柏林映像物業(yè)管理方案概要上課講義

精品文檔精品文檔精品文檔精品文檔柏林映像物業(yè)管理方案概要TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一部分機構(gòu)設(shè)置和人員配置 2第二部分物業(yè)管理費收支測算簡表 7\o"CurrentDocument"第三部分第一期前期介入工作方案 8\o"CurrentDocument"第四部分常規(guī)管理服務(wù)方案 20\o"CurrentDocument"第一章管理服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo) 20第二章房屋共用部位、共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案 35第三章綠化和保潔管理 42第四章 裝修管理與服務(wù) 47第五章公共秩序維護(hù)管理 49第六章 機電設(shè)備設(shè)施管理 ????53

第一部分機構(gòu)設(shè)置和人員配置、擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備二第一期人員配置和物資人員配置及工資表序號力殺數(shù)量、比例、計算式標(biāo)準(zhǔn)（元/月）月費用（元）年費用（元）備注1管理處主任125002500客服員115001500出納120002000秩序維護(hù)員616009600監(jiān)控保安兼保潔員310003000綠化員公司承擔(dān)綜合維修工120002000食堂后勤118001800小計14224002社保費用和福利按國家標(biāo)W沒有計入3成本合計[1+2]本表為列社保的五險一金，企業(yè)利潤和營業(yè)稅五險一金人均按500計：14*500=7000企業(yè)利潤10%計(22400+7000)*10%=29400*10%=2940稅：按5.7%為(29400+2940)=32340*5.7%=1843合計34183二，公共水電費支出：電梯五臺，年審，維保，運行電費按1500元/月.臺計，共計7500元;路燈，公共用水等未計三，合計最低支出為 （一十二）41683元/月四，物業(yè)管理費收入，按100%計，面積數(shù)按銷售部提供的數(shù)據(jù)，多層面積為2.67萬平方米，高層1.98萬平方米物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，多層0.7元/月.平方米0.7*26700=18690高層1.2元/月.平方米1.2*19800=23760物業(yè)管理費測算收入為： 18690+23760=42450按70%的收費率計29715元/月五物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)：多層0.7多層0.7元/月.平方米。高層1.2元/月.平方米空置房費標(biāo)準(zhǔn)銷售90%以上空置房費免收銷售在50%--80%區(qū)間空置房費按標(biāo)準(zhǔn)的90%收。30天進(jìn)場，按（一）支付人工工資30天進(jìn)場，按（一）支付人工工資1物業(yè)管理用房簡單裝修，墻面刷白，地面瓷磚。客服區(qū)域做一個背景墻，做一個柜臺和壁柜。2項目氛圍布置（按實）?物資配備1在舁廳P名稱單位單價數(shù)量備注）0交房業(yè)主手冊，資料印刷本/套500-1000本1空調(diào)臺2客服中心和保安班

室2檔案盒，袋等文具用品若干3辦公桌椅套74沙發(fā)、茶幾套15雙層床套706文件柜組87電腦臺38打（復(fù)）印機臺19管道疏通機臺1物資配備2類別物品名稱單位數(shù)量單價合計沖擊鉆臺1手輪電鉆把1萬能表只2鉗型電流表只2電工工具套1水工工具套1絕緣手套、靴套2弱電工具套1搖表只1應(yīng)急燈只4小計辦飲水機臺1

類別物品名稱單位數(shù)量單價合計公用品電風(fēng)扇臺4電話機只4保險柜臺1小計綠化用具套1工作告示牌個10雨靴雙6清潔工具車輛2斗車輛1小計熱水器臺1鋼盔頂5消防斧、專用扳手把2消防保消防服套5橡膠警棍根10安用品應(yīng)急燈只5強光手電筒只10對講機只7雨衣套10軍被套8第二部分住宅前期公共性物業(yè)服務(wù)收費測算住宅前期公共性物業(yè)服務(wù)收費測算表.r.ri_trtlt.r.ri~t.r/—r--申報服務(wù)項目申報服務(wù)等級申報收費標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）審核收費標(biāo)沐備注綜合管理0.1公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)10.15,公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)20.18公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)11.5實際綠化面積共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)公共部位20.05供水系統(tǒng)10.06排水系統(tǒng)20.05公共照明20.06+0.08消防系統(tǒng)10.02避雷系統(tǒng)20.015弱電系統(tǒng)20.08電梯系統(tǒng)20.4水景系統(tǒng)2公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)合計1.245二次供電價格在電業(yè)局單價上加收8%如果是一尸一表則不加收二次供水價格水5樓以下2.68,5樓以上3元（二次供水加收8%）第三部分第一期前期介入工作方案由于本項目是分期開發(fā)，所以前期介入工作僅做驗收交房工作方案。前期介入服務(wù)要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用，若我方中標(biāo)，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實際情況，對項目制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。1、規(guī)劃設(shè)計階段對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；小區(qū)人車分流的設(shè)計；公共照明開關(guān)設(shè)置位置；公共照明開關(guān)開閉形式；物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；小區(qū)垃圾房的設(shè)置；公共洗手間的設(shè)置；信報箱的設(shè)立；公共告示欄的配置；家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留；2、建設(shè)施工階段建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；提出遺漏工程項目的建議；對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；制訂物業(yè)驗收流程；指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。4、物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。制定合理的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；對物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。二項目的接管驗收）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。a ．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作；b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；d.落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用；6）接管驗收的作用a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。三、入伙（?。┕芾矸桨柑崾緲I(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。即時完成入伙注記。受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。1、業(yè)主入伙流程1 ）業(yè)主向售房單位 /發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。3 ）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進(jìn)行整改后，請業(yè)主再次驗房。7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。8）業(yè)主入伙流程圖如圖所示。2、租賃住戶入住流程）簽訂《租賃意向書》 ，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。）簽訂《租賃合同書》 。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)主到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)主就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。）交付押金和首期租金。）