塊周邊住住宅環(huán)境，本本項(xiàng)目產(chǎn)品定定位為：多層層為主、聯(lián)排排和疊加別墅墅、小高層為為輔。其依據(jù)有：項(xiàng)目容積率較低，適適宜開發(fā)高檔檔住宅項(xiàng)目處于已漸成氣氣候的x路高檔住宅宅區(qū)項(xiàng)目面臨x湖旅游游度假區(qū)高端端別墅項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，聯(lián)排、疊疊加別墅可以以差異化x市場(chǎng)多層住宅為主主體，但小高高層住宅代表表了未來住宅宅發(fā)展的方向向。表4.1產(chǎn)品品分配表物業(yè)類型建筑面積(m2))百分比多層119,50060%小高層40,00020%聯(lián)排/疊加別墅36,00018%配套商業(yè)3,0002%合計(jì)198,500100%4.3客戶定位位從周邊項(xiàng)目x森林林、x花園、x花園等樓盤盤的客戶群體體來看，x西路周邊樓樓盤的客戶特特征如下：追求高品質(zhì)生活具有較高消費(fèi)能力力，一般都有有私車對(duì)住宅品質(zhì)、生活活環(huán)境要求較較高對(duì)價(jià)格相對(duì)不甚敏敏感因此，本項(xiàng)目多層層、小高層住住宅部分客戶戶定位為：希希望改善現(xiàn)有有居住條件、追追求高品質(zhì)生生活方式的人人。其具體描描述為：以x本地人為主，在xx工作的外來來人為輔年齡跨度較大，225-50歲歲為主力范圍圍客戶的家庭結(jié)構(gòu)以以兩代同住為為主，房型要要求二房和三三房客戶接受的主力總總價(jià)在30--50萬左右右房屋單戶需求面積積在90-1300平方米之間間客戶的主要職業(yè)為為企業(yè)白領(lǐng)、公公務(wù)員、外企企人員和私營(yíng)營(yíng)業(yè)主根據(jù)x市別墅市場(chǎng)場(chǎng)的消費(fèi)群體體來看，x客戶占據(jù)約50%，x本地人約為15%，江浙客戶戶占據(jù)35%左右。但鑒鑒于本項(xiàng)目定定位為聯(lián)排和和疊加別墅，適適宜居住而非非休閑、度假假，因此，主主要客戶群體體應(yīng)該是x本地人，具具體來講應(yīng)該該是x本地中高收收入家庭、外外企高管等，其其次才是x高級(jí)白領(lǐng)和和企業(yè)主、xx投資客。4.4價(jià)格定位位在相近原則和可比比原則的指導(dǎo)導(dǎo)下，選取xx森林別墅，xx花園作為本本項(xiàng)目別墅定定價(jià)的可比樣樣本；選取xx花園、x花園作為本本項(xiàng)目多層定定價(jià)的可比樣樣本。表4.2別墅價(jià)價(jià)格修正系數(shù)數(shù)表比較內(nèi)容權(quán)重x別墅（A）x花園(B)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置15%1.10.1651.20.18外部環(huán)境25%1.30.3251.60.4社區(qū)環(huán)境10%1.10.111.20.12建筑形式25%1.10.2751.70.425房型設(shè)計(jì)10%10.11.10.11配套設(shè)施10%1.10.110.80.08主題提煉5%10.051.10.055合計(jì)100%/1.135/1.37將各比較對(duì)象市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較較系數(shù)修正后后得到:比較項(xiàng)目名稱價(jià)格修正參考價(jià)格項(xiàng)目Ax森林別墅5500/1.11654850項(xiàng)目Bx花園7500/1.4455170萬方江南森林別墅墅和威尼斯花花園兩個(gè)比較較對(duì)象經(jīng)比較較系數(shù)修正后得出本案參參考價(jià)格在44850-55170元/平方米，因因此，本案別別墅市場(chǎng)參考考價(jià)格為50000元/平方米。表4.3別墅價(jià)價(jià)格修正系數(shù)數(shù)表比較內(nèi)容權(quán)重x花園（A）x花園(B)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置15%1.40.211.40.21外部環(huán)境25%1.20.31.20.3社區(qū)環(huán)境10%1.20.1210.1建筑形式25%10.250.90.225房型設(shè)計(jì)10%10.10.90.09配套設(shè)施10%1.20.121.20.12主題提煉5%1.10.05510.05合計(jì)100%/1.155/1.095將各比較對(duì)象市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較較系數(shù)修正后后得到:比較項(xiàng)目名稱價(jià)格修正參考價(jià)格項(xiàng)目A阿里山花園3900/1.11553377項(xiàng)目B景軒花園3800/109953470阿里山花園和景軒軒花園兩個(gè)比比較對(duì)象經(jīng)比比較系數(shù)修正正后得出本案案參考價(jià)格在在3300元/平方米，因因此，本案公公寓市場(chǎng)參考考價(jià)格為33300元/平方米。五、財(cái)務(wù)分析5.1技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)說明可售面積共計(jì)1998,5000m2，另有有公建配套如如下：至少4480m2的的社區(qū)用房，至至少900mm2的物業(yè)管管理用房，一一處占地27700m2，建建筑面積不小小于18000m2的6班幼兒園等等。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)要求求該地塊車位位配比需達(dá)到到1:1，因此此本項(xiàng)目應(yīng)提提供17711個(gè)車位（含含配套商業(yè)的的12個(gè)車位）。假假定其中的660％為可售售車位（車庫庫停車），即即1062個(gè)車車位，而每個(gè)個(gè)車位的使用用面積加公攤攤面積達(dá)到330m2，則則應(yīng)建各類車車庫約318871m2。綜合考慮項(xiàng)目體量量及開發(fā)周期期，初步推斷斷本項(xiàng)目分四四期開發(fā)，整整個(gè)建設(shè)期長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)3.5年。