長沙五一商圈市場報告2016

長沙商圈調(diào)查目錄：一、長沙概況二、長沙市商圈簡析三、長沙市核心商圈—五一商圈簡析四、五一商圈街鋪簡析五、五一商圈近期商鋪調(diào)研六、項目SWOT分析一、長沙概況長沙概貌——城市簡史＼地理位置＼自然資源

國家級綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之一南中國綜合性交通樞紐旅游資歷源豐富國家級兩化融合試驗(yàn)區(qū)全國文明城歷史名城省會長沙市現(xiàn)為中國湖南省的省會，是湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中國中西部地區(qū)最具競爭力城市，是我國長江以南重要的特大中心城市。娛樂行業(yè)十分發(fā)達(dá)，被稱為中國內(nèi)地的娛樂之都。土地總面積：1.18萬平方千米

長沙概貌——人口構(gòu)成數(shù)據(jù)資源來源：長沙市統(tǒng)計信息局公布了長沙市第六次人口普查結(jié)果人口數(shù)長沙市總?cè)丝冢?04萬人人口密度居全省首位

人口密度：596人／km年齡構(gòu)成男女性別比:10:9.65年齡構(gòu)成:15至64歲占了77.4％；０至14歲人口占13.57％

65歲以上的人口為9.03萬人，占1.11％全市女性346萬人，男性358萬人，女性多于男性人口文化素質(zhì)全市具有受大學(xué)教育程度的有135萬人粗文盲率由2.18％下降為0.78％，比全省低2.7％長沙是湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。管轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)，長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市。長沙概貌——長沙市行政分區(qū)長沙市行政分區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)寧鄉(xiāng)縣長沙縣瀏陽市長沙概貌——常住人口各區(qū)分布與GDP區(qū)名稱人口數(shù)量（萬）GDP（億）GDP排名人均GDP（萬）人均GDP排名芙蓉54.281033.25419.042天心59.68700.76811.745岳麓82.65818.7469.916開福60.6722711.914雨花82.461593.37119.321望城57.62520.4299.037瀏陽市130.741112.7638.518長沙縣91.61168.34212.753寧鄉(xiāng)縣123.551002.1758.119來源于長沙市統(tǒng)計局2015年數(shù)據(jù)二、長沙市商圈簡析長沙市商圈簡析：一個市級中心、二個市級副中心、十個區(qū)級中心五一廣場星沙溁灣鎮(zhèn)火車站伍家?guī)X東塘紅星望城坡?lián)葡捡R坡嶺黎托觀沙嶺大托火車站商圈五一商圈星沙商業(yè)副中心溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心東塘商圈觀沙嶺商業(yè)中心伍家?guī)X商圈紅星商業(yè)中心望城坡商業(yè)中心撈霞商業(yè)中心馬坡嶺商業(yè)中心黎托商業(yè)中心大托商業(yè)中心紅色區(qū)域代表：市級商業(yè)中心藍(lán)色區(qū)域代表：市級商業(yè)副中心紫色區(qū)域代表：區(qū)域級商業(yè)中心長沙市商圈簡析從上圖中我們可以看出長沙的商圈格局分布，主要商圈還是比較集中在城市主城區(qū)，僅有高橋商圈和紅星商圈，分布在環(huán)線以外。長沙市商圈簡析三、長沙市核心商圈—五一商圈簡析五一商圈有“泛五一商圈”之說，主要是因?yàn)樵撋倘ι倘Φ暮诵奈挥谖逡宦泛忘S興路的交匯區(qū)域，最主要的是處在五一路以南的黃興路兩側(cè)；在五一商圈經(jīng)營的主要商家有：九龍倉（2017年可以）、萬達(dá)廣場、樂和城廣場、新世界百貨、平和堂商廈、百聯(lián)東方商廈、王府井百貨、又阿春天百貨、美美百貨、家樂福、悅方百貨、悅薈百貨、怡隆百貨、黃興路步行街、坡子街、蘇寧電器、通程電器、好又多超市、潮流特區(qū)、彌敦道等等；并且還有眾多的服飾、珠寶首飾、數(shù)碼、眼鏡、餐飲、酒店、酒吧等等專營店。五一商圈的經(jīng)營品類最為豐富、時尚，因此“五一商圈”也被稱為長沙甚至“三湘第一商圈”，從他的知名度、重要性、銷售金額等來看也完全符合這一稱謂。政府亦在大力宣傳將其建設(shè)成為長沙的中央商務(wù)圈和商業(yè)區(qū)。五一商圈也集中了最多的國際頂級品牌的百貨商品，這些頂級品牌大多集中在“九龍倉（2017年可以）”、“萬達(dá)廣場”、“樂和城廣場”、“百聯(lián)東方商廈”、“平和堂”、“新世界百貨”、“王府井百貨”。長沙市核心商圈—五一商圈簡析長沙市核心商圈—五一商圈簡析道路長度（米）道路長度（米）蔡鍔中路200人民西路500長治街270三泰街180城南西路250三王街170大古道巷100三星街220登仁橋巷160太平街380東牌樓街435文運(yùn)街280化龍池巷200五一大道750黃興路3000西牌樓街200解放西路850藥王街260犁頭路185又一村巷50南陽路280織機(jī)街200坡子街420中山路340合計9880米五一商圈邊界及主要商業(yè)街區(qū)五一商圈以五一大道、黃興路等道路為主干道，以太平街、坡子街等街區(qū)為分支，目前商業(yè)街區(qū)總長度接近10公里。注：數(shù)據(jù)來源于本公司商圈普查數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止于2015年1月份。五一商圈輻射全市及外來游客，人流旺歷史悠久，是歷來長沙商業(yè)中心，城市中唯一市級商圈百貨業(yè)趨向飽和，競爭異常激烈，走差異化路線業(yè)態(tài)齊全，以中高檔次為主，經(jīng)營狀態(tài)良好五一商圈代表商場有：九龍倉（2017年可以）、萬達(dá)廣場、樂和城廣場、美美百貨、平和堂、王府井百貨、新世界百貨、百聯(lián)東方商廈.

