物業(yè)管理法規(guī)第4章物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級和服務(wù)等級課件

【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】第一節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立第二節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定物業(yè)第三節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)【本章小結(jié)】【復(fù)習(xí)思考題】【案例復(fù)習(xí)題】第四章物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級和服務(wù)等級【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】1．了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念和性質(zhì)2．熟悉物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)3．了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立條件4．掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)管理規(guī)定5．掌握物業(yè)管理人員資格管理的規(guī)定6．熟悉物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則【引導(dǎo)案例】一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念和性質(zhì)二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立條件四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立程序【引導(dǎo)案例解析】第一節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱的變化.（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為獨(dú)立法人應(yīng)具備的條件一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念和性質(zhì)

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。所謂物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法定資質(zhì)條件和法定程序設(shè)立的，接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)與業(yè)主或業(yè)主委員會訂立的物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)法律規(guī)定，為各類物業(yè)及配套的公共設(shè)施、設(shè)備、公共場地提供專業(yè)化、一體化管理服務(wù)的具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱的變化

對比《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂前后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之所以改名叫物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從某種程度上是配合《物權(quán)法》的精神，突出尊重個人物權(quán)的重要性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際上一直是第三產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)就屬于服務(wù)行業(yè)范疇。做這樣的調(diào)整主要是突出物業(yè)管理首先是服務(wù)。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定得很明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是接受業(yè)主委托，為業(yè)主做服務(wù)?，F(xiàn)在由于部分企業(yè)擺不正自己的位置，使有些業(yè)主感覺到物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是在做服務(wù)，而是在做管理。從物業(yè)管理轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務(wù)，突出了服務(wù)意識，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方關(guān)系的定位更加準(zhǔn)確，把本質(zhì)上的東西在表面形式上體現(xiàn)并深化。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，是一種以營利為目的經(jīng)濟(jì)組織

我國的物業(yè)管理起步較晚。1980年以來，國家逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革。一方面取消住房的實(shí)物分配，鼓勵職工到房地產(chǎn)市場購買住房。另一方面，政府和單位將原有住房以優(yōu)惠的價格向住戶出售，并鼓勵居民將已購公有住房到房地產(chǎn)市場出售換購新的住房。隨著住房制度改革的步步深化，個人擁有住房的比例日益增加，住房產(chǎn)權(quán)多元化格局基本形成。

2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有社會化、專業(yè)化、市場化、經(jīng)營型的特點(diǎn)

隨著住房產(chǎn)權(quán)主體的多元化和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的發(fā)展，住房產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)服務(wù)的要求越來越高，以房管所及單位房管處（科）為中心的公房維修管理體制已經(jīng)完全不能適應(yīng)形勢的變化，已經(jīng)不能滿足產(chǎn)權(quán)人的要求。于是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始自設(shè)物業(yè)管理部門或物業(yè)管理子公司管理自身開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。街道辦事處、大中型企事業(yè)單位也開始自辦物業(yè)服務(wù)企業(yè)為轄區(qū)內(nèi)居民、單位職工提供帶有福利性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。當(dāng)社會對物業(yè)管理的需求越來越高時，按照公司法組建的專業(yè)化的物業(yè)管理公司也應(yīng)運(yùn)而生。在此基礎(chǔ)上，社會化、專業(yè)化、市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制得以確立，并在全國迅速發(fā)展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，表現(xiàn)在消費(fèi)者面前的，更多的是維護(hù)公共秩序，如保潔、保安等，但其最基本的服務(wù)還是負(fù)責(zé)房屋及其設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理。

3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有獨(dú)立的法人資格

實(shí)踐中，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，有的具有獨(dú)立法人資格，如按照公司法組建的物業(yè)服務(wù)公司；有的不具備法人資格，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)設(shè)的物業(yè)服務(wù)部門、物業(yè)服務(wù)分支機(jī)構(gòu)；有的名義上具有法人資格，實(shí)質(zhì)上不能獨(dú)立的行使權(quán)利和承擔(dān)責(zé)任，如一些房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立的子公司。物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于從事經(jīng)營活動的市場主體。作為市場主體，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的主體資格，享有完全的民事權(quán)利能力和行為能力，能夠獨(dú)立的承擔(dān)民事責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備獨(dú)立的法人資格，與其進(jìn)行交易的相對人的合法權(quán)益難以得到有效保障。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)及禁止行為（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利

