第五章 成本法

第五章成本法主講：龔健土地資源管理系二0一0年四月主要內(nèi)容1、成本法基本原理2、成本法計算公式3、成本法適用范圍4、成本法評估過程5、成本法案例分析成本構(gòu)成分析折舊確定重建或重置成本確定成本測算房地產(chǎn)價格確定

成本法在房地產(chǎn)估價實踐中具有廣泛的應(yīng)用價值，也取得了良好的效果。

1、成本法基本原理

成本法是求取估價對象在估價時點時的重新建造價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是以開發(fā)建造房地產(chǎn)所耗費的各項必要費用之和為依據(jù)，在加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。所以，成本法這個概念中的“成本”，并不是人們通常所認(rèn)為的成本，而是價格。采用成本法求得的價格又通常被稱為積算價格。

成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度還看：是生產(chǎn)費用價值論，即房地產(chǎn)的價格是基于其“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入。具體的講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方角度看：是替代原理，即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建造（或委托另外的人開發(fā)建造）。由以上可見，一個是不低于開發(fā)建造已花費的代價，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)建造所需花費的代價，買賣雙方可接受的共同點必然是等于正常的代價（包含正常的費用、稅金和利潤）。由此，我們就可以根據(jù)開發(fā)建造估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來估算其價格。1.

1理論依據(jù)

只要是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價，但是成本法特別適用于那些既無收益后很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價。如：學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價通常采用成本法。另外成本法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進行估價的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險（包括投報和賠償）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。（因為在保險事故中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對于發(fā)生全部損毀的，有時也需要用完全重建的辦法來解決。）１.２適用范圍

需要注意的是：同收益法中客觀收益的理解一樣，作為成本法基礎(chǔ)的成本，應(yīng)該是開發(fā)建造該類房地產(chǎn)的社會必要成本（客觀成本），而不是估價對象房地產(chǎn)的實際成本。因為，在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)價格取決于它們到來的效用，而不是建造它們所花費的成本。成本的增加和減少一定要對房地產(chǎn)的效用有所作用才能形成價格。（換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加，并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。）成本法的出發(fā)點決定了估價結(jié)果往往偏于保守，通常低于市場價值，因此，對商業(yè)用途房地產(chǎn)價格評估時要首選其他方法，必要時可以選用成本法作為補充。成本法估價中重新購建價格和折舊的估算都有相當(dāng)?shù)碾y度，尤其是那些較老的，陳舊的房地產(chǎn)，往往需要估價人員針對建筑物實地勘察，依靠其主觀判斷，因此，成本法估價要求估價人員有豐富的經(jīng)驗，特別是要具有良好的建筑、建材方面的知識。

運用成本法估價時，需要懂得房地產(chǎn)價格構(gòu)成，不論房地產(chǎn)價格的構(gòu)成如何，最關(guān)鍵的是要調(diào)查、掌握當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锝ǔ山桓妒褂玫娜^程中，所設(shè)計的稅費種類、支付標(biāo)準(zhǔn)及支付時間，既不可有重復(fù)也不可以漏項，在此基礎(chǔ)上再針對估價對象的實際情況確定其價格構(gòu)成并估算各構(gòu)成項目。以取得土地建成房屋銷售典型房地產(chǎn)開發(fā)類型為例子：將房地產(chǎn)價格構(gòu)成劃分為以下6項：（1）土地取得成本（2）開發(fā)成本（3）管理費用（4）投資利息（5）銷售稅費（6）開發(fā)利潤。２、成本法基本公式２.１房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費用、稅金等。通常由購置土地的價格和在購置時應(yīng)由買方繳納的稅費構(gòu)成。目前，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑分為以下3種：

1）通過征用農(nóng)地取得，土地取得成本包括農(nóng)地征用費和土地使用權(quán)出讓金等。

2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金等。

3）通過在市場上“購買”取得的，成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費（如交易手續(xù)費、契稅）。（1）土地取得成本

