界面管理辦法模板

13/13界面管理方法第一章

總

則第一條

為進(jìn)一步理順地區(qū)公司物業(yè)管理工作，依據(jù)《地產(chǎn)公司和物業(yè)公司界面管理方法》，特制定本指引。第二條

本指引適用于地區(qū)公司、地區(qū)物業(yè)公司及集團(tuán)各相關(guān)單位。第二章

物業(yè)管理前期介入第三條

規(guī)劃設(shè)計(jì)介入1、在集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)審批后，地區(qū)公司制定具體規(guī)劃之前，由總工室牽頭組織開發(fā)部、工程部、營銷推廣部、物業(yè)公司，針對(duì)小區(qū)物業(yè)封閉管理綜合方案（機(jī)動(dòng)車停車場規(guī)劃和機(jī)動(dòng)車出入管控方案、非機(jī)動(dòng)車停車場規(guī)劃和非機(jī)動(dòng)車出入管控方案、行人出入管控方案、垃圾中轉(zhuǎn)運(yùn)輸方案、物業(yè)配套用房規(guī)劃等）、小區(qū)設(shè)備用房規(guī)劃方案（小區(qū)主要變配電房、水泵房、換熱站、消防監(jiān)控中心等，具體參考附件一《小區(qū)設(shè)備用房規(guī)劃建議》）、小區(qū)首期交樓必需設(shè)備用房規(guī)劃方案、小區(qū)智能化綜合規(guī)劃方案、小區(qū)公共區(qū)域和會(huì)所、運(yùn)動(dòng)中心及影城等區(qū)域水電表獨(dú)立安裝等進(jìn)行綜合爭論??，依據(jù)爭論??結(jié)果擬定具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，報(bào)集團(tuán)設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)質(zhì)量與成本監(jiān)控中心、物業(yè)管理中心聯(lián)合審核，最終方案由工程口集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。2、總工室在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)須按當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定配置物業(yè)用房（包括但不限于辦公、倉庫、職工或員工食堂和宿舍等），地區(qū)物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格依照規(guī)劃面積使用物業(yè)用房；因特殊狀況需增加物業(yè)用房的，由地區(qū)物業(yè)公司提出申請(qǐng)，經(jīng)地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）、集團(tuán)物業(yè)管理中心審核后報(bào)工程口集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批執(zhí)行；物業(yè)用房移交地區(qū)物業(yè)公司后，其他單位若需使用，由需求部門書面申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人、地區(qū)物業(yè)公司董事長（或主持工作一把手）審核后，報(bào)集團(tuán)物業(yè)管理中心總經(jīng)理審批。3、物業(yè)用房須在首批次交樓區(qū)域內(nèi)配備，如未配備或配備不足，地區(qū)物業(yè)公司需要對(duì)外租賃辦公場所、職工或員工宿舍、飯?zhí)?、倉庫等，由地區(qū)公司負(fù)責(zé)辦理或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理，費(fèi)用在地區(qū)公司列支，物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)日常管理。第四條

施工前期介入1、地區(qū)公司工程部應(yīng)依據(jù)場地籌備進(jìn)度提前十五日以業(yè)務(wù)聯(lián)系函的形式通知地區(qū)物業(yè)公司調(diào)派相關(guān)人員進(jìn)場；地區(qū)物業(yè)公司在接到業(yè)務(wù)聯(lián)系函之日起七個(gè)工作日內(nèi)支配保安員進(jìn)場，保安員以外的其他職工或員工應(yīng)在開盤區(qū)域開放前一個(gè)月內(nèi)進(jìn)場。2、從保安員進(jìn)場開始，地區(qū)公司工程部應(yīng)為地區(qū)物業(yè)公司提供辦公地點(diǎn)、食堂、宿舍、倉庫、電話、網(wǎng)絡(luò)及必需的后勤物資；辦公地點(diǎn)、食堂、宿舍、倉庫的選定、裝修改造及后勤物資配置由地區(qū)物業(yè)公司提出使用要求，由工程部組織包括地區(qū)物業(yè)公司在內(nèi)的相關(guān)部門召開爭論??會(huì)，爭論??結(jié)果報(bào)地區(qū)公司工程主管領(lǐng)導(dǎo)審批后由地區(qū)公司工程部執(zhí)行。第五條

