一文搞懂會員制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營模式及6大風(fēng)險(xiǎn)

一文搞懂會員制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營模式及6大風(fēng)險(xiǎn)本文字?jǐn)?shù)5467字。作者：葉明筠【一】美國會員制養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)營分析?美國養(yǎng)老社區(qū)一一CCRC簡介美國養(yǎng)老社區(qū)大致分為兩種，一是太陽城開發(fā)模式，屬于住宅產(chǎn)品，開發(fā)規(guī)模很大，有精準(zhǔn)的客戶定位和產(chǎn)品定位；一是CCRC模式，是一種復(fù)合式養(yǎng)老社區(qū)，為老年人提供精細(xì)化管理和服務(wù)，又稱“持續(xù)照料退休社區(qū)”，簡稱CCRC，在美國有專門的認(rèn)證證書，本文主要介紹CCRC，這是中國養(yǎng)老社區(qū)主要借鑒的模式。CCRC主要采用居家式的自主養(yǎng)老方式，具備住宿、餐飲、娛樂活動等功能，其核心理念是能夠?yàn)槿胱〉睦先颂峁┤N服務(wù)形式：獨(dú)立生活服務(wù)、輔助生活服務(wù)和護(hù)理生活服務(wù)。入住老人隨著年齡的增長與生理的需要，逐漸從獨(dú)立生活轉(zhuǎn)為輔助生活，最后轉(zhuǎn)人護(hù)理生活階段。所有的服務(wù)內(nèi)容都是由入住者根據(jù)自身?xiàng)l件進(jìn)行自由選擇，CCRC將為老人提供各個階段所需的不同服務(wù)，直到他們?nèi)ナ?。第一，?dú)立生活服務(wù)。接受服務(wù)的老人一般能夠獨(dú)立地在社區(qū)的公寓或別墅居住。CCRC為這一部分老人提供的主要是便捷的社區(qū)服務(wù)，如餐飲、清潔、洗衣、醫(yī)療保健和緊急救護(hù)等。同時，為滿足老年人精神生活的需求，社區(qū)會組織各種形式的活動，如老年大學(xué)、興趣協(xié)會、教育講座等，以豐富他們的日常生活。第二，輔助生活服務(wù)。當(dāng)老人在日常生活中需要他人幫助照料時，他們將接受輔助生活服務(wù)。除社區(qū)服務(wù)之外，輔助生活服務(wù)還包括日常生活照料，如飲食、穿衣、洗浴及醫(yī)療護(hù)理等。第三，護(hù)理生活服務(wù)。當(dāng)老人生活完全不能自理，需要他人進(jìn)行長期照護(hù)時，他們將轉(zhuǎn)入護(hù)理生活階段，由社區(qū)提供的24小時專業(yè)護(hù)士進(jìn)行照料和監(jiān)護(hù)。通常接受護(hù)理生活服務(wù)的老人年齡在80歲以上，并居住在特殊的24小時單元或護(hù)理中心。?CCRC會員制收費(fèi)模式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)會員制收費(fèi)模式，最開始就是由CCRC興起的，以下對其做一簡單介紹。在美國，老年人入住CCRC通常有兩個條件：首先是入住者在入住時付一筆入住費(fèi)，從2萬?100萬美元不等，平均25萬美元，通常是購置小區(qū)中某一個住宅的費(fèi)用。另一個條件則是此小區(qū)必須能夠滿足年長者住民在不同階段中所需要的照護(hù)服務(wù)，至其過世。在美國，CCRC的定價(jià)模式分為三種方案：A型終身照護(hù)方案。終身照護(hù)合約，入門費(fèi)相對較高，月服務(wù)費(fèi)不會隨著身體的變化而增加。B型一一改良型方案。一定范圍內(nèi)的照護(hù)合約，人門費(fèi)相對A型較高，月服務(wù)費(fèi)在需要照護(hù)的一定期限內(nèi)（或等級內(nèi)）保持不變，超過一定范圍，按市場價(jià)的一定比例收費(fèi)。C型——按服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)方案。根據(jù)身體狀況，服務(wù)不同，月服務(wù)費(fèi)會隨之而變化。根據(jù)定價(jià)模式，美國CCRC通常采取會員制的收費(fèi)模式：入門費(fèi)+月費(fèi)。入門費(fèi)：返還部分+非返還部分，通常返還比例為50%?90%。美國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入門費(fèi)的價(jià)格主要考慮周邊住宅的均價(jià)、市場競爭和開發(fā)成本，非返還部分一般為行政服務(wù)費(fèi)，返還比例與入門費(fèi)和月費(fèi)的定價(jià)有關(guān)。月費(fèi)：服務(wù)費(fèi)、餐費(fèi)、基本水電等。根據(jù)房間大小，入門費(fèi)從20萬美元到100萬美元不等，年費(fèi)或月費(fèi)則視所需護(hù)理的程度而定，針對健康活躍長者，每月需要大約支付3000美元，半護(hù)理老人大約支付4000美元/月，全護(hù)理老人則是5000?6000美元/月。特殊服務(wù)費(fèi)則取決于個體所需的額外護(hù)理服務(wù)。如果一位老人在CCRC獨(dú)立生活15年，每月支付3000美元，加上入住時一次性支付的費(fèi)用（平均25萬美元），從入住到去世，在CCRC花費(fèi)的總費(fèi)用在80萬美元左右，這還不包括通貨膨脹可能造成的物價(jià)上漲。