2022年行業(yè)分析六大熱點(diǎn)城市樓市發(fā)展情況分析

六大熱點(diǎn)城市樓市發(fā)展情況分析買還是不買，對(duì)于眼前的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，真是一個(gè)難題！房?jī)r(jià)究竟是漲還是跌，是盤整還是拐點(diǎn)？爭(zhēng)辯不休，霧里看花。

記者最近連線北京、上海、廣州、深圳、武漢、杭州等地媒體，解讀這六大房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市專業(yè)記者眼中的樓市困局。

北京：

上市多，成交少，開(kāi)發(fā)商仍賭"牛市"

北京的房?jī)r(jià)在去年時(shí)幾乎是"一天一個(gè)價(jià)"?，F(xiàn)在，五環(huán)以內(nèi)沒(méi)有1萬(wàn)元以下的樓盤。但今年樓市與去年相比顯得"疲軟"。今年前4個(gè)月房屋銷售面積同比下降了54%，全市銷售商品住宅15217套，僅為上年同期的47.2%；房屋售價(jià)漲幅連續(xù)回落，下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)。就是在傳統(tǒng)的"紅五月"，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交總體仍不樂(lè)觀。

不少老百姓有種期盼："奧運(yùn)"過(guò)后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌？但開(kāi)發(fā)商降價(jià)的并不多，即便變相降價(jià)，真正能享受到優(yōu)待的很少。比如燕郊某樓盤，前幾天推出75折，但有許多"條條框框"的限制，比如只針對(duì)老業(yè)主購(gòu)買其次套房，或者某幢樓某層某戶型優(yōu)待。還有一些開(kāi)發(fā)商還在喊漲。6月21日將要開(kāi)盤的一個(gè)樓盤，靠近中國(guó)圖書(shū)館，位置不錯(cuò)，但周邊配套欠缺，可是開(kāi)發(fā)商的初步定價(jià)還是達(dá)到了33000元，這個(gè)盤子的主力戶型的300-500平方米，一套房子起碼也要近千萬(wàn)元了。

北京推出了"兩限房"，但開(kāi)發(fā)商受"兩限房"的影響較小，他們覺(jué)得，產(chǎn)品品質(zhì)不一樣，不同的產(chǎn)品滿意不同層次的需求。在北京，兩三萬(wàn)一個(gè)平方的高價(jià)房，成交不抱負(fù)，但中低檔房還是有市場(chǎng)的，老百姓有需求，但在比較房子的性價(jià)比。

上海：

價(jià)漲量縮，炒家支撐"弱市"

上海商品住宅市場(chǎng)最近整體的成交價(jià)格又走高了，看起來(lái)很美，可并不代表上海樓市就非常紅火。

專業(yè)機(jī)構(gòu)5月份對(duì)142個(gè)總規(guī)模1050.4萬(wàn)平方米的樣本樓盤調(diào)查，其中41%的公寓樓盤消失價(jià)格上漲，平均漲幅為3.9%，最大漲幅8.1%；有9%的公寓樓盤消失價(jià)格下跌，平均跌幅1.9%，最大跌幅5.7%。6月第一周的成交均價(jià)高達(dá)17296元/平方米，環(huán)比大幅上升17%。

但是有專業(yè)分析師指出，直沖峰頂?shù)母叻績(jī)r(jià)背后，是銷售的低總量。尤其是與去年同期相比，樓市的整體銷售量更是小得可憐。弱市與強(qiáng)市的最大區(qū)分，就看支撐市場(chǎng)的力氣是誰(shuí)。在"弱市"的時(shí)候，對(duì)于市場(chǎng)的推斷依據(jù)不能是價(jià)格，而應(yīng)當(dāng)是成交量。目前支撐市場(chǎng)的大多以高價(jià)豪宅以及低價(jià)商品房的成交為主，中間的大多數(shù)則都處于觀望狀態(tài)。

從這個(gè)角度分析：6月第一周消失如此大的漲幅，主要緣由是該周消失了三宗比較大的高檔豪宅交易大事，由此使得量?jī)r(jià)齊升。6月7日，位于上海內(nèi)環(huán)的徐匯濱江尚海灣豪庭13、15兩棟樓的183套房源以3.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格集中成交，當(dāng)日這筆高達(dá)9.2億元的交易為整體收購(gòu)，收購(gòu)方為香港某集團(tuán)，目前整體收購(gòu)后的用途不詳。

