2022年行業(yè)分析東莞茶山市場(chǎng)漸被業(yè)界淡忘

東莞茶山市場(chǎng)漸被業(yè)界淡忘說(shuō)起東莞的茶葉市場(chǎng)，不能不說(shuō)起東莞在2022年首批建起的兩大茶葉市場(chǎng)———萬(wàn)江茶葉市場(chǎng)和茶山茶葉市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)5年的進(jìn)展，回望這兩個(gè)茶葉市場(chǎng)的進(jìn)展，東莞茶葉市場(chǎng)的鼻祖———茶山茶葉市場(chǎng)，卻在競(jìng)爭(zhēng)中漸漸地被業(yè)內(nèi)所忘卻。

如今，圍圍著東莞萬(wàn)江綻開的新一輪的茶葉市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，五足鼎立的格局讓業(yè)內(nèi)增加了對(duì)茶山這個(gè)老市場(chǎng)的擔(dān)憂。

5年前的博弈

“可能是走了一些茶商，又來(lái)了一批做服裝、餐飲的，然后又走了，這樣外界看來(lái)茶山的市場(chǎng)做得很蕭條?！眮?lái)自福建的蔡先生從2022年茶山茶葉市場(chǎng)成立伊始進(jìn)入了，是不折不扣的老租客了，他在萬(wàn)江茶葉市場(chǎng)的也擁有自己的店鋪。從某種程度上說(shuō)，蔡先生可謂見證了東莞兩個(gè)老牌茶葉批發(fā)市場(chǎng)的早期進(jìn)展。

光從開業(yè)時(shí)間上來(lái)看，萬(wàn)江茶葉批發(fā)市場(chǎng)在2022年6月開業(yè)，比茶山茶葉市場(chǎng)的開業(yè)早3個(gè)月。但是業(yè)內(nèi)的人士都知道茶山茶葉市場(chǎng)招商是最早的。

蔡先生告知記者，當(dāng)時(shí)東莞還只有一些茶商自發(fā)形成的商鋪，沒(méi)有形成一個(gè)系統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)，為此茶山產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的招商一提出來(lái)，茶商的反應(yīng)都很樂(lè)觀。當(dāng)時(shí)并不被看好的二樓商鋪都被來(lái)自各地的茶商預(yù)訂滿了。

依據(jù)茶葉協(xié)會(huì)的有關(guān)人士介紹，萬(wàn)江茶葉市場(chǎng)的最早雛形是石美村開發(fā)的，體量不是很大，就是圍圍著老107國(guó)道上的橫街兩旁鋪開，后來(lái)其他的投資商自發(fā)聚集，越聚越大，其中茶緣區(qū)為石美村下面的一個(gè)村委開發(fā)，形成一塊專做茶葉的商鋪集群。

2022年，萬(wàn)江石美四周已經(jīng)形成部分集中的茶葉商鋪，“當(dāng)時(shí)萬(wàn)江的許多商鋪都很廉價(jià)，那些物業(yè)全部者也不知道做些什么，進(jìn)駐了一些搞運(yùn)輸?shù)钠髽I(yè)，鋪?zhàn)饷總€(gè)月就400—500元，特別廉價(jià)!”另外一名茶商高先生告知記者，“當(dāng)時(shí)茶山的招商廣告一放出來(lái)，萬(wàn)江這邊已經(jīng)形成的商鋪也立即行動(dòng)起來(lái)，提出了在萬(wàn)江石美建一個(gè)茶葉市場(chǎng)的想法。萬(wàn)江原來(lái)就形成一些茶商，其鋪?zhàn)鈨?yōu)勢(shì)以及靠近107國(guó)道的交通優(yōu)勢(shì)，讓許多原來(lái)選擇茶山的商家都跑到萬(wàn)江去了?！?/p>

就是在這樣的狀況下，2022年6月和9月，位于萬(wàn)江和茶山的兩個(gè)茶葉批發(fā)市場(chǎng)先后面世，東莞在一年間同時(shí)增加了兩個(gè)專業(yè)的茶業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)了10萬(wàn)平方米。

“茶山市場(chǎng)不像茶葉市場(chǎng)”

茶山茶葉市場(chǎng)位于茶山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)，市場(chǎng)占地面積不大，與萬(wàn)江茶葉市場(chǎng)開放式格局相比，它更像一個(gè)圍合式的集中市場(chǎng)。

走在市場(chǎng)內(nèi)部，會(huì)發(fā)覺(jué)這個(gè)市場(chǎng)最先天的不足就是停車的問(wèn)題。除了中間和市場(chǎng)側(cè)邊有兩條大路可以容下大貨車進(jìn)去，其他幾條與大路平行的路只能牽強(qiáng)容下一輛小轎車開進(jìn)，而且光線被上方的雨棚遮住，顯得很暗淡。假如要在小路旁的商鋪前停車，那其他的車輛就別想再開進(jìn)去。