此外，老人還會有其他生活支出，如電話費(fèi)、娛樂，以及醫(yī)療保險(xiǎn)中不包含的其他項(xiàng)目，如看醫(yī)生時的掛號費(fèi)?！雒绹懈叨损B(yǎng)老機(jī)構(gòu)案例案例一：AMSTERDAM老年公寓（高端）（見下表）該項(xiàng)目位于紐約皇后鎮(zhèn)、華盛頓港，建筑面積55800平米，共229個獨(dú)立生活房間、56個專業(yè)護(hù)理房間、26個協(xié)助生活房間、18個失智房間。案例二：3030公園水印社區(qū)（中高端）（見上表）該項(xiàng)目位于康涅狄格州布里奇波特市，社區(qū)擁有246個單元，其中185套為自理養(yǎng)老單元、26套為半自理養(yǎng)老單元、13套為失智照護(hù)單元、并設(shè)有22個醫(yī)護(hù)床位?！径恐袊鴷T制養(yǎng)老社區(qū)實(shí)踐中國中高端養(yǎng)老社區(qū)充分借鑒美國CCRC發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，引入會員制模式，主要分為兩種，一是參照美國的可返還入門費(fèi)模式，一是采取15年租金躉交模式，以下結(jié)合案例具體介紹?！鰰T制收費(fèi)模式一：可返還入門費(fèi)+月費(fèi)案例一：泰康之家申園（上海）該項(xiàng)目位于上海歷史發(fā)源地松江，余山腳下，總投資42億元，占地面積9萬平方米，建筑面積約22萬平方米，可容納2400戶居民。申園引入國際領(lǐng)先的CCRC養(yǎng)老模式，“1+N”的全方位服務(wù)模式，并配備了專業(yè)康復(fù)醫(yī)院和養(yǎng)老照護(hù)專業(yè)設(shè)備，是一個可供獨(dú)立生活、不同程度的協(xié)助生活、記憶障礙和專業(yè)照護(hù)服務(wù)的老人長期居住的大型綜合高端醫(yī)養(yǎng)社區(qū)。收費(fèi)模式見下表1。案例二：天地健康城（上海）該項(xiàng)目位于青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)，距離上海市中心約1小時車程，區(qū)位優(yōu)勢明顯。一期占地約10.7萬平米，建筑面積15萬平米，總戶數(shù)約為1200戶，2014年5月開盤，商住用地，40年產(chǎn)權(quán)。居住產(chǎn)品類型包括868套獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓、270套愛維老年公寓（本案例主要借鑒，由3棟11F小高層組成，每層8—10戶，租賃型服務(wù)式公寓）、300張護(hù)理床位。項(xiàng)目擁有恬愉學(xué)堂、恬愉食坊、德頤護(hù)理院、風(fēng)情商業(yè)街等各種生活配套，主要為老年人提供“醫(yī)療養(yǎng)樂”全面服務(wù)方案，為“自理、介助、介護(hù)”人群提供針對性服務(wù)。收費(fèi)模式見表2。?會員制收費(fèi)模式二：15年租金躉交按入住年限等額退還+月費(fèi)案例一：萬科隨園嘉樹（浙江杭州）該項(xiàng)目位于杭州良渚文化村內(nèi)，總用地面積63852平方米，健康公寓是共17棟5~6層多層產(chǎn)品，其中1棟為需要輔助的老人護(hù)理區(qū)，共包含96個床位，1棟康復(fù)中心，其余15櫬為生活自理老人生活區(qū)域，分為75、100、110三種戶型，共575套房源。收費(fèi)模式見表3。案例二：親和源愛養(yǎng)之家（上海）該項(xiàng)目位于上海市康橋鎮(zhèn)秀沿路，公寓建筑面積近2萬平方米，其中公寓單元126套，照護(hù)單元64間。生活配套服務(wù)設(shè)施齊全，包括餐廳、水療SPA、娛樂活動室、閱覽室到咖啡吧等，就醫(yī)、采購、娛樂、興趣活動往來自如，秘書式服務(wù)。收費(fèi)模式見表4。注：親和源會員卡分為A卡和B卡。A卡享有永久使用權(quán)，其有效期與房屋土地的使用年限相同，不記名、可繼承、可轉(zhuǎn)讓，持卡滿兩年公司可回購，卡費(fèi)150萬；B卡的有效期至老人去世。B卡又分B1卡和B2卡°B1卡權(quán)益人可指定兩名會員人住，享有一套公寓或一到兩個照護(hù)單元的終身使用權(quán)，不可繼承、不可轉(zhuǎn)讓°B2卡權(quán)益人可指定一名會員人住，享有一個照護(hù)單元的終身使用權(quán)，不可繼承、不可轉(zhuǎn)讓?！救课覈鴷T制養(yǎng)老的出路與挑戰(zhàn)我國是老齡化人口較為嚴(yán)重的國家之一，面對愈演愈烈的老齡化趨勢，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在巨大的壓力下向著多元化的趨勢發(fā)展。目前除了國家政策保障性養(yǎng)老院、敬老院和托老所等之外，還形成了社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、以房養(yǎng)老和會員制養(yǎng)老等多種模式，以保障老年人能夠順利地安度晚年。私人企業(yè)參與到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中來，保障養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)的不斷完善是新時期我們不斷探索新的養(yǎng)老模式、減輕國家養(yǎng)老壓力的新措施。