施工階段介入1、施工階段介入工作依據(jù)地區(qū)公司要求，由地區(qū)物業(yè)公司組織支配。2、總工室下發(fā)施工圖時(shí)增加一套給地區(qū)物業(yè)公司，包括但不限于：規(guī)劃報(bào)建圖、小區(qū)總體平面圖、建筑施工圖、裝修施工圖、園林園建施工圖、綜合管網(wǎng)圖、給排水施工圖、電氣施工圖、暖通施工圖、消防施工圖、智能化施工圖、燃?xì)馐┕D。3、每期工程第三層磚砌體履行后兩天內(nèi)，總工室牽頭組織工程技術(shù)部、工程部、營銷推廣部、物業(yè)公司等各部門及施工單位進(jìn)行綜合會(huì)驗(yàn)；履行“三層會(huì)驗(yàn)”兩天內(nèi)，總工室整理出驗(yàn)收建議或意見，提出存在的問題及整改措施，以書面形式發(fā)給“三層會(huì)驗(yàn)”參加部門及預(yù)決算部、開發(fā)部，七天內(nèi)下發(fā)設(shè)計(jì)資料文件。4、地區(qū)物業(yè)公司須參加每期工程“三層會(huì)驗(yàn)”工作，重點(diǎn)就大小頭、預(yù)留孔洞、門窗開啟方向、業(yè)主后期使用需求等提出建議或意見。5、地區(qū)物業(yè)公司須參加并跟進(jìn)重點(diǎn)部位的施工質(zhì)量監(jiān)督：如地暖管鋪設(shè)、外墻保溫、衛(wèi)生間及屋面防水、地下車庫及地下室防水、安防、消防、智能化系統(tǒng)等，發(fā)覺問題及時(shí)通知地區(qū)公司工程部。6、地區(qū)物業(yè)公司須參加裝修工作面驗(yàn)收工作，查驗(yàn)內(nèi)容見《XX地產(chǎn)集團(tuán)交樓工作管理方法》。7、竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)中心溝通協(xié)調(diào)地區(qū)公司工程部提供全套竣工資料文件資料，地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)各物業(yè)服務(wù)中心工程檔案資料文件資料管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。第六條地區(qū)物業(yè)公司須依照地區(qū)公司需求擬定前期介入人員編制，報(bào)地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批后執(zhí)行，并報(bào)備集團(tuán)物業(yè)管理中心，前期介入人員人工綜合成本在地區(qū)公司列支。若采納勞務(wù)派遣方式進(jìn)行的，派遣單位由地區(qū)公司征召或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理（已有派遣單位的原則上可直接使用），地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)前期介入人員及派遣單位管理。地區(qū)物業(yè)公司前期介入所需的辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)由地區(qū)公司工程部負(fù)責(zé)申購，地區(qū)公司采購部負(fù)責(zé)購買。日常消耗品由地區(qū)公司委托物業(yè)公司申購，物業(yè)服務(wù)中心提出需求，項(xiàng)目工程部確認(rèn)，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。第七條

物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算1、地區(qū)物業(yè)公司須在開盤三個(gè)月前依據(jù)物業(yè)管理方案進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)成本測(cè)算，擬定項(xiàng)目各業(yè)態(tài)（住宅、商業(yè)、公寓、公建配套等）物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）簽署建議或意見，物業(yè)直管副總裁審核后報(bào)營銷推廣直管副總裁審批。2、測(cè)算中所需規(guī)劃圖紙、設(shè)備參數(shù)由總工室在開盤前四個(gè)月提供。第八條