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。3、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。入伙各項資料齊全，記錄規(guī)完整，按戶建立業(yè)主檔案。入伙各項收費正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。4、入伙作業(yè)規(guī)程由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。業(yè)主攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。業(yè)主到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。由指定的業(yè)主服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)主驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。業(yè)主驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認(rèn)。業(yè)主驗房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。5、入伙作業(yè)檢查規(guī)為了保證入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。1）集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改?！喝牖锿ㄖ獣慌?先生：您好！您所認(rèn)購的弄號室的商品房，—日前已經(jīng)政府有關(guān)部門檢查驗收合格，準(zhǔn)予入住?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項通知如下：一、我公司擬定于年_月_日至_月_日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來辦理，并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按時前來，在年_月_日后，請到銷售中心辦理入伙手續(xù)（法定節(jié)假日休息，恕不受理） 。二、集中入伙辦理地址：三、辦理時間：上午至，下午至 。四、集中入伙期間，我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場接待辦公服務(wù)。五、回執(zhí)郵寄地址：郵編： 傳真：特此通知XX房地產(chǎn)開發(fā)公司年—月—日『入伙通知書回執(zhí)』入伙通知書回執(zhí) 公司：茲接貴公司入伙通知書，本人購買的號—室商品房，擬定于年日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。此復(fù)。業(yè)主（簽章）：年月日『入伙須知』入伙須知 女士/先生：歡迎您成為的業(yè)主！我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)入伙事項和有關(guān)收樓程序，以免您在接受新樓時，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。請您認(rèn)真閱讀，以免產(chǎn)生麻煩。請您在接到《入伙通知書》后，按約定的日期來辦理入伙手續(xù)，以便我們及時為您提供服務(wù)。您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件：購房預(yù)售合同；業(yè)主身份證(或護(hù)照)及印章；公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；《入伙通知書》；已繳款項的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)；未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項。如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上：(1)您(業(yè)主)的委托書，應(yīng)由律師見證；(2)您(業(yè)主)身份證(或護(hù)照)的復(fù)印件；(3)代理人的身份證或護(hù)照。4、您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進(jìn)行。5、您收樓時，請認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有問題，請?zhí)钊搿斗课蒡炇毡怼分校芾硖帉⒋順I(yè)主利益向發(fā)展商協(xié)商解決。祝您順利入伙!物業(yè)管理有限公司管理處年月日

『入伙手續(xù)書』入伙手續(xù)書『入伙手續(xù)書』您認(rèn)購的號—室，現(xiàn)已具備入住條件，請您按如下順序辦理入伙手續(xù)謝謝您的合作。2、合同組業(yè)主已付請房,費、地籍圖費。并開具收費憑證。款、有線電視初裝32、合同組業(yè)主已付請房,費、地籍圖費。并開具收費憑證?？睢⒂芯€電視初裝3、物業(yè)組經(jīng)辦人：3、物業(yè)組部門簽章：業(yè)主已簽合同。并領(lǐng)取質(zhì)保書、線、地籍圖（兩份）、水表封卡、電視紀(jì)念品。業(yè)主簽章： 經(jīng)辦人：部門簽章：年月日業(yè)主已領(lǐng)取《業(yè)主手冊》等入伙資料。業(yè)主已付清物業(yè)管理服務(wù)費（三個月）、裝修垃圾清運費，并開具收費憑證。經(jīng)辦人:擬采取的工作計劃為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計劃，加強裝修管理，增強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達(dá)到“雙贏”的目的。1、業(yè)主入伙前我公司對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場查勘，力爭在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。在和發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料（驗收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》）。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗收合格后接受。同時協(xié)助發(fā)展商制定《使用公約》、《業(yè)主手冊》等文件，同時準(zhǔn)備好業(yè)主入戶所需要的《入伙手續(xù)書》、《業(yè)主信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務(wù)委托書》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。另一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。2、業(yè)主入伙中業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進(jìn)行房屋內(nèi)部驗收、抄表，對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有：《業(yè)主手冊》、《裝修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《業(yè)主信息表》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收單》等，并及時向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作，并準(zhǔn)備好《裝修申報表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動用明火許可證》、《安全責(zé)任書》等書面資料，業(yè)主服務(wù)人員會將《施工人員登記表》復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗施工人員的《施工人員出入證》，并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，督促施工隊文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。管理處除保安外，業(yè)主接待、管理處經(jīng)理都應(yīng)當(dāng)定時對裝修施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時糾正，裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過驗收，裝修期間的裝修材料運出小區(qū)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)主簽字并經(jīng)管理處經(jīng)理確認(rèn)。