在行家看來(lái)，低進(jìn)高出定是整體收購(gòu)的最終目的，為此，他們通常會(huì)持有商業(yè)物業(yè)一段時(shí)間，然后等價(jià)格提升后再拋售。可是大多數(shù)有真實(shí)需求的買家還在觀望。假如這種觀望心情無(wú)法打破，那么上海樓市必將進(jìn)入又一輪的困局。

廣州：

價(jià)格還在探底，"限價(jià)房"拉低心理預(yù)期

廣州的房?jī)r(jià)跌得蠻厲害！現(xiàn)在有很濃的"價(jià)格戰(zhàn)"的味道。碧桂園、萬(wàn)科、中海、保利地產(chǎn)等大開(kāi)發(fā)商紛紛"跳水"。

萬(wàn)科金域藍(lán)灣臨水精裝修房剛開(kāi)頭要賣12000元，但去年"十一"打折后僅賣7000多元；萬(wàn)科在繁華的老城區(qū)還有三個(gè)樓盤，荔灣區(qū)的金色康苑和金色荔苑，開(kāi)盤時(shí)都是13000元的均價(jià)，后來(lái)都降了千元，萬(wàn)科帶頭降價(jià)，對(duì)市場(chǎng)影響很大。保利地產(chǎn)是從今年3月份開(kāi)頭降價(jià)的，保利的林海山莊去年9月賣18000元，但今年3月推出的新居打折后均價(jià)是8900元，但實(shí)際上不到8000元就能買到了。

我四周的一些親朋好友，雖然有購(gòu)房需求，但都選擇了觀望。主要還覺(jué)得價(jià)格沒(méi)跌到位?，F(xiàn)在購(gòu)買方主要看價(jià)格，降價(jià)特殊明顯的，銷售火爆。降價(jià)不太明顯的，銷售冷清。開(kāi)發(fā)商也埋怨，現(xiàn)在定價(jià)太難了。

廣州推出了"限價(jià)房"、"限價(jià)地"，目前已推出4000套限價(jià)房，從量上看并不多，但對(duì)市場(chǎng)心理影響大。像保利西子灣限價(jià)房，價(jià)格6500元，推出之前，周邊樓盤就聽(tīng)見(jiàn)而降，毗鄰的萬(wàn)科樓盤只賣7000多元；一家名叫糖果的樓盤，打出了"比限價(jià)房還廉價(jià)"的廣告語(yǔ)，價(jià)格僅4200多元。

不過(guò)，即便是降價(jià)，廣州的房?jī)r(jià)依舊未跌回到大漲前的水平。像保利林語(yǔ)2022年一期開(kāi)賣時(shí)售價(jià)是4600多元，碧桂園鳳凰城最早售價(jià)是2000多元。這些盤子原來(lái)成本就低，所以就算是降價(jià)，也還是有得賺。只有那些高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在日子很難受。

深圳：

暴漲之后再暴跌，炒房炒成"負(fù)翁"

最新數(shù)據(jù)顯示，目前深圳樓市成交有所回穩(wěn)，這主要是5月份舉辦的房展會(huì)拉動(dòng)成交大幅上升。但深圳的房?jī)r(jià)還在下跌。這一輪下跌從去年6月份就開(kāi)頭了，當(dāng)時(shí)深圳不少銀行開(kāi)頭停止辦理二手房按揭，二手房貸門檻提高后，6月份深圳樓市成交迅即萎縮。目前，老百姓主動(dòng)購(gòu)房欲望仍舊較低，而今年推盤數(shù)量又大于去年，開(kāi)發(fā)商面臨較大的回款壓力。

去年八九月份時(shí)，深圳房?jī)r(jià)到頂，全市住宅均價(jià)達(dá)到每平方米一萬(wàn)六七左右，2022年一年，大部分樓盤價(jià)格漲幅達(dá)到60%。去年4月份深圳房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)40個(gè)大中城市中排名第一。漲幅過(guò)大，暴漲之后就是暴跌，到今年四五月份時(shí)，房?jī)r(jià)差不多就跌回到了去年同期水平，不少樓盤跌幅達(dá)到50%左右。