前期物業(yè)管理招投標(biāo)1、開發(fā)部負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案的組織工作，地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)具體工作的落實(shí)。開發(fā)部須向地區(qū)物業(yè)公司提供土地出讓手續(xù)（土地證、出讓協(xié)議等）復(fù)印件、《國有土地規(guī)劃許可證》復(fù)印件、規(guī)劃圖紙復(fù)印件及政府規(guī)定的其他備案資料文件資料。2、招投標(biāo)部負(fù)責(zé)招投標(biāo)代理公司的選定工作，并與招投標(biāo)代理公司簽訂招投標(biāo)代理協(xié)議。地區(qū)物業(yè)公司依據(jù)協(xié)議監(jiān)督和協(xié)作招投標(biāo)代理公司，及時(shí)履行前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。3、若地區(qū)公司自行進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)幫助提供招投標(biāo)資料文件要求等相關(guān)資料文件資料。4、協(xié)議管理部須組織地區(qū)物業(yè)公司對(duì)招投標(biāo)代理公司制作的招投標(biāo)資料文件進(jìn)行審核。5、前期物業(yè)管理招投標(biāo)履行后，招投標(biāo)部須及時(shí)履行《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》簽訂工作，開發(fā)部須及時(shí)履行《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》政府備案。6、前期物業(yè)管理招投標(biāo)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。第三章

銷售案場管理第九條

開盤籌備1、新開盤項(xiàng)目銷售現(xiàn)場開放前兩個(gè)月，營銷推廣部就銷售案場物業(yè)人員配置問題向地區(qū)物業(yè)公司提出書面需求，地區(qū)物業(yè)公司依據(jù)營銷推廣需求及項(xiàng)目狀況，參照物業(yè)協(xié)作銷售人員定崗定編參考標(biāo)準(zhǔn)，擬定定崗定編方案，報(bào)地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批后執(zhí)行，并報(bào)備集團(tuán)物業(yè)管理中心，協(xié)作銷售人員人力綜合成本在地區(qū)公司列支。若使用勞務(wù)派遣的，相關(guān)單位由地區(qū)公司征召或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理（已有派遣單位的原則上可直接使用），地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)協(xié)作銷售人員及派遣單位管理。2、營銷推廣部須提前20天書面告知地區(qū)物業(yè)公司銷售現(xiàn)場開放和開盤時(shí)間，銷售現(xiàn)場開放前10天地區(qū)物業(yè)公司須支配物業(yè)人員到崗、相關(guān)物資到位，營銷推廣部負(fù)責(zé)驗(yàn)收確認(rèn)。3、營銷推廣部負(fù)責(zé)制定開盤方案、銷售環(huán)境布置方案、銷售大廳布置方案，物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)制定協(xié)作營銷推廣物業(yè)管理方案、開盤當(dāng)天的協(xié)作方案和應(yīng)急預(yù)案，經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司董事長（或主持工作一把手）審核后報(bào)地區(qū)公司營銷推廣主管領(lǐng)導(dǎo)審批執(zhí)行。4、營銷推廣部負(fù)責(zé)組織售樓部、樣板房軟裝配置和室內(nèi)擺放設(shè)計(jì)工作；負(fù)責(zé)軟裝物資的采購和盤點(diǎn)，并將《軟裝盤點(diǎn)表》（附照片）移交給物業(yè)服務(wù)中心；負(fù)責(zé)組織工程部、物業(yè)服務(wù)中心對(duì)達(dá)到開放狀態(tài)的售樓部、樣板房進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收，合格后移交物業(yè)服務(wù)中心管理，營銷推廣部進(jìn)行監(jiān)督、檢查。5、營銷推廣部負(fù)責(zé)銷售環(huán)境美化工作，牽頭組織總工室、工程部、物業(yè)服務(wù)中心對(duì)銷售通道及銷售圍蔽進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工，完工后移交物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行日常管理，營銷推廣部負(fù)責(zé)進(jìn)行日常檢查，并溝通協(xié)調(diào)工程部、物業(yè)服務(wù)中心和園林集團(tuán)等進(jìn)行日常維護(hù)。6、銷售環(huán)境美化所需物資由營銷推廣部負(fù)責(zé)申購，地區(qū)公司負(fù)責(zé)采購或招標(biāo)，于開園前一周內(nèi)到貨。7、銷售區(qū)域已完工的設(shè)備設(shè)備，經(jīng)工程部、地區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，由物業(yè)服務(wù)中心代為管理。工程部須對(duì)物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)人員進(jìn)行技術(shù)交底，并提供施工圖紙和使用說明書等相關(guān)資料文件資料，包括但不限于：銷售中心結(jié)構(gòu)圖、銷售中心建筑圖、銷售中心裝修施工圖、銷售中心各機(jī)電專業(yè)施工圖（包括水、電、暖通、智能化、消防、電梯等等）、綜合管網(wǎng)施工圖、園林園建施工圖、銷售中心設(shè)備設(shè)備廠家相關(guān)資料文件資料。8、物業(yè)服務(wù)中心須于銷售區(qū)開放展示前兩個(gè)月幫助地區(qū)公司進(jìn)行清潔開荒立項(xiàng)，地區(qū)公司負(fù)責(zé)招投標(biāo)工作或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理；清潔開荒協(xié)議與地區(qū)公司簽訂，園林集團(tuán)須參加應(yīng)標(biāo)；物業(yè)服務(wù)中心組織并監(jiān)督清潔開荒工作，并協(xié)作工程部進(jìn)行驗(yàn)收。第十條