3、業(yè)主入伙后進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開展以下工作（但不限于）：房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；設(shè)備設(shè)施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修；清潔管理：加強清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)；消防管理：建立消防隊伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理；安全管理；加強保安隊伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適；車輛管理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實際相符；財務(wù)管理：對物業(yè)管理資金運作和管理；協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。五物業(yè)管理用房1、物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結(jié)合香檳花苑項目的特點，除各類設(shè)施設(shè)備機房外，物業(yè)管理用房還包括：管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；2、物業(yè)管理用房的配置要求[管理處辦公用房 ]劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域，場所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。[工程維修作業(yè)工作室]需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等。[保安、保潔人員休息、更衣室]放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原則是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。第四部分常規(guī)管理服務(wù)簡案第一章 管理服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)管理指標(biāo)總表序號指標(biāo)名稱投標(biāo)指標(biāo)測算依據(jù)主要措施1清潔保潔率100%以工作計算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)1、保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴(yán)格，有考核、有獎罰；2、保潔員上門收集垃圾，以主動服務(wù)提示住戶熱愛環(huán)境衛(wèi)生；3、保潔監(jiān)督機制健全。2火災(zāi)發(fā)生率0.5%o（年）發(fā)生火災(zāi)戶數(shù)/住宅區(qū)總戶數(shù)X100%1、多種途徑宣傳消防安全；2、培訓(xùn)一批有較好素質(zhì)和經(jīng)驗的巡查人員，及時發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患；3、管理到位，合理使用設(shè)施、設(shè)備；4、分區(qū)分責(zé)任經(jīng)常性檢查消防安全，提示注意防火。3區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率0以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)（除住戶家庭內(nèi)部原因造成外）實行24小時保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，設(shè)立24小時報警中心，落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，異在重點部位，調(diào)整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅外線報警裝置，以確保居民人身財產(chǎn)安全。4管理人員專業(yè)崗位合格率100%培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)員總計X100%1、人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計劃落實；2、培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合，強化培訓(xùn)結(jié)果。5房屋完好率100%（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）/總建筑面積X100%1、建立經(jīng)常性檢查制度’2、每半年進(jìn)一次全面分項檢修；3、嚴(yán)格裝修管理和日常管理，無人為損壞事件6房屋零修急修及時率100%及時維修次數(shù)/應(yīng)計報維修次數(shù)X100%1、人力配備充足；2、崗位培訓(xùn)、服務(wù)意識培訓(xùn)到位；

序號指標(biāo)名稱投標(biāo)指標(biāo)測算依據(jù)主要措施技術(shù)人貝中過硬的技術(shù)水平；3、強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。7道路完好率及使用率100%完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積X100%1、嚴(yán)格公共設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)制度，治安管理員加強巡查和疏導(dǎo)；2、向住戶宣傳有關(guān)法規(guī)，培養(yǎng)熱愛家園意識，合理使用道路；3、及時整改修補損壞路面。8化糞池、雨、污水井完好率100%完好化糞池、雨、污水井?dāng)?shù)量/化糞池、雨、污水井總數(shù)量X100%1、每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題，立即疏通處理；2、化糞池每半年清理一次；3、雨水井、污水井竄-年全面檢修一次。9排水管、明暗溝完好率100%完好排水管、明暗溝長度/排水管、明暗溝總長度X100%1、每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立即設(shè)計施工方案，疏通處理。2、每半年進(jìn)一次全面檢修。10照明燈及疏散燈完好率99%完好照明燈疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量X100%1、每日記錄檢查情況及時更換檢修；2、每月全面檢查檢修一次；3、保潔員保持照明潔凈。11消防設(shè)施設(shè)備完好率100%完好的消防設(shè)備/管理處負(fù)責(zé)的消防設(shè)備總數(shù)X100%指定機電設(shè)備及公用設(shè)施管理員維護(hù)，實行巡查制度，建文件記錄，并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損、正常使用。12大型及重要機電設(shè)備完好率99%完好的大型及重要機電設(shè)備/大型及重要機電設(shè)備總計X100%1、建立嚴(yán)格的設(shè)備管理及日常運行操作規(guī)程；2、重要設(shè)備責(zé)任到人；3、認(rèn)真進(jìn)行日運行記錄和檢查；4、每月進(jìn)行一次二保；5、每半年進(jìn)一次大保；6、加強技術(shù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)，減少安全隱患。13維修工程質(zhì)量合格率100%維修合格工程項次/維修工程項次X100%1、建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機制和回訪制度；2、小L批有較高技術(shù)水準(zhǔn)的維修隊伍

序號指標(biāo)名稱投標(biāo)指標(biāo)測算依據(jù)主要措施14住戶有效投訴率1%0（1年以下）有效投訴/投訴總計X100%1、做好各項管理工作，創(chuàng)建優(yōu)美、完善的社區(qū)；2、提高員工素質(zhì)，強化服務(wù)意識；3,發(fā)生問題，及時處理，為住戶排優(yōu)解難；4、做好解釋工作，與回訪制度落實處理率100%處理的有效投訴/有效投訴X100%15維修服務(wù)回訪率98%維修回訪次數(shù)/維修服務(wù)次數(shù)X100%1、建立健全回訪制度；2、做好維修、回訪記錄；3、加強維修隊伍服務(wù)意識。16房屋外觀統(tǒng)一整潔率100%統(tǒng)一整潔房屋外觀面積/房屋外觀總面積X100%1、嚴(yán)格住戶裝修審批手續(xù)，杜絕違章裝修于事前；2、加強裝修檢查制度，每天巡查一次，詢問工程進(jìn)度是否增加施工項目，及時整改；3、竣工驗收細(xì)致有重點，確保外觀統(tǒng)一整潔，不損害房屋安全；4、加強巡視，發(fā)現(xiàn)房屋損壞、不潔，立即處理。17違章發(fā)生率0.5%o違章項目/發(fā)生項目總計X100%1、建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)并加大處理力度；2、強化宣傳教育意識，把有關(guān)管理制度貫徹到每個人的行動中。違法處理率100%處理違法項目/規(guī)劃違章項目總計X100%18管理費收繳率95%以上管理費實際收繳額/管理費應(yīng)計收繳額X100%1、辦理各種費用銀行托收；2、及時提示住戶欠款；3、物業(yè)收費員及時上門提示按時交納管理費。