在我國不同省市及不同級別的城鎮(zhèn)的估價機構(gòu)和地價管理部門對出讓金的理解不一致。①

出讓金=出讓土地的總地價款②

出讓金=土地所有權(quán)收益新<土地管理法>第５５條規(guī)定：以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的單位應(yīng)繳納“土地使用權(quán)出讓金”等土地有償使用費，自本法施行之后，新增建設(shè)用地的土地有償使用費，３０％上繳中央，７０％留給有關(guān)地方人民政府，專項用于耕地開發(fā)。若按照①理解，整個出讓地價款被分解為上繳和留做專項基金．這時，地方政府為多年來的土地開發(fā)、投資都血本無歸，結(jié)果形成以下局面:——以往將出讓金當(dāng)做地價款的地方政府開始分析地價構(gòu)成，剝離所有權(quán)收益。——地方政府為了保證地方財政的收入，將注意力從開發(fā)新增建設(shè)用地轉(zhuǎn)移到挖掘存量，盤活資產(chǎn)的道路上來，這是國家利用經(jīng)濟手段保護耕地的表現(xiàn)。關(guān)于土地出讓金——各地土地使用權(quán)收益的量化標(biāo)準(zhǔn)各城鎮(zhèn)對于土地出讓金的規(guī)定各不相同，大致分為以下幾種情況:①

在城鎮(zhèn)內(nèi)部，按不同用途、不同級別或均質(zhì)地域分別給出出讓金的標(biāo)準(zhǔn)，例如:一級:200元/平方米二級:150元/平方米 三級:90元/平方米②

給出一定的比例，用以計算出讓金，如:出讓金占總地價款的20%。當(dāng)前，有部分城市采用這種方法如:廈門（鼓區(qū)）地價構(gòu)成比例商業(yè)小區(qū)配套費0.074公共設(shè)施配套費0.093征地拆遷平整費0.648土地出讓金0.185③

給出一個定值一般對于小城市，土地級別價值差異相對小，地產(chǎn)市場發(fā)育不健全，土地所有權(quán)收益常常全城給一個定值用已計算。通常小城市或開發(fā)區(qū)為吸引開發(fā)商對土地進行投資，將出讓金規(guī)定的很少，如:10元/平方米，這時的地價尤其是工業(yè)用途地價一般只為土地投資的成本價格。無論采用什么方法由于新法的作用，各地方政府為了自身利益只會盡可能地壓低出讓金即所有權(quán)收益的值，以減少上繳額。

開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等，在理論上可以劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。實際包含以下項目：

1、勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用。

2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等建設(shè)費用；是否所有的土地投入都屬于土地資本，哪些基礎(chǔ)設(shè)施需要攤?cè)氲貎r？哪些可以通過自身的資本運營實現(xiàn)回收。目前較統(tǒng)一的觀點：土地開發(fā)部門所進行的最起碼的土地開發(fā)工程和投資資金應(yīng)視為土地資產(chǎn)，如：城市配套設(shè)施和市政服務(wù)費用。

3、建筑安裝工程費：包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建費和安裝費；

4、公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。

5、開發(fā)過程中的稅費等。（2）開發(fā)成本（3）管理費用（有時被計入開發(fā)費用）包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用可以按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來估算。（4）投資利息投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，另外，從估價的角度講，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤分開，不能算做利潤。（5）銷售稅費包括：1、銷售費用：廣告宣傳費、銷售代理費2、銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加費。3、其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等。上述3類銷售稅費，通常是售價的一定比率，特別是銷售稅金及附加，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來估算的。（6）開發(fā)利潤開發(fā)商利潤明確以下幾點。1、開發(fā)利潤是所得稅前的2、是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤。3、開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤來計算。

新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地，在城市舊區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。基本公式：新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤2.2成本法基本公式（1）適用于新開發(fā)土地

對于成片的開發(fā)區(qū)新開發(fā)土地的分宗估價時，情況如下：新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總開發(fā)利潤）/（開發(fā)區(qū)用地總面積*開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）*用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)。上公式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開發(fā)區(qū)用地面積*100%