各各期開發(fā)量如如下表所示：：表5.1各期期產(chǎn)品開發(fā)安安排各期面積配比一期二期三期四期多層住宅35,00040,00044,500小高層40,000聯(lián)排/疊加別墅6,00010,00010,00010,000配套商業(yè)1,5001,500合計(jì)42,50051,50054,50050,000多層比重82.4%77.7%81.7%小高層比重聯(lián)排/疊加比重14.1%19.4%18.3%20.0%5.2銷售收入測(cè)算算多層住宅預(yù)售起價(jià)價(jià)初步定在33300元/m2，聯(lián)排疊加加別墅預(yù)售起起價(jià)初步定在在5000元/m2，配套商鋪鋪預(yù)售起價(jià)初初步定在55500元/m2，由于小高高層住宅于最最后一期推出出，屆時(shí)售價(jià)價(jià)理應(yīng)較現(xiàn)在在有一定增幅幅，因此預(yù)售售起價(jià)初步定定在39000元/m2，車位售價(jià)價(jià)則長(zhǎng)期恒定定在90,0000元/m2上下波動(dòng)；；本項(xiàng)目可售車位數(shù)數(shù)量較大，因因此考慮在建建設(shè)期內(nèi)總計(jì)計(jì)售出65％，即6911個(gè)?？紤]房?jī)r(jià)只有低開開高走才能吸吸引投資客、滿滿足已購房業(yè)業(yè)主的心態(tài)以以及幫助消化化上一期的尾尾房，同時(shí)為為了盡量多的的考慮風(fēng)險(xiǎn)因因素的影響，因因此對(duì)本項(xiàng)目目的房?jī)r(jià)漲幅幅采納了偏保保守的假設(shè)，即即住宅及別墅墅每季度上漲漲50元/m2，配套商鋪鋪由于體量不不大，因此每每季度上漲1100元/m2。假定當(dāng)某期銷售率率達(dá)到70％左右時(shí)時(shí)，即可推出出下一期預(yù)售售，以確保各各季度的現(xiàn)金金流僅出現(xiàn)淡淡旺季的差異異，而不會(huì)出出現(xiàn)幾何級(jí)倍倍數(shù)的差異。通過以上假設(shè)，經(jīng)經(jīng)測(cè)算得出本本項(xiàng)目的總銷銷售收入為8839,7440,5866元，詳細(xì)計(jì)計(jì)算參考附表表1銷售收入估估算表。5.3投資估算由附表2可以計(jì)算算出本項(xiàng)目建建設(shè)投資共計(jì)計(jì)351,488,832元（不含土地地取得費(fèi)用及及銷售期成本本、稅金等），項(xiàng)項(xiàng)目總投資為為632,4467,1555元。5.4現(xiàn)金流量分析析及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)由附表3現(xiàn)金流量量表可以計(jì)算算出：本項(xiàng)目目稅后利潤(rùn)為為137,0090,7885元，投資資收益率為221.68%%，靜態(tài)投資資回收期為11.7年。本項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為999,7188,087元元，內(nèi)部收益益率為9.666%，動(dòng)態(tài)態(tài)投資回收期期為1.744年。5.5敏感性分析從附表4敏感度分分析表來看，當(dāng)當(dāng)銷售收入下下降10%后，本項(xiàng)目目?jī)?nèi)部收益率率下降到6.37%，低于行業(yè)業(yè)折現(xiàn)率。當(dāng)當(dāng)建設(shè)投資上上升10%后，本項(xiàng)目目?jī)?nèi)部收益率率下降到8.24%，也低于行行業(yè)折現(xiàn)率。因因此，本項(xiàng)目目抗風(fēng)險(xiǎn)能力力一般。附表1銷售收入測(cè)測(cè)算表項(xiàng)目2005200620072008Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1一期多層住宅銷售面積(m2))1750070003500350017501750銷售收入(元)57750000023450000011900000012075000061250006212500聯(lián)排/疊加銷售面積(m2))30001200600600300300銷售收入(元)15000000060600003060000309000015600001575000配套商業(yè)銷售面積(m2))600450300150銷售收入(元)330000025200001710000870000合計(jì)76050000032030000016670000016035000076850007787500二期多層住宅銷售面積(m2))2000080004000400020002000銷售收入(元)68000000027600000014000000014200000072000007300000聯(lián)排/疊加銷售面積(m2))5000200010001000500500銷售收入(元)2550000001030000005200000525000026500002675000配套商業(yè)銷售面積(m2))600450300150銷售收入(元)342000026100001770000900000合計(jì)96920000040510000020970000020350000098500009975000三期多層住宅銷售面積(m2))2225089004450445022252225銷售收入(元)77875000031595000016020000016242500082325008343750聯(lián)排/疊加銷售面積(m2))5000200010001000500500銷售收入(元)2600000001050000005300000535000027000002725000合計(jì)1038750000420950000213200000215925000109325000110687500四期小高層住宅銷售面積(m2))2000080004000400020002000銷售收入(元)78000000031600000016000000016200000082000008300000聯(lián)排/疊加銷售面積(m2))5000200010001000500500銷售收入(元)2650000001070000005400000545000027500002775000合計(jì)1045000000423000000214000000216500000109500000110750000車位銷售個(gè)數(shù)(個(gè))585858585858585858585858銷售收入(