19居民對物業(yè)管理滿意率98%（對管理滿意戶數(shù)+基本滿息戶數(shù)）/參加業(yè)主評議戶數(shù)X100%1、科學(xué)的小區(qū)管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，編制無漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)；2、加強重點業(yè)主的走訪，重點解決問題；3、以優(yōu)良的改善工作，贏得業(yè)主的支持。一管理處服務(wù)人員的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)[業(yè)主接待]實行周一至周日08:30-20:30的業(yè)主服務(wù)制度業(yè)主服務(wù)人員五官端正女性身高1.60米以上，男性 1.70米以上舉止得體，微笑服務(wù)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊在服務(wù)過程中熱情、周到，文明用語，主動詢問并及時為業(yè)主提供服務(wù)服務(wù)內(nèi)容：入伙服務(wù)、業(yè)主接待、權(quán)藉管理、投訴處理、收費管理、裝修管理、檔案管理、報修處理、業(yè)主滿意度測評、社區(qū)文化、便民（特約）服務(wù)等。[保安服務(wù)]管理區(qū)域的門崗實行全天 24小時立崗保安服務(wù)保安人員按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌，服裝整潔值崗前應(yīng)列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)值崗時與業(yè)主、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語業(yè)主需要幫助時（如開關(guān)車門、提拿重物、揚招及預(yù)約出租車、扶老攜幼等），應(yīng)主動及時提供服務(wù)，對業(yè)主及訪客的詢問應(yīng)熱情接待服務(wù)內(nèi)容：門崗服務(wù)、巡視崗服務(wù)、車輛管理崗服務(wù)、停車庫（場）管理服務(wù)、監(jiān)控崗服務(wù)、治安管理。[設(shè)備維護(hù)]設(shè)備人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌微笑服務(wù)，舉止文明得體在服務(wù)過程中保持良好的精神狀態(tài)服務(wù)內(nèi)容：公共設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)、維修等[保潔服務(wù)]保潔服務(wù)人員形象健康保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊在服務(wù)過程中保持良好的精神狀態(tài)服務(wù)內(nèi)容：公共區(qū)域的保潔等。二、急修項目的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)急修項目24小時內(nèi)修復(fù)維修及時率達(dá)到 100%；維修質(zhì)量合格率達(dá)到 95%以上；實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到 100%；（具體承諾見維修服務(wù)回訪）對一般急修項目，應(yīng)在當(dāng)天維修完畢，因故不能修復(fù)的（如：特殊工藝要求、特殊材料采購等原因），應(yīng)書面告知報修人，請求再次預(yù)約上門維修；對較大預(yù)約維修項目，牽涉到公共部位、設(shè)施及可能影響其他業(yè)主生活、休息的維修項目，應(yīng)在預(yù)約作業(yè)日期前一日通知業(yè)主，確保預(yù)約維修不誤時；維修人員接到報修信息后，如上門維修服務(wù)時業(yè)主不在家，應(yīng)留《請求再次預(yù)約上門維修（服務(wù)）通知單》，示意業(yè)主另約上門維修（服務(wù)）的日期、時間，并及時向“管理處”回復(fù)“非正常注銷任務(wù)”的信息；對供水、供電、消防、監(jiān)控等重要設(shè)備的維修項目，應(yīng)盡可能縮短維修時間，努力減少對業(yè)主生活及安全的影響。對影響較多業(yè)主生活、休息的維修項目，應(yīng)事先發(fā)布維修通告（緊急搶修項目可在事后說明），說明維修作業(yè)可能對業(yè)主造成的影響，請業(yè)主有所準(zhǔn)備，取得業(yè)主的諒解和支持，并向業(yè)主表示歉意。三、一般維修的服務(wù)內(nèi)容與承諾報修項目10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場一般維修項目48小時內(nèi)修復(fù)對一般預(yù)約維修項目，維修人員應(yīng)約時不誤，準(zhǔn)時到達(dá)業(yè)主報修現(xiàn)場，二天內(nèi)維修完畢，逢節(jié)、假日不順延維修人員接到報修信息后，如上門維修服務(wù)時業(yè)主不在家，應(yīng)留《請求再次預(yù)約上門維修（服務(wù)）通知單》，示意業(yè)主另約上門維修（服務(wù)）的日期、時間，并及時向“管理處”回復(fù)“非正常注銷任務(wù)”的信息；【維修服務(wù)收費】以服務(wù)公司維修服務(wù)項目價目表為準(zhǔn)，或根據(jù)市場價格與業(yè)主協(xié)議確定。在有償維修服務(wù)完工后，由維修人員開具發(fā)票，在發(fā)票上注明材料費用及人工費用，并請業(yè)主在《維修（服務(wù)）任務(wù)單》上簽字確認(rèn)、付費。因維修質(zhì)量問題造成的重復(fù)修理，不得另行收費；因維修操作不當(dāng)造成業(yè)主損失的，應(yīng)按實賠償。【維修服務(wù)回訪】水、電急修項目24小時內(nèi)回訪；涉及鄰里間的維修項目24小時內(nèi)回訪；有較大危險性的維修項目（如：室內(nèi)屋頂粉刷層大面積剝落，供水管道爆裂等）24小時內(nèi)回訪。房屋滲漏水維修項目，應(yīng)在維修完工第一個雨天后回訪。一般預(yù)約維修項目應(yīng)在維修完工后三天內(nèi)進(jìn)行回訪。在回訪中發(fā)現(xiàn)存在維修質(zhì)量問題，應(yīng)及時預(yù)約整改；發(fā)現(xiàn)存在服務(wù)態(tài)度及在報修后預(yù)定時間內(nèi)未到達(dá)現(xiàn)場等問題，應(yīng)責(zé)成有關(guān)維修人員登門道歉。四、服務(wù)受理、報修接待的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)全年365天24小時接收業(yè)主要求維修服務(wù)的信息，接待人員應(yīng)以規(guī)范、禮貌、文明的語言，親切、熱情的語氣接聽業(yè)主的報修電話。對急修項目，接待人員應(yīng)對業(yè)主的報修內(nèi)容詳細(xì)詢問、準(zhǔn)確分類、認(rèn)真記錄，按規(guī)定程序?qū)⑿畔⒔o相關(guān)的維修人員，并及時進(jìn)行維修。對預(yù)約維修項目，根據(jù)與業(yè)主預(yù)約的時間，維修人員準(zhǔn)時上門維修服務(wù)。五、投訴處理的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)公司服務(wù)質(zhì)量投訴電話，24小時開通，24小時內(nèi)給予回復(fù)。有效投訴處理率 100％。投訴人簽字滿意率 95％以上。業(yè)主對維修服務(wù)有檢查監(jiān)督權(quán)及維修質(zhì)量驗收權(quán)，發(fā)現(xiàn)維修服務(wù)存在問題有權(quán)及時指出，如業(yè)主與維修人員無法達(dá)成共識，管理處專線電話投訴。投訴接待人員應(yīng)對投訴的接聽、處理的全過程作詳細(xì)的記錄，對重大投訴應(yīng)及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。六、電梯、水泵等設(shè)備運行服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)【電梯】載人電梯24小時正常運行，其他設(shè)備按需求正常運行。保證24小時有維修人員在小區(qū)內(nèi)值班，遇電梯困人事件保證10分鐘內(nèi)救出被困人員。執(zhí)行定期保養(yǎng)和每年年檢保養(yǎng)制度，并有記錄，把有序的維保落到實處，杜絕無序搶修現(xiàn)象。所有電梯都取得勞動局頒發(fā)的安全使用證和合格的檢驗報告后方可運行。[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]曳引機主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠；冷卻風(fēng)機正常、有效；減速和潤滑良好，油位正常；制動器完好、可靠。轎廂內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效；照明完好，通風(fēng)機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲；手動、自動操作運行正常；應(yīng)急對講完好可靠；超載報警正確可靠；轎門開閉平穩(wěn)，時間適中；轎廂長、短行程的平層精度符合要求。安全系統(tǒng)安全鉗齊全，性能靈活可靠；限速開關(guān)可靠，動作靈敏；各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效；各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效；急停開關(guān)完好，性能可靠有效；檢修及運行狀態(tài)正常。