1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求建設(shè)單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，有權(quán)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)；并在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求建設(shè)單位或業(yè)主委員會移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。

5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)或者物業(yè)服務(wù)資金的，可以依法追繳。

6．物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報酬由雙方約定。

7．物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位委托向終端用戶代收規(guī)定費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。

8．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主規(guī)約的行為，有權(quán)予以勸阻、制止。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)及禁止行為

1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)依照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，并接受業(yè)主監(jiān)督。

2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)做好查驗(yàn)記錄。發(fā)現(xiàn)材料不齊全，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位或業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，并與業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。

3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

4．物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

6．對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告。

7．物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

8．物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

9．物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人，并依法加強(qiáng)監(jiān)督管理。

10．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

11．物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)（包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)），應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價，標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。

12．實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。（一）股東符合法定人數(shù)

設(shè)立公司其股東人數(shù)必須符合法定條件，有限責(zé)任公司的股東人數(shù)必須在50人以下。（二）股東出資達(dá)到法定資本最低限額

注冊資本是物業(yè)服務(wù)公司從事經(jīng)營活動，享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)，是作為公司設(shè)立的“物的要件”。一般說來，注冊資本的大小直接決定公司的經(jīng)營能力和債務(wù)能力。我國有關(guān)法律對各類公司的注冊資本都有明確的規(guī)定。

《公司法》規(guī)定，有限責(zé)任公司最低限額的注冊資有限責(zé)任公司注冊資本的最低限額為人民幣三萬元。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的百分之二十，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在五年內(nèi)繳足。

《公司法》還規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。比如《公司登記管理?xiàng)l例》中規(guī)定：股東不得以勞務(wù)、信用、自然人姓名、商譽(yù)、特許經(jīng)營權(quán)或者設(shè)定擔(dān)保的財產(chǎn)等作價出資。

股東或發(fā)起人用非貨幣出資時，要對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實(shí)財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十。這些規(guī)定在組建物業(yè)服務(wù)公司時必須遵守。

（三）股東共同制定公司章程

公司章程是以書面形式規(guī)范公司設(shè)立的目的、宗旨、組織原則、組織機(jī)構(gòu)、組織形式經(jīng)營活動方式、資金籌集、利潤分配、股東的權(quán)利義務(wù)等重要事項(xiàng)的法律文件。有限責(zé)任公司的公司章程由全體出資人制定。公司章程制定后，應(yīng)由制定人簽名蓋章。制定公司章程要依據(jù)《公司法》和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行，所規(guī)定的內(nèi)容不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

（四）有公司名稱《公司法》規(guī)定，公司必須有自己的名稱。公司名稱不僅僅是一個公司區(qū)別于其他公司的符號，更是一個公司的標(biāo)志。因此，公司必須選定自己的名稱。

根據(jù)《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》，企業(yè)名稱應(yīng)當(dāng)由以下部分依次組成：字號（或者商號）、行業(yè)或者經(jīng)營特點(diǎn)、組織形式。企業(yè)業(yè)名稱應(yīng)當(dāng)冠以企業(yè)所在地?。òㄗ灾螀^(qū)、直轄市）或者市（包括州）或者縣（包括市轄區(qū)）行政區(qū)劃名稱。

企業(yè)名稱不得含有下列內(nèi)容和文字：有損于國家、社會公共利益的；可能對公眾造成欺騙或者誤解的；外國國家（地區(qū)）名稱、國際組織名稱；政黨名稱、黨政軍機(jī)關(guān)名稱、群眾組織名稱、社會團(tuán)體名稱及部隊(duì)番號；漢語拼音字母（外文名稱中使用的除外）、數(shù)字。除全國性公司、國務(wù)院或其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的大型進(jìn)出口企業(yè)國務(wù)院或其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的大型企業(yè)集團(tuán)外，公司不得使用“中國”、“中華”

或者冠以“國際”字詞等字樣的名稱。

企業(yè)可以選擇的字號應(yīng)當(dāng)由兩個以上的字組成。私營企業(yè)可以使用投資人姓名作字號。企業(yè)有正當(dāng)理由可以使用本地或者異地地名作字號，但不得使用縣以上行政區(qū)劃名稱作字號。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其主營業(yè)務(wù)，依照國家行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)劃分的類別，在企業(yè)名稱中標(biāo)明所屬行業(yè)或者經(jīng)營特點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其組織結(jié)構(gòu)或者責(zé)任形式，在企業(yè)名稱中標(biāo)明組織形式。所標(biāo)明的組織形式必須明確易懂。

