住宅全裝修項(xiàng)目管理模式

淺談住宅全裝修項(xiàng)目管理模式摘要：本文比較分析了當(dāng)前住宅全裝修項(xiàng)目管理幾種模式的利弊，提出由項(xiàng)目管理公司進(jìn)行管理承包的模式是住宅全裝修項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢(shì)。關(guān)鍵詞：住宅全裝修項(xiàng)目管理模式一體化一、引言北京全裝修住宅占總量的25%、上海約占35%、廣州占50%多……這是來(lái)自前兩年的中國(guó)全裝修樓盤高峰論壇上的一組數(shù)字。隨著時(shí)間的推移，有跡象表明，國(guó)內(nèi)大城市住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正漸次步入“全裝修時(shí)代”。但全裝修仍未成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，目前我國(guó)還處于毛坯房向全裝修房發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，在我國(guó)住宅市場(chǎng)的這個(gè)轉(zhuǎn)型期中，存在著全裝修法律法規(guī)及宏觀政策不健全，裝修市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟、不能滿足產(chǎn)業(yè)化要求、全裝修管理模式陳舊等問(wèn)題，造成全裝修房的消費(fèi)投訴居高不下，延緩了全裝修成品房的發(fā)展進(jìn)程。其中選擇合理的項(xiàng)目管理模式，科學(xué)高效地對(duì)全裝修成品房的實(shí)施進(jìn)行管理，解決管理中存在的問(wèn)題，是發(fā)展全裝修成品房的重中之重。本文就當(dāng)前的幾種住宅全裝修項(xiàng)目管理模式的利弊進(jìn)行分析、比較，提出由項(xiàng)目管理公司進(jìn)行管理承包的模式是住宅全裝修項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢(shì)。二、業(yè)主自行管理模式目前，國(guó)內(nèi)全裝修項(xiàng)目管理主要采取業(yè)主自行管理的模式進(jìn)行。其特征是業(yè)主分別與裝飾的設(shè)計(jì)、施工、供貨商等直接簽定合同，業(yè)主組成相應(yīng)機(jī)構(gòu)直接行使對(duì)項(xiàng)目的管理（如圖1）。但這種自行管理模式是一種小生產(chǎn)方式，只有一次教訓(xùn)，沒(méi)有二次經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)上海、北京等地在發(fā)展全裝修房的過(guò)程中，絕大部分項(xiàng)目即采用此種管理模式。對(duì)業(yè)主而言，采用這種實(shí)施模式，業(yè)主的管理跨度較大，要較深入地介入項(xiàng)目的實(shí)施管理過(guò)程，有大量的協(xié)調(diào)管理工作要做，因此它必須要配備較強(qiáng)的管理力量，它的員工必須具備較高的專業(yè)技術(shù)與管理水平。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，業(yè)主必須負(fù)責(zé)各單位之間的協(xié)調(diào)，很顯然這些協(xié)調(diào)工作要耗費(fèi)業(yè)主大量的精力，而裝修部分并不是開(kāi)發(fā)商的核心業(yè)務(wù)，不可能為此付出太多的精力。因此一般的開(kāi)發(fā)商針對(duì)全裝修項(xiàng)目的管理人員更多的是臨時(shí)拼湊，大多缺乏類似工程經(jīng)驗(yàn)，人員的專業(yè)素質(zhì)無(wú)法保證。而裝修的效果、材料的品質(zhì)、環(huán)保要求等本身就比土建更難以量化和控制；國(guó)內(nèi)的建設(shè)市場(chǎng)上對(duì)全裝修方面的政策、法律等約束機(jī)制不健全；裝修設(shè)計(jì)、施工及材料供應(yīng)單位其技術(shù)、服務(wù)和管理水平等綜合能力較弱；種種因素均表明高素質(zhì)的管理人員是進(jìn)行做好全裝修項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)。另一方面開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)項(xiàng)目一手操作，集“投資、建設(shè)、管理”為一體，管理人員的權(quán)利過(guò)大，缺乏監(jiān)督，易滋生腐敗現(xiàn)象，不利于降低裝修成本，保證裝修施工質(zhì)量?？