銷售案場管理1、營銷推廣部負(fù)責(zé)對(duì)銷售案場物業(yè)人員進(jìn)行銷售相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，并定時(shí)考核，對(duì)考核結(jié)果不達(dá)標(biāo)的人員，營銷推廣部有權(quán)提出更換。2、銷售案場裝飾物品、宣揚(yáng)物品由營銷推廣部負(fù)責(zé)申購，物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)日常管理。3、銷售案場日常消耗品及修理修繕物料可由地區(qū)公司委托地區(qū)物業(yè)公司申購，由物業(yè)服務(wù)中心提出需求，項(xiàng)目營銷推廣部確認(rèn)，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。4、物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)售樓部、樣板房的日常管理和軟裝的定時(shí)清潔、維護(hù)，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。5、物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)銷售區(qū)域日常修理修繕工作。涉及重大工程質(zhì)量問題、大型修理修繕等由地區(qū)公司工程部負(fù)責(zé)組織責(zé)任施工單位進(jìn)行修理修繕，責(zé)任施工單位未能及時(shí)修理修繕及維保修期過后的修理修繕由工程部委托物業(yè)服務(wù)中心或第三方進(jìn)行修理修繕，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。如需外委第三方修理修繕的，由地區(qū)公司負(fù)責(zé)招標(biāo)或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理。6、銷售區(qū)域設(shè)備設(shè)備（電梯、中心空調(diào)、采暖設(shè)備、水泵等）的日常運(yùn)行維護(hù)由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)，能耗、修理修繕保養(yǎng)、年檢等費(fèi)用由地區(qū)公司委托地區(qū)物業(yè)公司立項(xiàng)申報(bào)，經(jīng)項(xiàng)目工程部及營銷推廣部確認(rèn)后，按地區(qū)公司審批權(quán)限報(bào)批，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。7、售樓部、樣板房維保修期內(nèi)的修理修繕由地區(qū)公司工程部負(fù)責(zé)組織責(zé)任施工單位進(jìn)行修理修繕，責(zé)任施工單位未能及時(shí)修理修繕及維保修期過后的修理修繕由工程部委托物業(yè)服務(wù)中心或第三方進(jìn)行修理修繕，如需外委第三方修理修繕的，由地區(qū)公司負(fù)責(zé)招標(biāo)或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。8、園林集團(tuán)負(fù)責(zé)銷售區(qū)域園林景觀維護(hù)；地區(qū)公司招投標(biāo)部負(fù)責(zé)征召外委清潔單位并簽訂協(xié)議；物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)銷售區(qū)域的日常清潔管理，負(fù)責(zé)外委清潔單位的費(fèi)用核算及請(qǐng)款事宜。9、地區(qū)公司負(fù)責(zé)未交樓項(xiàng)目銷售區(qū)域垃圾清運(yùn)的招標(biāo)工作或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理，垃圾清運(yùn)協(xié)議與地區(qū)公司簽訂，費(fèi)用在地區(qū)公司列支；已交樓項(xiàng)目銷售區(qū)域垃圾清運(yùn)的招標(biāo)工作由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)，協(xié)議與地區(qū)物業(yè)公司簽訂，費(fèi)用在地區(qū)物業(yè)公司列支。10、地區(qū)公司各類大型推廣及銷售活動(dòng)需地區(qū)物業(yè)公司協(xié)作的，需求部門須提前五天書面通知地區(qū)物業(yè)公司，地區(qū)物業(yè)公司提前制定協(xié)作實(shí)施方案和應(yīng)急處理預(yù)案，協(xié)作相關(guān)活動(dòng)發(fā)生的差旅費(fèi)、食宿費(fèi)等費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。11、營銷推廣撤場后，屬于地區(qū)公司的資產(chǎn)及營銷推廣物資由地區(qū)公司負(fù)責(zé)處理，若需移交地區(qū)物業(yè)公司的，按規(guī)定辦理資產(chǎn)調(diào)撥手續(xù)。第四章交樓及維保修管理第十一條