長沙市核心商圈—五一商圈簡析主力商家名稱經(jīng)營業(yè)種經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)模㎡經(jīng)營物業(yè)狀況平和堂商廈綜合百貨百貨零售約7萬高層裙樓，經(jīng)營樓層負(fù)一至6層王府井百貨綜合百貨百貨零售約8萬共十層，全部樓層春天百貨綜合百貨百貨零售約3萬高層裙樓，經(jīng)營樓層負(fù)一直四層九龍倉（2017年開業(yè)）商業(yè)綜合體吃喝玩樂購約23萬高層裙樓，經(jīng)營樓層負(fù)二直五層樂和城商業(yè)綜合體吃喝玩樂購約8萬高層裙樓，經(jīng)營樓層負(fù)一直四層百聯(lián)東方商廈綜合百貨百貨零售約7.5萬高層裙樓，經(jīng)營樓層負(fù)一直六層萬達(dá)廣場綜合百貨百貨零售約8萬共五層，全部樓層黃興路步行街商業(yè)街零售約20萬長度約800米，經(jīng)營樓層一至四層美美百貨高端百貨零售約8千高層裙樓，經(jīng)營樓層負(fù)一至二層家樂福超市零售約1.5萬廣場下的負(fù)一層沃爾瑪超市零售約1.5萬三、四層蘇寧電器電器零售約1.2千高層裙樓，第一層通程電器電器零售約1.5千高層裙樓，第一層潮流特區(qū)精品屋零售約8千高層裙樓，一至二層彌敦道精品屋零售約4千高層裙樓，第一層坡子街美食街特色餐飲約10萬長約600米，寶島眼鏡眼鏡零售約8百老建筑，第一層老百姓鞋城零售約2千高層裙樓，第一層金滿地商業(yè)街零售約6萬地下商業(yè)街長沙市核心商圈—五一商圈簡析四、五一商圈街鋪簡析五一商圈街鋪簡析