我國《公司登記管理?xiàng)l例》中規(guī)定，設(shè)立公司應(yīng)當(dāng)申請名稱預(yù)先核準(zhǔn)。設(shè)立有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)由全體股東指定的代表或者共同委托的代理人向公司登記機(jī)關(guān)申請名稱預(yù)先核準(zhǔn)。申請時，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

1．有限責(zé)任公司的全體股東或者股份有限公司的全體發(fā)起人簽署的公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請書；

2．全體股東或者發(fā)起人指定代表或者共同委托代理人的證明；

3．國家工商行政管理總局規(guī)定要求提交的其他文件。如法律、行政法規(guī)規(guī)定設(shè)立時必須經(jīng)過審批的應(yīng)提交審批文件。

預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱保留期為6個月。預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱在保留期內(nèi)，不得用于從事經(jīng)營活動，不得轉(zhuǎn)讓。（五）有公司住所

物業(yè)服務(wù)公司固定的經(jīng)營場所即物業(yè)的住所。我國《民法通則》規(guī)定，法人以它的主要辦事機(jī)構(gòu)所在地為住所。《公司登記管理?xiàng)l例》規(guī)定，公司的住所是公司主要辦事機(jī)構(gòu)所在地。物業(yè)服務(wù)公司有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所后，就可以確定公司的訴訟管轄地、公告送達(dá)地、債務(wù)的履行地及公司的登記機(jī)關(guān)。必要的經(jīng)營條件是指具備物業(yè)委托合同等能力。（六）建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)

物業(yè)服務(wù)公司的組織機(jī)構(gòu)是對內(nèi)管理事務(wù)、對外代表公司的法定機(jī)構(gòu)。按照《公司法》的有關(guān)規(guī)定，公司在登記成立以前，必須對公司的權(quán)力機(jī)關(guān)、經(jīng)營決策和業(yè)務(wù)執(zhí)行、監(jiān)督機(jī)關(guān)，依法做出是否設(shè)立的確立。設(shè)立時的董事、監(jiān)事，應(yīng)當(dāng)在公司成立以前，在股東首次會議上選出或由已經(jīng)確定的員工選出。

（一）向上級主管部門提出設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司的申請

這主要適用于自主經(jīng)營型的。通常具有房屋產(chǎn)權(quán)的事業(yè)或企業(yè)單位，在為本系統(tǒng)分支機(jī)構(gòu)或職工提供良好的工作環(huán)境和居住環(huán)境而設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司時，需要向主管部門提出設(shè)立公司的申請。此外，在設(shè)立三資物業(yè)服務(wù)公司前，首先要經(jīng)過對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易主管理部門審查批準(zhǔn)。應(yīng)注意的是，報經(jīng)有關(guān)部門審批不是設(shè)立所有物業(yè)服務(wù)公司都要遵循的法定程序。

（二）全體股東共同制訂公司章程

依照《公司法》的規(guī)定，公司章程應(yīng)當(dāng)載明：公司名稱和住所；公司經(jīng)營范圍；公司注冊資本；股東的姓名或者名稱；股東的出資方式；出資額和出資時間；公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；公司法定代表人；股東會會議認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。股東應(yīng)當(dāng)在公司章程上簽名、蓋章。

（三）申請驗(yàn)資

根據(jù)公司股東實(shí)際繳納的全部出資額，包括貨幣、實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等，由法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)即會計師事務(wù)所進(jìn)行驗(yàn)資，并出具證明。

（四）公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請

公司的名稱不僅是公司章程必須記載的事項(xiàng)，也是公司登記的必要事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)公司在向公司的登記機(jī)關(guān)申請?jiān)O(shè)立公司登記之前，應(yīng)向工商行政登記主管機(jī)關(guān)提出預(yù)先核準(zhǔn)公司名稱申請。

（五）有限責(zé)任公司的申報資料

根據(jù)《公司登記管理?xiàng)l例》的規(guī)定，申請?jiān)O(shè)立有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)提交下列文件：1．公司法定代表人簽署的設(shè)立登記申請書；2．全體股東指定代表或者共同委托代理人的證明；3．公司章程；4．依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外；5．股東首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在公司設(shè)立登記時提交已辦理其財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件；6．股東的主體資格證明或者自然人身份證明；7．載明公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理的姓名、住所的文件以及有關(guān)委派、選舉或者聘用的證明；8．公司法定代表人任職文件和身份證明；9．企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書；10．公司住所證明；11．國家工商行政管理總局規(guī)定要求提交的其他文件。