交樓前工作交樓區(qū)域清潔開荒工作的招標(biāo)立項(xiàng)由地區(qū)公司工程部提報(bào)或委托物業(yè)服務(wù)中心辦理，地區(qū)公司招投標(biāo)部負(fù)責(zé)招標(biāo)工作或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理。委托地區(qū)物業(yè)公司辦理的，由地區(qū)公司招投標(biāo)部負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，協(xié)議與地區(qū)公司簽訂，費(fèi)用在地區(qū)公司列支。第十二條

交樓工作1、協(xié)作交樓購置的固定資產(chǎn)及低值易耗品、印刷品、交樓現(xiàn)場布置、氣氛烘托物資，由地區(qū)公司營銷推廣部負(fù)責(zé)申購或委托地區(qū)物業(yè)公司申購。委托地區(qū)物業(yè)公司辦理的，由物業(yè)服務(wù)中心提報(bào)，經(jīng)項(xiàng)目營銷推廣部確認(rèn)，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。交樓物資須在交樓10天前采購到位并移交物業(yè)服務(wù)中心。2、地區(qū)物業(yè)公司須在每期交樓前制定交樓工作方案（包括交樓現(xiàn)場布置、氛圍展示、應(yīng)急預(yù)案等），按地區(qū)公司審批權(quán)限報(bào)批后，地區(qū)公司采購部負(fù)責(zé)采購或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。3、交樓區(qū)域的樓宇標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、園區(qū)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、設(shè)備機(jī)房標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、果皮箱、休閑椅等園區(qū)配套物品由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)申購，項(xiàng)目營銷推廣部負(fù)責(zé)人確認(rèn)，按地區(qū)公司審批權(quán)限報(bào)批后，地區(qū)公司采購部負(fù)責(zé)采購或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。4、交樓后，交樓區(qū)域的多種經(jīng)營由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)。屬于地區(qū)公司空置物業(yè)（含空置車位等）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能耗公攤費(fèi)、修理修繕費(fèi)等在地區(qū)公司列支。第十三條