當(dāng)之無愧的長沙鋪王之王，地段無可比擬，引領(lǐng)者全長沙商鋪價的制高點(diǎn)。目前，步行街臨街商鋪售價一般超過10萬元/㎡，價高者超過20萬元/㎡,。租金水平內(nèi)街：200-300元/㎡/月，外街：600-700元/㎡/月,臨街1500-1800/㎡/月；長沙唯一市級商圈，零售額達(dá)到長沙市零售總額的一半以上；形成黃興路百貨零售/解放路為代表的酒吧等娛樂休閑/坡子街美食文化三分天下的商業(yè)格局；除黃興路步行街以外，其他商業(yè)基本設(shè)置在多層/高層建筑的商業(yè)裙樓內(nèi)，少有專業(yè)市場。五一商圈街鋪簡析租金水平調(diào)查五一大道商業(yè)成熟，整體租金水平在100—300元/㎡月之間。商家與房東的簽約時間長，很少有商鋪出租轉(zhuǎn)讓，整體租金水平漲幅不大。商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)普遍較高，流轉(zhuǎn)速度也很快。臨火車站的賽格電子拐角底商租金報價達(dá)到750元/㎡月，在該路段中租金水平最高。五一新干線的租金達(dá)到375元/㎡月。芙蓉廣場—袁家?guī)X段，近期成交的商鋪?zhàn)饨鹚酱蠓岣?，增幅達(dá)80%。湘江中路區(qū)段序號項目名稱簡介經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)模經(jīng)營物業(yè)狀況1萬達(dá)廣場位于湘江中路與中山西路交匯處，總占地面積約244畝，實(shí)際用地約187畝，總建筑面積約103.69萬㎡，其中住宅面積約26.8萬㎡，酒店約6.4萬㎡商業(yè)綜合體商務(wù)面積約49.1萬㎡，商業(yè)面積約21.39萬㎡地下一層，地上四層2海信廣場“華遠(yuǎn)·華中心”的裙樓部分，國際一線品牌匯聚，定位“精品”和“名店”商業(yè)綜合體商業(yè)部分約13萬㎡地下一層，地上七層3匯景發(fā)展環(huán)球中心位于湘江中路與白沙路交匯處東北，占地約40畝，總建筑面積約30萬容積率8.0，共2棟，為240米雙子塔樓，業(yè)態(tài)涵蓋高端寫字樓、行政酒店公寓和購物中心，其中裙樓計劃建設(shè)大型國際名車交易展示中心。商業(yè)綜合體商業(yè)部分約4.5萬㎡項目1-4層為商場4保利國際廣場位于湘江中路與南湖路交匯處東北，總用地約180畝，總建筑面積約80萬㎡，容積率6.0，規(guī)劃建設(shè)超甲級寫字樓、五星級酒店、國際街區(qū)、商務(wù)公寓以及高層住宅商業(yè)綜合體商業(yè)部分約12萬㎡芙蓉中路區(qū)段序號項目名稱簡介規(guī)模經(jīng)營物業(yè)狀況1泊富國際廣場位于芙蓉中路與湘春路交匯處西北，用地面積約71畝，總建筑面積約28.8萬㎡，含1棟49層的寫字樓和1棟43層的公寓，以及9.6萬㎡的購物廣場商業(yè)面積約9.6萬㎡高層裙樓，經(jīng)營樓層負(fù)2至3層2長沙綠地中心位于芙蓉中路與湘春路交匯處東北，總用地面積約34畝，總建筑面積約26萬㎡，建筑密度45%，綠地率25%，含3棟寫字樓，超高層A棟寫字樓建筑高度200米，面積約11.6萬㎡，南B棟建筑高度100米，面積約4.3萬㎡，南C棟建筑高度100米，面積約4.5萬㎡商業(yè)面積約3萬㎡高層裙樓，經(jīng)營樓層負(fù)1至5層3富興世界金融中心位于芙蓉中路與德雅路交匯處東北，凈用地約99.6畝，容積率為11，總建筑面積約109萬㎡，地上建筑面積約73萬㎡，地下建筑面積約27萬㎡，由環(huán)球總部大廈、環(huán)球金融中心、環(huán)球國貿(mào)大廈組成商業(yè)面積約20萬高層裙樓，經(jīng)營樓層1至7層長沙相關(guān)地塊周邊樓盤信息匯總樓盤名稱樓盤信息在租在售情況均價項目地址金滿地地下商業(yè)街全長609米，總建筑面積27000平方米，擁有大小個性商鋪1000余家，由南至北共分為六大街區(qū)。