臨沂某置業(yè)有限公司北城新區(qū)項目立項申請報告

關于臨沂**置業(yè)有限公司**新區(qū)**廣場項目立項的申請報告公司二O一O年一月第一章項目概況一、建設條件１、地塊解析本項目位于臨沂市**區(qū)**新區(qū)，南臨**街，北臨**街，西臨**路，東臨**二路，地塊編號為A2，項目名稱為**新區(qū)**廣場。２、交通條件本項目緊臨臨沂交通南北主干道**路，與市政中心廣場相距，屬典型的中心廣場物業(yè)，交通十分便捷，有１０路、２５路等公交大巴可達本項目。３、地形地勢本項目地塊平坦，南北兩側均有良好景觀資源，視野開闊，滿眼翠綠。４、規(guī)劃限制條件本項目占地面積37982平方米，總建筑面積329342平方米，規(guī)定計容積率面積284180平方米，容積率為6.99，地下面積45162平方米，建筑占地面積15825平方米，建筑密度0.39%，綠地面積14600平方米，綠地率37.4%。二、項目研究工作依據(jù)本項目可性行研究依據(jù)為：臨沂市特別是**新區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀、臨沂市工程造價信息、本項目的地塊價值。三、項目開發(fā)公司狀況1、項目申報單位名稱：臨沂**置業(yè)有限公司（以下簡稱**置業(yè)）住所：**社區(qū)服務中心７樓法定代表人姓名：寧照注冊資本：人民幣萬元實收資本：人民幣萬元公司類型：有限責任公司2、項目申報單位主營業(yè)務**置業(yè)的經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)（持有效資質(zhì)證經(jīng)營），銷售。3、項目申報單位經(jīng)營年限**置業(yè)經(jīng)營年限自成立日期二〇〇四年二月十日至長期。4、項目申報單位股東構成臨沂**置業(yè)有限公司的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號為，住所位于**區(qū)**社區(qū)服務中心７樓。法定代表人寧照，注冊資本人民幣萬元，實收資本萬元，寧照占股份的100%，公司類型為有限責任公司。5、項目申報單位資產(chǎn)負債情況**置業(yè)資產(chǎn)負債情況見下表1-1。從表1-1知道**置業(yè)的資產(chǎn)主要為“應收賬款”、“其他應收款”和“固定資產(chǎn)凈值”，分別為元、元和元；而負債主要為“應付賬款”、“應付工資”和“其他應付款”分別為元、元和元。房地產(chǎn)行業(yè)資金流動速度比較快、資產(chǎn)變現(xiàn)能力強的特點也使得**置業(yè)的資產(chǎn)狀況總體來說是比較安全的。表1-1**置業(yè)資產(chǎn)負債表編制單位：臨沂市**置業(yè)有限公司20１０年１月８日金額單位：元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負債及所有者權益益行次年初數(shù)期末數(shù)流動資產(chǎn)：流動負債：貨幣資金1短期借款27短期投資2應付票據(jù)28應收票據(jù)3應付賬款29應收股息4應付工資30應收賬款5應付福利費31其他應收款6應付利潤32存貨7應交稅金33待攤費用8其他應交款34一年內(nèi)到期的長期期債券投資9其他應付款35其他流動資產(chǎn)10預提費用36流動資產(chǎn)合計11一年內(nèi)到期的長期期負債37長期投資：其他流動負債38長期股權投資12流動負債合計39長期債權投資13長期負債：長期投資合計14長期借款40固定資產(chǎn)：長期應付款41固定資產(chǎn)原價15其他長期負債42減：累計折舊16固定資產(chǎn)凈值17長期負債合計43工程物資18在建工程19負債合計44固定資產(chǎn)清理20所有者權益：固定資產(chǎn)合計21實收資本45資本公積46無形資產(chǎn)22盈余公積47長期待攤費用23其中：法定公益金金48其他長期資產(chǎn)24未分配利潤49無形及其他資產(chǎn)合合計25所有者權益（股東東權益）合計計50資產(chǎn)合計：26負債及權益（股東東權益）合計計：51企業(yè)負責人：**會計機構負責人：制表人：**置業(yè)的損益情況見下表1-2。**置業(yè)09年累計盈利元，而盈利的原因主要是。相信隨著**廣場項目的開工、建設，**置業(yè)的盈利情況更加樂觀。表1-2**置業(yè)利潤表編制單位：臨沂市**置業(yè)有限公司2010年1月金額單位：元項目行次本月數(shù)本年累計數(shù)一、主營業(yè)務收入入1減：主營業(yè)務成本本2主營業(yè)務稅金及附附加3二、主營業(yè)務利潤潤（虧損以“-”號填列）4加：其他業(yè)務利潤潤（虧損以“-”號填列）5減：營業(yè)費用6管理費用7財務費用8三、營業(yè)利潤（虧虧損以“-”號填列）9加：投資收益（損損失以“-”號填列）10營業(yè)外收入11減：營業(yè)外支出12四、利潤總額（虧虧損以“-”號填列）13減：所得稅14五、凈利潤（凈虧虧損以“-”號填列）15企業(yè)負責人：**會計機構負責人：制表人：項目申報單位主要投資項目臨沂市**新區(qū)A1、A２、A３、A４地塊共計７８０畝地的開發(fā)。項目申報單位現(xiàn)有人員和資質(zhì)臨沂市**置業(yè)有限公司經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的現(xiàn)有員工為４６人，設有開發(fā)部、營銷策劃部、行政人事部、研發(fā)部、合約采購部、工程部及財務部７個職能部門。擁有一批具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富的工程、銷售、財務、綜合等管理人員，暫缺崗位人員目前正在招聘補充。**置業(yè)擁有房地產(chǎn)開發(fā)級資質(zhì)。**置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務部有足夠的能力開發(fā)大中型商品房項目。四、項目建設規(guī)模和建設內(nèi)容**新區(qū)**廣場占地面積37982平方米，總建筑面積329342平方米，規(guī)定計容積率面積284180平方米，容積率為6.99，地下面積45162平方米，建筑占地面積15825平方米，建筑密度0.39%，綠地面積14600平方米，綠地率37.4%。該項目是一個城市綜合體沿**路由南向北一路布置（如下圖），分三個主體，由南向北，第一個主體是２６層的酒店式公寓，其中裙樓５層是高檔購物中心，第二個主體是由二棟樓組成，南邊是４９層的五星級酒店，北邊是４２層的高端寫字樓，第三個主體也是由二棟樓加裙樓組成，裙樓６層是高檔購物中心，裙樓上是二棟高端公寓住宅，層數(shù)2６層，整個項目地下均為三層，第一層是大型超市，第二、三層是停車場，建筑結構形式為框架結構。五、項目建設招投標形式1.概述根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第九號令，建設項目可行性報告需增加招標內(nèi)容，并作為可行性研究報告附件與可行性研究報告一同送交項目審批部門審批。根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，除特殊情況外均必須招標，本項目屬于必須招標的項目。2.發(fā)包方式由于本項目規(guī)模較大，包括內(nèi)容比較多，建筑均為高層，對施工技術的要求很高，專業(yè)性要求較強，較為復雜，因此采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合。3.招標組織形式本項目的業(yè)主具備自行招標的能力，宜采用自行招標形式。4.招標方式本工程擬采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對不同的單項工作內(nèi)容應采取不同的招標方式。具體說明如下：規(guī)劃勘察設計：采用公開競爭招標方式。通過方案竟評遴選承接單位，以取得最佳方案和設計。工程監(jiān)理：采用有限公開招標方式。即面對本地的工程監(jiān)理單位組織公開招標。建筑、安裝、裝飾工程、重要材料采購：采用分類、分單項的公開招標方式，這樣業(yè)主能取得有競爭力的合同。分類、分單項的公開招標亦即采取平行承發(fā)包形式，這樣做是因為項目規(guī)模較大，實行總承包比較不利。為彌補平行承發(fā)包的不足，可選擇一家承包單位作為項目的主承建商，擔負地盤統(tǒng)籌管理責任。設備采購：由于符合條件的設備供應商很多，若采取公開招標方式，評標的工作量較大，招標的時間長、費用高，因此該項工程擬采取邀請招標的方式。本工程招標方案列入下表：招標基本情況表建設項目名稱：**新區(qū)**廣場招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額（萬萬圓）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√規(guī)劃√√方案競賽設計√√√方案競賽建筑工程√√√分主要單項安裝工程√√√裝飾工程√√分主要單項監(jiān)理√√√限（本地）設備√√√重要材料√√√情況說明：在建筑筑、安裝工程程承包商中確確定一家為主主承建商。建設單位位蓋章年月日第二章項目投資環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要提出“‘十一五’時期是全面建設小康社會的關鍵時期，‘十一五’時期要努力實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長7.5%、城鎮(zhèn)化率提高到47%，…，產(chǎn)業(yè)結構、產(chǎn)品結構和企業(yè)組織結構更趨合理，城鄉(xiāng)、區(qū)域間公共服務、人均收入和生活水平差距擴大的趨勢得到遏制”等。據(jù)國家統(tǒng)計局消息稱，2009年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，按可比價格計算，比上年增長8.7%，增速比上年回落0.9個百分點。居民消費價格11月份同比漲幅由負轉正，當月上漲0.6%，12月份上漲1.9%。全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，比上年增長8.8%，扣除價格因素，實際增長9.8%。