梢?jiàn)，這種自行管理模式是造成當(dāng)前全裝修工程存在眾多的糾紛與質(zhì)量問(wèn)題的原因之一。因此發(fā)展全裝修必須要改變業(yè)主自行管理模式。建設(shè)單位建設(shè)單位全裝修設(shè)計(jì)單位全裝修施工單位裝修監(jiān)理單位材料設(shè)備供應(yīng)單位全裝修設(shè)計(jì)單位全裝修施工單位裝修監(jiān)理單位材料設(shè)備供應(yīng)單位圖1全裝修業(yè)主自行管理模式圖1全裝修業(yè)主自行管理模式三、工程總承包模式全裝修工程總承包模式是委托一家承包商進(jìn)行土建——裝修設(shè)計(jì)施工總承包，可以大減少業(yè)主將面對(duì)的承包商數(shù)量，減輕管理工作負(fù)擔(dān)，集中力量進(jìn)行重大問(wèn)題的決策和宏觀控制，而且土建與裝修、設(shè)計(jì)與施工間銜接也能較好處理，利于項(xiàng)目總體的優(yōu)化。但目前我國(guó)建筑業(yè)有還待進(jìn)一步發(fā)展，尤其是裝修行業(yè)無(wú)論從設(shè)計(jì)、材料設(shè)備，還是施工工藝方面都與國(guó)外存在較大差距，真正有資質(zhì)、上規(guī)模的裝飾公司并不多，有能力進(jìn)行全裝修住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總包的單位更是少之雙少。四、項(xiàng)目管理承包模式項(xiàng)目管理承包模式，即由業(yè)主聘請(qǐng)裝修項(xiàng)目管理承包商（項(xiàng)目管理公司）作為業(yè)主代表或業(yè)主的延伸，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行集成化管理（如圖2），項(xiàng)目管理公司承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。因?yàn)橛晒こ添?xiàng)目管理公司進(jìn)行全裝修項(xiàng)目的全過(guò)程管理與業(yè)主自行管理相比，具有如下無(wú)法取代的優(yōu)勢(shì)所在。建設(shè)單位建設(shè)單位全裝修項(xiàng)目管理公司全裝修設(shè)計(jì)單位全裝修施工單位材料設(shè)備供應(yīng)單位圖2全裝修管理承包模式（PM）圖中實(shí)箭線表示合同關(guān)系，虛箭線表示協(xié)調(diào)管理關(guān)系1、管理模式先進(jìn)項(xiàng)目管理公司打破項(xiàng)目所有事務(wù)由業(yè)主獨(dú)家管理的格局，參照國(guó)際上建設(shè)管理中的成熟經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建“業(yè)主-管理公司-承包商”的管理模式。專業(yè)化的項(xiàng)目管理公司參與設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工管理及進(jìn)度、費(fèi)用控制等工作，復(fù)雜的專業(yè)技術(shù)和協(xié)調(diào)等管理工作交由專業(yè)公司完成，不僅可以提高工作質(zhì)量，而且管理公司和業(yè)主可以在每個(gè)環(huán)節(jié)互相監(jiān)督、互相制約。全裝修住宅開(kāi)發(fā)比以前的“毛坯房”開(kāi)發(fā)延展了室內(nèi)裝修的內(nèi)容，需協(xié)調(diào)整合設(shè)計(jì)、施工、供應(yīng)各方，操作難度和風(fēng)險(xiǎn)大大增加；而項(xiàng)目管理公司則可依托其專業(yè)的技術(shù)、管理力量，把積累的以往同類工程的管理經(jīng)驗(yàn)引入到新的項(xiàng)目并進(jìn)行創(chuàng)新，站在全局的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的集成管理，從而最大限度的保證項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2、管理程序透明項(xiàng)目管理公司項(xiàng)目上采用的管理程序，是在國(guó)際工程管理領(lǐng)域中通行的模式，不僅在國(guó)外大量應(yīng)用，在國(guó)內(nèi)也有很多成功項(xiàng)目。這種管理模式的最大特點(diǎn)就是管理過(guò)程透明，在不涉及商業(yè)機(jī)密的前提下，管理流程的每一個(gè)步驟都是公開(kāi)的，不同的環(huán)節(jié)有不同專業(yè)的人員審核，在制度上避免了不規(guī)范操作。