2022年中國長租公寓產(chǎn)業(yè)趨勢分析

2022年中國長租公寓產(chǎn)業(yè)趨勢分析一、長租公寓產(chǎn)業(yè)概述1、產(chǎn)業(yè)概述及分類長租公寓按照機(jī)構(gòu)和個人可分為機(jī)構(gòu)長租公寓和非機(jī)構(gòu)式長租公寓，其中個人散租仍是主要公寓提供，機(jī)構(gòu)式公寓來看，按照整體分布分為集中式和分散式，集中式指自持、收購或租入并轉(zhuǎn)租集中式房源的模式，地產(chǎn)商與運營商均有所切入，典型代表有萬科“泊寓”等，分散式主要指機(jī)構(gòu)租入并轉(zhuǎn)租分散式房源，主要由中介和運營商主導(dǎo)，典型代表有鏈家、自如等。以運營模式為標(biāo)準(zhǔn)，長租公寓企業(yè)可分為集中式公寓企業(yè)和分散式公寓企業(yè)。具體來看，集中式公寓主要由開發(fā)商自建或由機(jī)構(gòu)房東提供房源，前期投入較大、投資回收期偏長（通常在6-8年左右）。分散式公寓則主要通過與個人業(yè)主簽訂長期包租合同（3-5年）來獲取房源，前期投入較小、投資回收期相對較短；兩種各有優(yōu)勢，集中式受整體成本較高影響，當(dāng)前規(guī)模小于分散式。2、發(fā)展歷程從發(fā)展歷史上來講，長租行業(yè)自1998年初步形成，至今有將近20年的歷史，但長租公寓發(fā)展較晚，受整體政策和單人租房需求誕生，目前經(jīng)過引入期和發(fā)展期，已進(jìn)入快速成長期，未來隨著規(guī)模效應(yīng)帶動成本降低，重資產(chǎn)下集中式公寓占比有望超越分散式。二、長租公寓政策背景長租公寓&租賃房是國家建立房地產(chǎn)長效機(jī)制、推行租購并舉、抑制炒房的重要手段之一，也是當(dāng)前我國租賃市場發(fā)展的必然產(chǎn)物。隨著租賃市場各方訴求的不斷發(fā)展，長租公寓&租賃房將迎來高速發(fā)展的黃金時代。三、長租公寓產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1、市場規(guī)模就我國長租公寓市場規(guī)模變動情況而言，隨著國內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長，除開2020年疫情影響，經(jīng)濟(jì)景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長租公寓市場規(guī)模下降外，2017年我國長租公寓整體規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢，整體增速較高，數(shù)據(jù)顯示，2021年我國長租公寓市場規(guī)模達(dá)17948億元，同比2020年增長16.4%。2、市場結(jié)構(gòu)就我國長租公寓市場結(jié)構(gòu)占比變動而言，個人租賃仍是主流，規(guī)?；厔莩掷m(xù)推進(jìn)，數(shù)據(jù)顯示，隨著國內(nèi)長租公寓整體需求持續(xù)增長，具備成本和資產(chǎn)優(yōu)勢的集中式長租公寓占比持續(xù)提升，數(shù)據(jù)顯示，集中式長租公寓占比從2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整體規(guī)模增長212%至449億元，相對而言，分散性和以個人為主的非結(jié)構(gòu)化長租公寓占比小幅度下降。就國內(nèi)整體運營中的集中式長租公寓數(shù)量變動而言，近年來隨著萬科、龍湖和旭輝等頭部房企布局加快，整體長租公寓數(shù)量快速增長，截至2021年已達(dá)260萬套，相較17年底增長160萬噸，其中非連鎖仍是主要數(shù)量來源，但連鎖整體增速更快，占比持續(xù)增長。3、投融資就我國長租公寓市場熱度而言，2012以來，長租公寓整體市場投資金額和數(shù)量持續(xù)增長，2017年開始整體投資數(shù)量下降，但整體投資金額反而加速增長，主要原因是隨著國內(nèi)房企入局，整體產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速成長期，2021-2022年疫情背景，整體需求下降疊加投資更加謹(jǐn)慎背景下背景下，長租公寓投資下降明顯。