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入增長9.6%，經(jīng)營凈收入增長5.2%，財產(chǎn)性收入增長11.6%，轉移性收入增長14.9%。農(nóng)村居民人均純收入5153元，比上年增長8.2%，扣除價格因素，實際增長8.5%。其中，工資性收入增長11.2%，第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收入增長2.2%，二、三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收入增長10.0%，財產(chǎn)性收入增長12.9%，轉移性收入增長23.1%。全年城鎮(zhèn)就業(yè)人員比上年凈增910萬人。年末農(nóng)村外出務工勞動力1.49億人，比一季度末增加170萬人。全年居民消費價格比上年下降0.7%。其中，城市下降0.9%，農(nóng)村下降0.3%，其中居住下降3.6%。2009年的中國經(jīng)濟增長令世界關注，更多的目光現(xiàn)在聚焦在今年的走勢上來。在對于2010年的中國經(jīng)濟預測中，社科院公布的一份報告認為，2010年GDP增長速度是10%左右，超過了國務院發(fā)展研究中心預測的9.5%增長率。我國經(jīng)濟效益逐步好轉，國家的財政收入和工業(yè)企業(yè)的利潤也止跌回升，通過實施促進家電、汽車、節(jié)能產(chǎn)品消費等措施，社會消費品零售總額加快增長，全社會的固定資產(chǎn)投資快速增長，預計２０１０全年增長在30%以上，并且投資結構進一步優(yōu)化，投向民生領域和社會事業(yè)的投資占去年投資比重43%。臨沂市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要發(fā)展目標為：“十一五”期間，總量再翻番，人均過三千；打造現(xiàn)代商貿(mào)物流城、歷史文化名城、濱水生態(tài)城、新興旅游城市、交通運輸主樞紐城市、魯南制造業(yè)基地和區(qū)域性金融中心，建設具有國際知名度的聯(lián)結長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟圈的新歐亞大陸橋東橋頭堡特大中心城市，構建“富裕、平安、文明、生態(tài)、開放、活力”的大臨沂、新臨沂。到2010年，全市經(jīng)濟總量翻一番，生產(chǎn)總值達到2500億元，年均增長15%，人均達到3000美元；地方財政收入122億元，年均增長20%；三次產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整為8：52：40；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14000元，農(nóng)民人均純收入5800元；年均分別增長9%、10%?！眹摇笆濉逼陂g發(fā)展目標是服務業(yè)增加值年均增長7.5%，高于國民經(jīng)濟增速0.5個百分點，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由2000年的33.2%提高到2005年的36%，服務業(yè)從業(yè)人員年齡增長4%，占社會從業(yè)業(yè)人員的比重由2000年的27.5%提高到2005年的33%。山東省確定的服務業(yè)增加值年均增長速度10%，高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增速1個百分點，2005年，服務業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到40%，就業(yè)人員占社會從業(yè)人員的比重達到39%，服務業(yè)提供的稅收占地方稅收的35%。近年來，臨沂市服務業(yè)發(fā)展迅猛，但仍處在起步階段，服務業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重較低，整個服務業(yè)水平和檔次比較低。國家《國家經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》強調(diào)，要堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結構、增強功能、規(guī)范市場，提高服務業(yè)的比重和水平。山東省在“十一五”期間，也把加快發(fā)展服務業(yè)作為產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的重中之重。按照這一思路，山東在“十一五”期間將以膨脹規(guī)模、提高層次為重點，提高服務業(yè)占生產(chǎn)總值和就業(yè)的比重。重點發(fā)展金融保險、現(xiàn)代物流、中介服務三大行業(yè)，壯大發(fā)展新興服務業(yè)，大力發(fā)展旅游、文化、房地產(chǎn)、資訊服務四大行業(yè)，改造提升商貿(mào)流通、餐飲、交通運輸三大行業(yè)。雖然近年來臨沂市城區(qū)各類房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)設施建設步伐較快，但總體上開發(fā)項目規(guī)模較小，整體開發(fā)水平不高，成規(guī)模的高標準服務活動設施還很少，特別是**新區(qū)。而隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展及臨沂市經(jīng)濟中心的發(fā)展，各種商務活動也隨之大量增加，商務用房需要量隨之越來越大，同時消費者對服務設施的環(huán)境及結構、布局等也提出了越來越高的要求。二、房地產(chǎn)市場分析１、2010年全國房地產(chǎn)市場前瞻自1998年房改后，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)攀升，2002年國土資源部頒布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，明確了國有土地出讓必須通過招、拍、掛方式，全國房地產(chǎn)景氣出現(xiàn)短暫下跌。2003年，國務院發(fā)布《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，第一次明確房地產(chǎn)行業(yè)為國民經(jīng)濟支柱地位，房地產(chǎn)從此走上了長達4年的大繁榮。針對全國房價上漲過快，國家先后出臺了新舊國八條（2005年）、國六條（2006年）等一系列嚴厲的調(diào)控措施，這些調(diào)控政策對當年房價和成交量產(chǎn)生了重要影響，但由于有些措施不當，房地產(chǎn)行業(yè)總體景氣仍然頑強向上。2008年的經(jīng)濟危機打斷了房地產(chǎn)行業(yè)的景氣周期，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)創(chuàng)房改以來新低，為應對國內(nèi)經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，國家出臺了一攬子針對房地產(chǎn)行業(yè)的刺激政策，包括金融、稅收及交易環(huán)節(jié)等各個方面，2009年，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)復蘇并開始了新一輪增長。2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%；房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，下降19.9%。2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。2009年，商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預收款15914億元，增長63.1%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。09年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比11月份擴大2.1個百分點；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比11月份擴大0.3個百分點。新建住宅銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比11月份擴大2.9個百分點；環(huán)比上漲1.9%，漲幅比11月份擴大0.4個百分點。分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.8%；商品住宅銷售價格上漲10.1%，其中普通商品住宅銷售價格上漲11.0%，高檔住宅銷售價格上漲7.2%。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.1%；商品住宅銷售價格上漲2.2%，其中普通商品住宅銷售價格上漲2.4%，高檔住宅銷售價格上漲1.3%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲11.6%，環(huán)比上漲2.0%。2009年房地產(chǎn)市場成為促進國民經(jīng)濟發(fā)展的巨大力量，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎力量。居民房屋購買欲望依然旺盛，購買力在政策的幫助下依然強勁。全國及主要城市銷售面積增速依然保持在高位。2009年前三季度，全國住宅銷售面積同比增速達到46.44%。中國經(jīng)濟內(nèi)在的自主成長的機制和能力顯著增強，國民經(jīng)濟運行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟發(fā)展，同時外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟將走出低谷等因素都將促進2010年國民經(jīng)濟的進一步繁榮。2010年，信貸額度仍然為7.5萬億，有了和09年持平的信貸額度支撐，以及宏觀經(jīng)濟其他部分并未有效回暖，為尋求出路的民間資金及國家信貸資金必然仍將大規(guī)模涌向房地產(chǎn)市場，其次開發(fā)商因為09年火爆銷售業(yè)績，資金充裕，將促使價格抗跌性提升。