實際估算時，通常分3步驟：

1、計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格

2、計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率。

3、計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。此將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、建筑容劑率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p修正即可。對新開發(fā)區(qū)某宗土地的價格，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場還一般未形成，土地收益也還沒有。

（2）新建房地產(chǎn):

新建房地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤（3）新建建筑物=建造建筑物費用+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤*（4）舊有建筑物成本法

1)舊有房地產(chǎn)舊有房地價格=土地重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物重新建造成本-建筑物折舊

2)舊有建筑物舊有建筑物價格=建筑物重新建造成本-建筑物折舊

所謂重新建造成本是指在估價時點重新建造或購買全新狀態(tài)的舊房地產(chǎn)時，需要花費的必要成本或價格。有以下3點要把握；

1、重新建造成本是估價時點時候的。

2、重新建造成本是客觀的。不是別人企業(yè)或個人的實際耗費，而是社會一般的公平耗費。

3、建筑物的重新建造成本是全新狀況下的價格，未扣除折舊。3、重新建造成本

重新建造成本可分為兩類:

重置成本(replacementcost)

重建成本(reproductioncost)

重置成本又叫做重置價格，是十分重要的估價參數(shù)，是指以估價時點當(dāng)時的建筑材料，建筑技術(shù)與工藝等，重新建造與舊有建筑物具有同等效用的新建筑物的成本。重建成本是以原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝、建筑式樣等，在估價時點重新建造與舊有建筑物完全相同的新建筑物的成本，也叫重建價格。從兩個概念的區(qū)別就可以看出，在評估有特殊保護價值的建筑物時，一般采用重建成本較為合適，在評估普通建筑物時和評估年代久遠(yuǎn)的建筑物時，一般采用重置成本。3.1分類(1)土地重新建造成本求取方法是假設(shè)土地是一塊沒有建筑物的空地，然后采用市場比較法等求取在估價時點上的價格作為重新取得價格。(2)建筑物重新建造成本求取方法1)單位比較法單位比較法是以建筑物整體與價格、成本密切有關(guān)的單位為比較基礎(chǔ)來估算建筑物的重新建造成本的價格。主要有單位面積法和單位體積法。單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價，對其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，然后乘以估價對象建筑物的面積來估算建筑物的重新建造成本。該方法常用、簡便、迅速，但比較粗略。例子：某建筑物的建筑面積為300平方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價為1200元/平方米，則該建筑物的重新建造成本可估計為300*1200=36（萬元）。3.2重新建造成本的求取方法

在現(xiàn)時評估中，往往將建筑物劃分為不同的建筑結(jié)構(gòu)和用途（分類），制作不同時期的基準(zhǔn)重置價格表，見下表：

鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)普通住宅

高檔公寓

別墅

大型商場

中小商店

辦公樓

賓館

標(biāo)準(zhǔn)廠房

倉庫

影劇院

體育館

加油站

其他

單位體積法與單位面積法相似，是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價，對其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，然后乘以估價對象建筑物的體積類估算建筑物的重新建造成本。這種方法適用于成本與體積關(guān)系較大的建筑物。基準(zhǔn)日期：年月日 價格單位：元/平方米建筑物基準(zhǔn)重置價格表

分部分項是以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物的重新建造成本的方法。即先估算各個獨立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價格或成本，再相加。運用分部分項法估算建筑物的重新建造成本時，需要注意：*應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點使用計量單位，有用面積、體積長度，容量等，如基礎(chǔ)工程的單位通常為體積，裝修工程的單位通常為面積；*不要遺漏項目或重復(fù)計算。例子：采用分部分項法估算建筑物的重新建造成本的見下表：項目數(shù)量單位成本成本（元）基礎(chǔ)工程150立方米200元/立方米30000墻體工程160立方米400元/立方米64000樓地面工程150立方米200元/立方米30000屋面工程150立方米300元/立方米45000給排水工程

