第五章 成本法

第五章成本法主講：龔健土地資源管理系二0一0年四月主要內(nèi)容1、成本法基本原理2、成本法計(jì)算公式3、成本法適用范圍4、成本法評(píng)估過程5、成本法案例分析成本構(gòu)成分析折舊確定重建或重置成本確定成本測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格確定

成本法在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中具有廣泛的應(yīng)用價(jià)值，也取得了良好的效果。

1、成本法基本原理

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新建造價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說是以開發(fā)建造房地產(chǎn)所耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為依據(jù)，在加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。所以，成本法這個(gè)概念中的“成本”，并不是人們通常所認(rèn)為的成本，而是價(jià)格。采用成本法求得的價(jià)格又通常被稱為積算價(jià)格。

成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度還看：是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入。具體的講，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。從買方角度看：是替代原理，即買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開發(fā)建造（或委托另外的人開發(fā)建造）。由以上可見，一個(gè)是不低于開發(fā)建造已花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)建造所需花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可接受的共同點(diǎn)必然是等于正常的代價(jià)（包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤）。由此，我們就可以根據(jù)開發(fā)建造估價(jià)對(duì)象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤之和來估算其價(jià)格。1.

1理論依據(jù)

只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)，但是成本法特別適用于那些既無收益后很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)。如：學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常采用成本法。另外成本法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投報(bào)和賠償）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。（因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對(duì)于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用完全重建的辦法來解決。）１.２適用范圍

需要注意的是：同收益法中客觀收益的理解一樣，作為成本法基礎(chǔ)的成本，應(yīng)該是開發(fā)建造該類房地產(chǎn)的社會(huì)必要成本（客觀成本），而不是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成本。因?yàn)?，在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)價(jià)格取決于它們到來的效用，而不是建造它們所花費(fèi)的成本。成本的增加和減少一定要對(duì)房地產(chǎn)的效用有所作用才能形成價(jià)格。（換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加，并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。）成本法的出發(fā)點(diǎn)決定了估價(jià)結(jié)果往往偏于保守，通常低于市場價(jià)值，因此，對(duì)商業(yè)用途房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)要首選其他方法，必要時(shí)可以選用成本法作為補(bǔ)充。成本法估價(jià)中重新購建價(jià)格和折舊的估算都有相當(dāng)?shù)碾y度，尤其是那些較老的，陳舊的房地產(chǎn)，往往需要估價(jià)人員針對(duì)建筑物實(shí)地勘察，依靠其主觀判斷，因此，成本法估價(jià)要求估價(jià)人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建材方面的知識(shí)。

運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，需要懂得房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，不論房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成如何，最關(guān)鍵的是要調(diào)查、掌握當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锝ǔ山桓妒褂玫娜^程中，所設(shè)計(jì)的稅費(fèi)種類、支付標(biāo)準(zhǔn)及支付時(shí)間，既不可有重復(fù)也不可以漏項(xiàng)，在此基礎(chǔ)上再針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況確定其價(jià)格構(gòu)成并估算各構(gòu)成項(xiàng)目。以取得土地建成房屋銷售典型房地產(chǎn)開發(fā)類型為例子：將房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成劃分為以下6項(xiàng)：（1）土地取得成本（2）開發(fā)成本（3）管理費(fèi)用（4）投資利息（5）銷售稅費(fèi)（6）開發(fā)利潤。２、成本法基本公式２.１房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。通常由購置土地的價(jià)格和在購置時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。目前，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑分為以下3種：

1）通過征用農(nóng)地取得，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。

2）通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。

3）通過在市場上“購買”取得的，成本包括購買土地的價(jià)款和在購買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)（如交易手續(xù)費(fèi)、契稅）。（1）土地取得成本