注：截止2022年9月28日四、長租公寓競爭格局1、主要企業(yè)2009年，以創(chuàng)業(yè)系為主的品牌商開始進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，此后各家公寓品牌紛紛成立，包括魔方、YOU+、樂乎等品牌。行業(yè)轉(zhuǎn)型階段，主流房企已經(jīng)基本完成長租公寓等地產(chǎn)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)布局，目前國內(nèi)競爭第一梯隊仍是由具備高資產(chǎn)優(yōu)勢的主流房企，其中萬科和龍湖整體管理規(guī)模位列一二，2021年分別為20.87萬件和12萬件。2、萬科泊寓萬科泊寓作為國內(nèi)長租公寓龍頭企業(yè)，主要盈利模式是資產(chǎn)收購+持有經(jīng)營，通過公開招拍掛的方式獲取自持住宅用地，自建公寓，自己運營。數(shù)據(jù)顯示，累計開業(yè)從2015年的1000間到2022年上半年的16.95間，管理規(guī)模已接近21萬件，整體租賃營收持續(xù)增長，2021年已達(dá)到28.9億元，2022年上半年營收為14.8億元。整體出租率為94.0%，續(xù)租率為56%，而管理規(guī)模第二的龍湖冠寓整體出租率在93.3%，表明用戶對主流房企公寓的認(rèn)可度。五、長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈1、產(chǎn)業(yè)鏈中國的長租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為獲取房源—設(shè)計裝修—營銷簽約—日常運營管理—后期項目退出。在整個產(chǎn)業(yè)流程中，除了通過收購資產(chǎn)和租賃獲得資產(chǎn)價值和租金收益以外，產(chǎn)業(yè)鏈上其他可以產(chǎn)生的業(yè)務(wù)主要包括獲得房源后裝修設(shè)計；運營過程中大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的應(yīng)用；日常運營過程中的附加服務(wù)，如租金貸款、家具租賃等。2、下游需求持續(xù)增長從需求端來看，高基數(shù)流動人口向大城市集中奠定了租賃需求基礎(chǔ)，限購+高房價提升租賃需求。長租公寓因整體房間規(guī)模略小，主要用戶為學(xué)生和外地務(wù)工人員，隨著國內(nèi)疫情反復(fù)，整體經(jīng)濟(jì)景氣度低背景下，2021年國內(nèi)流動人口出現(xiàn)明顯增長達(dá)3.85億人，同比2020年增長885萬人，有望提升長租公寓整體需求，同時，最主要需求用戶仍是國內(nèi)大學(xué)畢業(yè)生，從學(xué)校畢業(yè)，絕大多數(shù)大學(xué)生存在大量租房需求，隨著大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量持續(xù)增長，相對自由的環(huán)境和符合年輕人品味的長租公寓將是大學(xué)畢業(yè)生的主流選擇之一。注：2020年開始流動人口統(tǒng)計來源為七普后數(shù)據(jù)六、長租公寓發(fā)展趨勢1、集中度提升，服務(wù)是關(guān)鍵近年來，多起長租公寓暴雷事件嚴(yán)重打擊了用戶的信任度，隨著主流房企入局并逐步擴(kuò)大規(guī)模，相較運營商整體高資產(chǎn)的房企更值得信任，一定程度上加速了集中式長租公寓的規(guī)模擴(kuò)張速度，從用戶體驗來看，長租公寓用戶愿意為增值服務(wù)付費的意愿較強，未來長租公寓在諸如管家服務(wù)、房間打掃等方面給予便利，將有效提高用戶體驗感，而集中式長租公寓整體服務(wù)更加規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，有利于塑造長租公寓品牌形象，提高自身的競爭力，預(yù)計未來集中式長租公寓占比將持續(xù)提升的同時集中度持續(xù)提升，且服務(wù)將成為長租公寓的關(guān)鍵競爭要素。2、數(shù)字化趨勢帶動數(shù)字科技對長租公寓立體化將起到巨大的推動，智能家居與公寓的結(jié)合有助于實現(xiàn)租戶對品質(zhì)生活的追求。VR技