以上案例顯示，會員制養(yǎng)老模式作為我國私人企業(yè)探索養(yǎng)老行業(yè)的試驗(yàn)，已經(jīng)取得了一定成效，也創(chuàng)造了良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。但有業(yè)內(nèi)人士提出，會員制養(yǎng)老依舊面臨諸多困境，尤其在合法性、合規(guī)性等方面存在漏洞與不確定性，例如缺乏養(yǎng)老機(jī)構(gòu)方面的專門法規(guī)、關(guān)于養(yǎng)老會員卡債權(quán)債務(wù)方面存在糾紛等，這些都是限制該種養(yǎng)老模式健康快速發(fā)展的掣肘。具體而言，可歸納為以下方面：第一，關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實(shí)行會員制模式，我國法律目前沒有明確的規(guī)定及規(guī)范條例。第二，會員制養(yǎng)老模式銷售的是房屋的使用權(quán)，還是特殊的養(yǎng)老服務(wù)，抑或是兩者的結(jié)合體，沒有明確的規(guī)定。第三，如果會員繳納會員費(fèi)獲得的是養(yǎng)老地產(chǎn)中房屋的使用權(quán)，但地上建筑物的所有權(quán)卻歸屬于養(yǎng)老公司，這就造成了使用權(quán)和所有權(quán)分離，未來企業(yè)一且出現(xiàn)經(jīng)營方面的問題，會員將因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的分離面臨難以預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。第四，會員如果享有的是房屋的使用權(quán)，那么在該種模式下使用權(quán)能否繼承和轉(zhuǎn)讓存在較大的爭議。第五，會員費(fèi)用的性質(zhì)存在很大爭議，對于該種費(fèi)用為租金、押金還是物業(yè)費(fèi)，目前還沒有統(tǒng)一的認(rèn)識。會員費(fèi)的收費(fèi)不明確，費(fèi)用使用混亂，缺乏必要的監(jiān)督管理體系，也是目前業(yè)界普遍垢病的問題。第六，土地的取得方式是限制該種養(yǎng)老模式大力發(fā)展的關(guān)鍵，目前很多私人企業(yè)用于開發(fā)老年公寓的地產(chǎn)是按照工業(yè)用地的方式出讓獲得土地的，但是項(xiàng)目規(guī)劃卻不是工業(yè)用地的項(xiàng)目；而國內(nèi)一般養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地是國家按照劃撥的方式無償取得土地的，但這種土地性質(zhì)是不能用于盈利性經(jīng)營的。會員制養(yǎng)老是老年人首先支付一定的金額，獲得養(yǎng)老房屋的使用權(quán)，然后定期向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)支付一定的服務(wù)費(fèi)用，接受養(yǎng)老服務(wù)一種消費(fèi)模式。這種模式本身已經(jīng)得到發(fā)達(dá)國家市場的驗(yàn)證，“移植”到我國之后，還處于初級探索階段，因此，一方面需要國家政府的大力支持和引導(dǎo)；另一方面應(yīng)完善相關(guān)行業(yè)規(guī)范，加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè)。有學(xué)者建議，主要應(yīng)從以下方面著手：第一，完善服務(wù)費(fèi)用監(jiān)管體系。會員制養(yǎng)老模式的高收費(fèi)和高標(biāo)準(zhǔn)一直都是業(yè)界討論的重點(diǎn)，對于服務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的爭議也是因?yàn)楦哳~的費(fèi)用所致，因此服務(wù)費(fèi)用的合理使用就需要完善費(fèi)用監(jiān)管體系。服務(wù)費(fèi)用的監(jiān)管首先需要保障公民的信息知情權(quán)，這不僅需要企業(yè)真實(shí)公正地對企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)予以統(tǒng)計(jì)，更需要保障大眾對于一般財(cái)務(wù)的數(shù)據(jù)知情權(quán)。保障公民合理的知情權(quán)需要企業(yè)履行信息披露的義務(wù)，真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、條理化的收費(fèi)明細(xì)和合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)履行信息披露義務(wù)需要考慮的因素。其次，對于所收費(fèi)用嚴(yán)格細(xì)化，高額的收費(fèi)具體包括哪些收費(fèi)項(xiàng)目、每一項(xiàng)目經(jīng)評價(jià)估值的費(fèi)用明細(xì)，這些都是需要以明示的方式讓老年人知悉的。最后，需要國家設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)對于企業(yè)參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。