在我國不同省市及不同級(jí)別的城鎮(zhèn)的估價(jià)機(jī)構(gòu)和地價(jià)管理部門對(duì)出讓金的理解不一致。①

出讓金=出讓土地的總地價(jià)款②

出讓金=土地所有權(quán)收益新<土地管理法>第５５條規(guī)定：以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的單位應(yīng)繳納“土地使用權(quán)出讓金”等土地有償使用費(fèi)，自本法施行之后，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，３０％上繳中央，７０％留給有關(guān)地方人民政府，專項(xiàng)用于耕地開發(fā)。若按照①理解，整個(gè)出讓地價(jià)款被分解為上繳和留做專項(xiàng)基金．這時(shí)，地方政府為多年來的土地開發(fā)、投資都血本無歸，結(jié)果形成以下局面:——以往將出讓金當(dāng)做地價(jià)款的地方政府開始分析地價(jià)構(gòu)成，剝離所有權(quán)收益?！胤秸疄榱吮ＷC地方財(cái)政的收入，將注意力從開發(fā)新增建設(shè)用地轉(zhuǎn)移到挖掘存量，盤活資產(chǎn)的道路上來，這是國家利用經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)耕地的表現(xiàn)。關(guān)于土地出讓金——各地土地使用權(quán)收益的量化標(biāo)準(zhǔn)各城鎮(zhèn)對(duì)于土地出讓金的規(guī)定各不相同，大致分為以下幾種情況:①

在城鎮(zhèn)內(nèi)部，按不同用途、不同級(jí)別或均質(zhì)地域分別給出出讓金的標(biāo)準(zhǔn)，例如:一級(jí):200元/平方米二級(jí):150元/平方米 三級(jí):90元/平方米②

給出一定的比例，用以計(jì)算出讓金，如:出讓金占總地價(jià)款的20%。當(dāng)前，有部分城市采用這種方法如:廈門（鼓區(qū)）地價(jià)構(gòu)成比例商業(yè)小區(qū)配套費(fèi)0.074公共設(shè)施配套費(fèi)0.093征地拆遷平整費(fèi)0.648土地出讓金0.185③

給出一個(gè)定值一般對(duì)于小城市，土地級(jí)別價(jià)值差異相對(duì)小，地產(chǎn)市場發(fā)育不健全，土地所有權(quán)收益常常全城給一個(gè)定值用已計(jì)算。通常小城市或開發(fā)區(qū)為吸引開發(fā)商對(duì)土地進(jìn)行投資，將出讓金規(guī)定的很少，如:10元/平方米，這時(shí)的地價(jià)尤其是工業(yè)用途地價(jià)一般只為土地投資的成本價(jià)格。無論采用什么方法由于新法的作用，各地方政府為了自身利益只會(huì)盡可能地壓低出讓金即所有權(quán)收益的值，以減少上繳額。

開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。實(shí)際包含以下項(xiàng)目：

1、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。

2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Φ冉ㄔO(shè)費(fèi)用；是否所有的土地投入都屬于土地資本，哪些基礎(chǔ)設(shè)施需要攤?cè)氲貎r(jià)？哪些可以通過自身的資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)回收。目前較統(tǒng)一的觀點(diǎn)：土地開發(fā)部門所進(jìn)行的最起碼的土地開發(fā)工程和投資資金應(yīng)視為土地資產(chǎn)，如：城市配套設(shè)施和市政服務(wù)費(fèi)用。

3、建筑安裝工程費(fèi)：包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建費(fèi)和安裝費(fèi)；

4、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

5、開發(fā)過程中的稅費(fèi)等。（2）開發(fā)成本（3）管理費(fèi)用（有時(shí)被計(jì)入開發(fā)費(fèi)用）包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用可以按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來估算。（4）投資利息投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，另外，從估價(jià)的角度講，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤分開，不能算做利潤。（5）銷售稅費(fèi)包括：1、銷售費(fèi)用：廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)2、銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)。3、其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。上述3類銷售稅費(fèi)，通常是售價(jià)的一定比率，特別是銷售稅金及附加，所以，在估價(jià)時(shí)通常是按售價(jià)乘以這一比率來估算的。（6）開發(fā)利潤開發(fā)商利潤明確以下幾點(diǎn)。1、開發(fā)利潤是所得稅前的2、是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤。3、開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤來計(jì)算。

新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在城市舊區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地?；竟剑盒麻_發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤2.2成本法基本公式（1）適用于新開發(fā)土地

對(duì)于成片的開發(fā)區(qū)新開發(fā)土地的分宗估價(jià)時(shí)，情況如下：新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總開發(fā)利潤）/（開發(fā)區(qū)用地總面積*開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）*用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)。上公式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開發(fā)區(qū)用地面積*100%

實(shí)際估算時(shí)，通常分3步驟：

1、計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格

2、計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率。

3、計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。此將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、建筑容劑率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p修正即可。對(duì)新開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場還一般未形成，土地收益也還沒有。

