契稅納稅籌劃課件

契稅的納稅籌劃一、契稅的概念契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。二、契稅的納稅人及計(jì)稅依據(jù)在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。契稅的計(jì)稅依據(jù)：（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；（二）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；（三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。四、契稅的納稅籌劃（一）簽訂等價(jià)交換合同，享受免征契稅政策

（二）簽訂分立合同，降低契稅支出（三）改變抵債時(shí)間，享受免征契稅政策(四）改變投資方式，享受免征契稅政策

（五）改變購買不動(dòng)產(chǎn)方式，享受免征契稅政策

（一）簽訂等價(jià)交換合同，享受免征契稅政策

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：土地使用權(quán)、房屋交換，契稅的計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款，交換價(jià)格相等的，免征契稅。

例：金信公司有一塊土地價(jià)值3000萬元擬出售給南方公司，然后從南方公司購買其另外一塊價(jià)值3000萬元的土地。雙方簽訂土地銷售與購買合同后，金信公司應(yīng)繳納契稅=3000×4%=120（萬元），南方公司應(yīng)繳納契稅=3000×4%=120（萬元）。根據(jù)上述文件對(duì)于免征契稅的規(guī)定，提出納稅籌劃方案如下：金信公司與南方公司改變合同定立方式，簽訂土地使用權(quán)交換合同，約定以3000萬元的價(jià)格等價(jià)交換雙方土地。根據(jù)契稅的規(guī)定，金信公司和南方公司各自免征契稅120萬元。

（三）改變抵債時(shí)間，享受免征契稅政策納稅籌劃思路：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于改制重組若干契稅政策的通知》財(cái)稅[2003]184號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅。例：金圖公司因嚴(yán)重虧損準(zhǔn)備關(guān)閉，尚欠主要債權(quán)人明珠公司5000萬元，準(zhǔn)備以公司一塊價(jià)值5000萬元的土地償還所欠債務(wù)。明珠公司接受金圖公司土地抵債應(yīng)繳納契稅＝5000×4%＝200（萬元）。根據(jù)上述文件對(duì)于免征契稅的規(guī)定，提出納稅籌劃方案如下：明珠公司改變接受金圖公司以土地抵債的時(shí)間，先以主要債權(quán)人身份到法院申請(qǐng)金圖公司破產(chǎn)，待金圖公司破產(chǎn)清算后再以主要債權(quán)人身份承受金圖公司以價(jià)值5000萬元的土地抵償債務(wù)，可享受免征契稅，節(jié)約契稅支出200萬元。

（四）改變投資方式，享受免征契稅政策

根據(jù)財(cái)稅[2003]184號(hào)文件的規(guī)定：非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨(dú)資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（五）改變購買不動(dòng)產(chǎn)方式，享受免征契稅政策

根據(jù)財(cái)稅[2003]184號(hào)文件的規(guī)定：非公司制國有獨(dú)資企業(yè)或國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨(dú)資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國有獨(dú)資企業(yè)（公司）的房屋、土地權(quán)屬，免征契稅；兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定，合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對(duì)合并后的企業(yè)承受原合并各方的房屋、土地權(quán)屬免征契稅。執(zhí)行期限為2005年12月31日之前。另外根據(jù)財(cái)稅[2006]41號(hào)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于延長企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知》文件規(guī)定，企業(yè)改制重組涉及的契稅政策，繼續(xù)按照財(cái)稅[2003]184號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行，執(zhí)行期限為2006年1月1日至2008年12月31日。對(duì)于財(cái)稅[2003]184號(hào)文件執(zhí)行過程中的問題做了如下規(guī)定：1.184號(hào)文件第一條第一款中規(guī)定的“整體改建”，是指改建后的企業(yè)承繼原企業(yè)全部權(quán)利和義務(wù)的改制行為。2.184號(hào)文件第二、三、四條中所謂“企業(yè)”，是指法人企業(yè)。3.184號(hào)文件第二條第一款中規(guī)定的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”，包括單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，同時(shí)變更該企業(yè)法人代表、投資人、經(jīng)營范圍等法人要素的情況。在執(zhí)行中，可以根據(jù)工商管理部門進(jìn)行的企業(yè)登記認(rèn)定。即：企業(yè)辦理變更登記的，適用于該款規(guī)定；企業(yè)辦理新設(shè)登記的，不適用于該款規(guī)定。對(duì)新設(shè)企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬應(yīng)征收契稅。4.184號(hào)文件第四條規(guī)定的“企業(yè)分立”，僅指新設(shè)企業(yè)、派生企業(yè)與被分立企業(yè)投資主體完全相同的行為。5.184號(hào)文件第七條中規(guī)定的“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”，是指母公司與其全資子公司之間、母公司所屬的各個(gè)全資子公司之間的關(guān)系，以及同一自然人設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)之間、同一自然人設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)與一人有限責(zé)任公司之間的關(guān)系。6.以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，不屬于184號(hào)文件規(guī)定的范圍，對(duì)承受人應(yīng)征收契稅。例：金盛有限責(zé)任公司于2004年1月向國有獨(dú)資公司興業(yè)有限責(zé)任公司購買三幢商品房，價(jià)值9800萬元，金盛公司應(yīng)繳納契稅＝9800×4%＝392（萬元）。根據(jù)上述文件對(duì)于免征契稅的規(guī)定，提出納稅籌劃方案如下：第一步，金盛公司與興業(yè)公司簽訂投資協(xié)議，共同出資組建興盛有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本為1億元，金盛公司出資200萬元，出資方式為貨幣資金，投資比例為2%，興業(yè)公司出資9800萬元，出資方式為三幢商品房，投資比例為98%，并約定興盛有限責(zé)任公司成立后，于6個(gè)月內(nèi)辦理商品房產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。辦理商品房產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)時(shí)，新設(shè)立的興盛有限責(zé)任公司承受興業(yè)公司投入的房產(chǎn)，因興業(yè)公司投資比例超過50%，享受免征契稅392萬元。第二步，辦理完商品房產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)后，金盛公司與興業(yè)公司另簽訂一份股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定興業(yè)公司將所持興盛有限責(zé)任公司9800萬元股份原價(jià)轉(zhuǎn)讓給金盛公司股東。第三步，股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完畢后，金盛公司與興盛有限責(zé)任公司于2005年1月簽訂合并協(xié)議，由金盛公司合并興盛有責(zé)任公司，合并后金盛公