25000供暖工程

15000電氣工程

20000合計

229000稅費、利息和管理費

20%45800重新購建價格

2748002）分部分項法3）工料測量法

先估算建筑物所需的各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點時的各該相同材料、設(shè)備的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物的重新建造成本的方法。該方法與編制建筑概算或預(yù)算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（預(yù)）算的定額的單價和取費標(biāo)準(zhǔn)來估算。該方法的優(yōu)點是詳實、缺點是費時、費力并需要有其他專家的參與，它主要用于具有歷史價值的建筑物估價。例子：采用工料測量法估算建筑物重新建造成本項目數(shù)量單價成本（元）現(xiàn)場準(zhǔn)備

3000水泥

6500沙石

5000磚塊

12000木材

7000瓦面

3000鐵釘

200人工

15000稅費

1000其他

5000重新建造成本

577004）指數(shù)調(diào)整法

是運用建筑成本（造價）指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物的重新建造成本的方法，主要用于檢驗其他方法的估算結(jié)果。折舊是指在估價(期日)時點之前建筑物的損耗。建筑物的價值損耗有兩種形式:*有形損耗:由物理化學(xué)因素引起的，與自然界有關(guān)的損耗。*無形損耗:由社會經(jīng)濟因素引起的，如建筑技術(shù)的進步，建筑工藝的改進，建筑設(shè)計的變化人們需求的改變，城市規(guī)劃，政府決策等。在評估工作中，要分析造成建筑物價值損耗的因素，把握它的影響程度，準(zhǔn)確計算建筑物的價值損耗金額。確定建筑物的價值損耗中的一個重要因素是耐用年限，通常，有某些特定機構(gòu)預(yù)先根據(jù)各種建筑物的特點統(tǒng)一規(guī)定。耐用年限由于表現(xiàn)形式不同分為兩種:自然耐用年限(physicalyear):是建筑物在物理化學(xué)因素作用下，仍能保持應(yīng)有的使用價值和正常使用年限。經(jīng)濟耐用年限(economiclife):有叫做建筑物的折舊年限，是由物理化學(xué)的和社會經(jīng)濟的因素綜合作用，共同決定的建筑物年限。一般經(jīng)濟耐用年限<自然耐用年限，而估價中通常所說的使用年限一般就是指經(jīng)濟耐用年限。4、建筑物折舊4.1建筑物折舊的計算方法1)直線折舊法(straightlinemethod)

直線折舊法是確定建筑物折舊的最簡單的方法，在估價實務(wù)中用的最普遍。又被稱為定額折舊法，定額——每一年的折舊額是相等的，其建筑物的價值損耗是均勻的。由于建筑物的經(jīng)濟耐用年限<自然耐用年限，當(dāng)建筑物逐年折舊到耐用年期末時，仍殘留一定的、為數(shù)較少的價值，稱為殘值。將建筑物的殘值率定義為殘值率=建筑物殘值/建筑物重新建造成本用來衡量建筑物的殘值大小，由于殘值通常較少，所以殘值率數(shù)值也較小，（僅為0-6%之間）。一般對于不同類型建筑的殘值率不同。建筑物的重置價、耐用年限、和殘值率均有可供直接參參考的標(biāo)準(zhǔn)?！ㄔO(shè)部、財政部制定的《房地產(chǎn)單位會計制度——會計科目和會計報表》（92年月5日發(fā)）對經(jīng)租房地產(chǎn)折舊作了有關(guān)規(guī)定。但是其中的房屋結(jié)構(gòu)、等級及其殘值率和耐用年限等具有重要的參考價值。109頁直線折舊法公式:Di=D=(C-S)/N=C（1-R）/NDi——建筑物第i年的折舊額 D——建筑物每年的折舊額 C——建筑物重新建造成本 S——估算的建筑物殘值N——建筑物耐用年限由于，建筑物的殘值率R=S/C，所以上述公式變形為：（C-S）/N=C（1-S/C）/N=C（1-R）/N優(yōu)缺點：計算簡單、操作方便。但由于建筑物價值并不見的得每年以一個固定的比率衰減，所以這種方法計算的年折舊額與建筑物的實際折舊額并不相同，在實際的評估業(yè)務(wù)中應(yīng)用準(zhǔn)確性不高。