（2）新建房地產(chǎn):

新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤（3）新建建筑物=建造建筑物費(fèi)用+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤*（4）舊有建筑物成本法

1)舊有房地產(chǎn)舊有房地價(jià)格=土地重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物重新建造成本-建筑物折舊

2)舊有建筑物舊有建筑物價(jià)格=建筑物重新建造成本-建筑物折舊

所謂重新建造成本是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造或購買全新狀態(tài)的舊房地產(chǎn)時(shí)，需要花費(fèi)的必要成本或價(jià)格。有以下3點(diǎn)要把握；

1、重新建造成本是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)候的。

2、重新建造成本是客觀的。不是別人企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是社會(huì)一般的公平耗費(fèi)。

3、建筑物的重新建造成本是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊。3、重新建造成本

重新建造成本可分為兩類:

重置成本(replacementcost)

重建成本(reproductioncost)

重置成本又叫做重置價(jià)格，是十分重要的估價(jià)參數(shù)，是指以估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的建筑材料，建筑技術(shù)與工藝等，重新建造與舊有建筑物具有同等效用的新建筑物的成本。重建成本是以原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝、建筑式樣等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造與舊有建筑物完全相同的新建筑物的成本，也叫重建價(jià)格。從兩個(gè)概念的區(qū)別就可以看出，在評(píng)估有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物時(shí)，一般采用重建成本較為合適，在評(píng)估普通建筑物時(shí)和評(píng)估年代久遠(yuǎn)的建筑物時(shí)，一般采用重置成本。3.1分類(1)土地重新建造成本求取方法是假設(shè)土地是一塊沒有建筑物的空地，然后采用市場比較法等求取在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格作為重新取得價(jià)格。(2)建筑物重新建造成本求取方法1)單位比較法單位比較法是以建筑物整體與價(jià)格、成本密切有關(guān)的單位為比較基礎(chǔ)來估算建筑物的重新建造成本的價(jià)格。主要有單位面積法和單位體積法。單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的面積來估算建筑物的重新建造成本。該方法常用、簡便、迅速，但比較粗略。例子：某建筑物的建筑面積為300平方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為1200元/平方米，則該建筑物的重新建造成本可估計(jì)為300*1200=36（萬元）。3.2重新建造成本的求取方法

在現(xiàn)時(shí)評(píng)估中，往往將建筑物劃分為不同的建筑結(jié)構(gòu)和用途（分類），制作不同時(shí)期的基準(zhǔn)重置價(jià)格表，見下表：

鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)普通住宅

高檔公寓

別墅

大型商場

中小商店

辦公樓

賓館

標(biāo)準(zhǔn)廠房

倉庫

影劇院

體育館

加油站

其他

單位體積法與單位面積法相似，是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的體積類估算建筑物的重新建造成本。這種方法適用于成本與體積關(guān)系較大的建筑物?；鶞?zhǔn)日期：年月日 價(jià)格單位：元/平方米建筑物基準(zhǔn)重置價(jià)格表

分部分項(xiàng)是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物的重新建造成本的方法。即先估算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本，再相加。運(yùn)用分部分項(xiàng)法估算建筑物的重新建造成本時(shí)，需要注意：*應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位，有用面積、體積長度，容量等，如基礎(chǔ)工程的單位通常為體積，裝修工程的單位通常為面積；*不要遺漏項(xiàng)目或重復(fù)計(jì)算。例子：采用分部分項(xiàng)法估算建筑物的重新建造成本的見下表：項(xiàng)目數(shù)量單位成本成本（元）基礎(chǔ)工程150立方米200元/立方米30000墻體工程160立方米400元/立方米64000樓地面工程150立方米200元/立方米30000屋面工程150立方米300元/立方米45000給排水工程

25000供暖工程

15000電氣工程

20000合計(jì)

229000稅費(fèi)、利息和管理費(fèi)

20%45800重新購建價(jià)格

2748002）分部分項(xiàng)法3）工料測(cè)量法

先估算建筑物所需的各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的各該相同材料、設(shè)備的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物的重新建造成本的方法。該方法與編制建筑概算或預(yù)算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（預(yù)）算的定額的單價(jià)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來估算。該方法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)、缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)、費(fèi)力并需要有其他專家的參與，它主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物估價(jià)。例子：采用工料測(cè)量法估算建筑物重新建造成本項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)成本（元）現(xiàn)場準(zhǔn)備