記者在茶山供銷社駐市場(chǎng)的招商辦公室看到，目前一樓約百家商鋪中，只有小路旁約8家商鋪還沒(méi)有租出，但是出租的商鋪中，做茶葉的店主僅有50多家，另外還有約1/4的商家是做餐飲、彩票等。

記者看到，二樓、三樓按原方案全部是做茶商鋪，現(xiàn)在卻沒(méi)有一家茶商進(jìn)駐。這些商鋪中有做旅館的，也有出租給保險(xiǎn)公司的，還有部分空置。三樓則是網(wǎng)吧或租給部分茶商做倉(cāng)庫(kù)和住地。整個(gè)茶葉市場(chǎng)共分為七座，其中位于市場(chǎng)最里面的單座樓房已經(jīng)整棟租給了一個(gè)酒家。

“大家都說(shuō)我們這邊不像個(gè)茶葉市場(chǎng)了?！绷硪晃辉谑袌?chǎng)內(nèi)的年輕茶商張先生告知記者，“但是在這里留下來(lái)的50個(gè)商戶，大部分都是從開業(yè)時(shí)做到現(xiàn)在的，都是老租客了。”

依據(jù)早期進(jìn)入茶山茶葉市場(chǎng)的茶商介紹，市場(chǎng)的前身是茶山本地一個(gè)國(guó)有玩具廠，工廠的產(chǎn)權(quán)屬于茶山鎮(zhèn)政府，后來(lái)鎮(zhèn)政府將該工廠物業(yè)租給東莞市供銷社和茶山鎮(zhèn)供銷社，由二者合股改造，開發(fā)和運(yùn)營(yíng)茶葉批發(fā)市場(chǎng)，并且在2022年9月正式開業(yè)。

茶山供銷社有關(guān)人員告知記者，現(xiàn)在東莞供銷社已經(jīng)撤股，由茶山供銷社對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全權(quán)管理。而依據(jù)市場(chǎng)內(nèi)的鋪主介紹，目前市場(chǎng)的二三樓又承包給個(gè)人經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)無(wú)法再招到茶商進(jìn)駐，全部是做其他生意的。

租金卻水漲船高

前年年底到去年年中，經(jīng)受了茶葉市場(chǎng)的一片火熱，現(xiàn)在的茶葉行情顯得特別冷淡。

在蔡先生看來(lái)，目前無(wú)論是萬(wàn)江還是茶山，兩邊的市場(chǎng)都特別冷淡。但是兩者的運(yùn)營(yíng)成本卻相差甚遠(yuǎn)?！熬驮诮衲?月份，茶山茶葉市場(chǎng)還加了3元/平方米的租金，現(xiàn)在我們的租金是57元/平方米，管理費(fèi)是4元/平方米。”蔡先生說(shuō)，“茶山這邊的租金算得上是東莞茶葉市場(chǎng)中最貴的?！?/p>

另外一位不情愿透露姓名的店主告知記者，茶山茶葉市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式顯得很落后，這些從商鋪的細(xì)節(jié)上看得出。對(duì)于茶商來(lái)說(shuō)，有兩個(gè)最基本的需求，一是單獨(dú)的會(huì)客環(huán)境，二是倉(cāng)儲(chǔ)功能?！暗沁@些都滿意不了。”

記者在茶山茶葉市場(chǎng)看到，每個(gè)商鋪都是單獨(dú)的，商鋪的層高僅3.2米，做了一些吊頂裝飾后，根本無(wú)法隔出單獨(dú)的閣樓進(jìn)行會(huì)客或倉(cāng)儲(chǔ)。相比萬(wàn)江石美的茶葉批發(fā)市場(chǎng)，三層樓的設(shè)計(jì)，商住功能一體，除了倉(cāng)儲(chǔ)和會(huì)客功能外，還會(huì)具備住宅、衛(wèi)生間等生活需求。據(jù)蔡先生介紹，其在萬(wàn)江石美茶葉批發(fā)市場(chǎng)的租金還不到20元/平方米。

相比茶山茶葉市場(chǎng)目前的經(jīng)營(yíng)狀況，為什么還能維持同類市場(chǎng)較高的租金呢?對(duì)此，茶山供銷社駐市場(chǎng)人員告知記者:“我們的市場(chǎng)是一個(gè)整體管理，不會(huì)很散的。”他們說(shuō)的這種整體管理就是圍合式的管理。

而一位常駐茶山市場(chǎng)的商家認(rèn)為，這也跟批發(fā)市場(chǎng)的管理理念有關(guān)。目前供銷社直接管理的只是一層商鋪，而且也只有一層商鋪還是以做茶葉為主。二三層全部承包給私人來(lái)做，這也從管理上分割了茶葉市場(chǎng)的整體專業(yè)管理。