3、對(duì)承包商和供應(yīng)商的選擇科學(xué)無(wú)論設(shè)計(jì)、施工承包商，還是材料設(shè)備供應(yīng)商的選擇都采用招標(biāo)的方式，可以保證選到滿足項(xiàng)目需要的、最優(yōu)秀的承包商來(lái)完成項(xiàng)目。項(xiàng)目的招投標(biāo)過(guò)程和設(shè)備采購(gòu)過(guò)程，都按照國(guó)際慣例進(jìn)行，評(píng)標(biāo)時(shí)本著公開(kāi)、公正的原則，技術(shù)評(píng)標(biāo)和商務(wù)評(píng)標(biāo)在業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)下由管理公司的技術(shù)人員和采購(gòu)人員獨(dú)立進(jìn)行，相互制約以性能價(jià)格比最佳的原則為項(xiàng)目選擇最好的供應(yīng)商和承包商。除公開(kāi)招標(biāo)外，還可以充分利用管理公司以往的合作經(jīng)驗(yàn)和廠商數(shù)據(jù)庫(kù)，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式更迅速的選擇到滿意的承包商和供應(yīng)商，必要時(shí)還將引入專業(yè)的檢驗(yàn)和有關(guān)專家等共同參與對(duì)廠商和承包商的嚴(yán)格調(diào)查和資格預(yù)審。五、項(xiàng)目管理承包模式中業(yè)主對(duì)項(xiàng)目管理公司的授權(quán)與監(jiān)控項(xiàng)目管理承包模式實(shí)施成敗的關(guān)鍵在于業(yè)主如何合理地對(duì)項(xiàng)目管理公司進(jìn)行授權(quán)與監(jiān)控。業(yè)主在將建設(shè)項(xiàng)目的部分管理工作委托項(xiàng)目管理公司后，勢(shì)必將相應(yīng)工作的某些處置權(quán)授予項(xiàng)目管理公司，這對(duì)于管理工作的開(kāi)展是絕對(duì)必要的。但業(yè)主在授權(quán)后仍可依下列管理關(guān)系監(jiān)控項(xiàng)目管理狀態(tài)并限制所授予權(quán)力的使用。1）業(yè)主的財(cái)務(wù)與財(cái)產(chǎn)管理仍自行管理。2）項(xiàng)目管理公司僅是業(yè)主總體管理工作的部分環(huán)節(jié)，不脫離業(yè)主的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)及指導(dǎo)思想開(kāi)展具體工作。同時(shí)，業(yè)主總體管理工作中涉及到項(xiàng)目管理公司職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)事宜，應(yīng)充分聽(tīng)取項(xiàng)目管理公司科學(xué)合理的相關(guān)意見(jiàn)，避免制訂不確實(shí)際的工作目標(biāo)，給雙方的工作帶來(lái)被動(dòng)，造成不良后果。3）項(xiàng)目管理公司的報(bào)告與抄件制。項(xiàng)目管理公司要定期將項(xiàng)目月報(bào)、月/周工作計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃、資金計(jì)劃等項(xiàng)目管理委托合同約定的及業(yè)主特別指定的文件報(bào)送業(yè)主代表，也要依約將項(xiàng)目部發(fā)文、收文、政府批件等文件及時(shí)報(bào)送業(yè)主。業(yè)主還有權(quán)要求項(xiàng)目管理公司就涉及項(xiàng)目管理的任何問(wèn)題作出答辯與報(bào)告。這些制度與合同約定將保證業(yè)主有充分的知情權(quán)。相應(yīng)地，業(yè)主也應(yīng)向項(xiàng)目管理公司明示自己的總體工作計(jì)劃和工作思路，避免項(xiàng)目管理公司偏離業(yè)主的總體工作目標(biāo)。4）建設(shè)項(xiàng)目全部的商務(wù)合同均由業(yè)主與有關(guān)合同的對(duì)方直接簽訂，項(xiàng)目管理公司在這方面的工作是作為組織者，組織相應(yīng)的招投標(biāo)工作，通過(guò)考察完成評(píng)標(biāo)報(bào)告，提出中標(biāo)建議，組織、參與合同的談判、合同文本的起草、審核，最后的決策由業(yè)主作出。5）項(xiàng)目管理公司應(yīng)具有付款確認(rèn)權(quán)。建設(shè)項(xiàng)目的全部款項(xiàng)均由業(yè)主直接支付給有關(guān)方面，項(xiàng)目管理公司在這方面的工作根據(jù)合同及進(jìn)度計(jì)劃，為業(yè)主制訂付款計(jì)劃，確定付款的合同根據(jù)、憑證、相關(guān)手續(xù)等是否充分，判斷并報(bào)告業(yè)主有關(guān)付款是否為合同責(zé)任及工作進(jìn)度所必須，成本的發(fā)生是否限制在成本控制目標(biāo)范圍內(nèi)。