２、房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn)2009年是我國房地產(chǎn)業(yè)自2008年以來投資增幅最快的一年，據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)，２００９年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比上月擴大2.1個百分點；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點，這是因為2008年經(jīng)濟危機以及房地產(chǎn)市場的極度低迷，使得房地產(chǎn)企業(yè)異常謹慎，大幅減少了計劃投資和新開工面積，這直接導致2009年下半年以來的供給不足。由于2009年房地產(chǎn)市場行情火爆，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛增加新開工面積，例如萬科09上調(diào)開工面積至585萬平方米，較年初計劃上調(diào)45%，金地集團將全年計劃開工面積由135萬平方米調(diào)整至157萬平方米，調(diào)高超過16%。截止9月全國住宅投資增速達到13.39%，新開工面積增速也開始接近正增長。房地產(chǎn)投資和新開工面積到現(xiàn)實有效供應大約需要半年到1年的時間，則2010年中期時候，此部分新開工房屋將陸續(xù)入市，形成有效供給，供不應求的供求關系將被打破。導致我國房地產(chǎn)投資增速加快的原因主要包括：積極的財政政策導致國民經(jīng)濟總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個重要組成部分。由于目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場上漲并不是因為有人熱炒，價格也沒有跟實體經(jīng)濟的因素完全脫離，因此可以判斷房地產(chǎn)價格相對2007年而言比較理性，也不存在泡沫。今年的成交量很難達到去年的水平，大約會縮水2-3成，這是因為09年的新增信貸為10萬億，今年該數(shù)據(jù)大約為7-8萬億。其次，去年房地產(chǎn)的價格也比今年低。最后，利率在今年有上浮的可能。所以可以預見到在上述情況下，今年的購買力肯定比去年低很多，很多剛性需求在去年已經(jīng)釋放。加上一些抑制房地產(chǎn)的政策相繼出臺，也會使更多人在買房的時候會更謹慎，信貸方向轉變，樓市很難保持不動，在現(xiàn)在這個價格水平穩(wěn)步向上甚至不跌不升也非常難，但二三線城市仍然非?？春?，不少三四線城市的樓價2010年還是穩(wěn)步上升。2010年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當控制房地產(chǎn)市場價格，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟和社會安定。政策調(diào)整將會顯得十分謹慎，政策調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)的負面影響將會溫和體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)因政策而發(fā)生的調(diào)整將在有限幅度和范圍內(nèi)發(fā)生。３、房地產(chǎn)市場結構發(fā)生變化中低價房將逐步成為市場主體目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。建設部將通過房地產(chǎn)項目規(guī)劃、土地供應等調(diào)控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應結構進行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。建設部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟適用住房的建設力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費的主體。所以從結構調(diào)整的目標來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。也就是說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應市場，來滿足中低收入家庭的需求?！狈康禺a(chǎn)二級市場進一步發(fā)展隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費者新的置業(yè)觀念。二手房的大量入市為消費者提供了極大的選擇空間，2010年房地產(chǎn)二手市場將得到將受到更多消費者的推崇?！爸脴I(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。，據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了整個房地產(chǎn)市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善?？罩梅康拇罅可鲜校瑢⒊蔀榇龠M社會經(jīng)濟機制正常運轉，解決百姓住房問題的有效途徑。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資2010年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的引導下投資房產(chǎn)。隨著幾年來一手商品房投資回報率的下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點投資對象。商鋪成為新的投資熱點1、政策走勢（1）政策傾向2009年12月5日至7日，中央經(jīng)濟工作會議對于地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)為積極扶持。會議表示保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，并將繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，加快城鎮(zhèn)化。土地供給量及保障性住房均將有所增加，將平滑過度上漲的地價對于開發(fā)商帶來的資金壓力及風險。會議表示將增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。從中央經(jīng)濟工作會議的精神我們可以看出在2010年適度寬松的貨幣政策將會加大商業(yè)地產(chǎn)的資金來源，從而保障商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設。（2）投資傾向2009年5月27日，國務院公布了固定資產(chǎn)項目投資資本金比例調(diào)整結果，保障性住房和普通商品房項目資本金比例由原來的35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項目之一。此次資本金比例下調(diào)，降低了開發(fā)企業(yè)融資門檻，緩解了開發(fā)企業(yè)資金壓力，有利于走出行業(yè)不景氣的局面，從而達到刺激經(jīng)濟的目的。此次商品房項目資本金比例的下調(diào)也刺激了北京市商業(yè)地產(chǎn)的投資，如圖１所示全國商業(yè)地產(chǎn)的投資完成額在今年一直持續(xù)表現(xiàn)出上升趨勢，但在5月份前的投資增速相對緩慢，在國務院公布下調(diào)商品房的資本金比例后，政策效果立即顯現(xiàn)，5月份全國商業(yè)地產(chǎn)投資額為1580.56億元，6月份增長到2219.83億元，同比增長了40.4%，7、8、9、10月份的投資完成額分別為2717.3億元、3263.2億元、3862.81億元、4360億元，同比增長22.41%、20.08%、18.37%、12.87%，雖然增長率有所下降，但增長趨勢明顯。在全國經(jīng)濟回暖趨勢以及商品房項目資本金比例下調(diào)的的影響下，2010年商業(yè)地產(chǎn)的投資總額必將出現(xiàn)穩(wěn)定增長趨勢。（3）土地政策從2009年出臺的一系列關于房地產(chǎn)開發(fā)用地的政策可以看出，政府在2010年將進一步鼓勵工業(yè)用地的出讓、開發(fā)和利用。同時，以上的一些政策在2010年對于開發(fā)商囤地、捂盤現(xiàn)象將會形成一定沖擊，這將會促進開發(fā)商對土地開發(fā)，加快房地產(chǎn)新項目的建設，這對于北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也起到了一地的促進作用，因為2009年土地政策的調(diào)整，2010年商業(yè)的地產(chǎn)的開發(fā)將會加速，新項目的上市將會快速出現(xiàn)。2009年以來，商業(yè)用地成為土地拍賣的主要拍賣對象，可以預計，近期以來，由于商業(yè)用地拍賣大熱，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將現(xiàn)火熱場面。2009年11月份，上海再度出讓兩幅土地,分別為位于浦東新區(qū)臨港新城的一幅商業(yè)用地,以及嘉定區(qū)嘉定新城內(nèi)一幅商住綜合用地。浦東新區(qū)臨港新城的地塊成交價最終為1.7億，面積為31437.8平方米。嘉定新城地塊,則以樓面地價9724元/平方米被保利獲取,總地價為12億。2009年12月份，，杭州出讓3宗商業(yè)用地，3宗地塊分別位于市中心、申花和濱江板塊，總出讓面積46356平方米，約合69.53畝，可建筑面積達14.9萬平方米。從以上的數(shù)據(jù)可知，2009年下半年以來，出現(xiàn)商業(yè)用地的集中供應，可以預計，已往由居住類土地獨唱主角的局面將由此改變，商業(yè)用地將在未來一段時間內(nèi)活躍在土地拍賣舞臺。