實(shí)際上許多一樓的茶商都跟茶山供銷社提過(guò)建議，盼望能夠把二三樓的商鋪?zhàn)鳛閭}(cāng)庫(kù)和住宅配套租給茶商，而在價(jià)格上相對(duì)優(yōu)待一些，但是均被供銷社拒絕了。

這位商家告知記者:“主要還是利益在里面的驅(qū)使吧。當(dāng)時(shí)就連二樓的商鋪都要租到40元/平方米以上，連一樓的生意都沒(méi)有，別人怎么情愿花這么高的價(jià)錢上二樓。現(xiàn)在由于市場(chǎng)剛好就在茶山商業(yè)中心區(qū)內(nèi)，出門便是鬧市，二三樓這邊茶商不租，也還會(huì)有其他的進(jìn)來(lái)租。但是根據(jù)現(xiàn)在的情形，單從出租收入來(lái)看，出租狀況也不抱負(fù)，算來(lái)還沒(méi)有整體租給茶商劃算。現(xiàn)在這種格局，整體的形象亂了，又沒(méi)有達(dá)到收益的目的?！?/p>

■記者追問(wèn)

除了收租還能做什么?

“家家有本難念的經(jīng)”，這個(gè)道理也可套用到茶葉市場(chǎng)。而置身其中的茶商又有自己的視角來(lái)看待這個(gè)問(wèn)題。蔡先生給記者算了一筆賬，光從房租和管理費(fèi)上對(duì)比，茶山這邊的鋪?zhàn)饩捅热f(wàn)江貴到一倍不止。但是他本身沒(méi)有想過(guò)離開這里，關(guān)鍵還是考慮到一個(gè)老顧客的問(wèn)題，現(xiàn)在茶山市場(chǎng)主要輻射是東莞的東部市場(chǎng)，相比來(lái)說(shuō)還是有肯定的地域優(yōu)勢(shì)。

“在這里呆久了，我也覺(jué)得茶山這個(gè)最老的市場(chǎng)也不像外面說(shuō)的那樣蕭條，市場(chǎng)輻射不同，為此效果也各不相同?！辈滔壬f(shuō)。現(xiàn)在對(duì)于蔡先生最大的心愿就是盼望市場(chǎng)管理方能夠多多加強(qiáng)市場(chǎng)形象宣揚(yáng)，另一方面就是依照當(dāng)前冷清的行業(yè)狀況，適當(dāng)?shù)叵鳒p租金，多為商家考慮一下。

關(guān)于老牌茶葉市場(chǎng)的管理，還有許多茶商有著自己的看法。就在去年3月，發(fā)生在萬(wàn)江茶葉市場(chǎng)的一起搶劫案件，讓社會(huì)都頗為震動(dòng)，4分鐘劫走10多萬(wàn)元普洱茶?！艾F(xiàn)在想起來(lái)還心有余悸，當(dāng)時(shí)正是茶葉市場(chǎng)最火的時(shí)候，任憑搶一下就是上10萬(wàn)的損失，當(dāng)時(shí)起碼我聽到的就有7—8起，晚上根本不敢單獨(dú)派人看管店子。”同樣在萬(wàn)江也有商鋪的蔡先生說(shuō)。

經(jīng)過(guò)這次大事后，萬(wàn)江茶葉市場(chǎng)的市場(chǎng)管理得到了相關(guān)部門重視，目前晚上市場(chǎng)會(huì)實(shí)行封閉管理，加強(qiáng)巡邏。對(duì)此，仍有茶商提出了疑問(wèn)，雖然現(xiàn)在是茶葉行業(yè)慘淡，案件發(fā)生率也下降了，但不知道現(xiàn)在的管理能不能防止類似大事的發(fā)生。

關(guān)于老茶葉市場(chǎng)的管理，位于萬(wàn)江茶葉市場(chǎng)的一名湖南茶商宋先生認(rèn)為，依照這些茶葉市場(chǎng)的進(jìn)展淵源，他們的自發(fā)性較強(qiáng)，前期的規(guī)劃意識(shí)淡薄，為此在后期的管理上也很缺失。對(duì)于市場(chǎng)內(nèi)的商人來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)方主要發(fā)揮的就是收租的功能，很少想方法怎樣搞好市場(chǎng)的整體形象工程，比如，“市場(chǎng)方可以借助茶葉市場(chǎng)的平臺(tái)，定期搞一些互動(dòng)活動(dòng)，讓市場(chǎng)內(nèi)的茶商跟外界有個(gè)互動(dòng)溝通的機(jī)會(huì)”。

“東莞收茶是出名的，但是這只