導(dǎo)軌導(dǎo)靴連接點平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位；運行時靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動平穩(wěn)；導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全；各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。供電系統(tǒng)每臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求；應(yīng)急備用電源能自動切換；動力電與照明電，控制電與信號電不得混用；發(fā)電機運行平穩(wěn)，無異常聲；轎頂、井道照明齊全良好；電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時跳線；接地保護(hù)符合要求。底坑無積水、滲漏、線路受潮；照明、插座齊全完好；急停檢修開關(guān)有效；緩沖器正常、符合規(guī)定要求。機房設(shè)施【水泵】水泵24小時正常運行對水泵實行日巡查，每年維保一次水泵各類控制，傳感器每月控制保養(yǎng)，有記錄[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]供水泵各水泵運行主要參數(shù)（流量、揚程等）符合出廠要求；管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽?；水泵、電機等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無缺損。水箱及附件排水系統(tǒng)各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便；各排水橫管無倒返水，排水暢通。污水處理系統(tǒng)各專用鼓風(fēng)機運行平穩(wěn)，無異常聲；初濾機運轉(zhuǎn)正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象；壓濾機運轉(zhuǎn)正常、完好；各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求；各專用污泥泵運行平穩(wěn)，無堵塞；各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象；氣浮除渣設(shè)備完好；各電機絕緣性能符合規(guī)定；電氣控制箱中各元器件齊全，運行正?？煽?；消毒裝置完好、有效；電氣接地保護(hù)可靠、安全；經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。七、房屋及其設(shè)備設(shè)施完好程度的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)公共設(shè)備、設(shè)施包括：路燈、樓道燈等完好率達(dá)到 98％以上；房屋建筑完好率達(dá)到 98%以上；道路、停車場完好率達(dá)到 98%以上；設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象（服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)詳見房屋共用房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案）八、小區(qū)消防安全、公共秩序維護(hù)的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)消防設(shè)施、管道完好率 100％【消防系統(tǒng)維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)】消火栓泵消火泵（流量、揚程等主要參數(shù)） 符合出廠要求；管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象；電氣控制和各元件齊全，正?？煽浚阅芡旰?；水泵、電機等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損；管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。增壓泵a. 增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。消火栓及配套設(shè)施各層消火栓箱及附件齊全完好；啟動報警按鈕完好、性能可靠；各層消火栓出水壓力符合要求；消防接合器齊全、有效，無泄漏；戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。噴淋泵噴淋泵（流量、揚程等主要參數(shù) ）符合出廠要求；管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活；噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好；泵、電機等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損；管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。噴淋頭及管道不同規(guī)格的噴頭不得相互代用；噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符；噴頭、管道無滲漏、銹蝕；管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確。消防送風(fēng)排煙設(shè)備各防火閥門自動、手動開閉靈活有效；各送風(fēng)口完好、無堵塞、結(jié)灰；送、排風(fēng)機（風(fēng)量、動壓等參數(shù)） 符合出廠要求；送、排風(fēng)機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤滑良好；各風(fēng)機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠；風(fēng)機設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)罩安全、有效。消防報警消火栓泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；噴淋泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；報警裝置應(yīng)可靠、正常，堵絕誤報。煙、溫感監(jiān)視屏各煙、溫感探頭完好，感應(yīng)正確；探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠；備用電源完好，切換迅速有效；其他消防設(shè)施a.機房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位；車庫、倉庫應(yīng)配備的滅火器材到位。【公共秩序維護(hù)】管理區(qū)域的門崗實行全天 24小時立崗保安服務(wù)。保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)。不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務(wù)無關(guān)的事。值崗時與業(yè)主、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語。為保障業(yè)主、訪客的人身、財產(chǎn)及安全，保安人員應(yīng)認(rèn)真值守，實施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到善良管理人的注意義務(wù)。對突發(fā)事件應(yīng)按各類應(yīng)急預(yù)案迅速作出反應(yīng)，果斷作出適當(dāng)處置，即時報告上級，并做好記錄。門崗保安人員應(yīng)熟悉常住人員及私家車輛狀況，并嚴(yán)格實行訪客出入登記制度，不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。雨天為業(yè)主提供方便傘等便民服務(wù)。對裝修民工出入小區(qū)嚴(yán)格驗證，對裝修民工攜帶工具出小區(qū)，應(yīng)查驗由管理處簽發(fā)的出門證，對攜帶大宗材料及貴重物品出門，應(yīng)查驗由業(yè)主簽證的、由管理處簽發(fā)的出門證，并做好相應(yīng)記錄。管理區(qū)域內(nèi)實行全年 365天24小時全天候保安巡視服務(wù)，對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查 1次。為防盜、防火、防災(zāi)和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方案的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。嚴(yán)密巡查公共區(qū)域的保安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標(biāo)識、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報警系統(tǒng)狀況。發(fā)現(xiàn)異常情況及時向有關(guān)部門反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀（點）的簽到。夜間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，保持高度警惕性，并加強自我保護(hù)意識。