2003年4月開業(yè)，現(xiàn)已成長為名符其實(shí)的“五星金滿地，時尚商業(yè)街”。有少量商戶換租和二手出售租金建筑面積：500-600元/㎡，銷售均價建筑面積5.5萬元/㎡左右湖南省長沙市開福區(qū)黃興北路1號金滿地商業(yè)街長沙開福萬達(dá)廣場項目建設(shè)用地約12.18萬平方米，總建筑面積約100萬平米。項目總投資超過90億元，是一個集高檔購物中心、娛樂中心、高級酒店、商務(wù)酒店、時尚步行街、甲級寫字樓等多種功能于一體的第三代城市綜合體。租售金街商鋪金街商鋪售價：8-10萬/㎡，租價：500-600元/㎡長沙開福萬達(dá)廣場項目位于湖南省長沙市開福區(qū)，東鄰西長街，西臨湘江大道，南鄰五一大道，北臨潮宗街。富興金融世界中心項目分三期開發(fā)，一期為商業(yè)，二期為住宅，三期為超高層（300米）。項目共占地121畝，建筑面積109萬方，其中購物中心14萬方，屬自持物業(yè)。2013年拿地，暫未開盤，開盤時間預(yù)計為2016年年底。商鋪及寫字樓（目前正在認(rèn)籌，出具個人收入10萬以上證明，辦理電子護(hù)照，優(yōu)惠金額以每天500元/天遞減至樓盤開盤。商鋪均價約5萬元/㎡,寫字樓均價約1.6萬/㎡，租金約3元/天，只認(rèn)籌待售，租售價未公開，提供的只是這片區(qū)的市場價。芙蓉中路與湘雅路交匯處東北角綠地中心綠地中心總用地面積23萬平方米，總建筑面積26萬平方米，建筑密度45%，綠地率25%。規(guī)劃為金融綜合體，由3棟寫字樓及3萬㎡集中商業(yè)組成，地下車庫三層共1500個車位。吉屋寫字樓（60-160㎡）；精裝寫字樓（100-350㎡）商鋪（1樓8萬/2樓5萬/3樓3萬/4樓2萬/㎡）寫字樓：吉屋1.5元/㎡-精裝1.6萬/㎡，租金約3元/天，物管費(fèi)吉屋6元/㎡-精裝8元/㎡芙蓉中路與體育館路交匯處華創(chuàng)國際廣場總用地面積58畝，總建筑面積約30萬余平米，規(guī)劃超高層兩棟、高層一棟，商業(yè)裙樓一座。包含多種業(yè)態(tài)。在售：58-1300㎡寫字樓，20-300㎡沿街商鋪寫字樓：均價16800元；商鋪3萬-10萬開福區(qū)芙蓉中路一段113號項目位置售價（萬元/㎡）租金（元/㎡）備注樂和城黃興北路與中山路交匯處東南角，7層，約8萬㎡自持，無售價200—700金滿地黃興北路中山路口至營盤路口地下商業(yè)街，約2.7萬㎡視位置6—13視位置200—700物業(yè)費(fèi)：29元/㎡上城金都黃興北路與營盤路交匯處西南，S15地塊營盤路對面商鋪220—300元/㎡住宅7800—8200元/㎡（二手）1600—2200（公寓）復(fù)地*崑玉國際湘春路與湘江中路交匯處東北商鋪6—13300—600物業(yè)費(fèi)：4元/㎡住宅1.2華盛*新外灘湘春路與湘江中路交匯處東北，南鄰崑玉國際住宅1.2萬達(dá)總部國際湘江中路與潮宗街、西長街、五一大道圍合區(qū)域?qū)懽謽?.5—2.2萬達(dá)公館住宅1.38潮宗御苑湘江中路與潮宗街交匯處東北住宅1.25000元/㎡（145㎡）泊富國際廣場湘春路與芙蓉北路交匯處西北角，總建面約30萬㎡，商業(yè)面積約10萬㎡商鋪6—13內(nèi)街200-400物業(yè)費(fèi)：6.8元/㎡寫字樓1.8—2公寓1.6—1.9六、項目SWOT分析SWOT分析STRENG