深圳樓市"炒家"比例較大，本地和外地的都有。這就是房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)的"財(cái)寶效應(yīng)"，房?jī)r(jià)暴漲吸引"炒家"，再推動(dòng)價(jià)格暴漲。在房?jī)r(jià)快速下跌的過(guò)程中，這些"炒家"的資產(chǎn)大幅縮水，不少人炒房炒成了"負(fù)翁"。

目前深圳樓市對(duì)"經(jīng)濟(jì)指數(shù)"的依靠越來(lái)越高。從宏觀上來(lái)看，深圳樓市仍不容樂(lè)觀，從微觀上來(lái)說(shuō)，部分小戶型項(xiàng)目和性價(jià)比高的項(xiàng)目，還是很有市場(chǎng)潛力。

武漢：

一度瘋狂跳漲，如今"集體打折"

去年6月份之后，武漢房?jī)r(jià)開(kāi)頭大漲，一天漲個(gè)三五百很正常，有的樓盤甚至一個(gè)晚上就漲了2000元！去年6月至11月，大部分樓盤的價(jià)格上調(diào)了2000元以上。2022年1月，武漢商品住宅均價(jià)還只有3981元，到年底就攀升到了5663元，在這種價(jià)格跳漲的帶動(dòng)下，銷售也節(jié)節(jié)攀升，透支了市民的購(gòu)買力。去年全年武漢賣了1100萬(wàn)平方米住宅，銷了10萬(wàn)套房。

武漢的房?jī)r(jià)與人均可支配收入比是12：1，也就是說(shuō)，12年不吃不喝，才能買一套房！在這種狀況下，武漢年輕人結(jié)婚也不太情愿買房，寧愿與父母合住。這也減弱了市場(chǎng)購(gòu)買力。

房?jī)r(jià)"跳漲"，與投資比例高有關(guān)。外地人在武漢投資購(gòu)房的不少。去年我們做過(guò)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，外地人在武漢的購(gòu)房比例達(dá)到了40%，但實(shí)際比例應(yīng)當(dāng)超過(guò)了50%！

但信貸緊縮后，去年11月份，樓市成交開(kāi)頭萎縮，始終到5月份，每天的成交量也只有100多套。官方發(fā)布的數(shù)據(jù)說(shuō)，一季度全市商品住房銷售與上季度相比降幅達(dá)56%，創(chuàng)下10年最大的跌幅。

今年3月份武漢開(kāi)發(fā)商開(kāi)頭打折，當(dāng)時(shí)共有30多家樓盤打折，94-96折居多。到4月份，40多家在售樓盤全部打折。內(nèi)環(huán)線一個(gè)小戶型樓盤，去年底開(kāi)盤時(shí)12000元，后來(lái)一口氣降了3000元。5月份，有20多家樓盤打折上市，一套房子讓利兩三萬(wàn)元，但老百姓還是覺(jué)得沒(méi)降到位，成交依舊不旺；5月9日的房展會(huì)上，許多樓盤的成交吃了"零蛋"。到6月份，住宅成交量每天都在百套以下?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)已消失了最低8折的折扣。老百姓說(shuō)，不是看開(kāi)發(fā)商打不打折，而是打多少折。

為了"救市"，不少開(kāi)發(fā)商寧愿把利潤(rùn)降得很薄，也要保持資金快速回籠。假如到9月份市場(chǎng)還不好的話，還會(huì)降價(jià)。有的開(kāi)發(fā)商甚至悲觀地認(rèn)為，到明年下半年市場(chǎng)才會(huì)恢復(fù)。

杭州：

百姓等待價(jià)跌，仍有人為炒作

去年房子好賣時(shí)，購(gòu)房人可能10分鐘就能下單，就像買白菜一樣快速。但現(xiàn)在，下單速度明顯放緩。自己去售樓處談，售樓小姐可能就會(huì)打個(gè)96折，還能討價(jià)還價(jià)。

樓市不溫不火，主要是老百姓觀望氣氛比較濃，其實(shí)杭州還是有不少人想買房子的，但大家都在等，看房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌。

杭州像三墩、九堡、下沙這樣的遠(yuǎn)郊也已經(jīng)遍地萬(wàn)元房了。市中心的房?jī)r(jià)普遍在2萬(wàn)元左右，最近還消失了幾個(gè)超過(guò)3萬(wàn)元的樓盤。100萬(wàn)元在杭州買不到房子，200萬(wàn)也買不到好房子。