并對路燈的損壞情況做好記錄，及時報修。加強裝修管理，阻止違規(guī)裝修，制止占用公共場所任意施工的行為，確保夜間（18:00-次日08:00）及國定節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。為應(yīng)對突發(fā)事件，應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1?2次）。管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天 24小時開通運行，并實行 24小時不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴(yán)密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報警系統(tǒng)及業(yè)主家庭報警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問應(yīng)立即定點監(jiān)控錄像，并對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當(dāng)值人員應(yīng)對監(jiān)控的私密性內(nèi)容及現(xiàn)場記嚴(yán)格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。監(jiān)控錄像保存一個月，循環(huán)使用。做好監(jiān)控室內(nèi)務(wù)及清潔衛(wèi)生工作。監(jiān)控室內(nèi)無關(guān)人員不得進(jìn)入，有關(guān)人員進(jìn)入都應(yīng)做好詳細(xì)記錄。九、小區(qū)交通以及停車管理的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)【道路交通管理服務(wù)】對進(jìn)出的車輛實施證、卡管理，確保車輛進(jìn)出井然有序；確保道路車輛行駛暢通、安全。出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標(biāo)志，指明行車方向。確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象。道路路面保持整潔、無損、通暢。標(biāo)識清晰、醒目、完整。對進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導(dǎo)，并指揮車輛按規(guī)定車位停車。小區(qū)行車道油漆黑白相間減速條標(biāo)志，警示車輛減速緩行。阻止四噸及以上大型車輛進(jìn)入管理區(qū)域（特種車輛和搬場車輛除外）?！就＼嚬芾矸?wù)】在停車庫（場）地面用白色油漆劃出車輛行駛指引標(biāo)志、車位標(biāo)志及編號。在停車庫的進(jìn)出口上方醒目處，掛禁令標(biāo)志、限高標(biāo)志、收費標(biāo)志。停車庫的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。保持停車庫環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整，無積水。為辦妥長期停車證的業(yè)主提供相對固定的車位。地下車庫只為業(yè)主提供長期停車服務(wù)（特殊情況需臨時停車，應(yīng)由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后方可停車）。輔助、引導(dǎo)車主安全停車。對進(jìn)出管理區(qū)域的機動車輛實行發(fā)放出入證、停車證制度、登記制度和停車收費制度（收費標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）。為出入小區(qū)的車輛提供引導(dǎo)服務(wù)，保持車輛出入暢通、停放有序。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的車輛進(jìn)入管理區(qū)域。為臨時停車的人員，執(zhí)行限額發(fā)證制度，先到先停，停滿為止，并確保已辦證車輛的停車。為進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的非機動車輛提供指定區(qū)域有序停放的服務(wù)不準(zhǔn)許小區(qū)內(nèi)非機動車亂停、亂放。對收費的非機動車庫實行出入調(diào)牌制度（收費標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）并有序停放。十、控制突發(fā)事件的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故；管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故；管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；遇到報警5分鐘內(nèi)必須趕到現(xiàn)場并做好記錄；確保應(yīng)急通道的暢通，應(yīng)急照明 100％完好；給類電子感應(yīng)設(shè)備每月進(jìn)行一次檢測，保持完好率達(dá) 99％以上；確保管理服務(wù)用計算機不受病毒侵害。卜一、物業(yè)及住戶檔案管理的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)檔案歸檔率達(dá)到 100%，檔案完整率達(dá)到 98%以上；建立一戶一檔的業(yè)主檔案。業(yè)主檔案內(nèi)容：——《住宅使用公約》——《裝修管理辦法》——《裝修管理協(xié)議》——《入伙手續(xù)書》——《代辦服務(wù)委托書》——《保管鑰匙委托書》——《保管鑰匙承諾書》（復(fù)印件）——《房屋驗收表》——《鑰匙簽收表》——《業(yè)主信息表》——《入伙資料簽收表》——《施工人員登記表》——《安全責(zé)任書》— 裝修施工單位資質(zhì)證書（復(fù)印件）— 身份證明 [身份證、暫住證、護(hù)照、臨時戶口等 ]（復(fù)印件）——《治安許可證》——《租賃許可證》— 權(quán)籍資料（購房合同、產(chǎn)權(quán)證、付房款證明）— 各類付費資料（有償服務(wù)、代收代付等）— 投訴、回訪記錄— 各類服務(wù)記錄— 業(yè)主大事記業(yè)主檔案管理按公司檔案管理規(guī)范執(zhí)行。十二、住宅裝修管理的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)裝修施工應(yīng)于每天 8:00時-20:00時之間進(jìn)行，并確保晚間20:00-清晨8:00及節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的噪聲。業(yè)主室內(nèi)裝修資料整理、歸檔工作由管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)。施工人員應(yīng)佩證施工證，其活動僅限于裝修戶室內(nèi)，不得到處游逛。施工活動僅限于裝修戶室內(nèi)進(jìn)行，不得在公用部位拌漿、堆物。不得使用超大、超重、高分貝、強震動的施工機械設(shè)備。加強對小區(qū)的巡視，及時制止隨意搭電拉線，超線載負(fù)荷使用大功率施工電器具。如污染公用地面、墻面要及時清除。裝修垃圾用袋裝好，由管理處集中后統(tǒng)一清運。及時制止裝修施工人員在室內(nèi)存放過量的易燃、易爆、揮發(fā)性強的材料物品第二章房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案【樓底層大廳】對樓底層大廳的玻璃落地門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進(jìn)行巡檢養(yǎng)護(hù)：每周一次落地門開啟靈活，自動定位正確，關(guān)閉速度在3s?15s范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象；落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。對大樓門廳內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。每周一次對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次對樓道內(nèi)防火門進(jìn)行安全檢查，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。 每月一次對樓道、扶梯進(jìn)行巡查：每月一次扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚（大理石）；樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。對樓面進(jìn)行巡查：每季一次內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象?！居晡鬯偣芗拔菝嫱鈮Α繉ξ菝嬗晁偣?，污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落每季一次對污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無堵塞。每季一次對屋面進(jìn)行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞象，排水暢通。每年二次對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。