又稱定率折舊法，用某一固定的比例乘以尚未折舊的建筑物重置價部分，得到折舊額的方法。在這里，一般要假設(shè)建筑物的價值耗損與剩余價值的比例在整個耐用年限期間保持不變。那么，當(dāng)房地產(chǎn)越新，剩余價值越大是，年價值損耗(即折舊)越大。計算公式:Di=C(1-d)i-1*dd=1-(S/C)1/N=1-R1/N(折舊率)上述公式推導(dǎo)如下：第一年末：折舊額：D1=C*d殘值額：S1=C-D1=C(1-d)

第二年末：折舊額：D2=S1*d=C(1-d)d殘值額：S2=S1-D2=C(1-d)-C(1-d)d=C(1-d)2……第i年末：折舊額：Di=C(1-d)i-1d殘值額：Si=C(1-d)I當(dāng)i=N時，此時Si=S（殘值）S=C(1-d)Nd=1-(S/C)1/N=1-R1/N2)余額遞減法

成新折舊法是分析待估建筑物的建成年代，確定成新折扣標(biāo)準(zhǔn)，直接求取建筑物的現(xiàn)值，計算表達式為：建筑物現(xiàn)值（價格）=建筑物重置價格*建筑物成新度利用該公式計算建筑物價值無須計算折舊，可以直接得到。1984年12月由原“城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部”在《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則》中提出了房屋新舊程度的標(biāo)準(zhǔn)。116頁。房屋新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn)是以主體結(jié)構(gòu)為主進行的，如果評定時各部分有交錯，應(yīng)以主體結(jié)構(gòu)為主進行評定。3）成新折舊法估價中折舊與會計成本核算中的折舊的區(qū)別：二者區(qū)別表現(xiàn)在：一、估價中的折舊注意價值的減損，目的是真實地反映建筑物在估價時點的價值；而成本核算中的折舊注重固定資產(chǎn)原始取得價值的攤銷和回收，目的是為了準(zhǔn)確計算成本和利潤。二、會計上的折舊的計算方法一旦確定，一般不輕易更改；估價中折舊的計算方法有很大的選擇余地，并且在估價人員認(rèn)為必要時，還可同時選用幾種計算方法，綜合計算建筑物的折舊。三、根據(jù)會計核算中歷史成本的原則，成本核算中的折舊應(yīng)以建筑物等的固定資產(chǎn)實際購入或建造時的交易價格為計算依據(jù)，除了國家另有規(guī)定以外，建筑物的帳面價值不得隨便調(diào)整。而估價中的折舊所依據(jù)的建筑物重置價值隨著估價時點的變化而變化，只有確定了建筑的估價時點，才能準(zhǔn)確計算建筑物的重置價值，進而求取折舊。二者的聯(lián)系：都是為了反映長期使用的資產(chǎn)的價值減損情況?！斗康禺a(chǎn)估價三種基本方法之比較》《論房地產(chǎn)估價方法的選擇》

至此，房地產(chǎn)評估中的三大基本方法均學(xué)過案例分析：1.估價對象為一政府用辦公樓：土地總面積：1000m2；建筑總面積4500m2；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評估該辦公樓2004年9月30日的價值。搜集有關(guān)資料如下：

(1)搜集三宗土地交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表所示：從2003年11月～2004年10月地價每月上升0.5%。(2)當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)地的費用等資料如下：在估價時點征有郊區(qū)農(nóng)地平均每1畝需要10萬元的征地補償、安置等費用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等每1m2150元，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等每1m2120元，以上合計為城市邊緣熟地的價格。

該城市土地分為8個級別，城市邊緣土地為第8級，而估價對象處于第3級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示：(3)建筑物的重置價格價為1100元/m2。(4)建筑物耐用年限為60年，無殘值。試用成本法評估該辦公樓2004年9月30日的價值。土地重置價要求分別用市場法和成本法求取(如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。

解：

(1)成本法公式如下：房地產(chǎn)價格＝土地