（六）確立物業(yè)服務(wù)公司的組織機(jī)構(gòu)

（七）物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立登記

股東的全部出資經(jīng)法定的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資后，由全體股東指定的代表或共同委托的代理人向公司登記機(jī)關(guān)申請?jiān)O(shè)立公司登記，同時提交公司設(shè)立登記申請書、公司章程、驗(yàn)資證明書、公司的董事與監(jiān)事名單等有關(guān)文件和證明。公司登記機(jī)關(guān)對于符合規(guī)定條件的予以登記，對不符合規(guī)定條件的不予登記。公司登記機(jī)關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照，公司即告成立。【引導(dǎo)案例】一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的概念和目的二、資質(zhì)管理部門三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級條件四、資質(zhì)申報管理五、資質(zhì)審批管理六、日常資質(zhì)管理七、物業(yè)管理人員資格管理【引導(dǎo)案例解析】第二節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理規(guī)定一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的概念和目的

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的概念物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)是指從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的資金數(shù)量、人員素質(zhì)、受托管理物業(yè)的規(guī)模、管理水平及相關(guān)的管理制度等方面的狀況，是企業(yè)業(yè)績的綜合反映和實(shí)力、規(guī)模的標(biāo)志。（二）資質(zhì)等級管理的目的1．針對當(dāng)前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場準(zhǔn)人關(guān)。2．針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立市場準(zhǔn)入和清出制度。3．針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度。

二、資質(zhì)管理部門

國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

（一）一級資質(zhì)1．注冊資本人民幣500萬元以上；2．物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3．物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4．管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。（二）二級資質(zhì)1．注冊資本人民幣300萬元以上；2．物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3．物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4．管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：（1）多層住宅100萬平方米；（2）高層住宅50萬平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。（三）三級資質(zhì)1．注冊資本人民幣50萬元以上；2．物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3．物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書4．有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。五、資質(zhì)審批管理

資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日。物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)：1．聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；2．將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；3．挪用專項(xiàng)維修資金的；4．擅自改變物業(yè)管理用房用途的；5．擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；6．擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；7．擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；8．物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；9．與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；10．不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；11．超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；12．出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；13．發(fā)生重大責(zé)任事故的。六、日常資質(zhì)管理

（一）資質(zhì)證書（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)業(yè)務(wù)的管理（三）資質(zhì)的變更、注銷和撤銷（四）資質(zhì)的監(jiān)督檢查管理（一）資質(zhì)證書

資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)若企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請補(bǔ)領(lǐng)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)業(yè)務(wù)的管理一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。

二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

（三）資質(zhì)的變更、注銷和撤銷

1．資質(zhì)的變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。2．資質(zhì)的注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。3．資質(zhì)的撤銷有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：（1）審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守做出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；（2）超越法定職權(quán)做出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；（3）違反法定程序做出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；（4）對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；（5）依法可以撤銷審批的其他情形。

七、物業(yè)管理人員資格管理

（一）物業(yè)管理崗位培訓(xùn)、持證上崗制度《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。為了全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理行為，建設(shè)部于1997年開始對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員實(shí)行崗位制度，到1999年1月1日起全部實(shí)行持證上崗。通過崗位培訓(xùn)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員的專業(yè)知識與工作能力達(dá)到崗位要求，基本勝任本崗位工作?！皪徫缓细褡C書”是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員上崗的憑證?！皪徫缓细褡C書”實(shí)行動態(tài)管理、復(fù)檢制度。復(fù)檢工作每三年進(jìn)行一次。

（二）物業(yè)管理師制度

1．推行物業(yè)管理師制度的意義2．物業(yè)管理師的定位、職責(zé)

3．物業(yè)管理師考試

4．物業(yè)管理師注冊5．物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)

1．推行物業(yè)管理師制度的意義

推行物業(yè)管理師制度的意義體現(xiàn)在“三個有利于”：

一是有利于推進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化進(jìn)程。物業(yè)管理師制度的實(shí)施，正是通過執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入控制的方式，保證了物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人必須是有相應(yīng)能力的專業(yè)人才；同時，也為社會提供了評判物業(yè)管理師專業(yè)能力的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