每年二次【小區(qū)內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】對區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢：每月一次區(qū)內(nèi)道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補路面接縫嚴(yán)密，無積水、泛水現(xiàn)象；混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂；路邊側(cè)石平直，保持高低一致無缺損。對圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴(yán)重銹蝕。每年二次油漆鐵柵欄。每年一次【雨污水害井、下水道】對區(qū)內(nèi)雨、污水管進(jìn)行檢查、清撈。每季二次雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。 每年一次疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。 每季二次汛期前應(yīng)對下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。汛期前一個月【屋頂避雷帶】對屋頂避雷裝置及接地裝置進(jìn)行測試，接地電阻符合相關(guān)規(guī)定，高層在 12層以上應(yīng)有防雷專業(yè)單位進(jìn)行測試，防雷測試單位應(yīng)具有專業(yè)資質(zhì)，完成測試工作后，應(yīng)出具測試報告。每年一次對屋頂避雷帶進(jìn)行勘查，避雷帶應(yīng)保持完好無斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹每年二次【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】夜間應(yīng)對小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。每日一次檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。每年一次檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能是否正常。 每周一次【雕塑景觀、噴水池】對雕塑、景觀檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 每季一次噴水池檢查保養(yǎng)內(nèi)容：巡視噴水池，損壞部位及時修復(fù)；每周一次檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效；每月一次檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常； 每月一次檢測潛水泵絕緣； 每年一次檢查水底照明燈具，應(yīng)保持完好無損，供電線路控制保護(hù)系統(tǒng)完好，電氣絕緣電阻。每年兩次【兒童娛樂設(shè)施】對兒童娛樂設(shè)施檢查保養(yǎng)，注潤滑油，緊固螺栓等連接件，保持設(shè)施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。每月一次對設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。每年一次【健身設(shè)施】檢查保養(yǎng)健身設(shè)施，保持設(shè)施安全可靠，健身房器械功能完好安全。每月一次對設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。每年一次【圍墻大門及電動大門】檢查圍墻大門門腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實。每年兩次大門除銹、油漆。每年一次檢查保養(yǎng)電動大門,應(yīng)開啟靈活。每月一次【地面停車位】檢查地面平整，無積水、進(jìn)出無阻礙，鎖具功能良好。每季一次【地下車庫】檢查車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置應(yīng)保持功能正常；每月一次保養(yǎng)車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置； 每年一次巡查照明燈具及應(yīng)急照明裝置，保持功能良好；每季一次檢查消防設(shè)施功能可靠，防火門、緊急通道門啟閉靈活； 每季一次巡查紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置應(yīng)功能可靠； 每周一次保養(yǎng)紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置。 每年兩次【樓道、室外消防栓】檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。 每月一次油漆室外消防栓。 每年一次檢查消防帶完好無損。 每年二次檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。 每年二次檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 每月一次【清洗水箱（蓄水池）】水箱（蓄水池）清洗、消毒。 每季一次水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水樣送衛(wèi)生防疫部門進(jìn)行水質(zhì)化檢，化檢結(jié)果達(dá)不到國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)重新清洗水箱，再次采集水樣化驗，直至化驗結(jié)果達(dá)標(biāo)檢查水箱蓋板應(yīng)完整無損，蓋板與水箱結(jié)合面應(yīng)無縫隙，水箱內(nèi)表面清潔，無滲漏，工組扶梯無銹蝕、斷裂。 每季一次【無障礙通道】照顧殘疾人進(jìn)入大樓的無障礙通道應(yīng)定期檢查扶手是否牢固，路面是否平整，有無障礙。 每季一次房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計劃表序號項目時間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容半年一.檢查地基后無超過允許范圍的不均勻沉降。.檢查基礎(chǔ)后無開裂、破損，勒腳后無破損。1地基基礎(chǔ)一1.適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。每年一1.檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計劃表（續(xù)）序項目時間次維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容號間隔數(shù)

2承重結(jié)構(gòu)梁一1.檢查有無變形、裂縫、腐蝕。每年一1.檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。板一1.檢查后無彎曲艾形、裂縫、腐蝕。每年一1.檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。柱一1.檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。每年一1.檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。承重墻一1.檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。每年一1.檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。備注：對于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計算，擬訂維修方案，的專業(yè)公司實施處理。3非承重墻每月一1.檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。每年一2.檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。4樓地面一.檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。.檢查地卸飾卸材料后無松脫、仝鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。每年一1.檢查樓地向向結(jié)構(gòu)功能的完好性。5樓地面一.檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。.檢查地卸飾卸材料后無松脫、仝鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。每年一1.檢查樓地向向結(jié)構(gòu)功能的完好性。6公共通道、門廳等每周一.檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。.公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落， 發(fā)現(xiàn)異常隨時處理。每半年一.檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復(fù)。.補換損壞的地板。.修復(fù)空鼓的地板。每年一1.油漆扶手。7門窗每月一.檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及時處理。.門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。.（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。每半年一1.更換門窗的易磨損部件。