項(xiàng)目管理公司授權(quán)管理范圍內(nèi)的所有有關(guān)單位的付款，都必須經(jīng)項(xiàng)目管理公司有關(guān)負(fù)責(zé)人及總負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，業(yè)主方可付款，項(xiàng)目管理公司對(duì)本公司有關(guān)人員的簽字負(fù)有全部責(zé)任。業(yè)主如對(duì)付款有質(zhì)疑，項(xiàng)目管理公司有義務(wù)進(jìn)行澄清和解釋。項(xiàng)目管理公司的付款簽字確認(rèn)權(quán)，是強(qiáng)有力地順利開(kāi)展項(xiàng)目管理工作的根本保證。若業(yè)主未經(jīng)項(xiàng)目管理公司簽字確認(rèn)而擅自向第三方付款，勢(shì)必架空項(xiàng)目管理公司，影響項(xiàng)目項(xiàng)目管理公司開(kāi)展工作，其后果應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。6）項(xiàng)目管理公司具有對(duì)材料設(shè)備及工程質(zhì)量的確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)。項(xiàng)目管理公司作為工程行業(yè)的專家，對(duì)材料設(shè)備及工程質(zhì)量具有權(quán)威，應(yīng)該充分發(fā)揮專家主導(dǎo)意見(jiàn)的作用，賦予管理公司對(duì)材料設(shè)備及工程質(zhì)量的確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)。7）業(yè)主有權(quán)對(duì)項(xiàng)目管理公司及主要管理人員的工作做出評(píng)價(jià)，并要求撤換任何一名工作人員。為保障業(yè)主利益及項(xiàng)目管理工作的順利開(kāi)展，項(xiàng)目管理公司撤換項(xiàng)目部中的主要管理人員需向業(yè)主提出申請(qǐng)，業(yè)主同意后方可撤換。有時(shí)，因業(yè)主的有關(guān)工作人員素質(zhì)低下，影響項(xiàng)目管理工作的開(kāi)展，項(xiàng)目管理公司也有權(quán)向業(yè)主有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)要求撤換該不稱職的工作人員，確保高效率地開(kāi)展項(xiàng)目管理工作。8）業(yè)主應(yīng)將授予項(xiàng)目管理公司的權(quán)利以授權(quán)委托書(shū)的方式抄報(bào)給有關(guān)各方或者在與有關(guān)各方的合同中明確。明確項(xiàng)目的有關(guān)參與方由管理公司統(tǒng)一管理，業(yè)主的有關(guān)指令也應(yīng)經(jīng)過(guò)管理公司落實(shí)。通過(guò)以上授權(quán)及監(jiān)控限制方式，工程項(xiàng)目管理公司可充分履行自己的職責(zé)，業(yè)主也可保證自己的利益不受到侵害。就目前國(guó)內(nèi)的裝修市場(chǎng)而言，開(kāi)發(fā)一個(gè)規(guī)模較大且裝修風(fēng)格較多的全裝修住宅小區(qū)，其裝飾設(shè)計(jì)單位及施工單位都不會(huì)僅僅只有一家，而材料設(shè)備供應(yīng)單位則更多，若業(yè)主自行管理必然要投入大量的管理力量。采用項(xiàng)目管理承包模式，建設(shè)單位不需投入大量的工程管理力量，不需過(guò)多的協(xié)調(diào)全裝修各參與者之間的矛盾和沖突，因?yàn)檫@些協(xié)調(diào)的工作完全由項(xiàng)目管理公司來(lái)完成，業(yè)主所需要做的是：1、給項(xiàng)目管理公司相應(yīng)的授權(quán)，2、對(duì)在授權(quán)范圍之外的事項(xiàng)，由業(yè)主自己做決策。這樣既不容易出現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的混亂，又能節(jié)約業(yè)主的精力，使之投入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的其他核心工作當(dāng)中去，從而能較好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。而且這種項(xiàng)目管理承包模式可以和任何一種發(fā)包模式并