業(yè)內(nèi)多認(rèn)為杭州的房?jī)r(jià)高，其中不乏人為炒作、作秀的成分，像"西湖8號(hào)公館"，成交單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元；南山路、湖濱路交界處的元華公寓，一套二手房的掛牌價(jià)竟然高達(dá)5000萬(wàn)元，每平方米單價(jià)達(dá)25萬(wàn)元！

還有本地一家品牌開(kāi)發(fā)公司，凡是他們開(kāi)發(fā)的盤子"炒家"都多，這家公司在市場(chǎng)中始終扮演"領(lǐng)漲"的角色。有人分析，有一批職業(yè)"炒家"在跟著這家公司走。即便是現(xiàn)在樓市冷，買這個(gè)盤子的人還是多。這里面究竟是開(kāi)發(fā)商托市，還是"炒家"賭預(yù)期，不得而知。

今年以來(lái)，市政府先后實(shí)行多項(xiàng)措施加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控。比如把個(gè)人公積金最高可貸額度從50萬(wàn)下調(diào)至30萬(wàn)，90平方米以上住房、公積金二次貸款和二手房貸公積金的門檻提高。同時(shí)，杭州卻把經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入門檻調(diào)低了。政府還給剛畢業(yè)的高校生供應(yīng)比較廉價(jià)的房子租住。這些，對(duì)房?jī)r(jià)的平抑也有效果。

延長(zhǎng)

南京樓市："跌"聲之中溫柔上漲

在這輪調(diào)控中，深圳、武漢等不少城市房?jī)r(jià)明顯下跌；而南京市場(chǎng)溫柔小幅上漲，顯得特立獨(dú)行，令人意外。

假如把北京、上海、深圳、廣州等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)拿來(lái)與南京相比較，得到或漲或跌的明確答案，實(shí)在是一道特別困難的命題。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)鮮亮特性，那就是區(qū)域性特征，不一樣的城市，自然具有不一樣的共性。

然而，在全國(guó)樓市大背景下，觀照南京房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，仍舊讓人非常關(guān)注。無(wú)論是購(gòu)房者、房地產(chǎn)商，還是決策者。

南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝認(rèn)為："從整個(gè)樓市基本面來(lái)看，大家都處在盤整的過(guò)程中，價(jià)格盤整，成交盤整。從成交上看，南京也不例外。5月份南京樓市成交量?jī)H有小幅上升，進(jìn)場(chǎng)的人太少，全面回暖仍有待時(shí)日。"

成交低迷，主要緣由是觀望心情深厚。目前越南經(jīng)濟(jì)危機(jī)，央行又一次性上調(diào)1%的存款預(yù)備金率；PPI(工業(yè)品出廠品價(jià)格指數(shù))5月創(chuàng)下近三年最大增幅，由此傳導(dǎo)到銷售領(lǐng)域；M2(狹義貨幣量)5月又有較大漲幅……通脹壓力大，國(guó)家加大宏觀調(diào)控，緊縮貨幣供應(yīng)，這些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有肯定程度的打擊，對(duì)觀望心理更加有所加重。

在這輪調(diào)控中，南京房?jī)r(jià)顯得堅(jiān)挺。緣由何在？

專家認(rèn)為，首先，南京去年房?jī)r(jià)漲幅不是特殊高；其次，供應(yīng)結(jié)構(gòu)起了作用，住宅多集中在江寧和江北這樣的新城區(qū)，江北供應(yīng)量就占到30%左右，而主城區(qū)房子供應(yīng)量少，新城區(qū)因供應(yīng)量大價(jià)格盤整，但主城區(qū)沒(méi)有變動(dòng)，所以整體依舊穩(wěn)定；另外，南京特有的"一房一價(jià)"，還是在肯定程度上"拽"住了房?jī)r(jià)瘋漲的尾巴。

不過(guò)，張輝也認(rèn)為，南京官方新城穩(wěn)定；另外，南京特有的"一房一價(jià)"，還是在肯定程度上"拽"住了房?jī)r(jià)瘋漲的尾巴。

不過(guò)，張輝也認(rèn)為，南京官方統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)，是按毛坯價(jià)格計(jì)算的，而當(dāng)前市場(chǎng)上精裝