養(yǎng)老是國家的社會保障職能，為緩解國家養(yǎng)老面臨的壓力，可以鼓勵適合的企業(yè)參與到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中來，不斷深化和完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，國家的社會保障職能需要以監(jiān)督管理的形式參與到企業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中來。由此，可在民政部下設(shè)專門的企業(yè)養(yǎng)老監(jiān)督管理部門，不僅在政策上支持和鼓勵企業(yè)參與老年產(chǎn)業(yè)，而且可以充分發(fā)揮其監(jiān)督作用，對企業(yè)的養(yǎng)老費(fèi)用實(shí)施全程監(jiān)管，保證企業(yè)所收高額養(yǎng)老費(fèi)用取之于民、用之于民。第二，制定養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。參考日本、德國等發(fā)達(dá)國家既有經(jīng)驗(yàn)，在我國養(yǎng)老合同中，引入服務(wù)品質(zhì)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，通過規(guī)范性文件明確養(yǎng)老服務(wù)提供者的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確保老年人能夠享受更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時規(guī)范養(yǎng)老行業(yè)的秩序。養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用的規(guī)范也能夠防范人們對于該行業(yè)發(fā)展的質(zhì)疑。因?yàn)闀T制養(yǎng)老模式服務(wù)費(fèi)用的資金數(shù)額巨大，容易讓人誤會為非法集資行為，目前此種模式的客戶群體只限于沒有經(jīng)濟(jì)壓力的老人，動輒上百萬和數(shù)十萬的費(fèi)用不是一般人可以承受的，這也導(dǎo)致會員制養(yǎng)老模式實(shí)際人住率與產(chǎn)業(yè)預(yù)期不相符。所以在規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，也需要對養(yǎng)老費(fèi)用有明確的規(guī)定。國家可以通過調(diào)查研究，制定統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這樣不僅可以打消人們對于該項(xiàng)模式可能為非法集資的質(zhì)疑，還可以減少因?yàn)榉?wù)費(fèi)用引起的糾紛。第三，規(guī)范養(yǎng)老會員卡的流轉(zhuǎn)。養(yǎng)老會員卡是老年人與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)簽訂養(yǎng)老服務(wù)協(xié)議，由老年人支付養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)給老年人享受養(yǎng)老服務(wù)的一種特殊權(quán)證。養(yǎng)老會員卡作為一種特殊的會員卡，其特殊的屬性導(dǎo)致了會員卡的流轉(zhuǎn)需要一定的限制。養(yǎng)老會員卡的流轉(zhuǎn)不僅要遵守《合同法》關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定，還必須有自己的規(guī)范。首先必須明確會員制養(yǎng)老模式的先進(jìn)性和可行性，上海親和源等試點(diǎn)已經(jīng)足以說明這種模式在我國的發(fā)展?jié)摿?。其次，明確養(yǎng)老會員卡的流轉(zhuǎn)，對于財(cái)產(chǎn)屬性的部分只要符合合同變更的基本規(guī)定就可以轉(zhuǎn)讓和繼承，但是對于特殊物質(zhì)屬性的養(yǎng)老服務(wù)這種無形的財(cái)產(chǎn)其轉(zhuǎn)讓和繼承需要有限制。就特殊物質(zhì)屬性部分的轉(zhuǎn)讓，必須有限定條件。因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)是老年人享有的一種有年齡身體條件限制的服務(wù)，對于這種屬性的轉(zhuǎn)讓必須限定達(dá)到一定年齡條件和身體條件且自身能夠支付受讓費(fèi)用的老年人，而并不能包括全部的自然人。綜上，會員制養(yǎng)老模式是我國私人企業(yè)試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的新探索，會員制養(yǎng)老服務(wù)合同是保障老年人和企業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間權(quán)利義務(wù)的關(guān)鍵，積極引導(dǎo)制定規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)合同是雙方能夠和諧發(fā)展的重中之重。目前，會員費(fèi)用的爭議嚴(yán)重阻礙了該模