3000水泥

6500沙石

5000磚塊

12000木材

7000瓦面

3000鐵釘

200人工

15000稅費(fèi)

1000其他

5000重新建造成本

577004）指數(shù)調(diào)整法

是運(yùn)用建筑成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行成本來估算建筑物的重新建造成本的方法，主要用于檢驗(yàn)其他方法的估算結(jié)果。折舊是指在估價(jià)(期日)時(shí)點(diǎn)之前建筑物的損耗。建筑物的價(jià)值損耗有兩種形式:*有形損耗:由物理化學(xué)因素引起的，與自然界有關(guān)的損耗。*無形損耗:由社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素引起的，如建筑技術(shù)的進(jìn)步，建筑工藝的改進(jìn)，建筑設(shè)計(jì)的變化人們需求的改變，城市規(guī)劃，政府決策等。在評(píng)估工作中，要分析造成建筑物價(jià)值損耗的因素，把握它的影響程度，準(zhǔn)確計(jì)算建筑物的價(jià)值損耗金額。確定建筑物的價(jià)值損耗中的一個(gè)重要因素是耐用年限，通常，有某些特定機(jī)構(gòu)預(yù)先根據(jù)各種建筑物的特點(diǎn)統(tǒng)一規(guī)定。耐用年限由于表現(xiàn)形式不同分為兩種:自然耐用年限(physicalyear):是建筑物在物理化學(xué)因素作用下，仍能保持應(yīng)有的使用價(jià)值和正常使用年限。經(jīng)濟(jì)耐用年限(economiclife):有叫做建筑物的折舊年限，是由物理化學(xué)的和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的因素綜合作用，共同決定的建筑物年限。一般經(jīng)濟(jì)耐用年限<自然耐用年限，而估價(jià)中通常所說的使用年限一般就是指經(jīng)濟(jì)耐用年限。4、建筑物折舊4.1建筑物折舊的計(jì)算方法1)直線折舊法(straightlinemethod)

直線折舊法是確定建筑物折舊的最簡單的方法，在估價(jià)實(shí)務(wù)中用的最普遍。又被稱為定額折舊法，定額——每一年的折舊額是相等的，其建筑物的價(jià)值損耗是均勻的。由于建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限<自然耐用年限，當(dāng)建筑物逐年折舊到耐用年期末時(shí)，仍殘留一定的、為數(shù)較少的價(jià)值，稱為殘值。將建筑物的殘值率定義為殘值率=建筑物殘值/建筑物重新建造成本用來衡量建筑物的殘值大小，由于殘值通常較少，所以殘值率數(shù)值也較小，（僅為0-6%之間）。一般對(duì)于不同類型建筑的殘值率不同。建筑物的重置價(jià)、耐用年限、和殘值率均有可供直接參參考的標(biāo)準(zhǔn)?！ㄔO(shè)部、財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)單位會(huì)計(jì)制度——會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》（92年月5日發(fā)）對(duì)經(jīng)租房地產(chǎn)折舊作了有關(guān)規(guī)定。但是其中的房屋結(jié)構(gòu)、等級(jí)及其殘值率和耐用年限等具有重要的參考價(jià)值。109頁直線折舊法公式:Di=D=(C-S)/N=C（1-R）/NDi——建筑物第i年的折舊額 D——建筑物每年的折舊額 C——建筑物重新建造成本 S——估算的建筑物殘值N——建筑物耐用年限由于，建筑物的殘值率R=S/C，所以上述公式變形為：（C-S）/N=C（1-S/C）/N=C（1-R）/N優(yōu)缺點(diǎn)：計(jì)算簡單、操作方便。但由于建筑物價(jià)值并不見的得每年以一個(gè)固定的比率衰減，所以這種方法計(jì)算的年折舊額與建筑物的實(shí)際折舊額并不相同，在實(shí)際的評(píng)估業(yè)務(wù)中應(yīng)用準(zhǔn)確性不高。