同時伴隨著城市綜合體開發(fā)時代的到來，未來商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，加之商業(yè)地產(chǎn)土地政策大放寬，在2010年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將會出現(xiàn)火熱場景。2、金融環(huán)境（1）REITS呼之欲出關于建立國內(nèi)地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的時間表和可能性已經(jīng)熱議了很長時間。2005年越秀房地產(chǎn)信托投資基金在香港上市成功，旗下資產(chǎn)組合全部由內(nèi)地的房地產(chǎn)項目構成，顯示了以內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)組合而成的信托投資基金的市場生存能力。此項信托基金的機構配售部份是81%，反映了機構投資者們通過房地產(chǎn)信托投資基金購進入內(nèi)的房地產(chǎn)市場的強烈需求。在過去的四年中，還有其他幾個投資大陸地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金在香港或新加坡上市，2005年7月，豐樹物流信托基金在新加坡上市；2006年12月嘉茂中國商用產(chǎn)業(yè)信托基金在新加坡上市；睿富中國商業(yè)房地產(chǎn)信托基金在香港上市。這四家是在海外投資的房地產(chǎn)信托基金，其目標是投資于中國的房地產(chǎn)市場。國內(nèi)REITs產(chǎn)品的設立，將為中國房地產(chǎn)投資市場帶來一系列相關的益處。2009年中國REITs也進行了試點，2009年8月REITs試點研討會在上海舉行，會議承辦單位浦東新區(qū)金融服務辦公室匯報的REITs三大方案顯示，債權性方案設計已經(jīng)成熟，而股權性方案仍在研究中。上海REITs將由券商或基金公司發(fā)起并持有51%的控股權，海通證券將是首家試點券商，2009年11月份上海的REITs試點已經(jīng)進入實際操作階段，上海REITs有望將在2010年推出。同時央行、證監(jiān)會分別牽頭的REITs在2010年同時有望在北京、天津、深圳同步推出。隨著房地產(chǎn)信托投資基金的建立，通過設立股權投資基金、信托計劃及在銀行間市場發(fā)行債務融資工具等方式拓寬融資渠道，將會改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，促進房地產(chǎn)行業(yè)的投資。（2）保險資金松閘自從中國2001年加入WTO后，國內(nèi)的保險行業(yè)競爭日趨激烈。在2001年市場中僅有35家保險公司。至2007年從業(yè)總數(shù)已經(jīng)增長到2001年的3倍達到107家之多。保險行業(yè)近年來取得了令人矚目的飛速發(fā)展，保費收入相應地急劇增長(如圖7所示)，到2008年底保險行業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)達到人民幣三萬三千四百億元。在迅速增長的背景下，保險行業(yè)普遍面臨為其自有資金尋求投資渠道的壓力。2009年10月1日，修訂后的《中華人民共和國保險法》開始實施，其中新增了“投資不動產(chǎn)”這一新的保險資金運用形式，意味著保險資金可以進入房地產(chǎn)市場，具體細則近期將會出臺。從國際經(jīng)驗以及我國保險資金股票類權益投資比例的上限來看，預計保險資金的不動產(chǎn)投資比例合理上限應該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。我們預計，保險資金入市后每年新增資金量約150億-200億元，且主要集中投資于商業(yè)樓宇。按照去年末保險資金總資產(chǎn)3.34萬億元計算，保險公司可進入不動產(chǎn)投資領域的保險資金可能在1700億元左右。隨著經(jīng)濟的復蘇，房地產(chǎn)行業(yè)也明顯復蘇，房地產(chǎn)行業(yè)的收益率明顯增加，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的收益率隨經(jīng)濟的復蘇將會大幅度的提高，保險資金介入房地產(chǎn)行業(yè)的積極性勢必增加，這將會增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，增加房地產(chǎn)行業(yè)的投資，尤其將會增加商業(yè)地產(chǎn)的投資。（3）銀行放貸量如圖２所示，表示2007年至2009年我國新增貸款量。2007年全年新增貸款總量為3.63萬億元，2008年全年新增貸款總量為4.45萬億元，2009年的新增貸款量為10萬億，已經(jīng)超過了預定“全年5萬億”的最低目標，今年新增貸款量比2007年多出6.37萬億元，增幅達到175.48%，比2008年全年新增貸款量多出5.55萬億元，增幅達到124.72%。這新增貸款量是國家刺激經(jīng)濟的有效手段，短期內(nèi)這一投資量的刺激作用可能還不是很明顯，但在未來兩年內(nèi)投資量的刺激作用將會逐步顯現(xiàn)，未來經(jīng)濟的復蘇形式將會穩(wěn)步提高。而且新增的投資量大部分會流入房地產(chǎn)行業(yè)，尤其作為經(jīng)濟、政治、文化中心的北京，對這些新增貸款的吸納量又會居于全國首位?？梢灶A計，在未來的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設會在2010年全面的開花結果。三、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢1、臨沂市規(guī)劃１）《臨沂市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出臨沂市將加快推進城市化進程，著力打造生態(tài)宜居活力城市，實現(xiàn)生態(tài)資源大市向生態(tài)園林城市的轉變提升，使基礎設施進一步完善，城市功能全面增強，人居環(huán)境更加舒適宜人，促進城市的可持續(xù)發(fā)展?！皬娀行模l(fā)展兩帶，建設四個副中心”構建“富裕、平安、文明、生態(tài)、開放、活力”的大臨沂、新臨沂?！笆晃濉逼陂g，臨沂市城市化發(fā)展目標為：2010年全市總人口達到1050萬人，其中城鎮(zhèn)人口達到504萬人，市區(qū)城市人口達到145萬人；2010年城市建成區(qū)面積達到600平方公里，其中市區(qū)155平方公里；2010年城鎮(zhèn)化率達到48%；經(jīng)濟發(fā)展目標：2010年生產(chǎn)總值達到2600億元，人均達到24600元。產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整目標：第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉移人口到2010年累計達50萬人。規(guī)劃期內(nèi)，全市住房建設用地供應總量為1900公頃。規(guī)劃期內(nèi)住宅建設用地供應計劃統(tǒng)計表年度用地項目（個）用地面積（萬m22）200840220200940210201040200201140210201240200合計2001040資料來源：市國土局２）《臨沂市城市總體規(guī)劃（2005-2020年）》中確定：近期（2005—2010年）中心城區(qū)規(guī)劃總人口145萬人，居住用地總面積2075公頃，人均居住用地116平方米，人均居住面積28平方米。規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū)住房面積總需求為1410萬平方米。2009年臨沂市開工建設普通商品房260萬平方米。住房建設總目標（單位：萬㎡）類別普通商品房經(jīng)濟適用房拆遷安置房（新增面積）廉租房2008—20112年82019039010總量1410２、**新區(qū)規(guī)劃１）**新區(qū)規(guī)劃范圍為，東至沂河，西、南至祊河，北至北外環(huán)，規(guī)劃總面積約45平方公里。提高城市環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀藝術水平，建成富有臨沂特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市新區(qū)。２）**新區(qū)規(guī)劃期限為2003—2020年，職能定位為市級行政服務中心、文化中心、體育中心、商業(yè)中心、高新科教區(qū)、濱水休閑度假區(qū)所在地、中高檔住宅區(qū)，近期規(guī)劃用地23.7平方公里，2020年規(guī)劃控制用地52平方公里。新區(qū)規(guī)劃為“三縱兩橫”的發(fā)展結構，三條縱軸是以行政中心為主導，并不斷向北延伸的行政文化發(fā)展軸線；以商業(yè)帶為主導的聯(lián)系行政中心及商業(yè)中心，并向青年路以北繼續(xù)延伸的商住發(fā)展軸線；沿柳青河呈南北向發(fā)展的自然生態(tài)發(fā)展軸線。三條縱向發(fā)展軸是未來新區(qū)發(fā)展的“脊梁”。兩條橫向軸是：商業(yè)中心、購物中心主導的商業(yè)發(fā)展軸；青年路以北社區(qū)商業(yè)中心主導的商業(yè)發(fā)展軸。橫縱發(fā)展軸分別串聯(lián)起了行政中心、文化娛樂中心、商業(yè)中心、購物中心、核心綠地、體育中心6大主要發(fā)展區(qū)域和青年路以北3個社區(qū)商業(yè)服務中心、3個次要發(fā)展區(qū)域。３）**新區(qū)30～50萬人口規(guī)模的中心城區(qū)的建設初具規(guī)模。交通、通訊、能源、水利、環(huán)保等現(xiàn)代化基礎設施建設不斷推進，城市功能更加完善，環(huán)境綜合治理取得實效，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，環(huán)境綜合指數(shù)達到90分以上，常住人口接近40萬人，**新區(qū)現(xiàn)框架基本形成，2007年止，**新區(qū)已累計審核工程合同價123032萬元，審核已完成工程造價127012萬元。30余棟寫字樓拔地而起，匯聚數(shù)百家中外企業(yè)、事業(yè)單位、政府機關，構建起城市商貿(mào)、金融、信息、文化、會展及公共事務集散地，成為臨沂“第一金融中心，中央CBD”，城市經(jīng)濟發(fā)展的靈魂所在。