交樓維保修工作1、交樓維保修工作按《XX地產(chǎn)集團(tuán)交樓工作管理方法》執(zhí)行。2、地區(qū)物業(yè)公司參照集團(tuán)物業(yè)管理中心定崗定編標(biāo)準(zhǔn)制定維保修人員定崗定編方案，經(jīng)地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批后執(zhí)行，并報(bào)備集團(tuán)物業(yè)管理中心，維保修人員人工綜合成本在地區(qū)公司列支。若使用勞務(wù)派遣的，相關(guān)單位由地區(qū)公司征召或委托地區(qū)物業(yè)公司征召（已有派遣單位的原則上可直接使用），地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)維保修人員及派遣單位管理。3、維保修材料采購及管理（1）集團(tuán)統(tǒng)一配送的維保修材料由物業(yè)服務(wù)中心申報(bào)材料方案，經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司董事長（或主持工作一把手）、地區(qū)公司工程技術(shù)部審核后，以地區(qū)物業(yè)公司為單位報(bào)材料公司支配配送，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。（2）非集團(tuán)統(tǒng)一配送的維保修材料由物業(yè)服務(wù)中心申報(bào)材料方案，按地區(qū)公司審批權(quán)限及采購流程執(zhí)行，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。（3）項(xiàng)目維保修大隊(duì)須結(jié)合維保修需求、倉庫材料庫存量，每月25日提交材料采購方案。（4）維保修材料歸地區(qū)公司所有，由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常管理；維保修期過后，屬地區(qū)公司的物資由地區(qū)公司負(fù)責(zé)處理，若移交給地區(qū)物業(yè)公司須辦理調(diào)撥手續(xù)。4、維保修責(zé)任界定（1）地區(qū)公司工程部須在交樓半個(gè)月前確定專職維保修項(xiàng)目經(jīng)理，并提供《維保修責(zé)任施工單位劃分表》，據(jù)此確定交樓后的現(xiàn)場修理修繕問題責(zé)任施工單位。（2）地區(qū)公司工程部專職維保修項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)界定外墻保溫、玻璃劃痕、衛(wèi)生間滲漏水、隱蔽工程等重難點(diǎn)問題的責(zé)任施工單位，并溝通協(xié)調(diào)第一時(shí)間開展修理修繕，避開業(yè)主投訴。無法馬上界定責(zé)任施工單位或責(zé)任施工單位未能及時(shí)修理修繕的，地區(qū)公司工程部須委托地區(qū)物業(yè)公司或第三方進(jìn)行修理修繕，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。需要外委第三方修理修繕的，由地區(qū)公司負(fù)責(zé)招標(biāo)或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理。5、賠償因工程等原因致使業(yè)主要求賠償?shù)?，物業(yè)服務(wù)中心接到業(yè)主投訴后，須按《XX地產(chǎn)集團(tuán)售后服務(wù)管理方法》及地區(qū)公司、地區(qū)物業(yè)公司售后服務(wù)實(shí)施細(xì)則要求執(zhí)行，維保修大隊(duì)做好相應(yīng)的取證工作。第十四條

設(shè)備設(shè)備承接查驗(yàn)1、工程竣工后，地區(qū)公司工程部書面通知物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行設(shè)備設(shè)備移交接管，物業(yè)服務(wù)中心組織工程部、施工單位進(jìn)行設(shè)備設(shè)備承接查驗(yàn)，并依照住房和城鄉(xiāng)部下發(fā)的《物業(yè)承接查驗(yàn)方法》（附件二）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，查驗(yàn)要求詳見《物業(yè)承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》（附件三）。2、物業(yè)服務(wù)中心須將承接查驗(yàn)中發(fā)覺的問題書面通知地區(qū)公司工程部，地區(qū)公司工程部須及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)中心復(fù)驗(yàn)。3、地區(qū)公司工程部須在交樓前，依據(jù)地區(qū)物業(yè)公司需求對(duì)公建配套及公共設(shè)備設(shè)備按類別分別安裝水、電表。已交樓項(xiàng)目遺留問題由地區(qū)物業(yè)公司提出需求，地區(qū)公司工程部整改。4、承接查驗(yàn)合格的設(shè)備設(shè)備，地區(qū)公司對(duì)物業(yè)服務(wù)中心做正式交接，并提供相關(guān)施工單位的設(shè)計(jì)施工資料文件資料、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料文件資料，支配技術(shù)交底。交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄，包括移交資料文件資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容，并由地區(qū)公司和物業(yè)服務(wù)中心共同確認(rèn)。5、物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)關(guān)于的資料文件、資料文件資料和記錄建立檔案并妥善保管。第十五條