二是有利于促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化進(jìn)程。

三是有利于促進(jìn)物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。

2．物業(yè)管理師的定位、職責(zé)

我國對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實(shí)行職業(yè)準(zhǔn)入制度，并納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書系列。執(zhí)業(yè)資格名稱命名為物業(yè)管理師（英文譯為：CertifiedPropertyManager）。物業(yè)管理師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。其職責(zé)包括：制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案；審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算；查驗(yàn)物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料；負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序等。

3．物業(yè)管理師考試

物業(yè)管理師資格實(shí)行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次?？荚嚳颇繛椤段飿I(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)經(jīng)營管理》。考試成績實(shí)行2年為一個周期的流動管理辦法，即參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試年度內(nèi)通過應(yīng)試科目。

4．物業(yè)管理師注冊

取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》的人員，經(jīng)注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。

5．物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)

根據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須由物業(yè)管理師擔(dān)任。物業(yè)管理師只能在一個具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的管理工作。物業(yè)管理項(xiàng)目管理中的關(guān)鍵性文件，必須由物業(yè)管理師簽字后實(shí)施，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

【引導(dǎo)案例解析】

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因此該物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用無證人員上崗的行為屬于違法行為，應(yīng)該立即停止聘用無證上崗人員，以保證業(yè)主的人身安全和合法權(quán)益不受侵犯；因電梯工送錯小女孩而給業(yè)主造成的損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行賠償?！疽龑?dǎo)案例】【引導(dǎo)案例解析】

一、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)

二、全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則第三節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)

【引導(dǎo)案例】三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否按一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)？

“明明是三級資質(zhì)，物業(yè)卻按一級資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)?！比绻飿I(yè)不給一個合理的說法，銀豐山莊業(yè)主老李還是不打算交物業(yè)費(fèi)了。和老李一樣，業(yè)主王先生對物業(yè)費(fèi)也有疑問，因?yàn)楦鶕?jù)《濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照可提供的服務(wù)水平，分為三個等級，其中三級資質(zhì)針對小高層、高層收0.6元—0.8元，而一級資質(zhì)針對小高層和高層收費(fèi)1.2元—1.8元?！艾F(xiàn)在物業(yè)收我們一平方米1.6元，得有個說法?！焙髞頁?jù)該物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，物業(yè)費(fèi)實(shí)際只收取了1元左右，其余5毛錢，是小區(qū)電梯、水泵、管家式服務(wù)的費(fèi)用，這兩項(xiàng)費(fèi)用他們算在了一起。（一）制定服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的意義（二）普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容一、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（三）普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的使用說明（一）制定服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的意義

為了提高物業(yè)管理服務(wù)水平，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主正確評判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立等價有償?shù)南M(fèi)觀念，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，根據(jù)國家發(fā)展與改革委員會會同建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，中國物業(yè)管理協(xié)會于2004年制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（試行），作為與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同、確定物業(yè)服務(wù)等級、約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以及測算物業(yè)服務(wù)價格的參考依據(jù)。

（二）普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（試行）（以下簡稱為《標(biāo)準(zhǔn)》），物業(yè)管理服務(wù)等級由高到低設(shè)定為一級、二級、三級三個服務(wù)等級。

（三）普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的使用說明

1．本《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用本標(biāo)準(zhǔn)。

2．本《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級、二級、三級三個服務(wù)等級，級別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。

3．本《標(biāo)準(zhǔn)》各等級服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)主要內(nèi)容組成。本《標(biāo)準(zhǔn)》以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定。

4．選用本《標(biāo)準(zhǔn)》時，應(yīng)充分考慮住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主（使用人）的居住消費(fèi)能力等因素，選擇相應(yīng)的服務(wù)等級。

二、全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則（一）“全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號（二）申報基本條件

（三）全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則的內(nèi)容

（一）“全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號

從2000年起，建設(shè)部只對申報全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行考評驗(yàn)收，并授予“全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號；取消全國物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評驗(yàn)收及其稱號。各地對物業(yè)管理項(xiàng)目考評驗(yàn)收是否設(shè)立“示范”、“優(yōu)秀”兩個檔次，視本地物業(yè)管理發(fā)展情況自行確定。

（二）申報基本條件

1．參評項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上，別墅2萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60％以上，入住率或使用率達(dá)85％以上。

2．取得“?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號一年以上。

3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。

4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)無重大責(zé)任事故。

5．未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。