３、項目規(guī)劃內(nèi)容的銜接和協(xié)調(diào)１）規(guī)劃銜接根據(jù)臨沂市城市規(guī)劃管理有關規(guī)定及《臨沂市城市總體規(guī)劃（2003-2020年）》的規(guī)劃要求，結合臨沂市規(guī)劃局、**新區(qū)指揮部給出的本項目的規(guī)劃設計條件，本項目規(guī)劃目標是立足于以人為本和尊重與保護環(huán)境的基礎上，將**廣場打造成為**新區(qū)當?shù)氐臉酥拘愿邫n商業(yè)。本項目依據(jù)臨沂市規(guī)劃局、**新區(qū)指揮部對本項目給出的規(guī)劃設計條件，已經(jīng)對項目總平面布置進行了周詳?shù)恼撟C和合理的規(guī)劃，使項目規(guī)劃、布局與**新區(qū)規(guī)劃相匹配。其具體規(guī)劃包括項目總平面規(guī)劃、綠地系統(tǒng)規(guī)劃、豎向系統(tǒng)規(guī)劃、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以及單體建筑規(guī)劃等。臨沂市規(guī)劃局、**新區(qū)指揮部對臨沂市**新區(qū)**廣場項目地塊土地利用做出用地控制指標。項目的土地使用只須在總體上符合控制指標的，在局部上可適當調(diào)整土地利用強度。項目地塊的規(guī)劃技術經(jīng)濟指標需滿足以下要求：①建筑密度（D）：≤0.39%；②容積率（FAR）：≤6.99；③綠地率（GR）：≥37.4%；④建筑層數(shù)及高度：宜≤49層，限高188米。本次**廣場項目目在用地強度度上比較大，但但不會影響項項目符合土地地利用控制指指標。經(jīng)臨沂沂市規(guī)劃局、**新區(qū)指揮部審核通過了本項目的規(guī)劃建筑密度為0.39%，容積率為6.99，綠地率為37.4%，建筑最高層數(shù)為49層。２）布局協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民民經(jīng)濟和社會會發(fā)展中的先先導性行業(yè)、支支柱性產(chǎn)業(yè)，也也就是說要發(fā)發(fā)展一個地區(qū)區(qū)必然是房地地產(chǎn)行業(yè)先行行，有了房，才才可以居、才才可以工、才才可以商。要要實現(xiàn)20110年城鎮(zhèn)化率率達到48%,這樣的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進程推進進就必然需要要大量的住宅宅，故在***新區(qū)發(fā)展房地地產(chǎn)是一項關關乎人民生活活水平提高、關關乎社會進步步發(fā)展的大事事。本項目不僅位于***新區(qū)片區(qū)重點點發(fā)展方向的的位置上，而而且還剛好處處于市政組團中心心區(qū)內(nèi)，戰(zhàn)略略意義重大。如如何搞好本項項目，是關系系到如何把***新區(qū)區(qū)城市總總體規(guī)劃變?yōu)闉楝F(xiàn)實的關鍵鍵一步?？梢?，本項目的適適時而為是順順應了**新區(qū)的城市規(guī)規(guī)劃發(fā)展的。項項目所處位置置屬于市政組團重點點發(fā)展的區(qū)域域，其開發(fā)建建設可作為新新城開發(fā)建設設的排頭兵，一一方面配合了了規(guī)劃居住區(qū)區(qū)的實施，另另一方面配合合了規(guī)劃區(qū)內(nèi)商業(yè)的發(fā)發(fā)展需要?？傮w來說，項目與與有關國民經(jīng)經(jīng)濟與社會發(fā)發(fā)展規(guī)劃以及及**新區(qū)區(qū)城市總總體規(guī)劃是比比較銜接和協(xié)協(xié)調(diào)的。５、房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的方向１）企業(yè)中心全面面轉移。早期，房地產(chǎn)業(yè)是是勞動密集型型企業(yè)，對資資金、技術、人人才的需求遠遠低于低廉、充充足的勞動力力和優(yōu)惠寬松松的稅收環(huán)境境的需求。在在發(fā)展到一定定規(guī)模后，房房地產(chǎn)業(yè)開始始尋求資本、信信息、技術、人人才等企業(yè)快快速發(fā)展的新新生產(chǎn)要素，而而這些往往是是在企業(yè)的誕誕生地找不到到的。２）上下游開始對對接。隨著經(jīng)濟實力與技技術力量的發(fā)發(fā)展，一些房房地產(chǎn)企業(yè)已已經(jīng)不再是簡簡單地處在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一個個節(jié)點上（如如建材等），而而是擁有了自自己的一些核核心技術，企企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布布局開始向相相對完整的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈方向擴擴張。３）開發(fā)模式發(fā)生生革命。在對發(fā)達國家的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)追趕中，中中國的房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)在有片面面重視產(chǎn)品技技術與質(zhì)量，而而對生產(chǎn)模式式等柔性的工工藝技術重視視不夠。在信信息技術的促促進下，世界界房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)將從大規(guī)模模生產(chǎn)模式轉轉向大規(guī)模定定制（大規(guī)模模定制能給用用戶提供個性性化的產(chǎn)品）模模式的改變。４）信息產(chǎn)品進入入房地產(chǎn)終端端?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)終端端產(chǎn)品簡單地地存在著，在在使用中基本本上只發(fā)揮相相對單一的功功能。而隨著著信息技術的的發(fā)展，在以以后的10年中，信信息技術將廣廣泛地應用到到房地產(chǎn)的最最終產(chǎn)品中。一一些舊的樓宇宇也要進行網(wǎng)網(wǎng)絡化的升級級，產(chǎn)品信息息化（全面數(shù)數(shù)字化將擁有有網(wǎng)絡核心）成成為網(wǎng)絡的終終端。水泥鋼鋼筋的建筑在在網(wǎng)絡的支持持下，將更加加智能化，從從開放的網(wǎng)絡絡中獲得充分分的信息，功功能將更加人人性化。５、項目所在地房房地產(chǎn)市場綜綜述臨沂市從過去的２２00９年三個季度度來看，除一一季度房地產(chǎn)產(chǎn)市場處于相相對低迷的狀狀態(tài)外，二季季度、三季度度出現(xiàn)了明顯顯的復蘇，市市場購銷兩旺旺，房價保持持相對平穩(wěn)，成成交量明顯放放大，商品房房供應和銷售售都有了較快快升溫。２00９年1-9月，臨沂商商品房市場投投放量增幅顯顯著，新增預預售項目98個，296.2萬平方米，36855套；商品房房銷售增長較較為明顯，商商品住宅銷售售勢頭良好。1-9月，完成網(wǎng)網(wǎng)上簽約217.6萬平方米，26394套，金額65.3億元，與去去年同比增長長30%、32.5%、29.5%。1-9月，完成合合同備案213.6萬平方米，26072套，與去年年同比增長26.8%、28.3%；房地產(chǎn)抵抵押登記逐步步回暖，1-9月辦理現(xiàn)房房抵押登記房房屋162.6萬平方米，9854套，與去年年同比增長21.6%、22.4%。在建工程程抵押登記，面面積116.4萬平方米，登登記房屋10903套，與去年年同比增長12.3%、13.8%。臨沂市房房產(chǎn)部門預計計明年在國家家宏觀經(jīng)濟環(huán)環(huán)境不斷向好好的情況下，臨沂市的房地產(chǎn)市場將會保持相對平穩(wěn)的狀態(tài)。由于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展展迅速，使得得社區(qū)和街道道商業(yè)配套嚴嚴重不足，未未來很可能出出現(xiàn)為住宅小小區(qū)開發(fā)商業(yè)業(yè)配套的“補課”行為。早在在幾年前，商商務部就提出出用3至5年時間，在在全國人口過過百萬的166個城市初步步完成社區(qū)商商業(yè)建設和改改造，這無疑疑是對商業(yè)地地產(chǎn)的有利促促進。但經(jīng)過過多年的積累累，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)理性年將成成為主基調(diào)。而而現(xiàn)在的***新區(qū)近幾年的的項目開發(fā)基基本沒有足夠夠的商業(yè)配套套作為支撐，因因此在房地產(chǎn)產(chǎn)項目集中的的**新區(qū)將會會成為新商圈圈繁生并存的的情況存在。臨沂在不斷長大，隨隨著臨沂大發(fā)發(fā)展、大建設設的強力推進進，城市經(jīng)濟濟和城市規(guī)模模的不斷壯大大，人們還迫切需需要越來越多多商業(yè)配套的的服務來滿足足城市發(fā)展的的需求。結合合舊城改造和和**新區(qū)建設設的契機，新新的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目在不斷斷增加，開發(fā)發(fā)商對商業(yè)地地產(chǎn)的開發(fā)熱熱情依然高漲漲。大型商業(yè)業(yè)的開發(fā)涉及及到一個宏觀觀經(jīng)濟環(huán)境的的問題，臨沂沂市經(jīng)濟保持持快速增長，良良好的宏觀經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境為商商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造了有利條條件，但目前前臨沂市的商商業(yè)狀況并沒沒有達到其應應有的發(fā)展水水平，商業(yè)環(huán)環(huán)境與臨沂市市的城市地位位是不相稱的的，商用物業(yè)業(yè)還有相當大大的發(fā)展空間間，這就給地地產(chǎn)商帶來了了一個極好的的發(fā)展機遇。一個城市商業(yè)中心的形成有其條件，與政府的規(guī)劃和商業(yè)定位、民間資本的投資開發(fā)、城市居民的消費習慣等多種因素都密切相關；有形成的必然性與合理性，目前臨沂城市的商業(yè)中心的部分功能正由廣場一帶沿**路向涑河和**新區(qū)一帶轉移。