遺留問題處理1、在維保修期限內(nèi)的戶內(nèi)工程遺留問題，由維保修大隊(duì)進(jìn)行修理修繕，并辦理簽證手續(xù)提交地區(qū)公司對(duì)責(zé)任施工單位進(jìn)行費(fèi)用轉(zhuǎn)扣；維保修期滿后的戶內(nèi)修理修繕應(yīng)依照有償服務(wù)的原則進(jìn)行修理修繕。2、地區(qū)物業(yè)公司須及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目配套工程遺留問題，相關(guān)問題在質(zhì)保期內(nèi)的，由地區(qū)公司工程部支配施工單位整改，地區(qū)物業(yè)公司監(jiān)督跟進(jìn)整改履行狀況，并及時(shí)反饋至集團(tuán)物業(yè)管理中心。如施工單位整改不及時(shí)或整改力度不夠，地區(qū)公司工程部須委托地區(qū)物業(yè)公司對(duì)遺留問題進(jìn)行整改或外委修理修繕，所發(fā)生費(fèi)用在地區(qū)公司列支，由地區(qū)公司從責(zé)任施工單位結(jié)算款或質(zhì)保金中轉(zhuǎn)扣。3、維保修期滿至修理修繕基金啟用前需對(duì)物業(yè)公共部位（如電梯前室、消防樓梯、大堂、園區(qū)景觀等）、共用設(shè)備、設(shè)備進(jìn)行大修、更新、改造的，地區(qū)物業(yè)公司須通知地區(qū)公司，由地區(qū)公司工程部組織進(jìn)行原因分析并界定責(zé)任單位，由責(zé)任單位負(fù)責(zé)修理修繕。無法界定施工單位的，由地區(qū)公司負(fù)責(zé)修理修繕。4、在維保修期內(nèi)報(bào)修的問題，維保修期滿后仍未修理修繕履行，責(zé)任單位需繼續(xù)修理修繕。窗戶透風(fēng)透寒、外墻及屋面漏水、室內(nèi)土建、室內(nèi)滲漏水、室內(nèi)供暖不達(dá)標(biāo)等重難點(diǎn)問題，由地區(qū)公司工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭，召開專項(xiàng)會(huì)議爭論??解決，地區(qū)物業(yè)公司參加協(xié)作。第十六條

費(fèi)用轉(zhuǎn)扣1、費(fèi)用轉(zhuǎn)扣由地區(qū)公司負(fù)責(zé)，簽證手續(xù)由地區(qū)物業(yè)公司辦理，地區(qū)公司工程部確認(rèn)，轉(zhuǎn)扣費(fèi)用入地區(qū)公司賬。2、項(xiàng)目交樓前90天，地區(qū)物業(yè)公司幫助地區(qū)公司確定維保修簽證轉(zhuǎn)扣費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、簽證流程及簽證辦理要求。3、費(fèi)用結(jié)算（1）《修理修繕工程簽證單》由維保修工程師/監(jiān)理核算工程量、材料用量、人工工時(shí)及修理修繕費(fèi)用，經(jīng)維保修大隊(duì)長、物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人、地區(qū)物業(yè)公司維保修部審核后按月匯總上報(bào)。（2）每月5日前，維保修大隊(duì)須將上月的《修理修繕工程簽證單》（含照片、業(yè)主書面確認(rèn)材料、施工單位責(zé)任認(rèn)定等）、《維保修轉(zhuǎn)扣費(fèi)用匯總表》、《維保修轉(zhuǎn)扣費(fèi)用明細(xì)表》上報(bào)至地區(qū)物業(yè)公司維保修部，經(jīng)預(yù)決算專員、主管維保修業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審核后，每月10日?qǐng)?bào)地區(qū)公司預(yù)決算部審核。第五章