公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃:公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃表序號項目時間次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1路面路基每周一.檢查路面有尢積水。.檢查道路路面有尢起殼、地鼓、裂縫。.檢查路基后無場陌。.發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復(fù)。2路燈及線路每日一1.檢查燈具完好情況，即壞即修。每周一.檢查玻璃燈罩有無破損。.啟光金屬燈架松脫現(xiàn)象。.燈口、燈柵后尢損壞。一.檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。.金屬燈架有無銹蝕。.發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復(fù)每半年一.油漆燈具支架。.檢查路燈線路內(nèi)無老化現(xiàn)象。.油漆燈具線管一次。3停車場（庫）每日一.檢查路面有尢積水。.檢查停車場地面有尢起殼、地鼓、裂縫。.檢查庫■道口有無損壞。.檢查仃車指示標(biāo)志是否正常。.發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復(fù)。每月一.檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。.限速牌、指示牌是否齊全、完整。.檢查擋車器是否止常。4溝渠池井每周一.檢查溝、渠有責(zé)堵塞現(xiàn)象，如有異常及時疏通。.檢查雨水篦有無異常。一.檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。.檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復(fù)。.檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復(fù)。.井蓋及雨水篦刷漆。.檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)或更換。5雕塑、建筑小品每周一.全面清潔。.檢查后尢破損，如有異常及時修復(fù)。.檢查有無舌L刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6公共標(biāo)識標(biāo)牌等設(shè)施每周一.保證標(biāo)識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。.檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復(fù)。每半年一1.檢查完好程度，加固。7管網(wǎng)每日一.檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象。.檢查管線固定支架的松緊情況。每周一.檢查管道保溫層有無損壞。.管網(wǎng)支架完好。每半年一.管道刷漆。.檢查或更換管網(wǎng)。.發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。第三章綠化和保潔管理方案綠化管理方案綠地更新及時率 98％；綠化存活率達(dá)到 98%以上；殘枝斷葉控制率 98％；有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護(hù)管理；及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物；花卉、綠籬、樹木根據(jù)品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果；定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作?！揪G化面貌】綠地內(nèi)清潔、整齊。無明顯病蟲危害，無藥害。根據(jù)實際情況制定養(yǎng)護(hù)、補種計劃，并按期實施?！就寥谰G化性狀要求】保持綠地土壤疏松、無積水，合理、有效施肥，增強土壤肥力，改善土壤理化性狀?！揪坝^要求】根據(jù)管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長的各個階段，對植物群落合理養(yǎng)護(hù)，保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當(dāng)、生長茂盛，營造管理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀效果?！毒G地等級景觀要求》：一級綠地a.群落結(jié)構(gòu)：群落合理完整，層次豐富黃土不裸露，樹木種間、株間生長空間與層次處理得當(dāng)，整體觀賞效果好。樹木生長：喬灌木主干挺立，樹形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹應(yīng)保持明顯的頂端優(yōu)勢，整形樹木應(yīng)按觀賞要求養(yǎng)護(hù)成一定形態(tài)，花灌木按時開花結(jié)果，綠籬連續(xù)、無空檔、無死樹枯枝，地被植物應(yīng)為四季常綠的觀花或觀葉品種?；ɑ懿贾茫夯ɑ芙?，始花期方可種植，株行距適宜，花期整齊，圖案美觀，按時開花。草坪鋪植：草種純，生長茂盛，無空禿。雜草控制：無大型野草、無纏繞性、攀援性雜草，基本無雜草。設(shè)備設(shè)施：建筑小品、輔助設(shè)施完好無損。環(huán)境衛(wèi)生：綠地整潔，無垃圾?！静∠x害防治控制】（一級綠地）應(yīng)采取病蟲害綜合防治措施，病蟲害對植物的危害性應(yīng)控制在不影響觀賞效果的指標(biāo)之內(nèi)?！毒G地等級病蟲害控制指標(biāo)》：a． 病害危害程度：基本無危害跡象。食葉性害蟲為害率：＜ 5%刺吸性害蟲為害率：＜ 10%蛀干性害蟲為害率：＜3%、保潔管理方案清潔管理無盲點；管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；合理調(diào)整果殼箱或者垃圾桶，每日清運 2次；保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊；為業(yè)主、訪客提供一個清潔、舒適的生活和工作環(huán)境；操作規(guī)范化、管理科學(xué)化；適時、及時、準(zhǔn)時進(jìn)行保潔服務(wù)，包括蟲害滅殺；愛護(hù)物業(yè)各項設(shè)施及財物；及時處理垃圾、廢棄物分類按指定地點安放；節(jié)約用電、用水；

[服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)][服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)]【電梯廳】地面干凈無污漬、灰塵、痰跡。墻面、天頂干凈無污跡、浮塵。照明外殼無積灰、污跡。金屬件干凈、光亮無污跡，不變色。沙發(fā)、茶幾無灰塵、污跡，光亮整潔。每月 3次保潔每天 1次保潔每天 1次保潔每天巡回保潔【客梯】轎廂干凈無垃圾雜物，鏡面（不銹鋼面）無手印跡，門表面光亮每天巡回保潔轎廂門面無灰塵，顯示屏干凈無灰塵。 每天 1次保潔轎廂內(nèi)壁、門槽、頂部無積灰。 每天 1次保潔【走廊、過道】地面、梯級無垃圾雜物、污跡、泥土。 每天 3 次保潔墻面干凈無臟污，天頂無積灰、蜘蛛網(wǎng)。 每月 2 次保潔扶手、欄桿干凈。 每天 1 次保潔目視燈具、燈管無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈罩、燈蓋無積灰。每月1次保潔門、窗干凈無污漬、浮塵。 每周 1次保潔牛奶箱表面無積灰。 每天 1次保潔【會所】游樂設(shè)施表面干凈、光亮無污跡。玻璃、鏡面光亮無水跡、手印跡。墻面、天頂干凈無浮塵。【會所】游樂設(shè)施表面干凈、光亮無污跡。玻璃、鏡面光亮無水跡、手印跡。墻面、天頂干凈無浮塵。金屬件光亮、無臟污。每周2次保潔每月 1 次保潔每天 1 次保潔

每周1次保潔每周1次保潔每周1次保潔每月2次保潔每天1次保潔探頭鏡頭干凈無積灰、浮塵?！镜叵率?、地下車庫】目視標(biāo)識、指示牌無灰塵。目視墻面、管道無灰塵。下水道暢通無堵塞。【道路】目視地面無垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。每天巡回保潔人行路面無雜物、煙蒂、垃圾和痰跡。每天巡回保潔【綠化帶】花園內(nèi)無瓜果皮殼、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物。每天巡回保潔【垃圾桶、垃圾房】地面干凈、干燥無異味。 每天 2次保潔墻面無污跡、粘附物。 每天 2次保潔垃圾桶表面無積灰、污跡，沖洗空桶內(nèi)壁無異味。每天2次保潔【小溪水景】目視水池清澈見底，池底無沉淀物、雜物，水面無漂浮物、枯樹葉。每天巡回保潔池底、邊壁無銹斑、污跡、青苔。 換水時保潔池內(nèi)噴水管、照明燈外表無污跡。 換水時保潔池邊地面無垃圾、雜物、積水。每天巡回保潔【其他設(shè)施】煙感器、指示燈、消防栓、消防箱內(nèi)外無積灰，出風(fēng)口無灰塵、污跡每周1次保潔【大臺、平臺】無垃圾雜物，排水口暢通。【照明設(shè)施】綠地矮燈干凈無積