作為整個城市的商業(yè)核心帶，萬興都國際商業(yè)公園、**廣場等大型商業(yè)項目的入市將進一步強化**路在整個城市商業(yè)核心的地位，使其作為一個新城市的中心商業(yè)區(qū)最終形成。從人民廣場銀座百貨開始，像西到華豐世貿(mào)，然后沿街放路向棟，自**路向北到涑河，然后過**路大橋，向北至**廣場，將形成一個“之”字形的黃金商業(yè)帶。大型商業(yè)中心的加入，將打破早期的**路和通達路這種單純的商業(yè)線狀分布，轉向點線并存、點線互動的商業(yè)新格局，依托久隆國際、萬興都商業(yè)公園、華豐世貿(mào)、**廣場等商業(yè)項目的支撐，**路一帶將形成一個嶄新的都市商圈。而地處**新區(qū)中心的**廣場，得天獨厚的核心位置以及32萬平方米的建筑面積，影響也不僅僅是局限于**路，其輻射半徑范圍將覆蓋整個**新區(qū)。臨沂今年有多個大大型商業(yè)項目目推向市場，這這種蓬勃的發(fā)發(fā)展態(tài)勢與政政府的支持是是分不開的，臨臨沂一直以來來是商業(yè)服務務方面相對薄薄弱。在新一一輪城市化進進程中，為增增強臨沂的城城市吸引力和和吸引民間投投資，臨沂市市政府很支持持企業(yè)對商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)，在政策上上也有所優(yōu)惠惠，像華豐世世貿(mào)便是市政政府的重點工工程。本來臨臨沂商業(yè)的市市場空間就很很大，加上政政府的扶持與與推動，這就就給臨沂市商商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展帶來一個個良好契機。2009年，臨沂沂市委、市政政府正式遷入入**新區(qū)，規(guī)規(guī)劃、法院、教教育、衛(wèi)生、銀銀行等數(shù)十個個政府機關、事事業(yè)單位陸續(xù)續(xù)搬遷及開工工建設，不久久，**新區(qū)將以“臨沂第一行行政區(qū)”的中心地位位成為城市最最具社會地位位與發(fā)展前景景的區(qū)域。作作為城市建設設的重要推手手，地產(chǎn)開發(fā)發(fā)無疑是***新區(qū)片區(qū)崛起起的最大推力力。雖此板塊塊啟動較晚，但但土地供應量量、項目規(guī)模模較大,正因如此現(xiàn)現(xiàn)青年路以南的地以經(jīng)不不賣了。隨著新的市委市政政府行政辦公公中心啟用，未未來政府對***新區(qū)新區(qū)區(qū)的建設日益益加大，該區(qū)區(qū)的樓盤具有有巨大的升值值空間。四、項目環(huán)境建設設條件1、建設項目周圍環(huán)環(huán)境現(xiàn)狀1）項目場址自然環(huán)境境條件（1）工程地質(zhì)項目區(qū)域地層主要要為：上部為為第四系河流流相沖洪積粘粘性土、砂土土等覆蓋層，厚厚度一般5~14米；下伏基基巖主要為白白堊系、石炭炭系、奧陶系系地層，其中中白堊系地層層主要巖性為為安山巖、玄玄武質(zhì)安山巖巖、角礫狀安安山巖、粗安安巖，凝灰?guī)r巖以及灰黃色色含礫長石砂砂巖、長石、石石英砂巖等，主主要分布在沂沂河東岸；石石炭系地層主主要為灰黃色色和深灰色粉粉砂巖、粉砂砂質(zhì)頁巖夾細細砂巖、鐵質(zhì)質(zhì)泥巖、鋁土土質(zhì)泥巖、石石灰?guī)r、碳質(zhì)質(zhì)頁巖和煤線線（層）等，主主要沿沂河兩兩側分布；奧奧陶系地層主主要為灰色厚厚層、中厚層層泥晶灰?guī)r，灰灰色、黃灰色色厚層和中厚厚層細晶白云云巖夾粉晶白白云巖以及中中厚層粉晶、灰灰質(zhì)、泥質(zhì)白白云巖等，主主要分布在沂沂河西岸。本本區(qū)地層產(chǎn)狀狀平緩，傾向向北東20~40度左右，傾傾角10~40度。巖體中有有中生代燕山山晚期侵入巖巖分布，主要要為閃長巖、煌煌斑巖、二長長斑巖等，呈呈巖脈狀展布布于基巖中。（2）項目地貌現(xiàn)狀擬建場地位于臨沂沂市**新區(qū)**街以北、***路以東地塊塊內(nèi)，環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅，交通便便利。項目現(xiàn)主要為為拆遷場地，整整體地形較平平坦開闊，自自然地面相對對高程68.444~70.112米；場地原始始地貌形態(tài)為為沂河I級階地。（３）氣象及水文文條件（A）水文條件項目位于沂河以西西的祊河北岸岸。沂河為勘勘區(qū)內(nèi)主要地地表水水系，區(qū)區(qū)域劃分屬淮淮河流域。沂沂河主源發(fā)源源于沂源、蒙蒙陰、新泰交交界處的老松松山北麓，流流經(jīng)沂水、沂沂南、**、河東、羅羅莊、蒼山、郯郯城等縣區(qū)，流流入江蘇省境境內(nèi)后注入黃黃海，全長5570公里，臨沂境境內(nèi)流長2887.5公里，最大流流量154000立方米每秒（1957年）。較大大支流有東汶汶河、蒙河、柳柳青河、祊河河、涑河、李李公河、白馬馬河等，流域域面積10790余平方公里里，水資源豐豐富。河水與與地下水之間間水力聯(lián)系密密切，對建筑無影影響。（B）氣象條件本項目所在的***新區(qū)區(qū)水資源源豐富。當?shù)氐貧夂驅(qū)倥瘻販貛О霛駶櫦炯撅L大陸性氣氣候，具氣候候適宜，四季季分明，雨量量充足，陽光光充分等特點點，年平均氣氣溫11.8--13.3度之間，極極端最高氣溫溫36.5，最低氣溫-11.1，年降水量746.77-979..2毫米左右，土土壤結凍期為為85-1440天，無霜期期一般189-2230天。全區(qū)冬冬季干冷、春春旱多風、夏夏熱多雨、晚晚秋又旱之特特點。（4）生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀本項目地塊屬于拆拆遷場地，經(jīng)經(jīng)現(xiàn)場勘踏，無植被、喬木、珍貴野生動植物，區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)敏感程度較低。2、生態(tài)環(huán)境影響分析析本項目無嚴重或者者大量的污染染物排放。項項目導致的噪噪聲污染、水水污染、大氣氣污染、固體體廢棄物污染染簡略分析見見下。1）項目噪聲污染分析析（1）施工擾民是施工工工地最為嚴重重的污染因素素主要有施工機械設設備噪聲和開開挖基礎樁孔孔的爆破聲。這這些噪聲源的的聲級值最高高可達105dBB(A)以上，其噪噪聲傳到施工工場界的噪聲聲值將會超過過《建筑施工工場界噪聲限限值標準》（GB125523-900）中的噪聲聲限值。（2）項目在建成后的運運營期間的主主要噪聲來源源有：項目建成后的噪聲聲源有：（1）機械設備噪噪聲源：各類水泵、風風機、備用發(fā)發(fā)電機、居民民空調(diào)機等。（2）交通噪聲源：主要來自于進出小區(qū)內(nèi)的車輛。（3）公建場所噪聲；商鋪等的生活噪聲。項目營運期主要機機械設備噪聲聲源1米處的噪聲聲級見表4-4，交通噪噪聲的噪聲級級見表4-5。表4-4機機械設備和公公建場所生活活噪聲產(chǎn)生源源強一覽表序號污染物排放點噪聲值[dB(AA)]1各類水泵、風機、發(fā)發(fā)電機等70～852停車場72～75表4-5交通噪聲源行駛條件車輛加速行駛勻速行駛L10L50δL10L50δ中客車86.984.12.2277.076.53.34小轎車83.180.82.0372.071.51.79摩托車89.785.43.3179.378.82.62大客車87.985.22.1384.181.71.89載重汽車90.186.72.6884.681.82.192）項目大氣污染分析析（1）項目在施工期間的的大氣污染源源主要是揚塵，其次次還有施工機機械和運輸車車輛作業(yè)時排排放的尾氣以以及施工燃油油燃氣的廢氣氣。建筑施工工揚塵來源于于以下方面：：土方和基礎礎開挖的揚塵塵、建筑材料料在運輸、裝裝卸、加工過過程中的揚塵塵等。建筑揚揚塵的危害，首首先是直接危危害現(xiàn)場施工工工人的健康康，其次隨風風吹揚傳向四四周又會影響響鄰近居民的的生活環(huán)境的的空氣清新，并并影響市容衛(wèi)衛(wèi)生。對于建建筑揚塵污染染，必須通過過嚴格施工管管理，采取避避免揚塵和控控制揚塵范圍圍等措施加以以控制。（2）項目在運營期間產(chǎn)產(chǎn)生的廢氣主主要有機動車車尾氣和炊事事煙氣進入該區(qū)的機動車車主要是小型型汽車和摩托車。小小區(qū)內(nèi)地面停停車庫有車位位109個，小區(qū)外外地面停車庫庫有車位60個，地下停停車位有274個，共有車車位443個。機動車尾尾氣的主要污污染物有：SO2、NOX（以NO2計）、CO、HC等，類比廣廣州市機動車車（小型車）運運行時的污染染物排放系數(shù)數(shù)如下：SO2：0.1688g/輛·km，NO2：2.2g/輛·km，CO：17.8gg/輛·km，HC：3.5g/輛·km（時速以每每小時16公里計）按每個車位平均每每天有車進出出各兩次計算算。為方便計計算起見，停停車場入口至至停車位距離離均以150米計。按照以上參數(shù)計算算，本項目機機動車尾氣污污染物的產(chǎn)生生情況見表4-6。表4-6項目機動車尾氣污污染物產(chǎn)生情情況一覽表類型項目污染物SO2NO2COHC共443個停車位排污系數(shù)（g/輛輛·km）0.1682.217.83.5日排放量(kg//d)0.0450.5904.7740.939年排放量(t/aa)0.0160.2151.7420.347炊事煙氣包括燃料料燃燒產(chǎn)生的的火煙和烹飪飪產(chǎn)生的油煙煙。項目每天的用氣量量約為2988.1Nm3/d，燃氣煙氣氣中污染物的的排放源強，如如表4-7所示，排放放時段主要集集中在早晨1小時、中午1小時及傍晚2小時等3個時段內(nèi)。表4-7燃氣污染物排放源源強污染物SO2NO2煙塵排放系數(shù)：kg//100000m31.06.32.4日排放量：kg//d0.0300.1880.072年排放量：t/aa0.0110.0690.0263）項目水污染分析（1）施工期產(chǎn)生的廢水水包括施工人員的生生活污水和施施工本身產(chǎn)生生的廢水，施施工廢水主要要包括土方階階段降水井的的抽排積水，結結構階段混凝凝土養(yǎng)護排水水，以及各種種車輛沖洗水水。（2）營運期產(chǎn)生的廢水水項目投入使用后，小區(qū)內(nèi)除綠化用水外，其他用水都將形成廢水排放，主要為飲食業(yè)、居民與商業(yè)生活污水。4）項目固體廢棄物分分析（1）施工期固體廢棄物物主要為施工人員的的生活垃圾、開開挖基礎產(chǎn)生生的大量余泥泥、施工渣土土及損壞或廢廢棄的各種建建筑、裝修材材料（如碎石石、木竹廢料料等）。