中國公共場館物業(yè)管理行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

中國公共場館物業(yè)管理行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

公共場館主要指為公眾提供工作、學習、經(jīng)營、文化、社交、娛樂、體育等活動所使用的建筑物、處所及其附屬設(shè)施的總稱，包括但不限于博物館、圖書館、影劇院、會展中心等。公共場館物業(yè)具有客流量大、安全標準高、開放性高等特點。公共場館物業(yè)服務主要面向前述公共場館，為其提供基礎(chǔ)物業(yè)管理和后勤保障一體化服務，主要服務內(nèi)容除傳統(tǒng)“四?！蓖猓€包括文物保護、圖書維護、劇院調(diào)配、會展接待等專業(yè)化服務。

公共場館開放性較高、客流量較大，所以其物業(yè)服務相應有特殊的要求：1）管理標準高，公共場館人口密度大、專業(yè)設(shè)施多，對物管企業(yè)的安保措施、設(shè)備保養(yǎng)、應急處理等能力要求更為嚴格；2）準入門檻高，公共場館嚴格的管理標準需要物管企業(yè)付出更高的運維成本，中小企業(yè)進入難度大；3）增值服務空間廣，公共場館類型豐富，以主營業(yè)務為主線，根據(jù)具體場景擴展其外延服務，從而拓寬場館的增值服務空間。

公共場館物業(yè)排名前五的企業(yè)均為第三方物業(yè)企業(yè)，即非開發(fā)商下屬物業(yè)企業(yè)。表明在此類物業(yè)項目的競爭中，獨立第三方物業(yè)企業(yè)積累的營銷能力和市場化經(jīng)驗將為其獲得項目帶來優(yōu)勢。

《2020-2026年中國非住宅物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)運營現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析報告》數(shù)據(jù)顯示：預計全國公共場館物管市場規(guī)模在500億元左右。截至2018年底，全國博物館、公共圖書館、運營影院、會展中心數(shù)量分別為5354、3173、10532、348所。近兩年公開招投標單份合同金額的水平進行測算，其中博物館每單中位數(shù)水平約為395萬元/年，圖書館每單中位數(shù)水平約為151萬元/年，博物館每單中位數(shù)水平約為228萬元/年，會展中心每單中位數(shù)水平約為149萬元/年，測算得博物館物業(yè)服務市場規(guī)模約211億元，圖書館規(guī)模約48億元，影劇院約240億元，會展中心約5億元，合計約505億元的市場總?cè)萘俊?/p>

公共場館物業(yè)市場仍處于發(fā)展早期，市場格局分散。2018年度500強物業(yè)企業(yè)中有236家企業(yè)涉足公共場館物業(yè)，平均公共場館管理面積為3093萬平。但數(shù)量占82.6%的企業(yè)的公共場館物業(yè)管理面積在100萬平以下，3%的企業(yè)管理面積大于500萬平，僅有0.8%的企業(yè)管理面積大于1000萬平。

公共場館毛利率中樞在18-19%左右，處于中等水平。其中綜合毛利率（含所有服務）的平均值和中位數(shù)分別為17.8%、19.4%，僅次于面向企業(yè)的商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園類物業(yè)，高于住宅和面向事業(yè)單位的政府、學校、醫(yī)院類物業(yè)。

新世紀以來，全國各地博物館、圖書館、影劇院的改建、新建工作也步入高潮。場館的建筑面積、展覽空間和內(nèi)容、機械和電子設(shè)備大幅增加，自動化控制水平大幅提升，所以對物業(yè)服務的品質(zhì)要求大幅提高。在傳統(tǒng)固有的管理模式下，難以保障物業(yè)管理的質(zhì)量，于是公共場館物業(yè)服務逐步走向市場化。

據(jù)近兩年公眾設(shè)施物業(yè)服務公開招投標情況看，博物館合同數(shù)量約為圖書館、影劇院的4倍，博物館物業(yè)市場化程度已經(jīng)處于較高水平，發(fā)展階段相對成熟。此類物業(yè)運營管理具有一定的特殊性，相較于常規(guī)物業(yè)，博物館在防火防盜與維持秩序上的要求更高，根源在于博物館所陳列物品的不可再造性與珍稀性，需要設(shè)置專人引導訪客文明觀展，并且需要富有經(jīng)驗的職業(yè)人員對展品進行維護，這也是博物館物業(yè)管理市場化程度高的主要原因之一。

圖書館物業(yè)管理的特殊之處在于對館藏圖書的整理和維護。隨著各種高科技智能系統(tǒng)、計算機系統(tǒng)的應用,對圖書的管理內(nèi)容也更加豐富。物業(yè)需運用網(wǎng)絡智能化設(shè)備，完成圖書的日常借還和整理服務，以及圖書文獻的裝訂、運送、保管、修補、保溫、通風、保濕，圖書的防塵、防蟲、防鼠等。據(jù)招投標合同數(shù)量看，圖書館物業(yè)數(shù)量較少，平均合同單價也較低，所以總體市場規(guī)模遠小于博物館。

影劇院的物業(yè)管理服務具體細分為劇院部分和影院部分。劇院部分承辦大型演出及大型會議，用電量大，物業(yè)管理公司需要配合強電、弱電、舞臺機械等工作，并需要配備專業(yè)人員完成燈光、音響調(diào)控。影院部分，物業(yè)管理要完成放映電影的票務服務，空調(diào)運行調(diào)試，配備保潔人員配合每場影片放映結(jié)束后的清場及日常影城的環(huán)境維護?，F(xiàn)階段影劇院招投標合同數(shù)量不高，2018年底運營影劇院數(shù)量有10532家，可見影劇院物業(yè)仍存在廣闊的存量市場。

會展中心以其動態(tài)性高、開放和服務性強的特點，對物管公司有更為特殊的要求。1）定制化宣發(fā)服務：在保障展品和區(qū)域安全的基礎(chǔ)上，還需要滿足布展方在設(shè)施、廣告等方面的個性需求，比如展位設(shè)計、現(xiàn)場裝飾等；2）服務人群廣：其服務對象不僅限于布展方，更要面對廣泛的參展人群，因此需要高效協(xié)調(diào)會展各個環(huán)節(jié)，如合理規(guī)劃車輛行駛路線和停放，科學設(shè)計參觀路徑，以及休閑餐飲、商務洽談等其他配套服務；3）應急措施完善：針對各種突發(fā)事件制訂應急預案，需要提前聯(lián)系當?shù)卣蜕鐣扇〖本鹊染o急措施。

會展行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較為成熟，其中主辦方作為上游，負責策劃、招商、營銷、宣傳等，以政府補貼和傭金收入作為回報，拿走單次展會總利潤的50%。會展中心作為中游，負責場館