社區(qū)商業(yè)及配套管理第十七條

社區(qū)商業(yè)、影城1、社區(qū)商業(yè)管理按《XX地產(chǎn)集團(tuán)社區(qū)商業(yè)管理方法》執(zhí)行。社區(qū)商業(yè)日常物業(yè)管理由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)。2、社區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則上實(shí)行一費(fèi)制，社區(qū)商業(yè)公共照明、中心空調(diào)、電梯等造成或產(chǎn)生的公共能耗分?jǐn)傎M(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)中一并收取，不再另行收取公攤費(fèi)用。當(dāng)?shù)卣鞔_要求須將物業(yè)服務(wù)費(fèi)與其他費(fèi)用分開收取的，依照當(dāng)?shù)卣?guī)定執(zhí)行。3、社區(qū)商業(yè)在該項(xiàng)目《商品房買賣協(xié)議》商定的交樓之日（下稱“交樓”）前，因地區(qū)公司商業(yè)經(jīng)營管理部招商需要由物業(yè)服務(wù)中心提供物業(yè)服務(wù)的，地區(qū)物業(yè)公司應(yīng)與地區(qū)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》，明確相關(guān)服務(wù)時(shí)間、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)費(fèi)用。由地區(qū)公司依據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》支付未出租部分社區(qū)商業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。交樓前已出租的社區(qū)商業(yè)，地區(qū)物業(yè)公司應(yīng)與租戶簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，自承租之日起向租戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已售且已出租的社區(qū)商業(yè)，由地區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；業(yè)主與租戶商定由租戶支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，地區(qū)物業(yè)公司應(yīng)再與租戶簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，向租戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主承擔(dān)連帶支付責(zé)任。4、交樓后屬于地區(qū)公司所有權(quán)且未出租的社區(qū)商業(yè)，地區(qū)物業(yè)公司依照與地區(qū)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》向地區(qū)公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。交樓后已出租的社區(qū)商業(yè)，參照交樓前已出租社區(qū)商業(yè)費(fèi)用收繳具體要求執(zhí)行。5、商業(yè)經(jīng)營管理部在進(jìn)行招商時(shí)如需向承租方提供車位的，應(yīng)提前與物業(yè)服務(wù)中心協(xié)商全都，避開引發(fā)業(yè)主群訴事件。6、社區(qū)商業(yè)專用停車區(qū)域按臨時(shí)停車收費(fèi)。若地區(qū)公司商業(yè)經(jīng)營管理部或承租方為客戶支付臨時(shí)停車費(fèi)用的，由地區(qū)物業(yè)公司與地區(qū)公司商業(yè)經(jīng)營管理部或承租方簽訂協(xié)議，按月結(jié)算。地區(qū)物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)停車管理，保證車道暢通，禁止其他車輛占用社區(qū)商業(yè)專用停車區(qū)域。7、影城管理參照《XX地產(chǎn)商業(yè)集團(tuán)管理方法》以及上述社區(qū)商業(yè)管理具體要求執(zhí)行。8、社區(qū)商業(yè)、影城設(shè)備設(shè)備承接查驗(yàn)，共用設(shè)備設(shè)備大修、更新、改造，維保修期內(nèi)、維保修期滿的修理修繕參照本指引第四章相關(guān)要求執(zhí)行。第十八條

綜合樓、運(yùn)動(dòng)中心1、綜合樓、運(yùn)動(dòng)中心日常物業(yè)管理由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)。2、未出租的綜合樓、運(yùn)動(dòng)中心，由地區(qū)公司負(fù)責(zé)招商及運(yùn)營管理。若地區(qū)公司委托物業(yè)公司運(yùn)營管理的，地區(qū)公司應(yīng)與地區(qū)物業(yè)公司簽訂協(xié)議，明確運(yùn)營收入及費(fèi)用支出歸屬。已確認(rèn)屬全體業(yè)主共有公建配套的會(huì)所由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理。3、已出租的綜合樓、運(yùn)動(dòng)中心，地區(qū)公司商業(yè)經(jīng)營管理部在簽訂《租賃協(xié)議》的同時(shí)須幫助地區(qū)物業(yè)公司與承租方簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，地區(qū)物業(yè)公司自承租之日起向承租方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)費(fèi)用須包括重要設(shè)備設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、年檢費(fèi)用），若因特殊狀況地區(qū)公司需免收承租方物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，相關(guān)費(fèi)用由地區(qū)公司支付給地區(qū)物業(yè)公司。第十九條

地下車位1、地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)地下車位租賃管理工作，