（2）項目建成后產(chǎn)生的的固體廢物主要有居民和商鋪鋪經(jīng)營人員的的生活垃圾。按按居民人均每每天產(chǎn)生的垃垃圾1kg計，則項目每天天生活垃圾的的產(chǎn)生量為11.228噸噸，合4488.22t//a。商鋪經(jīng)營人人員（以1人/10㎡計）每天天生產(chǎn)的垃圾圾0.5kgg計，則每天天產(chǎn)生生活垃垃圾100kg，合36.5tt/a。生活垃圾，根根據(jù)其主要成成份可為以下下2類：（A）普通垃圾，主要有有：廢紙、果果皮、碎玻璃璃或玻璃瓶、塑塑料制品、塑塑料飲料罐等等；（B）金屬廢物，主要有有：易拉罐、廢廢金屬等。3、生態(tài)環(huán)境保護措施施1）聲環(huán)境保護措施（1）施工期噪聲的污染染防治措施根據(jù)施工期間的各各種噪聲污染染源的特點，提提出施工期噪噪聲污染防治治對策。本項項目建設單位位、施工單位位將嚴格按照照臨沂市對施工工時環(huán)境保護護的有關規(guī)定定執(zhí)行對施工工過程中產(chǎn)生生的噪聲防治治措施，確保保施工期噪聲聲符合《建筑施工場界界噪聲限值》（GB12523-90）各時段限值。（A）盡量選用低噪聲機機械設備或帶帶隔聲、消聲聲的設備。（B）施工部門應合理理安排施工時時間和施工場場所，避免多多臺施工機械械同時開工，高高噪聲作業(yè)區(qū)區(qū)應遠離環(huán)境境敏感點，并并對設備定期期保養(yǎng)，嚴格格操作規(guī)范。在在施工邊界，特特別是周圍住住在樓附近設設置臨時隔聲聲屏障或豎立立大型廣告牌牌，以減少噪噪聲影響。（C）施工運輸車輛進進出應合理安安排，盡量避避開噪聲敏感感區(qū)，盡量減減少交通堵塞塞。（D）在有市電供給的的情況下禁止止使用柴油發(fā)發(fā)電機組。（E）以鉆樁機代替沖沖擊打樁機，以以焊接代替鉚鉚接，以液壓壓工具代替氣氣壓沖擊工具具。（F）在挖掘作業(yè)中，盡盡量避免使用用爆破方法。（G）嚴禁高噪聲設備備在休息時間間（中午和夜夜間）作業(yè)。施施工單位在工工程開工前15天內(nèi)向有審審批權的環(huán)境境保護部門提提出申報，并并說明擬采用用的防治措施施。（H）施工范圍采用文文明施工圍蔽蔽進行施工現(xiàn)現(xiàn)場圍蔽，以以降低施工作作業(yè)對周圍環(huán)環(huán)境的干擾與與影響。（2）項目運營期間噪聲聲污染防治措措施本項目在運營期間間計劃對噪聲聲源采取隔音音、消音和降降音等措施，確確保項目在運運營期間噪聲聲達到《城市市區(qū)域環(huán)境噪噪聲標準》（GB123348-19993）4類標準的要要求。(A)機械設備噪聲源的的控制選用低噪音機型，泵泵進、出水管管用軟接頭，并并作減振處理理。(B)交通噪聲源的控制制a、通過對小區(qū)道路路的合理布局局和規(guī)劃，對對進出車輛合合理組織和疏疏導，保證小小區(qū)的高綠化化率，在小區(qū)區(qū)周邊及道路路兩旁種植較較以高大的綠綠樹，隔阻噪噪聲。b、禁止車輛小區(qū)內(nèi)內(nèi)鳴笛，控制制小區(qū)內(nèi)行駛駛車速。項目本身的噪聲源源噪聲級不大大，經(jīng)過采取取以上噪聲削削減措施，加加上距離衰減減等原因，對對周圍的聲環(huán)環(huán)境影響也不不大。2）大氣環(huán)境保護措施施（1）施工期環(huán)境空氣污污染防治措施施A、開挖、鉆孔和拆拆遷過程中，灑灑水使作業(yè)面面保持一定的的濕度；對施施工場地內(nèi)松松散、干涸的的表土，經(jīng)常常灑水防止粉粉塵；回填土土方時，在表表層土質(zhì)干燥燥時適當灑水水，防止粉塵塵飛揚。（B）、加強回填土方堆堆放場的管理理，制定土方方表面壓實、定定期噴水、覆覆蓋等措施；；不需要的泥泥土，建筑材材料棄渣及時時運走，不長長時間堆積。（C）、運土卡車及建筑筑材料運輸車車按規(guī)定配置置防灑落裝備備，裝載適當當，保證運輸輸過程中不散散落；并規(guī)劃劃好運輸車輛輛的運行路線線與時間，盡盡量避免在繁繁華區(qū)、交通通集中區(qū)和居居民住宅等敏敏感區(qū)行駛。（D）、運輸車輛加蓬蓋蓋，且出裝、卸卸場地前將先先沖洗干凈，減減少車輪、底底盤等攜帶泥泥土散落路面面。（E）、對運輸過程中散散落在路面上上的泥土及時時清掃，以減減少運行過程程中的揚塵。（F）、施工過程中，嚴嚴禁將廢棄的的建筑材料作作為燃料燃燒燒。工地食堂堂應使用液化化石油氣或電電炊具，不能能使用燃油炊炊具。（G）、施工結束時，及及時對施工占占用場地恢復復地面道路及及植被。（2）項目運營期間大氣氣污染防治措措施項目擬采取以下的的機動車尾氣防防治措施：（A）、采取合理的措措施疏導進小小區(qū)機動車，限限制尾氣排放放情況差的機機動車入?yún)^(qū)，盡盡量減少尾氣氣排放。（B）、合理規(guī)劃車場場內(nèi)機動車車流方方向和建筑物物布局，使之之有利于機動動車尾氣的擴擴散。（C）、在建項目周圍圍應加強綠化化，充分利用用植被具有既既美化環(huán)境和和凈化機動車車尾氣等廢氣氣的作用，選選種吸收廢氣氣效果較好的的樹種，以達達到凈化環(huán)境境的作用。由于該廢氣排放量量較小，影響響有限，只要要合理安排機機動車停泊和和完善周邊綠綠化，則機動動車尾氣對周周圍的環(huán)境影影響不大。廚房烹飪時產(chǎn)生的的油煙主要是是食物烹飪、加加工過程中揮揮發(fā)的油脂、有有機質(zhì)及其加加熱分解或裂裂解產(chǎn)物，油油煙廢氣經(jīng)抽抽油煙機抽出出由居民樓內(nèi)內(nèi)置煙井引至至樓頂排放，故故油煙廢氣對對周圍的環(huán)境境影響不大。3）水環(huán)境保護措施（1）施工期水污染防治治措施工程施工期間，施施工單位應嚴嚴格執(zhí)行《建建設工程施工工場地文明施施工及環(huán)境管管理暫行規(guī)定定》，對地面面水的排放進進行組織設計計，嚴禁亂排排、亂流污染染道路、環(huán)境境或淹沒市政政設施。施工工時產(chǎn)生的泥泥漿水及沖孔孔鉆孔樁產(chǎn)生生的泥漿未經(jīng)經(jīng)處理不得隨隨意排放，不不得污染現(xiàn)場場及周圍環(huán)境境。在回填土土堆放場、施施工泥漿產(chǎn)生生點應設置臨臨時沉砂池，含含泥沙雨水、泥泥經(jīng)漿水沉砂砂池沉淀后排排放。施工工工地的糞便污污水需經(jīng)三級級厭氧化糞池池處理；工地地食堂污水需需經(jīng)隔油隔渣渣處理后方可可排放。（2）運營期水污染防治治措施由于本項目排放的的污水水量少少，污染物簡簡單，經(jīng)預處處理后，排入入驛崗污水處處理廠處理，經(jīng)經(jīng)污水處理廠廠處理達標后后，各污染的的排放量很少少，排放總量量在污水處理理廠占的比例例很低，控制制范圍之內(nèi)，對對受納水體的的影響較小。4）固體廢棄物處理措措施（1）施工期固體廢棄物物防治措施（A）、施工單位向當?shù)氐叵嚓P部門申申請，按規(guī)定定辦理好余泥泥渣土排放的的手續(xù)，獲得得批準后方可可在指定的受受納地點棄土土。（B）、車輛運輸散體物物料和廢棄物物時，必須密密閉、包扎、覆覆蓋，不得沿沿途漏撒；運運載土方的車車輛必須在規(guī)規(guī)定的時間內(nèi)內(nèi)，按指定路路段行駛。、占也江最山地場設、中雨棄棄應利按的措以圍響（2）項目運營期間固體體廢棄物防治治措施清送的點部揀的部時市場回分廢塑屬等收監(jiān)活輸止和裝理生放期臭害進其影上本的般活毒少取不環(huán)顯4、外（內(nèi)）環(huán)境對本本建設項目的的影響1）外環(huán)境污染源及對對本項目的影影響環(huán)和結項的質(zhì)足要天不污此對影小的及響飪油且口對的構時綠居于經(jīng)擴的距和聲可道車聲不本：取措可目多化染選密空滯一樹應考筑邊定縮時室計盡環(huán)感能這2）內(nèi)環(huán)境污染源及對對本項目的影影響染機和泵備噪（1）機動車尾氣及噪聲聲駛生噪一影限放機加車換喇綠可程其（2）水泵、風機、備用用發(fā)電機噪聲聲水泵備均音減處墻不良5、特殊環(huán)境影響沒化然景然本此析第三章項目對公公共設施需求求影響分析一、項目對公共設設施的需求１、道路交通1）道路現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)交通縱橫交交織，道路寬闊、整整潔、通達四方，區(qū)內(nèi)公路、鐵鐵路、航空等等交通網(wǎng)絡四四通八達，京京滬高速公路路縱貫南北，8條主干道合合連縱橫，9座城市景觀觀大橋出口全全部通車，自自**車行抵達達汽車站僅需需5分鐘，抵達達火車站僅需需10分鐘，抵達達機場僅需15分鐘，距日東東高速公路、膠膠新鐵路不足足10公里。距傳統(tǒng)商圈圈人民廣場商商圈僅十分鐘鐘車程。2）交通設施現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有交通設設施較少，公公共交通及靜靜態(tài)交通設施施缺乏，公共共交通僅１００路、２５路路公交車。２、給水該地區(qū)供水量較小小，僅能滿足足現(xiàn)有用水要要求。３、排水區(qū)域內(nèi)雨水、污水水干管規(guī)劃科科學，布局合合理，能滿足足本項目對排排水的需要。（4）電力本項目近期需臨時時用電負荷約約為千瓦，項項目建成后需需正式用電負荷約為為千瓦。（5）電信郵政1）現(xiàn)狀電信水平及及電信設施區(qū)域內(nèi)電信管網(wǎng)規(guī)規(guī)劃科學，布布局合理，能能滿足本項目目對電信的需需要。2）郵政設施區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有郵政設設施較少，郵政局所布布點過少，造造成服務半徑徑過大，居民民通郵困難。（6）燃氣區(qū)域內(nèi)天燃氣管道道規(guī)劃科學，布布局合理，能能滿足本項目目對燃氣的需要。；（7）暖氣區(qū)域內(nèi)暖氣管道規(guī)規(guī)劃科學，布布局合理，能能滿足本項目目對暖氣的需要。（８）環(huán)衛(wèi)與消防區(qū)域內(nèi)的消防任務由武警警消防臨沂支支隊**大隊負責，能能滿足本項目目對消防的需需要。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生的垃圾圾清運到垃圾處理廠廠做統(tǒng)一處理理，能滿足本本項目對環(huán)衛(wèi)衛(wèi)的需要。（９）醫(yī)療設施區(qū)域內(nèi)有**新區(qū)區(qū)醫(yī)院、南坊坊醫(yī)院等3個醫(yī)院及8個社區(qū)醫(yī)療服務務中心，能滿滿足本項目對對醫(yī)療的需要要。