元)517911151791115179111517911151791115179111517911151791115179111517911151791115179111合計(jì)517911151791115179111517911151791115179111517911151791115179111517911151791115179111總銷售收入812291111372091111118769111161724111113770911117541161111408491111790466111375116111378978611161291111162541111附表2：建設(shè)投資資估算表(RMB)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)總成本20042005200620072008元/m2RMBQ4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q11直接成本1.1前期工程費(fèi)2504962500004135417413541741354174135417413541741354174135417413541741354174135417413541741354171.2建安工程費(fèi)205428599100105419666105419666210294666210294666233232166233232166240023833240023833131586333131586333106586333106586333多層7508962500006562500656250014062500014062500015843750015843750083437508343750建筑面積m211950087508750187501875021125211251112511125小高層1300520000000866666786666678666667866666786666678666667建筑面積m240000666766676667666766676667聯(lián)體、疊加10003600000001500000150000040000004000000500000050000005000000500000025000002500000建筑面積m2360001500150040004000500050005000500025002500商業(yè)配套13003900000487500487500975000975000487500487500建筑面積m23000375375750750375375車庫750239035911199196619919661991966199196619919661991966199196619919661991966199196619919661991966建筑面積m2318712656265626562656265626562656265626562656265626561.3公共配套費(fèi)1001985000001654167165416716541671654167165416716541671654167165416716541671654167165416716541671.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2003970000003308333330833333083333308333330833333083333308333330833333083333308333330833333083331.5后期成本305955000744375744375744375744375744375744375744375744375合計(jì)3205585991413541741354171963988331963988333012738333012738333316550883316550883384467443384467442300092442300092441636550881636550882間接成本2.1不可預(yù)見費(fèi)09616758124063124063589196589196903821903821994965994965101534010153406900286900284909654909652.3籌建管理費(fèi)096167586869116869116869116869116869116869116869116869116869116869116869116869116869116869112.4財(cái)務(wù)費(fèi)用0116967255835480835480835480835480835480835480835480835480835480835480835480835480835480835480合計(jì)30930241116464541646454211158821115882426213242621325173572517357253773225377322212419221241920133572013357總計(jì)351488833257818715781871217514711217514711325535966325535966356828644356828644363824066363824066252133444252133444183788644183788644附表3：現(xiàn)金流量量表序號(hào)項(xiàng)目20042005200620072008Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q11現(xiàn)金流入00812291111372091111118769111161724111113770911117541161111408491111790466111375116111378978611161291111162541111銷售收入008122911113720911111187691111617241111137709111175411611114084911117904661113751161113789786111612911111625411112現(xiàn)金流出214707944357818712887956002501865004304525553799970775882603555323541337915577555511523663147489553162498661889023881889423882.1土地取得費(fèi)用20892607732.2建設(shè)投資57818715781871217514711217514711325535966325535966