又稱定率折舊法，用某一固定的比例乘以尚未折舊的建筑物重置價(jià)部分，得到折舊額的方法。在這里，一般要假設(shè)建筑物的價(jià)值耗損與剩余價(jià)值的比例在整個(gè)耐用年限期間保持不變。那么，當(dāng)房地產(chǎn)越新，剩余價(jià)值越大是，年價(jià)值損耗(即折舊)越大。計(jì)算公式:Di=C(1-d)i-1*dd=1-(S/C)1/N=1-R1/N(折舊率)上述公式推導(dǎo)如下：第一年末：折舊額：D1=C*d殘值額：S1=C-D1=C(1-d)

第二年末：折舊額：D2=S1*d=C(1-d)d殘值額：S2=S1-D2=C(1-d)-C(1-d)d=C(1-d)2……第i年末：折舊額：Di=C(1-d)i-1d殘值額：Si=C(1-d)I當(dāng)i=N時(shí)，此時(shí)Si=S（殘值）S=C(1-d)Nd=1-(S/C)1/N=1-R1/N2)余額遞減法

成新折舊法是分析待估建筑物的建成年代，確定成新折扣標(biāo)準(zhǔn)，直接求取建筑物的現(xiàn)值，計(jì)算表達(dá)式為：建筑物現(xiàn)值（價(jià)格）=建筑物重置價(jià)格*建筑物成新度利用該公式計(jì)算建筑物價(jià)值無須計(jì)算折舊，可以直接得到。1984年12月由原“城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部”在《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則》中提出了房屋新舊程度的標(biāo)準(zhǔn)。116頁。房屋新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)是以主體結(jié)構(gòu)為主進(jìn)行的，如果評(píng)定時(shí)各部分有交錯(cuò)，應(yīng)以主體結(jié)構(gòu)為主進(jìn)行評(píng)定。3）成新折舊法估價(jià)中折舊與會(huì)計(jì)成本核算中的折舊的區(qū)別：二者區(qū)別表現(xiàn)在：一、估價(jià)中的折舊注意價(jià)值的減損，目的是真實(shí)地反映建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值；而成本核算中的折舊注重固定資產(chǎn)原始取得價(jià)值的攤銷和回收，目的是為了準(zhǔn)確計(jì)算成本和利潤。二、會(huì)計(jì)上的折舊的計(jì)算方法一旦確定，一般不輕易更改；估價(jià)中折舊的計(jì)算方法有很大的選擇余地，并且在估價(jià)人員認(rèn)為必要時(shí)，還可同時(shí)選用幾種計(jì)算方法，綜合計(jì)算建筑物的折舊。三、根據(jù)會(huì)計(jì)核算中歷史成本的原則，成本核算中的折舊應(yīng)以建筑物等的固定資產(chǎn)實(shí)際購入或建造時(shí)的交易價(jià)格為計(jì)算依據(jù)，除了國家另有規(guī)定以外，建筑物的帳面價(jià)值不得隨便調(diào)整。而估價(jià)中的折舊所依據(jù)的建筑物重置價(jià)值隨著估價(jià)時(shí)點(diǎn)的變化而變化，只有確定了建筑的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，才能準(zhǔn)確計(jì)算建筑物的重置價(jià)值，進(jìn)而求取折舊。二者的聯(lián)系：都是為了反映長期使用的資產(chǎn)的價(jià)值減損情況?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)三種基本方法之比較》《論房地產(chǎn)估價(jià)方法的選擇》

至此，房地產(chǎn)評(píng)估中的三大基本方法均學(xué)過案例分析：1.估價(jià)對(duì)象為一政府用辦公樓：土地總面積：1000m2；建筑總面積4500m2；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評(píng)估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)值。搜集有關(guān)資料如下：

(1)搜集三宗土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示：從2003年11月～2004年10月地價(jià)每月上升0.5%。(2)當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征有郊區(qū)農(nóng)地平均每1畝需要10萬元的征地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等每1m2150元，土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤等每1m2120元，以上合計(jì)為城市邊緣熟地的價(jià)格。

該城市土地分為8個(gè)級(jí)別，城市邊緣土地為第8級(jí)，而估價(jià)對(duì)象處于第3級(jí)土地上。各級(jí)土地之間的價(jià)格差異如下表所示：(3)建筑物的重置價(jià)格價(jià)為1100元/m2。(4)建筑物耐用年限為60年，無殘值。試用成本法評(píng)估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)值。土地重置價(jià)要求分別用市場法和成本法求取(如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡單算術(shù)平均法)。

解：

(1)成本法公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地