二、項目住戶子女女教育解決方方案按規(guī)定項目住戶子子女可在南坊坊街道幼兒園園、**小學、16中、17中、新4中（新4中系臨沂市市重點中學）接受完從幼兒園至高中的教育。同時現(xiàn)**新區(qū)有小學13所、初中4所、高中2所也可供業(yè)主選擇。三、項目公共體育育設施和交通通設施的解決決方案四、項目物業(yè)管理理1、物業(yè)管理要點本案為高檔商業(yè)項項目,更需要以軟軟性服務來體體現(xiàn)物業(yè)的品品質(zhì),故應做到以下下幾：由自己組建物業(yè)管管理公司來管管理，為本案案在市場中樹樹立良好的品品牌形象鋪平平道路；本項目除了提供最最基本的物業(yè)業(yè)管理服務外外，還應提供供各種專項服服務、代辦及及代理服務等等其他更為豐豐富的內(nèi)容（針針對不同服務務項目可適當當收費）；物業(yè)管理公司在先先期就介入本本項目，參與與設施設備的的選定及招投投標工作；物業(yè)公司更多的注注重本項目社社區(qū)文化的建建設，社區(qū)文文化工作是為為業(yè)主提供的的一項重要的的增值服務、一一所物業(yè)擁有有良好的生活活方式、文化化氛圍和文化化底蘊，會使使該物業(yè)的品品牌知名度和和品牌美譽度度得到更進一一步的提升，給給物業(yè)注入一一種強大的文文化內(nèi)涵，亦亦會帶來物業(yè)業(yè)的增值。2、物業(yè)管理服務內(nèi)容容建議1）服務內(nèi)容分類建議議物業(yè)管理服務一般般分為公共性性服務、特約約性服務和公公眾代辦性服服務。具體到本項目，物物業(yè)管理服務務內(nèi)容建議提提供如下服務務：（１）公共性服務務信件報刊收發(fā)、分分揀、遞送服服務；公共區(qū)域的保潔、保保安、綠化；；化糞池清掏；房屋/樓宇及小區(qū)/樓宇宇周邊共用部部位共用設施施設備的日常常運行維護；；小區(qū)/樓宇的日常管理。物業(yè)人員的叫車服服務注：業(yè)主必須交納納公共性服務務費。（２）特約性服務內(nèi)容室內(nèi)設施設備（電電器、管道、家家具）的維修修、定期保養(yǎng)養(yǎng)服務；信函電報及報刊速速遞；物品搬運服務（特特指在公寓內(nèi)）；訂餐及送餐服務；；衣物洗燙；家政服務；接送子女上學；幼兒托管及老人陪陪伴；商務服務（包括打打字、復印、傳傳真等）；各種代辦及代理服服務（如代購購商品,代聘家教,預定飛機、火火車、船票,報刊訂閱,電話安裝,房屋轉讓出出售、出租并并代辦手續(xù)……）。注：特約性服務費費用應由雙方方協(xié)定，實行行調(diào)節(jié)價管理理。（３）針對性服務針對寫字樓可加入入針對性的綠綠化養(yǎng)護（樹樹木養(yǎng)護、修修剪、防滅蟲蟲、澆灌）針對酒店式公寓可可以加入露臺臺園藝設計、園園藝培植及保保養(yǎng)、租擺；；注：針對性服務費費用可以由雙雙方協(xié)定，實實行調(diào)節(jié)價管管理。（４）代辦性服務物管公司可接受委委托代繳水、電電、氣、暖氣氣、有線電視視等費用的服服務。（５）特別服務提供專業(yè)管家式服服務，為業(yè)主主提供個性化化的服務并跟跟蹤到位。3、物業(yè)費用建議周邊項目的專項研研究顯示，本本項目周邊項項目平均物業(yè)業(yè)費為2.47元/平方米·月；臨沂市場上類似項項目的專項研研究顯示，平平均物業(yè)費為為2.93元/平方米·月；本項目物業(yè)費分產(chǎn)產(chǎn)品制定，各各產(chǎn)品價格區(qū)區(qū)間如下：寫字樓：2.8元元/平方米至3.2元/平方米；高端公寓：2.22元/平方米至2.5元/平方米；酒店式公寓：2..5元/平方米至3元/平方米。第四章項目分析析及市場定位位一、項目SWOTT分析.項目優(yōu)勢項目地處**新區(qū)區(qū)中心腹地，地地段優(yōu)勢得天天獨厚；項目離市政中心廣廣場2000米，享市政政大配套，并并有獨特的景景觀資源：項目緊鄰**路這這條臨沂交通通南北大動脈脈，并緊鄰***街、**街，交通通優(yōu)勢明顯；；市場的稀缺性和唯唯一性，***新區(qū)能與***廣場競爭的的同類型、同同檔次、同規(guī)規(guī)模的商業(yè)廣廣場目前沒有有。開發(fā)商臨沂**置置業(yè)有限公司司經(jīng)濟實力雄雄厚，用自有有資金及銀行行貸款進行項項目開發(fā)，為為項目的成功功提供了實力力保障；.項目劣勢容積率高、規(guī)劃難難度大、密度大、周邊無自然然景觀、周邊環(huán)境噪噪音大。.項目機會南坊撤鎮(zhèn)建街道辦辦，是南訪城城市化進程的的重要標志，區(qū)區(qū)位地位的變變化必將人口口的增加，投投資的增大，住住房需求的旺旺盛，從而形形成對商業(yè)樓樓盤的具大需需求。隨著臨沂市政府新新辦公大樓、市市級部門在***新區(qū)辦公公場地的使用用，**新區(qū)高端端商業(yè)樓盤的的興建，必將將使**新區(qū)的魅魅力大增；臨沂經(jīng)濟的發(fā)展，近幾年，臨沂的經(jīng)濟獲得了長足的發(fā)展，經(jīng)濟增長速度遠遠高于中國城市增長的平均水平。臨沂市旅游業(yè)的蓬蓬勃發(fā)展，臨臨沂作為我國國重要的觀光光旅游地區(qū)，旅旅游產(chǎn)業(yè)也將將取得較高的的發(fā)展速度，紅紅色風情，綠綠色**，文韜武武略，地質(zhì)奇奇觀四大旅游游主題日益突突出，并成功功入圍由中國國旅游電視協(xié)協(xié)會，中央電電視臺等主辦辦“2006中國最令人人向往的地方方”50強。這為為臨沂酒店業(yè)業(yè)的發(fā)展提供供了良好的機機會。.項目威協(xié)項目的主要威脅來來自現(xiàn)階段將將要上市的同同質(zhì)物業(yè)對潛潛在客戶的分分流從市場空白點出發(fā)發(fā)，打造片區(qū)區(qū)引領性物業(yè)業(yè)，差異化營銷銷，全面拔高高形象，以運運營者、領導導者姿態(tài)面向向市場，著力力打造小區(qū)品品質(zhì)，即對外外圍產(chǎn)品的營營造，加強項項目自身比較較優(yōu)勢，突破破現(xiàn)有價格體體系，合理安安排各種物業(yè)業(yè)綜合比例，以以小風險高品品質(zhì)住宅的開開發(fā)，降低風風險，增加收收益；提高產(chǎn)產(chǎn)品附加值，特特別是小區(qū)景景觀塑造，變變相降低單位位成本，從而追求利利潤最大化是是項目定位方方向所在。二、市場定位１、項目市場定位位項目市場定位，需需要總體上為為項目面市尋尋求一個切入入口。根據(jù)項項目實際情況況，市場定位位思考如下：：臨沂目前沒有五星星級酒店；臨臨沂市處于高高速發(fā)展的階階段，市場需需求高端酒店店的出現(xiàn)；項項目所在地位位置條件優(yōu)越越，完全適合合以高星級的的形象出現(xiàn)；；；從投資及回報的平平衡點看，爭爭取高端的消消費群體，有有利于回報期期的縮短；本項目所在地不缺缺少高消費群群體，采用五五星級酒店形形象，利于獲獲取更高的營營業(yè)收益，利于帶動餐餐飲、客房、會會議、娛樂、康康體等的整體體經(jīng)營，創(chuàng)造造更高的經(jīng)濟濟效益；市場定位為：臨沂沂市首席商務務公寓MALL大眾廣場，一一個集酒店、購購物、娛樂休休閑、飲食、辦辦公、居住于于一體的高端端購物廣場。高速發(fā)展的**新新區(qū)吸引著大大量知名開發(fā)發(fā)商涌入。高高檔住宅和大大型居住區(qū)林林立，城市別別墅、花園洋洋房、景觀公公寓隨處可見見，濱河景觀觀帶的大尺度度綠化、現(xiàn)代代時尚的建筑筑群、生態(tài)化化標準的基礎礎設施，造就就一座布局合合理、功能完完善、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的活力新新城。地塊位于**新區(qū)區(qū)商圈的中心心地帶，***路東側，商商業(yè)發(fā)達和人人氣充足是主主要特征和先先天優(yōu)勢。充充分利用這種種特征，將其其轉化成***新區(qū)稀缺地地段的優(yōu)質(zhì)資資源，打造一一個集酒店、購購物、娛樂休休閑、飲食、辦辦公、居住于于一體的高端端購物廣場。２、項目產(chǎn)品定位本項目建設內(nèi)容批批復為高檔商商業(yè)寫字樓、五五星級酒店及及酒店式公寓寓、高檔公寓寓樓、高檔購購物中心。地塊周邊樓盤產(chǎn)品品一覽：產(chǎn)品名稱產(chǎn)品定位上海街寫字樓+購物中心心+住宅由此可見，區(qū)域內(nèi)內(nèi)物業(yè)類型豐豐富，以商業(yè)業(yè)為主，高投投資收益是普普遍采取的定定位。綜合本地塊特征，產(chǎn)產(chǎn)品定位思考考如下：**新區(qū)商圈時尚尚生活特區(qū)項目所在區(qū)域交通通便利、配套套齊全，居住住人口稠密，是是一個標準的的“優(yōu)質(zhì)生活圈”。**是臨沂公公務員小區(qū)最最匯聚的地區(qū)區(qū)，公安、銀銀行、衛(wèi)生等等系統(tǒng)十余個個公務員小區(qū)區(qū)匯聚**。他們在在**投資興業(yè)業(yè)、居住生活活、商務辦公公，形成龐大大的衣、食、住住、行、商、辦辦的消費鎖鏈鏈，繁榮整個個區(qū)域的經(jīng)濟濟產(chǎn)業(yè)鏈。本項目需依托***新區(qū)商圈資資源，打造一一個適宜高檔檔商業(yè)寫字樓樓、五星級酒酒店及酒店式式公寓、高檔檔公寓樓、高高檔購物中心心具有極大投投資潛力的時時尚生活特區(qū)區(qū)。本項目依托**新新區(qū)急需商圈圈成熟的商業(yè)業(yè)配套和超高高的人氣，以以高檔商業(yè)寫寫字樓、五星星級酒店及酒酒店式公寓、高高檔購物中心心、公寓居住功功能的形象切切入，同時提提升其投資價價值，兼考慮慮部分居住功功能。３、項目客戶群體體定位房地產(chǎn)項目的客群群主要包括：：主力客群、輔輔助客群、延延伸客群。主力客群——投資資者投資者看中的是本本項目絕版地地段帶來的廣廣闊投資前景景，適合大型型商業(yè)、高端端居住、商務務辦公，擁有有較豐厚的資資金回報。輔助客群——中青青年城市中產(chǎn)產(chǎn)階級在本案及周邊工作作生活，崇尚尚方便、快捷捷、高效的現(xiàn)現(xiàn)代生活方式式，事業(yè)處于于高速發(fā)展期期，經(jīng)濟較強強的中青年，年年齡在30-45歲，他們的的購房目的是是居住和投資資并重。延伸客群——SOOHO型辦公、特特立獨行但經(jīng)經(jīng)濟實力較強強的年輕人或或年輕家庭交通便捷、商務資資源豐富、辦辦公成本相對對較低，將會會吸引部分SOHO型辦公企業(yè)業(yè)，經(jīng)濟實力力較強的年輕輕人或者年輕輕家庭對這類類高端、時尚尚、便捷的公公寓